老旧小区问题

老旧小区问题（共8篇）

篇1：老旧小区问题

老旧小区问题

城市发展得好不好，不能只看高楼广场这些“面子”，更要看老旧小区这些“里子”。老旧小区是城市管理的难点，也是群众关心的热点，一方面基础设施差、乱堆乱放多、脏乱差多，整治难，易反弹，真愁人；另一方面，困难群众多，收费非常难，治安案件多，真可怜。就事论事，谈谈自己的看法，望能抛砖引玉。

一、老旧小区现状

各地对老旧小区的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区，普遍存在以下问题。

（一）基础设施老化破损比较严重，设计规划不合理。经过二三十年的使用，小区路面、墙面、地面、栏杆扶手、楼道门窗、照明等设施老化破损比较严重，一般没有楼道门、监控技防设施等较新基础设施。小区外墙面、线杆、线路私拉乱扯问题严重，消防设施不全。有时修补小区路面，揭开一看，下水道基本全坏了，需要重做。

规划户型不尽合理。有一些小区的老楼，房子特别小，只有五六十个平方，还没有配建储藏室，住户不得已把一些物品堆放到楼道、楼下，甚至是私建储藏室。还有些房屋没有供暖，冬季有人储备一些煤、劈柴用来取暖，堆放在楼道里，这样的乱堆放，清理起来难度都比较大。2014年，济南市大明湖街道实施了按市场价回收蜂窝煤的行动,共回收40多吨，街道专门租用了一处废旧厂房存放蜂窝煤，这也是没有办法的办法。

（二）主体混乱。老旧小区既有单位宿舍，也有商品房，回迁房，房管所公房等，再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化。早期房屋开发重建设、轻管理，导致建管脱节，天长日久，开发商不管了。随着很多企业破产、合并、重组，加之近年来单位开始推进职工住宅物业服务社会化和后勤服务体制改革，通过发放物业补贴，逐渐和单位宿舍脱钩，通过组建业委会，把宿舍管理推向市场化，单位也不管了。

但是由于老旧小区业主成分复杂，参与积极性差，组织过程繁琐等原因，现在业委会成立的也不是很多，运行情况也一般，群众参与的积极性也不太高，现在还没担起老旧小区管理这个重担。所以，很多时候都是街道、社区管理，可以说投入了大量的精力、人力、财力。

（三）居住群体复杂，弱势群体多。老旧小区居民有单位职工、退休人员、下岗职工、回迁户、外来购房户、租赁户等。老年人多、弱势群体多、外来人口多，一方面是部分人素质不高，个人利益至上，乱堆乱放、乱泼乱倒、私搭乱建、毁绿种菜时有发生。这部分人对于清理自己的乱堆乱放、毁绿种菜、乱搭乱建、饲养家禽等行为，持抵触、不理解态度，甚至胡搅蛮缠、撒泼耍赖骂大街。另一方面是一些人尤其是老年人和弱势群体的生活习惯问题。很多人经济困难或是会过惯了，用不着又舍不得扔的旧东西,习惯于堆放到楼道或楼下,见到有别人扔的这些东西，还喜欢捡回来，久而久之，形成乱堆放。

这在一个小区，形成鲜明对比，六排楼，前三排基本没有乱堆放，后三排经常有。一打听，原来前三排是住的是年轻人，这破烂东西给都不会要，后三排是住的是老年人还有些困难群众，经常往回捡。有时这边清理出来刚堆成堆，垃圾车还没到，就有大爷大娘过来捡，一眼看不见就捡走了，所以会看到似曾相识的破沙发、旧床“长腿”跑回来了，让人哭笑不得。

（四）管理费用不足，收费难度很大。首先是收费标准低，现在老旧小区一般是一户一年70-100元的卫生费，约合每月每平方米0.10元，这个标准也就是一个扫扫地、拉垃圾的钱，养不起保安、保洁、维修、绿化等服务，更谈不上封闭、监控、路灯等硬件投入，但就是这个标准，能收到70%算是比较好的。极少数人、极极少数人是真不自觉，自己不交卫生费，堆积了垃圾就打举报电话投诉、叫新闻媒体曝光，说垃圾堆成山，就是没人管，用这种手段来倒逼居委会给他打扫卫生。（此办法观众切勿模仿，谢谢！）

其次是收费困难，居住在老旧小区的居民，多数业主没有确立有偿购买物业服务的意识，其思维仍然停留在计划经济时期“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段，这个是全国普遍存在的问题。深圳市社科院做过问卷调查，老旧住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。

老旧小区住户对小区改造整治和引入规范物业管理的愿望强烈、非常强烈，但在出资和缴费问题上态度消极、非常消极。砖家说是“你要管理我欢迎，你要投资我赞成，让我出钱你别想”。所以物业公司普遍不愿进驻老旧小区，即便是进驻了的也是惨淡经营，很多地市出现老旧小区改造提升后物业进驻，收不起来物业费最后跑路的现象。

二、解决问题的建议

（一）大力实施老旧小区改造，提升硬件。2015年12月，中央城市工作会议提出“加快推进老旧小区改造”，这是大好事，难点在筹钱。关于资金问题，一是可以成立一个专门的老旧小区维修基金，市场化运作，负责资金的筹集、运营和调配。二是尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，获得收益进行贴补。三是借鉴江苏南通“PPP”模式改造老小区道路照明的经验，吸引社区资金参与。四是创造融资平台，通过一定优惠政策，吸引有兴趣参与老旧小区物业管理的大型物业企业出资。

（二）明确主体，尽快建立业主委员会。老旧小区业主的物管意识普遍淡薄，多数人不清楚业委会是干什么的，自我管理、自我维权意识不强，不愿意参加业主大会，更不愿意参选业委会委员，常说的一句话是“管闲事落闲事”。仍停留在有问题找政府的旧思维上，难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。业主委员会普遍缺乏办公经费，加上很多委员都是兼职的、没有报酬的，积极性及公益热情难以持久。

（三）引入物业化管理，树立大物业理念。小区建设“三分建、七分管”，政府投入了巨大的资金进行老旧小区改造，如果管理不跟上，必定会反弹。把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理，无疑是最好的选择。

针对收费难的情况，可以采取灵活多样的方式，一是参照公交公司模式，成立公办的非营利性老旧小区物业公司，政府补贴资金。二是在老旧小区改造整治中，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为小区物业管理费用的补充资金。三是对承担老旧小区管理的物业公司或社区进行补贴，比如淄博市，2011老旧小区物业管理收费标准为每月每平方米建筑面积0.30元。政府补贴标准为每月每平方米建筑面积0.20元，业主交费标准为每月每平方米建筑面积0.10元。徐州市的老旧小区物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用，小区居民按住房建筑面积负担0.05元/m2/月的标准承担费用。四是对老旧小区物业实行以“以奖代补”政策，设立长效管理奖励资金，即对每个小区安排一定数额资金，经考核达到文明城市标准要求的，每年实行一次性奖励。大物业管理是指物业外包的范围不光是老旧小区的环境卫生，还包括店外经营、占道经营、乱停车、乱搭建、小广告、五小行业等，以弥补现有执法力量的不足，这种大包的方式，在深圳、南京、舟山都有试行，也有一些争议。其实城管外包不是洪水猛兽，需要认真分析，加强管理来解决，公共服务外包是改革的重要方向，不应因噎废食。

（四）更新观念，教育群众。通过建立市场机制来培育老旧小区百姓的市场观念，即“政府花钱买机制，百姓花钱买服务”。要让广大居民懂得，房屋的产权已经多元化，房产证是你的名，你作为产权人要承担维修养护责任。同时，加强正面典型宣传，表彰奖励百名优秀楼长、业委会主任，千名文明市民，把精神奖励和经济补偿相结合，建立一支长效化的文明志愿者队伍。

设立道德银行和文明曝光台，利用电视、报纸、微信、微博等方式，对乱泼乱倒、乱吐乱丢、车窗抛物、随地小便等不文明行为，多点名道姓，少打马赛克，让不文明者丢人、现眼、受震动、受教育、能改正。

篇2：老旧小区问题

老旧小区用电安全问题应当引起重视

民革屯溪区总支 项海均

中心城区还有相当部分的老旧小区、老厂区宿舍及城中村。这部分居民的用电安全问题应当引起重视。通过实地调研，主要表现在：1.线路老化，而且很长时间没有整理，乱拉乱接现象。2.部分老旧小区房顶及墙体漏水、渗水现象严重，雨水季节电线漏电风险增高。3.随着人民群众生活水平的提高，用电负荷明显增大，特别是盛夏和严冬季节。4.老旧小区因为缺乏配套设施，导致电动车充电不方便。车主一般从家里接线充电，充电的接线从高楼上挂下，存在缠绕金属栏杆、窗框现在，用电风险很高。建议：1.做好宣传工作，普及安全用电知识，增强用电安全意识。要求老旧小区居民安全用电，杜绝乱拉乱接现象。2.供电部门对线路老化的小区要进行电路改造，并定期巡查老旧小区，发现问题及时整改。也可在“三小”改造中安排部分资金进行用电改造。3.社区要克服困难，践行党的群众路线，为居民解决电动车充电难等现实问题。4.社区居民要考虑自身的用电安全问题，维修漏水墙体，减少用电负荷，杜绝乱拉乱接。

篇3：老旧小区问题

一、城区老旧小区停车难产生的主要原因

当前, 老旧小区集中的中心城区在停车设施的规划、建设、管理等方面还存在着诸多问题, 亟需解决。

1. 交通规划欠账较多, 停车资源缺乏

由于中心城区老旧小区较多, 原先的小区规划从总体上讲对机动车停车问题考虑不够, 停车位严重不足。一是停车位配建标准不足。由于历史原因, 中心城区很大一部分老旧小区本身未配建停车场;即使是房龄较短的小区, 配建的停车位也远未达到供需平衡的要求。二是公共停车位稀缺。由于中心城区原先设计格局上的限制, 配套的公共停车资源非常缺乏;即使后来临时规划开辟的停车场所, 也有分布不均匀、停车位供给不足等缺陷。

2. 综合协调难度较大, 停车资源利用不足

一是停车资源未充分利用。目前老旧小区现有停车位多为后期改造设置, 由于小区自身内部管理上的不完善, 还存在着停车设施的闲置, 小区内部自有车位尚没有达到充分合理利用等情况。二是综合利用协调难度较大。停车资源错时利用、闲置用地开辟为临时停车场等工作, 缺乏政策保障, 在牵头主体上也并不明确。当前, 主要还是由公安交通部门进行协调, 难度较大且效果十分有限。

3. 小区停车矛盾突出, 道路停车配套有限

夜间和节假日是小区停车的高峰时段, 集中的车辆停放需求, 以及不断增长的车辆保有量, 使得老旧小区内部的停车供需矛盾进一步激化。城内许多房龄较短的小区也存在停车需求在短期内超出配建停车泊位的情况。配建车位的不足和缺口的不断增大, 将很大一部分停车需求都挤向了道路停车, 而道路可利用资源则有限。开辟小区周边道路供居民车辆夜间停放, 确实有利于缓解小区“停车难”问题;但是受城区原本道路条件的限制, 可以被开辟利用的道路停车资源相对有限。

二、破解中心城区老旧小区停车难的对策建议

在当前规划不足、机动车快速增长的背景下, 如何结合实情, 从不同途径入手, 多措并举, 就缓解城区老旧小区停车难、停车乱象问题, 提出几点建议。

1. 内部挖潜, 增加车位供应量

一是在小区内部合理改造现有绿化及景观, 在尽量不影响绿化覆盖等情况下, 通过采用草地式车位、绿化车位等方式增加停车位的供应量。二是通过改变车位的设置方式, 如改变原有的竖列式车位为斜向式车位设置, 以最大限度地提高单位面积泊位供给数量, 在现有停车空间的情况下, 尽量增加停车位的设置。

2. 提升管理, 提高车位使用率

目前许多小区对于内部车辆停放的管理水平还处于粗放的模式, 因而出现了小区内部整体车位供给不足, 但还有车位空置较多的怪相。一要切实提高现有停车位利用率, 提升小区物业管理水平, 改变现有的小区内部车位管理模式, 通过精细灵活的措施来做好小区内部停车管理工作。例如小区内要采用固定加临时的车位管理模式, 特别是单户拥有2辆车及以上的, 不应该都给予固定式的车位。同时, 应鼓励拥有2辆车以上的居民采用自家车辆在单一停车位上前后停放, 这样既能在不增加停车位的情况下增加车辆的停放, 同时也不会产生陌生车辆前后堵车的状况。二要提高小区车辆的信息采集和登记, 保证物业管理部门对小区内部车辆信息的掌控, 便于物业对小区内部停放车辆的灵活管理, 提高小区车位的使用, 尽量避免小区内车位的空置, 尽可能多地消化小区的自身停车供需矛盾。三要优化小区内部通行方式, 尽可能在保证小区主通道通行条件的前提下, 多采用区域性单行道通行方式。这样可以尽可能多地留出空间设置停车位, 也能保证小区有序流畅的通行。

3. 深入协调, 强化周边资源共享

小区停车需求与社会停车需求往往在时间段上存在一定的差别。社会停车需求的高峰期大都在白天, 而小区停车需求的高峰期则往往在夜间, 这就给协调周边单位开放社会停车场供小区业主停放提供了可能。虽然在此过程中, 由于车辆的停放、内部设施的折旧和车辆管理等多个方面会给场所拥有单位带来一定的成本投入, 但是相较于停车场所的空置、小区内部停车收费较贵等方面, 通过收取一定的费用与周边单位共享停车资源, 可以给相关单位带来一定的停车收益。同时, 相较于小区其停车费用较低, 也可以提高车主停放的积极性。但周边资源共享需要街道职能部门、居委、小区物业积极与停车场所有单位进行沟通协调, 化解资源共享的后顾之忧, 提高各单位配合的积极性。

4. 道路开发, 科学配置停车位

道路停车位以其便利的使用性长期以来得到广大车主的青睐, 但由于路面资源的有限性, 导致了该类车位在设置过程中必须特别慎重。同时, 务必充分兼顾其他车辆及行人的通行畅通与安全, 尽可能地降低其设置后对其他交通方式造成的影响。可以通过对老旧小区周边道路网络条件、交通组织和交通流量等情况进行分析, 合理利用支路、背街小巷、建筑物间空当施划夜间临时停车泊位;对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车位供居民停放, 缓解一部分的供需矛盾。

5. 强化管理, 促进车辆规范停放

老式小区周边的道路多数属于机非混合道路, 原本通行路幅有限, 在设置了道路停车位后, 基本只能保持正常的道路交通需要。如果再出现车辆在停车位外违法停放, 乃至于单侧设置停车位后存在另一侧车辆违法停放的, 都将对道路的通行产生很大的影响。一方面, 对于小区周边道路设置停车位的区域需要加强日常的管理, 采取集中整治和加强日常巡逻相结合的方式, 对于比较突出的区域重点进行查处和打击, 形成严管氛围, 促进车辆规范停放。另一方面, 在管理中要结合日常工作情况的汇总整理, 对于长期性占用道路停车位的车辆, 特别是明显处于停驶状态的“僵尸车”等情况, 要及时进行管理整治, 避免车主将公共资源作为私家车位使用, 使道路车位的使用率最大化, 切实发挥缓解小区停车矛盾的作用。

6. 广泛宣传, 提高群众参与积极性

篇4：老旧小区问题

关键词：老旧小区，有机更新，建筑物区分所有权，权属问题

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）05-0075-80收稿日期：2016-03-02

老旧小区有机更新是新时期政府的一项惠民工程，既有利于经济增长，也可以提升城市和社区风貌，进而改善居民的居住条件。现实中我国老旧小区改造更新面临着资金、政策等诸多难题，而其中权属关系如何界定是老旧小区改造更新的核心和难题。在老旧小区改造更新中一般会遇到面积扩展、楼层加层、加装电梯、增设停车设施、管网改造等带来的权属问题。

1 建筑物区分所有权理论及各国法律规定

建筑物区分所有权理论对建筑物区分所有权，尤其是混合型建筑物区分所有权的专有部分及共有部分作了明确区分；国际上各国也以此为指引对建筑物所涉权属予以了界定，该理论和经验对我国老旧小区改造更新所涉权属问题具有重要参考价值。

1.1 建筑物区分所有权的主要类型及特征

建筑物区分所有权类型主要有纵切型区分所有权、横切型区分所有权和混合型区分所有权。

纵切型区分所有权，即普通的一栋建筑物的单独所有。

横切型区分所有权，即一栋建筑物以横的水平分割，各层分属于不同的区分所有人。

混合型区分所有权，通俗讲就是多层楼宇的每一层均有多户住户，具体表现为各区分所有权人所有的部分系以分间墙、楼、地板等与他人所有部分分割成封闭性空间，在构造上形成独立性，二层以上的区分所有权人其所有的部分因与基地不直接相通，而是通过走廊、阶梯或电梯与外界相通。因而，在此形态的区分建筑物上，共用部分占有十分重要的份量。

在混合型区分所有权下，涉及的权属关系就存在着专有所有权和共有所有权之分。专有所有权即区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利；共有所有权即区分所有权人对区分所有建筑的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。专有所有权与共有所有权的界定不明，直接影响着建筑物所有权的界定，进而对小区建筑物改造维修带来诸多阻碍。

我国要改造的老旧小区，主要是以集合式住宅小区为主，其所涉及的所有权关系类型为混合型区分所有权。

1.2 国际上对混合型建筑物区分所有权的权属界定

关于混合型区分所有权中专有所有权和共有所有权的界定，各国法律法规都有相关规定，但不同国家的规定之间存在一定差异。

日本《有关建筑物区分所有等之法律》中第2条规定：专有部分为区分所有权标的物的建筑物部分，它从构造上的独立性和利用上的独立性加以认定。关于构造上的独立性一般以有无固定墙壁间隔为依据；利用上的独立性以能满足人们生活目的的独立机能为依据。而对于共有部分则采取了排除法来确认，即专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分的建筑物附属物和依本法规定而约定为共有部分的附属建筑物与通往数个专有部分的走廊或楼梯，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分。

美国《公寓大厦所有权创设示范法》中第二条规定：专有部分必须是坐落在一栋建筑物的任一层楼板上，可供独立使用的房间或封闭性空间，且与公共街道或经由共用部分与公共街道相通的直接出口；而加州《民法典》第一千三百五十条则规定：专有部分系指区分所有权要素中非属于公共部分的部分。关于共用部分则采取了列举法予以确认，依据《公寓大厦所有权创设示范法》，建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、电力系统、电梯等公用设备，除了区分所有权人另有约定外，原则上均属共用部分；加州《民法典》则规定除专有部分以外的整个建筑物部分，但专有部分内的中央空调系统，水、电管线等则非属共用部分。

德国《住宅所有权法》规定：专有部分指与共有部分不可分离的供特定住宅用或非供住宅用的空间，判断标准为该建筑物部分在构造上是否有独立出入的楼梯间或走廊通到户外，在机能上有无独立的经济使用价值。共有部分采用排除法和推定方式加以认定，具体包括：建筑物所在的土地及附属的庭院以及围绕建筑物的空地；维持建筑物的安全所必须的建筑物部分，如外墙、承重墙、天井、屋顶、天花板、地板；供住宅所有人共同使用的设施，如楼梯、电梯、冷暖气设备、自来水、电力系统；依住宅所有人全体约定共用的部分。

法国《住宅分层所有权法》中第二条规定专有部分指确保一特定区分所有权人享有排他性使用的建筑物部分或土地。第三条规定共用部分即供区分所有权人全体或数分区所有权人予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地。

我国集合式住宅小区的有机更新改造可以建筑物区分所有权的基本理论及各国法律法规相关规定的有益经验作为参考。

2 我国现有法律法规对所涉及权属关系的法律规定

我国老旧小区有机更新改造是一项新工程，因而对于老旧小区改造更新中所涉及的权属问题，现有法律法规仍缺乏较为明确的、专项的规定，但在所涉相关法律中也有了相应的法文指引。

2.1 面积扩展及楼层加层

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“要引导旧住宅区居民分摊部分共用部位、共用设施设备的整治改造成本，对于扩大居住面积、修缮更新住房产权人专有的设施设备等项目支出，应由受益的住房产权人承担。”该规定为老旧小区改造中带来的扩展面积的产权归属提供了明确指引，而关于楼层加层的权属认定仍然缺乏较为明确的法文规定。

2.2 加装电梯

《物权法》第七十六条规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。

第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。以上规定对加装电梯的实施及电梯费用分摊等提供了指导。

2.3 增设停车设施

《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定明确了小区内停车设施应优先满足本小区内业主需求，并对其处置方式作了明确规定。

2.4 管网改造

《物业管理条例》第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。

第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。

《城市供水管理条例》第二十七条规定“城市自来水供水企业和自建设施供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施，应当定期检查维修，确保安全运行”。

《中华人民共和国电力法》第十九条规定“电力企业应当加强安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针，建立、健全安全生产责任制度。电力企业应当对电力设施定期进行检修和维护，保证其正常运行”。

《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》中规定“对于更新改造供电、电信以及供水、供气等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担”。以上规定对管网改造中涉及的权属问题具有较为明确的方向指引。

3 国际上对小区共有设施重建或维修的经验与做法

从国际上看，各国对建筑物混合所有权下共有设施的重建与维护除了有相关法律规定外，也有一些有益的实践经验和做法。

3.1 新加坡

新加坡住宅以组屋为主，小区物业维修和保养是由政府负责牵头，同时要求物业管理企业积极配合。对于住宅楼的维修，政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、屋顶、地下管网及其他公共场所进行维修；并对水电设施进行维修保养。

住宅小区公共设施运行维修费用由国家负责，如地下管网的维修；具体来讲，政府每年在预算中预留部分资金弥补小区公共管理部分赤字，同时在房屋运转利润中留存部分作为小区管理资金；另外，通过法律法规对小区装修及维修期限做出了详细规定。

3.2 日本

日本小区的物业管理法制化、规范化程度很高，能及时防范房屋失修失养及管道老化现象。如遇重大维修，一般也由政府负责主导，政府将整个地下管网体系统一到政府公共服务中去，并依靠引入中介组织实现对小区管理的规范化；通过立法将某些社会服务职能转移给社会事业单位或行业协会。

对于小区内停车设施，认为地下车库拥有独立空间和专有特性，因而归专人独有；而处于公共区域的停车设施所有权，开发商逐渐取代了所有业主的地位而掌握了其所有权，但学界至今争议颇深。

3.3 欧美国家

由于欧美国家小区基本上都为私人住宅和小型物业小区，小区地下管网的归属一般按城市公共服务设施统一建设和维护。具体讲，小区内的小工程及日常服务一般由内部维修人员来进行，大型维修工程一般采取承包方式，由专业的维修公司来做，其费用由物业管理费承担，政府可以提供补贴；而对于私人住宅，房屋内部的地下管道由房主负责，其他则由政府公共服务部门统一负责。

德国对小区停车设施规定若停车设施界标是持久性的，则此私人所属车位受法律保护，而与车位设置位置无关；并且法律规定停车设施的支出不能纳入建筑物中。

美国则规定小区内停车设施属于本小区业主，其他人无权持有；停车设施在买卖时必须与房屋一并销售，且不允许小区内停车设施出于盈利性目的出租或建新。

4 老旧小区改造更新涉及权属问题的政策建议

在老旧小区改造更新过程中，能否明确的界定所涉及的相关权属问题直接决定了各利益相关者的权责，进而影响着人们及所涉权属单位的参与意愿，最终将影响老旧小区的改造进程。

4.1 通过立法明确相关权益的边界及归属

借助《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定，出台可操作性强的关于明确界定所涉权属问题的法律规定；同时借鉴国际有益经验，明确老旧小区内专有部分及共有部分的产权归属问题，从而明确界定在改造实施过程中各方责任与义务，并在实践中加以落实，减少改造过程中由于权属归属不清问题导致的利益冲突，提高改造进程和效率。因此，在完善相关法律法规及明确产权的基础上，结合各地已有的有益经验，所涉相关权属问题的具体做法可参考如下。

4.1.1 面积扩展

改造过程中增加的面积应归业主所有，业主需承担建造费用，明确其产权归属，所收费用除弥补成本外可作为小区维修基金。

4.1.2 楼层加层

涉及楼层加层的改造，所加楼层采取对外出售的方式，所得资金用于楼宇加装电梯费用和其他改造费用，明确产权归购房人所有；或可引入市场化机制，由企业出资进行综合改造，加层面积产权归该企业所有。

4.1.3 加装电梯

对于加装电梯，应在业主同意的前提下费用由全体业主共同承担，按照《物权法》的规定，电梯产权应归业主共同所有。

4.1.4 增设停车设施

小区增设停车设施应该本着服务本小区内业主的基本理念，合理科学规划，改造以后向业主出售或者出租。如若出售，停车设施产权归购买者所有，出售资金扣除停车设施改造成本和参与改造企业合理利润后用于整个小区改造；如若出租，停车设施产权及相应收益归小区全体业主所有。

小区外公共用地上的新增停车设施建议采取BOT方式，通过特许经营模式运作。

4.1.5 管线改造

管线改造涉及的权属关系应界定清楚政府、涉及权属单位及个人的权属边界，具体要做到一户一表，权责明确，表后及入户部分费用应由住户自行负责，小区公共部分由业主委员会或管线所属单位承担，小区红线外部分归属于企业，其应承担维护费用。

4.2 加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识

在法律层面上，个人权利与义务是对等的，在享受权利的同时也应承担应尽的义务。在混合型区分所有权小区内，专有权与共有权共存，对于其共有部分而言，居民在享受其带来便利与服务的同时，应相应承担其维护、改造所需的费用是符合法律上权利义务对等理念的。

在现实中，居民往往只关注权利的享有，而不乐于承担义务或者只关注改造带来的义务的增加而未意识到其所带来的权利的享有，造成了在老旧小区改造尤其是公共部分改造中资金收缴困难。特别是改造后居民只关注眼前利益，缺乏长远意识，在意识到要承担缴纳物业费的义务时并未意识到现代物业的建立使其所能享受到的现代物业管理服务的权利，因而居民对建立现代物业管理服务体系态度不积极。因此，应加大法律宣传引导力度，提高居民的权利义务对等意识。

参考文献：

1.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007

作者简介：

刘峰，住房和城乡建设部政策研究中心，博士，助理研究员，研究方向为宏观经济、房地产等。

Abstract：The old districts organic renewing is a Waste Management Project of China.It is a major event for the country and the people，not only promoting economic growth by bringing investment，but also improving the urban environment beautifying the living environment，and upgrading the living conditions of residents.Because the old district was built many years ago，its ownership is complex.Besides，the ownership，such as adding floor，installing elevator，increasing parking area，enlarging acreage and piping network transformation，affects the old districts renewing progress.

Keywords：Old district，Organic renewing，Ownership of building distinction，Ownership

篇5：关于老旧小区的停车难问题的研究

随着社会经济和汽车工业的飞速发展，越来越多的家庭选择购买汽车作为代步工具。据调查，以南京市为例：截至2015年底，南京市汽车保有量达到为197.93万辆，扣除报废等因素，全市年净增汽车25.73万辆，比2014年增长14.9%，而2005年底，南京市民用汽车保有量仅30万辆，10年内增加5倍有余。私家汽车数量及占汽车总量的百分比也从2014年底的86.3%提高到86.9%，同比上升0.6个百分点，全年净增汽车中私家汽车净增比重更达91.4%。随着家庭汽车拥有量的高速增长，一系列城市交通问题日趋加重，尤其是主城区内老旧小区的“停车难”问题，据网络资料：2015年1-11月全市110报警呼入电话412.6万个，其中29.9%是移车类的，发生地大都在主城区社区小区。车位不足、规划滞后、制度不完善、乱收费等现象，造成停车纠纷爆炸式井喷。

一、老旧小区停车现状

经过对我们熟知的几个老旧小区的走访发现，老旧小区的停车现状基本表现为以下三个方面：

（一）车位资源先天不足：老旧小区一般意义上是指建于上世纪90年代之前的社区、居民区，例如比较有名的：金陵小区、南湖小区„„。由于老旧小区在规划设计之初，对汽车数量和停车位需求增长缺少考量，造成老小区的停车位规划远远落后于实际情况。故老小区停车位在规划和设计上存在明显的先天不足。

（二）车辆停放杂乱无章：老旧小区道路普遍较为狭窄，即使后期在小区内的公共区域或相对宽敞的道路边新规划了一些车位，也是杯水车薪，原本并不宽敞的道路被占用后，给小区车辆的正常通行造成诸多不便。车位一般先到先得，上、下班高峰期时，更是碰擦难免，时常造成堵塞。

（三）外来车辆加重负担：老旧小区几乎没有物业，长期无人管理，为了避免被交警“贴条”，小区附近的一些住户也会将车辆“挤”进小区，这些车辆加剧了部分老旧小区停车难的问题。而且这部分多出来的车辆随意停放路边现象普遍严重，长期占据出入道路、遮挡楼道、车棚，居民公共区域减少导致老人、儿童在小区内活动、健身常常无处可去，且极大的增加了的安全风险，严重影响原本小区的日常生活。

二、国外的先进经验和做法

阿根廷首都布宜诺斯艾利斯：在那里，独立的房屋有自己的车库，如果是高楼公寓则有地下两层或者是三层停车场，道路两旁也都可以停车。除此之外，布宜诺斯艾利斯还有大量的独立车库，大小不等，小的可以停放40辆机动车，大的可以停放上百辆，独立车库一般在住宅区和商业区附近，为住户、访客、消费者提供临时或者长期停车的地方，有年租、月租、小时计费这几种付费形式。

日本：在日本买车需要提供有停车位的证明，排量小的轻型车可以不需要，一般多栋住宅都建有停车位，小型公寓停车位有限，需要到附近租，大型公寓都有足够停车位，有公寓的车位是免费的，其实是在购买车位的时候，车位已经在房价里了。如果自己不用可以出租，有的公寓是以每个月付租金的形式，租给住户车位，会比在外面租便宜很多。

英国：在伦敦老区，道路狭窄时出了名的了，英国人偏好小尺寸的车子，比如mini一类的，也正是这个原因。另外白天可以看到不少双车道马路上，在路中间黄线两侧，画有斜向来车方向的停车线，并标有可停车时间限制。平时这个车道就是普通的行车道，和其他道路无异，而到了晚上规定时间内，只见这些停车格，一下子涌满了各式家用车辆，只留路边靠建筑物一侧的道路供车辆通行。这种方式满足了城市中夜间停车需求大，又解决了那里地皮不足不能建设太多停车坪的问题，到了早上，这些停在路中间的车按时散去，那里又恢复为快车道，车来车往。而在晚上非繁忙时段，单道行车足以满足交通需要，还不会因为在路边停满汽车、发生火灾等紧急情况妨碍人员疏散和消防人员救火及救人。

篇6：老旧小区问题

【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷，十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，是小区物业管理的受益者，通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究，可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。

【关键词】

物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司

2012年12月16日中午12点10分，宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成1死1伤，附近400多位居民被迫疏散。令人惊讶的是，这栋倒塌的楼房，只有23年的房龄。为何只有短短23年房龄的房子会突然发生倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。

一、城市老旧住宅小区物业管理现状

（一）硬件设施不到位

(1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。

(2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。

这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的隐患。

（二）居住人群分析

老住宅小区居住人群主要分三类：

(1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。

(2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。

（3）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。

由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决。

二、城市老旧住宅小区物业管理对策

由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。

（1）面对老旧住宅小区，政府应投入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。

（2）对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理费进行补助的方式，用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源，可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。

（3）国家应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利性性质，同事也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴率低的原因，经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。

（4）对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。在低保户人群比较集中的老住宅小区应有街道出面，在条件允许下尽可能地展开一些最基本的物业管理服务，如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻。对于生活确有困难的低保户，可在其低保工资中增加物业管理费补贴，以减轻生活负担。同时，建议民政部门，将低保户的房屋维修纳入慈善基金开支范围，切实解决其房屋维修难的问题。

（5）多方筹集资金，做好老住宅小区基础设施的整治工作，每年重点改造几个小区，逐年分批进行，改善老旧住宅的面貌，同时整管结合，在整治时同步成立业主委员会，特别对目前的“三无小区”可由附近的社区或物业公司实施管理，政府给予管理的社区或物业公司补贴，扩大物业管理覆盖面。

结语

老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。通过本文分析，我们经过讨论提出以下几点建议与对策：

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。

3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密结合，加强对弱势居民的扶助。

参考文献

［1］ 张沈生,朱晓凯,殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策[J].沈阳建筑大学学报(社会科学版),2011,13(3):288-291．

［2］ 郑晓云，税矾仪．重庆市危旧房改造影响因素研究[J]．合作经济与科技，2010，(19):30-32．

［3］ 任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究[D].呼和浩特：内蒙古师范大学,2013.［4］ 刘承水，刘玲玲，史兵，冀文彦．老旧小区管理的现存问题及其解决途径[J]．城市问题,2012,(9):83-85．

［5］ 何晓柯．社区准物业管理破解城市老旧小区管理难的路径选择[J]．现代营销(学苑版),2012,(1):198-199．

篇7：老旧小区改造方案

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，着眼于加快推进城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，坚持政府主导、社会参与、业主自治，着眼长远、标本兼治，属地负责，突出重点、分布实施的原则，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

二、主要目标

在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、基本原则

（一）分类实施、统筹推进。老旧小区综合治理分为基本型和提升性，在改造过程中优先进行基本型改造，结合实施条件和示范要求实施提升性。基本型小区整治是将影响居民生活的渗漏、危楼加固、下水道疏通、道路、消技防设施、维修、照明、绿化补植、停车场复建、物业管理等作为基本内容，有条件实施墙体出新、配套体育设施等；提升性整治是在满足基本型改造后，增加节能改造或“适老化”改造内容。

（二）综合整治、标本兼治。注重改造老旧小区的整体环境，改造水、电、排污等生活配套设施，既要对小区环境进行硬化、绿化、美化、亮化等，又要注重日常物业管理长效机制建立，实现建管并举、标本兼治。

（三）政府主导、居民参与。在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与职责。

四、整治内容

（一）完善基础设施

1.清除违章搭建。小区内搭建的一切违章建筑要在项目施工前全部拆除，私占的用于种菜、养家禽等的公共用地要求居民在项目实施前自行恢复原状。2.修整、翻建小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件的小区应符合无障碍通行要求。3.疏通、翻建地下管网。更换破损窖井盖，清理、整修、补建化粪池。实施雨污分流，保证排水通畅。

4.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户的要实行出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件的小区应铺设天然气管道。

5.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件的小区要做到杆管线下地，条件不具备的小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。

6.整治、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车（棚），尽量满足小区内居民非机动车停放需求：整顿机动车库（位）使用秩序，回复车库停车功能；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件的小区可改建、补建机动车停车位。7.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶，保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。

（二）修缮改造房屋

1.整修屋面。在不影响相邻住户采光、房屋结构、抗震设防要求的前提下，将隔热、防漏功能较差的平顶屋面改造成斜坡屋面。

2.整治外观。对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙进行防渗、粉刷处理，达到防漏、美观效果。整修、更换破损落水管道。

3.整治楼道。清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建，刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、栏杆、楼道窗，修缮破损台阶，修缮、添置公共照明、邮政设施。4.节能改造。有条件的小区或楼栋可进行外墙和屋面保温改造。

（三）提示环境质量

1.整治绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物），恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次。

2.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件的小区要新建休闲设施。

3规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求美观整洁。

（四）完善公建配套 1.整治配套用房。对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

2.规范设置公共服务设施。根据规范要求，结合小区规模，补建和完善社区服务、居民文化活动等公共服务设施。

（五）改造技防设施

1.实行封闭管理。对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临近小区进行统一管理。

篇8：老旧小区问题

一、三个老旧住宅小区物业管理基本情况

这里选取了三个类型不同的典型老旧住宅小区, 即老旧房改房小区、专业化物业公司管理的老旧商品房小区和没有归集维修资金的经济房小区。这三个小区相对于没有物业管理的老旧住宅区容易测算收支情况。

(一) 某大型国企物业公司管理的职工房改房小区收支测算

某大型国企物业公司管理该企业职工为主的住宅区。该住宅区属于房改房小区, 共计28个小区, 分别于上世纪80年代至本世纪初交付使用, 面积约292万㎡, 居民4.2万户。该物业公司有职工520人, 物业服务费采取企业补贴的低收费标准, 分别为0.20元/㎡·月、0.25元/㎡·月和0.3元/㎡·月, 收费与天然气捆绑 (天燃气公司与物业公司同属该企业的房产公司) , 收费率为90%左右, 2013年该公司物业费的收支情况如表1。

(二) 某商品房小区物业管理年度支出情况

绿景苑小区为2003年交付使用的国家安居工程示范小区, 小区面积10万㎡, 2003年核定收费标准为多层0.8元/㎡·月, 小高层1.2元/㎡·月, 该项目运营10年未调价, 收费率95%, 2013年该小区物业费收支情况如表2。

(三) 经济适用房小区物业管理1月~5月支出情况

青翠苑小区为1996年交付使用的经济适用房小区, 该小区没有归集公共维修资金, 该小区原物业企业由于无法维持于2013年12月退出, 新的物业公司接管小区后营运5个月也由于亏损而退出。小区面积20万㎡, 项目职工有24人, 收费标准为0.4/元㎡·月, 收费率仅30%, 2013年1月~5月该小区收支情况如表3。

二、老旧住宅区物业服务存在的问题分析

(一) 老旧住宅区的基础设备设施欠账较多, 维护成本高

在武汉市的老旧住宅区中, 老城区型、棚户型、城乡结合型社区较多, 基础市政设施较差、欠账较多, 未实施专业化物业管理情况更突出。武汉市青山区存在公房栋数多, 房改后无人管理的楼栋多, 产权单位“房改房”多的现象。有些产权单位改制后, 因经费不足, 效益不景气等因素, 导致有的公房老化、漏雨无人修理, 水箱破裂无人管等问题经常发生。另外, 2002年前建设的商品房, 尤其是经济适用住房, 因未归集维修资金, 建设时配套设施不齐, 标准较低, 维护维修不及时, 超期使用现象普遍。导致小区维护成本高, 许多专业化的物业服务企业退出了该类项目的管理, 成为一个突出的社会矛盾。

(二) 老旧住宅区的物业服务水平不高, 矛盾易激化

在老旧住宅区, 物业管理区域管理主体多元化与复杂化, 物业企业除了要处理好与业主的关系, 还要做好与社区、城管、规划、园林、环卫、水电气等部门的协调, 一旦协调不到位, 都有可能会对小区物业服务质量产生影响。另外, 因老旧社区物业收费标准偏低, 物业服务企业管理方式落后, 技术手段有限, 从业人员素质不一, 实际服务水平与业主的需求差距较大, 导致物业企业与居民群众矛盾激化。

(三) 老旧住宅区的居民物业消费意识不强, 物业收费困难

多年来计划体制下的单位福利制度, 使许多居民习惯了政府包办一切、单位包管一切, 作为被服务对象, 老住宅区居民“出了家门, 就是政府门”的观念根深蒂固。一方面希望物业管理尽快覆盖到社区, 解决他们生活中的诸多不便;另一方面“花钱买服务”的意识较为淡薄, 许多居民甚至认为物业管理是政府提供的福利, 应该由政府掏钱, 把物业服务费与乱收费相提并论。这种观念上的原因使得老旧住宅区的居民物业消费意识不强, 不愿意交纳物业费, 将直接导致物业企业严重缺乏造血功能。

(四) 对老旧住宅区存在“重建设、轻管理”的现象, 长效机制建立难

由于老旧住宅区的基础设施欠账较多, 前几年对老旧住宅区主要是投入进行建设和整治。2009年~2013年市政府筹集专项经费, 维修破损道路, 改造疏捞排水管网, 改造窨井, 安装楼道灯, 粉刷楼道墙面, 绿化改造, 拆除违章建筑, 增建值班岗亭和车棚等。然而, 在这种高投入进行建设和整治的基础上, 管理经费投入相对较小, 没有建立起真正意义上的长效管理模式, 投入建设的设施设备因管理和服务不能到位, 使用寿命大大缩短, 造成反复投入的浪费现象。

三、老旧住宅区建立物业服务长效机制的对策及建议

笔者认为老旧住宅区物业服务工作要从两方面着手, 一方面要彻底进行环境整治, 应分期分批加大对老旧住宅区的设施设备、绿化园林、道路管网进行提档升级, 基本满足未来10年~20年的需要。另一方面要建立长效扶持政策, 既要在机构上引进物业企业对整治的小区进行管理, 请专业人员对设施设备进行维护保养, 又要在税收、财政补贴上倾斜, 保证物业企业的良性发展, 同时还要不间断投入整治提档经费。为此, 提出如下建议:

(一) 坚持党建引领下的“三方联动”服务机制

首先明确属地管理原则, 物业管理以街道、社区为责任主体, 物业企业、业委会参与和融合。在各职能部门的指导下, 推进社区管理和物业服务工作。建议加强辖区街道管理力量, 参照民政部门的做法, 设置专门的物业科, 便于在一线工作人员掌握各物业企业和小区居民的情况, 及时化解矛盾、解决问题。

(二) 制定专项整治规划, 逐步推进老旧住宅区物业提档升级

建议在调查摸底的基础上, 对未来5年~10年不改造的老旧小区按照分期分批制定整治规划, 全市统一标准, 资金分区域集中使用, 确保整治到位。对整治完的老旧住宅区, 推行专业物业管理或社区自治。

(三) 出台扶持政策, 维持老旧住宅区物业良性发展

为了维持老旧住宅区物业良性发展, 建议从税收 (营业税计征基数调整) 、物业用水、电、气按居民标准等方面降低物业公司和社区物业服务的运营成本;同时按一定的标准对承接老旧住宅区的物业企业和社区服务部进行补贴, 确保多层0.50元/㎡·月和电梯高层1.00元/㎡·月的标准。

(四) 多方筹集资金, 出台应急维修等相应规定。

在筹集资金方面, 可以借鉴保障房建设资金筹集办法, 首先, 政府土地出让收益中明确一定比例作为老旧住宅区整治和物业管理补贴资金;其次, 将全市维修资金的增值收益中拿出部分资金, 建立老旧住宅区应急维修专项资金, 解决老旧住宅区应急维修问题;最后, 制定老旧住宅区公共维修资金筹集办法、应急维修资金管理和使用办法等规定, 规范资金的筹集、管理和使用。通过这些办法, 解决应急维修的资金。

四、小结