ppp项目投资测算表

第一篇：ppp项目投资测算表

PPP项目财政支出测算陷阱解析

来源: 徐州财政局 发布时间：2016-08-04

谢娜 中央财经大学副教授

学术界和业界对PPP有两个层面的忧虑：一是政府在一二十年甚至更长的特许经营期内能否履约付费;二是社会资本方是否会赚一票后扔下烂摊子给政府。

近期财政部出台了《政府和社会资本合作项目财政管理办法》(征求意见稿)，特别提出“从财政中期预算管理角度，将PPP项目跨财政支出纳入中期财政规划，切实保障政府在项目全生命周期内的履约能力”。这是对“政府能否履约付费”忧虑的有力回复。PPP项目是公共项目，涉及公众利益，政府一般不应也不会轻易尝试率先违约的风险和后果。加之后续将全面推行PPP项目财政支出预算管理，政府履约付费能力将大大提高。

事实上，笔者更担心第二个问题，即社会资本的违约问题。从笔者评审数百个PPP项目的经历，发现政府付费和可行性缺口补助这两类PPP项目，在进行财政支出测算时存在诸多陷阱，社会资本方通过看似合理的PPP实施方案，以政府补贴方式获取了超额利润。

一、PPP项目财政支出测算陷阱

(1)陷阱一：混淆不同现金流量表，采用项目投资现金流量表调高财政支出，社会资本方谋取高额自有资金内部收益率。

目前，不少业界人士、特别是社会资本方坚称PPP项目财务内部收益率不能低于行业基准收益率8%，以此作为政府财政支出测算和调整依据。事实上，这会导致政府财政支出加剧、社会资本方收益水平远高于8%。

常见的现金流量表有四种类型，一是项目投资现金流量表，二是项目资本金(即自有资金)现金流量表，三是投资各方现金流量表，四是财务计划现金流量表。在测算PPP项目盈利能力和政府补贴额时，当前咨询机构常用项目投资现金流量表、而不是项目资本金现金流量表或投资各方现金流量表，这为社会资本方超额收益埋下了伏笔。

PPP项目投资现金流量表测算得到的项目财务内部收益率(IRR1)指标，仅反映该项目整体收益情况(不论其资金来源及财务成本)，而不能如实体现社会资本方的财务收益状况。真正能反映社会资本方收益水平的是资本金财务内部收益率(IRR2)、以及社会资本方资本金净利润率(ROE)等指标。其中，IRR2指标是基于PPP项目社会资本方的资本金现金流量表测算得到。

以1亿投资规模、政府付费类型PPP项目为例，假设社会资本方出资2000万自有资金成立项目公司，其余建设资金贷款，特许经营期为12年(含2年建设期)，年运营成本为1000万元，贷款利率4.9%，折现率5%，预期合理利润率8%，全额缴纳增值税和所得税。1)采用财金[2015]21号文政府付费计算公式，测算可得：本项目税前IRR1=6.93%，税后IRR1=5.55%;运营期平均每年政府付费2506万。对此，社会资本方会提出抗议，认为项目税后IRR1仅为5.55%，远低于8%，要求提高政府补贴。2)地方政府不懂财务专业知识、咨询机构为尽快实现项目落地，会调整PPP项目财政补贴。当平均每年政府付费提高到2720万元(多增加8.5%财政支出)，项目税后IRR1=8%，能被社会资本方接受。然而，此时社会资本方的税前IRR2=22.18%，税后IRR2=17.11%，获取了不为政府所知的高额财务收益。这就是不同现金流量表中不同财务内部收益率的游戏陷阱。

上述案例投资额较小，在PPP项目投资额更大的情况下，若有选择性地忽视社会资本方的自有资金财务内部收益率，而以项目投资现金流量表及其财务内部收益率指标来调整政府付费或补贴，将导致财政支出增加过快，社会资本方也将从中获取更为丰盛的暴利饕餮。

(2)陷阱二：要求政府以出资入股形式投入大量建设资金，社会资本方坐享财务杠杆红利。

政府与社会资本方共同成立PPP项目公司，有助于提高项目公司信用，降低融资成本。但从政府财政支出最优化角度，并非政府出资占股比例越高越好。若陷阱一未能有效识别和破除，同一PPP项目分别采用有/无政府股权支出两个方案，在两方案项目总投资回报率、绩效考核一样的前提下，与无政府股权支出方案相比，有政府股权支出方案中：社会资本方的资本金净利润更高，特许经营期内政府财政支出更多。因此，强势的社会资本方会要求政府高额出资入股，项目公司中政府股本金占比越高，对社会资本方越有利。

同样以上文陷阱一的1亿投资规模、政府付费类型PPP项目为例，设定其他财务测算参数不变、项目税后IRR1=8%。1)无政府股权支出方案：社会资本方以自有资金2000万独资成立项目公司;政府平均每年财政补贴为2720万元，总财政支出为2.72亿;社会资本方的税前IRR2=22.18%、税后IRR2=17.11%、ROE=16.42%。2)有政府股权支出方案：假设为政府股权支出极限状况(占股49%)，即政府出资980万和社会资本方出资1020万成立项目公司;项目运营期间政府平均每年财政补贴与方案一同，总财政支出为0.098+2.72=2.818亿;社会资本方的税前IRR2=43.99%、税后IRR2=37.30%、ROE=32.20%，社会资本方暴利程度可见一斑。

由上述计算结果可知，在陷阱一和陷阱二交互作用下，政府在建设期间以出资入股方式投入大量财政资金，不但无法降低后期政府运营补贴，反而会增加总财政支出，让社会资本方在无形中坐收财务杠杆超额红利。

在大规模投资PPP项目中，设计较短特许经营期，社会资本方变相骗取由折旧摊销带来的高额隐性收益，政府为此支付超额财政补贴。

PPP项目投资建设形成固定资产，当政府拥有资产所有权、项目公司拥有资产使用权和收益权(例如BOT模式)时，项目公司以无形资产摊销形式计提资产损耗成本;当资产所有权归属项目公司(例如BOOT模式)时，项目财务测算以固定资产折旧形式计提有形损耗成本。PPP项目无论是折旧还是摊销，本质上都以投资建设形成的资产原值(包括建设期利息)为基数进行逐年分摊，都会计入项目总成本费用。

国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年。然而，笔者见过大量12-15年特许经营期的PPP项目实施方案。以5亿投资规模、12年特许经营期(包括2年建设期)PPP项目为例，项目年均折旧/摊销额高达5000万(不考虑建设期利息)。项目投资额越大、特许经营期越短，项目年均折旧/摊销额越高。

有些咨询机构与社会资本方勾结，在政府财政支出测算时，将高额折旧/摊销额计入项目运营成本，骗取政府超额财政补贴。尽管这是拙劣的财务测算伎俩，但当项目投资额大、运营成本较高、政府无专业财务人员审核PPP项目实施方案时，很容易蒙混过关。

(3)陷阱三：在大规模投资PPP项目中，设计较短特许经营期，社会资本方变相骗取由折旧摊销带来的高额隐性收益，政府为此支付超额财政补贴。

PPP项目投资建设形成固定资产，当政府拥有资产所有权、项目公司拥有资产使用权和收益权(例如BOT模式)时，项目公司以无形资产摊销形式计提资产损耗成本;当资产所有权归属项目公司(例如BOOT模式)时，项目财务测算以固定资产折旧形式计提有形损耗成本。PPP项目无论是折旧还是摊销，本质上都以投资建设形成的资产原值(包括建设期利息)为基数进行逐年分摊，都会计入项目总成本费用。

国家相关部门对固定资产折旧的最短年限做出规定，例如，房屋、建筑物为20年。然而，笔者见过大量12-15年特许经营期的PPP项目实施方案。以5亿投资规模、12年特许经营期(包括2年建设期)PPP项目为例，项目年均折旧/摊销额高达5000万(不考虑建设期利息)。项目投资额越大、特许经营期越短，项目年均折旧/摊销额越高。

有些咨询机构与社会资本方“暗箱操作”，在政府财政支出测算时，将高额折旧/摊销额计入项目运营成本，骗取政府超额财政补贴。尽管这是拙劣的财务测算伎俩，但当项目投资额大、运营成本较高、政府无专业财务人员审核PPP项目实施方案时，很容易蒙混过关。

(4)陷阱四：现行可用性付费+运营绩效付费测算方式，并未真正体现PPP绩效考核付费，无法有效规避社会资本方运营不力风险。

当前，业界形成了一个不成文的政府财政支出测算方式，将支付给社会资本方的政府付费分为可用性付费(又称可用性服务费)和运营绩效付费(又称运营绩效服务费)。可用性付费，一般指政府向项目公司购买PPP项目可用性而支付的费用;运营绩效付费，是政府根据项目运营绩效考核，支付给社会资本方的运营费用及基本利润。

现行可用性付费+运营绩效付费模式，乍一看，体现了PPP项目绩效付费理念，实则并不尽然。可用性付费中，包括了全部建设成本、合理利润和运营期财务费用，这是PPP项目的主要投入(即社会资本方的主要收益来源)，而运营期间的运营绩效付费仅是小部分收益。对于以施工见长的中标社会资本方，只要在特许经营期间如期收到可用性付费，便已赚取足够利润;至于是否认真运营项目，并不严重影响其收益。由于PPP项目建设投资额相对大、运营成本相对小的特点，导致社会资本方重可用性付费而轻运营绩效付费，进而催生加大项目建设投资规模、不认真进行项目运营的动机。

综上，现行的可用性付费+运营绩效付费方式，存在将项目建设质量与运营质量分开考核的缺陷，并未真正实现项目建设运营全生命周期关联性绩效考核。在以赚取可用性付费为主要收益来源的利益导向下，很难激励社会资本方降低建设成本、提高建设质量。

(5)陷阱五：社会资本方发起PPP项目，并由其提供可行性研究报告，存在可研数据失真，导致政府财政支出大幅增加。

一般而言，由社会资本方发起的PPP项目，政府出于减少前期可研咨询费用、或不懂专业知识甩包袱的考虑，会要求社会资本方自行聘请咨询机构编写项目可研报告。这给社会资本方提供了谋取PPP项目暴利的契机。

PPP项目实施方案涉及投资建设额、运营成本等数据，主要来源于项目可研报告和尽职调查。由社会资本方牵头编制的项目可研报告，难免存在扩大项目投资建设规模、增加运营成本等问题。

笔者在评审某环保类PPP项目时，发现PPP实施方案投资建设额包括了运营期间的设备重置大修费9000余万，追根溯源，是社会资本方提供的可研报告中，用春秋笔法将设备重置大修费包装到了项目总投资估算中。这意味着，在可用性付费和运营绩效付费中重复计算了设备重置大修费，在短短12年特许经营期，政府将多支出9000余万财政补贴。

(6)陷阱六：打包类型的复杂PPP项目中，存在经营性、准经营性和非经营性子项目众多、边界不清等问题，容易导致政府财政支出扩大化。

政府鼓励将经营性子项目与非经营性子项目“肥瘦搭配”形成PPP项目，以此减少政府财政补贴。然而，在打包类型的复杂PPP中，容易存在项目边界不清、财务测算不统一等问题，进而导致财政补贴扩大化。

笔者曾评审某复杂PPP项目，该项目包括了旅游购物设施、文化娱乐设施、游客接待中心、餐饮设施、住宿设施、道路交通配套、给排水配套、电力电信配套、燃气热力配套、环卫设施配套、标识配套等十余个子项目;在财务测算时，未将经营性、准经营性、非经营性子项目全部纳入一个现金流量表，而是分别对不同类型子项目进行财务可行性和政府补贴测算。由此导致的直接后果是，经营性项目收益未能弥补到可行性缺口补贴中，政府未能从经营性子项目中获益，却为准经营性和非经营性子项目支付了大量财政补贴。

以上是针对政府付费和可行性缺口补助类型的PPP项目中六类典型财政支出测算陷阱进行解析。事实上，PPP财务测算陷阱众多，例如未将政府出资股本金从可用性付费中剔除、导致政府重复付费等现象不一而足，需要用专业眼光一一识别。

二、谁为PPP项目财政支出陷阱负责

如何解决PPP项目财政支出陷阱问题，需要群策群力。有些需要学术界和业界共同努力解决，例如，设计一套更为科学的PPP绩效付费模式;有些需要咨询机构转变观念，例如，厘清传统项目财务可行性与PPP项目社会资本方财务效益之间的差异，认识到传统政府投资方式的项目投资现金流量表已不太适用于PPP项目财务测算;而更多的陷阱问题，则需要咨询机构抛除私心杂念加以克服。

公开透明，是解决PPP咨询怪现状的最佳途径。笔者建议：

1)适时对公众公布PPP项目实施方案(可删除商业机密及国家安全相关内容)、财政承受能力论证与物有所值评价报告。咨询机构受政府委托编制PPP方案及两论，政府花了纳税人的钱，且PPP项目涉及公众利益，于情于理都应该让公众有知情权。这一其他发达国家能做到的标准化行为，国内咨询机构没理由找托词。只有放在阳光下接受公众检阅，才能真正识别优质PPP项目和优质咨询机构，不会出现劣币驱逐良币的怪诞现象。

2)建立PPP咨询机构黑名单制度。尽管该制度较难实施，有些得等到项目出事后才能追责且很难评判，有些是地方政府图快贪便宜、授权咨询机构出低质量PPP方案走过场。但是，PPP立法应体现有责必究精神。特别是对于剽窃盗用PPP方案的咨询机构，一旦经举报核实，应予以黑名单处罚。

第二篇：材料五、常用测算分析表清单

材料五

分析表清单

信息表

1、行业、注册类型、行政区划、纳税人识别号前6位不在代码组中。

2、纳税人识别号不为15或18位的企业。 企业表

1、增值税纳税人增值税指标未填写

2、加工贸易企业加工贸易指标未填写

3、非出口企业填写出口退税指标

4、营业税纳税人营业税指标未填写

5、编制现金流量表企业未填写现金流量指标

6、非营业税纳税人，营业税指标不为零的企业

7、房产税纳税人未填写房产税指标

8、土地增值税纳税人未填写土地增值税指标

9、城镇土地使用税纳税人未填写城镇土地使用税指标

10、车船税纳税人未填写车船税指标

11、耕地占用税纳税人未填写耕地占用税指标

12、契税纳税人未填写契税指标

13、非独立核算的非法人企业代码填写是否正确

14、依率计征并独立缴纳和汇总缴纳企业所得税企业有关指标未填写

1

15、核定征收并独立缴纳企业所得税企业有关指标未填写

16、上报上级缴纳企业所得税企业有关指标未填写

17、“是否为法人企业”指标不为零且企业所得税缴纳方式为1和4的企业未填写成本费用类的

18、“是否为法人企业”指标不为零且企业所得税缴纳方式为1和4的企业未填写外购非固定资产货物和劳务指标

19、“是否为法人企业”指标不为零且企业所得税缴纳方式为1和4的企业未填写利润表指标

20、“是否为法人企业”指标不为零且企业所得税缴纳方式为1和4的企业未填写资产负债表指标

21、生产企业出口退税方式代码是否有误

22、外贸企业出口退税方式代码是否有误

23、增值税缴纳方式为一般纳税人但出口退税方式为小规模纳税人

24、期初、期末留抵增值税额为负

25、不是营业税优惠企业但填写营业税优惠税额

26、固定资产净值年末数(355行)应大于等于年末生产经营用固定资产净值(394行)

27、审核未通过的企业《审核情况填写说明》填写情况

28、增消营不为零而城建税为零和教育费附加为零

29、本年计征营业税收入应大于适用免税政策的营业额 30、烟叶税有数户

31、已纳增值税排名前50

2

32、已纳消费税排名前50

33、已纳地方税排名前50

34、地方税合计排名前50

35、应纳企业所得税排名前50

36、企业所得税纳税人就地实际缴纳所得税额排名前50

37、已纳个人所得税排名前50

38、营业收入、主营业务收入、利润总额排名前50

39、资产年末数、负债年末数、所有者权益年末排名前50 40、水、电、油、煤炭排名前50

41、职工人数为0的企业

42、企业增加值排序前50

43、双非企业填写了308,309,310行

44、主营业务税金及附加相关税金之和应小于等于主营业务税金及附加

45、按政策规定允许扣除的营业额和适用免税政策的营业额相等

货物劳务表

1、货物劳务表填报的货物劳务比重小于80%

2、货物劳务表没有计量单位但填写产品产量数据

3、货物劳务表未填写企业

4、营改增纳税人未填写营改增货物劳务

5、非营改增纳税人填写了营改增货物劳务

第三篇：培训中心物业管理费测算表

序号 项 目 测算依据 月费用 年费用 备 注

一 基本情况 管理人员16.5人，其中管理员1人，维修工2人，消防员0.5人，保安人员 5人，绿化人员1人，锅炉工3人，保洁员4人。建筑面积6180m2，绿化面积6800m2 维修工包括：电工1名、水暖工1名

二 人工费 17721.4 212657

1 员工工资 工资标准按管理员2000元/月;维修工1500元/月;保安人员、消防员、锅炉工800元/月;保洁人员、绿化人员600元/月;。 14800 177600

1、管理员、维修工都为正式工。

2、工资里包括年终奖、误餐费。

2 人员福利费 正式工按工资的34.5%，临时工按工资的17.5%。 2723.38 32680.5

3 劳保费 标准按每人12元/月 198 2376

三 管理费用 950 11400

1 日常办公费 150 1800

2 手机、电话等通讯费 手机按300元/月，电话按200元/月 500 6000

3 运输费 150 1800

4 培训费 150 1800

四 部分设施日常维修保养费用 包括照明系统、给排水系统 1532.64 18391.68

1 照明系统 按0.124元/m2.月 766.32 9195.84

2 给排水系统 按0.124元/m2.月 766.32 9195.84

五 绿化费用 绿化面积6800平方米 6900 82800

1 工具费 购置喷水管、锄头等其他用品 100 1200

2 药品费 按1.00元/m2.月 6800 81600 包括药品、肥料、机械的折旧

六 清洁卫生费 建筑面积6180平方米，购置洗刷器材，定期洗刷地面和墙面。 1700 20400 包括卫生用品(如：厕纸、洗手液、除嗅剂等)

1 工具费 保洁用笤帚、墩布、簸箕等低值易耗品;抛光机、清洗机等机械的折旧 300 36002 清洁用料 600元/月 600 7200

3 化粪池清理 每1月清掏1次，每次2车，每车150元 300 3600

4 大理石保养费 每年保养3次，每次2000元 500 6000

七 保安费 保安人员5人 250 3000

1 装备费 对讲机、警具、服装等600元/人年 250 3000

八 中央空调运行费 15000 包括机体年检、易损件的更换、机体的防腐

1 锅炉设备设施检测维修费 15000

九 其他费用 按0.033元/m2.月 203.94 2447.28

十 利润 费用的20% 73219.2

十一 税费 费用的5.52% 20208.5

十二 合 计 459523.7

第四篇：房地产开发项目的成本测算

房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12作者: 朱赤来源: 中国房地信息

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随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成;轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本

随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35%-40%，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费

前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10%左右，并有降低的趋势。

三、工程成本

此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50%左右，具体内容包括：

1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;

2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;

3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容;

4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用;

5、电梯投资;

6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;

7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用;

8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。

四、开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。

2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。

3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。

4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3%—5%计列，视项目个案而定。

5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。

6、上述各项费用中未提及的其他支出。

上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。





某地块基本情况

用地面积18090容积率1.

43户数86可建建筑面积25868.7

宅基地面积15014回迁系数0.8

回迁面积12011.2商品房价格2500

商品房面积13857.5回迁房价格2023.9

5总销售收入5895.38税金467.69524.85

建设成本5235.69净收入463.34406.17

政府收益684.78政府部门收益367.07

村集体收益211.653村民收益22.75

住宅开发成本测算表

收费项目收费收费标准折算标准(元/㎡)说明

单位

土建造价700元/㎡700820

设施配套100含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发

管理费等

不可预见费用20

国税国税局房价×3.3%82.5337.5房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。

地税综合地税局房价×8.7%217.5

契税住宅农税局房价×1.5%37.5

商业房房价×3%

征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基地696.471026.94办完土地手续所需费用

躲迁安置费等59.84

土地出让村补偿国土局7.8万元/亩81.82

土地收益18万元/亩188.81

评估勘界5.2万元/亩54.55141.90

交易费住宅房管局3元/㎡3

商业房10元/㎡

避雷设施费气象局1.5元/㎡1.5

电器检测费消防大队1.5元/㎡1.5

垃圾处置费建设局2

档案整理费1.3元/㎡1.3

基础设施费205元/㎡205

墙体节能费8元/㎡8

防空建筑配套费20元/㎡20

劳保统筹费2.6元/㎡18.2

质检费土建造价的0.25%1.75

房产测量费测绘单位1.36元/㎡1.3635.11地形放线竣工2.5

勘察设计费设计单位20元/㎡20

规划技术服务费用地1.5住宅1.74.249

规划设计费1.5万元/ha

监理费监理公司土建造价的1%72023.95

总计2361.45不含税收的成本价2,023.95元/平方米

第五篇：某项目标底及投标报价测算分析报告

某公用工程项目标底及投标报价

的测算分析报告

一、测算分析主要内容

(一)标底编制的合理性及原因分析

(二)投标报价的合理性及原因分析

二、测算分析方案

(一)标底、投标报价分部分项工程量清单的分析：统计汇总人工、材料、设备、机械台班、管理费、利润等，列出标底与投标报价间的差异，并以差异较大的清单项目为重点，分析差异原因及可能产生的后果。

(二)标底、投标报价措施项目清单的分析：分析脚手架、模板、垂直运输等项目的措施项目清单，检查非竞争性费用的填报是否存在问题。

(三)标底、投标报价其他项目清单的分析：分析招标人费用部分的准确性，特别是招标人供应设备材料汇总价格的准确性，检查投标人是否修改了招标文件中提出的“暂定金额”、“预留金”等招标人费用。

(四)标底、投标报价的规费、税金的分析：分析造价汇总过程中的规费和税金。

三、测算分析情况

(一)标底的测算分析情况

1、计价依据的分析：经测算该工程标底各项费率基本按深圳市2004推荐费率计取，综合价格、消耗量标准的套用及建筑材料价格的计算也基本符合深圳市现行规定和招标文件的要求。

2、分部分项工程量清单、措施费项目、其他包干措施费项目、预留金、奖励金、安全文明措施费计价的分析：经测算该标底分部分项工程量清单中人工费、材料费、机械费管理费、利润、税金，措施费项目，其他包干措施费项目，预留金、奖励金、安全文明措施费等计价基本合理，存在的个别问题分析如下：

①个别材料价格可能偏高，但用量不大，对标底的影响较小。例如连接桥(钢结构)钢拉杆空调部件、配电箱、水泵和保温材料等。

②连接桥钢桁架项目套用定额存在问题，标底中套用的是市政定额Q6-7，Q6-26， Q6-19，2005-205等子目，该项费用为7883450.82元;但我们认为套用建筑工程消耗量标准1006-22，1006-103H，1006-4，2005-205等子目较为合理，套用建筑工程消耗量标准后该项费用为6473279.15元。两者的差额为1410171.67元，造成总造价偏高1.35%。

2 ③根据计价规定，采用泵送砼的工程的垂直运输费单价应乘0.8的系数，但标底中该项单价未乘此系数。经测算，标底造价509304.08元，乘系数后造价407443.26元，两者相差101860.82元，造成总造价偏高0.1%。

④标底中脚手架有效使用天数计算存在问题。标底中脚手架的有效使用天数是按365天计算。实际上我们查阅相关资料并分析，认为本次招标主体工程最大工期为150天。经测算，按365天计算的脚手架使用费为：2586104.11元 ，按150天计算的脚手架使用费为1036247.46元，两者差额为-1549856.65元。造成总造价偏高1.48%。

⑤为整个工程服务的其他包干措施费,该部分费用主要为总包管理费、总分包配合费、地下管线保护或迁移费、临时水电措施费、环境污染沉降观测费、设备入网或检测费等费用。这项费用属投标人自主报价项目。该项目标底是以699.9万元列入总造价，其中有部分项目费率是按推荐费率的上限计算(如总包管理费费率的推荐范围1%～3%，标底按3%计)，可能与实际的情况有出入，从而对总造价产生影响。

(二) 投标报价的测算分析情况

1、分部分项工程量清单部分

①人工费：经测算第一中标人的人工费相对标底人工费下浮约52.67%(造成总造价下浮3.833%)，第二中标人的人工费相对标底人工费下浮约25.89%(造成总造价下浮1.884%);

原因分析：

3 a、人工单价的差异：第二中标人的人工单价均按市造价站提供的人工参考单价计价(例如技术工日40元/个)，但第一中标人的人工单价仅为深圳建设工程造价管理站提供的人工参考单价的50%(例如技术工日20元/个)。

据市场调查，目前技术工日的市场价格一般在市造价站公布的参考价格水平的0～+5%之间浮动，普通工日的市场价格一般在市造价站公布的参考价格的±10%之间浮动。对于普通工日如人工单价低于下限，则有可能低于深圳市最低工资标准。

b、人工工日消耗量的差异：第一中标人的人工工日消耗量均按市造价站提供的消耗量标准计价，第二中标人的人工工日消耗量大大低于市造价站提供的消耗量标准计价(部分子目低于公布标准的50%)。

人工是完成工程项目所必须的人工消耗，属于一次性消耗。据调查，现行计价标准的人工消耗量已经非常贴近实际，市场的人工消耗量一般在现行标准的±5%范围内浮动。如人工消耗量的下浮超过现行消耗量的5%时，除非有合理解释，否则有可能低于建造成本。

②材料费：经测算第一中标人的材料费相对标底材料费下浮约18.68%(造成总造价下浮9.705%);第二中标人的材料费相对标底材料费下浮约16.62%(造成总造价下浮8.632%);

原因分析：

a、材料单价的差异：经分析第

一、第二中标候选人的材料单价，报价较低的主要是砼及加气砼块，其他材料包括钢材的报价基本按同

4 期信息价，差异不大。如C30预拌泵送砼信息价为330.35元/立方米;第一中标候选人报价为254.37元/立方米。但是，目前商品砼的市场价浮动范围较大，投标人的商品砼报价并不一定低于成本。

b、材料消耗量的差异：经分析材料消耗量差异不大。 c、第一中标人的砼项目单价存在错误：如矩形梁项目，其分项单价为268.46元/立方米，其中材料费247.63元/立方米。单价分析中，材料费的构成为：C30预拌泵送砼(254.37×1.015)+草袋(2.13×0.62)+水(2.51×0.46)=258.16+1.32+1.15=260.63元/立方米。由此看出第一中标人报价中每立方米矩形梁的材料费已低于其自报成本13元。其余所有涉及混凝土的分项基本都存在上述问题。

③机械费：经测算第一中标人的机械费相对标底机械费下浮约39.28%(造成总造价下浮1.854%)，第二中标人的机械费相对标底机械费下浮约18.71%(造成总造价下浮0.883%);

原因分析：

a、机械台班单价的差异：经分析第一中标人机械台班报价低于标底价(不同的机械台班低的比例不同，例如砼输送泵低75%;6吨载货汽车低51%。)，第二中标人的机械台班报价与标底价接近。

b、机械台班消耗量的差异：第一中标人、第二中标人机械台班消耗量均低于定额消耗量，不同的机械台班降低的比例有所不同。

④管理费：经测算，第一中标人的管理费相对标底管理费下浮约71.2%(造成总造价下浮0.647%)，第二中标人的管理费相对标底管理费下浮约23.78(造成总造价下浮0.216%)。

5 原因分析：

a、管理费率差异：标底的管理费率取12%，第一中标人的管理费率取7%，第二中标人的管理费率取12%，推荐费率范围为7%至17%。

b、计算基数差异：前面已经分析，投标人报价中的人工费和机械费均有较大下浮，而管理费是以该两项费用为计算基础的，计算基础的较大下浮必将造成管理费的较大下浮。

⑤利润：经测算，第一中标人的利润相对标底利润下浮约67.39%(造成总造价下浮1.79%);第二中标人的利润为零(造成总造价下浮2.656%)。

原因分析：

a、利润率差异：标底的利润率取5%;第一中标人的利润率取2%;第二中标人的利润率取0;推荐费率范围为1%至7%，考虑到目前激烈的市场竞争，投标人不计利润也应当认为是合理的。

b、计算基数差异：与管理费的情况类似，计算基数的较大下浮造成了利润的较大下浮。

⑥税金：经核实，标底、第一中标人、第二中标人计取的税率均为3.22%，符合计价规定，但计税基数的差异造成了税金绝对值的差异。

2、措施项目费用：经测算第一中标人的措施项目费相对标底措施项目费下浮约47.97%(造成总造价下浮5.785%)，第二中标人的措施项目费相对标底措施项目费下浮约45.67%(造成总造价下浮

6 5.507%)。

原因分析：

上述措施项目费用的差异主要是由措施项目费用中的工程量与人材机单价差异造成的。人材机单价差异原因基本同分部分项工程人材机单价差异原因，而工程量方面的差异，主要表现在模板工程量和脚手架工程量的差异上。

此外不同的施工技术措施的选取，也会造成措施费的较大差异。

3、规费：经测算，第一中标人的规费相对标底规费下浮约58.93%(造成总造价下浮1.709%);第二中标人的规费相对标底规费下浮约54.34%(造成总造价下浮1.576%)。

原因分析：

第一、第二中标候选人投标报价中规费费率均选取推荐费率的下限，标底计取的规费费率为推荐费率。另外，规费计算基数的较大下浮也造成了规费的较大下浮。

4、为整个工程服务的其他包干措施费：该部分费用主要为总包管理费、总分包配合费、地下管线保护或迁移费、临时水电措施费、环境污染沉降观测费、设备入网或检测费等费用。这项费用为企业自主报价。经核实标底价为699.9万元;第一中标候选人报价为102.6万元，相对标底下浮85.3%(造成总造价下浮5.7%);第二中标候选人投标报价为106.8万元，相对标底下浮84.7% (造成总造价下浮5.66%)。该部分差异对造价影响较大。

5、预留金、奖励金、安全文明措施费：该三项费用共1032.8万

7 元，为招标人给定，不允许调整。经核实，标底、第

一、第二中标候选人投标报价均按实填报，无差异。

四、结论

综上所述，我们认为该公用工程项目的招标标底，符合标底编制原则，采用的人工、材料、机械单价及相关费用基本合理。但在个别项目上标底费用偏高，如该工程两栋楼之间的连接桥在定额套用、措施费项目中脚手架有效使用天数等方面出现错套定额或多计有效天数现象，这些因素造成标底偏高约3%。对于投标人的投标报价，我们认为投标人在较多方面压低了投标报价，如分部分项工程人工费、商品砼材料费和其他包干措施费等方面均出现较大幅度下浮，经与我们掌握的可能低于成本的建设工程造价警戒线对比分析，该工程的警戒造价为70781939.09元(扣除标底偏差因素，且未计C类、预留金及奖励金等费用)，与第

一、第二中标候选人同类项目分别相差9096176.77元、4808387.18元，对应警戒造价分别下浮12.9%和6.8%，两投标人报价均低于警戒造价，因此，两个投标人的报价极有可能低于深圳市建设工程的建造成本。

附表