新项目接管工作指引

2022-09-01

第一篇：新项目接管工作指引

物业项目设备接管验收工作总结

中铁六局设备接管验收工作总结

根据中铁六局(下称甲方)传达的精神，大唐物业管理有限公司(下称乙方)受甲方委托，对中铁六局大厦设备进行接管验收工作。在甲方组织下，经与总包及各分包商协商后，乙方积极组织验收小组且制定了验收日程，并以书面形式呈交给甲方及总包，由总包协调各分包商于2007.2.5开始按验收日程配合乙方验收小组进行验收工作。

此次验收工作乙方高度重视在许多相关资料没有到位的情况下，为了尽快熟悉各个系统从而使验收工作得以顺利进行，乙方由总公司抽调了各个涉及验收系统的业务骨干组成了一支高素质、高专业的验收小组，同时物业工程部也组织各专业人员展开了数次地毯式的摸排工作，发现了大量遗留问题，并将这些问题汇集成表格并注明维修等级，以书面形式呈交甲方及总包。

在此次验收过程中，为了配合人防的验收，乙方及时调整验收日程，将验收工作进行了压缩调整，且以书面形式呈交给甲方及总包，由此可见乙方对验收工作采取了积极主动的准备工作。但尽管如此，在实际验收工作过程中还是出现了种种令人意想不到的事情，其结果直接导致验收工作无法顺利开展完成，例如承接上下水及排污系统的分包商派来的并非是熟知系统的专业人员，而是简单的故障记录员;承接土建及玻璃幕墙工程的分包商始终没有派遣相关人员到场;承接消防系统的分包商对验收小组提出的问题拒绝回答，配合不力;另外还有部分系统未竣工完善，如视频会议系统由于硬件问题导致无法调试使用，在验收工作进行中，电梯系统的调试由于厂家还在进行，因此只得将初步发现的问题进行了检查并提出了整改意见，且以书面形式通知了厂家并呈交甲方;消防水箱消毒柜电源未安装到位;中控系统局部未安装到位;初步经排查发现的故障通知后维修维护未能尽快落实到位。凡此种种，使得验收工作难以顺利进行完成。

综上所述，由甲方委托乙方的验收工作难以进行完成，但为了保证中铁六局大厦设备的正常运行，乙方将一如既往地积极开展摸排工作，对发现故障寻根求源，对各个系统加深了解，同时也期盼甲方对总包及各分包商进行督促，为完成验收工作打下基础。

北京大唐物业管理有限公司

2007.2.8

第二篇：新项目的接管验收

第一部分：接管验收的条件第二部分：接管验收的依据

第三部分：接管验收方案的制定第四部分：接管验收的组织实施

第五部分：接管验收注意的几个问题

第一部分：接管验收的条件

1、新建物业应取得四方验收(项目、工程部、监理、施工单位)通过证明。

2、新建物业应取得建委的竣工备案证明(竣工备案表)

3、新建物业应取得“实测大队”的实测面积证明

第二部分：接管验收的依据

1、新建物业接管验收指引。

2、**物业管理标准(设备物资类)

3、物业管理条例

4、新建房屋接管验收管理办法

5、国家执行的强制标准

6、业主购房合同及业主与发展商签订的交房标准

7、业主的使用要求

第三部分：接管验收方案的制定接管验收方案应包含以下内容：

1、接管验收时间

2、接管验收内容

3、接管验收标准

4、验收人员配置

5、接管验收原则及方法(房屋接管验收，设备、设施验收)

6、钥匙交接

7、接管验收的准备

第三部分：接管验收方案的制定

1、接管验收时间

方案中必须注明接管验收的起始、终止时间(根据时间测算开荒保洁费用)

2、接管验收内容

A、多少栋楼多少套房屋;

B、室外工程(包括管线、路面、管井、绿化、景观、公共照明) C、设备、设施有哪些 D、标识

E、竣工资料

第三部分：接管验收方案的制定

3、接管验收标准接管验收的依据

4、验收人员配置

分几个组，每组配置多少人，都是什么专业(物业配备水、电、土建各一名);然后是项目部和地产客服验收人员

5、接管验收原则及方法

(一)房屋接管验收

A、图纸、资料交接：图纸、竣工资料应在房屋初验前先进行移交，合格后进行房屋初验;

B、按计划对房屋逐套进行初验，形成纪录并经验收四方(物业、项目部、地产客服、施工单位)签字确认 ;

C、物业公司验收组对纪录中的不合格项进行汇总，反馈至项目部，由项目部安排并监督施工单位返修;

第三部分：接管验收方案的制定

5、接管验收原则及方法

(一)房屋接管验收

D、在接到项目部复验申请后，物业公司验收组对逐套房屋不合格项进行复验，并以复验结果为准，记入备忘反馈至项目部;

E、钥匙交接：复验同时交接钥匙，现场核对，将交接的钥匙种类、数量在《钥匙交接记录表》上记录;

F、复验、钥匙交接结束，如需入户返修，施工单位可持项目部出具的“入户返修证明”到指挥中心领取钥匙，返修结束须经验收组二次验收，形成纪录并签字确认，返修期间造成的损失由施工单位负责全额赔偿; G、物业公司做开荒保洁; H、贴验讫封条;

第三部分：接管验收方案的制定

5、接管验收原则及方法

(二)设备、设施验收

A、物业公司验收组与地产公司项目部、施工单位三方共同对所属专业的设施设备进行验收;

B、在验收设备、设施前，要先交验设备、设施的图纸、资料、说明书、合格证，合格后进行设备、设施的验收;

C、对每套设施设备进行必要的运行、运转测试，对未安装完毕及暂时不能运行运转调试的设备设施也应进行记录; D、查验设备铭牌、标识牌是否齐全;

E、对验收发现的不合格项进行记录并汇总，反馈至项目部;由项目部监督施工单位返修，物业进行复验，并以复验为准;

F、钥匙交接;现场核对(将交接的钥匙种类、数量进行记录)。

第三部分：接管验收方案的制定

6、钥匙交接

由物业公司指挥中心直接与施工单位进行交接，物业公司钥匙交接人员提前准备好口取纸及进行房间、房门编号。双方在现场采取逐个测试、逐个进行标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，双方签字确认。

7、接管验收的准备 A、成立接管验收小组

B、接管验收小组成员的培训 C、购置接管验收所需物资(记录表、试电插座等)

第四部分：接管验收的组织实施

1、物业公司(管理处)指定专人负责组织接管验收工作，该责任人应组织对接管验收人员进行培训，培训内容包括接管验收标准，新建房屋接管验收方案、验收的模拟演练等;

2、管理处经理与发展商签订《新建房屋交接责任书》;

3、管理处经理指定专人负责新建房屋竣工资料、设备技术资料的移交验收归档。新建房屋竣工资料、设备技术等资料的移交应记录在《资料交接清单》上，经发展商(项目部)、物业公司(管理处)签字确认，由管理处人事行政组资料室存档;

4、管理处经理与发展商签订《新建房屋具备接管验收条件审核单》。

5、新建房屋接管验收初验：

A、管理处接到发展商的“接管验收初验申请”，视具体情况由管理处经理指定专人负责，与发展商沟通初验具体细节，包括时间、验收进度、人员安排等。同时完成《新建房屋一览表》，向发展商发出《验收通知》等工作。第四部分：接管验收的组织实施

5、新建房屋接管验收初验：

B、根据接管验收标准，验收小组逐户逐项进行验收，并将验收结果记录在《房屋接管验收表(户内)》上，并由项目部、地产客服、物业公司三方签字确认; C、单体楼内的公共部位、配套设施等一并进行验收，并将验收结果记录在《房屋接管验收表(楼梯间)》上，由项目、地产客服、物业公司三方签字确认; D、管理处将《房屋接管验收表(户内)》、《房屋接管验收表(楼梯间)》上记录的不合格项，统计汇总后于第二日反馈至发展商，同时发出《质量问题整改通知单》，《质量问题整改通知单》由发展商签字确认，管理处人事行政组资料室存档;

E、初验不合格项的整改由发展商监督施工单位完成，施工单位整改合格后向发展商提出书面的复验申请，经发展商工程师确认后，转物业公司(管理处); F、经签字确认的《房屋接管验收表(户内)》、《房屋接管验收表(楼梯间)》，由管理处人事行政组资料室存档。

第四部分：接管验收的组织实施

6、新建房屋接管验收复验

A、管理处接到复验申请，与发展商(项目、客服)一同进行复验，复验应记录初验不合格项的整改情况，以及复验发现的新不合格项，经项目、客服、管理处三方签字确认，记入备忘。新建房屋接管验收，物业公司(管理处)以复验结果为准;

B、复验同时由指挥中心与发展商或施工单位进行钥匙交接;

C、复验时验收整栋楼外观，并结合单体楼复验结果，形成《新建房屋验收表》(整栋楼)记录，经项目、客服、管理处三方签字确认，由管理处人事行政组资料室存档;

D、复验结束，物业公司(管理处)向发展商(项目部)发单体楼《验收通过证明》。《验收通过证明》应记录复验未整改的不合格项(可做附件); E、物业公司(管理处)向发展商(项目部)发《接管通知》。《接管通知》应记录复验未整改的不合格项(可做附件)。

第四部分：接管验收的组织实施

7、公共设备、设施的接管验收

A、公共设备、设施的接管验收程序与新建房屋接管验收初验及复验相同; B、公共设备、设施的接管验收结果记录在《公共设备设施接管验收表(单项)》上，经发展商(项目部)、物业公司(管理处)两方签字确认，由管理处人事行政组资料室存档;

C、公共设备、设施的接管验收不合格项整改全部合格后，物业公司(管理处)向发展商(项目部)发《接管通知》;

D、公共设备、设施保修起始日期以《接管通知》时间为准;

E、公共设备、设施保修期内，出现的质量问题管理处应于三个工作日内以书面的形式知会项目部或施工单位，一般故障应在三日解决，特殊情况应在七日日解决;

F、公共绿化验收在保修期结束后，按公共设备、设施的接管验收程序进行。第五部分：接管验收注意的几个问题

一、关于资料(参考《**物业管理标准》)

1、产权资料

A、《国有土地使用证》;

B、《

建设用地规划许可证》; C、《

建设工程规划许可证》; D、《建设工程开工证》; E、《商品房预售许可证》;

F、用水、用电、用气指标批文;

G、两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

2、技术资料

A.住宅区规划图、小区竣工总平面图。

B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 C.

单位工程竣工验收证明书。第五部分：接管验收注意的几个问题

一、关于资料(参考《**物业管理标准》)

2、技术资料

D.地质勘探报告，沉降观察记录。 E.

地下管网竣工图。

所有设备订货合同、产品合格证、随机资料(使用说明书、检验报告)，随机专用工具清单。 G.

电缆铺设记录。

H.线路及电力电缆试验记录。

发电机、电动机检查试运转记录。 J.

电气设备试验调整记录。 K.电气设备绝缘检查。

电气设备送电验收记录。 M.

防雷接地电阻检测记录。第五部分：接管验收注意的几个问题

一、关于资料(参考《**物业管理标准》)

2、技术资料

N.防雷引下线焊接记录。

水、卫生器具检验合格证。 P.

通风机风量测量调整记录。 Q.空调器性能测定调整记录。 R.

环保达标验收许可证。 S.

消防验收许可证。 T.

房屋测绘验收资料。 U.

房屋验收记录。 V.

绿化平面图。

第五部分：接管验收注意的几个问题

二、关于验收时的不合格项

1、验收不合格项的依据

除各种法规、标准、制度外，我们验收时应时刻记注是代表业主验房;代表业主意味着验房时不仅要遵守法规、标准，更要站在非专业角度，从使用功能方面进行验收。

2、不合格项的整改

由于验收标准、角度的不同，我们验收的不合格项，有些是符合法规、标准要求的，有些是设计缺陷，所有这些施工单位是不会整改的，我们能作的是作好记录，以备后查。

对于公共设备设施的不合格项，如不整改，须定期知会项目部，要求其整改。

第五部分：接管验收注意的几个问题

三、关于资料交接不全

在接管验收时应先验收资料，符合条件后方可进行初验，但是在实际操作过程中，往往存在资料交接不全的情况，此情况须明确记录缺少的资料，同时应定期知会项目部，要求其交付所缺资料。

四、关于验收培训

1、培训验收标准、方案、流程、向业主交房标准;

2、四方验收共性问题培训;

3、项目部、客服自检、自查发现的共性问题培训;

4、接管验收发现的共性问题应进行即时培训。

第五部分：接管验收注意的几个问题

五、关于验收时施工单位不撤场

1、初验时可以接受，但要有项目部的书面通知或证明(甩项施工)

2、复验同时接管钥匙，不再允许施工单位现场维修，不合格项的整改等到业主入住时一并进行;

3、特殊情况业主入住前几小时还在施工的，物业公司应制定相应预案，确保入住房间卫生优良;

六、关于沟通

沟通在新建物业接管验收中十分重要，几万甚至几十万平方米的工程没有问题几乎是不可能的，在实际操作中也会遇到各种各样的问题，及时沟通是解决问题的最好办法。

沟通包含：

1、验房成员之间的沟通;

2、物业与地产的沟通;

3、物业与施工单位的沟通;

第三篇：**项目接管验收方案

2009-03-20 09:51:06| 分类：地产物业管理 | 标签： |字号大中小订阅

1 组建物业接管验收小组(11月11日—15日) 2 组长：漆春刚 3 技术顾问：刘正丰

4 第一小组：金东(小组长)、朱永红、张婷婷、黄劲松、赵述芳、倪辉蓉、赵瑜佳、瞿阳、罗羚。 5 第二小组：张屈波(小组长)、赵光辉、邹伯川、陈长清、王其同、肖强、张仕兵。

2 工作职责 ? 对**项目进行综合性接管验收，? 以确保**项目合格，?

满足业主质量要求。

3 第一小组：负责从客户角度对保洁、绿化、方便客户服务方面进行接管验收，包括“**项目”的产权、工程、设备资料、业主资料的验收移交工作以及协助楼宇的验收移交工作。

4 第二小组：负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作，以及从安全方面进行接管验收。 5 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。 6 派出技术人员工地现场摸底，制定好接管验收计划。

7 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。

8 准备好接管验收记录表格，包括：《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》。

4 资料的接管验收 5 蔚信应移交相关资料：

1、物业产权资料，

2、

包括：项目开发批准报告

6 规划许可证 7 投资许可证 8 土地使用合同 9 建筑开工许可证 10 用地红线图。

3、竣工验收资料，

4、设备

5、

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

6、施工设计资料，

7、

22 23 24 25 包括：竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)

建设工程竣工验收证书建设消防验收合格证

公共配套设施综合验收合格书供水合同供电协议书许可证供气协议书许可证

有线电视台合格证通信设施合格证电梯准用证包括：地质报告书

全套设计图纸图纸会审记录设计变更通知单工程预决算报告书 26 重要的施工会议纪要 27 隐蔽工程验收记录 28 沉降观测记录

29 其他可能会影响将来管理的原始记录。

8、机电设备

9、

资料，

10、

包括：机电设备

11、出厂合格证

30 机电设备使用说明书(要求中文) 31 机电设备安装 32 调试报告 33 设备保修卡 34 保修协议

12、业主相关资料，

13、

包括：已购房的业主姓名

14、、位置、面积、联系电话等

35 已购房业主的付款情况或付款方式

5 物业硬件设施接管验收和竣工的区别

1、接管验收：主要是观感验收和使用验收，

2、它侧重观感是否合格、设施设备

3、的使用是否符合业主要求。

4、

5、竣工验收：是全方位的内外质量验收。

接管验收是管理处为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而

6、采取的一种替业主提前服

7、务式的验收，而

8、非具有法律效力的政府评价行为。

7 管验收标准和验收方法

15、验收标

16、准为建设部(91)年ZBP30001-90《房屋接管验收标

17、准》及业主生活的合理要求。

18、

9 楼宇本体硬件设施的具体验收标准

1、

3、

5、

7、本体结构外墙不

2、

得渗水。

渗漏。

无裂缝，

11、无验收方法为观感验收法和使用验收法。

屋面排水畅通、无积水、不

4、

出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不

6、楼地面面层与基层粘结牢固，

8、不

9、脱皮，

12、起砂。

空鼓。整体面层平整，

10、

13、块料面层表面平正，

14、接缝均匀顺直，

15、无缺棱掉角，

16、粘贴牢固，

17、色泽均匀一致，

18、无明显色差。

19、内墙面抹灰面平整，20、

23、

25、

28、 30、无污渍

24、

。

色泽一致。

面层涂料均匀，

21、无漏刷。无面层剥落，

22、

无明显裂缝，块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，

26、无缺棱掉角。面层无裂纹、损伤，

27、对缝砂浆饱满，

29、

线条顺直。

顶棚抹灰面平整，

31、面层涂料均匀，

32、无漏刷，

33、无脱皮，

34、无裂纹，

35、无霉点，

36、无渗水痕迹。

37、 40、

41、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，

38、不

39、应有积水、倒泛水和渗漏。

木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

门、窗：门开启自如，

42、无晃动和裂缝，

43、零配件齐全，

44、翘曲变形。

位置准确，

45、

无

46、门锁、窗销连接牢固，

47、开启灵活。

48、

52、

54、

57、 60、 6

1、 6

4、玻璃安装牢固，

49、胶封密实，50、无明显刮花痕迹，

51、无损伤。

油漆均匀，

53、色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通知清晰，

55、完好，

56、不

58、锈钢房盗门表面光亮，

59、高档装饰门装饰完整。

门铃、对讲电话安装牢固，6

2、操作灵活，6

3、

效果良好。

色泽均匀，

无锈迹。

无刮花、变形。

楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，6

5、无锈蚀、弯曲，6

6、油漆完好，6

7、 6

8、 7

1、表面平滑。楼梯无裂缝，6

9、无表皮剥落。木装修工程表面光洁，70、线条顺直，对缝严密、牢固。

对缝平直。 7

2、 7

5、 7

7、 80、 8

2、 8

5、 8

9、 9

2、饰面砖表面平整，7

3、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，7

4、油漆、刷浆色泽一致，7

6、无脱皮、漏刷现象。电器插座安装牢固，7

8、

符合“左零右火”规定，7

9、电源已接通正常。

有线电视已开通，8

1、收视良好。开关安装牢固，8

3、灯具安装牢固，8

6、

开关灵活，8

4、完好无损，8

7、

接触良好。反应灵敏，8

8、

无损伤。

和刮花，9

6、接口密实，发光正常。

水表、电表、气表安装牢固，90、读数正常，9

1、卫生洁具安装牢固，9

3、 9

7、无渗漏现象，9

8、

配件齐全，9

4、

无污渍9

5、

无堵塞，9

9、排水通畅。接口密实，10

2、

无渗漏、锈迹，10

3、

流水通畅，10

4、100、给水设施安装牢固，10

1、

有足够压力。

5、地漏、排水管道安装牢固，10

6、配件齐全，10

7、

无堵塞，

110、排水通畅，1

11、

完好无损。

接口密实，10

8、无渗漏现象，10

9、1

12、防盗网、晾衣架安装牢固，1

13、焊接密实，1

14、

迹，1

16、无裂纹、折损。

设施要求齐全、完好，1

19、

面漆完好均匀，1

15、无脱皮、锈1

17、其他配备1

18、

型号与设计相符，120、工作正常。

11 公共配套设施接管验收标准

1、

2、

4、

5、

9、

14、

17、天台天沟、落水口畅通完好。隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，

3、坡离适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。

路灯、装饰灯安装牢固，

6、完好无损，

7、工作正常。灯柱安装牢固，

8、油漆完好。绿化符合设计要求，

10、绿化水管布局合理，

15、道路路面平整，

18、缝饱满，

22、

23、

不

11、

缺株少苗，

12、

无死株，

13、无大面积杂草。

阀门开关灵活，

16、安装稳固。

无起砂、断裂。路牙石砌20、筑整齐，

21、灰

无水泥块，

19、

无缺角损伤。

整齐，

25、

平整牢固，

26、

无明显裂缝、缺棱掉角。交通标

27、块料面层拼砌

24、

识清楚，

28、玻璃完好。

29、室外消防箱标30、

标

33、

37、 40、

44、

49、

53、

识清楚，

31、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固，

32、

无渗漏水，

36、识清楚。

使用方便。水压充足。识明显，

34、阀门完好，

35、

标

39、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，

38、

垃圾中转站密封完好，

41、外表装饰完整，

42、油漆完好，

43、保安岗亭安装牢固，

45、保安道闸安装牢固，50、

配件齐全，

46、开启灵活，

51、

标

47、标

52、

识清楚，

48、完好无损。识完好无损。

停车场地面平整，

54、照明充足，

55、标

56、识清楚，

57、安全防护和排水设施良好。

58、单车、摩托车棚安装牢固，

59、照明充足，60、水设施良好。

63、 6

8、 7

1、 7

5、 7

7、 8

2、 8

5、

13 设备的接管验收

14 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范。 15 有电梯运行准运证。

16 机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

17 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

18 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

19 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。

20 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备明沟、暗沟排水畅通，6

4、不6

5、

积水，6

6、

无断裂，6

7、沟板安装牢固、平稳。

池内无杂物。

筑平实、牢固，7

4、无裂缝。

标6

1、

识清楚，6

2、安全防护和排沙井、检查井、化粪池排水畅通，6

9、池壁无逢，70、

护坡、挡土墙泄水通畅，砌7

2、筑牢固。台阶、踏步砌7

3、水池、水箱卫生清洁，7

6、无渗漏。信报箱安装牢固，7

8、完好无损，7

9、雕塑、小品牢固，8

3、完好，8

4、招牌、广告牌安装牢固，8

6、

标80、

识清楚，8

1、表面平整光洁。

安全。

表面平整光洁。

安全，8

7、安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

21 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

22 保安监控设备：同消防监控设备。 14 接管验收遗留问题的处理 15 遗留问题的登记确认

16 对资料验收中发现的资料不齐、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交蔚信相关人员签字确认。

17 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备登记表》中并请蔚信相关人员签字确认。对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐。

18 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求蔚信在两周内解决。重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。

19 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，管理处以备忘录的形式将问题登记后交给蔚信进行备录。

20 根据开发公司要求，接管验收小组确定时间，对**项目作接管验收前的初验。将发现的问题书面提交开发公司进行整改，并与开发商商定时间对整改内容进行复检，对整改不合格项目再次书面提交开发公司进行整改，并再次对整改内容进行复检，直至合格。

28 开发商在工程竣工验收完毕，并具备接管验收条件后，书面通知物业公司正式对**项目进行接管验收。

成都洁华物业管理有限公司二○○二年十一月十五日

**项目管理处

第四篇：如何解决新入伙项目接管难点

新项目能否顺利接管入伙，对我们物业服务机构来讲是一个重要考验，考验我们的专业水准、组织管理能力，考验我们团队的工作效能。新项目接管是一项繁琐的工作，每一个项目的实际情况不同，遇到的问题也不尽相同，下面我就如何解决新入伙项目接管难点这一问题，和大家一起探讨。

注重前期沟通，排除后期隐患。

新项目能否顺利接管入伙，取得建设方认可和支持很关键，但并不是每一个建设单位都能认可交付中物业管理方的重要性，这需要我们进行充分沟通，让建设方认识到，物业管理方的前期介入对房屋的顺利交付以及交付之后楼盘的物业管理服务质量的重要性，对维护开发商的声誉及保障后期销售业绩的重要性。这样他们才会支持和配合我们的工作。

合作双方互信、沟通良好，是各项工作开展的基础;一般情况下我们的沟通对象主要是开发商和施工分包单位。我们和开发商对口部门目标利益趋于一致，就是共同努力完成房屋交付，减少客户投诉，一般情况下沟通会比较顺畅。但因为物业管理方和施工部门没有直接的利益关系，相对较难建立紧密的协作关系，多数情况下施工方对物业公司的要求，不光配合力度不够，甚至不予理睬，认为物业公司添乱，影响了他们的工程进度，因此拒绝变更设计等，而这将会让我们在以后的物业管理中要面对客户的质疑和自身使用维护的不便。因此，建立“会议联系制度”是非常必要的。由开发商主要领导召集主持，我方、售楼代理、建设方销售及项目施工管理等部门均安排关键负责人参加，每周定期举行例会，围绕整个交付工作，明确各方的责任目标，提出的任务要求，通报进度和落实情况，对交付工作进行整体推进。这样避免了多方逐级请示，拖延时期、推诿责任的情况发生，便于及时决策和落实。

前期沟通我们主要侧重于工程施工问题、设施设备选型配备、承接查验方案、物业用房规划、交付方案等几个方面的内容。工程施工无缺陷、遗留问题少，交付使用后，我们遇到的投诉纠纷少，可以让我们投入更多的精力完善各项服务。设施设备选型好，有益于方便后期维护，保障客户使用便利。近几年我们接管的项目，多是分期完成开发交付的，而前期临时或正式物业用房的规划、装修，直接影响到我们员工安居乐业。

例如我们在和熙园前期跟进过程中，发现厨房、卫生间排气孔设置位置过低，客户使用该孔会致使吊顶后，房间净空过于低矮，客户在装修时就会重新打孔，势必破坏外墙保温、防水层，给后期房屋保修遗留纠纷隐患，也对房屋外立面美观度造成一定破坏;同时，我们也发现部分户型阳台排水管和天面排水口联通，但管径设计仅为50㎜，按使用常识判断是远不能满足排水要求的，一旦出现堵塞漫溢，就会引发水浸损失赔偿纠纷。对此，我们以维护开发商利益和业主利益为出发点，和对方进行了充分沟通，最终取得了对方的认可;避免了设计缺陷和后期隐患。

交付方案翔实，注重培训演练

项目接管入伙，各项准备工作纷繁琐碎，要做到各项工作条理清楚、有条不紊，不出现遗漏，具体策划人思维要缜密，交付方案考虑要周全，这直接关系到交付组织工作的成败。

为此要制定一份严谨翔实的交付方案，用于指导交付入伙的具体工作;交付方案制定过程中，参与组织工作的团队成员均要参与，发挥团队优势，对交付工作的各个环节进行缜密的思考，务必做到每个成员通晓整个方案。

成立交付工作小组，确定开发商和我方的总协调人，对双方成员进行合理分工;在制定整体工作计划阶段，要详列支持交付、直接服务交付及交付之后投入正常运行而必需完成的各项工作，主要包含编写制作入住表单及业主手册等入住文件资料，组建物业服务机构的物资装备计划，物业收费必备的行政批文，交付区域的开荒组织计划，满足交付后日常运行的管理方案、人员培训计划等内容。

项目集中入伙阶段，每天要接待几十上百户业主办理入伙手续，单靠项目有限的人力难于独立支撑完成，需要其他项目人员支援，也需要其他单位人员协作配合。我们制定了人员支援计划，确定了每天支援的人员名单、联系方式及具体岗位分工。而交付现场各流程各岗位保持井然有序、协调一致，给客户留下专业、规范的良好印象，需要进行有效培训，我们分阶段培训不同的内容，不同的部门人员采用不同的培训方式。

组织交付培训时，我们分三个阶段进行。首先，交付工作启动初期开展了一系列基本的应知应会业务培训，每项课件内容都是结合项目实际情况修订的，通过培训大家循序渐进的掌握了各项基本业务规范内容，知晓整体交付方案，清楚各项交付准备工作的重要性。其次，在接近交付一周左右时，我们尽可能的召集参与交付的物业工作人员，进行一次岗位分工动员及入住问题统一说辞、紧急情况预案培训，使参与交付的各岗位人员明确各自职责，统一回答业主问题的口径，知晓遇到紧急情况下的一般处理程序。最后，在交付前三天时，务必组织各协作单位的交付岗位工作人员，进行一次协调动员会议，着重知会交付工作纪律，并组织和其他交付工作人员一起进行模拟演练;组织者对演练中发现的问题，及时进行整改完善。在和熙园交付过程中，遭遇的不多的异常情况，各岗位责任人均能通过预设方案，有效化解危机，前期编制的紧急预案，开展的培训、演练，关键时刻发挥了一定效果。交付方案中，我们对交付中常见的紧急情况编制了处理预案，分不同情况制定处理措施。如规定客户身份证未带要求先办理入住，不遵守公示交付流程要求先验房后缴费或先验房后领钥匙的，确定了引导客户离开交付现场，统一由应急机动组统一决策安排的原则;规定在交付过程中若出现客户以房屋质量、设计变更、对景观配套设施不满意而拒收房等情况时，制定了处理应急措施;制定了交付期间详细的车辆停放方案，现场预备常用药品的便民药箱及应急车辆，用于出现病患时使用。结合隆冬季节交付的实际情况，还制定遭遇不良天气的应对方案，预备了扫雪除冰器具及机动人员。还为突遭媒体采访预先指定专人接待，规定了解答原则。承接查验细致，及时整改问题

项目建筑取得竣工备案证书，就具备了交付条件。我方就应按前期物业服务合同的约定，组织进行承接查验，我们组织承接查验是向全体业主承担责任，无论是从我们承担的责任，还是从接管后将要进行的维护保养工作，都要求我们不急不躁，有条不紊的仔细进行承接查验。按常规程序，首先要确定物业承接查验方案，明确交验双方对接人员，并进行分工，准备查验工具、查验记录表单等;其次，督促建设方在正式查验前20天移交有关图纸资料，组织查验人员分专业不同，熟悉图纸资料;在此基础上，根据查验方案确定的日程，交验双方对共用部位、共用设施设备，在现场比对图纸资料查验，记录发现的问题;针对查验中发现的问题，提交责任单位整改;交验双方确认现场查验结果，并签订物业承接查验协议，约定整改效果及期限;协议签订后10日内交验双方办理物业交接手续，签订正式的移交证明，该项工作应于交付15日前完成。

其中，移交的图纸资料将是项目的永久档案资料，不能缺项;主要包括项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，建设方和其签订的安装合同的维保条款部分;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件，一般是开发商和对应单位签订的配套建设协议;物业质量保修文件和物业使用说明文件，即俗称的两书。

我方自交接后30日内，备齐前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录等文件向项目所在地的房地产行政主管部门办理备案手续，即全部完成承接查验工作。

在实施承接查验过程中，需要我们特别注意的是要将查验的问题进行分类;至少要分清施工缺项、施工遗漏问题和施工工艺缺陷、规划设计缺陷等两大类问题。例如在和熙园查验中，我们发现小区围栏较多部位竖杆间距净空尺寸达20㎝以上，普通身材的人员侧身就可钻过围栏，明显不符合使用要求;比对设计图纸，发现图纸设计只有每块围栏竖杆数量要求，并未标注该处竖杆间距尺寸要求;查询国家规范标准，该类围栏竖杆间距净空尺寸要求应小于15㎝，属设计考虑不周，施工方施工时也未结合实际使用需要施工，只能依据国家规范标准协调建设方采取弥补措施。

因种种原因，项目施工进度总会出现不同程度的滞后，出现仓促交付的现象。如按常规程序，先进行承接查验后交付使用，势必造成延期交付致使建设方违约，这是建设方不能接受的。像和熙园工期紧张，交付时仍在进行部分扫尾工程，难于按要求在交付使用15日前完成承接查验，为此双方只能协商变通，对应进行查验的部位和设施设备，先行投入使用，待完成集中交付完成之后，双方进行正式的承接查验。如双方能以互信为基础，有负责任的态度，最终也能解决好查验问题，和熙园按此操作，事后证明查验的问题也陆续得到了解决。

当然，部分施工单位急于移交而催促我方进行承接查验，我方排除干扰，坚持不急不躁，一律按既定方针处理。稍稍分析施工方急于移交的心理，多是因工程完工后想尽快撤走施工人员，不愿为已完工的工程再投入人力，都想尽快将现场移交出去;若我方迫于压力，在现场熟悉不够的情况下草草查验承接，会遗留一些隐患问题，给后期的整改、维保带来一定的难度;特别工期紧张的施工项目，极易出现施工遗漏，万不可仓促进行承接查验。

坚持完成交付工作后再进行承接查验，可以给我们赢得一个缓冲的时间，还可以获得一个熟悉现场的过程，即在通过一段时间的使用和观察，查验部位和设施设备的问题基本已知晓，再进行查验就能有的放矢