商业别墅销售案例

商业别墅销售案例（共6篇）

篇1：商业别墅销售案例

香茗别墅策划销售

一、本项目策划重点

1、独一无二的山间别墅

和其它别墅它们往往采用大量人工手段来弥补自然环境的不足，而香茗别墅则大不相同，除了是唯一拥有近万亩景区的别墅，更因国家对景区保护所带来的限制开发令本案显出罕有的稀贵特性。

2、可世代相传的经典物业

香茗别墅以其独特的全木质结构和传承千年的古老技艺可持续使用百年以上的时间，最优秀的管理公司来为你管理。无论其可增值性还是长期回报性选择香茗就是选择一座不会枯竭的金矿。好比世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永远是上流社会苦苦追寻的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。

3、彰显价值投资的高级居住形态

有清溪流淌有茶树环饶，近万亩景区专为你而设„„这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你梦中真正的世外桃源居所。

4、意想不到的超级性价比

在想象中，上述的物业可能是个天价，然而它却比其它的“折中型”别墅还要便宜，千万不用怀疑，因为这是一个创举，无论过去还是将来，这样的创举都将难以模仿。

5、超级规模带来百分百的保障 全长七公里占地近万亩巨量土地和大量实力的尊贵业主长期守望。这样的物业足以吸引最好的物业管理公司。美景天成非人工能及

都市别墅其实就不能算真正的别墅，再多打造的人造景观也只是对大自然的模仿！

6、同青城山一样不可再生

世界上只有个月湾，而山上的人工开发只会越来越受限制，好在你今天可以选择这里，也许只有这一次机会。

7、让平地上住久了的人们走进山间木屋生活

如果从你现在住的别墅看出去只能看到邻家的别墅，那么，这里可以重拾别墅的真正意义。木屋别墅，大开眼界的地方。

8、不同的温度说明不同的价值

夏天把贺州市，八步市区和这里——茶山上的温度表对比一下，那么，选择去哪儿避暑，决定起来将毫不费力。

10、只有居山水才能真正亲山水

没有居在山中，没有真正的河流穿越，如何谈及亲山水？直面山水，才显本案真面目。

11、现在不贵的典藏品

它是可能有时不住，但都必须时刻占有的典藏品。购买有价值的珍品，就是一次成功的投资，尽管有时把它锁起来，但却私毫不影响随时欣赏它的乐趣，更不会贬低了它的价值。

12、零公摊一定能实现 本案决不会多卖你所占据的空间以外的任何东西，0公摊解除一切多余的顾虑，在这里一定能得以实现！

13、距离的解决之道——shuttlebus 从市区到黄洞月湾，21公里的距离和半个小时的车程本身并不算什么。因为它们刚好给你一方新鲜的净土，复杂的是如何安排交通。但在这里，景区专用shuttlebus（穿梭巴士）为你解决一切问题。

14、让孩子的假期比别人更特别一些

当别的孩子放假时只能去游乐场一类的地方时，你的孩子却被大自然的恩赐所包围着！

15、孝敬父母的最佳方式——常回家看看

如果你的父母就住在你要去度假的地方，你是不是有更多的机会和年迈的他们住在一起呢？关心他们，给他们健康，让他们得到更多的欣慰，就在青城山的真别墅中！

16、为了健康，做一个森林守望者。

没有健康如何享受自己的成功果实？为了自己和家人的健康，请住在这里，每天清晨的第一口呼吸都是最甜的。

二、销售准备工作重点

1、现场道路状况

①设立路牌指引

②增添彩旗与道具

2、市内售楼处

集中一处参观销售点，另设市内商场参观柜台。主要接待处应具备模型等完整的促销道具，其它以形象提升和导购为目的，可简化。

3、交通工具安排

选择适当的带看路线并由购房班车接送客户到现场参观，可定时接送。

4、广告

所有的开盘3个月内，广告须在正式开盘前完成设计制作，保证开盘后广告的连续性，系统性。

5、人员培训

掌握精彩说辞、树立强势的信心是销售培训的重点，必须于首次亮相前准备充分。

6、价格、付款及促销方式

近期内研究市场可承受价格和开盘促销价的合理性，找准客户心理底线，争取震撼效应。

7、在贺州寻找宣传口岸

在贺州高速口设立路牌，是本案广告推广中重要的方面，应从速开始着手。

8、媒体简报

尽快准备给媒体可供报道的文字性材料，以便造势时采用。

三、推盘时机

建议3月份在各大媒体中以新闻方式淡入，引发社会的议论。4月份于房交会期间亮相，推出概念及产品模式，同时加大投放形象广告，为正式开盘累积人气。正式开盘可定于5月底或6月1日，利用“欢度儿童节”作强势促销。这样既符合季节的变迁带来的好处，又能充分准备、厚积薄发。

四、造势运动

1、半遮半露，蓄势待发

前期形象推出后，并不急于透露具体价格和户型。可接受客户排号选位定金，但不接受签约。直至正式开盘。

2、沟通媒体，借势炒作

让新闻报道在香茗木屋别墅项目上倾斜，甚至故意引发项目之间的争论、舌战。把市民的注意力在一定时期内更多地集中在青城山。而本案的悬念则可由记者去帮助营造。

3、集中广告，强势推出

4月中旬开始形象广告，4月底至5月底强势宣传，力争在一个月时间形成眼球运动，让市场为之一震。

4、巧立名目，现场造势

销售现场的人气需要精心的安排才会显得火爆，可通过集中邀约，现场开奖等多种形式营造氛围，使之成为客户下定的催化剂和新闻素材。

一、特殊造势手段

1、首创售楼1：1全程陪同客户看房（特定客户）

目的就是通过这个活动，在贺州市民中形成贵族阶级优越感，从让客户拥有高人一等的快感。了解和认知本楼盘为超越一般意义上的别墅。

2、借鸡下蛋，借船出海

在前期的新闻报导中，可以有意流露出与世界级建筑大师如贝津铭设计所等合作，营造成贺州真正的田园度假别墅生活，吸引目标客户的注意和期待。

（完）

篇2：商业别墅销售案例

传统买家手握重金却无法进场，向市场大脑供血的途径被限购令切断，别墅市场冷得令人窒息。

文/童丹霞 张婧逸 岳铮 李金石

202套、183套、143套、181套、20套、8套……

2011年的第一周到第六周，上海别墅市场正经历由“房产税”前的狂热，到“限购令”出台后的熄火。

“新国八条后，我们只成交了1套，都快忘了什么时候成交的了”。

绿城玫瑰园的营销策划部经理彭熬杰提到目前的情况，感慨万分。

事实上，像绿城玫瑰园这样的已经算很不错了。在很多其他项目，别说成交，售楼处连个人影都没有。

过山车

上海别墅去年的成交轨迹，像是“坐过山车”。

上海中原地产研究咨询部的报告显示，2010年1季度上海别墅在周期性的淡季后，4月份随着供应量的上升成交大幅增加。然而，随着“新国十条”的到来，5月份交易锐减。到8月份，随着大批经济型别墅的入市，以及这期间很多别墅高达15%的价格优惠，成交再次冲高。10月、11月份上海别墅再次遭遇调控的冷清，到12月份，突然大爆发，冲上1300套。

“别墅不像中低端产品的需求那么刚性，基本是一调控就没人买，一涨价大家全上去抢。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。

经历几起几落，上海别墅总体相对于火爆的2009年不可同日而语。但尽管如此，中高端别墅和小户型别墅仍然取得了很好的成绩。

中原地产数据显示：2010年上海单价5万元以上的一手别墅2010年成交面积突破20万平方米、同比09年增幅138%。

在5万元以上的别墅项目中，有10个楼盘的销售总套数超过30套。在成交价格方面，上海别墅价格也在大幅上升。

根据戴德梁行提供的数据，2010年上海别墅成交均价保持稳中有升的态势，同比约上升33%。

黄金岁月

在起起落落中，2010年底到2011年初，是上海别墅的最后黄金期。

此时，上海房产税试点并没有出台，关于房产税的传闻沸沸扬扬，但普遍的说法是按新购商品住宅进行开征，且以大户型、高总价为主要征收对象。

房产税的预期让购房者纷纷准备在政策出台前“抢购”大户型，赶政策的末班车。

这段期间，上海一手市场的大户型产品，由于供应量有限，甚至出现“脱销”状况，很多买家纷纷转向二手市场购买大户型。

借此良机，上海别墅在12月份成交非常火爆。

“因为担心房产税出台，看房的人都争先恐后。”绿地公园壹品别墅的销售负责人至今对当时火爆的情况记忆犹新。

上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，自房地产税即将征收传闻之后，大面积和高端物业成为主力。在别墅市场，3000万左右的高端别墅产品最受市场欢迎。一些小户型的经济别墅也受到买家的青睐。

釜底抽薪

然而，这样火爆的局面并没有持续多久。很快，随着“新国八条”限购措施的出台，上海别墅彻底被打入冷宫。

根据“新国八条”，拥有2套住房的本市户籍家庭和拥有1套住房的非本市户籍家庭，暂停购房。而对于大多数别墅买家来说，大多拥有2套及以上住房。

“能买的买不起，买得起的不能买。”薛建雄表示。

新的限购政策出台后，投资客及高端买家被限制进场，豪宅市场一片惨淡情景。

上海永庆房屋研展部统计数据显示，2月上半月一手住宅各产品线成交量均呈现大幅度八成以上的跌幅。其中，800万以上的豪宅成交量跌幅最大，半月仅成交15套，环比前半月的257套，下跌94%。

同时，境外投资机构进入购房的门槛提高，境外热钱攻不进来，也影响到高端物业市场。

在此情况下，各别墅售楼处门可罗雀的情景比比皆是。在2月份的第二周，上海别墅只成交了8套房源。

价格难降

在成交惨淡的情况下，很多别墅项目开始选择用推迟上市的方式来躲避这波“寒流”。

据中房信的统计数据，在2月如约上市的别墅仅有4个，与1月底统计的13个别墅相比，有9个别墅明确表示将延期上市，延期比例高达69.2%。

其中，在延迟开盘的9个别墅中，独栋房源（含纯独栋别墅和混合社区里的独栋房源）占据近7成，高端别墅供应明显减少。

对于别墅后市成交情况，戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏分析，从中长期来看，虽然市场的低迷与观望仍会存在，但部分需求也将选择谨慎入场。

此外，由于别墅稀缺性主题依旧存在，因此别墅价格短时间内难以下降。

上海中原研究咨询部研究经理龚敏分析，出于规避房产税的考虑，去年12月份、今年1月份连续两个月豪宅交易居高不下，其后的平淡市场早有预期，因此眼下的冷淡不足以给价格形成实质性压力，“有价无市”局面在2月份不容易被打破。

现场：上海晶园

周末本是看房高峰期，但《东地产》在上海晶园看到，小区进出车辆基本没有。同样在佘山东郡这个预计年内开盘的别墅售楼现场，售楼处看不到看房者身影，售楼员见客户进门看房，交谈几句后便问道“有没有被限购”。

据了解，售楼处之所以冷清，跟绝大多数客户被限购密不可分。“我原本是想卖掉一套二手别墅，再去佘山看看有没有合适的，但发现按照现在政策，即便我卖了也不能再买。”一位温州投资者向《东地产》表示，其实自己这次是改善，是用来自住。

所在板块：2月零成交

来自同策研究咨询机构的数据显示，截止到2月22日，佘山别墅区今年成交总套数为7套，其中2月份零成交。而在去年1—2月成交的14套，减少一半。

但由于佘山别墅区稀缺的资源，使开发商并不急于放低姿态让利出售，只是推盘的脚步在放缓。网上房地产2月23日数据显示，佘山板块可售商品住宅仅剩121套，其中有多个项目仅剩1、2套在卖。而预计3月开盘的佘山东郡，据悉也将延迟到下半年才能开盘。

现场：绿城玫瑰园

绿城玫瑰园的营销策划部经理彭熬杰告诉《东地产》，自新国八条后，只成交一套别墅。

除一手房外，二手别墅同样一片冷清。

《东地产》在中介公司富顺地产了解到，上海新国八条后，御涛园二手别墅零成交。绿城玫瑰园二手别墅截至到2月22日，也只成交了一套。门店中的业务员对来询房的客户也不避讳调控的影响，但一再强调，从根本上考虑，别墅用地的叫停和低容积率的土地叫停，都意味着别墅已经成为稀缺产品，它有自身的稀缺价值和升值潜力。

所在板块：马桥风头不再

2009年，闵行马桥的绿城玫瑰园，以11.5亿元的销售金额，位居上海千万级别墅销售第一。2010年，闵行马桥的御涛园，在均价5万元/平方米以上的别墅项目中排名第二。一时，闵行马桥别墅区风头无二。李嘉诚的御涛园、绿城的最顶尖产品齐齐汇聚马桥。

但风头再旺，依然抵不过新政的影响。从网上房地产2月23日的数据显示，绿城玫瑰园1、2月份各成交1套，相对于12月份的14套，可谓大幅下降。不止是绿城玫瑰园，御涛园同样是连续2个月只成交1套。

现场—大华西郊别墅

走进徐泾的别墅区，就感觉一股清新的空气扑面而来——造成这种清新的原因在于：人真的是太少了。大华西郊别墅位于徐泾东南部传统的别墅区，周边有居礼别墅、西郊美林馆等众多知名项目。然而尽管有这些老牌楼盘做伴，但周边依然显得相当冷清，除了三三两两去国际学校上课的老外，根本看不见任何看房的人。

大话西郊别墅附近的几家中介门店也门可罗雀，据其中一个中介表示，新政以来，徐泾板块的别墅是“零成交”。另一家中介门店好一些，有两三名外国人在店内交谈。据工作人员介绍，新政以来，他们也卖了几套别墅。“都是外籍人士，有新加坡人，有中国香港人。”此时，一位欧洲人“春风满面”地从门店里走出来，销售人员笑着说：他是上个月签购的。

所在板块：徐泾受益大虹桥

尽管有新政影响，但大虹桥带来的商务配套升级，交通改善等让徐泾板块有异于其它板块的上佳表现。一家专做别墅的房产中介告诉《东地产》，新政之后，他们代理的徐泾别墅成交了三套，而这也是这个房产中介连锁里，别墅成交最好的一个板块。“徐泾这边是一个比较成熟的别墅区，环境好，项目也多，这边的成交向来都比较好。”中介人员介绍。

现场—长泰东郊御园

位于浦东航头板块的长泰东郊御园酝酿春季开盘。一期现场已经成型，庭院里的植被在春天里郁郁葱葱，都铎王朝风格的别墅显得稳重而隽永。逾300套200平方米上下的别墅，将在今年上市。

虽然还没有到开盘时间。但《东地产》在现场碰到了几对来看房的人。在上海冷清的楼市中，这算是比较难得的场景。

所在板块——航头未来可期

篇3：全球商业革命:网络销售+大数据

越来越多的消费者通过网络购物, 给网络销售平台获取海量信息, 进而对消费者进行个性化消费习惯分析创造了条件, 造就了大数据成为网络销售新的利器。以阿里巴巴为例, 坐拥“支付宝”、“淘宝”两大利器, 自然成为了大数据的试水者。目前来自商家的80%以上数据需求是对消费者购买行为的分析, 比如点击量、跨店铺点击、订单流转量, 甚至旺旺聊天信息的收集和分析等都将成为商家关心的数据。京东、当当等网络零售商也开展了自己的大数据分析。

点评:苏宁、国美依靠其强大的数据后台甩掉了代理商, 阿里却通过建立系统的数据分析, 直接进化到制造与销售企业相结合。可以说, 大数据的出现打破了几千年来的商业形式, 导致传统商业日益萧条, 而“商人”一词也终将被固封在21世纪的墙角。

篇4：商业别墅销售案例

据记者了解，虽然中央别墅区经历了15年的发展历程，但目前依然缺少大型商业项目，使得在此区域生活的高端人群面临购物困难的问题。为此，已经在中央别墅区潜心开发5年时间的北京英才房地产开发有限公司，将于近期在龙湾别墅中推出湖景商业的消息刚一发布，就得到了中央别墅区内众多业主的强烈关注。不少业内专家表示，龙湾别墅湖景商业的面市，不仅可以满足所有居住在中央别墅区内高端人群的购物需求，还能改变现在区域内商业配套总量不足的现状。

商业配套缺失带来居住遗憾

居住在丽京花园的王女士，对于中央别墅区内商业配套缺失有着深深的体会。“当时我刚住进丽京花园的时候，中央别墅区内根本没有商业配套设施，每周都必须到城里采购一大堆的生活用品”，购物上的不便捷让王女士一直期盼中央别墅区内有商业配套出现。“后来随着中央别墅区的整体发展，大部分的别墅项目都在社区的会所内，配置了一些小型的便利店，使居住于此的业主能够买到一些日常用品。但是，这些相对简单的商业配套，并不能满足我们所有的购物需求。”

不少业内专家也表示，虽然中央别墅区经过15年的发展，其住宅品质和区域环境已经得到了快速升级，但该地域内的商业配套仍还处于起步阶段，商业功能与业态规划都还并不完善。有一些别墅项目在社区内配置了“会所”“购物中心”“生活广场”等一些社区商业配套，从定位上看，是希望能够为整个中央别墅区的业主服务，但这些商业设施大多规模小、种类少，从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的。

记者在对中央别墅区商业的实地走访发现，目前中央别墅区内初具规模的商业设施，仅有位于欧陆苑对面的日祥广场和罗马湖沿线的餐饮店，其他的商业设施仍是以各个别墅内的会所和社区小型商业为主。

虽然，日祥广场内设有星巴克咖啡店、禅的猫日本料理、文饰画店、青丝绣坊、富豪高尔夫商店，康康动物医院等商业设施，但这些商铺的店面面积都普遍较小，尚未形成规模效应。而罗马湖沿线的商业设施以餐饮业为主，商业类型较为单一化。

“正是看到了区域内的商业配套设施还不够完善，所以已经在中央别墅区内开发了5年时间的北京英才房地产开发有限公司，在让龙湾别墅以优越的建筑品质满足高端置业人群提升居住质量的同时，还将于近期推出涵盖国际美食广场、家庭休闲区、360。湖景SPA、儿童主题区等多种商业业态的湖景商业，以满足区域内所有高端人群的消费需求”，北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理蓝春指出。

成熟综合配套筑就宜居生活

“除了别墅的建筑品质要符合舒适居住的要求外，我所选择别墅的项目还要有完善的综合配套，毕竟住别墅就是要享受一种宜居生活，谁也不想所居住的别墅，仅有优美的生活环境，而没有完善的配套服务”，一位近日欲在中央别墅区购置一套别墅的林智瑞先生表示，“经过多次实地走访，我发现龙湾别墅不仅以原创风格创新了别墅建筑品质，而且该项目社区内还建造了面积达6000平方米的高档会所，此外其围绕园区内君子湖而建的大型商业设施也将于2008年初正式开街。无疑让居住于此的业主，在享受优美的居住氛围的同时，还可以感受到如同在城区生活的居住便利性，因此我已经决定购买该项目的三期别墅。”

据记者了解，因原创主义建筑理念而享誉京城的龙湾别墅，不仅在别墅置业者中产生巨大的反响，其日臻完美的居住品质也为京城别墅的发展方向提供了借鉴意义。目前，龙湾别墅一期业主已全面入住，二期售罄并入住在即，随着各种配套设施的正式投入使用，龙湾别墅已经形成了一种国际化的居住氛围。

作为中央别墅区独具魅力的原创别墅，龙湾别墅总用地面积1800亩，其中建设用地1000亩。为了营造出京城难得一见的亲水别墅，龙湾别墅人工打造了4万平方米的壮阔水面，岸边栈桥，绿植等景观自然布置，不仅为别墅生活区增添了一份柔情，也为居住者创造了邻水而居的享受。

而龙湾别墅内11万平方米的湖景公园，以绿树、流水、果岭为景观组合，强调景观的实用功能，营造健康清新的生态气候。同时，湖景公园以运动为功能主题，网球、足球，轮滑、游泳等项目应有尽有，可以使居住于此的业主在这里举家消度温情时光。

值得一提的是，总面积达到6000平方米的龙湾别墅会所目前已经正式投入使用。据悉，龙湾会所分为上下两层，上层包括健身房、台球厅、视听室、棋牌室等：下层包括室内游泳馆，网球馆、多功能厅、咖啡厅、贵宾室、儿童乐园等。

“完善功能布局，匹配全套先进的设施器械，让居住在龙湾的业主们不仅可以释放压力、放松身心，而且孩子也拥有自由嬉戏的场所，让我们真正体会到宜居生活的美好享受。”购买了龙湾一期的张先生向记者表示道。

此外，龙湾别墅即将推出的湖景商业，不仅让龙湾别墅的业主，而且使整个中央别墅区的居民都已经开始翘首以盼。据北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理蓝春介绍，龙湾别墅的湖景商业将依照国际标准进行业态规划，建成后将吸引各大商家入驻，而更会依照不同商家的情况因地制宜，呈现别样的丰富商业。

“以前，常常觉得在中央别墅区内购物是‘有钱没地方花’，现在听说龙湾别墅即将推出湖景商业，而且该商业业态规划十分全面，相信会对我们的购物消费带来很大的便利”，居住在中央别墅区某别墅项目的林女士，十分期待龙湾别墅的湖景商业能早日开业。

龙湾湖景商业 还原量美生活

“‘国际家庭·美食·休闲·生活广场’是龙湾别墅的湖景商业——Lakeview Place所倡导的商业主题。作为别墅区商业，LakeviewPlace的塑造紧紧围绕着这几个关键词，而进行业态规划，商业招商和运营管理。”北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理蓝春介绍。

据记者了解，“国际家庭”是指龙湾别墅的湖景商业以中央别墅区内业主为主，范围还将涵盖天竺工业区、新国展，以至整个北京市区的高端人群，所面对的客群以外籍家庭为主，涵盖具有高等教育背景的高收入家庭。

“之所以将目标消费者锁定于此，是因为这类人群追求高品质的家庭生活，讲求家庭文化氛围的营造，以及崇尚绿色、自然、健康的生活环境，关注家庭成员在超越物质文化基础上的精神健康，这正好和Lakeview Place的商

业主旨相同”，蓝春指出。

“另外，‘民以食为天’，所以LakeviewPlace中设立了国际美食广场，拥有川、鲁、湘、沪及私房菜等国内诸菜系的12家美食餐厅，以及美式牛扒、意大利餐、法国菜系、东南亚菜等国际美食，中西合璧的各色餐饮满足饕餮者的不同美食需求。”蓝春表示，为了强调美食与人的精神体验之间的内在联系，Lakeview Place不仅营造出丰富、自然、健康的美食环境，还博采众家之长，荟萃世界各地的美食精华，让所有前来消费的人们，在浓郁文化氛围之下，体验一次美妙无穷的世界美食文化之旅。

同时，Lakeview Place还特设了面积达到2200平方米的家庭休闲区，其中足疗养生，超市、银行，冰淇淋店、面包房等商业设施应有尽有，全方位业态匹配一站凝聚满足高端家庭舒适生活所需。蓝春表示，Lakeviewplace所提供的不仅是休闲的场所，而是休闲的氛围、以及保持休闲状态的精神感受。

据蓝春介绍，Lakeview Place还借湖为景，建筑了360。观湖SPA馆，设置美容、瑜珈、美体、美甲等项目，可以让在此消费的人群，一边欣赏君子湖美景，一边享受私人呵护。同时，还在Lakeview Place的儿童主题休闲区，设立绿色国际幼儿园，以满足所有国际人士就近上学的愿望。

对此，不少业内专家表示，龙湖别墅湖景商业的推出，将成为一个开放型的商业体，在提升中央别墅区商业氛围的同时，还将和现在已经营业的日祥广场以及罗马湖沿线的商业形成有效互动，满足中央别墅区、顺义区域乃至全北京高端人群的消费需求。充足消费潜力奠定商业前景

“商业项目的是否成功，与能否吸引到有效的客流有着密切的关系。我们根据市场调研发现，未来中央别墅区将拥有大量的消费人群，而这为我们做好Lakeview Place奠定了坚实的基础。”蓝春指出四个方面可以预计的消费人流，已经为龙湾别墅的湖景商业的成功运营筑就了坚强后盾。

第一，目前中央别墅区容纳有超过6000个高收入国际家庭，8所国际学校，师生总数近万人。大量的高收入、高教育背景的国际家庭，使得这里成为北京最具备家庭型消费潜力的区域：

第二，随着与中央别墅区近在咫尺，总建筑面积46万平方米，将建造22个场馆，8，5万平方米酒店，7，5万平方米商务写字中心的北京新国展，将于明年3月投入使用，届时还将带动近20万的流动消费人群在新国展周边区域消费；

第三，中央别墅区周边，总占地7，8平方公里的天竺空港工业区及进出口产品加工区，目前入驻企业已达到近300家，涵盖电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料、仓储保税物流等企业，其中还包括20多家排名在世界500强的企业。整个天竺空港工业区及进出口产品加工区，已经拥有近4万人的从业人员；

第四，随着领空经济的发展，占地19，64平方公里的国门商务区，凭借携机场服务办公、航空商务、国际商务、综合服务、服务配套五大组团优势，预计入驻企业将超过2000家，未来还将提供4-5万人的就业岗位。

“在四大可以预计的客流来源保证下，无疑已经使龙湾别墅的湖景商业赢在起跑点上”，蓝春表示，为了给未来的高端消费者提供舒适的购物环境，Lakeview Place以八栋各具特色、富于变化的商业建筑，错落有致地排布于君子湖畔。此外，商业建筑内部巧妙设置多处景观节点，使得商业不仅仅借景、看景，而是将商业中人的活动融于景观之中，营造出精妙的人文商业景观。

商业项目的成功运营与否，除了前期合理的产品设计、业态规划、项目招商外，还与商业后期的顺利运营管理有着直接关系。为此，龙湾别墅的湖景商业特意聘请资深团队联手打理，吸取诸多成功经验，以独特精到的前瞻眼光和手法，统一专业指导，确保稳定共赢局面。

“我们的目标，就是让LakeviewPlace成为中央别墅区的家庭休闲中心，国际化高端家庭生活品位的代名词，精英人士举家慕名而往的享乐新港湾。”蓝春已经在心中对Lakeview Place规划出美好的发展蓝图。

篇5：酒店别墅商业计划书

前 言

本商业计划书内容包括酒店式湖景别墅的项目简介、主要建设内容、辅助资源配置、发展前景、市场定位、竞争对手、销售策略、风险控制及项目的投资回报期等投资者关心的各项问题。

酒店式湖景别墅为天津市都市生态园项目的下属子项目之一，生态园的整体介绍参见《天津市都市生态园项目说明书》。

本项目中的所有外部数据均有确切出处，财务预测数据则根据相关方法推算而得。

第一部分 执行概要

一、项目概述

酒店式湖景别墅是天津都市生态园旅游度假村中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。

酒店式湖景别墅群倚已建成的800亩人工湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。

该项目的建设分为三期，其中一期为项目规划设计、市场宣传及推广等，目前正在进行中。二期将建设具有异国情调的酒店式湖景别墅20 幢，形成具有丰富亲水资源的湖畔别墅区，包括日式8幢 、欧式8幢、中式4幢;三期建设计划为100栋风格迥异的别墅群。

该项目的二期建设即将正式启动，有关立项手续完备，预计二期地上物建设总投资2280万元,占地面积30亩。根据投资力度和投资规模的增加，三期的后续开发建设预留50亩可以在现有规划的基础上进行调整和创新。

二、项目发起人简介

天津方舟天马农业科技发展有限公司(以下称“农业科技”)作为本项目的发起主体，对项目进行总体策划，并作为投资人投资兴建该项目。公司简要情况如下：

公司名称：天津方舟天马农业科技发展有限公司

注册时间：10月9日

注册资金：4,500万人民币

公司地址：天津市静海县双塘镇西双塘村

公司电话：8622-28015555

公司传真：8622-28016169

农业科技将按照现代公司治理结构的标准进行管理系统设计和人力资源规划，最终形成完整规范的公司法人治理结构以及科学合理、精简有效的组织管理体系。

三、股东单位

农业科技的两家大股东分别是：天津方舟天马投资(集团)有限公司和深圳市明德投资有限公司。

天津方舟天马投资(集团)有限公司成立于，注册资金8,000万元，是在国家工商行政管理局注册并具独立法人资格的集团公司，下属18家子公司，业务范围涉及旅游景区、景点开发、体育、通讯、商贸等领域。公司于巨资买断原天津甲B立飞足球队，建立甘肃天马足球俱乐部，现俱乐部迁至东莞，更名为东莞东城队。方舟天马投资集团下属天津市方舟旅行社成立于19，注册资金1500万元，目前名列天津同行业前三位，主要负责都市生态园的营销，提供良好的客源市场。

深圳市明德投资有限公司(SHENZHEN MINTEX INVESTMENT CO,LTD)成立于成立，注册资本3,000万元人民币，是在深圳市工商局注册的新兴的专业化投资机构，主要业务范围包括直接投资、项目管理、投资银行，主要投资方向为旅游、房地产、高科技。主要负责都市生态园项目规划和资本运营。

第二部分 项目提供的产品和服务

一、项目的创意和定位

(一)项目创意

“酒店式湖景别墅”项目是天津都市生态园内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于北方的地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩人工湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。

本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。

(二)项目定位

酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。

酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩人工湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。

从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以人工湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。

从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。

从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。

从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，天津、北京等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。

二、项目优势

(一)地理位置优越，交通便利

酒店式湖景别墅位于天津静海县西双塘村都市生态园内，东临京浦铁路，紧靠京沪高速公路和104国道，距天津市区40公里，天津新港80公里，天津滨海国际机场60公里，距首都北京140公里，经农业科技公司申请，天津市政府同意在京沪高速公路都市生态园处建设出口，未来从北京、天津将可直接通过高速公路直接进入都市生态园，交通更加便利。这也同时体现了天津市政府对天津都市生态园的大力支持。

(二)具有较大的市场空间和目标客户群体

酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式高尚别墅，而且社区规模较大，总建设规划面积80亩。随着国民经济保持高速增长，国民收入不断增加，中国已有相当一部分人已先富起来，这些人士对居住条件及休闲度假住所要求较高，因此酒店式湖景别墅项目目标客户源较为充裕。

(三)与园区内多个项目形成资源共享及优势互补

酒店式湖景别墅是都市生态园中一个重要的组成部分，为生态园项目二期建设内容之一，其他部分子项目已在去年开工建设。按照生态园的设计规划，整个园区项目的工程建设将分成四个时期，从3月份起建，预计全部完成。其中，一期部分项目已经接近竣工，正在试营业之中。

生态园一期项目中包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目，其主体工程已经基本建设完成，预计20十月一日之前开始营业。预计一期建设完成后，园区可正式对社会开放，接待各地游客，成为京津一带的热门旅游景点。到时园区内可进行包括农业大棚采摘，犬类观赏，马术俱乐部表演，动物竞技表演等以娱乐性活动为主的项目。酒店式湖景别墅项目属于二期工程，届时将尽享一期工程的相关资源及配套设施。

(四)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式

围绕800亩人工湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。

三、项目规划及建设方案

(一)项目地址

酒店式湖景别墅二期占地30亩，环绕都市生态园内人工湖的南侧，在生态园图示F3处。(项目位置见下图)

(二)酒店式湖景别墅规划设计

酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅20 幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式8幢 、欧式8幢、中式四合院4幢。

湖景别墅规划设计图1 湖景别墅规划设计图2

日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果;日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。

欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。

中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。

湖景别墅规划设计图3 湖景别墅规划设计图4

(三)项目经营范围

主要包括：住宿、会务等。

1、住宿： 采用星级酒店式经营管理湖景别墅，日常经营中为游客提供住所。

2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。

(四)项目实施保障条件

1、项目立项已获本公司股东方面决议和静计投资63号文批准。

2、本项目建设用地地质构造稳定，水文状况良好。

3、本项目建设用地公用设施配套齐全，水、电、气、路均达至建设用地红线;本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊、微波通讯走廊;地下无妨碍性市政管网。

4、配套环境及休闲娱乐设施基本完备。

第三部分 项目背景及其可行性

一、宏观经济的配合

进入20以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元 左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、天津及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。

(一)社会消费水平稳步提高

在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。

(二)旅游行业为政府扶持性行业

旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发()81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《天津市旅游管理办法》。

(三)酒店式别墅面临良好的发展机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。

随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅;第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区;第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。

酒店式湖景别墅正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。

二、当地政府大力支持及优惠政策

(一)生态园项目获得天津市及静海县政府大力支持

该项目从规划阶段就引起包括县委、县政府等领导机关的高度重视。月28日，静海县专门就此项目召开专题县长办公会议，将此项目列为静海县农业生态观光一号工程。并要求各有关部门要尽最大努力配合、支持该项目开发建设。当地政府的大力支持，无疑为项目的规划、开发、招商和经营等各项工作的顺利开展提供了有力的保障。

(二)相关优惠政策

酒店式湖景别墅的项目发起人——天津方舟天马农业科技公司于年初获得了农业产业化经营市级重点龙头企业、速生丰产林基地项目称号，并获得国家财政贴息3,000万贷款以及国家林业部财政贴息5,500万贷款。

三、面临的良好机遇

(一)北京奥运会为京津地区带来大量客流

北京申办20夏季奥运会成功，将为京津地区吸引大批国内外游客提供一个极好的机会。天津也将成为重要的比赛场地之一，届时将吸引大批海外客源和国内客源，并形成一个二至三年的旅游高潮。

(二)中国加入WTO加速旅游产业发展

加入世界贸易组织(WTO)会为我国旅游产业的突破性发展创造重要机遇。加入WTO对旅游业发展的整体影响是积极的、有力的。我国加入WTO以后，将加速旅游相关各业的对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制，外国旅行社将通过合资和独资方式逐步进入中国市场，将直接带来入境客源的增长，外国投资者进入中国的机会增多，也为发展商务旅游带来广阔的市场。

(三)旅游业已经成为促进经济发展的新的经济增长点

国内旅游行业的迅速发展，极大地拉动了经济消费，同时创收了大量的外汇，国内的“五一黄金周”、“十一黄金周”以及春节，更是为国家的经济发展作出了巨大的贡献，国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们也越来越有条件享受休闲度假的乐趣。

(四)周遍地区具有较强的消费能力和市场需求

天津及北京经济发展迅速，特别是天津市经济已经连续十余年增长，多项发展指标位居全国前列，国内生产总值增幅连续三年位居全国各省市自治区前3名，呈现越来越强劲的发展潜力。

北京、天津地区人口密集，随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断得到增强，特别是对休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客源基础。

四、发起人具备承担项目建设的优势和能力

(一)经营管理能力

农业科技公司通过建立健全管理控制系统和必要的制度，确保公司战略、政策和文化的统一性。并在此基础上对各级主管充分授权，造成一种既有目标牵引和利益驱动，又有程序可依和制度保证的活跃、高效和稳定的局面。

(二)资本运作能力

作为本项目资本运作平台——明德投资将依托农业科技积极探索资本经营，利用产权机制更大规模地调动资源并取得了良好的效果。实践表明，实现这种转变取决于整个集团的综合实力和时机。外延的扩张依赖于内涵的做实，机会的扑捉取决于事先的准备。

明德投资在进行资本运营时，重点选择那些有实力、有市场以及与公司有互补性的战略伙伴。公司的资本运做遵循有利于巩固企业已经形成的价值分配制度的原则，并已取得了良好的效果。

(三)创新的产权机制和开放的经营理念

农业科技强调追求产权制度和管理制度的优化，实现经营管理人员和优秀员工持股。在企业收益分配中体现有突出成就的员工对企业价值创造的重要作用。

第四部分 市场分析

一、外部环境分析

(一)天津地区投资价值的凸现

多年来，天津地区的发展一直处于中国经济发展的第二梯队，发展远远落后于临近的北京地区。但是从年开始，天津地区的发展开始飞速增长，多项发展指标位居全国前列，呈现越来越强劲的发展潜力。

这与中国的经济中心转移的大趋势是密不可分的。天津是中国四大直辖市之一，是环渤海地区的经济中心。20多年来，中国的经济中心经历了从珠江三角洲的发展到长江三角洲经济中心的形成，到现阶段已经迅速北移，可以预测，未来的十到二十年，中国新经济中心将崛起在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域。

环渤海地区经济中心的崛起带动了天津地区投资价值的凸现，从经济学的角度看，梯度的推移发展理论支撑着天津的投资价值。因为一个国家在相对的时间内，会将人力、物力、财力向这个国家最具优势的地区集中，一定阶段后，会向第二个梯度转移。所以经过了珠江三角洲、长江三角洲的发展过程，以天津为中心的环渤海地区发展时机已到。年后，天津港口优势日渐突出，更使天津地区具有了无限商机和投资价值。

(二)天津别墅市场具有良好的发展空间

从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。自此，天津的别墅市场开始日趋成熟，逐步进入了稳步增长的时期。

经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区(如区县经济开发区)发展。特别在天津经济开发区投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模，其所带来的韩国、日本人已经成为当地别墅产品的重要消费者。根据统计分析，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60%左右，经营状况良好。

目前，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，别墅在未来依旧有不小的市场需求。随着天津经济环境的逐步改善，特别是作为年北京奥运会的分会场，当地政府还将加大固定资产投资力度。随着2008年的日渐临近，天津地区的别墅市场也日益显示出其占尽天时、地利的优势，发展空间不可限量。

二、市场需求分析

(一)庞大的潜在市场规模

天津及北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛;政府、企业、社会团体的会议需求量极大。

(二)京津一带强劲的市场需求

现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，都市生态园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的酒店式别墅更是生态园内的经典之作。

(三)目标客户分析

绿色亲水的酒店式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。

所以本项目目标客户群主要定位于：

政府职能部门;

大中型企事业单位;

高收入的商界人士;

高收入的职业经理人;

律师等高收入专业人士;

追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。

第五部分 竞争分析

一、竞争影响因素分析

酒店式湖景别墅座落在天津都市生态园800亩人工湖畔南侧，目前为止是生态园内唯一的酒店式度假别墅，同时入住酒店别墅的人们还免费享受“万亩生态园”内部分配套娱乐休闲运动设施。

(一)价格

生态园酒店式湖景别墅的价格定位时将参照天津地区的同档次俱乐部水平，以优质优价为原则，吸引环渤海经济圈的客户。

(二)交通

生态园酒店式湖景别墅位处郊区，交通便利，享有天然的优势。

(三)环境

环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、客户素质等多方面。调查结果表明，清新的空气，田园风情的装修，星级酒店式的服务才能吸引大批客户前来消费。酒店式湖景别墅处在万亩都市生态园内，周边环境良好，将对客户造成良好的吸引力。

(四)娱乐项目、配套设施设置

篇6：商业别墅销售案例

前期销售执行计划纲要

根据报版首次推出日期，本案销售前准备工作应天3月底之前基本完成，紧迫的时间要求我们先从几项重点工作着手：

一、销售基本资料的准备：（3月25日前）

1、项目文字简介及经济指标

2、户型图、面积表、效果图

3、合同范本及定单范本

4、开发商简介

5、价格表、付款方式表、按揭材料表

6、总平示意图，交通动线图

7、项目配套，建材及周边环境介绍

8、物业管理初步构想

二、人员的到位与培训

1、开盘初期，由于有房交会，人员配备12人，并由公司其它部门抽调2-3人后备。新进人员将于本月25日前与开发商初次见面，经审阅后确定。

2、培训时间：3月25日——4月5日

培训重点：项目理念电话接听技巧

项目优势强化定签约技巧

竞争个案比较礼仪接待

市场近况分析普通话及语培训

别墅建筑特征肢体语言培训

三、销售道具（4月10日前完成）

1、立面效果图，总平图鸟瞰，总平彩图，户型表现图

2、模型：总平，单体3、3D动画设计

4、社区SHUTTLEBUS（宣传并接送客户）

四、售楼处（4月15日前完成）

1、桌椅及休息沙发

2、音响及电视

3、绿化，电话

4、现场广告牌

五、工地现场（4月15日前）

1、通路包装性指示牌

2、告客户说明书（解释工程进度）

六、销售宣传（4月15日前）

1、媒体预热

2、软性广告

3、路牌等户外据点

七、开业酒会