物业小区的保安管理工作论文

〔摘要〕老旧小区无主管楼院作为无主管单位、无物业、无专人管理的居民楼院，具有产权背景复杂、居住环境较差、人口构成弱势化、社区文化异质性高等特征，是老旧小区改造的重点和难点，也是社区治理的薄弱环节。今天小编为大家推荐《物业小区的保安管理工作论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

物业小区的保安管理工作论文 篇1：

“保障型”物业管理模式探析

[摘 要]住房保障制度是由国家和社会为住房有困难的群体提供的社会保障制度，是对公民住房权利的维护与保障。目前我国的住房保障制度只强调住房数量与空间，而忽视了居民对居住质量与住房服务的要求。老旧弃管小区由于没有物业服务企业实行专业管理，经常呈现无序管理的状态，破坏了小区居民的居住环境。本文通过分析老旧弃管小区物业管理的住房保障性质，论述了将老旧弃管小区物业管理服务纳入住房保障制度范畴的合理性与必要性，拓展了住房保障制度的内涵，并通过介绍沈阳市沈河区弃管小区“保障型”物业管理模式这一保障居民住房权益的有益探索，阐述这一模式存在的优势与局限，并针对目前存在的问题提出改进的可行性建议，为保障更多弃管小区居民的居住权益提供有益借鉴。

[关键词]住房保障；住房服务保障；“保障型”物业；弃管小区

“有屋”并不等于“安居”，部分有房住的居民的居住条件并不乐观，一些老旧小区、弃管小区居民往往无力解决物业管理问题，住房最基本的居住功能则大打折扣，极大地影响了居民的生存质量，其应享有的住房权益无法得到保障。沈阳市通过“保障型”物业管理模式做出了有益的实践，让弃管小区居民在“有屋”的基础上，能够“安居”，真正实现了“人人享有适当住宅”的住房保障目标。为保障弃管小区居民居住权益提供了很好的借鉴。

一、现行住房保障模式中住房服务保障缺位

目前我国对不同收入水平的家庭实行不同的住房供给保障政策，以经济适用房制度和廉租房制度为主、限价房为辅的住房保障体系仅关注住房数量和住房空间供给，相对忽视了居住条件即住房质量以及住房管理服务。在衡量住房保障制度的执行效果时，对于居住条件的衡量也只局限于居民居住面积的大小，很少涉及居住环境或住房配套设施等与住房功能相关的方面。老旧弃管小区的维护改造已成为民生问题中较为突出的问题。

住房保障制度维护居民享有适当住房的权利，而适当住房不仅仅意味着一个可以遮风避雨的房屋，还意味着足够的居住空间、居住安全的保证、适当的照明、充足的取暖和通风、周围环境的整洁、健全的基础设施以及方便的行动等等，以上内容都是住房保障制度维护居民住房权益的应有之义。因此，住房保障制度的完善不应只局限于单纯关注居住面积与住房数量的提升，更应该努力实现从保证“居者有其屋”到保证居民的基本住房权益，提供基本的服务保障。

住房的基本保障水平可以通过居住的生活质量来说明，衡量居民居住生活质量的指标包括居住空间的状况、居住区公共服务情况、住房拥有能力、住房成套状况以及居住满意度等五个方面。这五个方面构成了居民对住房的基本需求。其中，居住区公共服务情况，特别是公共资源的配置情况反应的是居民居住水平的重要指标，向居民提供适当的公共资源，如物业管理、社区服务、良好的居住环境、便捷的交通等等，是保障居民居住安全、改善居住环境并改进居民日常生活服务的重要条件，是居民居住质量提高的保障。很多实践证明，是否有相应的居住区公共资源及其充足程度，决定了居民居住质量的高低；住房的成套情况集中体现了住房质量，成套住房有较好的空间区分，拥有厨房、卫生间和卧室等基本空间，同时拥有相对完备的配套设施，如电力、自来水、燃气、网络等等；居住满意度包括居民对房屋性能、建筑质量、布局设计、配套设施、住区公共服务、治安状况、环境状况、交通状况的感受与评价。

目前许多弃管小区住房服务保障是缺位的，这体现在以下几个方面：首先，房屋及附属设施损坏得不到修缮，弃管小区多年久失修，下水管道生锈腐蚀堵塞不通，楼房屋顶漏雨，房屋本体外墙皮掉落，墙壁保温做得不到位，单元门损坏等等。其次是卫生环境较差，由于缺乏必要的管理和约束，也因为多年形成的习惯，经常有居民随意倾倒垃圾，甚至从楼上“天女散花”，久而久之院内垃圾堆积成山，特别是在楼跟屋角垃圾成了蚊蝇滋生的场所，卫生状况堪忧。最后是安全隐患问题，包括生活安全隐患与小区治安问题，如小区电线老化，易引发电信短路，存在发生火灾的危险；再如弃管小区里居住的流动人口相对较多，居民构成比较复杂，再加上小区的封闭情况不佳，居民的人身财产安全得不到保障。

二、“保障型”物业管理模式

沈阳市沈河区对老旧弃管小区实施“保障型”物业管理模式，全面负责弃管小区的物业管理服务，维护了弃管住宅小区住房的居住功能，切实保障了弃管小区居民的居住权益，成为有效管理老旧弃管小区的成功模板。沈河区对“保障型”物业管理概念的界定为：“保障型物业”是指以环境卫生、房屋维修、安全秩序、物业费收缴等内容为重点，对具备封闭条件的小区全面实行封闭管理，不具备封闭条件的小区要达到日常管理标准（《沈河区房产局2012年工作总结》）。

作为沈阳市的传统中心城区，沈河区人口密集，老旧弃管住宅小区416个，共563个点位，数量较为庞大。这些无管理责任主体的住宅小区居民的居住质量低下，居住权益受得不到保障。于是，沈河区政府以改善住宅区人居环境为出发点，全面落实“致力民生，崇尚务实”的执政理念，对全区的老旧小区进行了改造。为防止已完成改造工程的小区由于缺乏管理而重新沦为“脏、乱、差”即“前治后乱”的情况发生，沈河区政府探索多种物业管理模式，将“改造”与“管理”相结合，为沈河区内的老旧弃管小区制定了一系列包括维修、保洁、保安、绿化等内容在内的管理标准，“保障型”物业管理模式应运而生。可以说，“保障型”物业管理模式并非“横空出世”，而是继老旧弃管小区改造完成后在区政府以及各街道办事处的领导与支持下，社区通过探索适合自身的管理方式逐渐形成的一系列做法的总和。由于典型试点小区成效显著，保障了老旧弃管小区居民能够享受基本的物业管理，沈河区将其称为“保障型”物业管理模式，并在2011年8月推出，此后逐步在全区的老旧小区中推广开来。沈河区政府为老旧弃管小区的管理制定了统一的标准，主要包括环境卫生、安全秩序、物业费收缴以及房屋设施维修等四个方面。各个老旧小区在根据本小区实际情况贯彻这一管理标准的过程中，逐渐形成了市场化物业管理、社区服务、居民（业主）自助以及职业经理人等四种具体的实现方式。

1.“保障型”物业管理模式的优势

第一，“花小钱办大事儿”是“保障型”物业管理最明显的优势之一。按药大社区吴亚玲书记的话说“一毛两毛，管的挺好。”（“一毛两毛”是指物业管理费每月每平方米一毛至两毛）这一优势的内在条件与支撑是政府的支持与帮扶。从现代专业化物业管理的内容来看，在维修方面，沈河区政府专门为无法落实维修责任单位的老旧弃管小区拨付了应急维修基金，并在沈河区房产局设立了弃管房维修中心，将本应该由居民承担费用的住宅区公共部分的维修责任承揽起来；在小区环境卫生方面，沈阳市“大环卫”政策承担了老旧弃管小区垃圾的清扫和收集工作。需要老旧弃管小区居民承担的只是整个物业管理支出中的一部分，比如清扫工具、硬件垃圾的清运以及小区各类器材的维护保养等。因此，可以说“保障型”物业管理模式使老旧弃管小区居民获得基本居住权利成为可能，是由政府给予的一项住房福利政策，为老旧弃管小区的管理服务提供了很好的范本。

第二，“保障型”物业管理的标准弹性较强。“保障型”物业管理模式根据老旧弃管小区的硬件设施情况的差异与历史发展水平的不同，制定了不同层次的阶梯式的收费标准，满足了居民多样性与多层次性的要求，减小了在老旧弃管小区实行物业管理的阻力。

第三，强化了社区管理。对老旧弃管小区实行“保障型”物业管理不仅是对基础设施、小区房屋等进行维修和管理，维护小区的卫生环境和秩序，更能成为社区居委会、街道办事处等基层组织与政府开展社会管理工作的助推力，如老旧小区的安全秩序、外来流动人口登记等，有效强化了对社区的管理。

第四，灵活引入市场化管理。“保障型”物业管理模式结合并利用市场化的力量和方式，是与物业管理市场化、货币化与多元化现实相适应的保障形式，正是对市场化机制的利用才使得保障型物业得以运行。比如社区居委会为了达到“保障型”物业管理中有关封闭小区管理的规定，公开向社会雇佣拥有资质的保安公司；街道办事处通过招标工程队的方式解决弃管小区维修问题等行为，都是“保障型”物业管理模式中政府作用与市场力量相结合的具体体现。

2.“保障型”物业管理模式的不足

第一，老旧弃管小区的物业管理费收缴率低。据笔者实地调查，沈河区实行保障型物业的10个社区中，物业管理费收缴率能够在50%以上的有大南街道的多福社区（80%）、新北站街道的凯旋社区（70%）以及山东庙街道的三八南社区（70%）。其他被调查的社区例如皇城街道的正义社区物业管理费的收缴率为40%左右，泉园街道柳塘社区的收缴率更少，只有大约20%-30%。五里河街道的药大社区住房的构成比较复杂，包括商品房小区、药科大学家属区以及回迁户民宅等等，商品房小区如春田小区的收缴率能达到70%以上，而其他小区一般不到50%。上述几个社区是沈河区社区建设的试点社区，也是老旧小区的重点改造对象，不论从硬件设备设施还是软件精神文化上来看都领先于沈河区内的其他社区，这些社区的物业管理费收缴率尚且如此，我们就有理由推测其他社区的情况可能更加不乐观。

样本社区的具体缴费情况如下表所示：

第二，物业管理费的管理使用方式不合理。社区居委会作为最基层的居民自治组织，无权开设自己的账号，也没有建立账户独自管理与使用物业费的资质，社区居委会所收物业管理费必须上交街道办事处，当社区居委会需要支付相关费用时需自行垫付，再到街道办事处审核报销。由于沈河区每个街道的人力物力财力相对有限，每个街道办事处下辖的社区不下八九个，要想做到对所有社区的全部物业管理费去向的全方位监管是有很大难度的，因此虽然通过这一财务上的流程能够对小区物业费的使用起到一定的监督作用，但同时也削弱了社区居委会在“保障型”物业管理中的作用，束缚了社区居委会的手脚，给社区工作的开展带来了一定的困难与麻烦。

第三，房屋设施的维修具有滞后性。沈河区作为位于沈阳市中心的传统老城区，人口密集，老旧弃管小区众多，沈河区政府力量有限，老旧弃管小区房屋及其相关设备设施的维修的规模又如此庞大，以至于只能停留在具有事后性质的应急维修的水平上，是“保障型”物业管理过程中非常明显的一大缺陷，即只负责应急抢修，不负责平时的维护。大南街道多福社区副主任介绍说：“比如说化粪池下水井一年应该清掏两次，就是说没冒之前就应该给掏了，这叫维护保养，但是政府做不到这一点，政府只能说哪儿有窟窿就补哪儿，得等哪个下水井冒的不行了，才去修。所以很多居民也不理解，我都报了你怎么就不能给我修了呢？我说要是想换只能你自己去修了。所以我们社区真的很难，下边居民质问我们为啥不给修，上边房产部门就是不给你修，我们也没办法。”

第四，政府部门对“保障型”物业管理具体工作的监督不细致。从实质上来说，“保障型”物业管理模式是沈河区政府为老旧弃管小区的物业管理提出了一个较为细致的标准，要求各个社区探索各种管理形式达到这一标准。为了确保执行效果，相关政府部门实行了积极的监督工作。但是根据调查笔者发现，上级政府监督的焦点全部集中到了社区居委会这一组织上。也就是说，对“保障型”物业工作的监督不是针对各个部分的责任人，例如对保洁工作的监督应该针对环卫部门，对维修的监督应该针对相关维修部门。社区居委会无权利负责上述工作的执行，却要为其承担责任，这种监督主体与监督对象的不对接和错位使得“保障型”物业管理的实行效果打了折扣，成为“保障型”物业管理模式的一个缺陷。

三、完善“保障型”物业管理模式的建议

1.加大物业管理费收缴力度

积极宣传转变居民无偿享受小区服务的传统观念，使他们了解什么是物业管理，并强调将小区纳入规范化物业管理的重要性和必要性。让老旧弃管小区居民认为交纳物业管理费是生活在舒适的小区环境里的应尽义务，形成自觉交纳物业管理费的风气，这需要社区居委会做出大量的努力与尝试。由于老旧弃管小区中的出租房与流动人口较多，对这部分居民的物业费收缴工作要求社区工作人员与房主建立一个良好的互动与联系，细致了解每个出租房的情况，要求房主承担小区物业管理费用，对于漏缴、迟缴物业费的房主进行登记，方便日后继续催缴。诚然，以上的种种措施都要建立在一个很重要的基础上，那就是要让居民看到小区环境的改变，真切体会到交纳物业管理费为他们的生活带来的益处，才能够从思想上根本解决物业费收缴困难这一难题。

2.加强对“保障型”物业管理的监督

监督应该是多元立体的，既应有政府相关部门的行政监督，也有小区居民对于物业管理工作的监督，还有社区居委会的监督。通过全方位的监督可以使物业管理服务的过程更加公开与透明，管理服务的行为更加规范、物业管理费的使用更加合理，更重要的是及时发现管理过程中的不足之处，使得管理措施更能符合老旧弃管小区居民的实际需求。首先，应积极建立一套自上而下的考核机制与评价指标并严格执行，明确对未达到“保障型”物业管理工作标准社区的惩罚措施以及对表现优秀社区的奖励措施，真正做到赏罚分明。在进行监督工作时特别要明确“保障型”物业各个标准与内容的责任主体，有针对性的实施监督工作。其次，在所有的监督方式之中居民群众的监督更为直接，也更加有力。特别是物业管理费的使用情况较为繁杂，政府人力财力有限，不可能做到准确的逐一监控，由于居民生活在小区中，对“保障型”物业管理工作接触最多，感受与评价也最为直观准确，从时间上来看也更为及时。

3.政府更多的授权

首先，政府适当的放手与授权对于老旧弃管小区的管理是有必要的。由政府全盘接收所有老旧弃管小区的管理难度非常大，并且不利于老旧弃管小区的长效化管理。其次，老旧弃管小区经过小区改造与多年的社区建设，基本组织要素与组织体系已经逐渐健全，社区党组织、社区居委会、小区民间自治组织（业主委员会等）的架构也越来越完备，这些载体使得社区能够有条件在“保障型”物业管理过程中承担更多的职责与任务，也使政府向社区以及其他居民自治组织下放更多的决策权与话语权具有相当大的可能性。

4.提高老旧弃管小区居民素质

此处所说的“居民素质”并不是广义的包含身体、文化等方面的“绝对素质”，而是居民通过在小区内的所作所为而表现出来的“相对素质”。很多社区工作者抱怨老旧弃管小区居民素质不高阻碍“保障型”物业管理的实施，其根本原因并不在于居民“绝对素质”的低下，而是在于小区居民对自己居住的小区的认同感与归属感相对薄弱，导致他们对小区的事务漠不关心，对社区居委会工作持不理解的态度，从而成为社区开展各项工作的阻碍因素。因此，可以说一个小区居民的素质并不是不可改变的，是能够通过社区干部坚持不懈的努力与积极正确的引导，以及小区居民之间的相互影响而得到提高的。当然，从总体上提高小区居民的身体素质、科学文化素质、文明礼仪素质等等都是社区应当承担的重要责任，但是在“保障型”物业管理的执行过程中，对“社区是我家，爱护靠大家”的居民责任感与归属感的培养更为直接且有效。

5.探索社会化的长效管理机制

期待对老旧弃管小区实行完全市场化的物业管理模式是不切实际的，并且仅仅依靠政府的力量也是一种短视的行为与观念。“保障型”物业管理模式作为一项社区层面的住房福利服务，不同于传统的社会福利性质，其重点不在于是否收费，而在于费用的使用与责任的分担。社会福利本应当是多主体的责任分担与治理的过程，正如福利多元主义理念的盛行，任何一项社会福利政策均向着多重责任主体共同作用的社会化方向发展着。除了政府与居民应同时承担住房服务保障相应的责任与义务外，更应该积极吸纳各个驻街单位、爱心企业等其他社会组织或社会团体为“保障型”物业管理服务提供助力、“添砖加瓦”。只有多主体的社会化管理模式才能使“保障型”物业管理更具活力与可持续性，形成保障老旧弃管小区居民住房权益，维护住房居住功能的长效管理机制。

传统的住房保障含义仅仅关注如何让无房者有房，即从数量上保障居民的住房权益，而忽视了住房质量的保障。实际上，住房权益这一概念本身就内在地包含了质量与数量的双重含义。由于历史、经济等原因，老旧弃管小区居民无法通过自己的力量改变不断恶化的生活环境，政府力量的介入成为必然的选择。正如公租房与廉租房是住房供给保障的实现形式一样，“保障型”物业是住房体制改革之后住房服务保障的实现形式，是住房功能得以落实的具体途径。“保障型”物业管理模式由政府及行政化的社区自治组织作为责任主体承担了包括老旧弃管小区房屋设施维修、环境卫生等内容在内的资金支出与服务供给，而这些内容在市场化的物业管理方式中是需要居民自己全额负担的。“保障型”物业管理模式的对象和内容是为普通居民和业主提供住房服务，尤其是为困难群体提供住房服务，目的是维护其居住权益，性质是具有一定救助成分的住房福利措施，这是“保障型”物业这一住房管理服务的实践形式应该成为住房保障内容的原因所在。

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责任编辑 杜福洲

作者：李坚 李晓晨

物业小区的保安管理工作论文 篇2：

老旧小区无主管楼院有效治理探讨

〔摘要〕老旧小区无主管楼院作为无主管单位、无物业、无专人管理的居民楼院，具有产权背景复杂、居住环境较差、人口构成弱势化、社区文化异质性高等特征，是老旧小区改造的重点和难点，也是社区治理的薄弱环节。近年来，郑州市全力开展老旧小区无主管楼院的整治提升行动，在完善政策设计、加强党建引领、引导居民自治、创新治理机制等方面开展积极探索并取得了显著成效，但也面临长期失管问题积重难返、矛盾冲突协调难度大、物业管理入驻困难、社区自治水平有待提升等困境。因此，着力破解老旧小区无主管楼院的治理难题，一是加强统筹领导，巩固深化整治效果；二是整合社会资源，建立资金共担长效机制；三是创新服务方式，探索物业管理差异化模式；四是加强居民自治，提升楼院管理服务水平。

〔关键词〕老旧小区；无主管楼院；物业差异化管理；居民自治

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无主管楼院是老旧小区的重要组成部分，顾名思义，指的是无主管单位、无物业、无专人负责管理的居民楼院。长期以来，无主管楼院因为建筑设施陈旧老化、社区秩序混乱、人居环境“脏、乱、差”等问题而备受诟病，不仅是老旧小区治理的薄弱环节，也对城市整体形象造成了消极影响。2019年起，河南省全面启动老旧小区改造工作，计划用3年左右的时间，基本完成2000年以前建成的1万个城镇老旧小区改造提质，这是一项惠民利民的重大工程〔1〕。总结当前无主管楼院治理现状和存在问题，探索无主管楼院治理难题的破解之策，对于加强和创新基层治理，增强城市治理能力，提高人民群众的生活满意度和幸福感有重要的现实意义。

一、老旧小区无主管楼院的共性特征

城市老旧小区无主管楼院数量众多、各具特色，但是在形成背景、居住环境、人口结构、文化氛围方面也有一定的共性特征，具体表现在以下几方面。

（一）产权背景复杂

老旧小区无主管楼院大多建于二十世纪八九十年代，是在单位职工福利分房以及社会福利分房基础上形成的，多是隶属于某些国有企业或单位的职工家属院。之所以变成“无主管楼院”，其原因主要有以下两种情况：一是有主管单位但单位无人出面管理，这些家属院因为主管单位经济效益不佳或者碍于家属院管理难度大而不愿承担相应责任，逐渐成为无主管楼院。二是已无主管单位负责管理，这类家属院由于企业改制和住房政策改革，原主管单位破产解体或合并后已经不存在而变成了无人管理的楼院。

（二）居住环境较差

无主管楼院大多是开放式或半开放式老旧小区，位于人口密集、交通便利的中心城区，小区内房龄约为30年左右。受当时建筑条件与建筑技术的限制，小区房屋建筑质量不高，基础设施不完备。经过二三十年时间的洗礼，小区普遍面临着屋顶渗漏、围墙失修、道路破损、绿化缺损、居民活动场地缺乏等问题；还有部分老旧小区楼院背街离巷、地理位置偏僻、占地面积较小，因为长期无物业无人管理导致院内卫生情况较差，治安消防隐患较高，居民生活环境令人堪忧。

（三）人口构成弱势化

因为建筑年代久远、人居环境不良，原老旧小区内住户有条件的多已经搬离小区，人户分离现象比较普遍。与其他新型商品房小区、一般单位制小区相比，在老旧小区的人口结构中，老年人、残疾人、外来人口所占比例非常高。此外，老旧小区人口构成最显著的特点是弱势群体较多，多为企业离退休人员、下岗失业工人、低收入家庭，不少外来流动人口出于租金廉价或交通便利等原因也租住于此。

（四）社区文化异质性高

生活在老旧小区无主管楼院内的居民多为同一单位的职工，有共同的生活背景、相近的价值观以及互相重叠的社会网络。“业缘性”叠加“地缘性”使得老旧小区近似于乡村的“熟人社会”，居民之间的熟识度较高、归属感较强，群体之间存在一定的凝聚力，社区文化同质性较强。近年来，大量外来流动人口租住老旧小区，带来了不同的生活习惯和文化风俗，导致老旧小区原有的社会关系网络遭受一定程度的破坏，社区文化的异质性逐渐增强，社区认同感和融合度不断降低。本地文化与外来文化在社区内交融、碰撞，给新时期的社区治理工作带来了新挑战。

二、老旧小区无主管楼院整治的郑州实践

2020年以来，面对新冠疫情期间暴露出的老旧小区无主管楼院治理短板，郑州市审时度势，以深入开展老旧小区改造为契机，以无主管楼院治理为重点，在全市大力开展老旧小区无主管楼院的整治提升行动，推动老旧小区人居环境实现“蝶变”，治理水平明显提升。

（一）坚持政策先行，奠定整治工作制度基础

为贯彻落实好郑州市委“三项工程、一项管理”（城市道路综合改造工程、老旧小区综合改造工程、城乡接合部改造工程和城市精细化管理）的工作部署，郑州市将无主管楼院整治提升作为加强城市更新，创新基层治理的重要举措，先后出台了《关于建立“一核多元融合共治”工作机制提升无主管楼院治理水平的指导意见》《郑州市无主管楼院整治提升行动计划（2020—2021年）》等文件，计划用两年时间，采取建立楼院组织、清洁楼院卫生、美化楼院环境、规范樓院秩序、维护楼院安全、提升楼院文明等六项措施，根本上改善无主管楼院的人居环境。在政策导向下，各区积极响应，根据各地实际制定了不同实施方案或配套政策，如金水区出台了《加强老旧住宅小区物业管理工作指导意见（试行）》，对无主管楼院入驻物业实施专项奖补政策；二七区印发了《关于在全区无主管楼院开展“服务社区，我当先锋”活动的实施方案》，广泛开展无主管楼院整治主题活动，这些文件为郑州市各地深入开展无主管楼院治理提升工作提供了重要的制度遵循。

（二）强化基层党建，引领整治工作有序开展

无人员或单位负责管理，组织结构不健全是老旧小区无主管楼院的最突出问题。围绕解决无主管楼院“如何有效管”这个难题，郑州市以加强基层党建为抓手，不断强化党组织在无主管楼院整治提升中的领导核心作用，推动党建触角向基层延伸、向楼院延伸、向居民群众延伸。一是健全基层党组织体系。郑州市坚持“党委工作推进到哪里，党组织就要组建在哪里”的原则，构建起“街道（党）工委—社区党组织—楼院（片区）党支部—楼栋党小组”四级组织架构，基本实现了楼院党组织在无主管楼院的全覆盖。二是实行机关党支部联建。建立机关党支部与无主管楼院的常态化结对联系机制和干部分包机制，充分发挥机关资源与人才优势，推动自治共建、活动联建、资源共享三项任务落到实处。三是完善党建网格建设。实行“双报到”机制，依托社区网格化管理平台，将分包干部和党员“编进网格”“定岗定责定奖惩”，并对楼院党组织、居民自治组织、党员进行公示，自觉接受群众监督，促进了无主管楼院管理的有序化、规范化。

（三）引导居民自治，激发楼院自治动力

在老旧小区无主管楼院整治工作中，基层党组织是“领头雁”，居民群众是主力军。郑州市在加强基层党建、夯实组织基础的同时，注重调动社区居民参与的积极性和主动性，充分激发无主管楼院治理的内生动力。一是引导建立居民自治组织。充分发挥基层党组织的引领作用和党员的先锋模范作用，指导和帮助老旧小区无主管楼院成立业主委员会或楼院自管会，议定居民公约、完善议事规则、实行事务公开，让群众自己“管起来”。如上街区、中原区等地成立“红色议事会”“小马扎恳谈会”“微议事”等自治载体，加强居民群众在无主管楼院整治方面的有效参与。二是大力培育社区社会组织。挖掘热心社区事务、责任心强的社区能人，组织成立党员志愿者服务队或居民志愿者服务队，在社区内开展环境维护、安全督导、矛盾纠纷调解等各类志愿活动，推动无主管楼院居民自我管理、自我服务，共同缔造“美丽楼院”。通过以党建为引领、以居民自治为基础、以社区社会组织为补充，逐步形成共驻共建的社区治理格局，推动楼院由“无主管”向“群众主导、管理有序”的自管模式转变。

（四）创新治理机制，助推楼院治理效能提升

自无主管楼院整治行动开展以来，郑州市以推行“一核多元融合共治”工作机制为契机，强调以党建引领为核心，突出共治共享、共驻共建，着力破解无主管楼院小区的治理难题。各区根据辖区楼院发展实际，不断创新无主管楼院治理机制，形成了一系列特色鲜明的治理实践成果。例如，在加强党建引领方面，新密市借鉴驻村“第一书记”模式，选派市直机关年轻干部到老旧小区担任“无主管楼院第一书记”，围绕健全组织体系、推动管理有序、办好惠民实事三项任务推进单位共建共治。在引进物业方面，二七区创建“红色物业联盟”，畅通企业参与无主管楼院治理的途径和渠道，对点链接红色物业企业与街道无主管楼院。通过政府补贴、物业保本、群众自缴的方式，为无主管楼院提供基础性、保障性物业服务。在资金保障方面，中原区以培育10个示范社区为目标，举办“亮赛比”暨“三项工程、一项管理”专场比学交流会，区财政拿出100万元专项资金，重奖“十佳”村（社区）党组织书记，并对年终排名末位的村（社区）党组织书记进行诫勉谈话。

三、老旧小区无主管楼院整治工作面临的难题

尽管郑州老旧小区改造和无主管楼院整治工作取得了一些成绩，但是受政策环境、社区基础条件、资金实力、居民素质等因素的影响，郑州市不同区域的老旧小区无主管楼院整治工作推进力度不一、治理长效性难以保证，无主管楼院治理仍存在诸多困境和障碍。

（一）長期失管问题积重难返

老旧小区无主管楼院是我国上世纪住房制度改革中新旧制度接轨不畅的历史产物，20世纪80年代，我国住房制度改革确定了房屋产权的私有化，但是，由于缺乏房屋管理配套政策，房屋管理责任仍然归于原主管单位。随着时代的变迁和城市的发展，原主管单位因单位改制、企业破产、工厂倒闭而退出历史舞台，其住宅区转为街道、社区代管，并最终成为无主管楼院。在长期无主管单位、无物业管理的失管状态下，小区环境卫生不良、私搭乱建严重、车辆停放混乱无序、公共事件应急处置能力较低、消防治安问题突出……这些问题给当前老旧小区无主管楼院的整治工作增加了难度。另外，原主管单位失管后，居民在业缘基础上建立的社会关系由紧密变为松散，小区从单位制时期的“熟人社会”逐步转向“陌生人社会”，社区凝聚力和融合度持续走低，这不仅对老旧小区无主管楼院整治工作产生了不利影响，也为社区治理带来了新的挑战。

（二）矛盾冲突难以协调

老旧小区无主管楼院整治不单单是指墙体翻新、防水治漏、种植花草这么简单，与一些小区新建工程不同，老旧小区无主管楼院整治工作量大面广、细节繁多，关系着千万家庭的切身利益，整治过程中难免出现矛盾冲突：一方面，由于生活习惯和居住诉求不同，居民在拆除违规建筑、加装电梯、停车场改造、物业公司的选择等问题上存在利益不一致，意见不统一的问题，导致部分小区楼院改造整治阻力较大。另一方面，社区居委会在老旧小区无主管楼院的治理问题上角色不清、定位不明，与居民群众之间缺乏有效的沟通协调机制，部分小区干群关系紧张、内部矛盾纠纷多，居民对社区改造和整治工作不支持、不理解、不配合，给整个楼院整治工作的进度和效果造成了不利影响。

（三）物业入驻存在困境

引入物业开展社区管理是当前郑州市推进无主管楼院整治提升工作的重要举措，但老旧小区无主管楼院因其特殊性，各地在引进和实施物业管理过程中存在不少困难，主要表现在以下三方面：一是物业进驻进度缓慢。各区老旧小区情况差别较大，一些基础条件较好的楼院引进物业相对顺利，但对于许多位置偏僻、楼院规模小或环境差基础设施落后的楼院，引进物业存在很大障碍。目前，郑州市内列入整治提升计划的老旧小区中，已有专业化物业公司入驻且在区房管部门备案过的数量较少，多数物业公司持观望态度。二是物业费收缴困难。在部分物业公司入驻的老旧小区中，居民对物业“收费服务”普遍存在抵触心理，再加上老旧小区内房屋空置或出租较多，业主难以找寻或不配合工作，物业费收缴难题迟迟未解。三是物业服务质量和持续性难以保证。很多进驻老旧小区的物业企业规模相对小，资金实力不足，在物业费收取率低和政府财政补贴不能及时到位的情况下，物业公司运营压力较大，以致于后续管理和服务跟不上，甚至会中途退出，容易引发业主不满情绪，反过来进一步增大物业费收缴难度，从而陷入一种“收费难、难服务”的恶性循环。

（四）社区自治水平偏低

老旧社区无主管楼院因长期无物业、无专人管理，对居民自治提出了更高的要求。郑州市的无主管楼院整治提升行动在鼓励引导无主管楼院建立楼院自管会、业主委员会等楼院自治组织，调动楼院居民自治主动性方面也下足力气，但从目前来看，实施效果并没有达到预期。一是楼院自治组织功能发挥不足，各区楼院自管会仍在试点探索阶段，并没有普及，而成立业主委员会的社区楼院更是屈指可数。即便有的小区成立了业委会，能发挥的作用也非常有限，甚至沦为徒有虚名的空架子。二是社区社会组织发展不均衡，社区社会组织数量增长较快，但在民政部门登记备案率低，自娱自乐的文体类社区社会组织数量较多，聚焦居民互助和社区治理的社区社会组织数量较少。同时，多数社区社会组织还存在定位管理不规范、人力和资金保障不足、专业性偏低等问题，参与社区治理与服务方面的能力亟待提升。

四、制约老旧小区无主管楼院有效治理的因素分析

老旧小区无主管楼院面临的治理问题，既有尚未解决的历史遗留问题，也有不断产生的现实问题，究其原因，制约老舊小区无主管楼院有效治理的因素主要包括以下几方面。

（一）工作机制不健全

当前，老旧小区改造大潮已经全面铺开，但各地在推进过程中基础不同、诉求各异、标准不一，相关工作机制不健全不完善，容易掣肘城市整体规划布局和顶层设计。一是组织机制不健全，部分政府统筹协调力度不够，部门协同联动不足，至今尚未形成区（县）政府统一领导，各相关部门单位责任分工明确，主动配合，资源有效整合、协作共建的组织工作机制〔3〕。二是政策支持不到位，部分基层政府在老旧小区改造和无主管楼院整治问题上存在“重面子、轻里子”，只管“小修小补”，不管“提质增效”的现象，对改造整治后老旧小区楼院治理中的多元主体责任定位、物业服务监管、后续资金支持等问题缺乏具体政策指导，社区长效治理机制不能及时跟上，将会影响老旧小区无主管楼院的整治效果的持久性和可持续发展。

（二）小区基础条件先天不足

由于老旧小区无主管楼院的住房多形成于国家集权管理的单位制时期，城市规划不够科学合理，建筑技术较为落后，住房建筑在安全性、节能型、便捷性方面已经无法满足时代需要，小区基础设施也在时间和人为的双重作用下损耗严重，亟待修缮更新。多年来，大多数老旧小区无主管楼院深陷“小区老、楼院老、房屋老、设备老、环境差”的“四老一差”困局，硬件不足是造成小区治理难题的关键因素。随着人们对居住环境和居住质量的要求不断提高，小区在加装电梯、无障碍通道建设、智能家居环境、社区文化服务设施建设方面需求不断增大，但受基础条件的诸多限制，许多小区楼院改造整治的技术难度较高、可操作性空间非常小。

（三）资金短缺问题突出

无主管楼院整治工作中，基础设施改造升级、环境卫生治理、社区秩序维护等都需要大量的经费支持，然而，目前无主管楼院的整治工作主要由基层政府财政支持，资金来源渠道较为单一，且受新冠肺炎疫情影响，各地政府财政收支矛盾加剧，越往基层，政府财力越显吃紧。在这种情形下，部分小区财政补贴资金难以落实，导致部分地区在推进老旧小区改造和无主管楼院整治方面脚步放缓甚至停滞不前。如何建立政府、社会力量、居民共担的资金筹措机制，如何协调各方利益、合理分摊改造成本，成为推进老旧小区无主管楼院整治工作亟待解决的问题。

（四）社区居民自治意识薄弱

社区居民自治意识薄弱表现在两个方面：一是无主管楼院大多曾经是国有企业或机关的家属院，在早期单位“包揽一切”体制下，社区居民对基层政府形成一定程度的依赖惯性，缺乏“社区管理”“物业收费服务”的概念认识，他们改造和整治的被动性较强，至今仍然有部分群众居民认为当前老旧小区改造、无主管楼院整治应该都是政府的事，治理中存在的问题也应该由政府出面解决。二是无主管楼院内常驻居民多属于低收入群体，受文化程度、经济情况、时间精力等诸多因素的限制，居民主动参与楼院治理的热情不高，而外来流动人口对租住的社区楼院普遍缺乏归属感和认同感，参与社区治理的积极性更低。

五、破解老旧小区无主管楼院治理难题的有效对策

老旧小区无主管楼院整治涉及规划、城管、民政等多个部门，是个综合的、复杂的系统工程。无主管楼院不能简单参照一般老旧小区的治理来推进，也不能搞“一刀切”，而是既要“改”又要“治”，既要“有人管”又要“管得好”，要根据各地实际，选择适宜不同楼院的多元化治理模式，建立健全无主管楼院治理长效机制，努力将无主管楼院打造成干净整洁、安定和谐、管理有序的生活共同体。

（一）加强领导统筹，巩固深化整治效果

老旧小区改造难，难在多个主体协调、多方利益平衡、多类问题解决〔3〕。2020年抗击新冠肺炎疫情期间，面对老旧小区无主管楼院防控力量薄弱问题，基层党组织充分发挥战斗堡垒作用，凝聚机关下沉人员、居民党员、志愿者等多方力量，构筑起联防联控、群防群治的坚固防线。当前，我国进入疫情防控常态化时期，要将战时经验转化为基层治理的长效机制，继续加强党建引领、政府统筹、部门协调，在无主管楼院整治中凝聚各方力量，形成治理合力。一是加强统筹领导。市、区级层面要统筹组织、规划、住房保障等职能部门，加强对无主管楼院相关的政策指导，街道、社区要落实属地责任，建立辖区无主管楼院工作台账，坚持“一楼一策”“分类管理”，针对工作中矛盾冲突较多、问题较大的痛点难点，组织开展集中攻坚行动，深入了解居民诉求、理顺矛盾争端，推动相关部门协同解决，循序渐进推进整治工作。二是强化整治工作落实。健全和完善党建联建制度和干部分包制度，逐级压实工作责任，将无主管楼院整治提升工作纳入基层党建和城乡社区治理考核事项，定期开展调研走访、督导观摩活动，及时检验和评估工作效果，确保整治工作取得实效。

（二）整合社会资源，建立资金共担长效机制

面对当前老旧小区无主管楼院改造整治过程中出现的资金困境，仅仅依靠政府单方面力量无法弥补巨大资金缺口。因此，在政府财政投入基础上，要最大限度地整合社会资源，建立健全“政府引领、社区主导、业主主体、多方支持”的资金共担机制，通过“政府支持一部分、社区专项经费奖补一部分、驻区或业主单位支持一部分、社会力量赞助一部分、业主自筹一部分”的方式多渠道筹集资金，确保无主管楼院整治提升工作顺利推进。一方面，要加强政府财政保障。按照各地制定的无主管楼院整治方案，推动各类财政补贴落实到位，在严格控制基层政府财政预算总额的基础上，将社区服务专项经费、社区党建经费重点向无主管楼院或楼院党支部倾斜，鼓励各县区将楼院负责人补贴纳入财政预算，并对楼院负责人进行物质和精神补贴。另一方面，要鼓励社会资本力量参与。探索政企合作的PPP模式、政府采购服务模式等途径，引导爱心企业和专业社会服务机构参与无主管楼院建设管理，特别要重视社会资本的资金实力和可持续运营能力，在改造提升后可引入养老、托幼、停车场等有偿服务项目来增加社会资本的收益，从而提高各类社会资本参与无主管楼院治理的动力。

（三）创新服务方式，探索物业管理差异化模式

伴随着市场经济和房地产业的发展，物業管理已经成为社会经济发展的新兴产业。鼓励引导物业公司进驻老旧小区，开展专业化管理服务是加强老旧小区无主管楼院整治工作的必要手段。因此，要紧紧围绕居民需求，通过基层政府政策吸引，街道、社区牵线搭桥，建立物业公司与社区居民之间的良性互动关系，促进物业公司的顺利入驻并开展管理服务。一是要加大政府支持力度。积极落实政府对老旧小区的物业费补贴制度，并在增加活动场地、减免相关税费等方面给予物业公司更多支持，鼓励入驻老旧小区的物业公司增强自身“造血”功能，在常规收取物业费用之外，开展诸如家政、洗衣、家电维修之类的定制化、个性化服务来增加营业收入。二是创新物业管理服务模式。根据小区楼院实际，探索不同类型的物业管理模式，如对于居民经济条件和小区封闭性较好的老旧小区可以采取现代物业管理模式，由街道、社区指导成立业主委员会，代表全体居民聘请专业物业团队进行物业管理；对于居民经济条件较差，无法封闭的老旧小区可以实行“居民自治+物业托管”模式，由楼院自管会代行基本物业管理职能，委托保洁公司、保安公司、绿化公司和维修公司等专业公司对小区进行卫生、治安、绿化方面的管理维护；对于一些规模较小的小区楼院可以实行“连片开发”模式，将位置相邻、情况相似的小区进行打包合并给一家物业公司进行集中管理，实现小区在物业资源方面的共建共享〔4〕。

（四）强化居民自治，提升楼院管理服务水平

如何加强老旧小区无主管楼院的综合治理，居民群众应该最有发言权，其关键是要以党建引领为支点，撬动居民自治的强大力量，让群众真正成为楼院治理的“主人翁”，实现居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。一是健全群众性自治组织。进一步推进楼院自管会、居民议事会等居民自治组织在老旧小区无主管楼院的全面覆盖，在条件成熟的小区楼院引导建立业主委员会并明确职责范围，赋予业委会依法自治权力。推行楼院党组织与自治组织交叉任职，注重挖掘退休党员干部、居民代表、楼栋长等热心居民，把有奉献精神、有一定威望的热心居民推选为楼院自治组织成员，引导居民自治组织自觉接受社区、楼院党组织的领导和监督。二是完善居民协商议事机制。由社区指导，楼院党组织牵头，在居民公约基础上完善民主协商制度、楼院事务公开制度，定期召开联席会议、居民议事会议等，召集物业企业、驻区单位、群众性组织、居民代表共同参与，也可通过拓展业主微信群、社区APP、社区热线等线上方式，及时收集群众意见建议，共同商议管理楼院事务。三是加强楼院文明建设。继续发挥党员和社区能人的带头作用，充分利用社区志愿者资源，引导成立慈善互助、矛盾调解等类型的社区内生性社会组织，深入开展政策宣传、文明倡导、扶贫济困、法律维权等公益性活动，督促全体居民成为楼院文明创建、社区秩序维护的参与者、推动者，努力实现无主管楼院的规范化治理。

〔参考文献〕

〔1〕河南省人民政府办公厅关于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见〔EB/OL〕.http：//www.henan.gov.cn/2020/0 1-13/1245710.html.

〔2〕余晓艳，张勇，赵银侠.城市老旧小区综合治理问题与对策的实证研究〔J〕.长安大学学报（社会科学版），2020（03）：68-77.

〔3〕汪广丰.老旧小区改造难题怎么破〔J〕.群众，2020（10）：52-53.

〔4〕沈建新.和谐视角下老旧住宅小区物业管理困境及管理服务模式创新〔J〕.住宅与房地产，2020（18）：262+264.

责任编辑白慧玲

作者：潘艳艳

物业小区的保安管理工作论文 篇3：

提升物业保安整体水平浅议

随着物业市场化进程的不断推进，在广大居民居住生活质量不断提高的同时，居民对物业保安工作的要求也在不断的提高。物业管理的目标是为居住区域内的业主和使用人提供和保持安全、整洁、舒适的居住环境，高效、优质的物业保安服务是保障物业管理区域内良好公共秩序的重要保障。因此，加强居住物业区域内的保安管理，对于推动企业持续发展、促进社区治安的稳定，推进家属社会主义精神文明建设具有重要意义，也是新形势下完善群防群治工作和推进治安防范社会化、专业化进程的客观需要。像我们所在中水十五局咸阳基地小区是由企业家属基地衍化而来的。集学校、幼儿园、医院以及留守机关等复杂结构组成，居民大多是家属，提高保安整体水平更加重要。

充分认识物业保安管理工作重要性，加强物业保安管理工作，提高物业保安管理水平，是动态环境下强化社会治安防控体系建设的必由之路，也是日益严峻复杂的社会治安形势的紧迫要求。从党的十六届四中全会提出的提高党的执政能力建设，构建社会主义和谐社会的高度出发，对维护社会稳定，加强和完善社会治安综合治理工作机制，依法打击各类犯罪活动，保障人民群众生命财产安全提出了更高的要求。作为央企基地住宅办公集聚的小区，我们的物业保安管理水平直接关系到企业的形象和影响一线施工人员的思想稳定。要推进企业精神文明和经济的可持续发展，迫切需要有一个良好的家属居住区治安环境作保证。随着社会和经济的发展，人民群众对居住的环境、居住的安全提出的要求越来越高。

物业小区的保安管理工作是一项工作时间长，劳动强度大，工作责任重的工作，事关人民生命财产安全。与一般工作不同的是，处理正常工作日之外的夜间和节假日安全事务往往是保安管理工作的重中之重，因为这些时间段往往是一些安全隐患易于显现的时间，因此夜间和节假日的物业保安工作就显得尤为重要。但是，长期以来由于个别留守机关在这些时段内缺乏检查、监督的机制，造成一些机关部门内的保安管理工作存在着不少隐患，急需整改。我们与公安分局联合制定了《实施意见》就是要把对物业保安管理工作纳入联合管理的机制，通过各自的管理途径，实施各自的管理手段，进一步完善物业保安的管理机制，从源头上防止物业小区内各类安全问题的发生。所以我们必须高度重视社区保安工作，要求措施有力，发展迅速，效果明显。我们还虚心向兄弟省市学习先进经验，科学管理在基地大院安装了摄像监控系统，和增加了晚八点到十一点的巡逻。为进一步促进、提高物业保安管理水平，为创建一个和谐发展的社会环境打下基础。

留守单位要切实履行监督职能，全力配合物业公司保卫科切实加强物业保安管理工作加强我区的物业保安工作，整体提高我区物业保安管理工作的质量要靠各职能单位的通力合作和全体物业公司的全力配合。只有充分发挥物业公司、公安分局管理、监督、检查和指导的职能，联手小区域内实施物业管理的各个分公司保卫科，形成居住小区安全防范的整体合力，才能把这项工作落到实处，从而完善我区物业保安管理机制，形成安居乐业的良好环境。我们要充分发挥房地管理职能，房地局作为房地产行政管理部门，对其治安防范责任落实与否负有监督和检查的职能，责无旁贷。我们要从实践“三个代表”，提高执政能力和落实“让群众高兴，让党放心”要求的高度，做好行政管理工作。物业公司作为物业管理企业的行业主管部门，应督促、指导各分公司做好居民区内治安防范工作，对措施不力，造成不良后果的公司公司，应依照有关规定进行批评教育甚至处罚。

我们要发挥护楼管员队伍的作用，护楼协管员队伍既是家委会人员之一，更是小区行政职能在社区管理中的延伸和强化，也是小区安保队伍的补充。护楼员的职能之一，加强了物业保安巡视力度，提高物业保安工作成效，所以要充分发挥这支队伍在治安防范工作中的重要作用。

物业公司要积极落实上级有关规定，提升物业保安工作整体水平。目前我们小区主要干道和办公场所门前及楼道大厅安装了摄像头及围墙上方的红外线，对小区全方位加以治安监控。和咸阳保安公司协议门卫值班，以及夜间流动巡逻等物业管理模式，物业公司保卫科作为小区治安管理的组织者和执行者，必须落实其在治安防范工作中的责任。物业公司是居民区安全保卫工作的直接责任人，其下辖的保安员队伍是居民区治安巡逻和防范的专业队伍和力量，如何用好这支队伍，很大程度在于物业公司的管理是否到位；在居民区治安防范工作中，需要投入资金进行技防、物防建设和开展各项专门工作，这笔资金中有相当部分通过物业维修基金和物业管理费来实现；物业管理部门和居委会是两条线的工作协作关系，能否在实际工作中协调好这种关系，也是居民区治安防范工作成功与否的关键因素之一。因此物业管理公司已经成为居民区治安防范工作中不可或缺的重要环节。凡是善于协调和物业的关系，善于调动和利用物业的资金优势，积极争取职能部门与社区的领导的支持，治安防范工作较为主动，工作就开展得比较顺利。

综上所述，物业公司要积极贯彻物业法规，深化物业公司法制化、规范化运作。国务院《物业管理条例》和《咸阳市住宅物业管理规定》是政府管理部门实施行政管理的依据，也是物业公司实施企业管理的准则，也是业主、使用人维护合法权益的保证。我们要认真学习和全面贯彻新规定，并在保安管理工作中加以合理的运用，从而提高政府依法行政的能力。各留守公司应结合保安人员的日常培训工作，组织公司内的保安工作人员学习相关规定，特别是《咸阳市物业保安工作规范》，要求保安人员在门卫室职守工作中和巡逻工作中严格按照工作规范操作，从思想上提高保安人员的工作责任心，从规范上明确保安人员的工作职责，物业公司要从保安管理的工作规范入手，提高保安工作的规范化和标准化，提高物业管理的整体水平。同时，各留守公司要在学习《咸阳市物业保安工作规范》的基础上，严格对照规范要求，开展自查，重点针对夜间保安工作这一薄弱环节，对发现的问题要及时整改，严禁出现夜间值班人员脱岗、打瞌睡的现象，保证小区夜间的安全。

总之，物业小区的保安管理工作是关系到千家万户生命和财产安全的一项重要工作，各留守公司、家委会和物业公司巡逻队，要以这次加强物业保安管理工作为契机，依据各自的职责范围，本着“让党放心，让人民高兴”的基本原则，合力创造一个安全舒适生活环境。

作者：王全利