房地产销售收入问题探究论文

[摘要]近两年来随着土地市场的复苏和房地产市场的繁荣，各家房地产开发企业进入快速发展期。多区域布局、各城市落子、多公司合作，成为房地产开发企业前进的主要趋势。然而，土地市场的激烈竞逐，使得房地产开发企业利润转薄，税金及利息占房地产开发企业销售收入的比例超过了25%。这对房地产开发企业的财务风险管理提出了新的要求。下面是小编为大家整理的《房地产销售收入问题探究论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产销售收入问题探究论文 篇1：

论税法与会计核算在分期销售收入上的不同

作者简介：蒋雯娟（1983-），女，汉族，重庆市人，经济师，会计师，本科，重庆市中医院，研究方向：金融专业。

摘 要：收入的确认问题在税收政策及会计准则上都属于较敏感的，税、会在企业销售收入的确认上的差异是客观存在的，税、会的差异处理不当，易产生一定的财务风险和税务风险。本文将以分期销售收入为例，浅析其在税法与会计核算上处理的差异，同时探究相关的应对策略。

关键词：税法；会计核算；分期收入

销售收入对于一个企业来说其意义是非同寻常的，销售收入对外意味着其生产的产品、提供服务得到了市场的认可；对内则意味着企业具备了获取利润的能力，可以回报投资者的投资，可以按期偿还债权人的债务。然而，销售收入的实现也同时给企业带来了财务上、税务上的风险，例如：分期销售收入在税法上及会计核算处理上确认的差异问题，如果处理不当就会给企业带来一定的经营风险。

一、收入概述及其确认原则

（一）会计准则中收入概述

1、收入的定义。收入是指公司在日常生产经营活动过程中产生的，有可能导致不是投资者的投入的投资者权益增加的，相关经济利益的流入。具体包括：销售产品、提供劳务、让渡资产使用权、建造合同等收入。其中销售产品收入是企业通过销售其所生产的产品而形成的收入。

2、产品销售收入确认原则。该产品所有权的主要风险和报酬移交给对方；企业没有保留与产品所有权相联系的继续管理权，也没有对售出产品有效控制；金额能够准确计量；经济利益极有可能流入销售方；与销售产品有关的成本能够准确计量。分期销售收入符合上述的产品销售收确认原则，会计核算上应确认为收入实现。

（二）税法中收入概述

流转税中规定是指，纳税人销售商品或是提供应税劳务和服务向购买方收取的全部货款及其价外费用。所得税收入包括货币及非货币形式从各种渠道取得的收入。具体有：货物销售收入、劳务收入、转让财产收入、股息及红利收入、租金收入等。税法收入的确认条件与会计准则中确认的条件大体相同。

二、分期销售收入在会计核算中的处理

分期收款销售，是指企业将其商品所有权及其所涉及的主要风险报酬转移给购货方，购货方按合同约定分期偿付货款的销售方式。分期收款销售主要是应用于企业所售商品金额较多，购货方一次性支付货款难度较大；或是，购货方由于暂时无力支付全款，需要分期支付的情况下采用此种营销方法。分期收款销售的方式与目前房地产企业的商品房按揭贷款销售方式颇为相似，因此其还具有融资的性质。我国《企业会计准则——收入》中对于超过三年收款期的分期收款销售收入，有其明确规定。即，超过三年收款期的即具有融资性质，企业应按照合同约定销售金额的公允价值入账。公允价值与合同约定金额的差额计入融资收益科目。具体操作为，借记长期应收款；贷记营业收入—主营业务收入、贷记应交税金—应交增值税—销项税额、贷记融资收益。会计核算中的分期销售，融资收益项目是较为敏感的问题。企业在进行商品的分期收款过程中，应该本着客观、真实的原则，不能为了追求融资收益而有意的将本应在短期内收款的销售，人为的延长到三年以上。会计人员也应该具备良好的职业判断力，对于不符合分期收款销售的业务，不能按分期收款销售核算。

三、分期销售收入在税法上的确认

分期销售收入在相关税收政策上的确认与会计准则的规定有着本质的区别，会计准则的规定是按照权责发生制原则确认分期销售收入的实现；《增值税暂行条例实施细则》中，对于赊销及分期收款发出商品的以合同约定的收款时间确认收入的实现；同时《增值税发票使用规定》对于增值税专用发票的开具时间按其纳税义务发生时间为准。而在《企业所得税法》中规定的分期收款销售收入的确认也是以合同中约定的收款时间为准。因而，税法中的分期收款销售收入的确认是按照合同约定的收款日期确认收入的实现，税法确认的原则更接近于收、付实现制原则。会计实务中，分期收款销售收入的入账金额，是按公允价值即分期收款总额的现值一次性确认收入金额，其与增值税计税基础不相同的情况下，就会出现不知如何开具增值税专用发票等问题，可以看出，分期收款销售的税务处理和会计核算处理存在较大差异

四、分期销售收入税、会处理差异及相应策略

（一）分期销售收入税、会差异

分期销售收入的税、会差异大体可分为两个，一是收入金额的差异、二是确认时间的差异（即时间性差异），只有从这两方面着手，才能有效的处理好存在的税、会差异。

1、分期销售收入金额的差异。分期销售相当于为购货方提供一种融资的销售方式，因而其在会计核算过程中，由于存在货币时间价值的原因，使得公允价值与合同约定标的金额有着一定差异。会计核算中采用公允价值作为记账依据，差异部分计入融资收益。税收政策中确认的销售收入金额，不考虑公允价值的因素，只是按照合同约定的收款日期所收到的货款作为确认的计税金额。从中我们可以看出，税法的计税金额与会计核算的记账金额存在一定的差异，便出现了会计期末，会计报告中形成的收入额要大于税务申报金额，会计期末需要对应纳税所得额进行相应的调整，从而使得税、会一致。

2、分期销售收入确认时间的差异。分期销售收入在确认时间上的差异主要体现在，会计核算销售入账时间与税务申报时间的差异。会计核算中，分期销售的商品符合会计准则中确认条件，即是发出商品时确认收入；而税法中以合同约定的收款日期作为确认收入的确认，这里也就存在了一个时间性差异的问题，同样需要在会计期末进行所得税的纳税调整。

（二）税会差异处理的相应策略

1、融资收益纳入的税收监管范畴。从目前我国的税收政策上看，流转税与企业所得税都没有把分期收款销售的融将收益纳入到税法的监管范畴中，这是产生税会差异的一个根本原因。同时，也使得国家的财政收入在某种程度来说的一种损失。因此，应该改进相关的税收政策，把分期收款的融资收益考虑到税收收入中来，把税、会差异降至最低。

2、提高财务人员的综合素质。会计核算离不开财务人员的参与，财务人员对于分期收款的会计处理应该有一个正确的职业判断。对于出售的商品，如果确实是因为金额大、回款期限长，就应该按照会计准则中规定的会计处理方法进行分期销售收入的核算，同时确定合理的公允价值。财务人员应该在日常工作中注意自身业务素质的培养及提高，注意相关信息、政策的把握，在确认分期销售的融资收益时在本着实事求是、客观、合理的原则。

3、需要社会中介机构的监督。我国的社会中介机构相对于企业的财务人员无论是在业务能力，职业操守、敬业精神方面有着较高的水平。分期销售收入的会计处理的确定，可以聘请社会中介机构来帮助指导、确认，使其在会计核算中保持一种相对客观的核算结果，不能出现一定的偏差。与此同时，也可以帮助企业规避一定的财务风险和税务风险。

总结：税法与会计核算在分期收入上的不同，主要体现在记账金额与计税金额以及销售收入确认时间上不同等两方面的差异。此种差异是因为会计准则与税收政策规定的差异所形成的，这种差异也是目前客观存在的。若想改变这种差异，可以从完善相关税收、法规政策、提高财务人员综合素质、提高社会中介机构参与程度的三方面做起，形成一个“三位一体”的模式，最终使得企业期末的會计报告能够客观、公正，同时也使国家增加一定的税收收入，以缓解由于税、会差异带来的日常会计核算的不便。

（作者单位：重庆市中医院）

参考文献：

[1] 杜献敏.销售商品收入与增值税应税销售额的差异分析[J].经济问题.2008.04

[2] 文英.新准则下固定资产会计核算与新所得税法的差异分析[J].科技信息.2010.01

[3] 陈雪贞.企业会计准则与税法对销售收入规定的差异分析[J].时代金融.2010.09

作者：蒋雯娟

房地产销售收入问题探究论文 篇2：

房地产开发企业财务风险与防范

[摘 要]近两年来随着土地市场的复苏和房地产市场的繁荣，各家房地产开发企业进入快速发展期。多区域布局、各城市落子、多公司合作，成为房地产开发企业前进的主要趋势。然而，土地市场的激烈竞逐，使得房地产开发企业利润转薄，税金及利息占房地产开发企业销售收入的比例超过了25%。这对房地产开发企业的财务风险管理提出了新的要求。文章针对房地产开发企业面临的资金、税务两大主要财务风险，结合开发各个环节特征，提出了对应的风险防范措施。

[关键词]房地产开发；资金风险；税务风险；防范

1 房地产开发企业的财务风险

1.1 资金风险

（1）筹资风险。房地产开发企业是典型的资金密集型企業，投资大，占用资金多，建设周期长，实现资金回流慢，利息成本占比高。近两年土地市场拿地情况看，一、二线城市土地成本占项目总成本的50%以上，且土地款集中在项目初期支付，因此土地资金主要由房地产开发企业自筹支付。而随着客户对期房质量的投诉和纠纷增多，政府监管力度逐渐加强，部分城市要求房屋建到1/2、房屋结顶，甚至现房方可办理预售证销售房屋，实现资金回流，故而土地及建设成本资金垫支长达一年之久，这就对房地产开发企业的资金实力及融资能力提出了很高的要求。如何自筹资金争取获得优质土地，拿地后如何迅速获取开发贷款缓解建设资金是房地产开发企业的主要筹资风险。

（2）利息风险。目前房地产开发企业普遍承担较高的资金成本，利息支出占开发成本的10%以上，主要原因有二：一是由于前期资金投入大，而回款时间限于各地方政府销售政策监管影响而相对滞后，导致预售前的很长一段时间将背负利息；二是项目预售后，限于各地对房地产资金的监管，项目回款除了支付项目开发必要的工程、费用、税金、工资、利息支出外，在项目竣工解除资金监管前，不能直接用于归还前期房地产开发企业自筹资金。导致不能灵活安排资金，资金沉淀，筹资利息仍需继续承担的困境。

1.2 税务风险

（1）政策变动风险。目前，我国正处于税务政策重大变革阶段，近年来涉及房地产开发企业的涉税政策不变发生变化。从2016年5月1日营业税改增值税，到2018年5月1日增值税税率下调等主要税种的变化，以及房屋交易契税政策的变动以及房产税的试点和宣传，房地产开发企业面临着拿地及立项环节项目预计的税负和后期实际税负不一致的风险。

（2）不良合作单位风险。2016年5月1日营业税改增值税，不仅仅是税务政策的变化，而是对整个房地产建筑开发行业产生重大影响。由于增值税环环相连的进项、销项抵扣政策，要求房地产开发企业对必须加强对各家供应商的管理，包括资质、规模、财务规范性，发票合规性等方面。如果合作的供应商内部管理不合规，不提供或不及时提供合规合法的增值税专用发票，将对房地产开发企业成本管控产生重大风险。

（3）无法足额获取税率下降收益风险。2018年5月1日增值税税率下降，对房地产开发整体链条来说，是降低纳税成本的有利举措。但是，如何确保房地产开发企业足额获取降税收益，将是面临的新的问题。由于受长期营业税管理思维的影响，大部分房地产分部分项工程在招投标环节采取总价包干或单价包干，对总价及单价是否含增值税这一概念不清，招投标文件及合同对此项也未明显标明，降低税率后，存在承担企业仍按合同约定价格结算，房地产企业无法获得税率降低优惠的风险。随着国家降税以及增值税税率减少的大势，这一风险将继续加大。

（4）复杂股权结构导致成本列支风险。房地产开发企业的股权结构相对复杂，主要原因有二：一是房地产开发企业的各城市、各区域布局，一般采取集团公司下设多家城市公司、项目公司等多级企业股权架构。二是由于拿地成本不断攀升，为降低操盘风险，某一家开发企业获取土地后，常联合几家开发公司合作注资成立一家项目公司合作开发此项目的方式。两种情况都存在拿地公司是集团公司，或某一家开发商的集团公司，而最终开发项目的是项目公司。集团公司与项目公司的关系是“孙、子”公司或拿地的集团公司只占项目公司的一部分股权，这种情况下集团公司支付的土地成本是否能在项目公司企业所得税、土地增值税、增值税中列支，将是巨大的税务隐患。

2 房地产企业财务风险防范

2.1 资金风险防范

2.1.1 筹资风险防范

（1）拿地环节：合理预判资金成本、争取延缓地价支付

房地产开发企业在集团层面应建立资金风险预警机制、合理安排集团整体资金。在参加土地招拍挂前，及时了解当地建设、销售、信贷政策，对土地情况、预计成交价格、开工建设方案、开盘计划充分研判，并制定相对应的融资方案，合理预计所需资金的规模、时间以及将产生的利息以及对项目整体利润情况的影响。避免出现由于对资金、利息预计不足，导致拿地时过于激进。

获取项目后，应积极争取有利的土地价款支付政策，在不影响开发进度的情况下，尽量延迟土地款支付时间，或采取分期支付土地款等方式，以缓解资金压力，延缓大额资金投入。

（2）开发环节：前置贷款审批，拓宽资金渠道

首先，建立紧密的银企关系，在拿地后立即启动开发贷款申请工作，保证证件齐全后及时申请提取开发贷款，以备建设资金的支付。同时，着眼宏观经济、把握政策方向，建立银行贷款利率监控体系，结合利率波动考虑项目开发。

其次，拓宽资金来源，积极与其他金融公司合作，利用供应链融资、中期票据、REITS等形式，多元化资金渠道。例如购房尾款证券化，就是一种比较新型的短期融资方式， 是将房地产销售阶段产生的应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资。另外，将暂时不销售的产品抵押融资也是一种途径，如将去化相对较慢的底商、车位打包，做物业抵押贷款，以获得更多的资金。

2.1.2 高利息风险防范

房地产开发企业应加强资金预算管理、合理规划控制资金收支。首先，签订合同支付条款时，约定较晚的款项支付时间、采取银行汇票等多种支付手段，以尽量延后前期工程款项支付。其次，提高资金预算管理能力，按需提款。获取开发贷款后，按每月实际需求提取开发贷款，减少项目资金结余。再次，合理预计和规划销售回款的规模和时间，与建设支出、贷款归还时点相结合，以减少账面资金结余，降低项目利息。最后，在保证项目工程质量的前提下，房地产开发企业应提高操盘能力，强调各专业各部门各条线的协作能力，加快项目开发进度，尽快达到预售要求以实现资金回流。

2.2 稅务风险防范

2.2.1 政策变动风险防范

设立专岗或专人负责及时收集、学习、研究税务政策，建立税务政策文件库，组织定期不定期的税务政策培训和研讨，将税务政策文件的内容、影响和对应各条线工作要求传达到财务人员、各相关部门、合作企业，并监督执行。

2.2.2 不良合作单位风险防范

在合格供应商入库及维护环节，将供应商的资产规模、年应税收入额、财务管理水平、年度缴税情况、最近三年纳税信用等级等列入考评维度，优先选取纳税信用B级以上的企业进入合格供方库并与之合作，将D级企业剔除，优先考虑与一般纳税人合作。

建立进项税发票管理制度，设立专人转岗负责进项税发票审核、认证、抵扣、保存事项，提高增值税发票的管理水平。杜绝获取虚假发票、延后到票、逾期未认证等产生的税务风险。

2.2.3 争取税率下降收益

在目前可预见的范围内，国家进一步降低企业税负是大势所趋。故而，房地产开发企业应在招投标、评标文件以及合同金额条款中，标明不含税总价及单价，并以此作为结算依据。并注明“因国家政策变动导致税率调整，按国家规定执行”，以保证房地产开发企业享受应获得的减税收益。

2.2.4 明晰拿地公司和项目公司股权结构

股权结构问题导致的土地款列支风险在集团地产及合作项目中普遍存在。作为集团公司，在拿地前应做好全盘规划，保证拿地公司和项目公司为“母、子”公司，以规避土地款列支的风险。作为合作项目，拿地前应相关合作公司应考虑好合作形式、出资方式、项目公司成立方式及股权结构，组成联合体拿地后出资成立项目公司等形式规避此项风险。

3 结 论

房地产从黄金时代走向产品同质化、低毛利率、高竞争化已是必然趋势。房地产开发企业在新的时代中谋求发展必须转变固有思路。在销售模式固化、产品同质化严重的情况下，从传统重销售、重工程转变向重管理、重财务，把控财务风险、灵活使用资金、合理规避税收风险，将是房地产开发企业在激烈竞争中谋求脱颖而出的法宝。房地产企业财务工作要从后台走向前段，从事后核算走向项目全过程参与，提高把控和防范财务风险的能力，化风险为收益，向管理要效益，推动房地产企业良性发展。

参考文献：

[1] 吕正伟.房地产企业融资现状及融资途径探究[J].财经界（学术版），2018：53.

[2] 陆长江.金融监管趋严下房地产企业现状及融资模式分析[J].现代商贸工业，2018（3）：88-89.

作者：潘瑜天

房地产销售收入问题探究论文 篇3：

房地产企业财务管理探析

【摘要】 房地产企业作为国民经济发展的重要推动力之一，其自身的经营也关系着国民经济的稳定与持久。为了进一步促进房地产企业科学、健康地发展，许多企业在日常经营中都将财务管理作为企业管理的一个重要环节。本文主要探析了我国房地产企业财务管理的意义、存在问题以及提出相应的解决办法，为我国房地产企业财务管理的进一步发展提供借鉴。

【关键词】 房地产企业 财务管理 现状

财务管理是现代企业管理的一项重要组成内容，直接关系着企业各项财务政策的制定与执行。房地产企业是资金密集型的高风险企业，投资、融资以及现金流的决策直接关系着企业的生存与发展，可以说财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展水平。探析财务管理在房地产企业中的发展有助于发现其在发展中存在的问题，提出解决方法，促使房地产企业财务管理水平提高，从而促进房地产企业的整体发展。

一、房地产企业财务管理特点探析

房地产行业属于高风险行业，而风险主要来自于资金链的管理以及由资金链管理延伸的企业投资、筹资与现金政策的管理。由于房地产行业的特殊性，使得房地产企业财务管理既有一般企业财务管理的共性，也存在其独有的特殊性。分析现阶段房地产企业财务管理特点，有助于进一步分析房地产企业财务管理中存在的问题并最终提出解决办法。

1、资金投入密集且回收期长

近年来，随着城镇化进程的不断加快，城市的规模在日益扩大。住房需求的激增促使了房地产企业井喷式的发展。房地产企业开发活动的迅猛增加导致的直接后果是地价以及房屋建设各项相关费用的水涨船高，使得房地产企业在建设初期以及日常经营管理中投入资金数量大幅增加，加大了企业财务管理中对企业资金管理的压力。此外，由于房地产企业自身经营周期长，导致企业资金回收周转速度相对于其他行业普遍较慢。房地产企业财务管理中，首要解决的是资金管理问题，在资金管理中，只要一个环节出现问题，将会导致房地产企业原始投入的大量资金不能收回，造成企业的财务困境。

2、财务关系涉及范围广

房地产企业相较于其他行业，外部联系范围较广，反映到财务管理层面就形成房地产企业财务管理内容复杂的特征。房地产企业财务关系不仅包括与其他行业相同的与企业债权人、债务人、投资人、被投资单位以及内部职工之间的关系，还包括与规划、国土、建设、环保等个政府部门间的监督与被监督关系。此外，在长期行业经营过程中，房地产企业之间形成大规模、频繁的资金往来关系，并且回收期都相对较长。这些房地产企业财务管理特有关系都无疑加剧了房地产企业的财务管理不可预知性，加大房地产企业财务管理难度，形成企业财务管理风险。

3、财务管理与不断变化的外部环境密切联系

与其他企业相同，房地产企业财务管理也不是在真空中进行的，财务政策的特点与选择，更多的是要与外部环境特征相联系。现阶段，政府对房地产行业的宏观调控势在必行，从住房贷款政策的调整到限购令的出台，房地产企业的外部环境相对于之前几年已经发生了翻天覆地的变化。此外，随着金融危机的蔓延，房地产市场不断遭受资产贬值、购买力下降、融资困难等一系列外部不利因素影响。这就要求房地产企业在进行财务管理工作时，要对外部环境保有更强的灵敏度，与不断变化的外部环境时刻保持密切联系。

二、我国房地产企业财务管理中存在问题探析

我国企业引进财务管理作为企业管理核心的时间尚短，在实际操作中存在许多照搬照抄成功模式的问题，很难做到切合自身情况制定企业财务管理政策。此部分我们将分析现阶段我国房地产企业财务管理中存在的问题，以便于针对问题找出解决方法。

1、现金管理思想淡薄，盲目追求高端产品

作为资金密集的高风险企业，房地产企业财务管理的核心即对企业现金流的管理。其着重点应是如何合理规划企业的现金流，以降低企业的经营风险。而现阶段我国房地产企业大多只重视招投标环节的预算编制，而忽略了企业经营中的现金管理，加剧了企业现金链断裂风险。此外，由于现金管理思想的淡薄使得我国地产企业自有资金与信贷资金比例以及财务管理程度难以达到银行规定的信贷标准，使得许多企业难以通过银行途径融资或是采取欺诈融资方式，更加剧了企业财务管理风险。

2、财务管理水平低，难以做到科学管理

我国房地产企业大多由传统家族企业或是实体企业转行而来，特别是由“施工队”、“包工头”起家的房地产企业，大多经营者缺乏必要的企业管理知识，只是一味的追求产值，出现重销售、轻管理的现象。认知上的偏差使得财务管理的思想与方法难以在企业中做到普及。此外，即便开展财务管理工作的房地产企业，由于自身行业水平以及外部环境的制约，财务政策的制定与选择难以与企业的具体情况相结合，只是盲目照搬成功企业案例，使得财务管理难以做到客观与充分，制约了财务管理工作有效性的发挥。

3、财务管理系统内统一与集中度不足

财务管理不仅是对企业的现金与财务政策进行管理，更多的是对企业与财务相关的各项事由的统一调配，这就需要信息的集中与畅通，以及较强的管理控制力。我国房地产企业大多由不同的项目部或是分公司掌管具体项目的日常经营管理，这就导致各个项目或是分公司之间的信息流通不畅，直接后果是财务管理口径不一致，各项目或是分公司之间的指标难以按照合理的方式进行比对，从而直接影响到房地产企业财务管理的最终效果。此外，由于项目部与分公司大多分开进行绩效考核，并且绩效考核的着重点多为经营业绩，通常忽略考核收入与成本的配比以及部门业绩与集团总体战略的匹配，使得许多下属公司刻意追求部门利益最大化，在决策中忽略了集团收益与统筹，使得房地产企业财务管理很难做到企业集团价值最大化。

4、销售收入偏离财务预算

尽管许多房地产企业在经营中都强调财务管理的重要性，在制定了完整的财务预算并在项目的最初阶段成立预算委员会，但是预算的执行过程的控制均较为薄弱，预算对于实际情况的预期不足使得在执行环节经常出现偏离预算的情况。例如，万科财务报表中披露的某项目一期的销售预期为2.2亿，尽管阶段性房价为上涨性波动，但由于前一阶段国家宏观政策调控以及外部金融危机的共同影响，一部分商品房被划拨为经济适用房，在价格上大打折扣，使得年末该项目销售收入出现大额缺口。当然，政策上的风险有时是不可避免的，但是今后企业在制定财务政策与财务预算时，应提高对政策风险的认识，将政策风险或是其他外部风险纳入预算范畴，提高财务管理工作的准确性。

三、改进我国房地产企业财务管理工作方法探析

房地产企业的发展受到资源、土地以及环境等各方面的限制，如何在变化的外部环境下提高我国房地产企业的持续发展能力是今后房地产企业发展面临的重大问题。针对上述分析房地产企业财务管理中存在的问题，我们提出如下改进方法为今后房地产企业完善财务管理工作提供借鉴。

1、加强企业财务管理的控制能力

作为房地产企业的经营者与管理者，需要扭转之前以单一业绩衡量企业绩效的考核方法，将全面的财务绩效考核方法纳入企业绩效考核体系，并坚持以之为主导。管理者的重视程度直接决定了企业财务管理活动的控制力与最终效果。此外，财务管理活动也是全过程、全方位和全员参与的整合性的管理系统，应加强财务管理对企业经营、投资、融资以及现金流的控制力，避免单一决策与主观决策。使得财务管理活动具有全方位的控制力和约束力，而不仅仅只是一种管理的制度或者说控制方略。更为重要的是使得财务管理成为企业管理的一种理念，真正提高财务管理控制能力的根本。

2、完善投资决策机制

完善投资决策机制的核心是分析企业发展的外部环境与内部环境，并将其统一于企业发展战略。当前国家实行紧缩银根、收紧信贷的货币政策，而房地产项目资金需求大、周转期长、融资困难势必会加大企业的财务风险与经营风险。因此，在外部环境变化迅速的情况下，企业要提高投资决策的科学性和合理性，尽量避免投资失误，以保障企业资金、财产安全，降低企业财务风险与经营风险。此外，房地产企业应主动建立投资决策部门，契合企业自身与外部环境特点制定正确的投资战略。在项目可行性研究中，应运用科学的理论、方法和手段选择最优的投资方案，要合理考虑方案执行过程中可能面对的各项内外部环境的改变，并将应对策略纳入决策制定考虑中。制定切实可行的投资计划，明确投资各个环节的责任人与职责权限，严禁越权违规现象的发生。建立授权及批复程序，对重大的投资项目必须实行集体决策。

3、强化预算管理，灵活运用筹资方式

房地产企业应建立预算管理委员会，将全面预算作为企业管理中必要的一环，建立完善预算编制的方式与方法，并加大考核力度，对部门与个人进行预算考核并设立奖惩办法。通过建立完善动态调整型的财务预算，科学、合理掌握各项开发项目的可行性研究、土地招投标、施工与销售等阶段的推进程度，加快经营资金的周转与回笼，增强公司对资金风险的预见性与承受力。

此外，房地产企业经营中最主要的风险来自于对资金链的管理。房地产企业常用的融资渠道多为施工单位垫资、银行信贷融资、民间信贷融资以及销售款回笼等。房地产企业融资渠道的选择要立足于企业自身的需求与内外部环境的变化，坚持低成本、可得性与稳定性相结合的原则，从企业内部端正融资思想，设立完善的额融资管理机构，系统分析各种筹资方式对企业未来财务能力的影响，选择适度的财务杠杆，避免盲目信贷增加企业经营风险与财务风向。同时，房地产企业也可以充分利用金融工具创新开创新的融资来源。

当前国民经济的发展离不开房地产企业强大的推动，但是房地产业由于其自身特点的影响具有不稳定性与风险性，加大了房地产企业的管理难度。从自身来说，房地产企业应加强企业的核心管理，即加强财务管理，使得房地产企业能够适应当今不断发展的外部环境，应对新挑战，解决新问题。

【参考文献】

[1] 耿新辉：关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息，2011（24）.

[2] 袁慧敏：房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011（10）.

[3] 姜连梅：新时期房地产企业财务管理的策略改进[J].国际商务财会，2011（8）.

作者：宋蔚