老旧住宅小区管理建议

第一篇：老旧住宅小区管理建议

推行老旧小区物业自治管理的建议

笔者，通过走访了解和组织问卷调查，发现老城区居民小区由于修建时间长，原有的设计规划不能满足住户日益增长的需求，矛盾突出，主要表现在以下方面：一是基础实施陈旧和不完善，如下水道设计时过于狭小、弯道多，同时因无人管理，造成淤积;原有的水、电为总表计费，要改造为一户一表时，部分住户不愿承担改造资金;二是原有的设计规划无停车场、无体育健身设施、缺少绿化设施，不能满足住户变化的生活要求;三是物业管理费收取困难，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业等弱势群体比例较高，生活较困难。居民自我管理和服务意识，特别是花钱买服务的意识尚未形成，许多居民认为物业管理是政府或单位提供的福利，不应当由个人承担，产生物业交费的抵触情绪。四是出租房屋比例大，暂住人员由于文化水平和自身素质等多方面原因，不配合小区管理，而小区又没有相关制度进行约束，造成管理困难。

目前，在对于老旧小区的管理中有以下三种较为普遍的模式：一是聘请专业的物业管理公司、二是业主聘请值班人员，附带进行部分管理工作，三是社区直接参与小区管理。这三种方式各有长处，但都存在不足之处。

专业的物业管理公司的人员在上岗前都进行过相关业

务的培训和学习，提供的服务较为专业，但老旧小区的部分业主一方面不配合物业公司的管理，导致物管公司无法完成合同上的服务项目，另一方面部分业主不愿意支付较高的物业管理费用，导致物管公司收不到物业管理费，难以实现其经济利益。大多不愿意接手管理或管理一段时间后，出于公司自身发展考虑，相继退出。

业主聘请值班人员的方法中，存在聘请人员年龄偏大，自身的文化素质和安全防护都较为薄弱，没有能力为业主提供完善的服务。同时，由于没有合同的制约，出现问题后双方都无法很好的协商解决问题，例如停放在小区的车辆丢失，值班人员因无力赔偿，往往采取一走了之的做法，业主只能是只认倒霉。但因为费用较低，这种方式在老旧小区中还较为普遍。

社区直接介入小区的管理，由于社区对辖区情况比较熟悉，在与政府职能部门联系也较为方便，可以借助一些行政力量，协助解决小区居民提出的下水道清淤、噪声、油烟扰民等问题。但是也存在社区工作人员人手少、没有受过专门培训等的制约，同时也出现了小区居民因对社区其他工作不满意而对小区管理产生抵触的情况。

南城街道涌泉社区在南城街道办事处的支持下，对如何进行小区管理进行了尝试，在部分小区进行试点，试点小区75%左右的居民认可居民自主管理小区的模式(物业自治的

物业管理模式)。通过对部分小区进行试点，实行老小区物业自治管理有以下优势：一是节省管理费用的支出。物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制，街道负责政策指导、社区负责小区的日常事务的监督、小区业主委员会由业主组成，直接参与小区管理。由于物业管理小组成员大多是小区业主，他们对小区人员和事务较熟悉，使的小区居民对物业自治管理的认可度提高。

二是增强居民的参与意识。物业自治组织充分发挥和调动居民参与小区管理的积极性，在涉及小区的治安、卫生等方面实现自我服务、自我管理。同时，通过积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。

三是提高物业费的收取率。物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、积极分子的作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知，确保物业费的收取。

老旧小区实行物业自治管理虽然取得一定成效，但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为小区创造管理条

件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。其次，政府相关部门应该出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织在开展工作中“有法可依、有据可查”。我们认为，推行老旧小区物业自治管理模式，不仅使小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧等问题得到解决，同时提高了居民的自我管理、自我服务、自我教育意识，是一条促进社区和谐稳定的可行之路。政府相关部门应鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。

第二篇：关于缓解老旧小区停车难的建议

随着经济社会的快速发展，全国机动车保有量在上个世纪和本世纪前十几年出现了几次爆炸性的增长，特别是近几年，机动车保有量的激增与停车位有限的矛盾已经越来越表面化，老旧小区停车难题正在持续发酵。

一、造成老旧小区停车难原因的分析

1、社会经济持续快速发展，而整体规划相对滞后。

2、是老小区大多没有车库，即使有的也仅仅是自行车库，通行道路狭窄，而且停车位较少，导致在车辆爆炸式增加的大环境下没有足够的停车位。

3、停车位规划滞后，停车配建标准低。大部分小区建设时的规划设计没有充分考虑到汽车停车位的配置，也没有从发展的角度充分规划停车位，小区停车设施配置不足，布局不合理，由此造成了小区停车位(场、库)的建设跟不上城市和社会的发展。这是导致当前“停车难”最直接的原因。

4、因各种原因，现有车位未能得到充分利用。有库不停、有位不用;也有的被改变用途，用于开店、作仓库、棋牌室或出租住人等。造成小区车辆停放难、出行难进一步加剧。

5、小区任意搭建、擅自封闭公共通道占为己有，在公共通道上乱堆乱放。通过安装地锁、自行车占位等手段，抢夺有限的车位，这在一定程度上也加剧了停车难。并且个人的违法成本太低，清除之后复装地锁等现象仍然频发，无法得到有效改善。

6、个别车主将车辆直接停在绿化带上。一小部分有车的业主文明停车的意识不强，只顾图自己的一时方便随意乱停车甚至损毁绿地，从而减少了居民的绿化拥有量面积，有的甚至影响到居民们健身锻炼等的场地。虽然将绿化带改成车位也是缓解停车难的形式之一，“向绿化要车位”成了小区居民利益和局部车主停车诉求之间的博弈，也成了不少小区建设靓丽社区、文明城市的难堪和无奈。

7、危及业主生命财产安全。一些车主把车停在小区的主干道边或小路上，致使道路通行能力和防灾能力下降，严重影响救护、消防、抢险车辆的进出。

8、物业管理不到位，同时物业没有处罚权。在老旧小区，普遍存在着居民停车难、物业公司管理难的“两难”局面。

部分小区居民乱停放车辆，时常出现通道被堵塞和空间浪费的情况，反过来又加剧了停车难;有的业主不配合保安指挥，造成小区道路堵塞影响其他业主出行。物业管理对乱停车只能靠劝阻或张贴告示提醒，对乱停车的车主缺乏威慑力。

物业停车管理服务措施不到位。一是小区物业管理没有相关登记和管理台账，对小区内车辆的基本情况了解不全面，没有合理设置交通和停车标识，对小区车辆的停放缺乏有序引导。

9、业委会的作用没有充分发挥，在配合物业管理停车中没有起到应有的协调作用。

10、开发商对停车位配备标准不落实，对地下车库只售不租。为求利益最大化，有的开发商地下车库只售不租，在相对高价车位的影响下，居民大多选择地面停车，从而小区内道路车辆停放量大大多于原始规划量，导致停车难问题。

11、路面停车位和地下停车位收费价格有差异，同时业主为求方便，极易形成小区停车“路面停车紧张、地下车位空闲”的局面。

12、在本来就寸土寸金的老小区及其周边，有些地方做了路障等，由于没有做好可利用空间的统一规划，且业主停车各行其是，造成了本就寸土寸金的空间，没有发挥最大的作用，更加剧了停车难的问题。

13、汽车每天的停放时间是有规律可循的，如白天到单位，晚上回小区。相对早到小区的汽车是有停车位的，而晚到的汽车可以停到小区周边的马路及人行道上，因为二十时后大马路上一般车不多了，马路晚间错时停车会增加交警和执法队员的工作量，但是能一定程度上缓解小区内停车难。而目前的现状是不光大马路不能停，较宽的小马路和人行道也是无法停的，并且有些地方能停，但是会被开罚单。

14、部分路段有错时停车车位，但仍不能满足现实的需要。

15、管理不足，并且缺少有效的科技手段。

合理有效的利用好社会资源，解决停车难问题是一个全社会共同参与的课题。

二、缓解老旧小区停车难问题的对策和建议

1、加快城乡一体化建设。这是缓解过多人口向大、中城市集聚，解决城市病的有效途径。

2、公共交通要提速。注重公共自行车、普通公交、BRT、地铁等公共交通的合理发展与规划，改变人们的出行结构，加大公共交通分担率是根本办法。

3、重视住宅小区停车管理规划。政府规划对小区的停车设施建设必须着眼全局，在制定规划中要超前谋划，科学制定住宅小区停车位配建规划数量标准。由于住宅建成后一般有近70年的使用期，因此必须对未来车辆的发展数量有所预计，应当在设计规划中留出适当的发展空间，防患于未然。虽然很多城市已提高了新建小区的停车配建指标，但这个标准也要与时俱进。

4、调整绿化、延展道路缓解小区停车难。将小区内每幢楼房前后及道路边的大部分草坪、灌木丛，改建成常绿树下的停车位，绿化立体化，其实小区内的绿化总量不减反增。在每年剪枝中控制树高，使其向周边生长，从而形成绿化伞，既提高了绿化率，又美化了环境，高乔木比草地和灌木便于养护和管理，同时也解决草地和小灌木不容易养护的问题。

绿色植物吸收二氧化碳和释放氧气依靠绿叶光合作用，乔木相对于草地小灌木吸碳吐氧量高，乔木绿叶总面积是其树冠投影面积的10倍，绿化三维量是草坪和灌木的数倍，其吸附尘埃和降噪比贴近地面的小灌木更有效。

有条件的小区在保持绿化总量不变前提下，可以对宅间道及宅间绿化重新设计，铺成部分草坪砖用于停车;通过调整绿化形态，增加小区停车位，探索绿色停车。并且妥善处理停车用地和绿化用地之间的关系。而且改造成本相对立体和地下车库建设较低。

5、对车库(车位)挪作他用的行为开展专项整治，恢复停车设施功能。

6、组织物业服务企业学习先进的小区车辆秩序管理技术、方法，提高管理水平。通过制定完善的车辆进出管理机制、停车登记制度、车位管理制度等，有序引导居民车辆停放。同时规范提升停车管理水平：一是加强宣传引导;二是加强巡逻管理;三是加强亲情服务等。

7、按照物业管理相关规定，个人、单位均不得占有公共资源。组织统一行动拆除私装地锁。清理小区内环境卫生，对小区内任意搭建、擅自封闭道路或开门开窗、挤占消防及公共通道的行为政府要严加取抵。特别是针对一些被私自圈占成菜地的边角地、绿地，即便是无法改造成停车位也应该强力拆除，把公共资源归还于大家。

8、建立健全法制体系，完善停车管理政策法规。总结固化新的停车管理实践经验和制度安排，吸纳先进经验，坚持政府主导、统筹规划、有偿使用、依法严管、产业化发展、市场化运作、信息化支撑、多元化共治，以静态交通法规体系的完善促进动态交通治理的改善，引导公众绿色出行，提升整体交通治理能力。使对停车管理有法可依;加强停车管理，依法规范行业健康发展;赋予物业等治理的权利，必要时纳入个人征信体系，有效遏制乱停、乱占等不良行为。

9、小区内必须留有消防车、救护车、搬场车等的行驶通道，消除安全隐患。

10、成立居民自治委员会与居委会、业委会形成合力共同处理治理居民区内事务，在解决小区内家用车停放、小区治安问题上发挥积极作用。

11、严格对新建小区停车位配备标准等政策落实情况的监督管理。

12、制定停车位租、售价格的指导性意见(可以与所在小区房价挂钩)。对停车位只售不租小区的开发商，给予诫勉谈话，必要时由相关部门给予相应的处罚，或对其今后的开发、销售等采取限制性措施。

13、制定地上、地下车位出租价格的指导性意见，并加强相应的管理，引导人们充分、有效利用停车位，以缓解地上停车拥堵、地下停车位大量剩余的现状。

14、弹性控制道路停车，划道路停车泊位。对无任何条件设置或增加停放车辆的老旧住宅小区，且周边有市政道路的，可根据周边道路建设通行条件，深挖路内与路外停车空间资源，科学施划停车泊位。一是施划路内临时停车泊位：根据道路通行条件，在不妨碍车辆、行人通行的情况下，允许周边居民在一定时段内顺向临时停放(如工作日晚上7：00——第2天清晨7:00，周

六、周日全天)，通过停车入位规范道路停车秩序。二是增设路外停车泊位：交警支队会同住建、城市管理等部门现场办公，在现有路沿石以上停车泊位基础上，论证新增不限时停车位，为市民提供停车服务。

15、打破固有思维，进一步落实错时共享停车。提前做好信息的登记和核对，保证进出单位、小区车辆、人员可追溯性。国家发改委等七部委联合下发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》鼓励既有停车资源的开放共享，住房城乡建设部《关于加强城市停车设施管理的通知》鼓励并引导政府机关、公共机构和企事业单位的内部停车场对外开放。引导有条件的单位在满足本单位停车需求的情况下，将专用停车场向社会开放，实行错时停车。

16、引入社会资金，开发地下及地上空间，建设立体车库等停车场地

以配建停车为主体、路外公共停车为辅助、路内停车为补充，新建、改扩建一批停车设施，加快推进停车产业化。从促进城市现代化发展出发，将停车产业化作为现代服务产业来培育。针对公共停车场建设成本高、投资回收率低、社会资金投入积极性不高的现状，可以参照有关公用设施建设项目的优惠待遇标准，出台鼓励、扶持公共停车场建设的优惠政策，保证公共停车场投资有适度的盈利空间，从而吸引社会资金积极投资公共停车设施建设，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环。

17、建立体停车库。打破平面停车的传统思惟，在适应建设立体停车库的停车场，引进智能立体停车库系统，利用好有限的地面停车空间。拓展老旧小区停车空间。经过政府指导、社会形态投资等市场化形式多渠道筹资，引入社会资金，开发地下及地上空间，建设立体车库等停车场地。通过搭建立体停车库，充分利用有限区域，最大化扩展停车空间。

18、车位斜着划，增加停车位。45度夹角有序停车，进车退车方便，又能增加停车密度;缩短原有停车位的长度，每个车位由6米长缩短到5.5米;支干道上加铺绿化砖，不破坏绿化，还能停车。

19、单向通行增加停车位。因为不会出现两车交会，也就大大节约了道路空间，道路两边可以新增停车位。单行后，小区里的交通秩序也会明显好转。 20、差异化收费。是指针对不同性质的车主，收费标准不一样。如对有房产证且是自有车辆的业主，可采用价格较低的包月形式;对有在本小区房屋租赁合同的车主，可采用价格稍高一点的包月形式;对并不是每天都有停车需求的车主可采用预储值的方式，同时享受折扣费率;对临停访客，按照周边市价或稍高一些的费率。这样既可过滤掉非刚性需求，减少、甚至避免“僵尸车”的出现，也可保障业主的基本利益。

21、充分利用互联网+智慧停车，规范小区内停车秩序、加快车位循环、提高使用效率。所谓智慧停车，可以理解为实现停车的信息化;实时显示停车位空余个数及空余停车位的位置等相关信息。伴随“互联网+”的兴起及智慧城市的推广，智慧停车也被尝试推广使用。智能手段解决停车难问题是方向，科技手段的加入是大的趋势。同时通过智能收费系统，可实现对车辆按照不同的费率、时段等进行差异化收费，控制车辆进入小区的权限及费用，从而实现车位的高效利用。

第三篇：老旧小区改造提升存在的问题及 对策建议调研报告

实施老旧小区、背街小巷改造是关乎群众生活满意度和幸福感的民生大事，也是提升民生保障水平的重要举措。区政协于 11 月初组织委员对全区老旧小区、背街小巷改造提升情况进行了专题调研，听取了政府相关部门的工作汇报，到 X 街、X 楼等项目现场进行了实地查看，并同部分居民座谈交流、征求意见。现将有关情况报告如下。

一、基本情况 老旧小区，一般是指 X 年底之前竣工入住或节能标准未达标的居民生活小区。全区共有需要改造的老旧小区 X 个，其中区管小区 X 个、“三供一业”(指国有企业职工家属区供水、供电、供热及物业管理，统称“三供一业”)小区 X 个，区域内有需要改造的背街小巷 X 条。按照国务院和省、市政府的统一部署，这项工作 XX 年初全面推开。

老旧小区改造以改善社区基础设施为重点，分两年实施提质改造工程。改造内容包括楼体保温、水电管网、道路、停车位和绿化、环卫、外墙粉刷等基础设施。按照“市级组织、区级协调、协同推进”全面提质基础设施的总体要求组织施工，截至 11 月底，已完成 X 栋居民楼、共计 X 万平米的改造任务，投资 X 亿，基本完成了 X 个老旧小区改造提升任务。XX 被评为全市样板小区，双新楼达到精品小区标准。改造后的老旧小区面貌焕然一新，居住条件有所改善，受到居民和社会各界的普遍赞誉。

背街小巷整治主要是按照“五化两通一覆盖”要求，重点从“整饰建筑立面、完善市政设施、净化绿化街巷”着手，对和泓路、西马路、双桥里路、清真北街等道路进行全面改造提升。改造内容包括路面提质、下水道疏通完善、路灯安装、绿化提质、消防和环卫设施的完善等。同时注重特色街巷和精品街巷建设，打造老城区的新亮点。截至 11 底，X 条背街小巷整治全部完工，累计投资 X 万元，工程总量达到 X延长米。基本实现了“路平、灯亮、水畅、绿美、人行舒适、环境优美”的目标，初步改善了社区的交通条件和公共设施。

二、存在问题

尽管我区老旧小区改造如期完成了任务，但从整体上看，还存在着诸多困难和问题，亟待解决。

(一)改造质量标准还有待提高。老旧小区改造还缺乏统一标准，实施墙体保温改造的小区只有 X 个、仅占 17%，且均为三供一业小区，其他小区居民呼声较大;90%以上的小区缺少消防、停车位、公共活动场所等配套设施，目前尚未纳入改造计划;大部分小区属于“修补式”改造模式，还存在改造不彻底问题，如 X 屯楼小区道路硬化不全面、X 楼外墙粉刷返工补漆等现象。背街小巷个别改造项目还存在质量瑕疵，X 街、X 屯路、X 街、文化北后街等便道砖、路沿石还有缺损，可能会影响检查验收。

(二)旧小区推行物业管理面临新挑战。老旧小区物业管理方案从去年开始谋划，至今尚未拿出成型意见。目前绝大多数居民对物业管理持“冷漠”态度，主观上还习惯于“属地化”管理下的无偿服务模式，即将颁布的《老旧小区物业管理方案》，在实施过程中可能会面临收费难、运转难以及物业公司进驻难等难题。特别是“三供一业”小区从企管到区管过渡期，物业管理断档，环境出现较大反差，一些居民把对物业管理的担忧转嫁到排斥改造施工上来，原有“单位制”的物业管理模式向有偿服务的管理模式转变将面临更大困难。

(三)群众满意度有待提高。“政府花钱办事、百姓从中受益”，是老旧小区改造的初衷所在，最终目的是通过改造提质增强居民的获得感、幸福感。而从目前推进情况看，还有

相当一部分居民满意度不高，甚至怨声载道，对拖延工期和交叉作业造成的扰民问题反映比较强烈。截止 10 月底，X楼、X 楼等 5 个小区改造项目尚未启动，开泰、富民等 5 个小区改造进度严重逾期，铁一局二处家属楼两次停工，增盛楼改造时断时续，改造过程中的噪音和污染给群众生活和作息造成干扰。建设路以东地下管网改造普遍存在重复破土、回填不及时等问题，特别是 X 月份进场的电网改造项目，对X 个小区道路第三次开槽破土，给居民出行、停车造成不便。

三、几点建议 (一)抓好收尾和整改工作，切实把民生工程做好做实。坚持对群众负责的态度，善始善终做好各项收尾工作，切忌“虎头蛇尾”。对已经完工、改造不彻底的项目，查缺补漏，抓好整改，进一步完善路、水、电、气等基础设施，使硬化不彻底、设施不完备的工程尽快达标，最大限度提高群众满意度。对尚未开工的项目，严格执行招投标制度，把好设计、勘察、施工、竣工预验收每一个环节和关口，建立社会监督机制，增强公开、透明度。

(二)总结经验，举一反三，更好推动其他工作开展。政府及相关职能部门应认真总结老旧小区改造中的经验作法，客观评价成绩和存在问题，在争取上级支持、加强工作沟通协调等方面，吸取教训，举一反三，以更高效率、更实

作风，推动和改进其它工作，在惠民实事落实、棚户区改造、环境整治任务等工作中，既要抓好开局，更要重视结局，以实际行动赢得群众的理解和支持。

(三)抓紧实行物业管理，促进老旧小区良性发展。推进老旧小区物业管理迫在眉睫，不能停留在口号上，要积极研究措施，迅速落实到具体工作中，防止往后拖、随大波的发生。当前应抓紧出台老旧小区物业管理方案，从打破开局难入手，可在精品小区、区管小区和三供一业小区分别选择试点，引入物业公司，明确收费标准、管理标准、服务标准，推行“有人管、有钱管、规范管”的管理服务模式;对试点以外的小区，通过盘活社区资源，探索“先尝后买”的服务模式，让居民真正体验到好处后，再扩大有尝服务的覆盖面，健全社区长效管理机制。

第四篇：老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢

失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访 保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复;属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、

建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 (2)积极支持参与社区文化建设。

(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。

(4)避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐;

我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安

置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。

三、管理模式

四、环境清洁卫生管理

五、保安及消防管理

六、公用设备、公共场所等管理养护

七、各种车辆管理

八、消防管理

九、外墙清洗、修补方案

十、物业管理费用构成明细报价分析表

第五篇：老旧小区现场管理制度

工地安全文明施工管理制度

1、施工单位应严格遵守国家及地方政府颁发的安全施工、文明施工等规范、条例，遵守建设单位的现场管理规定。建设单位将不定期邀请有关部门按《建设工程现场文明施工检查评定标准》等要求进行检查，达不到文明工地标准的，建设单位即可勒令其停工整改。

2、施工现场必须按要求设置“七牌一图”，标牌的内容及形式必须符合相关规定要求。

3、施工现场应有恰当的标语和安全警戒标志。标语标牌由施工单位拟定，交甲方现场代表审定批准后付诸实施，切勿乱写乱画以及随意张贴悬挂。

4、施工现场实行封闭式管理，各施工单位制定相应的门岗管理制度并严格执行，施工现场的管理人员、施工人员必须佩戴证明身份的证卡进出，非施工人员不得擅自进入施工现场。证卡由施工单位拟定内容及形式，交由甲方审定批准后实施。

5、本工程施工场地，以该项目总平面红线范围内及临时租用地作为施工场地，施工单位在施工前，必须在甲方规定的区域内布置临设，并将总平面布置图交由甲方审定批准后，方能付诸实施。

6、施工单位在施工现场周边设立围护设施，属临街和居民居住区在建工程的，应当设置封闭式围护设施作业，工地周边50米、出入口100米内无垃圾、污水，保持工地周边整洁。

7、施工现场应确保进出道路通畅、平整、坚实，有回旋余地，施工现场应有可靠的排水措施，施工污水沉淀排入甲方指定的地方，排水系统处于正常的使用状态。

8、施工单位应当按照施工总平面布置图合理布置各项临时设施，堆放大宗材料、成品、半成品和施工机具设备，减少二次倒运与搬迁，不得侵占场内道路及安全防护等设施。建筑物内外的零散碎料和垃圾渣土应及时清理。楼梯踏步、休息平台、阳台处等悬挑结构上不得堆放料具和杂物。在施工作业面，工人操作应做到“活完料净脚下清”。

9、施工单位应重视和加强施工现场的卫生防病工作;职工食堂应符合《中华人民共和国食品卫生法》规定的标准，并办理《卫生许可证》;食堂工作人员必须先体检、培训合格后方可上岗;发现传染病人和疑似传染病人，及时救治的同时向甲方告知。

10、遵守国家有关环境保护的法律规定，采取有效措施控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。

11、严格按照《中华人民共和国消防条例》的规定，在施工现场内建立和执行防火管理制度，设置符合要求的消防设施，并保持完好的备用状态。在容易发生火灾的地方施工或者储存、使用易燃、易爆器材时，应当采取特殊的消防安全措施。贯彻“谁施工谁负责安全、防火”的原则。

12、在施工现场内必须加强社会治安综合治理工作，施工组织设计应有保卫措施方案，落实社会治安综合治理工作责任制;遇有治安突发事件，必须立即向公安机关汇报，不得延误和隐瞒。需要招用外来务工人员的，必须立即按有关规定办理《用工证》、《外来人员就业证》和暂住证。施工现场应明确划分施工区和生活区，严禁在建工程内安排人员住宿，做好宿舍的卫生及安全管理，做到窗明地净，生活用品叠放整齐，并做好宿舍安全用电及消防预防措施。

13、施工单位管理人员及工人在施工现场必须戴安全帽，安全帽的颜色应便于区分;高空作业，必须系安全带，做到高挂低用及牢固，设置必要的警戒;安全平网必须隔层铺设并及时清理，严防高空坠物。所有人员特别是操作工人不得从柱子箍筋上下，钢筋骨架无论其固定与否，不得在上行走，特别是板筋，必须要“安全第一”。

14、施工单位操作工人必须穿着统一的标准建筑背心上班，且必须定时清洗，不得有明显大面积污垢。

15、施工单位在土方开挖中如发现管道电缆及其它埋设物应及时报告，不得擅自处理。在不放坡、挖深超过1.5米的土方施工中必须采取正确的经甲方现场代表批准的护壁措施;外运土方时，应办理“渣土弃置许可证”，并作好周边环境的清洁卫生;在出入口20米内应铺设草垫;在施工中，必须派员清洁污染路面，在施工后必须对路面进行彻底的清洁。如在现场堆码土方，应距离围墙50米，距离操作人员100米以上，垂直堆放高度不能超过1.5米;电缆等管线两侧1米范围内应采用人工挖掘。

16、施工单位在主体及装修施工时，必须作好外架的搭设和安全网的悬挂，其作法应以书面形式在施工前两天上报甲方，经批准后方能实施，脚手架的搭设应遵照《脚手架搭设的安全要求》，特别需注意对只图施工方便随意拆除外架连墙杆及外架基础松动等影响脚手架安全的情况进行监管。

17、施工单位应对现场机具进行正常维护和定期保养。使用垂直运输机械(如塔吊、门字架、吊篮等)，必须有劳动局颁发的使用许可证，方能使用。相邻工地的塔吊，各施工单位应相互协调，制定防碰撞措施，严防发生塔吊碰撞事故。

18、每天施工单位项目经理或责任工长应准时到施工现场，如有急事，应向甲方现场代表请假批准，施工现场应随时有负责人，如施工负责人不在，必须指定有资质的临时负责人。我公司现场代表对其的考核结果，将作为衡量施工单位管理水平的一个重要依据。

19、在夜间施工时，施工单位必须有管理人员值班，管理人员值班名单应上报甲方。

20、在施工前，各施工工长应以书面形式向施工工人作好安全技术交底，并作好文字记录，随时接受甲方现场代表的督查。

21、施工单位必须加强对其现场人员的管理约束，合同履行期间严禁发生任何性质的打架斗殴事件。若施工方人员参与打架斗殴，每发生一次除赔偿由此给建设单位造成的直接经济损失外还需按规定视情况进行罚款1000-10000元。

22、为了维护建设场地周边的花园、环境等公共设施，施工单位必须教育工人爱护一草一木，严禁践踏、污染、破坏。

工地现场质量管理制度

1、施工单位必须按设计图纸，设计变更、规范规程，验收标准、以及地方的有关规定、建设单位要求进行施工和验收，工程质量必须达到优良标准。

2、 各施工单位在开工前，施工现场必须配备合格、齐全的管理人员、建立完善的质量、进度保障体系，且必须有经甲方审查批准的总体施工组织设计和各项专项施工方案;未有针对性的施工组织设计不能开工。

3、在施工过程中，工地上的负责人和技术人员必须向工人进行认真的技术交底，并存有相应的文字记录待查。

4、建筑物在开挖之前，施工单位必须向甲方提供《放线记录》，经甲方现场代表复核字认可后方可开挖。

5、分部分项工程隐蔽验收必须严格执行“三检”制度，经施工单位自检合格后，于正式验收前24小时通知甲方、监理和物业单位，并提供有关合格的资料，验收合格并签字后方可进行隐蔽。经施工单位进行“三检”后的验收项目，在甲方、监理检查过程中若发现三处以上不合格的有权不予验收，同样情况出现三次以上的有权要求更换管理人员。

6、施工单位在验收合格后严禁对合格部分做任何改动，一经发现必须进行重新验收;重要隐蔽部位应通知质量监督和设计单位共同参加验收。

7、甲方、监理对施工质量有疑问，而要求施工单位复测时，施工单位应于积极配合。对隐蔽工程提出质量疑问要求重新检验的，无论建设单位是否进行验收，施工单位都应按要求进行剥离或开孔，并在检验后重新覆盖或修改。检验合格的，建设单位承担由此发生的全部费用并应顺延工期。检验不合格的，施工单位承担发生的全部费用，工期不予顺延。

8、关键工序施工完毕后，须经监理、甲方代表验收合格签字后(施工单位应在验收前向甲方及监理提交三检记录、施工交底记录等资料)，方可进行下道工序施工，直至确认该部分工程合格为止。

9、混凝土浇筑过程中除必须有值班工长外，还必须保证每个工种(如水、电、模板、钢筋等)有人值班。

10、为保证施工质量，施工难点以及容易发生的质量通病的地方，施工单位应先报施工方案经建设单位确认，建设单位可根据实际情况要求施工单位做施工样板(包括砌体、抹灰、涂料、门窗安装、防水、瓷片等)，样板经甲方验收合格后施工单位可按照样板进行大面积施工;砌体工程开始后，施工单位应按建设单位提供的户型图完成砌体和水电定位施工标准间，经建设单位确认后可大面积施工。

11、若施工单位多次不按合同约定施工，或违反正常施工程序、施工工艺进行野蛮施工，或施工质量、安全、环保等达不到有关要求，或施工用材料设备不合规定，甲方有权勒令施工单位暂停施工，施工单位必须立即整改，一切责任由施工单位负责。

12、如因施工单位原因，造成所建房屋面积与施工图不符，由此产生的相关责任与费用由施工单位承担。作为有经验的施工单位，施工单位理应及时发现施工图纸中明显错误或矛盾(如建施图与结施图不符，尺寸错误，照图施工房屋使用功能明显不合理等)并及时告知甲方，若施工单位未及时发现而导致费用与工期损失概由施工单位承担。

13、所有进场材料均需提供材质合格证明文件进行报审，要求送检的材料必须经当地质量监督站认可的试验室试验合格后方能应用于现场，各施工单位应提前做好材料的送检试验工作，并保持相应的质量记录待查，届时若因未及时送检而造成工期延误的，全部责任由施工单位承担。对违反上述规定或虽经甲方许可而中途偷梁换柱者，除责令其返工外，还将视情况处经济处罚5000-20000元。

14、各施工单位应在收到甲方现场代表整改通知后2小时内开始整改，在限期内整改完毕，如有特殊原因的，应以书面形式向甲方现场代表提出，经允许后方可延期。

15、各施工单位在现场使用的混凝土或砂浆，必须按规定使用商品混凝土或商品灰。

16、各施工单位必须做好厨房、卫生间、屋面的防水施工工作，在与物业公司交接房屋时，如发生有渗漏，将按每处处以10000元人民币的罚款。

17、施工单位在现场施工中如遇到现场实际情况于施工图纸不符，需采用变更洽商的形式上报甲方，经同意后方可施工，别更部位施工结束后，在三日内完成该部位竣工图纸。未按要求执行所导致的工程量不清，有施工单位自行承担。

工地现场协调管理制度

1、各单位包括各施工单位和监理单位进场前，应向甲方提供现场各级管理人员及班组负责人的详细名单及联系方式，各项目管理班子人员名单，经甲方考察认定进入施工补充协议，方可安排进场。各单位更换管理人员必须事先通知甲方工程部，甲方有权根据施工和监理单位现场管理人员的实际能力和水平，决定其是否留退。

2、各施工单位进场时必须在现场办公室安装电话或报送手机号，并保证每日24小时畅通，工地有人值守。

3、监理公司人员必须保证每日8小时以上现场工作时间，保证每天24小时通讯畅通。如遇工程施工特殊阶段或紧急施工问题，应保证及时到工地解决。

4、各施工单位应在临设施工前向甲方提交相应临设安排方案，在正式开工前15天应向甲方报送有关施工组织设计，经甲方工程部签字认可后方可进行施工安排，正式动工前一天必须提交开工报告。

5、各施工单位必须服从甲方现场代表的协调安排，服从监理公司的技术指导和监督。

6、施工现场内各单位之间包括建设单位、施工单位、监理单位等所有协调安排事项，均应以书面形式传达，如有特殊情况需立即口头处理时也必须在12小时内完善正规手续。

7、现场所有往来文件均以标准打印文本为准，并妥善保存。如非标准打印文本各单位有权拒绝签收，相应产生的影响和责任由发出方承担。所有发出的文件均应有签收回执。

8、现场内各种往来书面文件、通知，施工单位必须在规定的时间内由甲方认可的管理人员签收。签收后如有异议必须在当日内提出，否则视为认同，并应严格按照文件内规定时限内执行完成。

9、在施工过程中，各单位如有管理或技术问题需协调解决，须立即直接向甲方提出，在经三方协商并得到甲方书面答复后方可按书面决议执行，切忌擅自行事。

10、施工单位制定的各项现场管理制度、条例均不得与甲方制定的作为施工补充协议附件的各项管理制度有抵触或冲突，并应在进场前随施工组织设计报交甲方审核完善后方可执行。

11、经建设单位或监理单位下发通知施工单位认可但不执行将给予500-2000/项.次。

工地现场会议管理制度

1、为了便于衔接，甲方实行现场周例会制度，以及不定期安排临时现场专题会，时间、地点由甲方届时通知，施工单位参加人员必须是项目经理或项目执行经理或技术负责人，所有人员不得无故迟到、缺席。迟到者罚款50元/人，缺席者罚款100元/人。

2、与会人员手机均调为振动或关机，会场中手机不能发出声响，不得在会议场中接听手机，否则罚款50元/人。

3、甲方及监理对施工单位的管理实行目标责任制，即每周例会时由施工单位提出下周计划(包括质量、进度、安全、文明施工)，同时检查本周计划完成情况。配合协调情况、约定事项的执行情况、材料供应情况、违规通报、各种材料、设备准备、重大问题的论证解决等。

4、会议记录由与会各方各自进行记录整理，会议当日之内必须形成正式文本报甲方进行汇总整理。

进度管理制度

1、施工单位进度严格按照合同工期执行：

1.1开工日期：单栋工期以甲方现场代表签发的开工令为准。

1.2施工单位和建设单位双方在确定竣工日期及各项竣工控制工期时，已充分考虑：

A、可能出现的各种规模的下雨、大风、高低温天气、停水、停电、节假日因素。

B、建设单位分包工程的合理工期。

2、各施工单位必须在甲方总体工期控制节点前提下，于每月25日前报下月进度计划，每周工地例会前报上周工作完成情况及下周工作计划。所有报送的进度计划文件必须由项目经理及责任工长签字并加盖项目章。

3、甲方另行安排的刚性进度指标必须按时完成。

4、施工单位上报甲方的月进度计划应按时完成，并参考月进度计划分解成为周季度计划，每周应当按周计划执行。

5、按照合同，以及双方对工期控制节点的约定，乙方无正当理由使工期延误将处于1000-5000/天的罚款。

现场施工临时用水用电管理制度

1、施工单位在工地上统一设置配电房，并指定专职人员负责，任何人未经施工单位项目负责人许可不得私自接近及开启动用。

2、施工单位进入现场需根据自身用水用电量的大小自备水电表，并准确记录起始数字，报交甲方、监理、物业公司现场代表核定。

3、临时水电表安装位置应经甲方指定，不得随意安装。

4、水电线路的敷设应符合施工现场安全管理规范。

5、水电抄表应于每月25日完成并报交甲方现场代表核定，施工单位负责人给予签字认可。

6、按照合同约定，施工单位按时向有关部门缴纳费用。否则造成一切经济损失自付。