酒店项目整体运营方案

2022-12-21

方案是一种常见的应用文内容，有着自身的格式和内容，那么一份详细的方案，应该具体包含哪些内容呢？今天小编为大家精心挑选了关于《酒店项目整体运营方案》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：酒店项目整体运营方案

酒店运营方案

关于酒店客房、西餐承包方案

管理权限：

经董办授权负责营销、客房、西餐经营工作，建立统一的经营管理方针政策，行使对经营工作的指导、指挥、监督、管理的权力及营销部对客权限，并承担执行各项规章、工作指令的义务。

管理职责：

1.负责抓好管辖部门的经营规章制度和细则制定、系统规划工作计划，制定标准化、规范化的工作流程。

2.负责为重大决策事项提供数据支持和专项研究报告。负责定期为公司提出经营状况分析和前景预测报告。

3.管理协调营销部、房务部及西餐工作，确保公司经营系统整体功能发挥，对重大问题上报总经理、董办裁决。

4.密切关注国内信息产业动向和趋势，为公司提出意见和建议。

5、负责审查部门提交的各种工作汇报，评估工作效率并对存在的问题加以处理，定期听取直接下级述职，并做出工作评定。

6.负责指导、管理、监督各部门下属人员的业务工作，改善工作质量和服务态度，做好下属人员的绩效考核和奖励惩罚。

7.负责组织完善管辖部门制定相关的各项管理制度;

8. 负责组织管辖部门人员的业务培训;

薪资结构：

1、维持营销部原薪资结构及提成方案

2、客房、西餐业绩目标为38万，超出部份按营业额20%提成。

第二篇：酒店运营方案

***运营方案

一、项目概况：

**市城东路，站前大道上，总建筑面积为3576.20平方米，纳入本次承包经营范围为1-6层，建筑面积为3203.20平方米，

1、2层层高为5米，3-7层层高为3.4米，第一层大堂为钢化玻璃门，9间铺面为铝合金卷闸门，铝合金窗;第二层为框架结构开放式楼层;3-6层共有独立房间49间，面积约18-20平方米。

二、项目命名及功能格局分布：

根据项目的建筑结构、所处的地理位置及百色市酒店行业的实际情况，对该大厦进行酒店运营，并给予该大厦命名为“***大酒店”。为充分利用好该大厦原结构布局，结合实际需要，做如下功能布局：

第一层：9间铺面用于出租，大堂经过装修后作为酒店的商务服务中心，为顾客提供通讯、打字、票务服务等。

第二层：设置为颇具百色特色的餐厅及茶艺包厢。第三层至第五层：设置酒店的商务客房，共42间。第六层：配置会议室、书画阅览中心、健身房。

三、经营优势

1、我司属于**集团所属的子公司，具有雄厚的经济基础和投资实力。

2、我司在**经营规模型酒店已有近5年时间，在**树立了良好的口碑，同时积累了一定客户资源。

3、我司拥有一支较强的酒店经营管理团队及规范化、专业化的流程管理系统，为酒店今后的发展，做好了充分的准备。

4、联谊大厦与我集团所属酒店-**大酒店毗邻，在很大程度上，我们可以资源共享，互惠互利。联谊大厦目前停车位是比较紧缺的，

我集团所属企业****大酒店有很大的停车空间，刚好可以弥补**大厦停车位紧缺的不足。

四、经营理念

***大厦，定位为即经济又舒适的商务型酒店，以“以人为本、诚信为客、周到服务”的经营理念，提出“客户满意是我们最大的心愿”的服务理念，打造**精致商务酒店。

市场定位：精致商务酒店

经营理念：以人为本、诚信为客、周到服务服务理念：服务质量，比别人好一点

饭菜质量，比别人好一点享受价格，比别人实惠一点

为商务沟通开辟一条通道为商务沟通搭建一座桥梁为商务沟通营建一个平台全方位贴心服务质量，轻松商务之旅

五、酒店经营管理制度及安全、卫生保障措施(详见附件一)。

六、酒店前期装修及设备预算投入580万元(详见附件二)。

七、关于酒店各项目承包期的收入、支出、利润测算分析

根据酒店行业的投资、运营情况，我司分三个期限对投标项目进行收入与支出的测算分析。

收入大类分为：

客房收入：酒店共有精致商务标间、单间共42间。

会务收入：本酒店设置的会议室、按次收费，书画阅览中心、健

身房免费，主要是为满足商务服务为主。

餐饮、茶艺收入：二楼餐饮、茶艺面积500平方米(餐厅、茶艺)。商铺租金收入：共9间，每间约 25平方米。

支出大类分为：租金、人工费、餐饮材料费、管理费、各类税收

1、第一期(第1-5年)效益分析

第一期因刚承租，前期运营装修及设备投入较大，约计580万元。从以上效益分析表预测，其5年的利润基本与投入相持平。

2、第二期(第6-10年)效益分析

第二期会随着物价的上涨各项成本也相应增加，前期装修已慢慢陈旧，入住率也会有所下降，需支出期利润的15%用于翻修及设备维修更新，预计投入资金约60多万。从以上分析，二期利润在370万左右。

3、第三期(第11-15年)效益分析

第三期会随着物价的上涨各项成本也相应增加，前期装修已陈旧、设备将过期，入住率也会有所下降，需支出期利润的30%用于翻修及设备更换，预计投入资金约70万。从以上分析，三期利润在160万左右。

综合上述三期分析，租赁期内需要5年时间才能收回前期投入，从第6

年开始盈利，因酒店行业实际状况，年限越长入住率也将逐步下降，需要再次投入资金进行维修及更新设备，因后期的盈利也逐渐下降。承包期纯利润估算在530万左右。

八、租金交纳方式

租金按年分别支付，每年租金在下个到期前15日内交纳完成。

****有限责任公司 2012年3月6日

第三篇：酒店运营整改方案

云梦玉丰大酒店(老店)运营方案

尊敬的玉丰大酒店各位老总您们好! 经本人在酒店(老店)针对老玉丰进行餐饮运营调整进行了初步观察及思虑，特在此提供本人几个建议方案以便参考。

一.玉丰老店目前状况分析;

1，目前老店与新玉丰店有存在运营上的冲突，因为云梦是个县，而且老店与新店挨的很近不是很远，而在餐饮方面，出品基本上是达到百分之八十相同，而且老店与新店的价格消费层次，差距没有拉开距离，而以前老店的客户，因为新玉丰的开张，所以导致老客户也迁移到我们的新玉丰，导致客户迁移的问题有如下几点。

A;新玉丰酒店，所有硬件软件设施及装修环境都比老玉丰要强的多。

B;新玉丰酒店，在餐饮的消费层次来说与老玉丰的消费层次差距不大，而且出品大致相同，所以消费者会选择新玉丰，因为价格相同，但是却享受的环境已经在改变，就算是新玉丰消费稍高顾客也会选择新玉丰。

C;老玉丰餐饮目前状况经营方面没有改进，因为随着新店的开张，所有管理力量都关注在新玉丰了，所以管理方面不是很注重了，运营上没有老玉丰独立的特点，再加上年老装修而没有在维护上加大力度，导致新客户就餐一次也会被迁移到新店或是别的酒店饭店，或是因为管理方向关注别的方向时，因为没有新的力注入和自己的独有特点而导致有少数的新老客户存在流失现象。二.整改方案

从餐饮出品方面进行全面调整，调整的模式与新玉丰或是当地的饭店的经营风格，菜品风格完全不一样，第一保证老店的客户长此就餐，二是保证老客户在新玉丰用餐可以享受到更多的新鲜，老玉丰走自己的菜品路线，在新玉丰的老客户就餐多的情况下，换下口味可以直接来老玉丰，而导致他们的消费不外流，把老店的餐饮风格作为一个餐饮重区对待，因为老店的优势也不错，因为他的餐厅直接设立在一楼，所以我的建议是，把他作为一个社会餐饮，大众餐饮来抓，第一提高玉丰酒店整体的单独面，二是使玉丰在整个集团酒店发展更加多元化经营模式，第三，使其玉丰在整个云梦市场的消费占有率达到更高的一个台阶，第四，使其新老玉丰酒店在经营上面不会再引起那么大的冲突。

整改措施;

1. 把老玉丰的餐饮出品整体改革，走自己单独的运

营路线，突出自己的特点及优势，防止与新玉丰店引起经营上的冲突，出品的定位是在，正宗的湘西土菜，湖北本地的特色土菜为主，何为土菜，就是我们农村原生态原料，利用最原始的烹饪技巧，他没有过多复杂的酱料和原料，他唯一使用的就是新鲜的原料烹制出原汁原味的菜肴，土家

菜一般最常见的做法就是，煸炒，煎，塌烧等原始烹饪手法，也属于是农民最常使用的烹饪手法，而这种手法确是最能使原料的原汁原味发挥的淋漓尽致，土家菜的研发，完全是靠每个地方的农民自行开发烹制，按照每个不同的原料然后按到农民自己对原料的认识进行适和自己的口味烹制，所以在外面的餐饮酒楼都是无法复制或是复制也达不到真正土家菜的精髓，农民对于土家菜的烧法，也称做为古法，市面上的土家菜很多，但是很少有正宗的，比如湘西土家菜的代表有，湘西土匪鸡，土钵烧鳝鱼，砂锅青蛙，踏泥鳅及湖北土家代表菜等等，全部都是典型的土家菜，而且土家菜的成本便宜而且制作成本人力成本都比较低，又适合大众消费，而且口碑甚好，回头率也堪称最多，这也是云梦目前市场上酒店酒楼没有的餐饮品种，所以老玉丰要做土家菜，那就是云梦第一家，而且他也不会与新玉丰造成经营上的冲突，反而这样做不光是能稳住新老顾客，更然的是可以带来品牌的开发及新的气象效应吸引更多的消费群体。

2. 在老玉丰的餐厅整个布置上进行点缀化的修饰，

整体墙面，进行点缀及修饰，来弥补环境中的不

足之处，以湘西当地的土家文化墙来进行点缀，再以湘西土菜的文化介绍进行补充，他的好处是进行的环境的装饰，有利于餐厅菜品的宣传。 3. 在老玉丰的餐饮管理进行细致化，强调第一是卫

生，第二是整体设备的维护和餐桌椅的维护进行管理处理好，第三就是目前老玉丰餐厅的服务质量继续加强。

4. 在宣传的力度上加强宣传，利用自己酒店目前拥

有的空挡和外围的布置，做一些大型喷绘，及大型活动的宣传，使其周边的客户了解老玉丰已经在升级，了解老玉丰在餐饮方面的风格已经完全不一样，再是了解老玉丰在做大型优惠活动，以吸引这些消费群体消费。

5. 在新品的价格方面放到市场上最低价格，利用原

有土菜的低成本高质量，低价位竞争云梦社会餐饮的市场。

结尾阐述;

一个出色的餐饮酒楼，必须拥有自己最细化的运营定位，和一个独有的特色，而去和市场较高低，云梦餐饮数百家，想要与他们一较高下，必须在出品方面比他们独具一格，使出品方面做到云梦第一家，只有我的菜是云梦吃不到的，更别说是正宗的，那就是独一，餐饮最注重的就是以下几点，第一出品特色化定位，第二，服务细致化，第三是卫生环境达标，第四是营销手段犀利，那样这个餐饮店不管是酒店的餐饮和是饭店酒楼，应该都能立足某某地区成为佼佼者。

以上是本人所建议的方案，本方案比较粗略简节，具体实施的细节问题等后确认逐步跟进，以上方案仅供参考，谢谢!!! 编辑人;朱国良联系方式;15330292873

第四篇：主题酒店运营方案设计

方案设计是设计中的重要阶段，它是一个极富有创造性的设计阶段，同时也是一个十分复杂的问题，它涉及到设计者的知识水平、经验、灵感和想象力等。方案设计包括设计要求分析、系统功能分析、原理方案设计几个过程。下面是主题酒店运营方案设计，请参考!

主题酒店运营方案设计

主题酒店的定义是展示某种文化特色的酒店，主题酒店运营方案设计。在实践中，主题酒店必须通过特色文化来凸现、来支撑市场，文化主题一定要有差异性，切忌重复和随大流。因此，寻找特色文化、挖掘特色文化、设计特色文化、制作主题产品和服务，是酒店管理者最重要、最具体、最花心思和精力的大事。

在确立主题之前，不能忽视所选择的文化主题是否与当地的环境相协调。在一些形象突出，历史文化底蕴丰厚的城市，过于异类的主题会对城市形象造成冲击，在形象推广中会产生互相抵消的效果。然而在那些文化单薄，经济发达的城市，或者文化比较多元化的城市，主题的选择有着很大空间，而且对于创造城市文化和树立城市形象发挥着重要的作用。同样，过于专业、狭窄和离消费大众较远带有猎奇色彩的文化，都是不宜拿来做主题的。

酒店的功能性需求，只是人们的基本需求，消费是理性的;感觉上的满足才是高层次的需求，消费往往是感性的、随性的。社会的发展与进步，制造出了越来越多为感觉而买单的消费者，从时下奢侈品消费的兴盛、手机与汽车的频繁更换等迹象，也可以透视这种消费变化的趋势。

为功能性酒店附加一个主题，制造出一个概念，首先在宣传营销上会有别于一般的酒店，为领先酒店的发展提供了基矗但一个成功的主题酒店不仅仅是创造出一个概念那么简单，要使主题名副其实，乃至让主题串联一个产业，形成超附加值，则要深入研究酒店的区位及其文化底蕴、市场需求、酒店投资、企业文化等等因素，使酒店的主题融入到区域文化环境之中、融入酒店投资企业文化之中和旅馆的心境及感官体验之中，规划方案《主题酒店运营方案设计》。

主题酒店是中国市场上能比较好解决酒店同质化竞争的有效方法，不同的主题酒店有其不同的内涵，能迎合满足不同需求的客源群。主题酒店的市场营销目的就在于推出和强化主题品牌及其内涵概念。

在考察完市场，分析自身的优势和劣势后，应集中全力发挥本酒店的各种资源综合优势，积极主动的宣传本酒店的独特文化氛围，引起特定客户群的认知感，使其他酒店难以一时抄袭和模仿，从而使本酒店的文化主题具有较长时期的稳定性，适于形成品牌。但是，在对市场进行细分时不能贪大求全，要明确自己分到哪一块，并保证这块拿到手。当然我们这里所说的特定客户群，不是绝对化地排斥其他客源。而是在以主题吸引主要客源的同时，适当拓展若干个其他的细分市常

主题酒店设计关键是主题的确定。在主题确定后，再确定建筑形态，如城堡型、碉楼型，还是帆船型、塔型等。然后就是内部装饰的确定，主要在细节上见真功，如在床单、窗帘、灯具、茶具、座椅、电话，乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入。

一个成功主题的确定，应满足一下四个基本条件：一是适应市场需求，二是根植于本土文化，三是融合企业文化，四是串联相关产业。此外，一个成功的主题不应该是单一的主题，应该在总体主题的引领下，形成针对细分市场需求的分主题系列，使酒店的客户群不因主题而被拒之门外。

主题酒店的运营，主要包括四大部分：客房、餐饮、服务和衍生品。

客房服务主要根据细分市场的不同消费偏好与需求，在总体主题下。

餐饮部分则可以结合主题开发设计“主题宴”，包括菜系的配置、菜单的设计、餐饮环境氛围的营造(如室内装饰、音乐歌舞的设计)等等。

最后，wego设计特别提醒：策划主题酒店，必须注意这样两点：第一，在选择主题的时候，一定要考虑清楚，要避开那些容易变动的主题，尽可能选择寿命长的主题。第二，主题必须做到不容易被取替，所以策划要客观，集思要广益，判断准确性要高。

第五篇：某房地产项目整体推广策划方案

南大山南山公寓项目营销策划方案

第一部分：市场分析

一、项目基本情况

二、、本地区项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析

三、细分市场(中高端花园洋房)项目推广策略分析

四、细分市场(中高端花园洋房地产)广告传播策略分析

五、细分市场(中高端花园洋房地产)发展趋势

六、主要竞争项目及楼盘分析第二部分：SWOT分析

一、项目优势

二、项目劣势

三、项目机会

四、项目威胁

第三部分：项目定位策略

一、目标客户群说明

二、项目品牌定位策略

三、楼盘品质定位策略

四、物业定位策略

五、推广定位策略

第四部分：项目营销推广

一、项目现场包装

二、建设步骤建议

三、广告推广策略

第五部分：项目销售策略第六部分：宣传推广计划第一阶段：品牌推广第二阶段：楼盘品质塑造第三阶段：营造销售氛围第七部分：媒体广告

一、整合传播策略

二、媒体组织和规划策略

三、具体实施措施后记

第一部分：市场分析

一、项目基本情况：

“南方新城 · 风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。

“南方新城 · 风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高(二郎高庙村)九(大坪九坑子)路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。

“南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。

目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。

二、项目细分市场(中高端花园洋房)市场基本情况分析：

由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。

从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。

不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。

在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。

同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。

三、细分市场(中高端花园洋房)推广措施分析 ● 高撇脂营销、推广策略风行

由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。

●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流从目前中高端房地产项目媒体发布和推广的趋势来看，大规模报版广告投放的趋势依然存在，但更多的开发商开始转向于大型户外广告的投放、并尝试通过电视、广播电台进行广告推广，热播电视剧的片花广告、黄金时段的房地产广告的投放量在半年内有了大幅度的提升。

四、细分市场(中高端花园洋房地产)发展趋势

● 单一品质诉求难以支持购买理由

消费者对中高端房地产置业的诉求也更为多元化，如建筑外立面风格、社区环境景观美学特征、成熟物业、品质物业等美学精神层面需求、舒适度需求已经成为越来越多中高消费者和投资人群关注的焦点。

● 整体规划大型社区价值被受关注更多具备一定规模、整体规划的大型高尚综合社区项目逐步成为市场主流，造城的趋势越来越为相当多数开发商所认可。

项目整体规模越来越大，数百亩、上千亩的大盘，完整成熟城市社区、大配套概念已经为市场发展所接受。

今年以来推出的奥林匹克花园、长青湖、建工未来城等项目已经表现出在这方面强劲的市场潜力。

诉求项目的多层次价值诠释，成功的功能定位、推广定位、物业定位，赋予项目更高综合品质，吸引消费者关注，越来越成为市场发展的主流。

五、主要竞争楼盘分析：

1、区位性竞争项目

(主要针对邻近区域如：大渡口、高新区、九龙坡区同品质、相似规模项目)

● 金科绿韵康城(总占地200亩)

物业类别：花园洋房装修状况：毛坯

建筑类别：高层、小高层

物业地址：九龙坡高新区九龙园区(九龙坡公、检、法旁) 占地面积：130000平方米建筑面积：350000平方米容积率：2.89 绿化率：42.15% 总户数：2178停车位：1089位

开发商：金科集团·重庆华协置业有限公司项目定位：“纯自然的品质生活”的高尚生态社区。优势概念诉求：绿韵康城开启居住5D-HOUSE全新标准项目特点优势：6米挑高阳台、宽户型主要广告推广媒体：大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、整合推广策略评估：

借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告的发布告知项目信息，借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。

● 天骄美茵河谷(总占地1400亩)

物业类别：高尚住宅装修状况：毛坯

建筑类别：多层、别墅

物业地址：九龙坡石桥铺高新区高庙科技新区开发商：中城联置业

售楼处地址：九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区容积率：2.50绿化率：37.40% 项目特点优势：异国风情、德国风格建筑特色、强调环境品质主要广告推广媒体：

报纸广告发布、主题推广活动、电视广告整合推广策略评估：通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性报纸广告的发布告知项目信息，强调循序渐进的推广策略，注重针对性的广告媒体投放，力求以品质制胜，由于项目体量大、开发周期长，因此长期的市场推广战略成为其整合的关键。

●晋愉绿岛(总占地2000亩)

晋愉绿岛地处重庆市大渡口区西部，双山社区南区，整个南区用地为121.9公顷，南区东面靠陈庹路与大渡口新区，西南毗邻九龙坡区城市规划道路，以双山路与北区相连。整个地形原生自然，呈向心型三角型走势，双山、坦克山脉络由北至南蜿蜒伸展，起伏变化，双山山峰不仅为区域内的空间制高点，同时也是联系南北两区的地理中心。

双山两块住宅用地面积约20.8万平方米，拟规划建设住宅2995户，容纳人口约1万人，本住宅区以多层及高层住宅为主，并且辅以一定数量的联排低密度住宅，以满足不同的消费群体的需求。

项目经济指标：一期总用地面积：208081平方米不计容积率总建筑面积：402619.17平方米建筑容积率：1.93 建筑密度：26.2% 绿地率：38.7% 总户数：2995户停车位:地上110辆地下1295辆项目特点优势：低密度、高品质主要广告推广媒体：少量报纸广告发布整合推广策略评估：

目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。

2、规模性竞争楼盘

● 重庆奥林匹克花园(总占地3753亩)

物业类别：高尚住宅装修状况：毛坯建筑类别：花园洋房

物业地址：渝北北部新区金山大道、机场路交汇处(经开区管委会旁)

交通状况：交三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过开发商：重庆奥林匹克花园置业有限公司容积率：1.20 建筑面积：2500000平方米总户数：20000 绿化率：55% 楼层状况：940套,其中808套花园洋房,122套连排别墅,10套独立别墅

周边配套: 内部配套：攀岩墙、壁球馆、体操馆、羽毛球馆.....强大运动、休闲、健康配套中、小学：泛教育模式：三位一体的立体教育商场。商业配套，一站式居家生活

建材设备: 通讯：智能化系统，ADSL和IP两种宽带接入方式项目定位：

在充分理解城市发展与重庆奥林匹克花园总体规划的基础上，重庆奥园在定位上强调项目与城市的关系，突出项目在城市鲜明、独一无二的城市新功能中心定位，以区别于城市已形成的和正在规划中传统的商务区、居住区。重庆奥园以居住、运动、教育、商业等部分组成，是人文生活、城市与自然、高品质健康居住和谐共生，可持续发展的综合区域，最终成为重庆市的新功能中心。一座大型山水奥运城，将加速北部新区乃至整个重庆的国际化进程。主要广告推广媒体：

大型户外广告发布、大面积灯箱广告发布、报纸广告发布、整合推广策略评估：

依托奥运主题造势，借助大规模的户外广告发布充分展现开发商实力，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用大规模、持续的报纸广告发布告知项目信息、造成项目品牌影响力和知名度，借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。

● 金科天湖美镇(总用地：850亩)

物业类别：高尚住宅装修状况：毛坯建筑类别：花园洋房、别墅

物业地址：渝北北部新区金开大道1号交通状况：金科天湖美镇北部新区金开大道1号,三条城市主干道围合(210国道、金开大道、金山大道)，距龙头车火车站1公里，离解放碑6公里，即将建设的轻轨三号线从旁经过.美镇规划以水为灵魂，以溪为“绿轴”，以湖为基点，成中国麒麟状。整个水系自北而南，或由东向西形成多个半岛，由于水的蜿蜒曲折，水面的宽窄多变。开发商：金科集团·重庆东成物业发展有限公司开盘时间：2004-9-19入住时间：2005-5-31 开工日期：2004-3-1竣工日期：2005-5-31 占地面积：560000平方米建筑面积：400000平方米

容积率：1.20绿化率：43.20%总户数：约2000户楼层状况：4层项目定位：

金科天湖美镇位于北部新区金开大道1号，占地面积约850亩，其中拥有一面积蓄100亩左右的天然湖泊，另有一占地面积约250亩的运动主题公园。项目背靠群山，三面临水，拥有良好的自然山水资源。显赫的区域优势，地处重庆显赫人居版块。主要广告推广媒体：

持续电视广告推广、报纸广告发布、整合推广策略评估：

借助持续的电视广告推广充分展现开发商实力、造成项目品牌影响力和知名度，表现项目核心优势，通过广场推广、大型房交会推广活动吸引大众关注，利用阶段性的报纸广告发布告知项目信息。借助不同推广媒体的各自优势，实现项目知名度的迅速提升，在开盘前充分储备客户，实现项目成功营销。

●建工未来城(占地面积约1300亩)

物业类别：高尚住宅装修状况：毛坯

物业地址：渝北北部新区金开大道1666号

交通状况：建工·未来城位于重庆北部新区金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩，总建筑面积约80万平方米。开发商：建工集团

占地面积：880000平方米建筑面积：800000平方米项目定位：

“建工·未来城”位于重庆北部新区金开大道1666号，占地面积约1300亩，体育运动公园及森林休闲公园面积约400亩，自然水体约50亩，总建筑面积约80万平方米。

项目南部、北部及东部为丘陵高地，西部为山沟低地和南山湖，形成别致的“聚宝盆”地形风貌。

项目属亚热带温润季风气候类型，热量资源丰富，降水量充沛，空气温润，植被保留完好。项目作为重庆“建工房产”首家引入住宅科技所打造的品质居住社区，拥有区别于重庆其它楼盘的科技引领与行业率先价值。主要广告推广媒体：少量报纸广告发布整合推广策略评估：

目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。

●山语间(约300亩)

物业类别：别墅装修状况：毛坯

建筑类别：独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅物业地址：渝北高岩路(市一中渝北分校旁) 项目定位：

山语间总占地面积约300亩，山语间分两期开发，一期总建面积逾6万平方米。由4+1低密度花园洋房和纯正山水别墅(独栋别墅、连排别墅、坡地别墅、双拼别墅)两部分组成。4+1低密度花园洋房面积180-220平方米不等，户户前庭后院，超大露台;而纯正山水别墅(包括独立别墅、联排别墅、叠加别墅、双拼别墅)，面积从220-580平方米不等，家家门前小桥流水，多重私家庭院。山语间尽可能利用了坡地的原生地貌，保证了山语间项目作为低密度住宅的至高品质，并强调建筑的“原创性”，遵循顶级别墅的潮流趋势。对珍稀自然景观、人文环境的充分理解与把握，淋漓体现在每幢别墅的设计中。可以用：“原创、融合、超越、前瞻”来概括。主要广告推广媒体：少量报纸广告发布、整合推广策略评估：

目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。

● 北温泉九号 (总占地面面积500亩)

项目介绍：

项目位于北碚城北新区，北依缙云山，南临马鞍溪，与西师西农一溪相连，西临渝合高速公路，东至北碚城区5分钟车程;至北温泉公园8分钟车程距市政府28公里，机场31公里，港口34公里，重庆市中心至北碚高速路开车20分钟便可到达。随着渝合高速路费用的降低，与主城的“距离”更加拉近。项目紧邻北碚交通环线金华路，至北碚新、老政治、商业中心及通往重庆主城的高速路口极为方便。项目核心优势：

项目建筑设计保持原始地形地貌，设计规划依立体地形设计。另保留了二百多亩的天然生态湿地。社区还拥有2百余亩的天然“马鞍溪”生态公园，与低密度的社区规划相互呼应。所有户型的设计理念：更好的利用朝向与景观;更好的将主要房间与景观融合;更多的增加与环境联系密切的花园、露台配置;更加合理的空间分隔与功能组合;更加适宜高品质人群生活的面积配比;更节约的功能房设计增加性价比。(如：联排别墅的内庭院设计可以很好的解决整栋别墅的自然通风问题;花园洋房的带电梯设计考虑每一位需要关爱的家人;伤残人便道)。联排别墅、叠加别墅首层的大花园配套增添了自由的活动空间与生活情趣。双层挑高的空中花园设计。大的私家花园与空中花园。经济实惠的书房设计(低于2米2的部分不算销售面积)。

总户数:1400户建筑类型：小高层,联排别墅绿化/容积率：绿化率36.00% 容积率1.50 项目规模：占地面积16.00万平方米(公顷) 建筑面积24.00万平方售楼处：北碚城北新区车位：850辆

主要广告推广媒体：少量报纸广告发布、整合推广策略评估：

目前该项目尚处于前期筹备、整理阶段，尚无其他广告发布和推广活动，因此暂时难以对其推广策略进行评估。

第二部分：SWOT分析

一、项目优势 ●区位

渝中半岛主山脉中轴位置城市中央景观地带

本项目具备具备突出的区位优势，项目位于平顶山公园东南，南方香榭里以北，渝中半岛主山脉中轴位置，城市中央景观地带，主城区规划水天风景线中轴地带，地块形态呈典型坡地结构。

在本市所开发的同类低密度、高品质社区住宅项目中，区位优势特别突出，并具备一定的景观优势。

毗邻已近实施的高(二郎高庙村)九(大坪九坑子)路城市干道，交通便利。

项目周边具有主城区成熟的社区环境，生活、消费、购物条件良好，具备其他花园洋房和低密度住宅难以比拟的独特生活环境。

● 知名房地产企业品牌优势

南方集团作为重庆知名房地产开发商，具备一定的品牌影响力和知名度，借助集团整体品牌影响，在推广上可达到事半功倍的效果。

二、项目劣势 ●政策影响

本项目属于中高端大型社区项目，开发周期长，项目消费人群具备一定的局限性，受到国家房贷政策改变、银行紧缩银根的影响，本项目的推广将面临着一定的营销压力。

●环境优势不突出

本项目虽然具备一定的景观优势，但与其他项目相比较，优势仍不足以形成消费的势能，因此，强化项目独特区位优势的宣传，将成为项目推广的要点。

三、项目机会

●面临消费者更新换代需求的提升

本项目的推出恰逢新一代中高白领收入阶层开始形成，对改善居住条件、或提升生活品质的需求，造成市场消费的热点。

适应市场发展的需要，打造高品质人居环境将成为促使本项目成功营销的市场潜能和机会。

四、项目威胁

●细分市场供给充裕、客户可选性强

市场上中高端房源的相对饱和，将为项目的拓展和营销带来一定的压力。

●房贷政策控制、置业频率降低

国家房贷政策的改变，使部分消费者减缓了购房置业的步伐，甚至取消了置业家计划。

●品牌提升面临习惯心态的影响

消费者对品牌的习惯心态和消费惯性，如不能克服这一心理暗示，成功实现项目品牌价值的提升，将直接影响到项目地产价格的增长。

第三部分：项目定位策略

一、目标客户群说明

由于本项目特定的建筑品质(低密度、高品质)和项目特色，使项目的推广目标客户群体具备一定的特殊性和指向性，即项目客观投资消费人群具有相当的局限性。以下为项目目标客户群体分析：

● 中高收入置业人群

本人群主要由大中型企业中层以上管理人士、公务员、银行职员、部分中小私企老板、成功创业人士、高等院校教师等白领人群组成。

● 外来成功商务人士群体

这部分人群主要是外来的投资、经商人士。

● 人群分布

目标客户群体主要来自高新区、沙坪坝区、九龙坡区，同时不乏来自其他区域的客户。

消费者分析：

针对目标客户的情况，我们将目标市场细分如下：

1、购买阶层 1)自用 2)安居保值 3)换屋计划

2、年龄层次：中青年人为主(30—50岁)

3、家庭结构：三到五口之家为主

4、收入区分：中、高收入阶层(收入5000元—10000元/月左右)

5、购买心态 1)环境偏好。 2)休闲享受。 3)智能化偏好。 4)地位偏好。

6、购买动机：居住为主，投资为辅。

二、项目品牌定位策略

楼盘(USP)综合优势——

● 区位优势，作为主城区核心的低密度花园洋房，本项目具有独特的区位优势。 ● 紧临高新区中央商圈，拥有完善的医疗、文教、交通、娱乐、餐饮等配套设施。

● 知名房地产企业品牌优势

项目品牌定位：

都市星河城——大型名仕园林住宅社区

项目品牌定位分析：

● 地理优势分析：本市主城区少有的大型低密度、高品质园林社区，地理位置位于渝中大半岛都市主山脉中轴坡畴地带，视野开阔，交通便利，所在地点镶天衔地，看漫天星光与地上灯火连成一片，势成星河，颇有豪迈之感，取语“城”，更有大社区的气势。 ● 项目目标客户群体整体教育背景和知识结构优越，喜结识有涵养的朋友，取名品牌定义：大型名仕住宅社区，合符项目目标受众特点。

● 项目所在渝中大半岛水天风景带上的枇杷山、鹅岭、浮图关、平顶山等公园，均为本市观赏夜景的知名园林，与众多名园携手于一线，而又独有特色，品牌定位“半岛星河城——大型名仕园林住宅社区”，利于提升项目“风林高地”的美誉度和影响力，更有利于将项目打造成主城首席高品质园林居住社区。

● 项目作为渝中大半岛高品质园林居住社区，取名“星河城”，主要体现项目的高品位和尊贵特色，有与香港半岛半山华宅相媲美的独特优势。

项目主题广告语

站立·新山地风景——风林高地项目主题广告语诠释

● 以站立取意项目为城市中央站立观景地带，地处高幄，视野开阔 ● 以新山地风景突出项目特色和风格，即山地建筑的独特风格。

● 整个主题广告语言，立意新颖别致，简洁明了，看似平淡，细细咀嚼却有耐人回味的独特韵味。

项目主题广告语备选

都市华美生活乐章——风林高地城市中央空灵境地

靠近山城浪漫天际的居住经典在城市中央山脊——屹立的风景

项目主题广告语备选提议点评

● 上述广告主题语言取意都市核心繁华，寓意简洁明了 ● 主题语言简洁明快，容易记忆，突出表达出项目特点

项目品牌定位策略：立足中高端地产市场，强化核心区位优势诉求，通过全方位的整体推广，借助以电视广告为主导的多元媒体整合传播，达到在开盘前后很短时间内凝聚人气，扩大单一项目品牌知名度和影响力的目的。

三、楼盘品质定位策略楼盘品质定位：

新山地建筑经典、城市花冠楼盘品质定位说明：

● 简洁明快的后现代建筑风格，具有北欧山地建筑风格外立面的独特景观特色，低密度、高尚园林社区。

● 项目地处高新区城市最高点，具备独特的新山地建筑特色，渝中半岛水天风景线上的独特景观视野，全方位感受山城美景，可以冠以“城市花冠”的美誉，具有闹中取静、大隐于市的独特审美取向。

● 立足品质定位“城市花冠”的优势诉求，强化项目特定区位优势的体现，即成熟社区环抱、紧临繁华中心商圈等优势提升项目居家品质的因素。

● 项目结合山地环境特点，大量运用叠泉、瀑布、溪流、花园、绿地等营造小区景观。建筑设计上引入北欧建筑的简约唯美，以明朗的线条，勾勒出一个自然、健康、中西合璧的现代化居所。

四、物业定位策略

南方集团成功物业管理经验、二十四小时酒店式物业管理，全封闭社区智能化物业管理体系、入户对讲电话、专有停车位。

五、推广定位策略

本项目推广的核心在于突出项目独特的城市中央新山地环境、强调项目独特简洁的建筑风格，突出区位和环境优势诉求。

树立南方新城·风林高地作为南方房地产中高端品牌独立的品牌形象，以项目品牌定位：“都市星河城——大型名仕园林住宅社区”为推广核心，在推广过程中，诉求“新山地建筑经典、城市花冠”的品质定位和内涵，借此实现项目整体的营销推广策略。

第四部分：项目营销推广

一、项目现场包装

● 会所

项目现场设立主题会所，将项目营销中心建设成一栋具有北欧简洁风格、单层面积在1500㎡、挑高5m的3层会所公寓，主题会所建议设在项目制高点位置。

会所三楼设立1000㎡超大观景平台，供客户欣赏整个园区建设面貌和远眺四周风景。

● 施工围墙

突出项目作为都市星河城——大型名仕住宅园林社区的独特优势。突出项目作为新山地建筑经典、城市花冠的品质内涵

● 其他沿街户外广告：

沿项目交通道路到城市主干道直至高新区转盘地区路灯设立灯箱广告群组，以通过大规模的区位性户外广告发布，达到先声夺人、为项目造势的目的。

●其他项目包装：

都市星河城——大型名仕住宅园林社区

南方新城·风林高地城市优雅生活手册(楼书) 精致布艺手提袋、宣传用手提袋(印刷品) 阶段性信息发布DM单、宣传折页项目沙盘、户型模型、景观园艺植物、促销礼品：小盆绿色植物、名贵花卉种子

营销中心展版、接待台，接待用小圆桌、座椅、饮水机等物品其他项目VI应用物品

二、建设步骤建议

1、利用开盘前2-3个月筹备阶段完成项目主题会所、营销中心建设和包装

2、在开盘阶段完成主题景观的完工典礼和剪彩仪式，造成项目推广的又一靓点

3、争取项目在2005年元旦、或2005年春节期间开盘，以利用元旦、新春节假日良好氛围，更大程度的聚集人气。

三、广告推广策略采取循序渐进的推广策略

作为具有一定规模的大型园林景观高尚社区项目，应采取循序渐进的推广策略，在项目的不同施工、建设阶段配合不同的广告推广策略。

以一个核心诉求贯穿全过程，以不同阶段、不同侧重点和营销推广要点的原则，实施分阶段广告推广策略。

通过多层次、分组团的推广方式，实现项目整体推广的成功，即以组团项目开盘为核心，形成7大推广阶段，在每一阶段内按照独立广告推广周期实施推广策略：

1、即项目整体筹备阶段作为整个项目筹备期。

2、在一期组团开发的同时，实施一期组团项目的全程推广营销。

3、在一期组团项目成功营销的背景下直接导入二期项目的开盘阶段推广策略，形成多波次、多层次广告推广形势。

第五部分：项目销售策略

1、设立项目主题会所外长时期的2-3个外卖场和展示中心，建议在沙坪坝三峡广场、石桥铺高新区中心广场、解放碑中心广场设立外卖场。

2、参与高尚公益推广和艺术展示活动，提升项目在特定人群心目中的影响力和美誉度。

3、利用大型展销会开展优惠观光、优惠促销推广活动，借助高尚音乐会凸现项目独特品质

4、元旦、新春平顶山公园主题文化观光活动的推广。

5、开展针对知名企业中高管理阶层的会员制营销，建立“城市花冠——风林高地——名仕俱乐部”，组织会员活动，鼓励知名人士购买“风林高地”物业，并对此加以宣传。

第六部分：宣传推广计划

第一阶段：项目筹备阶段 ★ 筹备期：

筹备时间：××年××月——××年××月，60天

筹备策略：专业人干专业事、高标准要求、通力协作、及时沟通、严格控制、提高效率。筹备内容：(1)、所有涉及营销推广的策略全面确定; (2)、所有涉及制作、印刷物料的平面设计完成、定稿; (3)、现场包装、售楼中心的布局、规划、设计和建设、执行、装饰完成;完成电视广告拍摄; (4)、第一阶段各项活动计划确定、所涉及单位、人员衔接确定工作完成; (5)、迎接正式销售的价格策略、主力商家、招商策略最终确定; (6)、参加“试销和内部预约登记认购”的活动、展场布置设计制作、销售物料准备、人员安排完成。

第二阶段：品牌推广 ★ 引导期：

推广时间：××年××月——×月×日，30天营销策略：试销和内部预约认购

广告策略：少量报媒推广、黄金时段电视广告发布

公关策略： “城市花冠”名车鉴赏会推广、感受优雅精致重庆版画收藏展 “城市花冠”—风林高地名士贵宾卡(联合银行发行)推广活动 (细案另拟)

第三阶段：楼盘品质塑造 ★ 开盘期：

推广时间：××年××月正式开盘——×月×日，15天广告策略：现场新形象、派发DM、广告攻势强热、报媒推广

销售策略：告知前期目标客户，根据客源量确定首期推出单位，调节、控制价格，把握销售控制单位，推出二期销售单位。

公关策略：重庆优雅名士评选活动、晨报十大藏书家评选活动达成目标：促使前期积累的客户成交，达成25%的销售目标。

★ 强销期：

推广时间：××年×月×日——××月×日，30天

广告策略：持续投放一定数量的电视广告，诉求项目整体品牌，通过报媒主题系列软文及硬性广告对市场进行吸引，举行促销活动，配合DM直邮策略

销售策略：根据开盘期销售情况，推出第