经济适用住房问题探析论文

摘要：为解决城镇低收入群体的住房问题，我国政府推行了一系列的政策措施，包括经济适用住房政策、廉租住房政策、棚户区改造政策和公共租赁住房政策等，实施的成效是明显的。但是，这些政策在实施中也存在保障对象界定模糊、配套政策不完善、动态调整机制未形成和政策执行走样等问题。今天小编为大家精心挑选了关于《经济适用住房问题探析论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

经济适用住房问题探析论文 篇1：

完善河南省经济适用房保障制度的政策建议

摘要：河南省是一个人口大省，解决人们的居住尤其是中低收入家庭的住所问题尤为重要。经济适用房和廉租房制度作为中低收入家庭住房保障制度的两个基本方面同样在河南省发挥着重要作用。需要国家和省政府在搞好住房需求预测的基础上建立严格的审查、公示制度，扩大经济租赁住房保障功能，建立完善的进入和退出机制等适合于河南省的中低收入家庭的住房保障制度。

关键词：河南省 中低收入家庭 住房保障制度 经济适用房 廉租房

一、现行河南省经济适用房保障制度存在的问题

（一）对中低收入家庭的界定不明

在河南省，经济适用房和廉租房同样构成了保障中低收入家庭住房的两个方面。谁才能成为被国家保障的主体，中低收入的界定是关键。但对“中低收入”的界定目前还存在两个问题，一是各个省市对“中低收入”的理解不同，二是政府难以在理论与实际中准确核实家庭的真实收入。

（二）寻租现象严重，使得社会福利倒置

河南省是一个大省，由于开发商运作的不规范以及户籍管理存在漏洞，在郑州当地的经济适用房指标倒卖行为曾一度泛滥。2009年年初，郑州市纪委和郑州市人民检察院均收到当地群众举报，开始大力查处有关经济适用房案件，有关经济适用房腐败窝案共13件涉及17人。

（三）经济适用房“不经济”、“不适用”，使得经济适用房弃购现象严重

以郑州为例，2010年12月，郑州市推出6203套经济适用房，可是到截止日期后只有5169人报名，还有1034套房子没有人报名。产生上述现象的原因在于：一是经济适用房不“经济”。据郑州某居民称，经济适用房的房价都在每平方米2700元左右，经济上根本就负担不起；二是经济适用房不“适用”。经济适用房的位置一般都比较偏远，远离市区，交通、生活配套设施都还没有到位，附近也没有学校，上班、上学都非常不方便。

（四）经济适用房数量供求不平衡

据河南报业集团报道，2006年1—4月份，全省经济适用住房完成投资26亿元，仅占同期商品房开发投资的6％。由于河南省在2005年、2006年不再统一下达经济适用住房指导性建设计划，经济适用住房开发量有较大幅度下降。个别城市甚至取消了经济适用住房建设，全省经济适用住房年竣工量逐年下降。一些城市已出现排队等号或无房可供的局面。

二、提升河南省经济适用房保障制度的政策建议

（一）应明确“中低收入家庭”的定位

如何更科学地来界定中低收入家庭呢？如何使保障性住房保障的范围更大更准确呢？美国就提出了一种中位数法，按照美国的统计口径，非常贫困的家庭界定为少于本地区家庭收入中位数50%的家庭；低收入家庭的收入为本地区家庭收入中位数的50—80%；中等收入家庭的收入为本地区家庭收入中位数的81—100%。目前，美国中低收入家庭大约把年收入的30%用于住房方面的支出。通过这个界定，就可以有针对性地对各类收入的家庭进行住房保障，来实现住房保障的公平。

此外，高的房价使相当一部分中低收入家庭或人群既买不起商品房，又不能享受廉租房和经济适用房等住房保障的人员被称为“夹心层”，主要包括：一是新就业人员或刚刚毕业的大学生；二是外地务工人员；三是不够廉租房申请条件又无力购买经济适用房的家庭；四是不够经济适用房购买条件又不能申请廉租房的家庭。这些人必须纳入到住房保障的人员中来。

（二）严格执行经济适用房准购制度，政府相关部门应大力加强监管

近年来，出现两种现象，一是对许多买不起商品房的低收入者来说经济适用房只是“空中楼阁”；二是对一些钻法律空子的人来说，经济适用房又成了牟利的手段，严重扰乱了社会公平。为此，郑州住房保障和房地产管理局于2010年4月29日下发通知说：“今后，对采用瞒报、虚报等欺骗手段骗购经济适用住房的，房地产行政部门将责令其退回所购经济适用住房，并依法注销其房屋所有权登记，购房人5年内不得再次申请购买经济适用住房。如所骗购的经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一住房的，由购房人按同期同地段同类型普通商品住房市场价补交购房款。”①

（三）加强监管，使经济适用房真正实现“经济”、“适用”

一是在建设经济适用住房时，开发商应严格按照《经济适用住房管理办法》进行，将重要信息公布于众。二是限定经济适用住房的价格，明确经济适用住房价格构成的要素，增加经济适用住房价格的透明度。三是各个部门应加强监管严格查处越权定价和价格欺诈等违法行为，防止市场价格出现混乱的局面，维护购房者的合法利益；四是避免出现大面积和别墅型经济适用房的出现。

同时，为了经济适用房更经济，将经济适用住房的建筑面积控制在50—80平方米为宜，这样就能在一定程度上刺激中低收入家庭的积极性和主动性，在家庭的经济状况好转之后，购买更适合的商品住房，从而加速经济适用住房的“循环使用”。

（四）做好预测，尽量使经济适用房供求平衡

诚然，经济适用房建得多了，就会出现房子闲置现象，浪费国家资源，房子建少了不够用，体现不了社会公平和和谐，如何使经适房供求尽量平衡，也是一个难题。浙江省哲学社会科学规划课题组的人员曾经针对宁波市需要保障住房的低收入家庭的户数进行了预测，他们认为可以采用如下公式进行预测：住房保障家庭总户数＝城镇居民家庭总户数×中低收入家庭比例×符合住房保障家庭比例。根据这样的预测结果来建造适用房就可以使供求接近平衡。这种预测方法有科学性和可取性，但预测的关键还是看中低收入家庭的户数和需要保障的户数，这还有赖于科学地核定城镇居民的收入。

河南省作为一个人口大省，中低收入家庭户数，如棚户区、矿区等数量相对多，需要住房的人较多，搞好预测十分重要。据郑州晚报报道，2011年底，河南省要争取实现融资贷款100亿元，以确保全省经济适用房的建设进度。

三、河南省未来保障性住房发展模式

（一）完善退出机制，实现保障性住房的动态模式

在严格按程序提供保障性住房后，对于当时符合条件但事后由于经济状况好转不再符合条件的人员，住房要及时回收。2007年新出台的《廉租住房保障办法》重新界定了购买对象、户型标准、退出机制等。这样做有利于促进社会分配公平，提高整个社会的福利水平。

（二）结合河南省实际，探讨良性的城市化道路和发展状态

城市化是指生产方式向社会化分工、集约化、科技化的先进模式转化，是指人们生活方式向高品质、社会化的城市模式转变，重在质而不是简单地让数亿的农民都涌入城市，这对于河南省脆弱的城市生态资源、薄弱的设施建设和社会服务能力而言，都是无法承受的负担。未来要发展紧凑型城市，走发展良性的城市化道路。

同时我们不要局限于不断地拆房建房，而应重在促进人们更为健康积极的生活消费和对城市空间品质的投入。通过税收等调节手段，将住房市场上投资或投机性购房者对于住房的消极的长期占有，转变为积极的住房投入 政府可以通过征收不动产税来分离土地价值和住房价值，鼓励户主积极改善居住环境，以获得住房价值中的升值部分，来获得城市的动态发展。

注：

①河南广播网．http://www.radiohenan.com/Article/news/hnxw/

2010/04/30/51162.htm．2010年04月30日。

参考文献：

①我国城市中低收入群体住房保障问题研究. 中国经济改革研究基金会住房课题研究报告[R]，2007

②曾国安等. 浅谈关于廉租住房腾退的几个问题，建设论坛[J]．2010，（5）：54—55

③胡金星. 我国经济适用住房政策反思与转型思考，理论参考[J]．2010，（6）：40—41

④金雪娇. 浅谈城市中低收入居民住房保障制度，低温建筑技术[J]．2010，（5）：111—112

⑤构建面向城镇中低收入家庭的多层次住房保障体系——以宁波市为例. 浙江省哲学社会科学规划课题[R]．2007

⑥张道航. 借鉴国外经验完善住房保障体制，比较研究[J]．2010，（4）：53—57

⑦关于加强经济适用住房管理工作的通知，河南省发改委、省建设厅、省国土资源厅．2006．

⑧郑州市经济适用住房管理办法，河南省发改委，2010

⑨关于进一步促进城镇化快速健康发展的若干意见，河南省省委、省政府，2005

⑩王文杰. 中国经济适用住房制度的运行现状及对策探析[D]．河南大学，2011，（5）

〔本文系河南省省政府招标项目“完善河南省中低收入家庭住房保障制度的政策建议”（项目编号：2011B463）阶段性成果〕

（张艳清，1976年生，河北保定人，济源职业技术学院教师、硕士研究生。研究方向：经济学及其方法论）

作者：张艳清

经济适用住房问题探析论文 篇2：

我国城镇低收入群体住房保障政策实施的现状问题及对策

摘要：为解决城镇低收入群体的住房问题，我国政府推行了一系列的政策措施，包括经济适用住房政策、廉租住房政策、棚户区改造政策和公共租赁住房政策等，实施的成效是明显的。但是，这些政策在实施中也存在保障对象界定模糊、配套政策不完善、动态调整机制未形成和政策执行走样等问题。应从完善金融和税收相关配套政策，健全申请、审批和退出制度，成立专门的住房保障管理机构和加大政策实施监督力度等方面，完善我国城镇低收入群体住房保障政策并确保政策全面实施到位。

关键词：城镇低收入群体；住房保障政策；保障性住房

住房是人类生存和发展的必要条件。我国自住房制度改革特别是1998年实行住房分配货币化以来，为加快解决城镇住房困难居民、尤其是城镇低收入群体的住房问题，国家推行了一系列具有保障性质的住房政策。这些政策对缓解住房难的问题发挥了重要作用，但是，在具体实施中由于政策先天不足或者执行的偏差或者监督不到位，使得其效果不尽如人意。因此，全面总结我国城镇低收入群体住房保障政策的实施状况，深入分析其中的问题，并提出可行的建议，有重要的现实意义。

一、我国城镇低收入群体住房保障政策实施的现状

“低收入群体”是一个相对概念，指在一定地域和时段范围内，平均收入水平处于低端的一定区间的人群。依国家统计局的划分，我国城镇居民家庭分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七个类别。城镇低收入群体是指最低收入户和低收入户，其比例约占城镇居民家庭的20％。具体包括：国企改制前退休的职工、改制过程中提前退休的职工、失业下岗职工、破产企业待业职工、下岗再就业职工、农民工以及初次就业者等。

住房保障政策是国家通过立法对国民收入进行分配与再分配，为保障中低收入家庭尤其是生活有特殊困难的家庭的基本住房权利而制定的政策。到目前为止，我国施行的城镇低收入群体住房保障政策包括经济适用住房政策、廉租住房政策、棚户区改造政策和公共租赁住房政策。

(一)经济适用住房政策及实施现状

经济适用住房是我国最早建设的针对城镇低收入群体的保障性住房。1991年，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，提出大力发展经济适用的商品住房，解决无房户、住房困难户的住房问题，拉开了建设经济适用住房的序幕。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》指明了建立经济适用房制度的基本思路，随后，建设部、财政部等部门颁布《城镇经济适用住房建设管理办法》，对经济适用住房的对象、建设和管理等作出了规定。至此，经济适用住房建设实现了在国家政策上的初步定位。

1998年，国务院《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出由住房实物分配向货币分配转变，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。这是我国政府对经济适用住房制度的第一次系统性规定，经济适用住房建设在全国正式启动。2004年。《经济适用住房管理办法》明确了经济适用住房的性质，对其面积、利润、转让和优惠政策作了详细的规定，标志着我国对经济适用住房的管理进一步制度化、规范化。2007年，针对经济适用住房管理中出现的问题，建设部、发改委等部门发布新《经济适用住房管理办法》，对经济适用住房的优惠支持政策、准入和退出、建设、价格和监督等方面进行了更为系统详细的规定。至此，我国经济适用住房政策体系基本形成。

从上表1整理出的1999-2009年10年间我国经济适用住房投资与建设情况可以看出，随着对经济适用住房建设、管理的逐步规范化，经济适用住房投资总额逐年增长，在2009年达到最高值1134亿，每年保证了一定量的新建经济适用住房。同时，经济适用住房投资额占同期房地产投资额的比重和新建经济适用住房占新开房屋面积的比重也逐渐稳定。

(二)廉租住房政策及实施现状

我国对廉租住房的探索始于1998年，国务院颁布《关于进一步深化城镇职工住房制度改革，加快住房建设的通知》，提出最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房。1999年，建设部出台《城镇廉租住房管理办法》，对廉租住房的房源、申请审批和退出机制提出了指导性的意见。但是由于配套的金融、财税政策没有到位，廉租住房建设在随后的几年中实际上并没有广泛推行开来。

2003年底，建设部、财政部等共同发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确了由政府财政预算作为廉租住房建设最主要的资金来源，提出以住房租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的保障方式。与1999年的《城镇廉租住房管理办法》相比，其内容更加全面、细致，我国廉租住房工作由此全面展开，并取得了可喜的成果。据统计，截至2006年底，全国657个城市中，已有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9％，全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元，累计已有54.7万户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件。

2007年，建设部、发改委等部门联合发布《廉租住房保障办法》，随后出台《廉租住房保障资金管理办法》、《关于加强廉租住房质量管理的通知》和《中央补助廉租住房保障专项补助资金管理办法》等辅助政策，廉租住房政策体系逐步完善。2008年，国家用于廉租房建设的资金68亿元，全国在建廉租房63万套，至年底，通过新建、购置廉租住房等方式。解决了250万户家庭的住房困难，累计发放租赁补贴229万户。随着国家对廉租住房的资金投入和建设力度的逐年加大，城镇低收入群体住房难问题得到了一定程度的解决。

(三)棚户区改造政策及实施现状

棚户区大多是由原国有企业的职工宿舍演变而来的，房屋质量差，基础设施不齐全，消防和治安隐患大，我国政府高度重视城市棚户区的改造。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要加快改造集中成片棚户区，妥善解决困难住户的住房问题，改善住房质量、环境和配套设施，棚户区改造工作在全国普遍开展。至2008年，我国约改造5000万平方米棚户区，改善了近100万住房困难家庭的住房条件，其中启动较早的几个省如辽宁、吉林等，棚户区改造工作已经进入尾声。

2009年，住建部、发改委等部门联合印发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，对推进城市和国有工矿棚户区改造工作提出了明确要求。财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》和《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》的相继出台，为棚户区改造工作提供了财政、税收优惠，进一步加大了对棚户区改造的支持力度。据人民日报2010年2月1日19版报道，该年棚户区改造约170万户。2010年，我国已建设各类棚户区改造住房280万

套。棚户区的改造，不仅改善了城市低收入家庭和弱势群体的生活，而且优化了城市的基础设施建设，提升了城市的整体形象，还促进了城市土地集约高效的利用。

(四)公共租赁房政策及实施现状

随着经济适用住房、廉租住房建设和棚户区改造力度的加大，城镇低收入群体的住房条件得到了较大改善。但是，由于商品房价格持续上涨，可供出租的小户型住房供应不足，大量外来务工人员和新职工的住房条件仍待改善，为此，我国开始了对公共租赁住房建设的探索。2009年3月5日，温家宝总理在两会工作报告中提出要“积极发展公共租赁住房”，公共租赁住房首次出现在国家政策文件中。2010年6月，住建部、发改委等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，进一步完善了我国住房供应体系，调整了房地产市场供应结构，为全面有效解决城镇低收入群体住房问题提供了政策支持。

我国开展公共租赁住房建设较早的城市如厦门、深圳、广州等，已取得了许多有益的经验。其中，深圳是公共租赁住房政策实施最具特色的城市，自2006年正式运作以来，公共租赁住房系统政策和框架已基本形成，5年中已安排建设公共租赁住房／0308套，占所有保障性住房套数的比例为64％，总建筑面积达408.86万平方米，计划总投资173：3亿元，累计完成投资19.3亿元。

2011年，两会提出要重点发展公共租赁住房，中央财政拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。同时，还要求各级政府也要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。这反映了我国今后大力发展公共租赁住房、切实解决城镇低收入群体住房难问题的信心和决心。

二、我国城镇低收入群体住房保障政策实施中存在的问题及原因

(一)我国城镇低收入群体住房保障政策实施中存在的问题

经济适用住房、廉租住房、棚户区改造住房和公共租赁住房政策构成了我国城镇低收入群体住房保障政策体系的主要内容，为解决我国城镇低收入群体的住房难题作出了积极的贡献，但是，目前这些保障政策的实施仍然存在一些较突出的问题，有待进一步解决。

1.保障对象界定模糊

政策涉及概念的非确定性，将必然弱化政策的预期效果。目前，我国《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》均规定其保障对象为城镇低收入住房困难群体，并没有明确界定两者的对象范围。在政策实施中，由于居民家庭收入来源的多元化，隐性收入难以测定，加上我国个人收入申报机制和个人信用制度的缺乏，家庭收入难以准确计算，导致划分居民收入线的基础薄弱，使得住房保障对象层次难以界定。这种对保障对象甄别的模糊性与随意性为政策的有效执行留下了明显的漏洞，易造成政策执行的偏离。

2.相关配套政策不健全

首先，保障性住房的金融政策有待进一步完善。作为保障性住房主要的金融政策，住房公积金政策的覆盖率还比较低，受益面比较狭窄，城镇低收入群体大多无法被覆盖。此外，由于缺乏风险担保机制，很多商业性银行普遍害怕承担风险，常常对保障性住房的贷款不予受理，使那些不享受住房公积金的低收入家庭住房负担更加沉重。其次，我国税收机制在低收入群体住房保障政策中起的作用微乎其微，优惠政策非常有限。

3.住房保障动态调整机制有待完善

虽然《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》都提出要根据当地商品住房价格、居民家庭收入水平和家庭人口结构等因素，对保障性住房实行动态化管理，但住房保障福利固化现象仍然存在。比如，随着家庭收入水平的提高，有些家庭不再符合享受廉租住房的条件，却仍然享受着廉租住房。这类现象加剧了保障性住房的供需矛盾与社会的不公平，使得住房保障资源未能实现优化配置。导致住房保障制度成效降低。如何根据低收入家庭的经济条件和居住情况以及住房市场的情况进行动态调整。从而比较准确地确定保障住房的供应对象，实现“应保尽保、应退则退”，需不断加以完善。

4.政策执行出现扭曲走样

作为住房保障政策的执行主体，实行住房保障、提供公共住房是政府义不容辞的责任。然而，部分城市对保障性住房建设采取消极对待、选择性执行或者作为政府短期的形象工程来执行，导致住房保障政策出现扭曲走样，背离了政策设计的初衷。主要表现在以下四个方面：第一，经济适用住房销售对象失控，一些不具备购买资格的人群购买了经济适用住房，而住房困难的人群却难以获得本来就较为短缺的经济适用住房，这就导致政策难以实现预期的保障作用。第二，经济适用住房面积偏大，造成土地资源浪费和保障房价格过高。有的城市把经济适用住房面积的上限定为120平方米，甚至更大。据统计，从2000到2009年，经济适用住房的价格一直处于上升趋势，累计增长了43.1％。第三，政府投资不足，导致廉租住房房源短缺。廉租住房的建设需要政府完全提供土地和资金，相对经济适用住房，很多地方政府建设廉租住房的积极性不高，大多采取在经济适用住房或商品房中配建廉租住房。这种对政策的选择性执行，导致廉租住房建设不足，房源短缺。第四，保障性住房布局不合理，配套设施建设不完善。由于过多考虑建设成本，我国的保障性住房多建设在城市边缘地区或城乡结合部，这些地方的配套设施(包括交通、医疗、教育和购物等)本来就不完善，加上地方政府对配套设施建设的忽视，导致这些保障性住房不能给被保障者带来真正的满足。

(二)我国城镇低收入群体住房保障政策实施问题产生的原因

1.缺乏专门的规范性法律作为后盾

我国目前尚未出台一部专门的住房保障法律，全国各地执行的依据是国务院、建设部和各省、市政府部门颁布的管理办法、条例和指导意见。这些条例办法大多只是作为暂时的过渡性措施，变动大，缺乏完整性、系统性和配套性，法律地位较低，导致住房保障制度的法律权威性和约束性不够，也使得住房保障的资金来源、建设管理和对违规者的责任追究等都存在不确定性。特别是在政府的住房保障责任和对保障性住房建设的财政投入上，存在较大随意性，可能随上级政府要求的改变而改变，公民的居住权也得不到切实保障。

2.缺乏专门的住房保障管理机构

由于历史原因，我国住房保障管理工作十分分散，需要多部门的协调与合作。比如，土地出让由国土部门每年按照计划推出，建设是由建设部门主管执行，而房屋的管理则由房屋管理部门负责，对低收入家庭的资格审查又由当地民政部门以及街道办事处(居委会)等来完成，另外还需要税务等其他部门的支持与合作。全国没有形成一个较为统一的住房保障监管机构，住房保障工作容易处于“多人管理”却又“无人管理”的局面，不利于相关配套政策的形成，也不利于各层次住房保障政策的有效衔接，更不利于政策的贯彻落实。

3.保障性住房开发建设中存在多方利益博弈

我国保障性住房开发建设中存在多方利益博弈。首先，中央政府和地方政府之间存在博弈。中央政府以实现全社会的和谐与可持续发展为最终目标，更加关注住房保障政策

的公平性和社会稳定，积极推进保障性住房的建设，给予政策、财政支持。地方政府由于其本身带有一定的自利性，更侧重于本地经济在中短期内的发展，受土地财政的影响，在规划、分配城市土地时，更愿意把有限的土地资源作为商品房开发用地，以增加财政收入，加快GDP的增长，从而消极对待保障性住房建设。其次，地方政府与房地产开发企业的认识和行为不一致。当地方政府认识到发展保障性住房的社会效益，想让保障性住房建设惠及百姓时，部分房地产开发企业担心保障性住房的存在会抑制商品住房的价格，降低商品住房的销售量，影响其利益，于是把成本转嫁给购房者，或者把经济适用住房建成不适合低收入家庭购买的较大户型，阻碍住房保障政策的有效落实。

4.低收入群体住房保障政策执行监督不力

低收入群体住房保障政策执行监督不力主要表现在：地方政府各职能部门缺乏监督意识或者监督意识不强；监督制度和措施尚不健全，监督依据不足；各项监督力度不够，尤其是社会舆论与大众监督明显不足。对低收入群体住房保障政策执行监督不力，不利于政策执行过程的公开透明性、公平性和有效性，给政府留有选择性执行、消极执行政策的空间，易造成住房保障政策执行走样。

三、我国城镇低收入群体住房保障政策的完善与实施对策

(一)建立健全城镇低收入群体住房保障政策及相关配套政策

1.明确政策对象范围

住房保障政策对象的确定是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。地方政府应根据本地社会经济发展水平、居民的住房水平和市场需求状况，综合考虑城镇最低工资标准、最低收入保障标准和人均收入标准，利用现代电子信息技术建立个人收入申报机制，实现对个人收入和保障标准的划分，确定好不同层次收入群体的分界线和廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房的保障分界线，确保三者政策对象的梯度性和衔接性，预防“夹心层”的再次出现。

2.完善金融和税收相关配套政策

(1)建立保障性住房金融优惠政策。首先，鼓励房地产开发商投资建设保障性住房，为其提供政策性优惠利率贷款；完善保障性住房贷款担保机制，为难以支付首付款和交易费用但具备一定还款能力的城镇低收入家庭提供首付款担保，增强其购房能力。其次，创新住房公积金制度。进一步扩大住房公积金的规模，使其能覆盖到更多的低收入群体，采取公积金贷款差别利率政策，对收入越低、住房面积越小且购买保障性住房的群体降低贷款利率。同时，增加住房公积金制度的保障功能，使低收入群体可以提取住房公积金支付保障性住房的房租、维修和物业管理费用。

(2)制定促进保障性住房建设和租赁市场发展的税收政策。首先，减免保障性住房建设涉及的土地税、营业税和房产税等税费；其次，鼓励社会、个人支持保障性住房建设，对捐赠、资助建设保障性住房的企业、个人给予企业所得税、个人所得税优惠；最后，对低收入者获得的保障性住房货币补贴，免征个人所得税，提高其支付能力。

3.健全申请、审批和退出制度

一套严格的申请、审批和退出制度，是实现对城镇低收入住房困难群体“应保尽保，应退则退”的关键。首先，建立城镇居民住房管理信息系统。通过城镇居民个人申报、居委会调查和住房保障主管部门统一录入的方式，建立城镇居民家庭收入和住房状况数据库，通过与公安、金融、税务和住房公积金等相关部门的合作，实现居民信息资源共享，建立居民收入与住房状况核查机制，为住房保障政策对象的确定和更新提供数据基础。其次，政府加强对申请资格、审批条件的长效监督控制，定期对住房保障对象的住房条件、收入情况和人口结构变动状况进行复查，严格按照保障性住房的层次性，把收入水平和住房条件不符合其所享受保障性住房层次的入住者安排到相应的层次，或者退出保障性住房范围。以此实现对保障性住房的动态管理，确保人住者的收入、住房状况与其所享受保障性住房准入条件的对等性。最后，定期公布保障性住房申请者、审批通过者的名单，实现住房保障工作的公开透明性，为政策实施监督奠定基础。

(二)确保城镇低收入群体住房保障政策的有效实施

1.加快住房保障立法工作

要切实解决城镇居民尤其是低收入群体的住房问题，我国必须尽快出台统一的《住房保障法》，为住房保障工作的开展提供法律依据。首先，从宏观上规定居住权是公民权利的重要组成部分，明确国家和社会对公民居住权的保障责任。其次，从微观上明确住房保障的对象范围、保障方式、保障水平和保障资金的来源；明确各级政府的住房保障责任，尤其是有关财政投入比例、土地供应、金融支持和财税优惠等方面的具体责任；对保障性住房开发建设过程中存在的问题逐一进行规范；建立对骗取住房保障、利用保障性住房投机牟利等行为的惩处机制，确保住房保障的监管工作有法可依。

2.成立专门的住房保障管理机构

针对目前住房保障工作既“多人管理”而又“无人管理”的现实，我国可以借鉴国外如新加坡的经验，由专门的政府部门统筹管理住房保障工作。我们认为，我国应建立统一的住房保障管理机构，如住房保障中心。将目前分散在建设、规划、国土、财税和金融等部门的资源进行整合；负责协调各部门、各地区及政府、企业和购房者等方面的利益；统一研究并制定住房保障政策及配套政策，统一协调低收入群体住房保障政策的执行；统筹管理保障性住房的规划、土地划拨、项目招投标、建设、分配与管理。同时，住房保障中心应接受政府的指导、管理、监督和审计。

3.明确政府对住房保障的目标责任

政府对解决低收入群体住房难问题负有义不容辞的责任。政府必须明确这一责任，并切实履行自己的职责，才能真正解决对城市低收入群体的社会支持和社会保护问题。因此，应将住房保障工作纳入政府日标管理和民主评议体系，建立问责制，把保障性住房建设作为一项重要的政治任务，作为保障和改善民生的重点工作，列入政府的重要议事日程。将住房保障政策落实情况纳入对各级政府部门的政绩考核中，实行一票否决制，对推进保障性住房建设工作不力的地方要追究责任，确保地方政府把住房保障工作落到实处。

4.加大政策实施监督力度

首先，强化政府的内部监督。政府作为低收入群体住房保障工作的责任主体，应加强对低收入群体住房保障准入、退出工作的监督，确保受益保障对象公开合理；加强对保障性住房建设的监督，避免面积过大、土地浪费；加强对保障性住房价格的监督，避免开发商哄抬保障性住房价格；加强对工程质量、基础设施建设的监督，确保居民住得安全，满足居民的基本生活需要；加强对住房保障工作人员的监督，对在住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的工作人员，依法给予行政处分，情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。其次，充分发挥社会舆论、公民的外部监督功能。通过报纸、电视、网络等大众传媒跟踪报道保障性住房的建设情况、分配结果和管理过程，及时曝光其存在的问题。形成强大的舆论氛围，促使有关部门尽快解决问题；通过加大宣传教育力度，提高公民的监督意识和维权意识，动员公民广泛参与监督住房保障政策的实施，及时检举揭发违规行为。此外，住房保障相关部门要增强工作的透明度，自觉接受广大民众的监督，切实保障民众对住房保障政策执行的批评、建议和举报权利。

参考文献：

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[4]260万户低收入家庭住房困难今年解决[N].长沙晚报,2009-03-12

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[6]方和荣.我国公共租赁住房政策的实践与探索一以厦门、深圳为例[J].中国城市经济.2010(1)

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[10]陈甸.浅议我国住房保障制度的监管[J].劳动保障世界，2011(1)

责任编辑：熊先兰

作者：成志刚 曹平

经济适用住房问题探析论文 篇3：

西安市经济适用房发展现状探析

摘要：近年来，随着西安市经济不断的发展，城市居民的生活水平也有了显著的提高，住房条件也得到了明显改善。但是处于弱势地位的城市中低收入家庭住房问题依然严峻，因此本文正是针对这个问题进行相关研究。

关键词：西安市 中低收入家庭 经济适用房

为了有效缓解城市中低收入家庭住房保障问题，西安市自1998年起开始实施经济适用房政策，并取得了较为显著的成绩，但是西安市经济适用房政策实施过程中依然存在许多问题。与沿海城市及一线城市相比，由于受到经济发展的制约，城市中低收入家庭数量较多，在当前房价不断攀升的形势下，城市中低收入家庭住房问题日益突显。因此研究西安市经济适用房发展现状，对切实解决西安市中低收入家庭的住房问题以及确保经济适用房政策的顺利实施都具有实用价值和现实意义。

1 西安市经济适用房发展现状

响应国家大力推进经济适用房建设的号召，西安市政府于1998年开始启动经济适用房工作，并陆续提出了一系列适合本地特色的经济适用房政策和具体措施。首先在2000年正式出台了《西安市经济适用住房建设管理办法》。该《办法》为经济适用房建设的起步提供了很多的政策支持，比如土地政策、税费政策、价格政策等。但是该办法在实际的实施工程中，逐渐显现出一些问题，比如房价过高、房屋面积过大等，针对这些问题政府又出台了相应的《西安市经济适用住房销售审定程序》，明文规定了购买人购房资格和面积等。之后在2005年西安市政府颁布了一部针对经济适用住房管理的规章制度，该制度对经济适用房进行了一个全面的限定，包括项目的价格、建设标准、申请人范围等。此后在2006年西安市又出台了新的《西安市经济适用住房管理办法》，后又分别在2007 年和2009年发布了《西安市经济适用住房管理实施细则》、《关于经济适用住房权属登记及交易有关问题的通知》等相关意见。这些政策及办法对于推动西安市经济适用房发展起到了重要作用。

同时在经济适用房建设方面，从1998年到2012年期间西安市一直都在建设经济适用房，市政府对于经济适用房的投入力度较大，经济适用房在此期间发展较快。例如仅2009年用于经适房建设资金就达21亿。至2011年西安市的经济适用房已经达到了150万平米左右，开工建设面积同2010年相比增长了近140%，经济适用房供应量也大幅度增加。2012年西安市共建成浐灞新城四期、圣和家园二期、阳光北郡等共计约8081套经适房，并且开工建设蔚蓝小城、灞桥区的教师新村三期、、长安星园及鸿雁小区等一些新经适房。

总体来说，西安市经济适用房政策自实施以来，已经帮助很多城市中低收入家庭解决了住房难的问题，在西安市住房保障方面、社会和经济发展等方面发挥了重要的积极作用。

2 当前西安市经济适用房发展中存在的问题

2.1 供应量不足，供需矛盾明显 据有关部门调查结果显示，西安市经济适用房的市场刚性需求一直很大，并且以每年至少200万平方米的速度递增，但从1998至今已建成经适房面积远远满足不了增加的需求。同时不少开发商取得建设用地后并不用于建设经济适用房，而是进行商品房开发项目，比如旭景名园、世家星城、明德门小区二期等，如此更加剧了供需矛盾。此外，西安市每年经济适用房建设面积只占全市房地产竣工面积约10%，低于全国水平5%。在未来的5年内，西安市要想满足人们对经济适用房的需求，至少每年应增建500万平米的经济适用房。

2.2 价格偏高，保障对象无力购买 据调查，目前西安市场上在售经适房项目均价约3500元/每平米，而目前西安市低收入家庭年平均收入不到5万。可想而知现实情况是西安市低收入家庭根本买不起经济适用房。因此即使政府在大力投入兴建经适房，但由于低收入家庭购买力不足，其根本无法享受到这一政策带来的福利。此外查阅相关资料发现，现阶段的西安经济适用房价格是建立在家庭年收入30000元的参数上制定的，如此一来很多中低收入家庭还是没有能力购买，这样中低收入家庭的住房问题依然存在。

2.3 面积超标现象严重 根据西安市相关标准，经适房以小区为单位户均套型建筑面积不超过80平米，小套住房面积控制在60平米左右，最大套型建筑面积不得超过120平米。但是在实际过程中，很多在售或已售的经适房项目建筑面积都超过100平米，甚至个别项目还存在超过200平米的超大户型。如西安市百花园经适房项目，还存在分别为250和356平米的跃层户型。这种建筑面积失控现象，只会导致房价过高，使中低收入购买者根本无力承担，从而将迫切需要经适房的中低收入群体挤出购买行列。

2.4 保障对象界定困难 衡量是否具有购买经济适用房资格的一个重要指标就是家庭收入水平，而目前政府管理部门在审核申请人收入证明时，很难根据工资表中数字判断其是否具有购买资格。因为居民有各种不同收入渠道，因此家庭年收入就无法准确确定，那么在审核申请者收入时，难免会出现机会主义行为，出现造假骗购现象，从而让很多不具备资格的人有机可乘，而有需要的人无法享受到此项福利，同时还给政府相关部门造成很大麻烦。

2.5 区位不佳，配套设施不完善 目前，西安市大多数在建与已建的经适房，多集中在西安三环及以外，并且由于市政基础配套设施不能及时到位，在交通、生活、教育和医疗等方面给居住在这里的居民带来极大不便，增加了居民的生活成本，从而降低了生活品质。

3 完善西安市经济适用房发展的建议

3.1 加大资金投入，增加政策性土地供应 政府应在经济适用房的建设中扮演“主导者”的角色，是资金的主要提供者。政府应仍然继续加大对经济适用房建设的资金投入，同时对资金进行专项管理、保证专款专用并实时动态监督以保障资金的有效使用。用于经适房建设的土地是经适房建设的关键要素之一，为了最大限度解决数量巨大的中低收入家庭住房困难问题，政府必须增加用于建设保障性住房的土地供应，要依据已制定的保障性住房建设用地规划，制定每年度的用地供应计划，切实落实用于经适房建设的地块，增加用于经适房建设的政策性土地供应量。

3.2 严格控制经济适用房价格 通过政府主导，多方面监管，以确保经适房的价格最低，而使得中低收入家庭能切实获得合理价格的住房。首先必须改革现有的开发商主导开发建设模式为政府主导模式，尽可能减少开发企业寻租的空间。其次经适房的销售价格及浮动幅度，应由有定价权的价格主管部门会同住房主管部门，依据公共住房价格管理的有关规定，在综合考虑地方经济发展与居民收入水平的基础上确定并向社会公布，使其能够更有效的满足更多城市中低收入家庭的住房需求。

3.3 严格控制经济适用房户型面积 政府应按照今年国家房地产宏观调控政策及经济适用住房管理办法的规定，严格将经济适用住房户型面积控制在国家规定标准以下。如发现在建设过程中，不按照在政府相关部门备案面积进行施工的，应加大惩戒力度。

3.4 建立个人信用与申报系统 首先政府应建立与本地区相适应的个人信用制度，可以此减少政府部门的统计审查等繁琐工作，更好的降低政府部门的管理成本，同时提高工作效率，此外此举还有助于申购对象的明确界定。其次建立个人收入申报制度，可以考虑结合当前户籍制度的改革，逐步从临时申报制度向正式申报制度过渡。在建立个人收入申报制度的过程中，应重点监测居民的隐形收入，将劳务收入与资产性收益结合起来考虑，从而更好地为保障对象服务。

3.5 注重经济适用房的选址及配套设施建设 由于经适房项目建设用地采取行政无偿划拨方式，政府不能从中得到相应收益，加之政府财政承担拆迁成本，因此经济适用房项目选址应注重降低土地使用成本。但同时也应注意要尊重消费者需求，应根据消费者的实际情况来选择适当的建设区位，不能为了降低房价而把住房建设在过分偏远地段，否则已建成的经适房项目就可能出现空置形成一种浪费。需要注意的是这里所说的合适地理位置并不是单纯指距离市中心的远近，还应注意各种基础配套设施是否完备，从而使经适房无论是从生活享受角度，还是从经济角度来讲，都能为老百姓所接受。

参考文献：

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[2]徐元晖.经济适用房政策的分析[J].城乡建设，2009（2）.

[3]潘中惠.关于经济适用房发展中存在的问题和对策分析[J].魅力中国，2010（6）.

[4]韩立达.我国经济适用房制度的演变问题及对策探析[J].西南民族大学学报，2010（10）.

作者简介：宋喆（1979-），男，河南人，教师，讲师，研究方向：经济管理。

作者：宋喆 张华 马红燕