住宅小区楼宇间土地使用权的归属问题

2022-09-11

1 提出问题

楼宇间的土地在一个小区中的存在是必然的。从规划成的绿地建设到停车位;从公共服务设施安置地到公共休闲场地, 这些从小区的出现开始就成了一个有争议的话题。业主说是共有的 (也有业主霸占为己有的) , 开发商说是自己的, 也有学者认为这是国家的。而为此产生的争执一直没有停止过。很多时候, 大家争执的焦点跨越到了所有权里面。鉴于此, 本文浅显的略作论述。希望能够更深度的理解这个问题。

2 界定小区里的楼宇间土地的属性

对于小区内的楼宇间土地的属性, 一直鲜有一个明确的界定和划分。但是, 通常情况下大家觉得楼宇间土地一般会被用作以下几个方面: (1) 公共道路; (2) 公共绿地宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 (即道路红线内的绿地) , (3) 公共停车位; (4) 公共设施所在场所。

3 认识“使用权”和“所有权”

使用权是依据财产的性能和用途加以利用, 以满足生产和生活需要的权利, 使用权的存在以占有财产为前提, 不占有也就不能使用, 使用权可以由所有人享有, 也可以由非所有人享有。所以使用权的重心在于对于财产的性能和用途的应用上。

而所有权是“是民法权利体系的逻辑起点。可以说, 缺少所有权概念, 大陆法系物权法制度便无法建立起来”。

使用权不同于所有权, 也不同于占用权, 从很大程度上讲, 使有权只是一种应用权能, 而所有权则是一种独占的、排他的权利, 占有权则指代的是一种占有状态的权利。

4 浅论小区楼宇间土地使用权的归属问题

4.1 从法律层面上界定小区楼宇间土地使用权及其存在的争议

2007年10月1日, 《物权法》开始正式实施, 其中明确规定, 小区公共场地的使用权属于业主共有。而同时小区楼宇间土地必然属于小区公共场地的一部分, 所以其也应属于业主共有。

首先要明确我国《物权法》不能把小区公共场地的所有权归属于业主共有。因为在我国, 土地所有权只能归属国家或者集体, 而且禁止土地转让。根据此来推断, 那么小区楼宇间土地所有权主体是不会存在争议的, 一个是国家, 另外一个是集体。这个跟各个业主的实际权力争执没有太多的关联。但是所有权的无异议, 并不必然导致使用权的确属性, 《物权法》对此做出规定是一种解决争执的必然所选。

第二:虽然《物权法》对此作出了明确的规定, 但是现实生活中因为这个问题产生的纠纷还是不断, 而且又有很多新的情况是按照《物权法》所不能予以判决的。也就是说, 成文法不能够予以提前知晓所有可能的情况, 所以不可避免的会产生漏洞。在这里有一个最明显的案例就是广州大量出现的房改房小区, 这样的小区里, 首先楼宇间土地使用权的界定在法律上就找不到依据, 也就是说, 在房改房小区里, 什么样的场所属于楼宇间土地?怎么样界定这些楼宇间土地使用权也是需要考虑。所以法律应该对此有个原则性的规定, 以避免未来更多新型案例出现无法可依, 无据可查。

4.2 从理论层面上界定小区楼宇间土地使用权

除了法律中的规定外, 法学理论界对此也一直有不同的看法。有些学者认为, 如果一条法律概括之小区内楼宇间土地使用权属于业主所有。那么很可能将来新建的楼盘规划中会缩减小区内楼宇间的土地面积。这样最终损害的还是业主的利益。

法学界很多学者认为, 对于小区内的楼宇间土地应该分不同的情况予以处理。比如车位、绿地等等, 如果有约定的话, 就按照约定实行;没有约定或者约定不明的, 除非业主能够证明其拥有单独的使有权, 否则应有建筑物区分所有权人共享,

在这里就涉及到了建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是一个复合性的权利, 其由业主现有的专有权、共有权、共同管理权构成。一般认为, 作为专有权, 其客体应该是具有构造上、利用上、法律上独立性的专有部分, 基于此一专有部分, 专有权人具有绝对的处理权何所有权。那么根据这一特性来看小区内的公共用地, 很难看出其构造上、利用上和法律上的独立性, 那么据此也就不能把其划归为那个业主单独所有;退一步讲, 如果各个业主能够单独的取得并享有了这一权利, 那么开发商肯定也是在最初的时候就能享有这个权利的。

再看共有权, 对于有建筑物的专有部分以外以及经约定供共同使用的建筑物部分, 即为共有权的权利客体:“共有部分”, 其侧重于对区分所有建筑物物权关系的本质的认定, 即既非专有, 当然推定为共有。所以它是建立在对专有权详细解析的基础之上的。小区内的公共用地不能被界定为业主或者开发商的专有权利的客体, 所以必然的可以把它归入共有部分。这样的话就会产生疑问也就是国家所有的权利客体跟这里的共有客体相冲突。

接下来即为共同管理权。其实, 在某种程度上, 共同管理权与共同使用权有其重合的一部分, 而且共同管理权只是一种处分的权利, 也就是说权利客体很可能不是管理主体自己所有。这个时候模糊了小区楼宇间土地的主体, 强调了小区楼宇间土地的使用。所以如果基于这个理论基础来分析, 那么小区楼宇间的土地使用权应划归为各个业主。

4.3 从实际生活中界定小区楼宇间土地使用权

法律有法律的规定, 学者有学者的争论, 但是这一切都不能让现实中的争论和纠纷尽快的被解决。

现实的生活中, 小区车位的使用权一直是一个争议最为激烈的问题。但是考虑实际情形, 地面的车位, 因为其是属于一个公共用地的使用问题, 所以应该由其共同的所有者来享有。但是为了避免出现抢占、争夺现象的产生, 应授权由物业来共同的管理。

然后再考虑公共绿地的现实情形, 除了开发商和物业抢占绿地, 乱用绿地, 私自改站绿地外, 也有很多的业主把属于自己门前的小块儿绿地化作己有, 忽视并侵犯了其他业主的合法权利, 面对这样的情形, 广大业主也有权利起诉到法院求的公权力的保护或者进行自救。

5 结语

从法学理论上来定义, 为了不与我国法律的基本原则相冲突。个人认为不能简单的界定小区楼宇间土地使用权, 只能按照建筑物区分所有权里的共同管理权来界定比较好。即使这样界定也存在很多的理论问题。这也是本文的一个缺陷性。

摘要：小区, 一个能够满足一定范围内居民基本的物质于文化需求的生活聚居地。它不可避免的由各业主单独所有部分和公共用地两部分组成。那么对于小区楼宇间的土地使用权, 其究竟归属于何人?业主?开发商?国家?对此问题, 仁者见仁, 智者见智。本人通过界定该“楼宇间的土地使用权”的性质和“所有权”为基础, 然后分别从法律、理论学说和风俗习惯来论证了小区楼宇间的土地使用权的归属问题。

关键词：公共用地,归属权,所有权,建筑物区分所有权