房地产拍卖问题探讨论文

关注万科、金地东莞事件，不是因为它们是上市公司，而是从本次事件中折射出的土地出让制度的弊端。目前的土地制度已经成为政府的“钱袋子”，为了财政收入，政府积极营销土地或者包装、炒作土地的做法就值得我们反思。例如7月24日刚诞生的“中国地王”，就是长沙政府炒作的“政绩”。下面是小编为大家整理的《房地产拍卖问题探讨论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产拍卖问题探讨论文 篇1：

如何确定合理的房地产拍卖保留价

摘要：近年来，随着社会的不断进步以及经济的迅猛发展，房地产行业如雨后春笋般拔地而起。房地产拍卖作为是拍卖企业的关键构成部门，其重要性不容忽视，同时，拍卖为房地产的特殊转让模式，社会各界给予此更多关注，其中涉及的房地产估价问题不容忽视。在此，本文将针对房地产拍卖保留低价的合理确定进行简要探讨。

关键词：房地产；拍卖；保留价；合理

1.前言

在改革开放春风的沐浴下，房地产行业获得深化发展，对应的估价工作需求逐步增加，在日常实践进程当中，房地产估计机构及其相关人员所面临的估价类型趋向于复杂多元化，应基于规范化价格标准，采用更为先进科学的方式实现房地产价格的合理评估确定，推动该行业实现稳定运营。

2.简述拍卖的相关内容

《中華人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。纵观实际经济生活可知，拍卖通常拥有两种不同的性质。具体来说，第一种性质为严格遵循自愿原则，主要指的是拍卖委托人把自身所拥有的权利或者是财务委托给拍卖工作者实施拍卖行为，譬如说针对字画以及古董、邮票等进行拍卖，与此同时，针对土地使用权进行拍卖同样隶属于此种拍卖性质；第二种性质为未能基于自愿原则，该性质常见于涉讼案件以及破产清算等状况行程中，隶属于一种强制性拍卖行为。跟房地产价格相关的拍卖工作通常为第二种性质拍卖，即为不基于资源原则，是强制性拍卖。

3.合理确定房地产拍卖保留价

通常而言，底价主要是指最低商业价值，基于此可实现拍卖起拍价以及拍卖保护价额合理确定。其中，保留价常见于《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”底价同样可被看作为房地产价格评估机构针对标的物基于拍卖市场这样的强制快速变现因素直接影响之下确定而得最可能性成交价格，就拍卖委托人员而言，此价格颇具客观性，同时拍卖委托者可基于底价实现保留价的合理确定，该价格主观意味浓重。

在遵循自愿原则之下的拍卖情况，拍卖标的所有者能够自主确定标的最低商业价值以及底价、拍卖保留价，在这个时候，底价等同于拍卖保留价，若没能成功实现拍卖则委托者可将保留价以及底价降低，原因在于最低商业价值是由委托定自身确定所得，因此可进行自主变更。就第二种性质拍卖行为而言，即进行强制拍卖操作的时候，此时最低商业价值底价跟拍卖保留价则不拥有同一性，原因在于，底价及保留价的确定主体不相同，保留价是拍卖委托人（清算组以及司法机关、债权人委员会）通过委托拍卖合同进行确定的；在评估报告有效期之内，若不存在有较为特殊的状况，则不得更改底价；在多次拍卖行为中可向下调整保留价，目的在于促成成交，在此需要注意的是，此种保留价必须不可低于底价；必须通过法定评估结构参考变化条件针对所需变更的底价实施新的评估工作，需确保保留价高于底价，同时结合市场及拍卖事情实现保留价的灵活合理确定。总而言之，通过房地产评估机构依照相关法律所确定的拍卖底价可谓是拍卖的最终保留价，其必须作为是不可突破的价格底线。

确定合理的房地产拍卖保留价应注重三方面主要内容，第一，明确掌握了解房地产市场特征，估价人员应全面宏观了解掌握市场行情；第二，确定岗位正确的房地产市场价值内涵，认真修正相关价格，参考市场成交习惯，将房地产市场价值所受市场特征的直接影响积极化解；第三，综合考虑房地长拍卖市场特征，将房地产拍卖保留价的有效合理确定下来，通过买方可接受合理购房支出总价的优化确定将拍卖保留价合理确定。

4.推动房地产估价行业优化发展的相关对策

4.1实现行业管理体制的优化完善

纵观可知，我国房地产估价行业正常趋向于和谐健康方向发展，在此进程当中，必须努力实现政企分离，完善相应的行业管理。具体来说，通过对外国以及香港地区未能在行业管理中直接参与模式的有效借鉴，结合间接管理相关经验，建议我国政府需更为宏观地完成房地产估价行业监控，基于估价师学会完成行业工作细化管理。我国历经一系列立法措施将估价结构中介地位积极确定下来，结合相关法律完善制定估价结构以及行业人员相关规范，与此同时，授权估价师学会进行行规的详细制定，并就行业实施有效管理，尽可能规范结构及其人员行为操守。在改革房地产估价行业的具体过程中，需针对事业评估范围实施限制，准确理清跟估价行业相关的政府部门以及企业、事业单位三方关系，推动专业化水准更高的房地产估价行业学会的快速成立建设，将该学会作为主体，实现和谐健康房地产估价体系的完善构建，将人员管理作为是主要的行业管理模式。就目前的情况来看，我国当前执行基于管理机构实施任官管理的工作模式，实践表明此种方式所得工作效率相互较低。

4.2构建全面的房地产估价行业政策规范

基于市场发展角度出发来看，纵观我国房地产估价行业，无论是法律还是制度，均存在有严重的管理欠缺完善的情况。为实现估价市场的优化完善则应努力构建完善的法律制度，将房地产评估管理机构充分明确。制定详细规范正确界定行业经营范围，旨在确保在激烈的市场竞争洪流当中实现各个房地产估价结构的良性公平竞争。维持该行业市场拥有稳定秩序，与此同时，针对行业估价人员进行统一标准的合理制定，强化提升估价质量，提高工作成效，进而大大强化行业估价水准。除此之外，要求估价师学会、估价结构及其相关工作人员应严格遵守相关法规政策，力求将本行业的各个方面均纳入法治建设轨道，参考统一标准规范要求全部房地产估价结构及其工作者正确开展实施相应的评估作业，保障房地产估价行业健康稳定发展。

4.3强化规定房地产估价市场行为

在日常的房地产估价机构运营进程当中，必须严格规范估价市场行为，努力完善构建开放统一的竞争市场，规避不正当竞争行为的长生，同时需保证估价拥有较强独立特性，任何政府组织以及行业结构不得过分干预估价行为。针对估价作业内容进行充分明确，坚决杜绝回扣等不良情况的产生。严厉惩处经营过程中存在有不正当竞争行为的相关结构，强化加大检查力度，有效规范行业市场质询，在实际的估价工作实施过程中若是估价机构存在有估价不实问题则必须结合法律规定制裁其违法行为，依法查处出具不合格报告以及违规承接任务的行为，制定完整的机构信用档案，针对严重的机构失职行为采取取消房地产估价机构以及估价师资格的相关措施。

5.结语

综上可以知道，我国房地产估价行业虽然起步晚，但是其已然成为房地产行业的关键构成部门，重要地位甚为突显。相关估价机构以及估价人员需严格遵循相应标准科学合理确定房地产拍卖保留价，维持行业稳定运行。

参考文献：

[1]王碧荣.基于市场经济下的房地产业讨论[J].城市建设理论研究（电子版），2012（08）.

[2]杨斌.土地拍卖结果对我国上市房地产公司股价影响的事件研究[J].西南金融，2013（04）.

[3]张庆东.浅谈如何做好房地产的拍卖工作[J].现代商业，2012（18）.

[4]吴雪凤.论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度[J].法制与社会，2012（20）.

[5]霍航.当前房地产评估业发展状况及改进措施[J].黑龙江科技信息，2013（33）.

[6]柳振国.浅析房地产成本组成模块的控制管理[J].建筑·建材·装饰，2013（07）.

作者：章伟贞

房地产拍卖问题探讨论文 篇2：

万科、金地拍地事件追踪：东莞事件透视拍地浊流

关注万科、金地东莞事件，不是因为它们是上市公司，而是从本次事件中折射出的土地出让制度的弊端。目前的土地制度已经成为政府的“钱袋子”，为了财政收入，政府积极营销土地或者包装、炒作土地的做法就值得我们反思。例如7月24日刚诞生的“中国地王”，就是长沙政府炒作的“政绩”。而土地招、拍、挂制度，特别是拍卖的方式，价高者得不仅造成地产行业强者愈强、弱者愈弱的寡头经济，也给遏制高房价设置了诸多障碍，不利于房地产的健康发展。为此，本期就万科、金地东莞事件采访了律师、事件的当事人以及部分专家学者，以期从土地出让制度的层面上探讨房地产的发展。

律师点评：拍卖程序无瑕疵，但有违公开、公平原则

就万科、金地东莞拍地事件我们采访了熟知拍卖法的北京建元律师事务所杨思东律师，杨律师认为：

拍卖活动拍卖师才是主角。拍卖活动有法可依，拍卖人独立依法从事拍卖活动。但在具体实施土地拍卖过程中，委托人，竞买人往往非常强势，随意性太强，他们的行为也间接造成了拍卖现场混乱，甚至中断的局面，这也是人们指责疑有黑幕的起因。具体到本次土地拍卖，政府的形象受损，土地出让的财政收入又减少了，实在是得不偿失。

买受人能否按约支付款成了遗忘的角落。在土地拍卖中，强势的买受人往往与政府有着千丝万缕的联系，买受人是否按照约定支付地价款通常成为秘密，这与拍卖的公开，公平和公正原则相违背。希望媒体不仅仅关心“广东地王”“深圳地王”这样的话题，更应关心买受人是否向当地政府按约付清地价款。

专家视线：透过“地王”看地产之忧

此次拍出的“地王”，远高出东莞地价，甚至一跃成为目前广东省的“地王”，而如果不是拍卖现场的诸多因素，该地块最后将花落谁家还很难说，其价钱会继续加到多少就更难预料了。谢总告诉记者，这块地至少值30亿以上，可见此“地王”价的惊人。透过这一事件，许多房地产业界人士也纷纷发表了看法。本文摘录在地产界小有名气的“深圳四杰”的观点与读者分享。

高海燕：土地交易机制需要反思

深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕土地是“财神爷”，是地方政府财政收入的主要组成部分，是城镇当地领导的“钱袋子”，因此地方政府积极开展土地营销以获取可观的财政收入。这样的土地交易机制是需要反思的。现在的土地交易不是土地出让，而是政府在做土地营销，通过包装炒作，做高土地价格。此外，目前的土地规划制度也存在一定缺陷。地方政府出让土地是隔一段时间拿一块地出来，短期内让大家同时疯抢某块地，从而推高局部地块的地价，不断提升整体的土地价格。政府应该把一段时间内要出让的土地做整体规划，让开发商对土地供应量能有真实的判断。采用招、拍、挂等方式出让土地本身是进步的，但是，不能只做表面文章，要从本质上解决问题。

茅巍：土地招、拍、挂仍需探讨

深圳城市策略地产顾问有限公司常务副总经理、深圳方略地产研究中心主任现在我们用招标、拍卖和挂牌三种模式，是不是最好的土地出让模式，确实是需要探讨的，特别是拍卖的方式。最近政府推出地块更多的是采取招标的方式。拍卖容易引发互相搏杀，价高者得，不容易理性地去操作。市场土地供应紧缺，房价不断攀升，如果不从土地一级市场这个“龙头”上去遏制高房价，那么政府并没有真正地站到一个宏观调控的高度上来，这就反而助长了现在房地产泡沫。东莞出现的这种“抢地”局面，如果不加以警惕，有可能会给全国的房地产带来一些不好的示范效应，甚至开发商也可能沿着这个方向往下走，使得土地一级市场价格越来越高，不利于房地产的健康发展。

秦刚：房地产进入圈钱的恶性循环雅颂(中国)文化机构总经理　秦刚

这件事情其实反映出了中国房地产上市公司的一种现状，即陷入圈钱阶段。房地产上市公司通过股市圈钱，然后用圈来的钱不顾一切代价地去获取土地，进而推升房价，并推升自己公司所拥有的土地资产的市价，然后再进一步地以自己拥有的土地储备去圈钱，用圈到的钱再到拍卖市场上去拍地……房地产上市公司陷入了一个非常不理性的恶性循环。这样的恶性循环带来的直接后果就是“寡头经济”的形成。寡头经济的特征就是金融资本和土地资本的紧密结合。由于“寡头”手中握有土地，握有资本，并且获得了媒体和相当一部分理论家的支持，他们就操纵了整个房地产市场，导致房价的不理性上涨，进一步拉高了全国的房价。目前是中国经济非常好的一个发展时期，因此一定要非常警惕房地产的泡沫对经济宏观面的打击。“寡头经济，通过万科拍出广东地王这件事表露无疑，是值得警惕的。”

戴欣明：拍卖出问题，政府形象受影响资深策划人，戴欣明营造学社　总经理

土地拍卖是价高者得，而工程投标却是价低者得，不得不说整个招投标体系有些不合理。香港也在招投标，但是人家有70%的政府性住房，保证大部分人有房子住的前提下再“价高者得”。土地拍卖体现的是政府的形象，这样的结果是有损其形象的。无论是拍卖师不负责任也好，是技术条件差也好，最后的结果都导致大家认为政府做事“有点大意”。在资本主义和纯粹的市场经济下，寡头们和政府的关系是息息相关的，这样可能会给民众一个不好的印象，以为这个公司和政府之间如何有默契，这个做法有损于政府形象。

“当时有7家开发商参加竞拍，到万科举牌后，在喊‘第二次、第三次’时，拍卖师并没有抬头确认是否有人举牌，而且喊牌时间间隔很短，然后他就低下头落槌了”，谢总告诉记者，“其实，在喊到第三次的时候我们已经举牌了，在场的人也都看到了，但是拍卖师因为低着头所以没有看见”。随后金地要求观看录像以确认其是否举牌，“结果巧合得很，因为现场只有一个摄像头，举牌的角落又恰巧不在视线范围内”。谢文云告诉记者，当双方出现争执时，拍卖官表示遵照“价高者得”的竞买原则，该地块拍卖理应继续进行竞价，但万科强烈反对。此外，谢总还说，在商议此事如何处理的过程中，“拍卖相关人员接到的电话非常多，具体说了什么我们也不知道，就知道最后的结果是拍卖有效。”

拍卖师前后两次不同的态度，让谢总不禁回忆起此次拍卖的异处。 “拍卖师在拍卖刚开始的时候，每一次报价都会有间隔的，并且会看一下台下有没有人举牌。但当万科叫到26.8亿的时候，他在操作上与之前判若两人，每次喊完没有间隔，且低头没看下面情况，我们觉得里面有问题”。拍卖师应该在敲槌之前看下面的现场是否还有人举牌，这样快速地喊牌并迅速地敲槌，显然“有失公平”。尽管金地方面对此次的拍卖有诸多的疑问，但记者问及谢总是否就此事再到有关部门申诉时，他说既然该地块已经拍给万科，他们就不想再追究了。至此，两大房地产企业土地争夺事件以万科获胜而告终。

事件回放：万科、金地“拍地”变“抢地”

“现场简直太火爆了”，据参加7月12日在东莞举行的拍卖会的某房地产公司代表林先生(应采访者要求，林先生为化名)回忆，“地价很快就超过8个亿了，但在之后还是不断有四五家公司同时举牌。到下午四点的时候，甚至在一分钟内地价就从12亿上升到13亿。涨得太快了!”

直到现在，林先生想起这件事，还惊叹得直摇头。当记者问及万科与金地当时的情况时，林先生表示“争得太激烈了”，金地集团先叫了18亿，金地又一口价叫到19亿，不到一分钟的时间内地价就跳了1亿，“现场出现了掌声和骚动”。而在此之后，气氛持续热烈，当叫价达到第199轮时，万科公司叫出了26.8亿。“可能也是由于叫价轮数太多，叫价时间太长，在喊了‘26.8亿，第二次’无人应答后，主持人很快就说第三次然后敲槌了，成交价是26.8亿元”。

颇具戏剧性的是，当听到交易中心拍卖官一记响亮的槌声，万科刚想欢呼胜利，金地集团突然表示抗议，称其在主持人落槌前已举牌叫价，而主持人因低头落槌并没有看到，因此要求重拍。万科表示强烈抗议，称依据《拍卖法》，拍卖结果应以现场拍卖师“落槌确认”为准，不可改变。双方就这一问题争执不休，现场一度十分混乱。

据林先生回忆，“现场所有的人都看到金地举牌了，可惜录相上就是看不到，东莞的拍卖条件实在太差了，只安一个摄像头，太不合理了”。

虽然林先生一直强调不便对结果发表评论，但对于拍卖师工作的失误，他还是觉得很遗憾，“其实这些情况如果单从技术层面上讲是完全可以避免的，以前都是电子系统拍卖的，每一笔出价都在屏幕上显示。可谁知道等到这次临拍之前，整套系统坏掉了，等于说拍卖方在没有任何解释的情况下拍卖的。”

拍卖官见状，立即暂停拍卖，并与土地交易中心领导、公证员闭门商议。拍卖官出来后，应与会者要求播放拍卖现场录像。但当时设置在大厅正中间的录像探头为旋转式，无法确认在拍卖官极其快速的喊“第一次”、“第二次”的同时，竞买席上举牌的情况。于是拍卖官表示遵照“价高者得”的竞买原则，只要还有人举牌，该地块拍卖理应继续进行竞价，但万科表示反对。拍卖官第二次与土地交易中心领导、公证员退内商议。大约在二十分钟后，拍卖官宣布本次竞买成交。顿时会场抗议声四起，但土地交易中心工作人员仍与万科代表签订成交确认书。国土局负责人表示，金地公司如果不满意，可以申请行政复议。

作者：田　静　　

房地产拍卖问题探讨论文 篇3：

中国房地产市场管制的原因及目标

[摘要]中国房地产市场管制产生的原因在于房地产市场存在缺陷，管制目标是规范微观经济主体行为、弥补市场缺陷、优化配置房地产资源、保持房地产价格平稳、保证国家利益和公共利益、保护消费者合法权益等。

[关键词]房地产市场；微观管制；宏观调控

[文献标识码]A

中国房地产市场历经探索、起步、快速发展和调整等几个阶段，至今已步入相对稳定发展阶段，房地产市场取得的成绩斐然。然而，中国房地产市场也存在一些问题，突出表现为房地产价格渡动大、房地产交易秩序较为混乱、近期受国际金融危机影响房地产市场不景气等。为了解决这些问题，政府加强了对房地产市场的宏观调控，成效显著。但是，要实现房地产市场的持续健康运行。除了政府的宏观调控以外。政府的微观管制即房地产市场管制亦是不可或缺的。本文拟对中国房地产市场管制产生的原因及管制目标做初步探讨。

一、中国房地产市场管制产生的原因

(一)中国房地产市场存在缺陷

房地产市场管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依据现有的房地产法律法规对房地产市场微观经济主体的活动进行的行政管理和限制。中国房地产市场管制产生的原因在于房地产市场存在缺陷，主要体现在如下方面：

1　市场不能规范房地产微观经济主体的行为。房地产市场的微观经济主体包括：房地产开发商、房地产中介机构、个人等。微观主体为中国房地产市场的迅速形成和发展壮大作出了重要贡献。但是，他们在房地产开发、交易、中介服务、物业管理等各环节也不同程度地存在违法违规行为。在房地产开发中存在房地产开发商忽视工程质量、过度开发、违规拆迁、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题；在房地产交易中房地产开发商未合法取得《商品房预售许可证》而违规销售、发布虚假销售信息、进行合同欺诈，国内外投机者通过低价买进高价卖出房地产的方式牟取暴利，扰乱房地产市场正常的运行秩序；少数房地产中介机构缺乏诚信；物业服务企业运作不规范，等等。微观经济主体的上述失范行为难以通过市场本身加以克服，因为市场可以为房地产企业从事开发经营和中介服务活动提供场所，却不能保证所有房地产企业循规经营，也无法保证每一项房地产交易的公平性，因此必须通过政府管制规范微观主体的行为。

2　市场不能实现房地产资源的最优配置。资源的最优配置只有在完全竞争市场条件下才能实现，而房地产市场是不完全竞争市场。一是房地产市场存在垄断。首先，土地供给存在一定程度的垄断。土地是不可再生资源，其供给是稀缺的，土地总量有限必然带来土地供给的垄断。另外我国实行土地的社会主义公有制，土地属全民所有，全国土地的所有权由国务院代表国家行使，因而土地所有权也具有垄断性。其次，房地产商品具有强烈的地域性和差异性。房地产本身是不可移动的，从而不同区域、同一区域内不同地段的房地产不完全同质，难以相互替代。土地供给的垄断性和房地产商品的异质性决定了房地产市场竞争具有不完全性和不充分性。二是房地产市场存在信息不对称。房地产一级市场上开发商掌握的国有土地出让信息不充分；房地产二级市场上卖方比买方对房地产商品的总量、质量、性能、成本等信息更为了解；房地产三级市场上中介机构比房地产转让者和购买者掌握的中介服务信息多。三是房地产市场存在外部效应。例如，建筑施工时会产生环境污染和噪音，某建筑物太高妨碍了附近建筑的采光、通风、通信等等。以上问题的存在决定了由市场配置房地产资源会出现低效率或者无效率，从而造成房地产资源的浪费。

3　市场不能抑制房地产价格的过度波动。遵循商品供求规律，市场能自动生成房地产价格，但市场无法解决由房地产开发成本上升、房地产交易秩序较混乱等诸多复杂因素导致的房价不断攀升问题，也不能解决因存量房积压、市场需求冷淡等因素导致的房价快速下降问题。2007年以前。我国房价上涨幅度大，商品房平均销售价格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增长了4.9倍；其中住宅的平均销售价格从756元／平方米上升到3645元／平方米，增长4.8倍。2008年以来，全国楼市又出现低迷，2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格首次出现同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房销售价格同比大幅下降18.1％。而市场既不能抑制房价的迅速上升，也不能控制房价的急剧下跌，影响了房地产市场的稳定。

4　市场不能有效保证国家利益和公共利益。市场经济具有利己性，这决定了房地产市场中经济主体的目标是实现自身收益最大化而非国家利益和公共利益最大化，而经济主体收益最大化往往是以损害或牺牲国家利益和公共利益为代价的。以国有土地使用权的出让为例，我国城市土地使用权可以通过拍卖、招标或双方协议的方式有偿出让。一般来说，采取拍卖、招标方式由于公开竞争能以较高、较合理的价格成交，而采取协议方式由于可能存在寻租现象，价格偏低，使得少数人能够利用手中的特权中饱私囊，侵害公共利益。又如，一些房地产开发项目以行政划拨方式无偿或低价获得土地使用权，虽然减少了房地产开发商的成本却损害了国家利益。另外，我国部分城市仍存在“隐形地产市场”，其中土地利用性质被擅自改变，土地交易收益被某些单位和个人非法占有。这些都会导致国有土地资源的大量流失。

5　市场不能维护房地产产权。市场只能为房地产产权交易提供场所，却不能维护房地产产权。在房地产的转让、抵押和租赁过程中会发生产权转移，这就需要对房地产产权进行界定和保护，明确交易双方的责权利关系。避免出现房地产产权纠纷。由于市场不能清晰地界定房地产产权，也就没有能力维护房地产所有者的产权。

6　市场不能充分供应准公共物品——经济适用住房和廉租房。准公共物品是具有一定程度非排他性和非竞争性的物品。由于经济适用住房和廉租房具有一定程度的非竞争性，即消费者能以较低的价格获得，所以它们属于准公共物品。若由市场来供应经济适用住房和廉租房，由于这类房产价格偏低、收益率低，其供应量势必会减少，则市场无法满足低收入阶层对经济适用住房和廉租房的需求。

7　市场不能解决房地产总供求结构失衡问题。市场会引导微观经济主体投资于利润率高的领域，而对其无利可图的领域则不投资，这会导致宏观经济结构失衡，而市场本身却不能调节这种宏观经济失衡。由于房地产开发商热衷于开发利润丰厚的高档商品房，而不愿意建造面向广大中低收入阶层的普通商品房，造成了高档商

品房供过于求、空置率高，而中低价房供不应求的商品结构矛盾，供给结构严重地背离需求结构。尽管市场上高价位商品房的市场需求量有限而中低价位商品房的市场需求量很大，但房地产商出于追求高盈利率的目的并不会增加中低价位商品房的供给，从而市场不能自动调整商品供给结构；同时由于住房是生活必需品，消费者也不会因为房价上升而减少消费量从而调整商品需求结构。因此，市场无法调节不合理的房地产商品结构。

(二)市场缺陷与政府干预

市场缺陷的存在是政府干预的必要条件。由于房地产市场缺陷内生于市场经济的性质，因而无法依靠市场自身力量完全解决房地产市场缺陷问题；第三种力量(如房地产行业协会)在弥补市场缺陷方面发挥着重要作用，但由于它不具备强制性、权威性，作用力有限，只能作为政府力量的一种补充；而政府具有消除市场缺陷所需要的权威和多种有效的调控手段，因此房地产市场缺陷必须主要依靠政府干预予以解决。

通常，政府干预房地产市场的方式有两种，即宏观调控和微观管制。房地产市场宏观调控是政府的宏观经济管理职能，旨在解决房地产市场上总供给与总需求失衡、总投资与总消费波动等宏观层面上的问题以及低收入者的住房保障问题，保证房地产市场的稳定发展；房地产市场管制是政府的微观经济管理职能，旨在消除房地产市场资源配置低效率等微观层面上的问题，为市场运行及企业行为建立规则，确保房地产市场的有序竞争。

由于房地产市场上微观层面的缺陷较多，所以政府干预房地产市场的很大一部分应该在微观管制方面，即由政府直接对房地产市场上的经济主体和经济活动进行限制以弥补市场缺陷。因此，房地产市场缺陷的存在是房地产市场管制产生的根本原因和主要原因。

二、中国房地产市场管制的目标

政府管制房地产市场的主要目标在于限制和规范微观经济主体的行为，弥补市场缺陷和不足，具体来说有如下几点：

(一)为微观经济主体行为建立规则，实现房地产市场健康运行

针对微观经济主体种种失范行为。政府可以设立规则予以限制，并进而创造公平竞争的市场秩序和市场环境。当前，我国政府已出台的房地产法律法规主要有：《中华人民共和国房地产管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修订)、《中华人民共和国土地管理法》(1986年颁布，2004年8月28日第二次修正)、《中华人民共和国城市规划法》(1990年4月1日起施行)、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日起施行)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1999年1月1日起施行)、《物业管理条例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修订)、《房地产开发企业资质管理规定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度计划管理办法》(2006年修订)、《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日颁布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地产抵押管理办法》(1997年6月1日起施行)、《物业管理企业资质管理办法》(2004年5月1日起施行)等。这些法规条例对经济主体在房地产开发、交易、中介服务、物业管理中的进入条件、权利义务、法律责任等均作出明确规定。政府可以此为依据，为房地产开发经营活动建立规则，即严格限制经济主体的从业资格、为经济主体提供的商品或服务的价格和质量设立科学合理的标准、严厉惩处房地产市场中的各种侵权行为和非法交易，等等。

(二)优化配置房地产资源

通过政府管制解决房地产市场存在的不合理的垄断、信息不对称、负外部效应等问题，抑制市场的消极作用，为充分发挥市场机制的优越性创造条件，提高房地产资源的配置效率。

首先，应区别对待房地产市场存在的垄断。政府要加强对房地产一级市场的垄断，根据社会有效需求合理配置、节约使用有限的土地资源；房地产二级、三级市场垄断是基于产品异质、地域差异、信息不对称、企业实施垄断策略等因素而形成的一种非自然垄断，对此，政府应采取禁止、限制、价格管制、鼓励竞争的措施反垄断。其次，政府应加强房地产市场信息的披露。通过法律手段和行政手段强制房地产开发商和房地产中介机构向消费者提供更多、更真实的企业信息、质量信息、价格信息、房源信息等，对房地产开发商和中介机构利用信息优势欺骗消费者的行为予以严惩。再次，解决房地产市场负外部效应问题。政府通常会设置污染排放标准，一旦某房地产项目产生的污染超过标准即可对该项目施以相应的经济惩罚；对某建筑物严重妨碍附近建筑的使用，可依法要求该建筑物的所有者(或使用者)给予适当的经济赔偿。

(三)保持房地产价格平稳

对于房地产价格波动幅度过大的问题，政府可以直接进行管制，限制房价持续上升或迅速下降，保持房地产价格平稳。例如，为有效干预房价，2007年南京市出台了一项政策，“所有在售楼盘中未销售部分不得高于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格”，此举目的在于控制房价的最高上涨幅度，该政策收到了预期效果。同样，为消除房价下降过快给整个经济社会带来的不利影响，可通过价格管制尽量降低房价向下波动的幅度。

(四)保证国家利益和公共利益

政府应采取措施避免国有土地资源的流失和滥用，确保国家利益和公共利益。为了实现这一目标，一是要继续坚持土地的社会主义公有制，维护国家的土地所有权，保证国家获得土地使用权出让的收益。二是依据土地利用总体规划严格控制土地用途和土地出让总量。国家管制土地使用方向、土地用途转用和土地利用效率；国家限制土地年度出让规模，实际用地超过本年度计划的扣减下一年度的土地使用指标。三是主要采取招标、拍卖的方式出让土地使用权。2002年起土地拍卖已经在全国范围内正式实施，应以此为基础逐步降低协议出让土地的比重，出让方式以拍卖、招标、竞标为主，提高土地出让价格的透明度，防止国家土地收益流失。四是要清理隐形地产市场，取缔土地非法交易。

(五)保护消费者合法权益

消费者在房地产市场处于弱势地位，需要政府管制市场以保障消费者的合法利益。例如，政府整顿房地产市场秩序、规范经济主体行为，相应的损害消费者利益的活动就会得到控制，消费者能获得质优价廉的房地产商品和服务。又如，房地产权属关系复杂，房地产产权权能包括所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、售卖权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、赠与权、继承权等，政府依据法律规章清晰界定房地产产权，有利于产权转移的顺利完成，实现对消费者房地产产权的保护。

参考文献：

[1]曾国安，政府经济学[M]，武汉：湖北人民出版社。2002

[2]姚韵萍，房地产市场的调控方向[J]，中国房地产。2007。(9)

[3]王克忠，房地产经济学教程[M]，上海：复旦大学出版社，1995

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作者：彭　爽　叶晓东