房地产物业公司范文

第一篇：房地产物业公司范文

房地产公司的物业会计的账务处理

一般物业公司会计都做些什么工作呀? •复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误;

•审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批;

•定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整;

•审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。

•每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划;

•及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作;

•对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况;

•每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况;

•年终协助总经理编制预算。 房地产公司的物业会计的账务处理

第一章 经营收入核算管理规定

1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。

1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。

2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。

第二章 成本费用核算管理规定

1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。

2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：

2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动;非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。

2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。

3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。

3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。

3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益;企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。

第三章 物业工程的核算

1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工;出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。

2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。

2.3 工程完工交付使用的核算。

2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。

第四章 维修基金的核算

1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。

2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。

第五章 代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

补充回答： 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行。该规定具体内容如下：

一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收账款

1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。

2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目;收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;退回多付的款项，作相反会计分录。

预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。

3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。

4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 第205号科目 代收款项

1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。

企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。

2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款” 等科目，贷记本科目;交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。

3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。 第209号科目 其他应付款

1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。

2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。

4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。 第281号科目 代管基金

1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。

2、企业收到代管基金时，借记“银行存款--代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款--代管基金存款”科目，贷记本科目。

企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。

代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：

由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。

由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

3、本科目应按单幢房屋设置明细账。

4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。 第411号科目 物业工程

1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。

2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。

3、本科目应按工程项目设置明细账。

4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。

5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。 第501号科目 经营收入

第二篇：房地产公司应移交给物业公司的全套竣工资料

接收全套竣工资料，包括：地质勘察记录，竣工验收证明书,消防验收合格证书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，构配件的合格证书，供水试压报告，砂浆混凝土试压报告，园林绿化等有关部门验收合格证书，经及各类设备的操作、维护说明书

1、产权资料

A.项目批准文件; B.用地批准文件; C.建筑执照;

D.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单

2、市府验收合格资料

E.市建设工程竣工验收证书; F.市建筑消防验收合格证;

G.市完善配套办公室小区综合验收合格证书; H.用电许可证; I.供用电协议书;

J.卫星地面接收设施许可证; K.电视共用天线合格证; L.电梯使用合格证

3、工程技术资料

M.竣工图——包括总平面图、建筑、结构、设施、附属工程及隐蔽管线的全套图图纸; N.地质勘察报告;

O.工程合同及开、竣工报告; P.工程预决算分项清单; Q.图纸会审记录;

R.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录); S.隐蔽工程验收签证; T.沉降观察记录; U.竣工验收证明书;

V.纲材、水泥等主要材料的质量保证书; W.新材料、构配件的鉴定合格证书;

X.电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书; Y.砂浆、混凝土试块试压报告; Z.供水、供暖的试压报告;

4、资料的存放：

上述的全部资料存放在开发建设单位(大业主)，物业公司保存复印件在办公室，以便随时查阅; 须移交物业公司的资料 A.电梯使用合格证 B.供用电协议书 C.用电许可证

D.用水申请审批表及月供水计划执行表 E.卫星电视地面接收设施许可证 F.须移交物业公司的复印件及图纸

G.小业主姓名、产权、联系地址(或电话)、建筑面积清单 H.市建设工程竣工验收证书 I.市建设消防验收合格证书 J.电视共用天线合格证

K.建筑、电气、给排水、煤气等施工图 L.机电设备单台说明书、调试、订购合同

第三篇：地产与旗下物业公司的思考[范文]

“旗下公司”角色论

随着物业服务业的蓬勃发展，物业服务渗透到人们居住生活的方方面面，人们置业前无不把物业服务的好坏当做是否“下定”的重要因素之一，充分证明人们对良好物业服务的需要与支持。广东省中山市的商住小区物业服务的覆盖率已上升到70%以上，近几年开发的楼盘已经100%实施专业的物业服务。多年来中山市绝大多数房地产开发商自行组建物业服务企业对自己所开发的楼盘进行管理，到现在仍十分普遍，该类发展商旗下的物业服务企业(以下简称“旗下公司”)在履行了法律法规赋予物业服务企业的一般职能的同时，也为发展商在有关房屋遗留问题的协调处理上做出了不懈的努力，但其结果喜忧参半，甚至得不偿失。原因是部分“旗下公司”游说于业主和发展商之间，没有很好地把握尺度，立场不够中立，导致业主认为发展商的物业公司就是为发展商说话的，甚至是发展商的“帮凶”，使物业公司与业主形成了对立的关系，既影响了社区的安定，也阻碍了物业公司正常的经营和发展。根据十年的从业经验，笔者认为，要更好地处理物业公司和业主的矛盾，“旗下公司”应充分理顺自己与发展商以及业主的关系，认识自己的角色、摆正自己的位置是关键所在。

第一角色：物业价值的保持者

在法律法规的规范下，目前房地产公司与“旗下公司”虽然没有实现真正意义上的分业经营，但在财务上已实行了独立核算的机制，从这点上说“旗下公司”对房地产公司在经济上的过度依附已发生了质的变化。发展商组建物业公司的首要目的是希望物业公司为物业买受人提供物超所值的物业服务，向社会展示其楼盘良好的后续管理，增加消费者的购房信心，从而促进房屋的销售，为后期的开发提供有力的资金保障。其次的目的是在房屋出现质量问题时，处理上能通过“旗下公司”与物业买受人之间服务与被服务的关系进行直接协调沟通，更好更快地处理问题——特别是在分期开发阶段，房屋质量问题处理得合理及时，“旗下公司”在创造良好的销售环境上的作用就更为突出。从另一方面来说，物业买受人选择具有物业服务的楼盘是为得到物有所值的物业服务，体现优越感与成就感。从这点上，发展商与业主在物业服务上的观点大体是一致的，都希望能得到好的物业服务效果，只是角度不同而已。提供良好的物业服务，不管是市场化的物业服务企业还是“旗下公司”，都是应尽的职责所在，所以，物业公司首要的任务是为业主营造安全、文明、进步的居住环境，提供相应的物业服务，使物业得到保值或增值。这是物业公司的第一角色。

第二角色：发展商的帮手

对分期开发的楼盘，在前期的物业服务中，发展商为了提高其知名度，从人力配置到各种物料消耗等方面给予“旗下公司”大力支持，把物业服务的等级进行人为提高。“旗下公司”对该问题要把握好尺度，不能过度地提供超越资质等级的服务去误导业主/住户。否则，楼盘开发到后期没有足够的资金支持而服务水平回归合理位置时，前期入住的业主/住户就会觉得物业公司不作为，服务质量每况愈下，对物业公司的认同度明显下降，业主与物业公司在物业服务质量问题处理上的矛盾突显，最终受损失的是物业公司。所以，“旗下公司”应根据楼盘开发的理念和自己的资质等级，结合《中山市物业服务等级标准》对物业服务进行科学合理的分析，在《中山市物业服务等级标准》与发展商的要求之间找到平衡点，制定出相应的切合实际的服务规范与标准，在楼盘开发建设阶段应特别注意物业服务标准的确定问题。

通常业主从刚收楼到装修到入住期间，对房屋的质量问题特别关注，对物业服务质量的好坏不会太在意。这时物业公司应积极有效协调处理好业主关于房屋质量方面的投诉，与业主开始建立良好的信任关系。但对入住一年以上的业主，其关注的焦点开始转移到物业服务的质量上，物业公司的工作侧重点应是搞好内部管理，抓好物业服务质量，严格落实国家与地方有关物业服务规范的要求，对业主提出的意见和建议应及时修正和采纳。所以，“旗下公司”应根据上述特点，对不同时期的工作重心进行区分，以最大程度满足业主对问题处理的时效性要求，并使其感受到良好的物业服务。这是不同时期对工作重心的确定。

在处理房屋的质量问题上，“旗下公司”出面协调处理，许多业外人士认为是“狗拿耗子——多管闲事”，故持反对态度。在过去的一些案例中，因为少数“旗下公司”在处理质量问题的立场上有失偏颇，偏向发展商，所以给业主造成“旗下公司”完全是为发展商说话的认识，后又经过媒体对这种现象过多给予不当的报道，造成社会公认“‘旗下公司’是发展商的帮凶”之说。笔者认为，上述的观点犯了“以偏概全”的错误，误导了人们对“旗下公司”的认知。绝大多数的“旗下公司”处理遗留问题还是较公正的，为业主实实在在解决了不少的问题，处理了众多的纠纷，在构建和谐社区方面功不可没。至于少数业主因个人私欲膨胀无法得到满足而作出负面评价，那是业主自身综合素质问题，舆论不能说是“旗下公司”的责任并要为这类问题“买单”。 物业服务企业是业主的“管家”，所以业主家中不管出了什么事，也包括房屋质量问题，都会向“管家”投诉。市场化的物业服务企业对业主投诉有关房屋质量问题的处理一般是向房地产公司反映一下，叫其来处理，或者叫业主直接去找房地产公司处理。而“旗下公司”在接受这类投诉时给出的回复是：“我们尽快(或立即)派人来处理”。两种公司处理这类问题的方式有所区别。因为绝大多数的发展商在公司管理架构中都设立了返修办或售后服务部，专门处理房屋的质量问题，又由于“旗下公司”在房地产公司的管理架构中通常是以“部门”的身份出现，为提高工作效率，“旗下公司”的负责人可以直接领导返修办或售后服务部的人员，为业主提供更好更快的售后服务。从这个角度应当说，发展商没有错，物业公司更没有错。业主投诉的目的是为了解决问题，在只需向物业公司投诉而不需要费尽心机找发展商投诉的情况下，通过物业公司的双方协调，能得到合理的处理，最终的受益者是业主，何来“多管闲事”和“帮凶”之说呢?在这方面，笔者认为“旗下公司”比市场化的物业服务企业更具有优势，为问题的合理及时处理起到了“桥梁”和“催化剂”的作用，理应得到社会的支持。所以，“旗下公司”协助合理及时处理工程遗留问题，为业主排忧解难，这是“旗下公司”的第二角色。

法制意识是摆正角色的关键

“旗下公司”坚定不移地走依法管理的道路是走出误解阴影的最便捷也是唯一的途径。“旗下公司”的负责人肩负对工程遗留问题的参与或处理的责任，这要求该负责人不但要有高度的责任感与协调沟通能力，更要有法制观念和规范意识。

在民用建筑方面，通过竣工验收和接管验收的房屋都会或多或少地存在质量上的问题，有些是施工方面的原因，有些是设计方面的原因，有些是验收过程中被忽略了，有些是使用一段时间后才出现的„„凡此种种，“旗下公司”在工程问题的处理上首先要与发展商达成共识——在法律的框架下，公平、公正、合理、及时地处理好业主的每一项投诉。这需要物业项目经理对房地产职业经理人或最高管理者、工程经理、建筑商项目经理等人做大量的协调工作，为工作的顺利开展奠定坚实的基础。为了达成共识，物业项目经理要深知相关的法律法规及司法解释，以及本项目《商品房卖买合同》的具体条文，如《建筑法》、工民建设计与施工规范、工民建各类竣工验收规范、质量保修责任书等有关内容，充分运用法规和合同条文约定向责任方进行解释，督促其认识到对违反规范的整改是其义不容辞的责任，这就为工程遗留问题的合法及时处理提供了有力的认知保障。

在处理工程问题时，也会遇到个别业主因不懂法而提出过高的不切合实际的，甚至是违法的要求，个别的也会做出过激行为，比如在园区内打出反对物管的条幅，在阳台或玻璃窗张贴标语，在物业公司或售楼部办公地点进行吵闹等。对这种情况，笔者认为物业公司应从正面进行引导，明确告知，对其提出的质量问题发展商处理的相关法律依据或合同约定，充分运用法律法规进行解释。这要求物业公司负责人要有良好的法理基础，站在公正位置处理问题，只要时机把握得当，绝大多数业主都会接受，因为即使进入法律程序，其结果也是这样。

所以，“旗下公司”在协调处理工程遗留问题时，对发展商和业主都要灵活运用强有力的法律武器，使双方该承担责任的自觉承担，该履行义务的自觉履行，这样会取得事半功倍的效果，发展商与业主最终都会认可物业公司的工作。多年来，通过笔者处理的多起工程问题，因结果皆大欢喜，物业公司得到多方认同，并与曾经发生过工程问题的业主和相关的施工队建立了良好的工作关系，笔者本人也乐在其中，但最重要的还是在业主心中为物业公司树立了一面正义的旗帜，在发展商的眼中发挥了重要的职能作用。放眼长远，良好的企业形象将成为物业公司的无形资产，自然增加了物业公司的核心竞争力。

在物业服务市场化真正到来之前，发展商旗下的物业服务企业在相当长的时期内还将存在，虽然在协调处理工程质量问题方面依然面临诸多事务和众多的不理解，但只要能正确认识自己的角色并合理定位，坚持依法管理的方针不动摇，一定会走出误区，取得明显的社会效益和经济效益。

第四篇：杭州城南房地产物业公司安全生产一季度总结

(二季度安全生产计划)

安全生产第一责任人

何向东

在局党委和公司的正确领导、公司的直接指导、以及各职能部门、各单位、全体业主和员工群策群力的共同努力下，，坚持“安全第一，预防为止，综合治理”的方针，认真贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》精神，扎实推进各项安全生产工作，保持了全公司安全生产形势总体稳定，安全生产和消防安全形势实现了根本性好转，为广大业主的生命财产安全、生活、学习创造舒适环境。在全体员工的共同努力下，安全工作取得显著成效。

一 人员管理：

1、加强自身安全责任意识，紧紧围绕“安全责任，重在落实”的主题。从自身安全做起，切实通过以身作则可视、可感、可悟的良好个人安全行为，使员工感到安全生产的重要性。感受领导做好安全的示范性，感悟到自身做好安全生产必要性。牢固树立有感领导的思想意识，深刻领会有感领导的本质内涵，自觉体现有感领导的示范行为。加强学习，不断增强员工安全生产的责任感，认真履行好本岗位的安全职责，坚持安全生产从自身做起，从细节做起。

2、围绕安全，做好员工教育和宣传工作。传达贯彻公司安全形式，强调树立安全责任意识和“安全第一”的思想

和理念，利用节假日和例会，悬挂横幅，张贴标语，黑板报，发放消防安全，法规知识等宣传单和手册;组织员工观看消防安全的“四个能力”电教片;介绍消防设施设备器材等的配置情况及消防预案等各种形式对员工和业主进行安全教育。及时将局党委和公司下发的各类安全生产的学习文件传达到每一个人。

3、春节期间，贯彻落实局党委“清剿火患”的特别行动，切实开展安全教育活动，充分利用标语、横幅、黑板报、案例展示等形式，警示全体业主和员工。组织我们员工进行消防疏散、火场灭火、伤员急救等演练。加强业主和员工的安全意识和安全技能。通过不断增强员工的安全意识，提高安全防范意识。

二 检查落实：

1、公司加强领导力量，以辖区各管理处公用设施设备，公共场所及出租房为中心，检查整改违规线路。对存在安全隐患的电梯，消防，监控，门禁、楼道、屋顶等设施设备，需要申请物业维修基金进行整改的项目，已书面函告业委会，并报主管部门备案。

2、根据公司针对春节期间安全管理工作和指示精神，我们加强对公共场所和出租房巡逻次数和时间。特别是夜间巡查，不留盲区。发现违法违规事件及时制止处理，防止事态扩大。

3、工程部人员对自己辖区所有设施设备，进行一次针对春节期间的易发事故大检查。特别是水、电、气、暖安全问题。我们不光对低压配电系统进行除尘和紧固等保养工作，还通过张贴宣传画，让每个业主和员工知道安全规则，重在防范。不违规使用劣质电器，不酗酒，不赌博，等影响安全稳定事情。

4、公司年初就根据局党委精神，狠抓落实。设定安全项目负责人。并与各管理处签订安全生产目标管理责任书。要求层层落实，谁主管谁负责。出现安全隐患和安全事故，及时如实上报。期间不得虚报瞒报。公司领导班子根据目标责任书进行定期和不定期检查，抽查情况计入年终考核。

5、在局党委的正确领导下，经过全体员工的努力，一季度内没发生任何安全事故。为我们的全体业主和员工的工作、生活和学习创造一个安全舒适的环境。

三 工作计划

1、发扬成绩，正视问题。继续对存在的安全隐患进行整改。督促、帮助业委会对维修基金的申请。对已开工的项目做好安全施工和质量监督。已完成的工作，协助施工单位对工程项目的验收。做好移交接收工作。

2、继续加强对员工的安全生产，法制学习培训管理，不断提高干部员工的法制观念和安全意识。强化安全管理、安全防范和安全监督，堵塞安全死角和漏洞。健全安全管理

工作制度。

3、天气转暖，针对“清明”“五一”小长假和祭祖用火安全。广泛深入开展宣传活动，突出宣传重点，丰富宣传形式。进一步营造浓厚的安全氛围。

4、做好安全检查记录，完善台帐。不断完善检查安全制度。加大安全监管力度，确保安全检查一个不漏，发现问题及时处理、上报。

杭州城南房地产物业公司

2012-3-23

第五篇：物业公司向地产公司要的前期开办费 [

我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：

1、物业前期开办费归谁出?

2、开办费一般都用于什么?

3、购置的物品以后归谁?

4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来?

4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别?

一、解释：

1、物业前期开办费归开发商出

2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。

3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。

4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。

5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。

二、解释：

1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。

2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决;

三、解释：

1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备(如办公桌椅、电脑、电话等)、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。

前期介入费用由开发商出。

2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。

3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。

4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。

五、结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。 开办费用包括：

1、工资及福利费

2、工作餐费

3、办公费

4、业务招待费

5、通讯费

6、交通费

7、制衣费

8、开办器材及工具

9、印刷费

10、物业办公室装修费用

11、保洁开荒费用

12、标识费用

13、保安服务费

14、保洁服务费

15、电梯工工资

16、营业税金及附加(5.5%)