房地产价格相关问题

房地产价格相关问题（精选八篇）

房地产价格相关问题 篇1

Riddel通过对美国1967-1998年房地产市场的实证探究, 发现股市动态影响着房地产市场的均衡。Beltratti和Andrea通过对美国宏观经济波动相关数据以及房地产价格数据分析得出, 较之房地产供给需求, 宏观经济尤其是投资波动更能影响房地产市场。沈悦和刘洪玉利用混合样本回归以及添加哑变量等方法对中国1995-2002年14个城市的房地产价格与经济基本面相关数据进行实证分析, 证明我国住宅不符合有效市场假说。杨祚和谢书楠 (2014) 利用空间面板模型检验我国区域房地产价格的相互影响效应及其收敛性, 结果表明我国房地产销售价格具有空间相关性并存在条件收敛趋势。

一、模型概述

1. 空间自相关模型

本文通过全局空间相关性指标分析和局部空间相关性指标分析来验证我国房地产的空间自相关性及自相关程度。

⑴全局空间相关性指标。本文利用Moran’I检验来检验全局空间相关性, 即检验整个研究区域中邻近地区间有没有相关性。Moran’s I检验的原假设为不存在任何形式的空间相关性;背择假设为变量间至少存在某种形式的空间相关性。

对某一年份, Moran’I的计算公式如下:

其中, n是研究区内地区总数, wij是空间权重矩阵, 表示n个位置的空间区域的临近关系, 为一个的矩阵。

Moran’I的取值一般在-1到1之间, 大于0表示正相关, 值接近1表明区域中具有相似的属性聚集在一起;小于0表明负相关, 值接近-1表明具有区域中相异的属性聚集在一起;值接近0表明整个区域不存在空间自相关性。

⑵局部空间相关性指标。Moran’I值只能体现区域中是否存在空间自相关, 而不能反映空间聚集区的位置。针对这一问题, 本文采用LISA和Moran散点图来帮助我们推算出聚集区的空间位置和范围。

LISA, 即局部Moran指数, 检验局部地区是否存在相似的观察值聚集在一起。针对某一年份, 其计算公式为:

Ii大于0表示一个高值被高值所包围, 或者是一个低值被低值所包围;Ii小于0表示一个低值被高值所包围, 或者一个高值被低值所包围。

Moran散点图以 (z, Wz) 为坐标点, 研究局部的空间不稳定性, 分为四个象限:第一象限代表了高值的区域单元被同是高值的区域所包围的空间联系形式 (H-H) ;第二象限代表了低值的区域单元被高值的区域单元所包围的空间联系形式 (L-H) ;第三象限代表了低值的区域单元被同是低值的区域单元所包围的空间联系形式 (L-L) ;第四象限代表了高值的区域单元被低值的区域单元所包围的空间联系形式 (H-L) 。

2. 计量模型

通过Moran’s I检验和LISA检验只明确了我国房地产价格的空间联系, 还需进一步明确各区域房价的区域影响因素差异, 因此, 本文构建多元线性回归对各区域房地产价格进行分析。

多元线性回归模型 (Multivariable Linear Regression Model, MLRM) , 其表达形式为:

Yi表示第i个区域的被解释变量的观测值, Xim表示第i个区域的解释变量m的值, βm表示解释变量m对被解释变量Y的贡献系数, εm表示随机误差项。

二、数据来源、变量设定

1. 数据来源

本文选取1999~2013年31个省、自治区、直辖市的区域相关数据进行实证分析, 主要来源中经网统计数据库。

2. 变量设定

由于房地产市场影响变量众多, 如果将其一一考虑进去, 模型建立非常困难。本文在已有文献的基础上, 对变量进行取舍, 并分类 (见表1) :

(备注:1.土地价格通过转换以房地产开发商当期购置土地的资金额与当期购置开发土地面积的比值计算。2.交通条件用每万人拥有的公共车辆数表示。3.绿化面积用城市人均绿化面积表示。)

三、实证分析

1. 空间自相关检验

(1) 全局自相关检验。利用Geoda095i软件求1999-2013年的Moran’I值和P值 (见表2) 。

由表2可知, 1999-2013年, 全国各地房地产销售价格的Moran’s I值均大于0, 且在5%的显著水平下, 除2001年之外, 均通过了检验, 拒绝了房地产价格从空间上来说是随机相关的假说, 表明我国房地产价格的分布显示出空间上的集聚性。进一步研究发现, 随着时间的推移, Moran’s I值呈逐年提高的趋势, 而P值则逐年降低, 说明我国房地产价格的空间正相关性和空间依赖性不断加强。2011年以后, 国家及各省加强对房地产价格的调控而效果不明显的部分原因可以归结为房地产价格存在较强的空间正相关性。

(2) 局部空间相关性。上节我们利用Moran’I值已证明我国房地产价格存在较强的空间正相关性, 但是仍不能反映空间聚集区的位置。本文将利用Moran散点图以及LISA指数来说明局部空间相关性。

利用Geoda软件分别得到1999-2013年的Moran散点图及LISA集聚图。本文截取1999年及2013年的原因在于, 1999年是我国房地产市场化的第一年, 2013年是我国为防止房地产市场泡沫再次严格调控房地产政策, 所以选取这两个年份具有阶段代表性。

通过局部Moran散点图和LISA集聚图, 可以进一步看出空间层面的自相关关系聚集区。利用Geoda构建1999-2013年Moran散点图时得到的数据可得处在四个象限的31个省市地区, 见表3。

由表3可以看出, 1999年、2013年处在HH象限的省份均属于东部地区, 江苏在1999年处在LH象限, 在2013年处在HH象限可解释为由于我国房地产价格存在空间自相关性, 周围省份房价价格在某种程度上带动了江苏地区的房地产价格升高, 同理可解释辽宁地区2013年处在LL象限。处在LL象限的除山东外, 基本都属于中、西部地区。因此, 本文认为在我国31个省市地区中, HH集聚带和LL集聚带占大部分, 起主导作用, 说明我国房地产价格分布存在空间异质性。

2. 模型检验

国家在“十一五”规划中, 将区域划分为“四大板块” (东北、中部、西部、东部) 具体划分为“八大经济区”, 主要包括:东北区域 (辽宁、吉林、黑龙江) 、北部沿海区域 (北京、天津、河北、山东) 、东部沿海区域 (浙江、江苏、上海) 、南部沿海区域 (福建、广东、海南) 、黄河中游区域 (山西、陕西、内蒙古、河南) 、长江中下游区域 (安徽、湖南、湖北、江西) 、西南区域 (重庆、云南、四川、贵州、广西) 、西北地区 (甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆) 。考虑各数据的可获得性, 本文以2002年为基期, 并由于西藏部分数据的不可获得以及其特殊的地理位置, 本文将不考虑西藏的数据影响, 并使用matlab 7.1进行模拟。

本文采用逐步回归中的后退法 (α出=0.1) 对该模型进行了估计, 不断剔除不显著的变量, 得到表4的估计结果。

从表4中各个区域的估计结果可以看出:

⑴工业化率IR:工业化率体现了工业化的发展对房地产价格的影响。通过对2002-2013年房价及工业化率的模拟看出, 东北区域、黄河中游区域、西南区域的工业化率的变化对房地产价格的影响并不显著, 表明东北区域、黄河中游区域地区的房地产价格不受工业化率的影响。而在北部沿海区域、东部沿海区域、南部沿海区域、长江中下游区域、西南区域西北区域, 其工业化率与房地产价格负相关, 结合现实情况, 东部沿海地区产业转型趋向于第三产业, 工业化率逐年降低, 房地产价格逐年增高。

⑵地区人均国民生产总值PGDP:地区人均国民生产总值是从另一个宏观经济层面考察宏观经济的变化对房地产价格的影响。实证结果表明北部沿海区域的人均国民生产总值对房地产价格的影响不显著, 除此之外, 地区人均国民生产总值对房地产价格的影响显著, 在短期内, 人均国民生产总值的快速增长容易引起房地产价格的过快增长。

⑶土地价格LP:土地价格是房地产市场状况对房地产价格影响的维度。东部沿海区域、黄河中游区域、长江中下游区域及西北区域的土地价格对房地产价格影响显著, 对房地产价格有正相关的影响。东北区域、北部沿海区域、南部沿海区域、西南区域对房地产价格影响不显著, 表明这四大经济区域的房地产价格不受供给因素的影响。

⑷失业率UER:失业率体现了失业率对房地产价格的影响。从对八大经济区域数据的模拟来看, 东部沿海地区、南部沿海地区、黄河中游区域、长江中下游区域的失业率对房地产价格影响显著, 就南部沿海地区而言, 失业率的弹性系数为3.000, 即本地区失业率上涨一个百分点, 对房地产价格上涨贡献3个百分点。

⑸地区城镇人均可支配收入PI:人均可支配收入反映人的购买能力对房地产的影响, 其弹性系数表明了需求因素对房地产价格的影响。在八大经济区域中, 北部沿海区域、东部沿海区域、黄河中游区域、长江中下游区域和西北区域的城镇人均可支配收入对房地产价格没有显著影响, 原因可能是房屋是刚性需求, 再加上国家对房地产市场的调控, 所以收入对房地产价格影响不大。而南部沿海地区, 城镇人均可支配收入对房地产价格的影响较为显著, 弹性系数为4.880, 意味着城镇人均可支配收入上涨一个百分点, 对房地产价格上涨贡献4.88个百分点。

⑹交通条件TC:交通条件是反映社会因素对房地产价格影响的一个维度。从实证分析的结果来看, 东部沿海区域和长江中下游区域交通条件的变化对房地产价格有显著地影响, 原因可能是东部沿海地区和长江中下游地区由于处于长江主干流旁边, 交通方式的逐步变化对房地产价格产生了一定的影响。

⑺绿化条件GC:绿化条件是反映社会因素对房地产价格影响的另一个维度。除南部沿海和黄河中游区域之外, 其他六大经济区域的绿化条件变化对房地产价格有显著影响, 但其中长江中下游区域对房地产价格变化有显著的负相关影响。黄河中游区域对房地产价格没有显著影响的原因可能是由于其地势处在黄土高原。

四、结论及政策建议

在我国房地产市场化进程中, 政府对房地产市场的调控对整体宏观经济的发展起着重要的作用。但是由于房地产行业的特殊性, 政府调控不仅要考虑房地产行业本身, 还需要考虑对上下游的产业的影响。我国仍是个发展中国家, 发展是第一要务, 投资、消费和出口是拉动我国国民经济发展的三驾马车, 其中房地产在消费中占重要比重。房地产价格的剧烈波动不利于我国经济的稳定增长, 会显著影响到当前和未来的经济发展。

(注:括号里的数值为t检验值, ***、**和*分别表示1%、5%、10%的显著性水平。)

1. 注重调节房地产结构

人均收入水平的提高在一定程度上会导致投机需求的出现, 并会引起房地产价格出现较大的波动, 继而影响中低收入阶层对房屋的购买能力。但是, 房地产不仅是一种消费品, 也是一种投资品, 适度的投机有利于市场的活跃。目前在中国市场上, 房地产作为一种影响国民福利水平的特殊商品, 超出大多数人购买能力的房价是不合时宜的, 这就需要政府在一定程度上对房地产市场进行调控。

2. 调控以经济手段为主, 行政手段为辅

相对于利率调整等调控手段, 限购是一种既非市场又非经济的行政调控手段, 只要实施力度足够大, 在一定时间内可以有效的抑制房地产的投机行为, 从而使房价下降。但是, 这是一种与市场经济法则不相容的调控手段, 会造成市场效率的损失, 并可能成为未来市场机制运行中的隐患。一旦松动“限购令”, 整个市场可能会受到报复性反弹。所以房地产调控应多以利率、土地政策和货币政策为主, 行政手段加以辅助。

3. 完善土地政策

改变土地审批制度, 使土地市场和房地产市场衔接, 土地价格和房地产价格衔接。调节土地供应结构, 加大经济适用房所需土地的投入, 减少其他高档住宅土地的投入, 逐步引导供应商的投资方向。

参考文献

[1]Riddel, Mary, 2004, “Housing-market disequilibrium:an examination of housingmarket price and stock dynamics 1967–1998”[J], Journal of Housing Economics, Vol.13, P120-135.

[2]Beltratti, Andrea and Morana, Claudio.“International house prices and macroeconomic fluctuations”[J], Journal of Banking and Finance, 2010, Vol.34, P533-545.

[3]沈悦, 刘洪玉.住宅价格与经济基本面:1995-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究, 2004 (06) :78-86.

房地产价格相关问题 篇2

关于房地产交易计税价格认定问题的通告

为规范房地产交易税收征管工作，维护纳税人的合法权益，根据《中华人民共和国税收征管法》及涉税物品价格认证的有关法规，现就房地产交易计税价格认定的有关问题通告如下：

一、对税务管理、税务检查中发现纳税人房地产交易价格明显偏低，又无正当理由的，以及暂未列入海口市存量房交易计税价格申报审核系统的非住宅类（商铺、商住房、办公楼、写字楼、仓库、车库等）二手房交易，须经政府涉税价格认证机构认定。

二、涉税价格认定由税务机关（受理单位）委托海口市物价局价格认证中心（简称认证中心）进行涉税价格认定，不收取费用。——统一由价格认证中心认定，不再采信评估所的报告

三、我局对上述涉税物品，按照海口市物价局价格认证中心按国家相关法规认定的价格计征税款。

四、《海南省海口地方税务局关于二手房转让计税价格和税收征管问题的通知》（海口地税发〔2009〕227号）《海南省海口地方税务局关于严格执行二手房交易计税价格的通知》（海口地税发〔2010〕123号）的规定同时废止。

特此通告

2011年10月20日

海口市存量房交易计税价格申报审核系统操作办法（暂行）

为了规范存量房交易的税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及实施细则、《海南省人民政府办公厅关于印发房地产评税试点工作方案的通知》（琼府〔2010〕106号），制定本办法。

第一条

本规定适用在海口市区范围内，住宅类存量房买卖、交换、赠与、抵债、投资作价入股等按照海口市存量房交易计税价格申报审核系统管理的纳税申报征收业务。

第二条

存量房交易计税价格申报审核管理工作由海口市地方税务局直属分局（以下简称直属分局）具体负责。

第三条

纳税人自主正确录入申报的房屋成交价格、立契时间、坐落位置、朝向等所需基本信息，并及时保存资料信息。

第四条

税务机关受理审核岗人员在系统自动比对申报价格和最低计税价格信息后，对申报价格通过最低计税价审核的，按原征管流程办理。对申报价格未通过最低计税价审核的，原则上由办税服务厅转交直属分局纳税评估科对价格偏低理由进行评估约谈（按本规定第八条办理）。纳税人要求的，可由纳税人持资料直接到直属分局纳税评估科进行评估约谈。

第五条

税务机关开票审核岗人员复核申报纳税信息、核算信息，没有问题的当场按申报合同价格（申报价格经系统通过的）或认证价格（经价格认证的）征税，纳税人刷卡缴纳税款后，即可按合同价款开具不动产发票；发现问题的当场退回受理审核岗处理。

第六条

由于纳税申报资料、数据录入不完整、价格输入错误等原因及其他特殊原因，影响或可能影响申报纳税的，审核人员要及时告知纳税人，并及时补正。

第七条

直属分局（纳税评估科）在评估约谈时，严格按照以下规定进行。

（一）对申报价格低于最低计税价而未能通过系统审核的，经纳税评估科评估约谈人员提示最低计税价格纳税人同意的，即可按最低计税价格计税。纳税评估科当场出具《海口市房屋交易纳税申报核价意见通知书》，纳税人签字确认后到大厅办理。纳税人不接受最低计税价格并提出相关理由的，纳税评估科通过评估约谈判定其理由是否正当，材料是否齐全、合法有效。理由正当 1 并符合政策规定的，纳税评估科1个工作日内做出办理意见交大厅办理。纳税评估科通过评估约谈难以做出判断的，提交直属分局评估审理小组审理，3个工作日内做出审理决定。理由正当并符合政策规定的即交大厅办理；不符合政策规定，纳税人又不接受系统最低计税价格的即交由海口市物价局价格认证中心（简称认证中心）进行涉税价格认定。

（二）纳税评估科审核其申报价格偏低理由不符合政策规定的，1个工作日内纳税评估科签署意见并报直属分局局长签发（2个工作日内），送交海口市价格认证中心进行价格认定。

（三）对因最低计税价格信息不完整、申报地址信息不匹配等原因，最低计税价格不能确定的，2个工作日内纳税评估科签署意见并报直属分局局长签发（2个工作日内），送交海口市价格认证中心进行价格认定。

（四）经市价格认证中心认定的价格，纳税人仍不接受的，2个工作日内由直属分局签署意见后报海口市地税局审批委员会（审批办）审理做出决定。市局在收到直属分局送来的资料后4个工作日内完成核定工作并反馈给直属分局。对此决定仍不服的，可申请省一级价格认证机构认证或依法申请行政复议、行政诉讼。

（五）经市物价局价格认证中心进行价格认证的，税务机关按其认定的价格计征税款。市物价局价格认证中心进行价格认证免收费用。

第八条

有正当理由的可按实际成交价确定计税价格。正当理由是指以下情形：

1、将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

2、房屋无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3、离婚财产分割；

4、房屋通过公开拍卖方式交易的，提供拍卖成交凭据。

5、存在破产抵债、不可抗力影响、本人及子女移居国外或子女出国留学等卖方急售情形。

6、该房屋出现刑事案件或有宗教信仰因素的。

第九条

直属分局评估科评估约谈人员在受理纳税人资料或接收到大厅送来的资料后，应在2个工作日内完成评估约谈工作。由价格认证机构认证的，认证机构应在4个工作日内进行价格认证并将结果传送到直属分局即交大厅办理。受理审核岗接到审核、审定材料后即予办理，完成缴税、开票手续。

第十条

对第七条第（三）项所指情形，没有最低计税价的，以认证中心的认定价格核定计税价格。认证中心认定的价格低于纳税人申报合同价格的，按纳税人的申报价格征收税费；认证价格高于纳税人纳税申报价的，按认定的价格计征税费。

第十一条

系统最低计税价格不对外公布，由计算机系统自动判断提示申报价格是否通过或有无最低计税价。税务人员一律不得向外界泄露最低计税价及其区间范围，确因工作需查询最低计税价的，须经直属分局局长批准。

第十二条

税务机关对新增房屋尚未建立最低计税价格数据库的或有新的交易价格的，估价机构要及时进行补充、采集、完善，保持系统数据的动态更新、完整。直属分局要及时协调处理与估价机构的相关事宜。

第十三条

海口市地税局电子税务管理中心负责系统的网络畅通、安装部署以及数据库数据备份，在软件开发公司的指导下完成系统恢复；向软件开发公司提供短时间远程系统故障诊断维护的环境，远程维护解决不了的问题由软件开发公司现场维护解决。业务运行所需的外部数据抓取、业务岗位权限调整以及业务参数修改由直属分局承担，电子税务管理中心提供技术支持。系统应用程序的修改依据业务部门的需求，在运行维护协议框架内由软件开发公司实施。

第十四条

当房地产市场出现重大波动，系统最低计税价严重偏离市场真实情况时，要及时进行修正。直属分局要及时协调处理并向上级报告情况。

第十五条

房地产价格相关问题 篇3

关键词：房地产开发信贷规模，住宅价格，误差修正模型，脉冲响应分析

中图分类号：F832.45文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）08-0043-50收稿日期：2016-05-01

1 信贷规模与房价波动相互影响的机理

房地产业作为国民经济的支柱型产业，同时也是资金密集型产业、高负债的行业。在目前间接融资占绝对比重的融资格局下，通过一系列的房地产信贷政策来直接调节信贷量从而影响房地产企业和购房者资金的可获得性，进而限制和刺激房地产市场的供给量和需求量，最终影响住宅型物业的价格。同样，住宅型物业的价格对信贷规模也有反向作用。住宅价格的上涨或下跌直接影响房地产开发企业和消费者的心理预期，从而调整自己的开发和购置计划，进而影响到信贷规模。

1.1 房地产价格波动对信贷规模的影响

作为信贷资金借入者的房地产企业，在获得项目后，由于项目开发期长、资金的需求量大等因素首先会通过金融机构借入大量资金作为前期筹备开发阶段的费用。若此时住宅价格上涨，则开发商投资回报率会随之增加，促使房地产开发企业把更多的资金用于开发建设，同时吸引社会上其他资金进入房地产行业，由此推动了信贷规模的增加。

从借款人角度而言，住宅价格的上涨会推动其向金融机构提供的房地产抵押品实际价值的上涨。根据消费的生命周期理论和持久收入理论，借款人对其自身财富上涨的预期会推动其消费需求的上涨，扩大对金融机构信贷的需求，由此推动了信贷规模的增加。同时，居住型物业价格上涨会提高其对房地产行业的心理预期，使其更愿意把资金投向房地产业。

无论是房地产开发企业还是消费者，他们的信贷资金来源大多都是用房地产作为抵押品，向银行等金融机构获得信贷资金。所以，从银行等信贷供给方的角度而言，住宅价格的上涨会使房地产的资产价值上涨，抵押品的市值增加，违约风险相应减少。同时，房地产抵押贷款的利息收入作为银行的一项主营业务收入，会影响银行的发展。因此，在风险相对降低的情况下，银行愿意放松信贷条件，扩大信贷规模，从而获得更多的收入。与此同时，住宅价格的波动会对银行的资产质量和资本金产生影响，住宅价格上涨会使银行的资产质量相应地提高，使银行对市场产生积极的预期，愿意扩大信贷规模。

1.2 信贷规模对房地产价格波动的影响

作为资金密集型产业，房地产开发企业从拿地到房地产销售等一系列的环节中，均有大量资金的跟进，大部分为信贷资金，其信贷规模对房地产行业的供给和需求均有影响。房地产开发信贷规模的增加，会使房地产开发资金宽裕，房地产商就会相应扩大投资规模，增加市场供给量，容易出现供大于求的情况，使住宅价格有下降趋势；反之，信贷规模的减少，使房地产开发资金趋紧，投资规模减小，房地产市场供给量减少，容易出现供不应求的情况，使住宅价格有下降趋势。

2 天津地区房地产市场发展现状

2.1 阶段划分

起步阶段（2000-2003年）。为了创造新的增长点，从1998年国务院颁布有关通知起，开始逐步停止福利分房，推行住房分配货币化制度。从此逐步形成了住房交易市场，房地产业也开始走向市场化的道路。在政策实施后，2000年起，天津的房地产市场逐步稳健的发展。

快速发展阶段（2003-2007年）。2003年出台了相关政策，提高了购买二套房的首付比例，同时限制开发商贷款比例。此举限制了开发商的资金，从而减少了市场的供给；同时由于房地产业市场化的深入，需求逐步增加，这就导致了供不应求的状况，推高房价，使房地产市场进入快速发展阶段。

调整阶段（2007-2008年）。为了抑制房地产市场投机性需求，防止市场过热，出台了提高个人按揭贷款首付比例等相关政策。同时伴随商业银行加息等系列紧缩政策，又逢全球性金融危机的爆发，国内房地产市场呈现量价齐跌的情况。由于整体经济状况及外部环境的影响，在此时期，天津地区的房地产市场较前期增长缓慢。

复苏阶段（2008-2010年）。为了应对金融危机，确保国家整体经济的平稳运行，房地产业发挥了作为支柱产业的特点。通过一系列扩张房贷政策、税收优惠政策的刺激，使房地产业迅速复苏，拉动内需，稳定经济，同时产生了房地产泡沫。这段时期，天津地区的房价迅速攀升。

稳健调控阶段（2010-2013年）。前期系列政策的实施使房地产业产生泡沫。为了去泡沫化，使中国经济软着陆，实现整体经济和行业健康发展，进入了稳健调控阶段。从2010年起，天津地区房地产业的发展速度明显放缓，2010年至2013年，房价围绕着一个水平趋势上下震动，呈现一种调整中健康发展的态势。

2.2 整体情况

自2000年以来，随着GDP的不断增长，天津地区房地产投资额不断增加。从2000年133亿元的投资额，到2010年突破1000亿元大关，到2013年发展到1480亿元。由此可见，随着经济的发展，房地产业也在不断地发展。

与此同时，2000年时房地产投资占GDP的7.8%，到2013年时，房地产投资额变为10.2%，增加了3个百分点。由此可见，随着经济的发展，房地产业对地区经济的贡献逐步增加，并且在13年间的增长幅度较平稳，处于可控状态，也证明了天津地区的产业配置较为合理，房地产业并没有过度膨胀。

2.3 住宅价格波动与房地产开发信贷的规模变化

如图1所示，天津地区住宅价格有四个阶段的变化，从2000年2328元销售均价，一路上扬，发展到2007年5811元的销售均价。经过一年的缓慢发展，从2008年起又开始复苏，在短短的两年时间内迅速攀升到8230元的销售均价，从此开始震荡调整。

由图1、图2所示，天津地区的住宅价格随着国家政策调整有着显著的反应，呈现出明显的阶段性特征。与住宅价格类似，房地产开发信贷量的变动随着经济整体也呈现阶段变化的特性，但二者并不完全契合。2000年到2002年贷款量十分平稳，从2002年起开始扩张，并且扩张的幅度大体上逐年增加，2007到2008年，由于经济危机等原因，扩张一度停滞，从2009年恢复，并进行快速扩张至2013年。

3 实证分析

3.1 数据选择与处理

本文选择2000年至2013年间，天津地区房地产企业年度贷款量（DK）作为房地产开发信贷规模的衡量数据；并选择2000年至2013年间，天津地区的商品房实际销售总面积和商品房实际销售总价格，二者相除得出的天津地区商品房实际销售价格（P），作为居住型物业价格的衡量数据。

数据来源于《房地产统计年鉴》天津地区年度数据。为了消除价格变动对信贷规模和房地产价格的影响，本文利用以1995年为基期的天津地区GDP平减指数，调整当期数据，得到调整后的房地产企业贷款量（T_DK）和调整好的商品房实际销售价格（T_P），作为实证分析的基础数据。

3.2 平稳性检验

从理论上讲，天津房地产开发信贷量与居住型物业实际销售价格之间存在长期的因果关系，并且房地产开发信贷量与居住型物业实际销售价格为时间序列数据。因此，对二者做单位根检验，以检验二者的稳定性。检验结果如表1所示。

检验结果表明，房地产企业信贷量与商品房实际销售价格在5%的显著性水平下都不平稳，房地产企业信贷量与商品房实际销售价格经过二阶差分后序列均平稳。房地产企业信贷量与商品房实际销售价格同阶单整。

3.3 协整检验

对以上各序列进行单位根检验的结果表明，天津地区房地产企业信贷量与商品房销售价格均为二阶单整序列，符合构建协整方程的前提条件，二者可能存在协整关系。由于本文只有两个变量，所以采用EG两步法进行协整检验。

3.3.1 建立估计回归模型

首先用OLS法对T_P和T_DK估计回归模型：

T_Pt=2352.534+0.001030T_DKt+μ

T值（7.822427）（12.63134）

=0.930050 =0.92422

DW= 0.574741 F=159.5508

3.3.2 单位根检验

从而得到残差序列，并利用Eviews对残差序列进行单位根检验，其结果如表2所示。

检验结果表明，由于t=-3.9821<-1.9882，所以残差序列在5%的显著性水平下拒绝原假设，接受不存在单位根的结论，μt是I（0），即μt是平稳的。因此，接受T_P与T_DK是协整的假设，即两变量之间存在长期稳定的均衡关系。误差修正项为：

μ=ECMt=（T_Pt-2352.534-0.001030T_DKt）

3.4 误差修正模型的建立

由上述检验结果可知，天津地区居住型物业销售价格与房地产开发信贷规模之间存在相关关系，并且二者这种长期的相关关系在短期的数据不断调整中动态维持。两变量之间的短期波动关系，可以由误差修正模型ECM描述。在不考虑外生变量的条件下，以T_P的二阶差分Δ（ΔT_P）为自变量，T_DK的二阶差分Δ（ΔT_DK）、滞后一期的误差修正项ECM（-1）为因变量建立误差修正模型。利用OLS法，通过Eviews6.0进行回归，得到误差修正模型的运行结果如下：

Δ（ΔT_Pt）=0.0006Δ（ΔT_DKt）-0.3055ECM（-1）

=0.0006Δ（ΔT_DKt）-0.3055（T_Pt-1-2352.534-0.001030T_DKt-1）

T值（5.6208） （-1.5695）

=0.766502 =0.743152 DW=2.342515

在以上的误差修正模型中，差分项反映了短期波动的影响。天津地区住宅型物业销售价格的短期变动可以分为两部分：一部分是短期房地产开发信贷量的影响；一部分是偏离长期均衡的影响。误差修正项的系数的大小反映了对偏离长期均衡的调整力度。从系数估计值（-0.3055）来看，当短期波动偏离长期均衡时，将以（-0.3055）的调整力度将非均衡状态拉加到均衡状态。

3.5 脉冲响应分析

为了进一步分析天津地区房地产开发信贷规模和居住型物业实际销售价格二者之间相互影响的关系，利用向量自回归模型（VAR）进行脉冲响应分析和方差分解分析，进一步说明二者之间的动态影响关系。

如图3、图4所示，图3表明居住型物业实际销售价格对房地产开发信贷量的脉冲响应，图4表明房地产开发信贷量对居住型物业实际销售价格的脉冲响应。以单位冲击后20期的数据形态走势进行分析。

从图3中的形态可以看出，对于房地产开发信贷量进行一个单位冲击，居住型物业的销售价格并没有立即做出响应，在第4期开始波动，出现反向响应，并且在第2期开始出现正向响应，并且随着时间的推移，趋势逐步加大。从图4的形态可以看出，对于居住型物业的销售价格进行一个单位的冲击，房地产开发信贷量同样没有及时做出响应，在第4期开始波动，出现正向响应，并且在第9期开始出现反向响应，并且随着时间推移，趋势逐步加大。

由此看出，由于房地产行业的特殊性，从资金筹措环节到开发、建设环节最终到销售环节，根据具体的居住型物业开发要求的不同有约一至三年的建设时期，所以房地产开发信贷量与居住型物业销售价格之间存在时滞效应，在图3、图4中均可以反映出来。

4 结论与政策建议

4.1 结论

基于OLS法得到的误差修正模型的公式进行分析，根据数据查表可知，当显著性水平为5%且自由度为11时的T检验统计量的临界值为2.201，所以Δ（ΔT_DKt）的T检验统计量值为5.6208>2.201落入拒绝域，拒绝原假设，拟合优度为76.65%。从而说明房地产开发信贷规模与居住型物业的销售价格之间具有显著性相关关系，并且系数为正数，可见二者具有同向变动的特征。

根据脉冲响应图像分析，刺激房地产开发信贷量，会使住宅在前期出现负向响应，印证了前期的理论分析，即房地产开发信贷量的增加会使房地产企业扩大开发规模，增加房地产市场供给，使市场中出现供过于求的趋势，促进房价下跌。但是长期来看，经过前期价格的小幅度下降，住宅价格仍会随着房地产开发信贷规模的增加而上涨，符合误差修正模型所推导出的公式。刺激住宅价格，房地产开发信贷量在约，10期以内一直处于上涨趋势，符合前文的理论分析。随着分析期间的增加，房地产开发信贷量会在10期以后呈现出逐步下降的趋势，但是由于居住型物业的价格变化灵活，所以很难确定在较长时间之内住宅价格没有变动，所以分析某一时点的住宅价格的变化对较长时期以后的房地产开发信贷量的影响缺乏一定的经济意义。

进一步进行综合分析，由于受到国民经济整体发展情况及信贷比例等政策变化的影响，房地产开发信贷规模逐步扩张。这会使房地产开发企业加大投资力度，推动房地产市场的供给增加，形成供过于求的局势，在短期内有刺激住宅价格小幅度下降的趋势。与此同时，由于房地产开发信贷规模的扩张，作为开发企业信贷资金主要来源的银行，其信贷规模也会发生扩张，从而促使房地产市场的投资者对未来形成乐观的预期，购房需求增加。因此，在房地产市场中抵销了此前过量的供给，并且使市场有上涨预期，进一步推进住宅价格的上涨。

当住宅价格上涨时，市场中居住型物业持有者手中的固定资产价值会升高，所以持有者把住宅作为抵押物时，可以从银行贷出更多的资金。因此，居住型物业抵押信贷规模会增加。此时，市场中的流动资金会增加，由于住宅价格的上涨会使投资者对未来有良好的预期，因此部分流动资金会再次注入房地产市场，进一步推高住宅价格。并且，当住宅价格持续上涨时，房地产开发企业为了增加收入会加大力度进行居住型物业的开发建设，从而使房地产开发信贷规模进一步增加。但随着时间的推移，房地产开发企业为了追求效益而进行的住宅开发并没有进行所处区域内房地产市场的有效评估，导致了市场供给超过了有效需求，从而形成了库存积压等问题，进而导致住宅价格的下降。

由此可见，天津作为直辖市和一线城市，地区经济整体活跃、体量较大且与国家整体宏观经济的走势较为贴近，同时房地产市场和金融信贷市场都较为健全和活跃，对政策刺激的反应较为敏感。房地产开发信贷规模与住宅价格之间的关系较为密切。因此，政府可以对房地产开发信贷市场有效监管，从而调控住宅价格，完善调节机制。

4.2 政策建议

4.2.1 传统融资领域

银行作为房地产开发企业资金融通的主要来源，可以从源头控制房地产开发信贷规模。

4.2.1.1 严格进行房地产开发信贷审核

现阶段，由于房地产开发项目的多样性以及项目实施监管的不到位，使得部分房地产开发企业在市场中会出现囤地、捂盘等投机行为，造成房地产市场短期供给不足，从而推高房价赚取更多收益。也有部分房地产企业滚动开发、项目拆分，从而向银行多套取信贷资金。针对这种情况，银行应与有关部门积极合作，建立相关档案，在这类房地产开发企业进行信贷时，加强审核，根据实际情况调整信贷资金发放金额，抑制投机行为，防范信贷风险。

4.2.1.2 有效进行房地产开发信贷的用途管理

房地产开发企业自身往往涉及多方面的业务，投资领域十分多样。企业可能存在将项目开发的信贷资金挪作自身其他领域的投资。银行应进行项目跟进对后期实际开发情况进行调查与分析，保证专款专用。

银行可以对信贷资金的投向进行控制，从而调节居住型物业开发类型的合理配置。对于保障房等项目的开工建设，可以适当增加信贷资金，而对于别墅等低容积率高档住宅的开发，可以减少部分信贷资金的进入，从而满足大部分人的住房需求，尽量避免供求关系失衡，从而稳定住宅价格。

4.2.1.3 信贷规模的结构性调整

信贷规模包括房地产开发信贷规模和居民住房抵押信贷规模。扩张房地产开发信贷规模，可以在一定期限内扩大市场供给，促使住宅价格下降；扩张住房抵押信贷规模，可以在一定期限内降低居民贷款成本，扩大市场需求，促使住宅价格上升。基于以上原因，为了稳定住宅价格，防止房地产市场的“过冷”或“过热”，可以对二者的结构进行调整，使房地产市场中的供给和需求实现交替上升的趋势，这样不仅可以达到平衡发展也合理调整了住宅价格。可以通过对开发商自有资本率、银行对房地产企业放贷条件和比率控制等政策的调节，来调节房地产开发信贷规模，从而达到相应的目的。

4.2.2 新型融资领域

随着金融市场的逐步发展，互联网金融投融资领域的逐步扩大，金融产品逐渐多元化，使得天津地区房地产开发信贷资金的来源除了银行这一传统途径外，出现了更多新型的融资途径。部分规模较大的房地产开发企业可以通过发行股票、债券等方式进行广泛的社会融资。对于未达到上市要求的房地产企业，针对开发项目通过信托的方式进行筹资。同时，也有部分房地产公司借助第三方平台利用众筹或B2P等形式进行筹资。对于众多新型的融资方式，政府相关部门首先需要审核是否符合相关法律规定的要求，其次要进行监督管理，保障信贷资金用途的合理、合法性，维护投资人的利益。

所以，综合考虑地区经济的特点、区位因素和房地产业的特殊性，在调整信贷规模等多方面政策实施的过程中，也应该充分考虑房地产业的时滞效应、市场经济关联因素的变化和相关产业的发展等其他因素，审慎地选择和实施相关政策，确保促使房地产业健康、可控、可持续发展。

参考文献：

1.Hofmann，B.The Determinants of Bank Credit in Industrialized Countries：Do Property Prices Matter？ International Finance.2004.7

2.Case，K.and R.Shiller.The Efficiency of the Market for Single-Family Homes.The American Economic Review.1989.79

3.威廉姆·布鲁格曼.房地产融资与投资.机械工业出版社.2003

4.曾国安.住房金融理论、实务与政策.中国金融出版社.2004

5.平新桥陈敏彦.融资、地价与楼盘价格趋势.世界经济.2004.7

6.周京奎.货币政策、银行贷款与住宅价格——对中国4个直辖市的实证研究.财贸经济.2005.5

作者简介：

房地产价格相关问题 篇4

商业银行流动性是指银行为资产的增加以及在债务到期时履约的能力。一家银行具有流动性, 一般是指银行可以在任何时候以合理的价格得到足够的资金来满足客户随时提取资金的要求。

流动性对商业银行来说非常重要, 流动性风险管理历来被商业银行视为重中之重。流动性风险管理由早期的资产管理理论过渡到负债管理理论、资产负债综合管理理论三个阶段, 在每个发展阶段, 无不重视流动性风险管理。20世纪60年代以前的资产管理理论强调流动性为先的管理理念, 主张以资产的流动性维持银行的流动性。但银行的流动性一旦出现不确定性, 则会产生流动性风险。

1. 美国次贷危机:

房价下跌, 利率上升, 致使房贷者丧失还款能力, 导致银行的流动性不足引起美国次级贷款市场风暴的直接原因是美国的住房市场持续降温和利率上升。利息上升, 导致还款压力增大, 出现大量违约的现象, 造成银行不能按预期收回贷款和利息, 对银行的流动性资产造成重大影响。

这是典型的因为房价下跌的原因引起银行流动性不足的问题。

2. 中国现状:

房价上涨, 利率上升, 致使房贷者提前还款, 导致银行流动性过剩。

近年来, 我国商业银行的个人住房抵押贷款业务发展迅速, 2007年1月, 房贷基准利率为6.84%, 而2008年1月, 经过6次加息后, 房贷基准利率已达到7.83%, 增幅差不多达到1个百分点。受此影响, 2008年1月之后, 由于房贷成本大增, 很多房贷者都选择提前还款, 甚至不惜向银行支付大量违约金, 以此来规避未来会面临的更大的还款压力。

贷款收回是商业银行流动性供给的资金来源之一。房贷者选择提前还款, 致使银行在短期内增加了大量的现金资产, 导致超额准备金的增多, 出现流动性过剩的问题, 银行不能实现利润最大化。

这是典型的因为房价上涨的原因引起银行流动性过剩的问题。

3. 由此看来, 房价和银行流动性之间有一定的相关性。

从国内外已有的银行流动性影响因素的研究成果中可以发现并没有直接将房价作为一个单独的因素予以研究。而近来的次贷危机则提醒我们将房价单独列为一个重要的影响因素, 为银行风险管理机构的决策提供参考, 避免银行出现流动性危机。

二、国内外对商业银行流动性研究现状

国外对于商业银行流动性管理的研究已经到了比较成熟的阶段, 并且已运用于实际银行管理中。

1997年1月1日, 美国联邦金融机构监管委员会在骆驼评级制度 (CAMEL Rating) 基础上出台了新的“骆驼群”评级制度 (CAMELS R ating) , 它认为, 流动性是衡量资产保值变现能力和负债充足与否的综合指标。而对于流动性的规制, 没有正式的比率和指标, 监管当局主要考虑以下五个基本因子:存款的构成及其稳定性;对利率敏感性资金的依赖程度以及借入资金的频率和数量;负债结构;资产变现能力;融资能力。

英格兰银行对吸收存款的金融机构流动性没有统一的规定。通常主要考察金融机构的资产变现能力和负债结构, 并对其流动性现状和需求做出估价。经过英格兰银行和金融机构的协商, 制定一个指导性指标。

日本参考美国的“骆驼评级制度”, 对金融机构的流动性进行检查和评估, 对金融机构提出以下规定:一是检查法定流动资产比率 (不低于30%) , 主要看流动资金的走势、流动资金的组合、主要资金来源的稳定性和负债的组合, 检查资产和负债的到期情况;二是检查存放比率 (不超过80%) , 检查吸收短期资金的能力及对流动资金管理的政策和做法等。

近些年来, 在经济金融全球化大背景的驱动下, 我国理论界和金融机构才刚刚开始了流动性风险管理在中国运用的探索之路。

对于商业银行流动性的影响因素, 国内学者主要有以下几种观点:

我国学者李晓峰、李辉文在《我国商业银行流动性过剩的影响因素——基于ARDL模型的实证结果》中提出, 存贷比并没有显著影响商业银行超额流动性, 而外汇储备增长、存贷利差和7天期同业拆借利率均变化显著影响商业银行超额流动率, 并提出我国商业银行流动性主要是基于预防性需求的观点。

刘锡良、吴园园在《商业银行流动性资产负债管理———以某股份制商业银行为例实证分析》中指出, 影响商业银行流动性的主要因素包括, 存贷款规模的变化、银行的战略目标、宏观经济运行情况以及货币政策等。

周利庭在《我国商业银行流动性过剩的影响因素分析》中指出, 外汇占款与流动性之间正向相关, 现金比率与流动性之间负向相关;另外, 贷款需求率、储蓄率和股票市场也会影响商业银行的流动性。

综合看来, 学者们对商业银行流动性的因素分析主要有存贷款规模与需求, 外汇储备总额变化, 同业拆借市场和股票市场这几个方面。而笔者与本研究小组猜测, 除了上述因素以外, 房地产价格的波动也是影响商业银行流动性的因素之一。

三、研究意义

巴塞尔委员会在1997年发布的《核心原则》中指出, 流动性管理的目的是确保金融机构有能力充分满足其合同承诺。适度的流动性是商业银行经营成败的关键环节, 同时也是银行盈利性安全性的平衡杠杆。本研究主要通过对房价波动的方向和程度方面研究商业银行流动性是否适度的问题。近年来, 房价波动的方向和程度对商业银行的流动性产生了不同的影响。在美国, 房价下跌, 使人们失去还款欲望, 从而商业银行次级贷款无法收回, 导致了流动性不足的问题;在中国, 房价一度上涨, 使人们想要尽早还清贷款, 出现了提前还款的现象, 导致了流动性过剩。由此可见, 研究房价的波动对商业银行流动性的影响是十分必要的, 而且意义深远。

1. 研究房价的波动对商业银行流动性的影响可以增强商业银行内部的经营管理。

银行流动性管理的目标即是: (1) 银行必须随时满足客户提款、支付以及正常贷款的要求; (2) 银行必须满足金融管理当局法定准备金的要求; (3) 在不降低支付能力的前提下, 把现金资产控制在合理水平, 尽可能扩大盈利资产。

预测流动性是一项技术很强的工作。决策者不仅要考虑宏观经济运行状况和金融形势, 还要结合银行自身的经营状况和资产负债表的结构, 并针对银行客户的行为特征和可能的变化进行测算。笔者与所在的课题组着重研究房价的波动对商业银行流动性的影响。假设房价的波动与商业银行流动性存在着内在联系, 那么房价波动的方向和程度会导致流动性不足或过剩。如果房价波动的程度或方向导致流动性过剩, 那么流动性供给大于流动性需求, 存在流动性盈余, 此时银行有正的流动性缺口;如果房价波动的程度或方向导致流动性不足, 那么流动性供给小于流动性需求, 存在流动性赤字, 银行有负的流动性缺口。当银行面临负的流动性缺口时, 就要及时进行资金调剂, 补充其流动性;当银行面临正的流动性缺口时, 就要决定如何将这些剩余流动性资金投资于营利性资产。流动性需求和供给的不匹配是商业银行日常经营的常态, 准确预测流动性是否适度是商业银行进行管理的关键因素。

2. 研究房价的波动对商业银行流动性的影响可以为政府提高对商业银行的监管。

当政府在采取提高或降低利率一系列的措施时, 会预测出房价的波动程度和波动方向。由于房价的波动程度和波动方向会导致银行流动性出现不足或过剩的现象, 那么针对这些现象, 政府可以加强对商业银行的进一步监管。同时, 当银行的流动性出现不做或过剩的现象的同时, 银行也可以采取一系列提高或降低贷款利率的措施来使商业银行的流动性保持在适度规模。

3. 研究房价的波动对商业银行流动性的影响可以促进社会的稳定、减少道德风险。

商业银行若流动性异常, 很有可能会相互传染从而影响到经济的稳定性。同时, 若是流动性不够稳定, 就会使其信誉下跌, 人民大量抽出资金, 可能会引发新的经济问题。因此, 若是清楚了房价波动对商业银行流动性的具体影响力, 就可以避免这些事情的发生, 维持更稳定的经济发展和社会生活。

四、相关性简析

分析商业银行流动性的影响因素主要来自两大方面, 即供给与需求, 目前我国国内商业银行的流动性供给主要来源于对非金融机构的负债、客户存款流入、贷款归还、对央行负债、同业拆借、银行盈利和资产销售。流动性需求来源于客户存款的提取、合格客户的贷款需求、偿还同业拆借以及经营支出、股息和税金支出。而结合当前复杂的国际形势, 笔者认为, 随着全世界经济的飞速发展, 人民对优质生活要求的提高, 房屋贷款已逐渐成为一个关系到国计民生的重大话题, 而其在商业银行的资产项目中的占比也越来越高, 同时结合当前美国次贷危机和我国商业银行普遍面临的流动性过剩问题, 我们有理由相信, 房屋贷款是影响商业银行流动性的一个关键因素, 而房屋贷款的质量与数量又与房屋价格有着紧密的联系, 因此, 我们最终决定将房屋价格作为我们讨论的中心变量, 其中最关键的主线是房价波动通过影响房屋贷款进而影响商业银行流动性。当然, 这其中还有一些其他因素的变化, 我们可以用图示来清晰地表示这一思路, 最终通过数据分析找出其中的利害关系, 如图1。

假设房屋抵押贷款抵押物的价格 (P) 波动与商业银行流动性 (L) 具有某种内在关系。通过第一成果的实证分析找出两者之间的中间变量 (x, y, z…) , 对这些变量的作用机理进行研究, 并证明房价波动会通过一系列中间变量影响银行流动性的必然结果, 即房价与流动性之间存在函数关系 (L=f (P) ) , 以此刻画银行资产流动性与抵押物房价之间的动态规律。

摘要：商业银行流动性风险管理历来被商业银行视为重中之重。当今, 美国由房价波动引发的次级贷款市场风暴波及全球。引起商业银行流动性风险的因素众多, 结合之前其他学者的研究结果, 房价波动与商业银行流动性之间有一定的相关性。

关键词：流动性,房价,相关性

参考文献

[1].[美]保罗.萨缪尔.经济学.华夏出版社, 1999

[2].庄毓敏主编.商业银行经营与管理.中国人民大学出版社, 2005

[3].张晋生著.房价高涨的市场结构及体制因素分析, 经济与管理研究2005 (6)

房地产企业填写纳税申报表相关问题 篇5

发布日期：2010年03月08日来源 : 国家税务总局纳税服务司

字体：【大】【中】【小】

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产企业在签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》时应确认收入实现，在填列纳税申报表时，将预售收入作为“其他视同销售收入”填列“收入明细表”中，并将其与企业利润表中的“营业收入”合并作为计算“业务招待费、广告费和业务宣传费”的基数。如果该部分的视同销售收入，在以后正式办理产权证明实现会计上的收入时，其将在利润表中的“营业收入”中再次体现，仍是广告费和业务宣传费的计算基数。请问，这样会不会使同样一笔收入在分别按税法规定计入“视同销售收入”和按会计要求计入“营业收入”时，造成重复作为计算扣除上述费用的基数的结果？

答：1.根据国税发〔2009〕31号文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，企业在预售期间可按预售收入计算广告费和业务招待费，而企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应进行累计，在企业取得销售收入起，再按照税法规定计算招待费、广告费的扣除比例。

2.企业在预售阶段取得预售收入，如果终了开发产品未完工，在填报企业所得税纳税申报表时，其预售收入不填入申报表附表一的收入明细项目，而是将预计毛利额计入申报表附表三（纳税调整项目明细表）第五十二行（五、房地产企业预售收入计算的预计利润：调增金额栏），预计毛利额=预售收入×计税毛利率。如果终了前有部分项目已完工并结转销售，其结转的销售收入应计入申报表附表一的收入明细项目，同时应计算结转的实际毛利额。对结转销售收入的预售收入原已作过纳税调整增加的预计毛利额，应计入申报表附表三（纳税调整项目明细表）第五十二行（五、房地产企业预售收入计算的预计利润：调减金额栏）。

房地产价格相关问题 篇6

(一)对估价方法的选择问题

《城市房屋拆迁管理条例》规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。”当用比较法估价时,通常将评估基准价作为依据,再根据同类房地产在新旧程度、楼层等方面的差异情况进行修正,得出具体被拆迁房屋的评估价格。在评估基准价时,区位、用途和装修状况等已考虑在内。但如何确定基准价和修正系数就成为需要解决的问题。

基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边的房屋交易实例进行修正获得。但在房屋的拆迁时,本质上该房屋的区位已发生变化,上述原有房屋的土地规划用途应采用新的用途,只有这样才能达到该土地的最高最佳使用,因此,对拆迁房屋的价值评估,应重点考虑土地价值变化对整体房地产价值的影响程度。

在修正系数方面,由于没有完全相同的两个房地产,所以首先存在的问题是如何确定这些修正系数才能反映房地产间的差异,其次是这些系数大多数存在区间,需要估价人员合理确定。

(二)在估价过程中存在的质疑问题

拆迁评估的客观公正事关拆迁人与被拆迁人的切身利益,对评估结果的咨询是正常的,但由于各种因素的影响,评估结果会出现些微误差。所以就有很多质疑并要求解答。有的被拆迁人还对评估公司和拆迁人的关系产生质疑,影响评估机构正常开展业务。

(三)对被拆迁房屋的用途认定问题

有的被拆房屋为老旧房而没有产权证,或有产权证,但缺少用途记载,故对用途的认定,成为了拆迁当事人争论的焦点。这种情况如解决不好,会产生许多问题。

(四)突击建房、突击装修问题

在拆迁评估过程中经常会碰到被拆迁人突击建房,突击装修的问题。对于新建的搭建物,没有合法的手续,入户调查难,或不给予评估,或不予登记,增大了评估难度。

(五)价值时点的问题

《房地产估价指导意见》规定“拆迁价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点”。但在实际的操作过程中,经常由于各种原因导致虽然房屋拆迁的范围已经确定,可房屋拆迁许可证却还没有拿到,或者拆迁许可证虽拿到后,过很久才进行房屋拆迁。因此,以拆迁许可证颁发之日时为估价时点就显得很不合理,这样既不能保障被拆迁人的合法权益,又增加了拆迁工作的难度。

二、针对拆迁房屋价格评估中出现的问题提出对策

(一)重视土地价值,建立科学的修正系数指标

对于房地产的评估,关键问题就是“土地最高最佳使用”。因此建议在确定评估方法中应重视土地区位价格的评估,重视基准价的合理确定,建议基准价的确定更加明细化,突出不同区位的差异,并且不要只停留在较大的选值范围内。

关于修正系数,当前拆迁评估中用到的大量修正系数,主观随意性、经验性的确定所占成分过大。建议组建一支研究队伍,对各种修正系数和参数进行科学研究,建立合乎客观情况的标准,并结合实际情况进行修正,使这一基础工作更具科学性和实际性。

(二)加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通

工作中,评估机构应善于与拆迁人沟通,分析原因,研究对策;与同行沟通是有可能因为同类区域的不同待拆迁项目建设单位可能不同,又或者是同一拆迁项目由于多种原因导致多次核发拆迁许可证,估价机构可能不同。不同的估价机构进行现场查勘过程时,由于主观因素存在,设定价格内涵过程不一致,就造成了同区域不同项目的评估价格存在较大的差异。这就要求估价机构最好建立信息资源共享,做到整体平衡,避免出现价格矛盾。

(三)按法律规定执行拆迁房屋用途的认定

《房地产估价指导意见》第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的,可按协商结果进行评估,对被拆迁房屋性质不能协商一致的;应当向城市规划行政主管部门申请确认。”该种情况下双方当事人很难进行协商,当评估机构面对这样的棘手问题时,评估人员既要把政策告知当事人并努力进行说服,又要使规划部门配合尽早拿出确认的结果。从而解决拆迁当事人之间的矛盾,减少评估结果的差异。

(四)按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房

针对突击建房,要对拆迁人讲明,在进行入户调查时,要将新建的与之前建的房屋都给予详细登记,同时需要被拆迁人签字,如拒不签字,可以让与拆迁当事人没有利害关系的第三人代签,同时要对建筑物室内外状况进行录像并拍照,留存好第一手资料,然后组织由被拆迁人、拆迁人、街道办、拆迁办和评估人员参加的协调会议,首先声明拆迁前的突击建房是一种违法行为,然后商定对这部分突击建成的房屋给予建造成本的适当补偿。在这种情况下,通常适合采用成本法进行评估,测算新建房屋实际成本可以按成本比例为拆迁补偿评估的结果。

(五)评估考察时间前置,评估时点后置

浅谈房地产价格统计中存在的问题 篇7

一、影响房地产价格的条件

房地产价格不仅仅受房地产自身状况的影响, 同时还受其他因素的影响, 比如说人文因素、社会经济因素、自然因素、政府政策倾向等等。由于这一系列因素的不同, 我国房地产价格统计中也会存在不同的问题。针对影响我国房地产价格统计的因素需要进行详细地分析, 从而在根本上了解房地产价格统计。

1. 人文因素。

人文因素在很大程度上体现了人们的选择倾向和选择品味。不同地区具有着不同的人文特点, 而这些人文特点则使得这些地区的房地产价格有所不同。比如说在一些宗教信仰较为明显的地区, 他们对住房的地理位置、朝向都有一定的要求, 而在一些住房稀缺的地区, 他们则更关注住房的质量和寿命。可以说不同人文因素影响下的房地产价格也会有所不同, 由此也会影响到房地产价格的统计。

2. 社会经济因素。

社会经济条件是影响政府政策价格统计的一个重要因素, 在我国的大多数地区中, 还存在着人口多而住房少的现象, 尤其是在我国经济较为发达的城市中, 比如说北京、上海、深圳等地区, 这些地区经济较为发达, 城市整体水平较高, 许多劳动力倾向于这些城市, 由此而导致的结果则是人口多、住房少。这种由于社会经济因素而导致的人口与住房之间的比例不协调, 也会影响到房地产价格统计, 尤其是在人口多而住房供应相对不足的地区, 房地产的价格则会呈现高水平趋势, 而在一些人口较为稀少的县城中, 房地产价格则会相对偏低。社会经济条件在很大程度上制约了房地产价格的统计。

3. 自然环境因素。

自然环境在当今人们的认识里已经占有一定的地位, 比如说在一些气候温和, 四季分明或者景色宜人的地区, 其房价则普遍偏高, 而在一些天气寒冷, 四季不分, 自然灾害频繁的地区, 其房价则会相对较低。这种自然环境的差异也会影响到人们对住房的选择, 使房价呈现一种不平衡的状态。随着人们对自然环境重视程度的提升, 人们会以自然环境为选择住房的首要因素。从目前来看, 自然环境已经成为了房地产价格统计中一个重要因素。

4. 政府政策因素。

从目前来看, 市场经济在我国已经是一种主导经济形式, 市场发挥着主导作用, 但是这并不代表市场已经完全具有自控能力, 国家需要对市场行为进行必要的宏观调控。房地产是我国政府宏观调控的一个重要部分, 因为房地产对于人们生活的影响十分巨大, 而且如果任由房地产价格涨落则会影响到居民的整体生活水平。因此, 国家出台了相关政策, 对相关事宜进行规范和约束, 从而影响房地产价格的涨落。政府政策在当前的房地产价格统计中占有一定的地位。

二、房地产价格统计中存在的问题

房地产价格的统计不仅仅受数据的影响, 同时还受其他外在条件的影响, 随着我国对房地产价格统计重视程度的日益提升, 暴露出了许多的问题。

1. 数据收集过程不科学。

房地产价格的统计过程实质上是对不同地区和不同领域的房地产价格进行综合统计的一个过程, 这就需要一系列科学详尽的数据。从目前来看, 我国房地产价格统计的失误多来源于数据收集环节, 即没有根据不同地区的不同环境因素和经济因素进行收集, 甚至是仅仅以开发商的报价作为价格统计的依据, 没有相应的核实过程。这必然导致数据的不完整和不详实, 在很大程度上影响了房地产价格的统计。

2. 房地产价格统计的目标不明确。

在进行房地产价格统计之前需要制定价格统计的目标, 尤其是针对不同的统计形式和不同的统计条件, 要有针对性地制定与统计行为相应的统计目标, 在科学合理的房地产价格统计目标的基础上进行相应的价格统计行为。但是, 从目前我国的房地产价格统计整体情况来看, 缺乏合理的价格目标的指导, 导致了房地产价格统计的力度不够, 深度不够, 效果不明显。同时, 缺乏目标的统计更无法使房地产价格统计具有长远性和预测性, 影响了房地产价格统计的效果。

3. 二手房市场复杂。

二手房市场的市场秩序存在着一定问题, 尤其是在房屋中介和二手房中介的干扰下, 导致了房地产价格统计无法获得真实的二手房资料和信息, 使信息不透明, 数据不真实。随着我国二手房市场的不断扩展, 需要有针对性地对二手房的交易规则进行详细规范和约束, 使二手房市场能够提供真实的价格信息。

4. 房地产价格统计方法不规范。

我国目前的房地产价格统计方法十分不规范。在具体的计算过程中, 一般会采用拉式加权指数这种计算方法。从目前来, 其的确是满足了我国房地产价格统计的需求, 但是从长远来看, 这种单一的方法选择必然会导致房地产价格统计不严谨, 甚至会造成一定的统计误差, 使房地产市场在价格上受到影响, 也会影响到我国的政府决策和政策的制定。

三、房地产价格统计问题的解决办法

针对以上问题, 需要对房地产价格统计过程进行进步一规范, 使影响房地产价格统计的因素发挥积极作用, 避免因为不利环境和问题的阻碍而影响房地产价格统计的结果, 甚至导致更为深重的影响。

1. 引进大量专业人才。

无论在任何领域, 人才的作用都是不容忽视的, 为了进一步解决我国房地产价格统计中存在的问题, 首先需要进行人才的引入, 使更多具有专业技能和专业素质的人才融入到我国的房地产价格统计工作中来, 用他们的先进理念和先进的统计方法来带动房地产价格统计的改革, 使房地产价格统计更为科学化、合理化。

2. 引进先进的统计方法。

打破我国目前仅仅依靠拉式加权法的单一的统计方法, 引进一些与我国房地产价格统计相适应的其他计算方法, 从而使得房地产价格统计呈现出更为科学和合理的状态。同时, 通过多种方法的相互监督和相互制约, 能尽量减少房地产价格统计的误差, 避免不必要的问题出现。

3. 制定价格统计目标。

在进行房地产价格统计之前就需要制定科学的价格统计目标, 这样才能使整个房地产价格统计在科学的目标下进行, 从而提高房地产价格统计的工作效率, 也使房地产价格统计具有一定的导向性, 明确价格统计的真实目的, 建立良好的统计步骤和统计规范。

4. 规范二手房交易市场。

规范二手房交易市场是保证二手房交易有序进行的重要保证, 尤其是在价格统计过程中, 有序的二手房交易市场能提供更加真实的二手房价格数据, 为房地产价格统计奠定基础。

总之, 随着我国人民生活水平的不断提升, 人们对于住房质量的需求也在不断提升, 但是, 在我国许多城市还存在着许多没有住房的非城市居民。无论是拥有住房的居民, 还是没有住房的居民, 都十分关注房地产价格统计数据及数据质量。对此, 我国需要从各个角度综合进行剖析, 有针对性地对房地产价格统计中存在的一系列问题进行分析和探讨, 力求使房地产价格统计过程完整化和科学化, 并提供高质量的房地产价格信息。

责任编辑:司斯

摘要：房地产价格统计有着其存在的客观必然性, 通过房地产价格统计能更好地反映出房地产价格的变动和整个房地产业发展总体趋势。但是, 目前我国的房地产价格统计还不是完善的, 仍然存在一些问题。本文针对房地产价格统计过程中存在的问题及其解决方法进行简要探讨。

房地产价格相关问题 篇8

随着《城市房地产管理法》、《房地产评估管理条例》等法规的出台, 房地产评估行业取得了长足进步, 房地产评估的质量不断提高。但不可忽视的是, 房地产评估中仍存在一些值得注意的问题, 本文以大连市为例, 就房地产均衡价格评估中的问题及解决对策进行探讨。

一、大连市房地产均衡价格评估现状

大连市房地产评估行业虽然引入了均衡价格理论, 但是现阶段其对均衡价格评估的应用并不普及, 根据《中国房地产》2013年9月对大连市A房地产评估机构2013年前三季度的统计, 其评估情况如表1所示:

数据来源:中国房地产, 下同。

选取A机构房地产评估情况作为参考, 是因为A机构在大连市房地产评估机构中属于实力较强、具有一定代表性。由表1可以看出, 现阶段大连市房地产评估准确度平均超过90%, 而房地产评估的结果具有一定代表性, 可为决策提供依据。不过, A机构前三季度一共31个评估项目中只有2个应用了均衡价格, 比例不足7%, 可见现阶段大连市房地产评估对均衡价格的应用较差。

应用均衡价格的效果也是值得关注的, 根据《中国房地产》中对大连市房地产评估项目中5个具有代表性评估项目中的均衡价格满意度统计如表2所示:

注:各个评估项目以房地产开发商的期望价格为单位“1”, 均衡价格与居民期望价格和开发商期望价格的比值为对应价格。

从表2可以看出, 5个项目中均衡价格与居民期望价格的差距相对较大。由于现阶段房地产评估中均衡价格并不能体现居民对于价格的满意程度, 导致大连市房地产评估尚不能解决实际问题, 对大连市房地产发展无法起到较好的预期的作用。

二、大连市房地产均衡价格评估存在的问题

1. 均衡价格评估普及率较低。

表3是A房地产评估机构2013年前三季度选择评估方法情况统计, 从中可以看出, 现阶段房地产均衡价格评估方法应用普及率较低, 其应用率不超过10%, 而普及率较低会影响房地产均衡价格评估的应用效果, 也难以在评估业务中予以完善。

2. 均衡价格评估体系不健全。

这主要受到一些客观因素的影响, 表现在:房地产评估机构与房地产中介机构相比处于相对弱势, 因为房地产中介机构对于房地产开发商来说是能够创造利润 (或提升房地产商品价值) 的环节, 在房地产交易环节中, 房地产中介机构属于上层环节, 而房地产均衡价格评估工作属于下层环节。房地产开发商为了实现房地产商品的盈利, 往往要求下层环节服务于上层环节, 评估工作服务于评估机构从而出现中介机构通过多种形式操纵均衡价格评估结果的现象。

另外, 房地产均衡价格评估与银行的关系十分微妙, 由于房地产均衡价格的评估在一定程度上能够体现供求关系, 在银行看来, 房地产商品的供求关系也反映了贷款风险。若均衡价格评估的结果使得银行在进行风险评估时缩减贷款规模或期限, 这必定会影响房地产开发商正常的生产经营, 因为这个环节中银行是房地产均衡价格评估报告的使用者。若某房地产评估机构的均衡价格评估报告总是令银行对房地产商品的风险产生怀疑, 那么该评估机构势必遭到房地产开发商的“雪藏”。由于房地产评估机构的均衡价格评估需要考虑银行、房地产开发商间的关系, 因而评估报告的准确程度有待考证。

3. 均衡价格评估水平有待提高。

大连市对于房地产评估行业中评估人员的资格要求相当严格、进入门槛相对较高, 即要求所有评估工作人员参加国家统一的资格考试, 从而保障了评估人员的综合素质。但是, 目前大连市房地产评估机构的人员构成中具有高学历的人员数量并不多, 其人员结构如表4所示:

从表4可以看出, 现阶段大连市房地产评估机构人员的文化素质尚不高, 本科以下人员占大多数, 本科及研究生在人员结构中所占比例较低。

根据《中国房地产》对大连市300名房地产评估人员对均衡价格了解情况的调查 (结果如表5所示) 。从调查表可以看出, 现阶段大连市房地产评估人员对均衡价格评估掌握的程度并不高, 其中一个重要的原因就是政府政策并没有向均衡价格方面偏斜。

4. 均衡价格的真实性难以保证。

房地产评估机构在市场竞争中打压竞争对手的主要手段还是靠低廉的价格, 在相同资质或市场信誉的条件下, 价格较低的一方业务量要远远超过价格较高的一方。恶意竞价、提交回扣等做法屡禁不止, 从而影响了均衡价格评估报告的质量。一些开发商打着均衡价格的旗号, 提高房地产商品价格, 无法真实地体现出对于该商品的真实供求情况, 造成均衡价格评估有失水准。

在这种相互作用下, 低质量的均衡价格报告与评估市场的激烈竞争形成了恶性循环, 使得市场上均衡价格评估报告的质量整体偏低, 且一些均衡价格评估报告打着均衡价格的旗号, 实际上是房地产开发商与评估机构合演的“二重唱”, 造成均衡价格评估的真实性日益变差, 消费者对于均衡价格评估的热情锐减, 也不愿参加均衡价格评估的相关调查, 影响均衡价格评估的质量, 导致均衡价格评估无法实现其初衷。

三、几点建议

1. 提升均衡价格关注程度。

出于平衡房地产市场供求关系, 促进房地产经济持续健康快速发展的理念, 大连市政府应主动在各类房地产交易平台或房地产评估机构中对房地产均衡价格评估的相关工作进行宣传, 使房地产开发商乐于接受均衡价格评估工作。对于均衡价格评估结果比较准确的房地产评估机构, 应在经济上给予一定的奖励;对于主动进行均衡价格评估的房地产开发商, 应在政策上给予一定的优惠。同时, 在社区或房地产销售中心张贴关于均衡价格评估的宣传海报, 进行均衡价格相关知识的宣传。

大连市政府还应推动房地产均衡价格相关理论知识的培训工作, 定期开展教育培训讲座, 保证每个房地产评估机构都具备能够评估均衡价格的工作人员, 同时, 应从均衡价格评估角度, 对房地产评估机构进行资质划分, 令房地产评估机构乐于引进均衡价格评估人才。通过政府、社会、机构三方面努力, 促进均衡价格评估的发展, 提高其关注程度, 更好地为房地产市场服务。

2. 完善均衡价格评估体系。

目前, 我国房地产评估法律法规尚不完善, 一些法规存在相互矛盾的情况, 导致均衡价格评估信息失真。因此, 大连市政府应该制定专项的均衡价格评估法律体系, 让均衡价格评估工作独立出来, 不受政府行政的制约, 保证其独立性。

完整的均衡价格评估体系除了规范性的法律法规以外, 还应加强对均衡价格评估监督和执法的力度, 保证均衡价格评估结果的质量。要加强对银行、房地产开发商等利益相关方的监督, 避免其影响评估结果。

房地产均衡价格评估体系的健全还应该包括评估人员道德诚信信息的收集与平台的建立。在房地产均衡价格评估中, 房地产评估工作人员的个人道德素质会直接影响房地产均衡价格评估结果的真实性, 所以建立评估人员的信用档案尤为重要。由于现阶段大连市房地产评估的相关部门还没有建立类似的信用档案库, 所以对于评估人员的诚信道德把握还不够全面, 这必定会影响房地产均衡价格评估的质量。

要求从业人员具备良好的品行。对于那些在评估过程中出现过相关违规或违法行为的工作人员, 应该取消其评估均衡价格的资格, 同时应在均衡价格评估的相关培训课程中加强诚信道德培训, 使房地产均衡价格评估人员能够从根本上杜绝信息造假的不良行为。

3. 提升均衡价格评估水平。

由于现阶段大连市房地产评估行业在相关行业规范的制定上主要还是以评估机构管理为主, 对于评估机构工作人员的管理有所忽视, 要求相对宽松, 对于均衡价格评估人员的素质也没有进行系统的专业培训。鉴于这种情况, 大连市房地产评估机构相关部门可以参考西方发达国家评估人员的从业标准和工作规范, 在从业人员资格的考试上分层划分, 实行不同的制度, 对于不同学历所考取的资格证书提出不同的要求, 且对于通过考试的评估人员进行专项的职业技能培训, 将已经分级的评估人员进行再分级, 保证有均衡价格评估专员、均衡价格评估考核专员等职位。

另外, 加强业务培训与业绩考核。对于均衡价格评估人员要进行定期培训与考核, 纠正传统房地产评估工作人员只通过一项考试就能上岗过于宽松的做法, 切实做好均衡价格评估工作, 不断提高评估水平。

4. 加强均衡价格评估监管。

现阶段房地产市场竞争的白势化造成评估信息并不完全透明, 一些信息公示还是按传统的一般做法, 而房地产开发商供给与消费者需求等均衡价格评估的真实信息并未完全公示, 因此均衡价格评估的公信力必须提高。

对此, 大连市政府应建立专门的信息公示平台, 将数据信息公布到相关网站或信息公示大厅, 以供消费者查询咨询, 方便消费者利用。要求评估监管部门具备先进的科学技术, 能将社会各个阶层、各个领域的消费者对均衡价格评估信息的反馈意见及时进行吸纳, 相关部门可以成立专门的信访部门或互联网举报渠道, 加强消费者及利益相关者对于均衡价格评估监督的主人翁意识, 保证信息的真实性与对称性, 从而提高均衡价格评估的水平, 切实为房地产评估发展做出贡献。

参考文献

[1] .刘薇.浅谈房地产评估产业的发展现状与对策.管理科学, 2012;4

[2] .王文杰.市场均衡的最优均衡分配算法.青岛大学学报, 2013;2

[3] .冯金华.一般均衡理论的价值基础.经济研究, 2012;1

[4] .罗莎.严防房地产评估增值的信贷风险.时代金融, 2013;3