做好销售工作心得体会

在工作与学习的过程中，受到各种信息的启发，我们可能会获得一些心得体会，将这些心得体会记录下来，可使我们更好的成长。怎么样写出好的心得体会呢？以下是小编整理的关于《做好销售工作心得体会》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：做好销售工作心得体会

强化销售意识做好销售工作

-----2010年12月18日会议专题汇报材料

根据公司“五年发展规划”目标和做大做强企业、尽早实现董事长描绘的“企业两年打基础，三年大发展，用四到五年的时间完成企业上市”的企业发展宏伟蓝图。现就本部门的工作作如下四个方面的专题汇报。

一、 强化销售意识

众所周知，销售工作在企业的生产经营全过程中具有举足轻重的作用。正如马克思说过：W—G—W，这个从货币到产品，再有产品到货币的过程也就是资本增值的过程是一个惊险的跳跃。从W—G这个惊险的一跳，它会产生三种结果：G=G，，GG，，由此可见，销售对企业来说是多么的明显和重要!“销售是企业的龙头”。这句话相信对所有企业管理者都不陌生，也是被企业家们所共认。销售既然如此重要那么我们就没有理由不去重视它，不去强化自己的销售意识。

二、 变被动为主动

实事求是地说，目前我们公司的销售工作还只是停留在被动销售上面，也就是说只是简单的把公司生产的铁矿石和铁精砂这两个产品卖出去完事。说白了，这个过程就是传统销售过程中被称之为第三个阶段。这里就有一个销售流程问题：

生产管理——产品管理——推销管理——营销管理——需求管理 (第一阶段)(第二阶段)(第三阶段)(第四阶段)(第五阶段) 产品在一阶段，生产管理时期，人们不用担心销售问题，有国家统一包销，这时的销售对企业来说也就无足轻重;到了第二阶段就不行了，即使是国家包销，企业也得注重产品质量，所以这个时期被称之为产品管理时期;

到了第三阶段，国家开始逐步放权，把企业逐步推向市场，企业开始组建自己的销售队伍到处搞推销。但是，这时人们对销售的认识也还不成熟，只是简单的把自己的产品卖掉把货款收回来;到了第四阶段，企业已被全面推向了市场，企业不仅有危机感。更有压力，经济学专家也开始着手研究市场营销了，这个时期的消费者购买意识也日趋成熟，变得挑剔多了，这时的企业也越来越注重销售了，因而销售就不仅仅是简单的买和卖的问题了。企业已把销售工作提到了重中之重的地位，讲究营销策略;第五阶段是进入到最高的销售阶段，这时的市场更加成熟、更加规范，更加细划，是买方市场占据主导地位，所以，这个阶段被经济学家称之为是需求管理阶段;那么，作为生产性企业就不得不关注这个问题：就是怎样使自己生产的产品怎样变成企业的利润，而且做到利润最大化。销售是以产品为导向，而营销则是以市场为导向。所以，我们也要突破惯性思维，提高自己的营销意识，做大营销市场，增加市场份额，拓展利润空间，千方百计增加企业利润，增强企业的核心竞争力。

三、 架构新的营销机构的可行性探讨

如何追求企业利润的最大化，为企业的发展壮大开辟财源?作为营销部门首先考虑到的就是挖掘销售领域里的潜力，可否把销售部提升为营销中心或者是贸易公司，扩编营销队伍，增设配套项目，确切地说就是把公司内部的单一销售拓展为多方面经营，不仅做矿产品的销售，还可进行矿产品的深加工和贸易及有偿服务等。

俗话说，思路决定出路!如果思路对了，那么出路就有了。公司既然定下了“五年发展规划”、“五年完成上市”的目标，那么剩下来的工作就是要朝着这个方向去努力!去奋斗!企业要上市，国家不仅规定有软指

标，而且还有硬指标。其中就有两条是：第一条，最近3个会计净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据;第二条，最近 个会计经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元;或者最近3个会计营业收入累计超过人民币3亿元。为了做到上面两个条件，企业就要千方百计增加产值，作为销售部门，那就是要千方百计增加销售额，要增加销售额就要增加销售品种，增加销售数量，从而达到增加销售收入之目的。

四、 销售部主要努力的方向

销售部是承担公司营销责任和任务的职能部门。就必须做好工作，努力把增收、创收作为本部门工作努力的方向，具体从以下几个方面展开：

1、 扎实做好公司内部矿产业的销售工作。

2、 广开财源，捕捉市场讯息，做活矿产品贸易工作。(如矿产品买卖、矿产品下脚料买卖、矿权交易等)

3、 深入营销领域，扩大经营范围，逮着一切有利可图的商机，力争做好买和卖，赚取合理的利润。

4、 建立与之配套的化验室，即为自己的工作提供方便，也可开辟对外承揽服务业务，获取利润。据初步了解，目前池州市专业的化验机构还不多，有些矿山也都有自己的化验室，但所做检测项目有限，我们如在池州这块矿山林立的市场中做大做强自己的企业，就必须拥有一个档次较高水平的检测中心。即满足自己也服务社会，实现双赢。具体见附件。

综上所述，营销工作是重要的，是企业共同为之奋斗的工作，而不单纯是一个营销部门的事。所以，营销工作必须得到公司领导的关心，各部门的全力配合。

第二篇：如何做好销售工作

在陪客户吃饭时,我们应该聊些什么话题，还有就是尽可能的让客户满足他的要求。

1、“想”，即销售员应该具备一定的策划能力。

多数厂家的驻外销售员是在指定的区域市场开展销售工作。厂家给销售员设定一个销售任务，提供一定的保底工资、差旅费、宣传资料等资源，该区域所有销售工作包括市场调研、市场规划、客户开发、客户管理、投诉处理等基础性工作都要销售员亲力亲为。要做好这一切，确保所负责的区域市场销售持续健康发展，首先，销售员必须对其所负责的区域市场有一个整体的市场规划，包括阶段性销售目标、销售网络如何布局、选择什么样的经销商、以什么样的产品和价格组合切入、采取什么样的促销方式等;其次，销售员在开发经销商和管理经销商过程中，经常会碰到很多问题，如经销商抱怨产品价格过高、要求做区域总代理、要求厂家垫底资金、控制厂家的发展、质量事故等，销售员要处理好这些问题，必须运用一些策略，而这些策略，就需要销售员精心地策划;再次，销售员还应该充当经销商的顾问与帮手，发现经销商在发展过程中的机会与问题、对经销商的发展提供指导、帮助经销商策划促销活动和公关活动等。只有区域销售员是一个策划高手，才有可能使所负责的市场销售业绩更快更稳健地增长;只有区域销售员帮助所负责的经销商出谋划策，才能赢得经销商的信赖与认可，才能充分利用和发挥经销商的分销功能，确保销售网络的健康与稳定。

2、“听”，即销售员应该具备倾听的能力。

在开发经销商的过程中，很多销售员不管经销商愿不愿意听，上门就叽哩呱啦：自己的产品是多么多么好，自己的产品功能是多么多么齐全，自己的公司是多么多么优秀，经销商代理销售这种产品能带来多么多么丰厚的利益。不妨注意一下，以这种方式推销产品的销售员，大部分都是无功而返。实际上，不管是开发经销商还是处理客户投诉，倾听比说更重要。为什么呢?一是倾听可以使你弄清对方的性格、爱好与兴趣;二是倾听可以使你了解对方到底在想什么、对方的真正意图是什么;三是倾听可以使对方感觉到你很尊重他、很重视他的想法，使他放开包袱与顾虑;四是当对方对厂家有很多抱怨时，倾听可以使对方发泄，消除对方的怒气;五是倾听可以使你有充分的时间思考如何策略性地回复对方。销售员如何倾听呢?一是排除干扰、集中精力，以开放式的姿态、积极投入的方式倾听客户的陈述;二是听清全部内容，整理出关键点，听出对方话语中的感情色彩;三是重复听到的信息，快速记录关键词，提高倾听的记忆效果;四是以适宜的肢体语言回应，适当提问，适时保持沉默，使谈话进行下去。

3、“写”，即销售员应该具备撰写一般公文的能力。

很多营销主管可能都有这样的经历：经常有销售员以电话的方式向你汇报，这个竞争对手在搞促销，那个竞争对手在降价，请求你给予他政策上的支持。当你要他写一个书面报告时，销售员要么是不能按时将报告传回，要么就是写回来的报告层次不清，意图不明确。为什么会出现这种情况呢?因为很多销售员根本不会写报告或者写不好报告。如何提高销售员写的能力呢?一是销售主管在销售员汇报工作和要求政策支持时，尽可能地要求他们以书面的形式报告;二是针对销售员，聘请专业人士进行公文写作培训，或者购买有关书籍组织销售员学习;三是要求并且鼓励销售员多写一些销售体会方如何做好销售工作1

面的文章，并在企业内部刊物或一些专业性杂志上发表，对成功发表文章的给予适当的奖励。

4、“说”，即销售员应该具备一定的说服能力。

销售员是厂家的驻地代表，厂家的基本情况、产品特点、销售政策都是通过销售员向经销商传递的。销售员在与经销商沟通厂家政策时，有的经销商很快就明白并理解了厂家的意图，有的经销商对厂家的意图不了解或者了解但不理解，有的经销商对厂家很反感甚至断绝与厂家的合作关系。为什么会出现这些情况?原因就在于不同的销售员说服能力不一样。销售员如何提高自己的说服能力?一是销售员正式说服经销商之前，要做充分的准备：首先，通过提问的方式向和经销商相关的人或经销商本人了解经销商的需求，即他在想什么、想要得到什么、担心什么，以便对症下药;其次，针对经销商的需求，拟定说服计划，把怎样说服经销商、从哪些关键点去触动他写下来，牢记在自己心中;再次，说话要生动、具体、可操作性强，在销售说服过程中，要具体讲到何时、何地、何人、用何种方法、实施后可达到何种效果;最后，多站在经销商的角度，帮助他分析他的处境，使他了解厂家的政策能够帮助他改善他的处境，向他解释厂家的政策具体操作方法，描述执行厂家政策后能给他带来的利益与价值。

5、“教”，即销售员应该具备一定的教练能力。

优秀的销售员之所以能保持较高的销售业绩，是因为他能有效地整合资源，能够将他所辖区域市场的经销商、经销商的销售员、经销商的终端网点客户通过培训与指导的方式提高其经营水平和经营能力，使其都像自己一样优秀。销售员教经销商、经销商的销售员、终端网点客户什么呢?一是产品知识，教会他们产品的工艺过程、主要配方、主要卖点、与竞品的区别、特性与功能、使用方法等;二是经营方法，教会他们如何做市场规划、如何开发下线客户、如何管理下线客户、如何与下线客户建立良好的客情关系、如何处理下线客户的异议与投诉等;三是指导经营，不断发现经销商及经销商的销售员在实际操作过程中存在的问题，如铺货不到位、区域市场开发缓慢、有效销售时间效率低下等，向其提出改善建议与意见，从而提高销售执行力。

6、“做”，即销售员应该具备很强的执行能力。

很多销售主管也许都有这样的经历：下属销售员月初拍着胸脯向你保证，这个月一定能完成什么样的销售目标，同时也有达成销售目标的一系列策略与措施，但每到月底销售计划总是落空。为什么会出现这种偏差呢?销售员执行力不高。很多销售员月初、月中一般都无所事事，到了月底就像热锅上的蚂蚁，不断地催促经销商报计划、回款。一个经销商的分销能力不是完全由经销商说了算，是要看他有多少终端网点，这些终端网点又有多少是有效的、可控的。而这一切，都需要销售员日复一日年复一年地扎扎实实地沉到底才能了解到位。所以，销售员必须具备很强的执行能力。销售员如何提高自己的执行能力呢?一是销售员应该有清晰的目标，包括销售目标、月度销售目标、每天的销售目标;二是销售员应该养成做计划的习惯，特别是日工作计划，当天晚上就确定好第二天的销售计划，计划好什么时候、花多长时间、到哪里去拜访什么客户、与客户达成什么共识等;三是销售员应该养成检讨的习惯，每天回到住所，对当天的销售计划完成情况、销售成功点和失败点、存在的问题与需要厂家支持事项等进行简单回顾与总结，并将其写在销售日记上;四是销售员要加强业务的培训与学习，提高自己的销售技能，包括客户谈判技能、沟通技能、时间管理技能等。多和比你更优秀的人在一起

风土人情，或者向他请教一些问题，他会乐意为你解答的，每个人都是好为人师

第三篇：如何做好销售工作

一：要做好销售，首先要对自己所销售的东西做一个非常详细完整的市场调查，要确定它的推销群体和推销范围。

二：其次推销员本身形象要打造好，穿着干净整齐、面带微笑、态度礼貌，同时说话要有技巧性，要在最短的时间内让他人认识推销之物。

三：做好足够的宣传工作，把推销的东西情况尽可能快速地宣传开来，让更多的人知道。

四：重视客户的意见，收集客户们的意见综合参考，借此改进推销之物和推销方法。五：做推销最重要的还是要诚信，虽然说话技巧很重要，但是真正能吸引住顾客的还是质量，自夸的时候不能脱离实际范围。

所要注意的销售细节：

第一、分析你的产品的特点，与同行竞争对手的差异找到;优劣势都没有关系，但首先是要细分清楚明白;好的销售第一点(那些有特殊人脉资源的除外)是对产品的熟悉与了解! 第

二、分析顾客购买你产品的原因，前面对比出来的优劣式对客户的使用会有什么影响?而且客户也分决策层、管理层、使用层等等，不同的人关注点不一样，要找到他们最需要的点进行了详细说明，最好是引导客户发现你拉优势，比你一个人天南地北的说要好很多，记得及时对客户“发现”你的优势予以鼓励，肯定客户的专业与明智!口才不没有关系，用心有针对的引导，让别人发现你人实在，心眼好!这一切都是要下功夫的哦!做充分的客户分析和事先准备;

第三、了解客户为什么要你的产品的潜在需求，针对需求寻找支撑点，从旁边做销售的突破口，做永远帮助客户的人(主动出击)!

第四、永远记住真心实意的帮助客人，以心交友，不伤害别人的利益，记得“舍得”先“舍”才可能会“得”，只有让客户对你从内心的认可，你的销售之路将会越来越顺!

第四篇：怎样做好销售工作？

工具/原料

 经验和脑子和上进心

步骤/方法6个方面的基本素质：

1、 要有良好的思想道德素质 做销售人员要经常挟很多的货款，有的是现金或是汇票，如思想不端正，则会给公司带来不必要的损失。

2、 要有扎实的市场营销知识 业务人员不仅仅是要作好自己的业务，而是要站到一定的高度去考虑自己的这块市场如何去良性的运作，销售的速度才会最快、成本才会最低。这也为自己将来升为业务经理打下坚实的基础。

3、 要有吃苦耐劳的精神 作为一名销售人员，我认为只有吃别人不能吃的苦，才能赚别人不能赚的钱，每天走访2个客户和5个客户效果是截然不同的。

4、 要有良好的口才 要说服客户购买自己的产品，除了凭有竞争力的产品质量和价格外，就凭销售人员的嘴怎么去说，怎样让自己的语言既有艺术性又有逻辑性。

5、 有良好的心理承受能力

6、 有坚定的自信心，永远不言败。

7、 要有创新精神，作好一名合格的业务人员一定要打开自己的思路，利用自己独特的方法去开辟一片市场。

业务人员除了要具有以上的素质外，还应做到以下几点：

1、 要极度热爱自己的产品，对产品不热爱的业务人员永远做不好业务;

2、 要懂得自己的产品，这一点相当重要，没有客户愿意和不懂产品的业务人员打交道，因为你根本无法说服客户购买你的产品 业务人员刚接手新产品时须了解以下内容：

1、 公司的核心业务是什么?

2、 公司的核心竞争力是什么? 一般包括成本竞争力、品质竞争力、品牌竞争力、效率竞争力、规模竞争力和员工竞争力等六大要素。

3、 公司的组织核心是什么?

4、 公司的客户是谁?

5、 公司客户所需要的服务是什么?

6、 满足客户的方法是什么?

7、 公司主要的竞争对手有那些?

8、 竞争对手的服务特色是什么?

9、 我们公司的对策是什么?

10、 我们客户的客户是谁?他们需要的服务是什么?这些服务对你需求的影响是什么? 了

解了以上内容，我们的思路才会清晰，才可以从宏观上去把握整个市场。

另外我想谈一谈什么是职业销售人员和专业销售人员，所谓职业销售人员就是以销售产品为 职业，以销售养活自己，这种销售人员不一定是成功的销售人员，而专业销售人员则在以上的前提下更近了一步，他一定是成功的，他们已将销售作为实现自身价值的一种手段，他们将销售变成了艺术。如何做到一个专业的销售人员?销售研究的是客户，每个专业销售人员都清楚的知道客户所关心的是什么，大概包括以下方面：

1、 我们的服务态度

2、 我们销售人员的专业水平

3、 我们的产品质量

4、 我们产品的价格

5、 我们的服务速度

6、 我们的员工形象

7、 我们的售后服务

8、 我们产品功能的扩展

9、 我们品牌的信誉

10、 他们的舒适程度 那么专业销售人员如何为客户提供满意服务的全过程呢?我认为应遵从以下步骤：

一、 销售准备 销售准备包含以下内容：

1、 心态的准备 一个专业的销售人员必须具备良好的自我鞭策能力和自我感觉能力，因为销售人员经常出差在外，全凭自觉，如自己不管好自己的话则无法迅速出成绩，还会造成销售成本的升高，给公司带来浪费;自我感觉能力是指专业销售人员对自己的那份自信，第一次见客户的那份直觉，当面临困难的时候，脑海里闪出的第一反应是埋怨、退缩、还是如何克服?一个专业销售人员的脑海中不会去想我会不会碰到困难，而是来了困难我解决困难。初次和客户见面的几秒钟内就能感觉到这个客户我是不是能拿下?一个专业的销售人员一定要具备见人说人话，见鬼说鬼话，用世界上最诚恳的态度说世界上最大的谎言，而且还要让对方永远都认为你说的是真的的功底，比如有一次，我到三星集团去销售漆包线，通常店大欺客，请见下面一段对话： 徐：“我们三星集团是一个大公司，我们的制度很完善，关于货款的问题要按我们公司的制度来办。” 周：

“徐部长，三星集团能作到这么大，肯定人员的修养和素质都很高，尤其象徐部长您这么年轻作到这个位置，能力一定不凡，贵公司是大公司，我公司也为大公司，贵公司的年产值15亿，我公司比你们少不了多少，贵公司厂房面积5万多个平方米，我公司比你们也小不了多少，贵公司有贵公司的制度，我公司也有我们公司的制度。” 注意事项

 做销售工作开始会苦点，但是业务熟练后就得心应手了，所以销售贵在坚持怎样寻找客户•

寻找客户工具主要通网络、广告杂志等来寻找客户源、利用电话来联络感情、了解客户真正的需求、建立信任、赢得订单。

• 因为公司是以电话销售为主、电话营销并不等于随机地打出大量电话、所以它需要一定的策略和技巧。

1、 打电话时要注意什么

A：首先要足够的自信心,相信自己有能力做好这件事,因为销售涉及到谈判,有足够的自信心才能做好自己的谈判工作.

B：打电话给客户时要知道自己想做什么?准备说什么?

C：打电话或接电话时首先要调节自己的心态,不能太紧张.

D：语音、语调、语气、热忱度、情绪状态、感染力等等。

E：控制电话时间，简化你的对话内容、保证谈话效果及良好的效益。

其实在这个过程当中,你的声音很重要,自信地想象自己可以掌控整个谈话过程,声音语调的模仿和控制非常重要,同时相信自己所推广的产品和服务真的可以帮助到自己的顾客。

2、 何时做电话拜访是最恰当的?

• 没有定式，没有最恰当，关键是看你的心情、你觉得什么时候恰当就恰当。

3、 打电话之前作为销售人员我们必须掌握产品知识。

• 当然了解产品的性能参数和用途以及如何寻找客户群都需要一定的过程。产品的知识明后天由厂家来直接培训及指导。

4、 应了解客户性质、资料

A：贸易型：经营项目?

B：生产型：生产产品?

5、 如何打好电话找对人：应从决策者下手

• 但往往我们的销售人员在电话行销中遭受到前台或不相干的人员阻拦而受到的挫折。接待人员总是挡在我们和决策者进行实质接触的大门之外。这时候你就要根据对方的反映而随机应变。(电话行销突破接待人员的6个策略)

A：克服你的内心障碍•不要觉得买方公司是你的衣食父母，你不敢轻易冒犯、要提醒自已我们产品质量是一流的、价格最优惠的、是在给客户提供好的供货渠道、好的服务。 B：注意你的语气

•好象是打给好朋友一样：

你好!张先生在吗?不要说："我是XX"要说出公司的名称。

C：避免直接回答对方的盘问

•接电话的人通常会盘问你三个问题：你是谁?你是哪家公司?有什么事情?如果你不直接回答这些问题，他们就不知道该怎么办。你或许该这样回答： 我很想告诉你，但是这件事情很重要，我必须直接跟他说。

D：使出怪招，迂回前进;让接电话的人措手不及，不要让自己听起来就象推销员，要使出些怪招让对方失去戒心。•例如： 对方："这是某某公司，您好!" 你："嗨!张先生在吗?" 对方："请问你是哪家公司?找他有什么事" 这时你很迷惑地说："我也不知道，刚才我在接电话是他给我打了电话来、只留了电话号码说是要什么继电器、所以我才打电话找她。E：摆高姿态，强渡难关。

•"你跟陌生人讲电话都是这样的吗?你老总交代你要这样吗?" "你帮我转电话之前，还想知道关于我个人什么事

F：如果买方不在或是没空、别把你的名字跟电话号码留给接电话的人。以后再打•因为接电话的人知道你是在推销产品某种商品时他跟本不会给你传达负责人员、而且下次你打时碰巧也是他接到、他就会直接找借口说负责人不在。

6、 找到负责人如何交谈 (4点)

•对自已打电话的目的说清楚、一般只要用到这方面的客户都会对你的话题感兴趣、此时他们主要关心的就是价位和交货期问题

•(报价时不轻易乱报、要通过电话交谈了解对方公司的采购情况后才给于口头报价、比如、他们是否每个月都用、每次用量是多少、是否含税价。现在供应商是谁、跟我们有没有竟争优势、、、、、、等等)。

A：你打电话到对方，负责人一口拒绝了怎么办?

•(在你确认他们公司在用时)过一段时间再打，可能此时此刻他的心情不好，也许下一次你打电话过去，不是上次的那个人接的。两个人的态度就可能完全不同!

•(实在不行告诉自己应该打好下一个电话而不是在这一个让自己感觉到挫折和失望的电话上待的太久!继续联系下一个客户，下一个客户会更好!)

B：价格和交货期问题

•我买的是3元、你为什么买5元、、、、在你了解市场价的情况下 、、、自我发挥C：用其它品牌、为什么要用你的品牌、你的价格又好么高

•介绍产品的性能优势、(触点动作次数)平时也要多收集其它品牌的一些相关资料。D：电话销售中,如何建立信任度?

•一般小中型公司都担心会上当受骗缺发安全感、一听说是外地的、他可能会以借口说太远了耽心交货期问题、要解决最好是多通电话，和对方沟通的时候要表现出真诚，发自内心，特别重要的是要学会倾听，不要老是想自己要讲什么.

7、 做为一名销售人员，要适时的做客户的心理评估和换位的思考

•站在客户的立场考虑问题，将心比心，如果是自己，会接受吗?

8、 电话的跟进

•拉近与客户的关系，不一定每通电话都要谈业务，先尝试和对方做朋友，但切记的就是交朋友是要交心，要让对方感觉到自己在关心对方而非在找好处。

9、 作为一个销售人员，如何做好工作时间以外的额外工作。

A：每和一个客户完成一笔交易，自己做好整理记录，并定期电话跟踪，以便于了解客户的下一个采购计划。

B：每一个员工要做好自己的周、月、季、年度总结和周、月、季、年度计划，总结和计划要按照自己的思路去完成，不能求其应付，滥竽充数。

第五篇：如何做好房产销售工作

能在这么好的工作环境里做事，让我充满了激情，那么要做好楼盘销售工作光有激情是不够的，还要专业的知识和认真的态度。下面就是我在工作中的心得，和大家分享一下。

一、要对楼盘情况了如指掌

二、楼盘优点 缺点要明确.对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过

三、楼盘所针对的客户群是什么

四、周边的竞争对手和周围环境与以后的市场走向

在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么怎样围绕你的目标做相关的一些方案.

明确产业价值观，才会是个优秀的售楼员

有效售楼人员的基本素质与条件

1.售楼人员的亲和力(也就是外在形象要有可信度 )

除了我们自己的楼盘，我有空也喜欢到别的楼盘去市调，发现销售业绩名列前茅的的人，男性80%以上外表和举止多少有些木呐，女性则多是相貌平平，那些看起来精明强干的人，销售业绩总是位居末列。许多人想不透个种缘由，实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说，这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象，能从心理上解除顾客的防范，并能迅速成为顾客的朋友;精明清秀、一看就像做生意的人，会引发顾客高度的戒备心，所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的。漂亮的女性在社会上总是能得到比一般人更多的权利、帮助与自由，在攻关上往往给人造成所向披靡的印象，实际上这局限在一部分领域，在工业品销售尤其是房地产销售中，销售业绩粉碎了这种错觉。漂亮的女性固然赏心悦目，但在工业品尤其是房地产销售中，却给人以什么也不懂、不可信的印象，特别是投资房地产，投入的往往是自己一生的积蓄，有时还要由后代承担部分债务，为赏心悦目而交出自己身家性命的人恐怕不多。

2.熟知自己的产品知识和背景(与自己的产品谈恋爱)

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知其然又知其所以然的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房往往是顾客倾其一生所有购买的大宗产品，反复比较、犹豫不决是常见现象，顾客对楼盘能察觉的使用价值做了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就顾客难以察觉的楼盘使用价值做一番说明，如可以告诉顾客：“我们的楼盘升值空间，属于稀缺产品，能让客户的资产保值升值„„”;“山景优美的环境，无污染的空气和国家4A级风景区”;“外立面采用„„产品，是„„材料，有„„特点”等等，就有可能争取到顾客的认可，实现销售。

一个有效的房地产销售人员，对工作有异乎寻常的热情，就象演员进入角

色，对待所销售的楼盘就像对待初恋的情人，有宗教般的热情和执着;又像对待自己的孩子，将一切优点加诸之上，唯恐别人没有同感。他不仅对所销售的楼盘有深刻的了解，而且深信所销售的楼盘是最好的，能够满足潜在客户的基本要求，并带来超值。

售楼人员应付的是整个社会，是不断变化的各类人和事，知识经济的时代，知识改变命运，因而必须具备多方面的知识和经验。因此掌握市场营销学基本原理，了解国家、当地政府颁发的各种房地产政策、规定，具有一般社会学、心理学、行为科学知识、消费心理学等的基本常识，附之于自己的专业知识，是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

3.对待工作的态度

我们有的同行面对客户老板着个脸，好像客户欠她八万块一样。实际客户在看房买房的时候也在接受着你的服务，一个微笑，一句问候，一杯水就可以拉近你与客户之间的距离。说把客户当成上帝感觉有点虚，那么把客户当成多年未见的老友，让客户感受到你认真的工作态度，诚恳的待人接物，他们会感觉很温馨，感觉你在为他着想。这样成交的几率就会大的多。

4.成就动机高

心理学研究证明，两个智商大体相同的人，成就动机高者比成就动机低者在活动中成功的可能性更高。就是说，那些知足常乐、安贫乐道、自尊心过强、过于自爱的人是不适合做房地产销售人员的。一个有效的房地产销售人员，渴望与人沟通，善于与人周旋，具有“与人奋斗其乐无穷”的个性，对成功与高薪有着强烈的渴望，因此他愿意承担容易引起争议的工作，能够承受不断的拒绝与失败，执着的向着某一特定目标行动;成就动机高的人，具有强烈的进取精神和坚忍不拔的毅力，具有随时将自己的左脸再次面向顾客宽容精神与忍耐力;审慎地把握每一次机会，时时想到的是最终的结果。

5.老客户的维系

客户的口碑比我们自己的什么广告都要强，作为高端楼盘，我们现在很多的新客户都是老客户介绍来的，通过老客户带来新客户这样做简单又高效，何乐而不为呢。而维系一个老客户进行二次销售的成功率也比开发新客户高。平时的一个电话，节日的一句问候，都是好方法。客户感觉到被重视了，自己很有面子。这是花钱买不来的。很多时候客户都变成了朋友。

售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，因为顾客在感受楼盘的优越性之前，首先感受到的是售楼人员的个人魅力，这个魅力就是客户认定楼盘的感官依据。从而做到事半功倍。