老旧小区物业服务合同

第一篇：老旧小区物业服务合同

老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心;以满足老旧小区业主的需求为目标;以业主的满意为公司的最高追求;在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻;能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(至少每季度公布一次);在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律;在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。

设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢

失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访 保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复;属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度;建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、

建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

(1)定期开展有意义、健康向上小区文化活动。 (2)积极支持参与社区文化建设。

(3)无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在旗级以上媒体有负面报道。

(4)避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐;

我公司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我公司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安

置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境。

三、管理模式

四、环境清洁卫生管理

五、保安及消防管理

六、公用设备、公共场所等管理养护

七、各种车辆管理

八、消防管理

九、外墙清洗、修补方案

十、物业管理费用构成明细报价分析表

第二篇：老旧小区物业管理表态发言稿

老旧小区工作表态发言稿

尊敬的各位领导、各位物业公司的同仁：

大家好!

开展“秦淮区住宅物业小区优质服务劳动竞赛”活动，是“两学一做”活动的延展和深入。作为老旧小区物业管理组的代表，白下物业有决心、有信心按照区建设房产和交通局、区总工会的要求，积极参与，紧紧围绕“六比六赛”，团结动员公司职工立足岗位、努力工作，不断提升老旧住宅小区管理服务水平，为积极打造和谐社区建功立业，为全力打造秦淮“微幸福城”作出应有贡献。为此在竞赛中，我们将结合老旧小区物业管理的特点做出以下表态和承诺：

一、增设并固化各项便民服务项目

“群众的需求就是我们的追求”小区物业对已有的便民项目如代收快递、代订牛奶等加强服务。另一方面，结合老旧小区业主需求，针对老小区业主年龄普遍较大，儿女没有时间照顾的特点，新增室内水电维修、管道疏通、搬家服务、垃圾清运、理发预约等多项上门服务，让业主体会到及时、方便、满意，感受到老有所依。

二、检查并消除小区安全隐患

小区内的公共设施，特别是关系居民切身利益及人身财产安全的，管道网络、楼道照明灯、消防栓灭火器等设施，定期维护及时维修，而对于相关的历史遗留问题，物业公司也会责无旁贷并不计得失地予以积极妥善处置。

三、加强小区公共秩序管理

小区出入口做到24小时站岗值勤，每天按规定进行巡逻。老旧小区地少车多，停车难是不争的事实,为小区增设门禁系统，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件应急到位，事发后及时采取相应措施，分析研究，不找出问题症结不放过。

四、改善小区内部环境

面对老旧小区绿化覆盖率仅15%以上的情况，有针对性制定植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作方案，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。老旧小区的业主或使用人喜欢将家中不用的物品摆放在楼道内，废旧自行车舍不得扔一直堆放在车棚内，这不仅影响小区环境，也影响周围业主的正常生活。我们通过与公安、街道城管、社区联合行动，对小区内楼道、车棚杂物逐一清理，小区内的乱张贴、楼道广告定期清除粉刷。为业主创造一个舒适、整洁的居住环境。

五、提高自身队伍形象。

通过这次的竞赛活动，我们要提升工作人员的整体形象，不仅要求他们着装整齐规范，挂牌上岗，还要求他们接待业主时使用文明用语，微笑服务，处理业主反映问题主动热情，耐心周到。坚持热心、细心、耐心、诚心“四心”服务。定期对员工进行培训，加强理论知识学习的同时提高专业技能水平，以优质的服务展现白下物业人真诚为业主的服务宗旨和良好形象。

六、加强与业主的沟通，邀请业主参与监督。

真诚为业主服务、使广大业主满意是公司的第一宗旨，坚持把劳动竞赛活动与打造和谐团队、提高服务质量、提高业主满意度结合起来。加强与业主的沟通，与社区联系定期召开座谈会，掌握业主和使用人的需求，倾听业主的意见与建议，了解物业在管理上的不足，从业主最需要的地方做起，从业主最不满意的地方改起。督促街道、社区成立业主委员会或管委会，让业主真正成为小区的主人参与到小区的管理工作中来。让广大业主切身感受到变化，使业主切实感受到实惠。

各位同仁：劳动竞赛的号角已经吹响，我们将统一思想，提高认识，坚定信心，振奋精神，以本次劳动竞赛为契机，自觉做好物业管理服务，努力提升物业管理技能，积极开展“规范服务、高效服务、优质服务” 踏实认真做好每一项物业服务工作，提高物业服务的人性化、及时性与满意率，进一步发挥公司在推动科学发展、促进社会和谐中的重要作用。

最后预祝劳动竞赛活动取得圆满成功，预祝所有参赛单位取得优异成绩。

谢谢大家。

第三篇：推行老旧小区物业自治管理的建议

笔者，通过走访了解和组织问卷调查，发现老城区居民小区由于修建时间长，原有的设计规划不能满足住户日益增长的需求，矛盾突出，主要表现在以下方面：一是基础实施陈旧和不完善，如下水道设计时过于狭小、弯道多，同时因无人管理，造成淤积;原有的水、电为总表计费，要改造为一户一表时，部分住户不愿承担改造资金;二是原有的设计规划无停车场、无体育健身设施、缺少绿化设施，不能满足住户变化的生活要求;三是物业管理费收取困难，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业等弱势群体比例较高，生活较困难。居民自我管理和服务意识，特别是花钱买服务的意识尚未形成，许多居民认为物业管理是政府或单位提供的福利，不应当由个人承担，产生物业交费的抵触情绪。四是出租房屋比例大，暂住人员由于文化水平和自身素质等多方面原因，不配合小区管理，而小区又没有相关制度进行约束，造成管理困难。

目前，在对于老旧小区的管理中有以下三种较为普遍的模式：一是聘请专业的物业管理公司、二是业主聘请值班人员，附带进行部分管理工作，三是社区直接参与小区管理。这三种方式各有长处，但都存在不足之处。

专业的物业管理公司的人员在上岗前都进行过相关业

务的培训和学习，提供的服务较为专业，但老旧小区的部分业主一方面不配合物业公司的管理，导致物管公司无法完成合同上的服务项目，另一方面部分业主不愿意支付较高的物业管理费用，导致物管公司收不到物业管理费，难以实现其经济利益。大多不愿意接手管理或管理一段时间后，出于公司自身发展考虑，相继退出。

业主聘请值班人员的方法中，存在聘请人员年龄偏大，自身的文化素质和安全防护都较为薄弱，没有能力为业主提供完善的服务。同时，由于没有合同的制约，出现问题后双方都无法很好的协商解决问题，例如停放在小区的车辆丢失，值班人员因无力赔偿，往往采取一走了之的做法，业主只能是只认倒霉。但因为费用较低，这种方式在老旧小区中还较为普遍。

社区直接介入小区的管理，由于社区对辖区情况比较熟悉，在与政府职能部门联系也较为方便，可以借助一些行政力量，协助解决小区居民提出的下水道清淤、噪声、油烟扰民等问题。但是也存在社区工作人员人手少、没有受过专门培训等的制约，同时也出现了小区居民因对社区其他工作不满意而对小区管理产生抵触的情况。

南城街道涌泉社区在南城街道办事处的支持下，对如何进行小区管理进行了尝试，在部分小区进行试点，试点小区75%左右的居民认可居民自主管理小区的模式(物业自治的

物业管理模式)。通过对部分小区进行试点，实行老小区物业自治管理有以下优势：一是节省管理费用的支出。物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制，街道负责政策指导、社区负责小区的日常事务的监督、小区业主委员会由业主组成，直接参与小区管理。由于物业管理小组成员大多是小区业主，他们对小区人员和事务较熟悉，使的小区居民对物业自治管理的认可度提高。

二是增强居民的参与意识。物业自治组织充分发挥和调动居民参与小区管理的积极性，在涉及小区的治安、卫生等方面实现自我服务、自我管理。同时，通过积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。

三是提高物业费的收取率。物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、积极分子的作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知，确保物业费的收取。

老旧小区实行物业自治管理虽然取得一定成效，但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为小区创造管理条

件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。其次，政府相关部门应该出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织在开展工作中“有法可依、有据可查”。我们认为，推行老旧小区物业自治管理模式，不仅使小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧等问题得到解决，同时提高了居民的自我管理、自我服务、自我教育意识，是一条促进社区和谐稳定的可行之路。政府相关部门应鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。

第四篇：政协调研：加强老旧小区物业管理 为民服务改善民生

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政协调研：加强老旧小区物业管理为民服务改善民生

近几年来，围绕以人为本，构建和谐社会的奋斗目标，各级政府都将提高居民的生活水平作为一项重要工作去落实。加强小区物业管理工作，特别是在旧住宅小区实施物业管理，成为各级政府亟需解决的一个重要难题，分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。通过对镜湖区小区物业管理工作的调研、分析和思考，就如何加强小区物业管理工作做如下论述。

一、基本情况

镜湖区现有住宅小区230个(小区在幢数4幢以上)，建筑面积约1028万㎡。实施物业管理的小区135个，管理较完善的小区89个，建筑面积约564万㎡，约占54.9%，如艺江南水景别墅、香格里拉花园、香樟花园、郁金香花园等，收费标准约为多层0.35元/㎡—0.58元/㎡、高层0.65元/㎡—1.2元/㎡，多为封闭式管理;管理不规范的小区约46个，建筑面积约276万㎡，约占26.8%，如桃园小区、杏园小区、劳动新村、三山里小区等，收费标准约为3元/月—5元/月，为开放式管理。未实施物业管理的小区95个，建筑面积约188万㎡，

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约占18.3%，目前由社区居委会代管，如乐园小区、团结新村等，收费情况2元/月—3元/月，为开放式管理;

二、存在问题及原因

上述3类住宅小区中，45.1%的老就旧小区存在如下问题：

1、规划存在缺陷，长效管理难。

部分商住或商办住混合小区，特别是市场与住宅混合的小区，规划设计的进出口道路四通八达，整治后，由于商业、办公或市场的特殊功能需要，小区无法实施封闭，导致部分业主对政府的行政管理能力不满，借机不交物业管理费。

部分业主受行政管理及福利制住房管房的影响较深，出了家门，就是政府门观念根深蒂固，认为小区内硬件设施维修养护和管理服务，是政府和物业公司的事，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论。物业管理难以长效维持。

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2、配套设施不全，管理资金缺乏

这类小区大多存在规划滞后，必要的配套设施严重匮乏现象。如机动车、非机动车停车位不足，传达室、管理用房和公建配套等设施不全，增加建设往往遭到部分业主的阻饶，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治难以从根本上解决小区内必要的配套设施，实行市场化的物业管理模式只能是空谈。

3、设施陈旧老化，施工难度大

由于政府整治的是公共基础设施，施工时不可避免影响到业主的私有财产，而小区内建筑设施老化、陈旧，长期缺乏管理，牵一发动全身，业主与施工人员纠缠不清现象时有发生。同时，因为没有必要的基础资料，技术资料变更频繁，签证量大，需要投入较多的管理人员加强现场管理。施工现场无法封闭，施工人员与业主相互干扰大，建设周期相对较长。

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4、业主呈多元化格局，需求统一难。

通过调查，老旧小区业主对整治的需求是迫切的，但对物业管理的认识、要求及经济承受能力差异较大，部分业主希望通过整治后得到全方位，高层次的服务，愿意承担相应的物业管理费用;部分业主因承受能力等多方面原因，认为只要不交费，有无管理无所谓。业主的要求不统一，导致整治后长效管理难。

5、收费难，导致物业企业维计难。

一些业主只爱护自家卫生，不关心小区的整洁;对物业管理要求过高，维权意识过强，却忽视了自己应尽的义务，而部分物业企业管理水平较低，管理者业务不熟，服务意识差。部分企业将盈利看得过重，目光短浅，管理层次低，业主不满意，导致企业退出以至物业难以维系，纷纷撤出管理项目。收支状况形成极大的反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。。

大多数物业管理企业处于经营亏损状态。除了存在部分是生活困难，下岗人员较多，承受能力低以外，重视规范收费行为，忽视规范交费行为;重规范企业行为，忽视规范业主行为，是目前物业管理难以健

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康发展的重要原因，目前相关部门对物业管理企业收费存在的问题有诸多相应的惩处措施，监管部门查处监管到位、规范，而对业主不交费的行为都无适当措施应对，收费难成为物业管理难以走上良性循环的绊脚石。

6、物业企业成本增加，运转难。由于近年来，物业企业人员工资上涨，成本开支增加，物业服务收费标准偏低，收缴率不高，导致企业运转难度加大，制约了企业的生存和发展。近两年来，我区部分物业企业因运转困难，选择退出物业服务项目，导致物业管理覆盖面有所下降。

7、开发单位遗留问题多，后期解决难度大。一些小区物业配套设施不全、不到位，物业公司难以维持收支，《物权法》出台后，业主的维权意识增强，对公建配套设施是否完善的要求越来越高，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题，也增加了企业管理的难度。

8、业主改变房屋使用性质，管理难。少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质(餐饮、旅馆、棋牌室等)，影响相关业主权益，造

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成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业管理，而物业管理公司不具备查处行为，业主对物业企业不满意。

9、业主违规装修，执法难。部分业主无视管理规约，擅自改变房屋结构，违规装修，。。。?。。。。政策法规执行不到位，部门之间职责不清，缺乏联动机制，物业企业解决不了业主的实际困难，业主的满意度受到影响。

10、舆论导向存在偏差。少数媒体报道缺乏深入的调查研究，单方面曝光、宣传，误导群众，一定程度上使物业企业的生存受到影响，给有待完善的物业管理蒙上了一层阴影。我市发生3-27事件中，保安和业主发生纠纷，导致保安死亡事件后，市新闻媒体没有及时报道。认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业的68.7%。

四、解决措施

1、政府出资对老旧小区系统的综合整治。

住宅小区的资产归全体业主所有，由于老旧小区建设年代久远，基础设施老化，改造费用较大。违法建设、乱堆放等脏乱差现象严重，涉及业主多，矛盾多。业主委员会难以牵头组织综合整治。为了改善

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民生，美化环境，只有通过政府出资，集中对这些老旧小区按照先易后难、先大后小的顺序进行综合整治，对小区公共设施和区域进行改造，综合执法部门多头并进，联合执法，取缔违法、违规行为，才能切实改变小区的环境面貌。2008年，我区在全市率先将小区整治工作纳入民生工程建设，全年共投资了2523万元，重点对8个公共设施不配套、物业管理不到位的老旧小区进行综合改造，提升老旧小区各项基础设施和生态环境，得到了绝大多数业主的大力支持和好评。整治后的住宅小区由街道办事处负责指导业主委员会进行自治管理，将不能实施物业管理或没有条件进行封闭管理的小区纳入背街巷管理。

2、逐步推进小区物业管理市场化。

经过调查和研究，住宅小区应该充分发挥民主自治的作用，走市场化道路。引进物业公司，实现市场化物业管理是一种符合实际、科学的管理模式。政府要积极引导物业管理走向市场化，并加大对物业管理行为的规范、培训和指导，引导业主委员会公开、公平、公正的选聘物业企业，将小区物业管理工作推向由物业公司全权负责，业主委员会实施监管和监督的小区物业管理市场化轨道。

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3、建立健全完善的物业管理法律法规体系。

完善法律、法规，进一步规范物业管理服务行为，《物权法》已经正式实施，《物业管理条例》已经修改，建议市里应尽快出台与之相配套的政策法规，完善物业法制体系，明确市场权利义务，提升物业服务水平。

4、加大宣传力度，提高管理水平。

物业管理服务能否被广大居民和全社会的认可，其自身的管理水平，和自身的人员素质是物业管理发展的关键。物业公司必须不断地完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍，真正做到为居民提供方便，及时，全方位的优质服务，使居民享受到居住生活的舒适，方便和安全。并且通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进同广大居民的交流与沟通，转变业主的消费观念，让物业管理理念深入人心。媒体要多从正面加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推进物业管理创造良好的社会氛围。

5、切实解决物业管理收费中出现的难点。首先必须针对不同

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层次的居民做好观念转变;其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法，让广大居民理解并接受;第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解难;第四，切实规范物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范;第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性，权威性以及强制性。

6、补充、完善基础设施配套功能，健全造血功能。

充分挖掘和发挥小区内部潜力及周边优势，拓宽老旧住宅小区物业管理发展道路。规划部门要根据要根据老旧住宅小区现状，结合业主的需求，适当考虑增加物业管理用房，停车棚等设施规划的审批，整治后，一次性交由社区或业主委员会管理，用于贴补物业管理资金的不足。

适当给予物业公司一定的优惠政策，如提供管理启动资金，动员社会各方面帮助物业公司健全造血功能，形成良好循环。逐步改善小区综合状况，搞好旧小区物业，政府除进行综合

7、加强街道和社区居委会物业管理指导水平。

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年初制定培训计划，通过举办物业管理培训班，提高街道、社居委物业管理人员综合素质;充分发挥街道监督、指导、协调物业服务、业主大会组建和日常活动的作用。街道、社区配合物业服务企业加强宣传，提高小区业主素质。街道办事和社区居委会参与指导小区业主选举或换届改选，指导业主委员会对外聘请物业服务企业，完善小区物业管理。

总之，住宅小区只有实行统一的，社会化，专业化，规范化的物业管理，才能保证其综合环境的不断改善，才能使小区房屋保值增值。然而，物业管理的发展除了物业管理公司自身不断努力外，还需要政府的大力扶持及社会各方面的理解和支持，这样，物业管理才能不断前进，走出困境。

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第五篇：老旧住宅小区物业管理收费工作困境的分析

摘要：老旧住宅小区复杂的物业产权情况，造成了物业管理缴费主体难确认;杂乱的业主阶层，促使物业管理收费无序;服务标准缺失，造成物业管理收费不公平;恶劣的生存环境，导致物业管理收费的外部压力;失衡的公私权利，导致物业管理收费的矛盾重重。这五个方面使老旧住宅小区收费工作陷入困境。

老旧住宅小区的物业管理随着我国住房制度改革的推进，有了近 20 年的发展历史，但是物业管理收费问题始终是一个老大难问题，没有一个长期的有效机制来提高收费率，下面结合我们方庄小区物业实际工作来分析老旧住宅小区收费难的成因。

一、复杂的产权，造成了物业管理缴费主体确认难

由于老旧小区历史都比较长，伴随着我国房改政策的变迁，房屋产权情况也不断变化。在方庄小区，国家单位、企事业单位比较多，在这些单位改制之后，产权的归属界定非常复杂。比如国家电力公司，产权几经转移，一些下属的单位也不愿承接产权。没有明确的产权界定，物业管理收费就无从谈起。同样，根据现行北京市的物业管理收费办法，实行市场调节价，但是小区业主委员会成立的不多，这样在进行物业费对价时没有谈判对象。同时，存在一些老旧小区业主房产的建筑面积因历史原因无法准确界定，使物业收费更困难。老旧小区一般是公房或开发商自建自管，大产权证的面积和分户面积对不上，特别是过去规划方面的原因，在房屋性质上更难判断。

还有，开发商在建设小区时按照原规定分配给办事处、奶站、邮局、学校等的配套公建，多年来一直处于不缴物业管理费的状态。这样，物业收费工作面临着既要承认历史又要适应社会的变迁，造成了收费难。

二、杂乱的业主阶层，造成物业管理收费无序

我们假设现在有了业主委员会，业主委员会也愿意和物业管理公司就费用情况进行商议。但是，由于老旧小区业主阶层的多样性，带来了业主本身对物业管理服务理解的多样性和费用承受力的严重落差。农民回迁户、居民拆迁户、普通商品房、公寓等混在一起，靠一个业主委员会根本代表不了广大业主。特别是业主委员会对比较大的产权单位和一般个体业主都不具有公信力和影响力。由此，物业管理收费问题的博弈显得十分无序。在方庄地区，已经有好几个业主委员会主任因无法组织大家获得统一的意见，开展工作难而辞职。在老旧电梯更新改造工作中，各个单位对

电梯的要求和服务都不一样，有的想更换电梯，有的认为现在就可以了，有的干脆就不交费。在这样一个杂乱的社区，收费问题要实行市场调节是很难的。

三、服务标准缺失，造成物业管理收费不公平

实行市场调节，就要有比较成熟的物业管理市场。现实情况是，物业管理市场自 《 物业管理条例 》 实施以来才开始逐步形成。当新旧物业管理公司还不能顺利进行交接的时候，谈市场调节，显然过早。特别是业主和物业管理公司之间关于服务标准的认定不足，关于费用

标准自然也是公说公有理，婆说婆有理。再加之，大量的物业管理企业还没有形成核心竞争力就参与到激烈的市场竞争中，唯一的手段就是低价竞争。这不仅严重打击了部分好的物业管理企业的积极性，也损害了业主的利益。更重要的是，由于物业管理服务的公共性，使得业主总是从个人的角度来评价物业管理公司的服务。比如说，业主关心的室内维修、小区环境、停车

秩序等，毕竟不是物业管理的全部。在物业管理日常工作中，大量的公共部位的维护，共用设备设施的维护保养，大量邻里矛盾的处理，对各专业公司的监管等等，业主不清楚、不关心，自然就不愿意付出。但由于这些都是公共消费的产品，物业管理公司都得投入资金、人力进行服务。这两者之间的矛盾，由于没有合适的第三方中介的沟通渠道，很难达到一致。这样，物业管理服务收费的公平性就无法保证。

四、恶劣的生存环境，造成物业管理收费的外部压力

根据相关调查，很多地区物业管理企业的主业收支不均衡。一些地区的物业管理企业的亏损达到 70% 。政府在考虑收费问题时，始终没有考虑到收缴率的问题。根据网上调查，一般物业收费收缴率达到 80% 已经很好了，大部分根本达不到。为了生存，物业管理公司都要靠多种经营来补充物业费用的不足。正因为如此，就造成了更多的矛盾。但按照现有的法规，多种经营都将有新的说法，严重的主业经营亏损是不可避免的。可见，过去物业管理市场的激烈竞争，实质上是对多种经营权利的竞争。现在情况有所改变。就普通的住宅小区来说，仅靠物业管理的收入，是无法生存的。同时，物业管理企业自身也有很多需要完善的地方。比如说专业性不强，服务人员素质不高，服务意识不强等，但由于各项成本支出加大，特别是人工成本加大，企业没有时间和精力来夯实基础、勤练内功。尤其需要指出的是，政府行业部门对物业管理的认识还有不尽完善的地方。

物业管理作为社区管理的一个重要方面，有很多方面是需要政府强制力来支持的，需要政府的干预。在 2003 年的抗击非典中，行业部门提出很多行政命令，比如对电梯要两个小时喷洒一次药物，但这些只有要求没有补贴，费用都由物业管理公司自己来支付。任何一个国家，对于物业管理这样具有公众性的服务企业，都需要政府的补贴和政策优惠，但我们看到的却是一味地把企业推向市场。

五、失衡的公私权利，导致物业管理收费的矛盾重重

权利和义务是对等的。但是从高法的解释上看，业主委员会可以状告物业管理公司，物业管理公司不能把业主委员会当作被告，物业管理公司所要面对的是业主委员会更是广大的业主。物业管理收费也是同样的道理，在维护个人权利的时候，业主是义正严词毫不退让的。但是谈到维护公共权力，需要按照业主公约约束自己的时候，情况就不是这样了，搭便车的心理普遍存在。而物业管理处理的正是公共权力和公共义务，没有广大业主的觉醒，只会造成矛盾。比如上下层漏水问题，装修扰民问题，毁坏公共设备设施问题等等。一些媒体也在一些事情上推波助澜，使一些矛盾激化。

由于我们正处在一个社会转型的时期，各种社会矛盾层层叠叠，失衡的心理必然会转移到物业管理收费上来，于是找各种借口不交费，找各种借口惹事生非，就不奇怪了。没有业主对公共事务的关注和参与意识，就谈不上物业管理的市场成熟。在老旧电梯改造中，最头疼的就是各楼的个人业主，产权单位可以按照政府部门要求催缴，而业主要么不在家，要么避而不见。

去年年底，北京市朝阳区法院对拒交物业管理费的部分业主实行强制执行，结果引起了轩然大波。当然法院做法有欠妥的地方，但是可以看出对于不多的物业费能不交就不交是普遍心理，人们认为这不是多么严重的违法事情。可是正因为这样，法律又一次沉默了。法律的沉默直接导致的是物业管理市场的无法可依、有法不依，实质透露的是私权意识的严重缺失和公权意识的严重误解。当我们用 70% 业主的资金维持了 100% 业主的社区物业管理时，到底是谁侵犯了广大业主的权益?

参考书目：

1 、李嘉炜， 《 物业管理检查达标实务 》 ， 2005 年 7 月

2 、《 房屋设备管理手册 》 ，北京市国土资源和房屋管理局编