购二手房合同范文

第一篇：购二手房合同范文

深圳购二手房心得

2012年在深圳关外，经过我与老婆的努力，终于有了自己的房子。期间办理流程非常繁琐。现将自己的心得写下来，希望对大家有所帮助。

1. 选择房子。这个一定要去现场看房，不要在网上看，那个价格都是假的，没有参考性。

而且实际的效果照片是体现不出来的。

2. 选择合适的中介。这个买房因为是人生的大事，所以一定要选择靠谱正规的中介，虽然

价格有点贵，但是放心。中介的费用是按照房屋成交价来算的，但是价格可以打折，就看个人的杀价能力啦。我那个是9折。

3. 选择房屋这里就不细谈啦。一般都是参考：地址，小区物业，小区环境，周边环境，周

边配套设施，户型，使用年限……。如果年限超过5年的，手续费用比较少。我当时就是看中了这一条。

4. 选择好房屋，与中介，房主签订合同，非深户要出示13个月以上深圳社保，及半年以

上的银行流水，公司开具的收入证明。如果你要落深户的话，就要查明这个房屋有没有户口占啦，要是占了你的户口就落不上，此项注意，避免以后落户麻烦。

5. 签订合同后，你要交部分押金给中介，同时准备首期款。这个是有时间限制的，所有买

房前一定要准备好自己的钱。

6. 半个月内办理好要贷款的银行卡，及首期款存入其内。

7. 跟中介，房主一起到银行办理贷款。资料：非深户要出示13个月以上深圳社保，及半

年以上的银行流水，公司开具的收入证明。

8. 办理好贷款后，进行银行审核，期限一般是1个月左右，中介会帮你关注。

9. 在此期间中介会联系你，邀你，房主办理房屋交易申请，过户申请。

10. 当最好将房产证交给银行抵押时，需将中介费交与中介。

11. 如果一切顺利的话，1个月后房子就是你的啦，祝你好运。

第二篇：购二手房所要知道的!

税率：

1、契税：

有无房证明(带本人身份证到星沙房地局去开就可以了)，且90平以下的房子，1%的契税。 有无房证明，且90平以上，144平以下的房子，2%的契税。

没有无房证明，或者144平以上的房子，门面，商铺，别墅，私房都是4%的契税。

2、个人所得税：

1%的个人所得税。

3、营业税：

144平以下的房子，房子已经过了5年(时间以契税发票的缴税日期为准)没有营业税。 144平以下的房子，房子没有满5年，5.475%的差额营业税。(差额的意思就是用买房价减去进件价)

144平以上的房子，房子满了5年，5.475%的差额营业税。

144平以上的房子，房子没满5年，5.475%的全额营业税。(全额指总房价)

按揭贷款

1、首次贷款3成，第2次贷款5成，第3次不能按揭。

2、可以贷几成要按银行的评估价。

如明城公寓，银行评估价4000元/平，100平的房子，首次贷款：

100*4000*70%=28万，可以贷28万。

4利率：

银行基础利率6.14%，年息。

首次贷款可以享受利息85折(5.219%)甚至7折(4.298%)。(要看本人的信贷记录，操作空间不大)

二次贷款利率上浮10%，即6.14*1.1=6.7

54公积金贷款利率3.87%，年息。

公积金贷款须征得房东同意，以为公积金贷款银行放款时间为2-3个月。(有的房东急要钱的)

过户

1、直接过户

签合同，交定金(是定不是订)，首付款，尾款资金托管，过户进窗，交税。

2、办理委托公证

签合同，交定金，首付款，办理委托过户公证，付尾款。

3、贷款

签合同，交定金，首付款，资金托管，银行进窗审批，过户交税。

4、更名

没下栋证之前，房产局备案注销登记，与开发商重新签一份合同。(不需交税) 下了栋证之后，f房产局产权证加快出证，过户交税。

购房卷

买有产权的房子，过户之后，到房产局去兑钱。(购房卷姓名必须和购房姓名一致)

第三篇：住房公积金贷款必备资料(购二手房)

住房公积金贷款必备资料(购二手房) 借款人必须是购房和缴交公积金本人

1、 借款人及其配偶、共有权人的户口薄或户籍证明(盖户口专用章)原件及复印件;

2、夫妻双方、共有权人身份证原件及复印件;

3、借款人、共有权人提供结婚证原件及复印件，

4、单身或离婚的提供未婚证明原件及复印件;

5、借款人提供税务部门出具的契税证、契税发票原件及复印件;

6、借款人提供房管部门出具的房产证、土地证原件及复印件;

7、借款人、配偶、及共有权人所属单位出具月均收入证明原件及复印件(失业的提供失业证明或户口所在地居委会出具的在家待业证明);一方缴在其它公积金中心的由该中心出具参贷证明;

8、购房所在地的房管处出具的个人住房情况证明原件及复印件;

9、外地户籍的在北仑区域购房的需提供北仑区域有效居留证;

10、上述资料均一式二份;

备注：⑴、北仑区域内购买二手房需通过在公积金中心备过案的中介并提供《存量房屋买卖中介合同》和评估报告书原件及复印件。

⑵、身份证号码、结婚证、户口薄号码必须一致。 ⑶、借款人及配偶、共有权人必须到中心接受面谈记录。⑷、公积金在北仑缴存的，收入证明格式必须是北仑公积金中心。(北仑公积金中心网站上可以下载)

第四篇：二手房全程陪购律师法律服务

1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买;

2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等;

3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变

4、房屋使用性质而使本转让行为无效;

5、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见;

6、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形;

7、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁;

8、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等;

9、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。

律师陪购是指专业律师应当事人的委托，根据陪购律师本人亲眼所见，以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动，是律师的基本业务之一。

房地产买卖过程中的律师陪购业务是目前国际通用的操作模式，目前香港和北京已经全面将律师陪购业务引入二手房按揭贷款中。

律师陪购的目标有二：一是陪购当事人身份的真实性;二是陪购当事人行为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师陪购书。通过律师陪购，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资料、恶意骗贷等现象的发生，切实地维护交易双方、房产中介和银行的利益。 具体而言，律师陪购可在以下几个环节起重要作用：

一、签约阶段

在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及签约行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用：

第一、会对某些虚假买卖、恶意骗贷者产生一定的法律威慑力;

第二、通过律师严格审核买卖双方的身份证、户籍材料、结婚证明等资料，可以最大限度的确保买卖双方身份的真实性以及意思表示的有效性。如果卖方为非真实产权人，则可能导致买卖合同被法院宣告无效，不但会损害真实买受人的利益，也会威胁到银行所放贷款的安全;如果买方为非真实的买受人(主要表现为提供伪造的证件、或者是“真证假人”)，那么所签订的买卖合同与抵押借款合同都将被认定为无效合同，则不但会损害真实出售人的利益，对银行的贷款则是更大的威，而在此情况下，房产中介也可能因未尽到足够的审查义务而承担相应的法律责任。

第三、通过查验首付款收据以及买卖双方的划款记录，可以在一定程度上防止买卖双方的关联交易，并间接证明买受人的资信。

第四、通过陪购卖方房屋财产共有人(非产权人)签署出售同意书，可以避免该共有人以不同意或不知道为由对抗作为买方的善意第三人而向法院申请宣告买卖合同无效;通过陪购承租人签署出售同意书，可以避免因承租人主张优先购买权而导致买卖合同被宣告无效。如果买卖合同被宣告无效，则不但会损害买受人的利益，也威胁到银行所放贷款的安全。

第五、通过对买卖双方及时地提供相关法律咨询以及对双方所约定买卖合同条款的审核，可以有效地避免、合理解决日后买卖合同履行中可能容易产生的纠纷，降低房产中介可能承担法律责任的风险。

第六、通过对买卖双方(或其代理人)亲笔签署《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《零售贷款申请表》、《单身承诺函》、《借款凭证》等法律文件的行为进行陪购，可以确保买卖双方意思表示的真实性、合法性，进而确保买卖合同以及抵押借款合同的有效性。

二、交易过户及抵押登记阶段

在该阶段，律师主要进行买卖双方身份真实性以及交易过户、抵押登记行为真实性的陪购。在此引入律师陪购，可以起到如下作用：

第一、通过对买卖双方身份的再次查验，进一步验证双方身份的真实性，堵塞签约阶段可能存在的漏洞，确保签约与交易过户、抵押登记当事人的一致性。 第

二、通过对买卖双方缴纳契税、亲笔签署交易中心的格式文件并向房地产交易中心登记窗口递交全部材料的陪购，确保交易过户和抵押登记行为的真实性。 其中，递交房地产交易中心登记窗口的材料中，原来无律师陪购时由中介人员直接递交的买卖合同、抵押借款合同、登记申请表现在由陪购律师亲自带到房地产交易中心递交登记窗口，避免了签约时的买卖合同与递交登记窗口的买卖合同不一致的情况，有效的避免交易各方可能承担的法律责任。

签订二手房买卖合同

1、合同主体为三方(经纪成交版的情况下)：

在大多数合同主体仅为买卖双方的基础上，增加了参与交易的第三方——中介公司为合同主体。这样明确了中介公司的权利与义务，既能保护买卖双方的合法权益，同时也能维护中介公司自身的合法权益。避免中介以个人名义签署代理合同。

2、明确了房屋房款交付等关键环节

对二手房交易中最容易出现纠纷的房屋、房款交付方式以及税费支付方式等环节作出详细规定，尽量避免纠纷的发生。例如卖房人不交税无法过户，例如加上“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。

不要填写买方支付首期款的具体日期，一般填写为：在成功递件当日支付首期款，这样避免房东反悔不卖房，反而说买方违约不支付首期款。

3、合同上注明房龄

对买卖双方之间的违约责任，也对买卖双方与中介之间的违约责任进行明确约定。并对违约情况进行细化，避免类似争议的出现。业主故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。

4.订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户;

5..订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定:在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金。可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。 6.购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。

如何签订房屋买卖合同补充协议

房屋买卖合同是整个交易最重要的法律文件，虽然政府推行标准合同文本，但标准文本远不能涵盖所有问题，甚至一些基本问题都未列其中，解决的办法是另外签订补充协议，对标准文本没有约定或约定不清的事项进行明确约定，以下为补充协议的主要内容及注意事项：

一、代理权问题。实践中买卖双方一方或双方不到场而委托他人办理交易手续的情况比较普遍，特别是卖方不到场情更常见一些。实践中委托手续不规范，提供不及时的情况很常见，当交易的一方出于自身利益的考虑，想毁约时经常找委托手续瑕疵方面的理由作为借口，这方面的纠纷比较多，因为约定不明，法院在处理此类纠纷时也感到很棘手。因此对委托交易的情况，在协议中应当作出详尽的约定，以避免纠纷发生。

二、有必要在补充协议中将本次双方确认的交易流程和步骤约定清楚，让买卖双方都清楚地知道下一步自己该做哪些事情，需要准备什么文件;比如：是先支付首付款还是先去银行面签的问题，或者是先过户还是先结清尾款的问题。

三、标准文本对一些关键的交易步骤没有作出时限约定，比如申请贷款和提前还清银行欠款以及注销抵押的时限等等，这些时限直接影响房产交易的进度，应在补充协议中对所有影响交易进度的时限都作出明确约定，并约定明确的违约责任和需要承担的违约金数额，以及支付违约金的时间和条件;

四、贷款不成功的问题。贷款不成包括两个方面，一是不批准贷，二是批准贷款不足额(或附其他限制性条件，比如不享受优惠利率和提高贷款成数等)。导致不批贷款的原因一般不外乎三种，一是买方资信原因(包括第二套房等)，二是卖方原因(包括房子本身原因，配偶不配合的原因等)，三是新政策的原因。针对上述情况，在协议中都应当区分情况和责任，作出明确的约定或解决的办法;

五、标准文本只对逾期付款和逾期交房这两项作了违约责任的约定，并约定超过一定时限可以作为解约条件。在实践中除了上述两情况之外，还有很多情况会导致合同无法履行，或虽能履行但延迟履行将给对方造成巨大的损失，形成得不偿失的局面。因此应当在补充协议中对其他所有可能导致解约的情况都对解约条件作出明确约定，一旦出现解约条件，守约方有权选择解约来保护自己的利益;

六、国家出台新政策的处理办法。由于国家这几年经常出台一些对交易影响很大的政策，导致交易双方的利益发生巨大变化，由此而产生的纠纷非常多，后果也很严重，很难处理。因此为避免此类纠纷，在协议中针对双方的利益提前约定一旦出台新政策下如何继续交易所遵循的原则是非常必要的;

七、解除协议后的善后处理。在签约时大家一般不愿意对解除协议的善后处理作出约定，又不能达成一致意见。仅仅靠法律在这方面的规定往往感到依据不足，难以妥善处理，因此在签约时提前约定解约善后事宜是很有必要的

二手房律师陪购之产权调查

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此要特别留意房屋的产权状况。二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在交易前进行产权调查，是避免二手房纠纷的重要举措。

了解房屋的产权状况，第一是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;还要查看交易双方当事人的交易资格。 例如：商品房出售要查验出售方房屋销售许可证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房屋所有权人的姓名，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品;5、其它内容，如房屋平面图等。

第三是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

第四，是购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为有些房改房，在上市交易时，有政策上的限制，如果购买的是这样的房屋，应当查明如何解决上市限制，方可交易。

总之，要了解房屋产权的真实情况，除了要向卖方索要产权文件，还需到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，进行对照，清楚地了解该房的产权细节，不至于有所遗漏。

二手房产权的调查与审核

一、权属审查

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。张仁藏律师应当提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。有些情况，尽管没有房产证，但是在评估风险后，可以通过信托设计进行交易，对此应当有当事人的另行委托.

为慎重起见，律师应建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，律师提供咨询意见前，应当了解本地的房屋登记管理机构。土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门，但是应当加盖人民政府的印章，以人民政府的名义发证。

二、共有财产审查

律师在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。律师应当查明房屋是否具有共有权人。 二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。 必要时律师应出具范本文件。北京二手房律师张仁藏提醒大家注意：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

三、权利限制审查

二手房交易前，律师应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。必要时律师应向登记机关和有关部门查询。无法取得独立证据的,当事人应当作出没有权利限制的说明。

四、他项权利设置审查

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。张仁藏律师提醒大家买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。在出卖二手房前，应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务，买卖合同无效。如果房屋出租的，应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意，买卖合同也可能被宣告无效。提前通知的合理的期限一般为三个月。 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

五、优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险。 购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

房屋验收

一、土建验收

1、楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差(请带上卷尺);

2、房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，房子的外墙有无裂缝。

3、批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷;

4、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

二、 给排水验收

1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位;

2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好;

3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速，外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。;

4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，看房子水压够不够。

(1)地漏出墙管处不应有水渗出至外墙;

(2)不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚;

(3)上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花(特别要检查天花灯座、竖管口周围);

(4)屋面下的天花和墙角、墙面(尤其是窗周围)不应有雨水渗入的痕迹(在大雨过后两天内来检查为宜)。

三、电气验收

1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度(一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准);

2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观;

3、三线插座是否已安装接好地线;

4、灯具开关是否正常，插座可否通电(不防带上可充电剃须刀等物来试验);

5、门铃、报警系统是否工作正常。

四、装修验收

1、木地板、瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓(小锤敲起来不空洞);

2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽是否正确、均匀，面层无剥落现象;

3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整;

4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装;

5、卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤;浴缸出水应正常;

6、坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密;排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工 作正常。

合同备注一定要加上的条约!

1、贷款不到，合同作废，返还定金。

2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。

3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一

4、按揭公司可由买方自由选择。

5、首期可选银行托管，买家自由选择

6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用

7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼

8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费

二手房买卖的法律依据

二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。 二手房购房全程法律服务 0.5—1%，但不低3000元

第五篇：专家支招 教您如何贷款购二手房及应注意事项

为了让购房者清楚地了解贷款常识及注意事项，相关专家为消费者提供了一些二手房贷款的建议及注意事项。

评估价与最高贷款额

据介绍，购房者在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

竣工年代与贷款年限

银行在审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 贷款成数和利率

目前，我市各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是，无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成(建筑面积90米以下)，五年以上贷款利率3.87%来执行。还款方式的选择

现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金等。各种还款方式分别针对不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的贷款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式。贷款银行的选择

我市各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。当然服务质量等软性条件也要考虑。

收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是人们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来

申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产，如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行一般会作参考的。 借款人自身相关情况

个人征信：对于贷款人来说，个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中，信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节。在这里提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。

购买二手房应注意

1、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。

2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。

3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。

4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。

二手房交易十项注意

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起

较多纠纷。

(4)土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

(10)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。