动产抵押权善意取得

2022-08-06

第一篇：动产抵押权善意取得

“不动产善意取得理论”质疑

《华东政法学院学报》第200404期第29页

潘申明

自20世纪90年代以来，有关不动产善意取得的论述频频出现，2002年12月23日提交第九届全国人大常委会第三十一次会议审议的《中华人民共和国民法典(草案)》(征求意见稿)(以下简称“征求意见稿”)也将不动产与动产一并归入了善意取得之列。下文中，笔者通过对不动产善意取得理论的剖析、不动产善意取得与不动产登记公信力制度的相互比较，论证如果认定不动产登记具有公信力，则确立不动产善意取得是一种制度上的重复建设，舍本逐末，显无必要。

一、不动产善意取得理论的内涵界定和确立理由

(一)有关不动产善意取得理论的三种学说

从国内民法学者有关不动产善意取得的论述来看，对于不动产善意取得理论的内涵界定不尽相同。归纳起来，主要有以下三种观点。

第一种观点，认为不动产善意取得就是将传统民法上的善意取得制度的适用标的物范围由动产扩展到动产和不动产，其他构成要件不变。我们将该观点称之为“范围扩展说”。

第二种观点，认为不动产善意取得不同于动产善意取得，两者不仅在标的物的适用范围上不一样，而且其他在构成要件方面也存在诸多不同。该观点所称的“不动产善意取得”与原先的善意取得制度除了保护对象是善意第三人、适用范围是物权交易过程、取得物权的性质是原始取得以外，其他并无多大联系。我们将该种观点称之为“新创制度说”。

第三种观点，认为不动产一般情况下不适用善意取得，但是在某些特殊情况下应当适用善意取得制度。我们将该种观点称为“例外适用说”。这些特殊情况主要有以下几种。

1.共同共有的不动产应当适用善意取得制度。认为《最高人民法院关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条文就包括了共同共有中的不动产善意取得制度。

2.未纳入登记的不动产应当允许适用善意取得制度。由于没有纳人登记，那么此种情形下的不动产就相当于动产。所以，此种情形应当允许善意取得制度的适用。

(二)倡导不动产善意取得制度的主要理由

国内民法学者倡导“不动产善意取得制度”主要是基于以下理由。

1.动产善意取得权源理论是占有作为动产公示方法的公信力。动产基于占有的公信力而有动产善意取得制度，为何登记作为不动产的公示方法，同样具有公信力，而不确立不动产善意取得制度呢?善意第三人同受公信力的保护，在动产为善意取得，而在不动产则否认善意取得，法律逻辑对问题的解释欠缺一致性。

2.不动产登记公信力是对不动产登记推定力的贯彻和运用，其保护的是善意第三人，既然不动产登记公信力是对善意第三人提供保护，使其取得物权，为什么不是善意取得?在法律逻辑上无法圆通。

3.从物权的取得样态来看，有原始取得和继受取得，在原始取得中有生产、先占、添附、善意取得、时效取得等取得样态，而在继受取得中有买卖、赠与、继承等形式，民法并没有把公信力作为物权取得的法律形式而加以规定。于不动产物权非基于不动产善意取得而基于公信力取得，会出现用民法规定的取得方式以外的方式取得物权，有悖于大陆法物权制度的基本构造。

故只要我国民法欲用登记的推定力保护善意的第三人，即必须赋予登记公信力，公信力原则本身包含着对善的追求而登记公信力最终要经由善意取得制度来实现对善意第三人的保护，善意取得制度 1

为公信力发挥保护交易安全的机能提供环境，欠缺这一环境，公信力会陷入“巧妇难为无米之炊”的困境，法律欲借公信力保护善意第三人的目标定会落空。

(三)我国民法学界认为善意取得不适用于不动产的几点理由

民法学界认为善意取得不适用于不动产主要有以下理由。

1.“不动产物权因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，而动产物权由于以占有为其公示方法，因此交易中极易使人误信占有人为有处分权人，故善意取得之标的物以动产为限”。

2.“善意取得制度的适用仅以动产为限，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能”。

3.“在不动产物权的领域内，因为建立了不动产登记制度，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩，这一点已经成为不动产物权法公认的原因。”

王利明教授原来认为，对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，而不适用善意取得。”即使存在“不动产准用动产善意取得制度的必要，也仅在违章建筑以及极少数未经保存登记的不动产之上。”但其在后来的《物权法论》中认为，在特殊情况下不动产也可适用善意取得。

二、对倡导不动产善意取得理论的回应

(一)承认不动产登记的公信力并不必然要承认不动产善意取得

在“新创制度说”中，主张设立不动产善意取得制度的一些学者认为，动产善意取得的理论根源在于动产占有的公信力，而不动产登记亦有公信力，我国承认不动产登记公信力就必然要承认不动产善意取得，否则将无法贯彻不动产登记的公信力。对此，笔者不敢苟同。

第一，不可否认，在现在看来，动产善意取得制度的确与动产占有具有公信力之间存在内在联系。但是，从历史上看，动产善意取得理论的源泉可以追及到日耳曼法的“以手护手”原则和法国固有法上“动产不许追及”，而在当时法律上并未确立完整的物权公示公信原则。

第二，传统民法中善意取得制度适用动产，而不适用不动产，是因为动产占有和不动产登记之间差异，两者并不矛盾。动产占有有权利推定的效力，但是这只是一种推定力。而且，随着社会的发展，非所有人占有动产、利用动产的情形越来越多，占有作为权利的外像并非全是所有权的，准确地讲只能使人信赖占有人有权利用该项动产。所以，就所有权的证明来讲，占有的公信力远远没有不动产登记来得强。也正因为此，动产无法借助公信力来单独完成交易安全的保护，所以，必须借助于善意取得制度来完成交易安全的保护。而在不动产登记，所有采行不动产登记公信力制度的国家，实行的是强制登记和实质审查，基于法律行为而取得的不动产物权，其登记为设权性登记而非证权性登记，非经登记不得创设不动产物权，一经登记即在法律上创设了不动产物权，在更正以前，对社会公众来讲，登记权利是唯一受法律保护的权利。“无论是权利人、相对人的过错，或是不动产登记机关的过错，登记对任意第三人说都应该是正确的登记，登记的权利与权利入实际权利都应该是一致的。这是因为，对第三人来说，登记是国家专门机关所为之行为，当然也就是最具有社会公信力的事实。”不动产登记公信力如此之强，不动产登记完全可以单独借助于公信力来完成对物权变动中的交易安全保护任务。在现在我们国家民法学者普遍认为传统民法理论的善意取得制度不包括不动产的背景下，根本没有必要把善意取得的标的物范围扩展到不动产，以免造成理论和法律适用上的混乱。所以，对于动产而言，在先已存在善意取得制度的情形下，继续适用善意取得来保障交易安全的确是明智的选择。而对于不动产则显然不能适用。

第三，不动产登记公信力原则本身就是一项裁判规则，法官在审理案件当时可以直接援用作出裁决，并非是某些学者所言，如无不动产善意取得制度，不动产登记公信力就会成为不着现实、无法实际操作的空中楼阁。

(二)只要承认不动产登记公信力就必然只保护善意第三人

没有不动产善意取得制度，不动产登记公信力是否还只保护善意第三人?若不动产登记公信力保护的是善意第三人，是否就能推出这就是不动产善意取得制度，因而就必然得出结论必须确立不动产善意取得制度?答案全是否定的。只有不动产登记公信力，而没有不动产善意取得制度并不会导致对恶意第三人的保护。我们不妨作一个逻辑推论：虽然在采行不动产登记公信力的国家，登记权利是不动产物权对外唯一表征，从这点来讲，无论善意、恶意都可受到保护;但是，任何民事主体的民事活动均必须遵循诚实信用原则，否则不受法律保护。所以，恶意第三人虽然依据不动产登记权利人对不动产物权的处分行为可以取得不动产物权，但是因为其为恶意，违背了民法上的诚实信用原则，故而仍然不能得到法律的保护。是故，最后的结论仍然是不动产登记公信力最终只保护善意第三人，而不保护恶意的背信者。只要确立了不动产登记的公信力原则，多有第三人知悉或应知悉不动产登记权利的瑕疵时不受公信力保护的规定。

(三)与不动产登记公信力制度相比，在对善意第三人保护方面，不动产善意取得显得在范围上过窄，保护力度上过弱。所以，“不动产善意取得制度”无法取代不动产登记公信力制度

第一，在适用范围上。不动产善意取得制度适用范围非常有限，只能适用于交易行为。而且在传统民法中基于交易中的善意第三人和真实权利人之间的利益平衡，善意保护有一个无对价给付的例外原则，无偿取得的权利不在善意保护之列。所以，“支付对价的有偿交易”中的善意第三人才能成为不动产善意取得的保护对象。适用范围的过于狭窄必然导致权利保护的不足和交易风险的增大，从而阻碍交易，不符合经济效率原则。而不动产登记公信力对善意第三人的保护并不区分有偿或无偿。第二，在保护力度上。即使是在“支付对价的有偿交易”中，采行不动产善意取得制度对善意第三人的保护力度也不如不动产登记公信力强。善意取得理论的本质是依法赋予第三人一个针对原物权所有人的抗辩权，使其在自己负有举证责任的情况下保护自己的物权取得。若为不动产善意取得，则交易第三人有时必须积极举证，证明自己在交易当时履行了必要的注意义务，故其不知应为“善意”，而善意客观上又仅为第三人的一种主观心理状态，如何在法律上加以认定，本身就是一个难题。理论上有“积极观念说”和“消极观念说”，无论是哪种学说，操作性都不是很强。而在不动产登记公信力保护中，交易第三人之须信赖登记，无需举证即可受法律保护。而且其对登记状态的信赖是一种消极的推定，无需交易第三人积极举证，远较善意取得中“善意”的认定简便、容易。为此，同样的情形因举证责任的分配不同，在司法实践中可能导致两个截然不同的裁判效果：依据不动产善意取得，交易第三人得不到保护，而依据不动产登记公信力则应当受到保护。比如实行夫妻婚后财产共同所有制(另有约定或法律特别规定的除外)的我国，由于某种原因将某项房产登记在一方名下，而后双方闹离婚，该登记名义人以自己名义将房产处分给第三人。此时，该交易第三人善意与否的判定就颇有论争。作为一个有配偶的成年男女，其名下的房产完全可能是夫妻共同财产，作为具有完全民事行为能力的交易第三人对这一点应当有清醒的认识，属于法律上的应该知道。既为应知，如不查明则为存有过失，不应受到善意取得制度保护。但是如果真要探究真实权利状态，又显是增加交易成本，有悖交易迅捷原则。而依不动产登记公信力保护，则非常简单。真实权利人不能证明交易第三人在交易当时为明知且交易已完成(过户登记手续已经办妥)的，即可受到法律保护。

所以，即使按该说所主张，在可适用不动产善意取得制度的领域，不动产善意取得制度也无取代不动产登记公信力制度的可能。

(四)关于“范围扩展说”

“范围扩展说”认为，除了适用对象不一样外，不动产善意取得制度在其余各方面都和动产善意取得制度相同。而在各国(或地区)的动产善意取得制度中，大多数国家规定盗赃和遗失物不适用善意取得。盗赃和遗失物不适用善意取得的原因在于，盗赃和遗失物均非因原所有人的意思而脱离其占有。也正因为此，在设有动产善意取得制度的国家中除意大利外，多有盗赃和遗失物不适用动产善意取得的例外规定。

就不动产而言，虽然并不存在盗赃和遗失物，但是如果把前述立法背后的理由贯彻到不动产善意取得制度中便是：非基于所有人的意思而使得登记名义人和真实权利人不相符合的，即使交易第三人为善意，亦不得适用善意取得制度。而非基于所有人的意思使得不动产物权登记名实不符的情形在整个名实不符的不动产登记中所占的比例是很大的，例如由于登记官员的故意和过失可以导致登记的名

实不符，由于登记名义人的单方故意也可以导致不动产登记名实不符(这在非经登记不得处分的情形如继承中尤为容易发生)。如果这些情形均不适用，那么不动产善意取得制度就只能在因不动产真实权利人和登记名义人双方恶意通谋所作的虚伪意思表示时才能适用，为此，不动产登记善意取得制度的适用范围就会非常狭窄，不动产交易中善意第三人利益保护不足，必然导致交易成本的增加和社会财富的相对减损。

(五)关于“例外运用说”

在承认不动产登记公信力的国家，只要是不动产均应纳入登记，否则在依法律行为而取得的不动产物权不生效力，在依法律直接规定取得的不动产物权，不得处分。所以，对于未经保存登记的不动产，我们认为不是典型的情形，不纳入本文探讨范围。

而对于共同共有的不动产，依据不动产登记公信力即可解决。通过前文的分析论证，我们已经可以清楚地看到所谓的不动产善意取得理论无论其为何种涵义，或不必要或不可行，结合我国现在国情而言，采行不动产登记公信力而非不动产善意取得制度来保护不动产交易中的交易安全是更为合理的。尤其是我国民法学界已经先在认识上较为一致地认为，善意取得具有确定的内涵——即仅是指动产善意取得，而不动产不适用善意取得的情况，从统一认识、淳化制度的角度，不采行“不动产善意取得理论”就更具有重大的理论和现实意义。

三、我国不动产登记公信力制度的确立——代结语

围绕不动产物权交易中的善意第三人权益应如何保护这个议题，学界有三种制度设计——“善意取得”、“物权的公示公信原则”、“物权行为的无因性”，在这三种方案中，笔者认为善意取得对第三人保护不力，且在操作层面上存有困难，“物权行为的完全无因性”对真实权利人又损害太大，且目前国内学者与社会公众在情感上不能接受，可行的方案是采行物权的公示公信原则，基于物权的公信力原则，登记权利人不得对抗事实权利人，事实权利人不得对抗善意第三人，但是可以对抗恶意第三人。

在确立不动产登记公信力制度的国家，为了不使权益受损的真实权利人过多而引发社会问题，往往会建立相应的制度予以配套。第一类是事先预防登记发生错误的制度，目的是尽量避免登记与实际情形不符的情况发生。具体包括：(1)强制登记主义;(2)实质审查制度。第二类是事后救济措施，以期真正权利人能更正错误登记、阻止错误登记给自己造成损害以及对因错误登记已经造成的损害能获取经济上的补偿。具体包括：(1)异议登记制度;(2)更正登记制度;(3)国家赔偿制度。前面两项属于事先预防措施，后三项属于事后补救措施。

我国目前的不动产登记制度采行强制登记主义和实质审查主义，就预先防范错误登记的制度保障而言，我国已经确立(但是制度的价值体现在于贯彻落实)。但就事后救济的角度而言，我国还没有确立异议登记、更正登记和国家赔偿制度，真实权利人发现错误登记后，无法及时阻却登记名义人的处分行为给自己所造成的损害，而且，一旦由于登记机构的原因导致错误登记的，有关受害人并不能获得国家赔偿。

就目前我国不动产物权法而言，一方面因为我国已有的制度基础、理论资源及不动产物权公示公信原则的科学性，要坚持推行不动产登记的公信力制度;另一方面则必须清醒认识我国现行立法上的不足，在相关制度的建构和贯彻落实上下大功夫。无需一味地打破“传统民法理论”，缔造新型民事法律制度。

【作者介绍】华东政法学院

注释与参考文献

“不动产善意取得的要件，除了客体物上不同外，基本上与动产相同。”高富平：《物权公示与公信力原则新论》，载《华东政法学院学报》2001年第5期。

由于按照该观点所含内容，不动产善意取得制度其实是对动产善意取得的类推适用，所以也可称为“类推适用说”。

杨立新：《共同共有不动产交易中的善意取得》，载《法学研究》1997年第19卷第4期。杨立新老师在该文中认该条司法解释的出台历史进行了分析，认为从最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正搞)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条、1979年2月2日《关于贯彻执行民事政策法律的意见》第二部分“关于财产权益纠纷”第二节“房屋问题”的

第2条、1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六部分“房屋问题”中规定的第55条到现在的《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条的前后相继的关系可以看出，本条司法解释规定对共同共有财产可以适用善意取得制度，其实质仍然是指共同共有的不动产，主要是指共同共有的房屋。

肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第400页。

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梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第181页。

于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》2001年第4期。

孙宪忠：《物权法基本范畴及主要制度的反思》，载《中国法学》1999年第6期。

王利明：《试论国不动产登记制度的完善》(上)，载《求索》2001年第5期。

王利明、王轶：《动产善意取得制度研究》，载《现代法学》1997年第5期。

王利明：《物权法论》，法律出版社1998年版，第300-306页。

孙宪忠：《论不动产物权登记》，载《中国法学》1996年第5期。有关物权正确性的标准，各国立法不尽相同，主要有事实标准和外观标准。事实标准的事实是指“权利人依据合法根据取得的真实物权”旨在保护真正权利人，外观标准则“从保护第三人利益的立场出发，不要求物权让与人必须享有真实的物权，只要具有物权的外观即可。”而两种标准备有利弊，所以，我国有学者提出对于物权应区分“法律物权”(“指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权”)和“事实物权”。在不涉及交易第三人利益的场合，事实物权可以对抗法律物权，并可以转化为法律物权。而在发生第三人物权取得的场合，如果该第三人为善意，则第三人的物权取得为完全正当。原事实物权人可以通过对原法律物权人的债权请求权或请求不动产登记机关承担国家赔偿责任的请求权。如该交易第三人为恶意，则事实物权可以对抗法律物权，第三人不能取得该物权。参见孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》2001年第5期。

谢在全：《民法物权论》(下册)，中国政法大学出版社1999年版，第971页。

对于双方通谋虚伪表示，《日本民法》第94条规定：“(1)与相对人通谋而进行虚伪表示者，其意思表示为无效。(2)前款意思表示的无效，不得以之对抗善意第三人。”而在日本的即时取得制度适用对象仍限于动产。参见[日]田山明辉：《物权法》(增订本)，陆庆胜译，法律出版社2001年版，第101页。

于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》2001年第4期。

第二篇：论不动产善意取得中的善意

——兼评《物权法》第106条

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条在规定适用不动产善意取得时，仅在第1款中指出“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，却并未界定不动产善意取得中的“善意”，也并未对“善意”以何人、何时为标准作出规定。然而，善意要件又是不动产善意取得的构成要件之一，善意是非常关键的因素，是整个善意取得制度确立的根基，对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键所在。

对此，本文力求阐明不动产善意取得中“善意”的涵义，归纳出“善意”的判断标准，并说明判断“善意”与否的时间点，希冀对司法实践中适用不动产善意取得有所裨益。

一、不动产善意取得中善意的涵义

不动产善意取得中的标的物显然必须是不动产，而不动产的概念可以参考最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”我们所讨论的不动产的范围可以参照《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”同时，不动产善意取得的权利表征区别于动产的占有，以登记为唯一有效要件，因此此处的不动产不包括未经登记的不动产。

在此种语境下的不动产再结合《物权法》第106条的规定，不动产善意取得可界定为：第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且转让的不动产已经登记于该第三人名下。此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿。

以此界定为前提，我们再来探究其中的“善意”。根据善意取得制度旨在维护交易安全，保护善意第三人的特点，我们可以认为“善意”的发出者必须是受让人，这里的“善意”仅指受让人的善意而非出让人的善意。1受让人的这种善意是与登记簿相联系的，是受让人对登记簿中权利事项的错误登记产生了信赖，没有这种信赖就不会有后续的交易行为。

那么，此种“善意”该如何界定呢?德国法采取了一种“纯客观化”的方法， 1 程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，《法商研究》2010年第5期(总第139期)。即只要登记簿的登记状态在客观上对受让的权利取得提供了支持，就认为受让人是善意的，不以受让人事实上是否查阅了登记簿为前提。2该方法的一个前提是登记簿的内容是正确的，这在不动产登记制度比较完善的德国是可以通过法律拟制的(《德国民法典》第892条第1款规定，为了受让人的利益，登记簿的内容被“视为正确”)。然而我国的现实状况却不允许采取“纯客观化”的模式，原因在于长期以来我国的不动产登记制度非常不完善，相比较信赖登记簿上的登记，受让人更愿意相信不动产权属证书，即使两者都真伪难辨，受让人都无法形成对登记簿的信赖。为了弥补前提的缺失，认为仅仅要求登记簿的登记状态在客观上对受让人的权利提供支持还不够，还应当要求受让人实际查阅了登记簿并从登记簿上知悉了出让人为登记权利人。这在实践中也是可行的，因为《物权法》颁布后，我国各地的不动产登记机构已经按照《物权法》和相关法律规定建立了登记簿，并且《物权法》第18条也明确赋予了权利人和利害关系人的查询复制权。3要求受让人查阅登记簿并不会增加受让人过多负担，相比较真实权利人因善意取得而丧失不动产物权而言，这并不过分。

综上所述，《物权法》第106条第1款不动产善意取得中的善意是指已经登记的不动产的交易过程中，受让人经过查阅登记簿，在确认了出让人为登记权利人(虽然登记记载的权利人与真正权利人不符)后对此产生的信赖。

二、不动产善意取得中善意的判断标准

在如何判断受让人的善意问题上，我国学界目前主要有两种观点。第一种观点认为，《物权法》第106条第1款将动产的善意取得和不动产的善意取得合并规定，两者具有相同的涵义，即无论动产的受让人和不动产的受让人对其中的善意都应该采取相同的标准：不知情且非因重大过失而不知情。4其理由有二：(1)《物权法》第106条第1款的文义上并没有任何迹象显示动产的善意与不动产的善意有所不同。因此，该条中的“善意”应是同一标准，不存在

5动产善意取得采取一个标准而不动产善意取得采取另一个标准的立法意图。(2)如果对不动产受让人的善意采取德国的“纯客观化”方法，真实权利人就必须举证受让人明知不动产登记簿的记载错误，即要求举证受让人的内心状态，这使得真实权利人处于极为不利的境地，过于苛刻，有失权衡。6这种观点显然紧扣法条，并且考虑了我国登记错误概率比较高的现实，倾斜保护真实权利人的权利， 23 【德】鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版，第502页。住房和建设部、国土资源部也分别颁布了《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《土地登记资料公开查询办法》。在实践中，查询、复制登记簿已日渐高效便捷。 4 梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社2007年版，第102页 5 孟勤国、申惠文：《我国<物权法>没有承认登记公信力》，《东方法学》2009年第5期。 6 崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第6页。排除了具有重大过失的受让人的善意，加重了受让人的注意义务。

第二种观点认为，尽管《《物权法》第106条第1款将动产的善意取得和不动产的善意取得合并规定，但仍有区分的必要。对于动产的受让人可以认为其具有重大过失而不知道时为非善意，但对不动产善意取得而言，应以受让人对登记的信赖作为判断标准。在通常情况下，只要受让人信赖了登记，就推定其是善意的，除非事先明知登记错误或者登记簿中存在异议登记的记载。7其理由也有二：(1)动产占有的公信力显然低于不动产登记的公信力，这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。(2)《物权法》第16条第1句虽然明确了登记簿的推定效力，但并未规定占有的推定效力，这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。这种观点显然突出了不动产依赖登记取得公信力的特点，减轻了受让人的注意义务，保护了受让人的利益，符合善意取得制度的初衷。

笔者更倾向于第二种观点，即不动产和动产受让人的善意应当采取不同的判断标准。对于不动产受让人，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。受让人不负有调查核实的义务，不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意。

之所以提出这样的主张，主要基于以下的理由：(1)我国目前的不动产登记制度尚不完善，登记的机构不统一，登记簿错误情形时有发生，在此种现实条件如果要求受让人负有调查核实义务显然是过于苛刻的，因为受让人很难进行相应的调查，即使调查也难辨真伪，此种义务等于是将登记错误产生的风险完全转嫁到受让人身上，显失公平。(2)如果因为受让人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知，以此排除受让人的善意显然是在降低登记簿的公信力，不利于形成对登记簿的信赖，容易造成司法实践中过分宽泛地解释受让人“应知”的范围，甚至会使得交易当事人完全漠视不动产登记簿的存在。因为不动产善意取得中的善意是受让人对登记簿的信赖，如果登记簿的公信力足够高，这种信赖就越容易，就越不需要进行调查核实。从政策层面考虑，如果要形成对登记簿的信赖，就应当加强登记簿的公信力，就应当取消受让人的调查核实义务。(3)对不动产受让人的善意采取更为宽松的判断标准并不会使真正权利人处于不利的境地。因为《物权法》已经为真实权利人提供了很强的保护：一方面依据《物权法》第19条第1款的规定，权利人或利害关系人在发现登记簿的记载存在错误时，可以进行更正登记，消除登记簿错误，进而避免他人的善意取得。而在更正登记完成之前，权利人或利害关系人还可以根据《物权法》第19条第2款的规定进行异议 78

8 王利明：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第246页。

王利明：《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》2008年第10期。登记，从而迅速地切断登记簿的公信力，避免他人善意取得。以此可知，更正登记和异议登记是为了真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施。另一方面，《物权法》第21条第2款对于登记机构就登记错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使真实权利人因他人善意取得而遭受损害的，登记机构即便对此没有过错，也应向真实权利人承担赔偿责任。9这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益，因此没有必要再通过给受让人施加注意义务去过度保护真实权利人。

综上所述，判断不动产善意取得的“善意”应与动产善意取得的善意区分开来，应以受让人对登记的信赖为标准，只要不动产受让人不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的，受让人没有调查核实的义务，不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意。

三、不动产善意取得中善意的时间点

对于基于法律行为的不动产物权变动，《物权法》第9条第1款已明确了登记生效要件主义，即只有经过登记，才能发生物权变动效力。因此，只有在不动产登记完成时为止受让人都是善意的，才能构成不动产的善意取得。然而，不动产登记是不可能瞬间完成的，而是需要一段时间后才能完成的。在整个不动产登记过程中往往会形成不同的时间点，比如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间。究竟该以哪个时间点为准呢?目前理论上尚存争议，主要有以下两种观点。

第一种观点认为，由于申请登记与登记完毕存在时间差，并且申请递交后，当事人无法控制登记的实际完成时间，如果在此空隙中受让人因种种原因知道了登记簿错误，就否定其为善意的话，必然不利于交易安全和市场的繁荣，因此只要受让人在申请登记时为善意，无论此后是否知道登记簿错误，均不影响善意取得的成立。10这种观点排除了申请登记与登记完毕之间的“善意”状态，有利于受让人的同时排除了真实权利人在这段时间内主张权利的机会。

第二种观点认为，鉴于《物权法》第106条第1款要求受让人在取得不动产物权时为善意，而只有当登记完成时才能算得上取得不动产物权，且《物权法》14条也规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，将判断受让人是否为善意的时间点确定在记载于登记簿时更合理些。11这种观点严格按照登记生 9 胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第64-65页。

吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年版，第146页。 11 崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第86-87页。 10效要件主义，不仅需要判断受让人的善意状态，同时也给真实权利人主张权利留下了时间。

笔者更倾向于第二种观点，理由有二：(1)第一种观点存在纰漏，当事人在提交登记申请后并非完全无法控制登记的进程。例如，《中华人民共和房屋登记办法》第21条非常明确地规定：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。”这意味着受让人在提出登记申请后发现登记簿存在错误，是完全有机会撤回登记申请的。基于诚信原则的要求，受让人在明确知道了登记簿错误之后自然应当撤回登记申请，如果不撤回，显然非善意。(2)结合《物权法》的相关条文，《物权法》第106条第1款第3项明确要求出让的不动产依照法律规定应当规定的已经登记;《物权法》第14条规定，只有记载于不动产登记簿，不动产物权变动的效力才发生。从中我们可以认为以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点是符合《物权法》的立法本意的。

综上所述，判断不动产善意取得中的“善意”与否的时间点应以登记完成时为准，在此之前，受让人必须保持善意，否则不构成不动产的善意取得。

四、结语

当善意取得制度扩展到不动产领域时，我们不仅需要《物权法》第106条的确认，更需要对“善意”进行可操作的有效地判断，否则难以实现善意取得的初衷：均衡所有权人和善意受让人的利益，保护交易安全，稳定经济秩序。对此，我们应理清不动产善意取得中“善意”的涵义，以受让人对登记的信赖为标准，以登记完成时为判断“善意”与否的时间点。望司法实践中有更多的探讨和研究。

第三篇：论我国民法中不动产的善意取得制度

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论我国民法中不动产的善意取得制度

作者：闫君剑高川良

来源：《法制博览》2012年第09期

【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国《物权法》规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。

【关键词】不动产所有权;善意取得;登记制度;审查制度

一、前言

随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。

二、不动产善意取得的构成要件

根据我国《物权法》第106条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：(1)存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。(2)受让人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。(3)受让人以合理价格取得。即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让人善意与否的标准。(4)转让的不动产已登记于受让人名下。即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。

三、我国不动产善意取得制度中的不足

自《物权法》实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：

(一)善意判断之不足

在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例，《德国民法典》第932条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意;《日本民法典》第192条规定须善意无过失。我国《物权法》中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用善意取得制度的合法性、统一性和合理性。

(二)“合理价格”的判定缺失

按照我国《物权法》第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人，否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有对价格合

理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性;同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损失，有违制定善意取得制度的初衷。

(三)登记责任赔偿制度不完善

我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失，也有可能损害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。在当事人赔偿的情况下，往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况，从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效力;在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的权威性和交易的安全性。

四、完善我国不动产善意取得制度的建议

通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度：

(一)规范善意判断的标准

如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点，也是不动产善意取得制度适用中的核心问题，我国的《物权法》也并为对“善意”的标准做出界定。

笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意”;其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务，即受让人是否应当知道对方是无权处分人，关于这一点的判断，须放在具体的客观环境下考察，具体情况具体分析。因此，笔者赞同“消极观念说”，即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意”。另外，对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛”，使得不动产善意取得制度流于形式，无法发挥其维护交易安全的作用。

(二)制定“合理价格”的标准

是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据，同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意”。关于何种价格应视为“合理”，就须相关立法机关参照市场交易的一般情况，制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准;不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性，给司法人员提供相关的适用依据。

(三)完善登记机关的责任赔偿制度我国《物权法》第21条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门，而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任;而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。

因此，登记机关应建立登记错误赔偿金制度，专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属，属于登记机关责任的由其自行承担;属于当事人责任的则可向其追偿。

参考文献：

[1]董万程.论不动产善意取得制度[J].河南省政法管理干部学报，2007，(5)：208.[2]崔建远，申卫星等.物权法[M].清华大学出版社，2008：129.

[3]张传秀.不动产善意取得制度的构成要件分析[J].法商论丛，2009，( 2)：73.