商业中心质量管理体系

第一篇：商业中心质量管理体系

烟草商业企业质量目标管理

地市级烟草商业企业质量目标管理初探 (菏泽市局 薛金山)

菏泽市烟草专卖局(公司) 薛金山

(山东菏泽市长江东路16号 274000)

摘要：烟草行业对质量管理体系建设工作的要求越来越高，继“三个突出”和“五项基础”之后，提出了“五化”要求，接着又重点强调了“争创一流的体系建设和目标管理”，对质量目标的管理更加重视、思路更加清晰、要求更加明确。地市级烟草商业企业作为质量管理体系建设的主阵地，若想充分发挥质量目标在体系建设中的导向引领作用，应如何进行质量目标管理?值得我们去深入地研究和探索。笔者结合质量管理体系建设工作实际，拟就当前质量目标管理工作进行初步探讨，借以抛砖引玉，请大家批评指正。

关键词：商业企业;目标管理;质量管理1 质量目标管理综述

1.1 理论基础

1.1.1 管理

自从人类社会有了组织，管理也就产生了，管理是人类各项活动中最重要、最基本的活动之一。不同时代的许多管理学家对管理给出了各种各样的定义，都没有脱离管理的实质：对组织的资源进行有效整合以达成组织既定目标与责任的动态创造性活动。任何一个组织的存在都有其目的性，即组织目标，否则组织就不会存续，从管理的实质可以看出一切管理活动的目的就是为了实现组织目标。

1.1.2 目标管理

目标管理是美国著名管理学家德鲁克在所著《管理的实践》中提出的重要管理思想。德鲁克认为目标统领工作，任何组织的使命和任务，必须转化为一定的目标，并通过上下互通进行逐级分解和落实，形成一个纵向一致、横向平衡的目标体系，组织的各级管理者和人员围绕这些目标进行自我控制地开展工作，促进各级目标的顺利达成，以此来保证组织总目标的实现。

1.1.3 质量目标

“3.2.5质量目标：在质量方面所追求的目的”，这是《质量管理体系 基础和术语》(GB/T19000-2008/ISO9000：2005)中对质量目标的定义，“注1”、“注2”又对质量目标的制定做了进一步解释。

1.1.4 质量管理

《质量管理体系 基础和术语》(GB/T19000-200/8ISO9000：2005)中对质量管理的定义是“3.2.8质量管理：在质量方面指挥和控制组织的协调的活动”。在“注”中特别指出这种指挥和控制活动包括制定“质量目标”以及“质量策划”等，“3.2.9质量策划：质量管理的一部分，致力于制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标”。

1.1.5 质量管理体系

《质量管理体系 基础和术语》(GB/T19000-200/8ISO9000：2005)中对质量管理体系的定义是“3.2.3质量管理体系：在质量方面指挥和控制组织的建立方针和目标并实现这些目标的体系。

1.2 文件要求 1.2.1 标准要求

质量目标管理是ISO9000族标准自身的要求。《质量管理体系 基础和术语》(GB/T19000-2008/ISO9000：2005)中与质量目标直接关联的条款有“2.3、2.

5、2.6、2.8.

3、2.9、2.

11、3.2.2、3.2.

4、3.2.5、3.2.

8、3.2.9”等，“2.5质量方针和质量目标”作为质量管理体系的基础之一对质量目标进行了阐述;《质量管理体系 要求》(GB/T19001-2008/ISO9001：2008)中直接提到质量目标的条款有“4.2.1、5.

1、5.4.1、5.4.

2、5.6.1、6.2.

2、7.1、8.5.1”等，“最高管理者应确保在组织的相关职能和层次上建立质量目标，质量目标包括满足产品要求所需的内容(见7.1a)，质量目标应是可测量的，并与质量方针保持一致。” 这是“5.4.1质量目标”条款的内容，对质量目标进行了明确的诠释。ISO9000族标准中还有未明确提出而包含质量目标的诸多条款，对质量目标提出了一系列管理要求。

1.2.2 行业要求

随着质量管理体系建设工作的深入开展，质量目标的导向引领作用愈发明显，行业对体系建设的思路越来越清晰，措施越来越具体，对质量目标管理的要求也愈加明确。在《烟草行业质量管理体系建设工作指南》中对质量目标的管理进行了全面阐述，并按照广义的“大质量”理念指出了“提高要求”;11年和12年相继提出了“体系目标化”、“坚持一流的质量目标引领”等更高的要求;在国家局最近下发的《一流质量管理体系建设评价标准》中，“一流的质量目标引领”占据了30分的考核权重，更加凸显了质量目标管理的重要性。

1.2.3 企业要求

实施质量管理体系的地市级烟草商业企业，绝大多数编制了本企业的质量管理手册和质量目标管理控制程序等文件，对本企业的质量目标管理活动进行了全面描述和详细规定，从质量目标的属性、范围、制定、调整、发布、测量、分析、改进等实际操作层面也做了统一要求，旨在充分发挥质量目标在质量管理体系建设工作中的导向引领作用。

从以上的综述不难看出，在某种意义上说，建立和实施质量管理体系的目的就是为了实现质量目标，质量目标管理是目标管理理论在质量管理体系中的充分运用。2 地市级烟草商业企业质量目标管理现状

毋庸置疑，实施质量管理体系的地市级烟草商业企业都非常重视质量目标的管理，对质量目标的制定、分解、测量、分析、考评等过程管理日趋成熟，形成了较为完善的、层级清晰的质量目标体系和长效控制机制。这是大家都能清清楚楚地看得到的，在质量目标管理工作上所取得的显著成效，但就笔者了解和掌握的情况看，在质量目标管理上或多或少地也有一些不可回避的问题，主要表现在以下几个方面。

一是“重量轻质”。一些企业的质量目标不是少，而是多而繁，数量是有了，质量却没了。有的公司级质量目标少则20余个，多则30余个，甚者40余个;二级单位、部门的质量目标数量可能更多;岗位质量目标的数量也不差。试想一下，作为企业的最高管理者，看到40余个质量目标，会不会眼花缭乱?工作的重心和方向在哪?每个管理者可能分管若干个部门，关注如此多的下属部门质量目标是需要花费很多精力的，每个岗位工作的重心和努力的方向也会错乱的。从管理的角度来说，应主次分明、抓大放小，否则，胡子眉毛一把抓，肯定会分散精力、影响管理成效。况且每个人的精力是有限的，质量目标更应该突出“质量”，不应以数量取胜。

二是“重建轻管”。建立质量目标仅是质量目标管理的第一步，更重要的是对质量目标后续管理。大多数企业对建立质量目标体系的要求落实很到位，形成了层级清晰的金字塔形质量目标体系，但对质量目标管理的系统性重视程度不够。有的部门仅仅把质量目标当做一项质量管理任务来完成，忽视了通过质量目标管理来提升质量管理体系有效性的重要作用，只是机械地重复着质量目标的制定、分解、测量、分析、报送，保留相关记录以待检查，而对质量目标完成或未完成缺乏分析深度或措施力度，有时甚至出现数据打架、措施无效等现象。质量目标管理跟不上，其导向引领作用就难以发挥。

三是“重形轻实”。通过质量管理知识的培训宣贯和体系的运行，大家多数对质量目标有了一定的认识和理解，但部分人员对质量目标管理的实质精髓理解不深、把握不准，制定的质量目标存在重复遗漏、错乱繁杂、主次不分、脱离实际、难以测量、矛盾冲突等现象。比如卷烟销量、单箱销售额、卷烟销售收入和卷烟销售收入增长率，在公司级质量目标同时建立这三项或四项的话，就有重复的内容;有的把一些不恰当的工作指标列入了质量目标，从社会学、管理学、法理学上来说也是不适宜的;有的设置了一些公共通用的质量目标，诸如安全、教育、文件执行、计划生育、顾客满意度等，所有的部门或岗位都建立这些目标并进行控制，理由可能是企业的每个部门、每个人对这些质量目标都有责任，有些可能还是一票否决的内容，这样一来，增加了部门或岗位的质量目标数量，需要思考一个问题：有责任的就是必须建立的质量目标吗?

以上的问题只是笔者结合自己的工作实践和所了解掌握的情况，对当前质量目标管理工作存在问题的一个简要概括，并不一定在某个企业同时或大量存在，也可能还有一些其他问题没有被发现或指出。

3 地市级烟草商业企业质量目标管理建议和措施3.1 加强培训学习，提高全员认知

对全员进行质量目标管理知识培训是非常必要的，因为思想是行动的先导。学习的过程也是一个认知的过程，即获得知识和运用知识的过程，通过对质量目标管理知识的系统培训学习，使大家对质量目标管理的实质内涵和目的意义理解更加深刻、透彻，对质量目标管理的过程认识更加清晰、明确，运用“5W1H”分析法加强全员对质量目标管理的认知。Why：为什么实施质量目标管理;What，什么是质量目标;Where，在哪些方面建立质量目标;When，什么时间制定分解、测量分析质量目标;Who，由谁管理质量目标;How,如何管理质量目标。可以说这是有效实施质量目标管理的基础，建立质量目标并形成文件不是目的，而应使其成为工作的激励和方向。质量目标管理是一项需要全员参与的系统工程，各级领导者在质量目标管理过程中起着非常关键的作用，“领导作用”、“全员参与”、“过程方法”、“管理的系统方法”，其本身也是八项质量管理原则的主要内容。

3.2 抓好制定分解，健全目标体系

3.2.1 质量目标制定原则

a)明确性。质量目标应是清晰准确的，包括其内容、数值、测量周期、管理责任等，要能为工作指出明确的努力方向，而不是含糊不清、难以理解的。b)度量性。无论质量目标是定性的还是定量的，都应是可以用某种具体的方式方法和标准尺度进行测量比较的，对定性的目标要尽可能从不同的角度加以量化，以便于度量。

c)可行性。质量目标应立足实际，经努力可以实现的，具有激励性和挑战性。有两层含义，一是分析现状和趋势有实现的可能，二是必须经过一定的努力才可以达到。质量目标既不能过低也不能过高，否则会导致其激励功能的丧失。

d)相关性。质量目标与所赋予的职责和权限应是相关的，在需要重点关注的方面建立相应的质量目标，遵循“二八定律”，不宜面面俱到。“责任”不等同于“职责”，有责任的不一定全是本层级要建立的质量目标。

e)一致性。质量目标应与企业的管理层次和业务分工相一致，质量目标的层级越高越宏观、抽象、粗略，层级越低越微观、具体、细化，上层级对下层级指向明确，下层级对上层级支撑明显，确保纵向一致、横向平衡、整体协调。

f)稳定性。在一定的期限内，质量目标的范围和数量要尽量保持相对稳定，不宜朝三暮

四、朝令夕改，否则大家会对努力的方向感到无所适从。质量目标的稳定性是相对的，与其动态管理和持续改进不是矛盾对立的，适当时依据流程进行调整也是必要的。

3.2.2 质量目标制定流程 3.2.2.1 公司级质量目标的制定公司级质量目标是对本企业质量方针的具体化展开，处于质量目标体系金字塔形结构的顶层。按照以上六项原则和上级的要求，在企业质量方针的指引下，综合分析判断企业外部环境、内部条件和行业发展趋势等情况，从企业经营性指标、服务质量、工作质量等战略层面建立质量目标，数量不宜太多，建议10个左右。若把企业看作是一艘在大海中航行的巨轮，那么质量目标就是船头，目标过多就像是船头宽大，会给巨轮的前进带来较大的阻力。同样每个下属单位、部门或岗位的质量目标也应注重“质量”，目标过多导致的结果很可能和没有目标相差无几，这是在质量目标制定过程中需要引起注意的一个问题。

3.2.2.2 质量目标的层级展开

质量目标的层级展开是质量目标管理过程中的关键环节之一，就是把公司级质量目标按照企业的组织架构和岗位分工进行纵横分解，然后各层级结合工作实际，按照“3.2.1质量目标制定原则”拟定本层级的质量目标并上报审批，通过这种“自下而上”和“自下而上”的多次反复，来共同确定各层级的质量目标。

3.2.3 质量目标体系的形成

通过公司级质量目标制定及其层级展开，使得企业各层级都建立了相应的质量目标，形成了整体完善的金字塔形企业质量目标体系(如下图)，县区单位自成相对独立的三级目标树。

目标体系的构建是质量目标管理的难点和重点，也是质量目标管理的关键环节之一。在本文“1.2 文件要求”提及的相关文件中都对质量目标管理工作做了重点阐述，特别是“1.2.2 行业要求”，是我们地市级烟草商业企业建立企业质量目标体系应当遵循的规范和指南。各个企业对质量目标体系的建立都有一套成熟的方式方法，比如应用平衡计分卡(BSC)或关键业绩指标(KPI)等管理工具，多数企业在质量目标的制定分解过程中形成了自己的管理特色，有的以“自下而上”为主，有的以“自下而上”为主，有的二者并重，采取哪种模式并不重要，关键是要保障质量目标体系的有效性。

3.3 重视测量分析，突出结果应用

能否有效实施质量目标管理，健全目标体系是前提，测量分析和结果应用是关键。按照规定的周期或内审、评审的需要对质量目标进行测量分析，是质量目标管理的主要手段，通过实际测量结果与设定目标的比较，掌握质量目标的完成情况，判断资源调整的需求，总结经验或查找不足，以便继续发挥优势或采取纠正措施，这是结果在反馈过程方面的重要应用。

结果应用的另一重要方面是对质量目标进行绩效考核。这一点有不同的声音，赞成者和反对者都有各自的缘由。笔者认为是否考核或如何考核，应充分结合企业实际来进行，企业的管理模式、制度习惯、员工素质、企业文化等方面对质量目标管理都有不同程度的影响，况且绩效考核本身也是一把双刃剑。

3.4 强化过程管理，注重持续改进

质量目标管理是起于目标制定止于目标达成的一个过程，关注结果也要重视过程，过程方法本身也是质量管理的基本原则和核心理论。麦肯锡公司有这样一句名言：“把握好过程，结果是必然的。”质量目标建立后并非完全依靠自我而放任不管，适时的监控也是非常必要的，要借助日常检查、内部审核、管理评审、体系自评等管理活动，按照“PDCA”方法加强质量目标的制定、分解、调整、测量、考评等过程控制，持续改进质量管理体系的有效性，也包括质量目标本身的持续改进，如目标体系的完善、导向引领作用的发挥、测量方式方法的优化、目标水平的提升、管理手段的进步等。

质量目标管理是实施质量管理体系的重要一环。在目标制定过程必须鼓励全员参与，自上而下和自下而上的双向沟通和承诺是非常重要的，有助于主人翁意识和责任感的提升，对质量目标的达成也很有积极的影响;目标体系的建立和控制是质量目标管理的基础，应保证目标体系的协调统

一、纵向一致、横向平衡;测量分析必须保证数据的真实性和有效性，结果应用要考虑企业实际，以促进工作整体绩效提升为目的;质量目标管理应以结果为导向，以过程为保障，甚至说过程比结果更重要，每一个过程都应是一个增值的过程。

结语：目标管理思想是建立在麦格雷尔“Y”理论基础之上的，这种乐观的人性假设在企业并不一定完全具备，因此目标管理的效果有好有差，人们对目标管理看法不一，同样对质量管理也是褒贬不一，但二者对现代企业管理的贡献是有目共睹的。随着社会实践经验的积累和对管理理论研究的不断深入，还会有越来越多的管理思想、理念或方法产生，这是社会进步的必然。任何一种管理其本身都有一定的社会性和局限性，都会受到所处环境的影响和制约，找到一个放之四海而皆准的管理理论是非常困难的，也是不现实的，只有紧密结合企业的实际，求真务实，扬长避短，灵活运用，才能发挥其应有的管理效能。

参考文献

〔1〕彼得·德鲁克 管理的实践〔M〕. 齐若兰 译. 北京：机械工业出版社，2006.

〔2〕芮明杰 管理学-现代的观点〔M〕.上海：上海人民出版社，2005.

〔3〕朱家杰 质量管理体系中的目标管理特性〔J〕.世界标准化与质量管理 2006年2月 第2期.〔4〕陈依群等 浅谈质量目标管理的实施〔J〕.认证认可 2006年第3期.

第二篇：商业中心物业管理收支预算方案

商业中心物业管理收支预算方案(水电部分)

二、预算

商业中心建筑面积87，854m2，其中商业46，000m

2、写字楼20，000m

2、地下停车库21，854m2。

(三)物业日常管理开支明细

1.商业中心管理成本明细

(D)公共水电费(根据一般情况估算)

计费标准：电费按0.95元/kwh;水费按2.2元/t

(1)电费

a.动力部份1100×0.5×12×30×0.95=188，100元

b.公共照明(含地下停车库)170×0.7×12×30×0.95=40，698元

(2)水费

a.商场员工及顾客生活用水230m3×30×2.2=15，180元

b.绿化用水1500m2×5L/m2.d×30÷1000×2.2=528元

c.清洁用水43，300m2×0.5L/ m2.d×30÷1000×2.2=1，429元

水电费小计：245，935元/月

(E)中央空调系统维护费用(空调制冷面积33，000m2)

1.中央空调系统维护保养费(含末端装置和)

4×30，000元/年÷12月=10，000元/月

2.中央空调系统运行水电费

(a)电费

280×4×0.65×16×30×0.95=331，968

冷冻水30×4×0.85×16×30×0.95=46，512

冷却水37×4×0.85×16×30×0.95=57，365

冷却水塔11×4×0.85×16×30×0.95=17，054

空调末端400×4×0.04×16×30×0.95=29，184

(b)水费

空调补水100×30×2.2=6，600

水电费小计：488，683元/月

第三篇：商业银行构建内部审计质量控制体系初探

摘要 当前，在国际、国内经济和金融形势复杂多变的情况下，商业银行构建内部审计质量控制体系十分必要。建立健全内部审计的质量控制体系是审计管理工作的需要，是提高审计质量的重要保证，是发挥审计工作有效性的重要措施。构建商业银行内部审计质量控制体系的基本思路是：建立“目标控制、制度控制、过程控制、机制控制、人力资源控制”环节，并配套可行措施，提高认识。贯彻执行“加强领导;精心组织，抓紧抓好;勇于实践，不断创新;改革创新，完善体制”这一基本思路，就能达到提高内部审计质量、效率和成果的目的。

关键词 商业银行 内部审计 质量控制体系

随着金融业的不断发展，商业银行要建设成为资本充足、内控严密、运营安全、服务和效益良好的国际先进的金融企业，商业银行自身就必须建立起严密有效的内部控制，增强风险控制能力，提高资产质量，保证资金安全，确保金融企业目标的实现。内部审计是内部控制的重要组成部分，审计质量的高低直接影响着内部控制的有效性，也影响着审计作用的发挥。加强审计管理工作，提高审计质量，构建科学规范的审计质量控制体系，是发挥内部审计的职能作用，增强审计工作有效性和权威性的关键所在。

一、商业银行构建内部审计质量控制体系的重要性和必要性

内部审计质量控制是指商业银行为保证审计工作符合有关审计章程、审计准则和其他适用的审计规范而制定和运用的控制政策和措施。具体应包括以下几个方面：

1.建立健全内部审计的质量控制体系是审计管理工作的需要。国有商业银行普遍实行较为独立的内部审计体制，总行及各级审计部门都担负了对所属各机构和审计机构的审计监督管理职能。以实施有效的审计监督，为提高审计质量奠定良好的基础。但是，审计管理的手段不够先进科学，管理的内容和标准不够全面系统，对所属审计机构的考核、评价制度不够完善，对审计人员的激励约束机制还没有真正建立起来，由此导致审计管理的效果不明显，审计的总体质量不高。因此，建立健全科学规范的审计质量控制体系，明确审计质量控制的标准，实施有效的审计质量控制，成为履行管理职能的一项重要前提。 2.建立健全审计质量控制体系是提高审计质量的重要保证。商业银行制定了《内部审计章程》和《内部审计准则》，为审计机构和人员开展审计监督活动、执业行为提供了严格的规范标准。但是，审计准则在实际执行过程还存在一些缺陷。一方面准则本身存在一定的局限性，另一方面则是准则的贯彻执行不到位，导致了实际执行结果与准则要求存在一定的差距，从而形成一定的审计风险。因此，建立健全内部审计质量控制体系，对于规范审计执业行为，引导审计机构强化审计质量管理，培养审计人员的质量意识和风险防范意识，提高审计质量和工作效率，推动审计工作的健康发展具有积极的重要意义。

3.建立健全内部审计质量控制体系是发挥审计工作有效性的重要措施。内部审计区别于国家审计和社会审计的一个显著特点就是服务内向性，这一特性决定了内部审计除了具有监督、评价职能外，还具有建设性职能。这一职能对于发挥审计工作的有效性，提高审计成果的利用价值，改进商业银行的经营管理，具有十分重要的意义。建立健全内部审计质量控制体系是发挥审计有效性的一项重要措施。一是有利于加强对审计质量的管理和控制;二是有利于充分运用审计信息的资源优势，积极提出合理化建议，为改进经营管理发挥建设性作用;三是有利于加强审计部门对审计发现问题的督促整改力度，防止有章不循、屡禁不止的现象;四是有利于引导审计人员注重审计成果的加工利用，分析形成问题的深层次原因以及解决途径，为经营管理决策提供有价值的意见或建议;五是有利于提高审计结论定性的客观性和准确性，对有关责任人提出处理建议。

二、审计质量的管理和控制方面存在一些突出问题

随着商业银行的不断发展，粗放型发展模式正在逐步被集约化发展模式所代替，商业银行越来越注重加强内部管理，增强风险防范能力，不断强化内部控制。因此，内部审计工作越来越受到重视，审计工作的质量不断提高，审计工作的有效性不断增强。但是，金融形势的多变也向商业银行内部审计工作提出了更高的要求。与国际一流商业银行对其的要求相比，目前的内部审计工作还存在较大差距。比较突出的表现是：

1.审计项目的选择立项缺乏针对性和科学性。审计计划的制订直接影响着审计工作的有效性，因此审计计划的确定要具有科学而准确的依据。但目前，审计部门没有建立全行经营管理的风险评估制度，审计项目的选择多侧重于主观判断，缺乏科学的客观依据。在地区差异上，由于各分行的经营管理状况不同，风险状况不同，在确定审计项目上应有所差别。但目前审计工作计划主要是由总行统一制定，各级审计部门遵照执行，根据各一级分行自身实际风险状况确定的审计项目非常有限，没有体现各分行的实际风险差异。

2.内部审计制度建设存在不足。一是审计规章制度的标准化不够;二是审计规章制度的系统性不强。现行的制度规定零散、形式多样、内容庞杂、分布广泛，不宜收集、保管和掌握;三是规章制度的内容不够完善，达不到精细化管理的要求，审计人员在把握制度的尺度上存在差异;四是规章制度的修订、更新不及时。随着审计业务的发展，有些不适用的规定没有及时清理，新的制度又没有及时补充，致使审计制度的制定滞后于业务发展，影响了审计工作的质量。

3.审计报告的质量有待于提高。审计报告是审计成果的集中体现，审计报告质量的高低直接反映了审计工作的质量。但是，有些审计报告在形式上千篇一律，缺乏重点，特别是审计发现问题的原因分析缺乏深入的剖析，审计结论不明确或没有审计结论，审计建议缺乏针对性和可操作性，审计成果的利用价值明显不足。

4.审计质量的考核评价机制不够完善有效。审计质量的考核评价是审计管理部门对所属审计机构和人员组织实施审计项目的质量和审计工作管理水平的综合考评和考核。审计质量的考核结果应作为评价审计机构和审计人员的工作业绩、绩效工资的发放、内部资源的分配的重要依据。但是，目前实行的审计质量考核体系还不够完善，考核的组织程序还不规范，考核结果与奖惩措施之间的挂钩程度还不紧密，导致了考核评价的效果不明显，未对审计质量总体水平的提高起到应有的促进作用。

5.审计人员的管理存在不足。对审计人员的管理体制不健全，审计专业人才的晋升通道不畅通;管理人员的聘任缺乏明确的目标和考核评价体系;审计人员的收入与工作绩效挂钩的机制不完善;审计人员的业务培训受到局限，人员的整体素质不能满足业务发展的需要。这在很大程度上影响了审计工作的质量，也影响了审计职能作用的发挥，因此，加强审计质量控制应当作为一项重要而紧迫的工作抓紧抓好。

三、构建商业银行内部审计质量控制体系的基本思路

针对审计风险点，以审计制度规范为控制标准，以完善审计操作流程为核心，以提高审计质量、发挥审计的有效性为目的，加强审计的组织、管理，整合和完善现有的审计管理制度，形成有效的审计质量控制体系。内部审计质量控制体系是一系列质量控制政策和措施的总和，也是实施这一系列政策、措施的活动过程，它包括目标控制、制度控制、过程控制、机制控制和人力资源控制等几个方面。具体内容如下：

1.目标控制。审计质量的目标控制取决于内部审计的职能定位。商业银行内部审计的职能是监督、评价和建设职能，内部审计担负着促进商业银行建立有效的内部控制，监督审计对象合法合规经营，揭示和纠正经营管理中的违规违章行为，督促审计发现问题的整改落实，提出改进经营管理的审计建议等任务。因此，商业银行内部审计质量控制的最主要的目标是充分行使审计职能，发挥审计工作的有效性。在这一目标指引下，审计部门和人员在实际工作中，要准确把握和界定审计职责，认真行使审计监督的权利，提高审计工作的有效性和权威性。

按照既定的控制目标，审计部门在制定审计工作计划时，要把握好全行的宏观政策，在对全行业务进行风险评价的基础上，按照风险导向的原则，确定审计的重点。审计重点的确定要体现以下三个原则：一是跟进银行改革发展的进程，关注业务发展中出现的新情况、新问题以及一些苗头性风险;二是根据案件发生的重点区域，关注重点行处的风险控制能力和内控执行情况;三是围绕全行的中心工作，关注决策层以及上级和外部监管部门重点强调的工作和风险区域。

2.制度控制。制度控制是指建立和完善审计制度体系，使审计机构和人员在审计过程中有章可依，照章行事。审计质量的制度控制是一项全面控制，是对影响和制约审计质量的各个因素建立全面的控制标准。它包括审计工作计划、组织实施、总结考评;审计项目的确定、组织、实施、追踪、考核;审计技术、方法手段的运用和创新;审计信息的传导沟通及交流反馈;审计队伍的组织管理;审计基础建设和基础管理等各个方面。制度的建设应体现标准化、系统化，满足精细化管理的要求。建立以岗位说明书为载体的制度规定，限制和减少以文件形式印发的规章制度，增强制度的操作性。制度控制要实行动态管理，审计管理部门要根据业务发展的需要，对原有的制度规定进行经常性的维护，不断地补充、修改和完善，以满足业务发展的需要。

3.过程控制。管理学理论明确要求，质量管理和控制应贯穿于组织活动的全过程。质量控制不仅表现为一系列的控制政策和措施，更表现为制定和实施这些政策和措施的活动过程。审计质量控制贯穿于审计活动的始终，充分体现动态的过程控制理念，对审计计划、组织、考核、追踪和信息披露等审计程序，实施全过程的跟踪控制管理，提高控制活动的连续性和有效性。

过程控制以审计项目的过程控制为主要内容。审计项目的过程控制是按照审计项目的程序，对实施审计项目的各个阶段进行质量控制，包括审计准备阶段控制、取证阶段控制、报告阶段控制、终结阶段控制等几个方面。

4.机制控制。机制控制就是建立内部审计的激励约束机制。在建立科学的审计质量考核体系的基础上，对审计人员的工作质量进行考核，将资源配置、岗位职务晋升和薪酬分配与审计人员实现的经济增加值(即挽回的经济损失)、风险责任以及所承担工作的难易、复杂程度直接挂钩，形成激励有力、约束有效的内在机制，从制度上保证审计人员的切身利益，激发审计人员的工作热情，促进审计人员以高度的事业心和责任感投入到工作中去。

质量考核体系的建立应科学合理。在考核内容上应反映每一位员工日常工作量和工作的难易复杂程度，以审计项目质量为重点，突出对履岗能力和岗位作业质量的考核;在考核方式上应以上级对下级考核为主，自评和互评为辅，突出下级对上级负责，兼顾团队支持协助能力的考核;在评价标准上应力求清晰、明确，突出量化考核，避免程序繁琐，便于操作比较;在考核时间上应以日常定期考核为主，按季或按年汇总结论，对日常考核结果应建立绩效考核台账，实行积分累计制管理;在绩效挂钩上，应将考核结果与绩效工资挂钩，体现激励约束作用。

5.人力资源控制。人力资源的管理和控制是现代质量控制管理的核心。从质量标准的制定到控制程序的实施都依赖于人的参与和实践，质量控制水平的高低最终取决于人的业务素质和主观努力。商业银行的快速发展，促使银行的服务产品更加丰富，服务功能更加完善，服务手段更加先进，内部审计作为银行风险防范和内部控制的重要组成部分，对审计人员综合素质的要求越来越高。因此，人力资源控制是审计质量控制体系中的一项重要内容，是持续提高质量控制水平的根本保证。人力资源控制主要包括以下几个方面：一是明确对审计人员素质和能力的要求;二是建立审计专业技术岗位职务序列;三是加强对审计人员的培训;四是严格执行审计岗位准入与退出制度;五是建立审计风险责任认定和追究制度。

四、构建商业银行内部审计质量控制体系的可行措施

1.提高认识，加强领导。内部审计是现代商业银行建立安全有效的内部监督制约机制的重要组成部分，也是银行抵御各种金融风险的基础和关键防线。内部审计职能作用发挥的程度，主要取决于审计工作的质量。内部审计质量越高，银行内部自我约束、自我控制和自我纠改能力就越强，审计作用的发挥就越充分，内部审计第三道防线的作用就能得到很好的发挥。商业银行应高度重视审计质量控制体系的建设，将其当作一项全行性的工作来抓，在人力、物力、财力、技术等各种资源上给予必要的保障，确保体系建设的顺利进行。全体审计人员作为审计质量控制的主体，肩负着所有控制措施的组织实施任务，必须在思想上高度重视审计质量控制的管理，这是体系建设能否取得预期效果的关键。

2.精心组织，持续推进。审计质量控制体系建设是一项全新的系统工程，涉及面广，内容全面。体系的建设不是一朝一夕的事，而是一项长期的任务。审计部门应制定明确的规划设计和实施计划，在工作安排上要以保证审计质量为前提，组织开展各项审计监督活动。质量控制体系的建设是一个循序渐进的过程，它来源于实践，又用来指导实践。在审计实践活动中要不断摸索和研究质量控制的方法和手段，通过不断地总结、改进和完善，形成质量控制的模型和指标控制体系。对质量控制的管理要实行动态管理，根据实际工作需要，适时调整更新和补充完善，形成定期检讨和修正的动态机制，增强控制政策和措施的科学性、可行性、前瞻性以及控制活动的针对性、连续性和有效性。

3.创新方法提高效率。随着审计业务范围扩大和审计职能任务加重，对审计质量控制的新技术方法和手段的要求不断提高，传统的以现场检查和事后核对等方法，造成了大量的人力和资源的浪费，使得审计质量和效率大打折扣。因此，必须积极应用新的科技手段和方法，转变到采取以非现场审计为主，辅之以现场审计的审计模式，实现审计程序的网上实时或及时跟踪检查，在一定范围内建立起可以信息共享的审计成果数据库，使审计系统真正具备检测准确、反馈迅速的工作能力。同时，审计部门应组织专门力量，积极实践，勇于创新，不断强化控制手段，应用管理科学中新的研究成果，发挥科技优势，丰富和细化控制方法和体系，增强质量控制的效果。

4.顺应时代，完善体制。按照股份制商业银行的要求，参照国外股份制银行内部治理结构的模式，应当完善内部审计体质，有效发挥独立的内部审计监督职能，提高审计工作的有效性和权威性，保证审计质量控制能力的增强。

第四篇：商业银行内部审计质量管理现状与对策

2013年06月19日 11:15 来源：《现代金融》2013年第03期 作者：朱奕 字号

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摘要：内部审计是商业银行建立现代企业制度的内在要求，提升内部审计质量是商业银行加强内部控制、提高风险管理水平的基础。、当前商业银行内部审计质量管理还存在不少缺陷，本文结合实际，从内部审计质量管理意识、人力、标准和技术方法四个方面，简要分析了我国商业银行内部审计质量管理工作中存在的不足，并、提出了进一步提升内部审计质量管理水平的对策。

一、商业银行内部审计质量管理现状

(一)缺乏内部审计质量管理的意识。大多商业银行均以发展业务为第一要务，虽然近年来对内部审计工作的重要性有了相当的认知，但是上至管理层，下至员工，内部审计质量管理意识仍有所欠缺。虽然在年初内审部门会制定计划，但是在实施过程中临时性工作多而无法保证计划序时推进，需要压缩内审准备、实施和报告时间，从而无法保证内审质量。另外，内审发现的问题有时因为层层的利益关系而在报告时避重就轻，层层上报批复也耗时良久，而且往往将内审报告的提交视为内审工作的终结，不重视审计过程中发现问题的整改等后续工作，因而在审计质量和效果以及及时性上无法得到保证。

(二)缺乏确保内部审计质量的人力。我国商业银行的内部审计人员数量难以达到人民银行相关文件规定的要求，难以对内部审计质量进行有力的管理。部分商业银行内部审计人员大多从其他部门调配而来，其知识结构和工作经历与内部审计工作要求有一定的差距。对内部审计人员业务能力的再教育和再培训明显不足，在目前业务创新不断、技术日益革新的情况下，缺乏后续教育和培训会让内部审计人员的知识结构与审计对象脱节，从而影响内部审计的监督、评价、服务的质量。

(三)缺乏内部审计质量控制标准。多数商业银行没有建立起适合本行实际情况的内部审计质量控制评价标准和评价指标体系，而且随着业务的不断创新、风险类型不断增加，大多数商业银行无法紧随当前形势及时更新、修订相关标准，致使内部审计质量评价标准方面存在缺失或者滞后。同时，大多数商业银行目前缺乏明确的内部审计质量责任追究机制，因而无法将审计质量管理责任落实到位，无论是对内部审计人员审计工作过程的质量管理，还是内部审计监督、复核部门对审计人员审计工作质量的监管，或者外部审计评价部门对审计监督或审计人员工作质量的再监督等，都无法真正明确责任，从而无法保证内部审计质量。

(四)缺乏提高内部审计质量的方法和技术。目前，大多数商业银行将内部审计定位在账项的查错防弊，而非监督、评价和咨询服务上;内部审计的对象也比较狭窄，特别关注业务操作的合规性审计，而忽视对管理、决策方面的审计。在专业技术方面，专业内部审计支持软件的研发一般滞后于业务或风险的发展，在时间性上仍存在内部审计技术的缺口。同时，随着商业银行业务的不断发展，需要审计的资料越来越多，在无法对全部资料进行审计时，进行抽样审计过程中，大多数商业银行仅凭借内部审计人员的主观判断而非运用数理统计等科学手段进行样本选取，致使样本的代表性无法保证，从而导致内部审计质量无法得到保障。

二、提升商业银行内部审计质量管理层次的对策

(一)提升和革新内部审计质量管理理念。在各商业银行纷纷改革上市之际，为了给商业银行经营管理制度建立和执行提供更大的支持，内部审计质量管理的理念也需要革新。应实行审计工作全过程质量管理。商业银行内部审计质量是否能够保证的首要条件是内部审计部门是否能够具备独立的地位，即要确定内部审计部门的隶属关系，或者是对董事会负责、或者是对监事会负责，特别是人事任免和薪资奖惩必须独立于管理当局。

在审计工作越来越繁重的情况下，通过匹配审计项目量与审计力量，以风险导向为依据，通过系统的、有预警的或者被审计者的要求选择审计项目，并以经验以及统计数据为依据来判断审计项目重要性，决定审计次序以及突发事件导致的审计中止等情况的处理;制定审计计划时特别注重时间、人力的预算，并且制定方案时需参照内控和风险防范的重要点才能有的放矢，节省时间、人力并保证审计质量。在审计工作开展过程中，需要加强审计监督并贯穿于审计工作全过程，此项工作可以由主管审计人员或者聘请外部审计人员担当，并且现场复核与底稿复核相结合。还有，需提高审计报告的质量，客观地提炼重点，提供具有建设性的整改意见，理顺审计报告路线，加强对被审计部门提交报告的及时性，注重被审计部门整改，强化审计后续工作。

(二)提高内部审计人员综合素质。内部审计人员的综合素质是影响内部审计质量最本质的因素。在内部审计人员准入时需设置门槛。职业道德与内部审计相关法律法规的熟知程度和运用能力，注册会计师、注册内部审计师资格、工作经历和年龄、人际关系、沟通能力、内部审计软件设计和开发能力等均需考虑斟酌，才能构建一支在学历、年龄、性格、工作能力各方面都匹配的高素质的内部审计团队。

强化对内部审计人员业务能力的再教育、再培训，注重对内部审计新的理论、新的法律法规和内部规章制度、商业银行新业务的风险控制重点、新的审计专业软件以及先进审计经验和成果的培训，保证内部审计人员的知识得以不断更新，综合素质得以不断提高。

(三)加强内部审计质量控制标准建设。内部审计质量控制标准要明确内部审计该做什么、怎么做，不该做什么，如何奖惩。加强内部审计质量控制标准建设，首先需要规范内部审计目标和导向，以此为依据，通过组建质量评审的专家队伍，以科学的方法，在目前以定性描述为主的评价方法上逐渐增加定量分析和测评指标，逐步构建科学、完整的质量评价标准和评价办法，并且开发质量管理软件，应用计算机辅助提高测评的效率。

内部审计质量控制需明确内部审计责任，建立严格的责任追究制度。质量控制在内审主管负主要责任的同时，需将审计责任量化到具体岗位和相关人员，明确各相关人应该承担的质量控制责任。同时，内部控制质量应该与内审工作人员绩效考核结合起来，对内部审计工作的改革发展有重大贡献或者揭露重大违法违纪犯罪线索得以挽回或减少商业银行经济损失的内部审计人员，应给予奖励，相反，因审计人员工作质量低而造成重大损失的，要加大惩罚力度。

(四)创新内部审计方法和技术。内部审计方法和技术创新的方向应与内部审计职能导向的转变一致。

在目前商业银行管理体制改革深入推进，决策、管理、经营等各项风险迅速加大，在人力、物力、时间有限的情况下，优化审计资源配置，以风险为导向的内部审计是商业银行的必然选择。内部审计创新的导向应为融合多个知识领域，特别是运用数理统计方法对风险的评测、分析、分类，并以此为依据进行审计项目的选择和制定审计计划并付诸实施，对各类风险进行差别化管理，审计的频次向内部控制制度不健全、风险高的部门倾斜，以保证高效高质的内部审计的实现。在内部审计过程中，计算机技术不可或缺，建立、完善审计信息系统、操作平台和各项业务的专业审计软件，提高非现场和远程审计、事前和事中审计的能力，通过及时、全程审计，确保审计质量的提升。内部审计可采用外包的形式，借助专业审计机构丰富的经验和专业知识提高内部审计质量，也可在与专业审计机构进行合作的过程中能够快速获得新技术和方法。

参考文献

[1]岳海云《浅析商业银行内部审计的价值及其在银行管理中的作用》《中国商界》2010第8期，79页

[2]张光军《构建农业银行内部审计质量控制体系问题研究》《中国农业银行武汉培训学院学报》2010年第3期，第8页

[3]尹小丽《银行内部审计功能重新定位的思考》《现代金融》2011年第12期，第34页

[4]焦敏《商业银行内部审计有效性探析》《知识经济》2010年第17期，第39页

[5]许贵萍《谈现代企业内部审计质量管理》《财会研究》2004年第六期，第54页

(作者单位： 农业银行太仓市支行)

第五篇：某商业中心前期物业管理顾问咨询服务方案

前期物业管理顾问咨询服务方案

##物业咨询有限公司 二〇〇七年十一月

目

录

序言····································2 公司简介································3 前期物业管理顾问咨询服务整体设想········8 前期物业管理顾问咨询服务介绍············11

1、服务内容

2、服务形式、服务期限及费用

结束语··································26

第一篇

第二篇

第三篇 第四篇

第五篇

第一篇 序言

财富中心由#1市房地产开发有限公司开发建设，项目位于市中心，项目将拟建成#3市高档的商业中心。

十分荣幸能有机会提交此建议书，#3物业咨询有限公司全体同仁在预祝财富中心开发获得成功的同时，将用“真诚、善意、精致、完美”的服务理念，为财富中心锦上添花。

第二篇

公司简介

公司概况

服务优势 服务项目

第三篇

前期物业管理顾问咨询服务整体设想

从项目开发建设到物业交付使用期间，通过对财富中心项目的了解和对项目基础资料的掌握及我司在全面分析了财富中心的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后我司将从物业管理的角度，全面参与财富中心开发建设过程，并秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，提供物业管理方面的专业意见和建议，以提升物业人性化品质、方便日后的物业管理，降低物业管理成本、降低物业管理风险。

针对项目提供开发建设期间的前期物业管理顾问咨询服务

通过与#4小商品城、中国jidian城等项目合作管理及长期的楼宇物业管理，取得了较丰富的商业中心的物业管理经验及前期顾问经验。针对本物业的特征，我们将对本物业的管理要求，设备设施现状、业主满意率及服务要求等进行极为充分的调查了解。并将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨，以期为使用人提供最为量身定做的管理服务。

安全保卫工作

安全是商业中心的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的商场环境，其中十分重要的之一就是安全环境的体现。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分区域分时段实行安全防范措施，结合监控设施确立定点门岗，加强和合理安排安全防范巡逻巡更线路，配合营销公司做好市场宣传广告促销营销活动，紧急事件处理预案、消防预警演练。在硬件的配备上，绿城将充分利用宏大财富中心已有的硬件配套系统。软件上加强安保人员的培训工作。依据绿城的管理模式，在今后我司提供的前期物业管理顾问服务协助项目管理处在安保人员入聘时的入职培训以外，并根据培训计划对安保人员进行定期的巩固及增进性培训，采用准军事化人员管理。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保安保工作的严格执行及无任何漏洞。

安排有序的人流、车流、物流管理

商业中心其人流、车流、货物的流量很大，确保安全有序的人流、车流、物流管理需要详细周密的安排和管理方案。将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标示标志和交通指示标示。我司建议将在营运时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流管理岗位、门岗、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为宏大财富中心的管理服务亮点。

协助营造高品质的优质的商业氛围

对于物业管理公司来说，要通过各种商业中心的硬件设备设施，如高标准的智能化的建设，提高物业管理和科技含量，及物业本身的科技含量。全面配合营销有计划有方案地做好市场宣传广告促销营销活动，并向营销提供促销营销市场信息等。

采取必要措施降低管理风险

财富中心所配备高品质的设施设备对日常的维护和保养提出了很高的要求。为使物业长期稳定运行，降低管理风险。建议为商业中心楼宇购买保险，包括楼宇财产一切保险、公众责任险、雇主责任险等内容。以此来维护业主的利益，预防意外的发生，同时转嫁经营公司与物业公司的经营风险，使其能更好的为业主提供全方位的优质服务。

第四篇

前期物业管理顾问咨询服务介绍

一、前期物业管理顾问咨询服务内容

建筑方面

我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视财富中心施工图纸等内容，对整个小区的建筑布局、环境绿化设计、人流车流导向、上下出入口设臵、小区公共区域装饰、垃圾堆放等方面内容，提出有利于促进销售、节约投资，提出合理化的建议报告：

1、关于建筑设计、施工方面的内容

(1)审视贵司提供的建筑施工图，就其相关的内容提出合理化的建议。

(2)对物业内的各种泊位的位臵设臵进行分析，并提出合理化的建议。

(3)对商业中心内日后管理中垃圾堆放位臵及出入口设臵等方面内容提出合理化的建议。

(4)对商业中心的监控中心及保安岗亭的设臵提出合理化的建议。

(5)不定时巡视施工现场，对现场发现的建筑方面的内容及时提出合理化的建议。

环境景观方面

从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议：

(1)根据项目开发的定位及项目建设的特性，提出有关景观设计定位的合理化建议。

(2)根据贵司提供景观设计方案，提出合理化的建议。 (3)根据贵司提供景观扩初设计或施工图，并跟进整个项目景观施工全过程，提出合理化的建议。 (4)对物业内景观小品、绿化和水景设计提出合理化的建议。

(5)结合物业的景观设计和景观定位，对物业内的标识系统提出合理化的建议。

给排水方面

从物业管理角度，通过审视给排水施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵等提出专业意见和建议。 (1)根据贵司提供的给排水施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。 (2)对给水系统中的阀门等相应设施进行考虑，及时提出合理化的建议内容。

(3)不定时巡视施工现场，对现场发现的给排水方面的内容及时提出合理化的建议。

设施设备方面

结合项目整体定位及档次，从物业管理角度，对大型设备(电梯、水泵、智能化等)及部分设施(标识系统等)的功能和定位提出专业意见和建议：

1、关于电气设计、施工方面内容

(1)根据贵司提供的电气施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。 (2)对公共区域照明灯具的选型、布局及开关布臵提出合理化的建议。

(3)对公共区域的配电系统、插座等设计、布局提出合理化的建议。

(4)对商业中心的泛光照明进行分析，并提出合理化的建议。

(5)不定时巡视施工现场，对现场发现的电气方面的内容及时提出合理化的建议。

2、关于弱电方面内容

(1)根据项目开发的定位及贵司对项目的要求，提出切合项目定位的弱电配臵方面的建议。

(2)针对弱电系统设计方案，提出智能化系统设计方案的建议(对子系统进行选择、补充或调整)，以完善物业内智能化系统中各个子系统的配臵。

(3)提供签订合同中注意事项和应涵盖内容的建议，以提高对方的利益、方便日后管理、方便日后系统使用和降低系统维护、保养成本。

(4)贵司提供弱电系统的施工图，我们结合物业内其他系统及相关位臵的物业功能用途(如：建筑、综合管道布臵、景观等)的设计，提出合理化的建议(主要从位臵设臵的角度进行考虑)。 (5)弱电系统施工过程中，定期对施工现场进行了解(应结合施工图)，对现场发现的情况，提出合理化的建议。

3、关于电梯方面内容

(1)为方便贵司定位电梯，提供各种品牌电梯市场占有量的报告，以便对方进一步了解电梯市场的使用情况(从世界和地区使用情况进行分析)，同时提供结合项目的电梯基本技术参数的建议(载重量、运行速度等)。

(2)提供各种品牌电梯的特性分析和使用性能情况的报告，以供对方在选择电梯品牌时进行参照。 (3)在电梯的基本技术参数确定后，进一步提供部分品牌电梯的技术参数，以便开发商确认，便尽早与建筑等相关内容进行协调建设，避免不必要的浪费。 (4)从物业管理和使用者的角度，对电梯在签订合同应含盖的内容提出合理化的建议(一般为包括但不限于)。

(5)在对方提供电梯购货和安装合同的文本(一般为技术部分)，届时就合同中的部分内容提出合理化的建议。

(6)巡视电梯的施工现场，对现场发现的问题，提出合理化的建议。

(7)在电梯安装完毕后，提供成品保护的建议文本。

4、关于物业设施方面内容 (1)结合贵司对项目垃圾集中处理的形式和设臵位臵提出合理化的建议。

(3)结合贵司项目的整体风格对标识系统的内容和设臵提出合理化的建议。

5、不定时巡视施工现场，对现场发现的各类内容及时提出合理化的建议。

公建配套方面

从物业管理角度，结合项目实际，就公建配套用房(物业管理用房)的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等)提出专业意见和建议：

(1)根据物业的定位，对物业内各个管理用房设计、布局、配臵提出合理化的建议。

(2)在日后各功能用房装修设计中，我们根据贵司提供的装修设计，及时提出便于日后管理和使用的建议。 (3)及时跟进施工现场，对现场发现的内容提出合理化的建议内容。

配合销售方面

在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位、设备供应商等单位进行探讨，及时提出由于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容，并从物业管理角度，审视销售合同和楼书，提出物业管理专业意见及建议：

(1)发现设计中的部分系统的亮点，组织供开发商定位物业销售的亮点、卖点。

(2)评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容。

(3)评审物业销售买卖合同，对合同中的各个条款内容进行分析，对部分内容及时提出合理的建议。 (4)便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求对销售人员进行物业管理知识相关内容的培训。

工程现场方面

在整个项目的施工过程中，我们将参与隐蔽工程的施工及验收、重大机电设备的调试、定期随时了解施工现场，随时掌握项目施工进度、发现各种可能不利于开发商及日 后物业管理的内容，及时提出合理化的建议;在各种设施施工完毕后，从物业管理的角度对部分内容提出成品保护的建议报告。通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。

(1)在跟进施工中，及时分析地下综合管网系统，及时提出有利于开发及日后管理、维护、维修等方面的内容。

(2)在隐蔽工程覆土前，对管网系统进行现场勘察，对发现的内容提出合理的建议。

(3)在跟进施工过程中，及时提出有利于开发商对产品保护方面的内容(如：建筑中的部分设施、电梯、装修等)。

管理模式、管理机构的建立

在物业交付前三个月期间，指导开发商聘请的物业管理公司组建财富中心物业管理处，提供成立物业管理处的工作流程、组织架构、管理制度等基础文案，并协助实施并针对具体问题提供解决办法的参考意见。 (1)指导管理处确定管理模式，设立管理处，建立设立客户服务中心(CPU);实施专业化管理。 (2)根据财富中心的实际情况指导管理处进行部门设臵并制订相应的部门职责

(3)指导管理处按照ISO9001质量体系管理标准，制订各项管理制度。

(4)指导管理处运用CI系统设计，进行园区整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升园区的整体品位。

(5)指导管理处运用专业管理软件，提高管理水平和管理效率，以实现科学化管理。

(6)指导管理处依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

人员配备及培训

指导物业管理公司对财富中心管理处人员的配备进行定位;招聘并实施相关的专业培训，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。 (1)根据财富中心的管理规模指导物业管理公司配备相应的管理人员。

(2)按照财富中心的综合管理要求指导物业管理公司对管理人员的招聘。

(3)根据财富中心的管理要求指导物业管理公司对人员进行专业的培训，并制订培训目标、培训形式及培训计划。

(4)指导物业管理公司按岗位工作要求对人员进行跟踪考核，并制订考核目的、考核内容、考核标准。

接管验收管理

为确保财富中心的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，指导管理处特制订园区接管验收方案。

(1)指导管理处编制财富中心《物业接管验收计划》。 (2)指导管理处编制财富中心《物业接管验收标准》。 (3)指导管理处编制财富中心《物业接管验收规程》。 (4)指导管理处与开发、施工单位联合进行园区物业交接。

(5)指导管理处编制物业管理所需的各类文案，如：《业主手册》，公众管理制度、内部管理制度、员工工作岗位考核奖惩、工作流程等。

(6)协助管理处实施接管验收的管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

业主入伙管理

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，指导管理处制定业主入伙管理方案。

(1)指导管理处制定《业主领房程序》。 (2)指导管理处策划业主入伙现场布臵方案。 (3)指导管理处按规定办理业主入伙手续。 (4)指导管理处建立业主档案。

(5)协助管理处实施业主入伙管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

安全防范管理

在财富中心管理中，指导管理处运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护园区物业和业主(物业使用人)的安全;指导管理处制订常规防范与技术防范相结合的全天候安全防范管理方案。

(1)指导物业管理处制订《安保管理制度》、《安全防范规程》等130余项

(2)根据财富中心实际情况，指导管理处制订门岗任务、巡逻岗任务

(3)指导物业管理处制订车辆管理任务的内容和《车辆管理规定》等制度及规程10余项 (4)指导管理处制订技术防范内容及消监控中心管理内容指导管理处制订突发事件处理预案

(5)协助管理处实施安全防范管理工作，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

消防管理方案

消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合财富中心的实际情况，指导管理处切实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。 (1)指导管理处对消防监控中心的管理

(2)指导管理处对消防设施、器材、联动设备的管理 (3)指导管理处制订《消防设施检查规程》、《消防事故处理预案》等制度及规程30余项

(4)指导管理处建立义务消防队，并组织消防安全知识学习、组织消防演习

(5)协助管理处实施消防管理，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

绿化保洁管理

绿化保洁作为物业管理的重头戏，是财富中心内不可缺少的部分，指导管理处做好绿化保洁管理是关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标。 (1)指导管理处制订绿化保洁服务质量标准等制度及规程20余项，促进宏大财富中心环境改善。 (2)按实际情况指导管理处对绿化保洁区域进行划分，制订绿化保洁内容和标准。

(3)指导管理处制订绿化保洁、季度、月度计划，并协助其落实。

(4)指导管理处按操作规程进行规范操作。 (5)指导管理处对绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。

(6)指导管理处对绿化保洁工作进行监督检查(实行“三查”即绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)。

共用部位及设施设备的维护和管理

房屋的管理，直接影响到园区的形象、住户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。

1、房屋管理

(1)指导物业管理处制订《房屋共用部位管理制度》等制度和规程50余项。

(2)指导物业管理处建立房屋管理档案。

(3)指导物业管理处制订房屋管理及季度计划和操作规程明确管理内容和管理标准。

(4)指导管理处制订《房屋装饰装修管理办法》等制度及规程20余项，督促做好装修前期申报工作，并指导装修管理的现场检查工作，发现问题及时制止。 (5)协助管理处实施装修管理工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

2、设施设备管理及维护 财富中心的智能化系统、电气系统、给排水系统等设施设备的正常运行直接关系业主的生活，指导管理处对园区设施设备管理及维护是我们工作中的重点。 (1)指导物业管理处制订《设施设备管理制度》《设备运行值班制度》、《交接班制度》《工作报告制度》等制度和规程100余项。

(2)指导管理处制定设备维护保养方案，根据设施设备配臵情况指导其设备操作、巡视、检查及维护保养工作。

(3)指导物业管理处建立完善的设施设备档案(包括技术档案)，并指导专人进行整理、编目、归档。 (4)指导物业管理处根据所配臵设备、设施建立台帐和标识。

(5)指导物业管理处对各管线、控制器等进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

(6)指导物业管理处制定设备安全运行管理方案，建立短、中、长期设备保养制度。

(7)指导物业管理处对设施设备系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

(8)指导管理处做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响 (9)指导管理处建立用户报修、维修及回访流程，建立客户报修热线

(10)指导管理处制定标识标牌管理制度，维护保养制度

(11)指导管理处对园区所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等;定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换

(12)协助管理处实施设施设备管理及维修工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

增收节支管理

在倡导以人为本的物业管理与服务同时，根据不同业主的需求，提供多元化的特色服务。指导管理处通过严格控制办公、人员费用等以达到节支的目的。还指导管理处开展有偿服务及多种经营，以达到增收目的。

1、增收的办法

(1)指导管理处为业主提供各类特色服务及有偿服务，以方便广大的住户，同时也增加了物业管理收入。 (2)指导管理处建立各类信息库，包括业主的需求、专业服务公司等，开展各类增值服务，使广大的业主认同我们的服务，以提高物业的入住率和物业管理费的收缴率。

2、节支的办法

(1)指导管理处综合利用各种资源，实行一人多职，培养员工节能意识，提高员工工作效率。 (2)指导管理处提高设备利用率，降低能源消耗。加强设施设备维护，及时维修，延长其使用年限。 (3)指导管理处对不合理公共照明系统进行整改，达到节能目的。

(4)指导管理处对采购成本及不合格品的控制。 (5)指导管理处运用管理软件，及时掌握分析有效数据制定各项节支措施。

冠名授权

授权客户冠名“物业咨询有限公司”或“物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。

2、前期物业管理顾问咨询服务形式、期限及费用

服务形式

在项目开发建设阶段，组建财富中心顾问咨询组，专门负责财富中心的前期物业管理顾问咨询服务工作。通过审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。

在贵司要求的前提下，在财富中心交付前三个月至合同结束，我公司将从物管公司目前管理的小区中选拔主管级及以上优秀人员派驻财富中心现场，对财富中心的前期物业管理工作提供实务操作指导。建议派驻现场人员1名，担任财富中心管理处经理负责交付区域的前期物业管理顾问咨询服务。

服务期限

财富中心的前期物业管理顾问咨询服务暂定从

服务费用

第五篇

财富中心的前期物业管理顾问咨询服务费用为人民币 元整。

结束语 在房地产市场日益专业和细化的今天，房产开发商如何博采名家和智者之专长，扬弃前人和旁人的之缺陷，整合全社会的资源为我所用，是迅速提升房产品质和品牌形象的捷径。专业的物业咨询公司，正是顺应了市场发展的趋势，以其自身对房产品的认知和研究，并整合行业和市场的资源，为房产开发建设锦上添花。这对于专业物业咨询公司而言不仅是市场机遇，更是一种挑战，我们只有不断提升自我，随时把握市场动脉，才能真正成为开发商欢迎的合作伙伴。 把我们所擅长的告诉你，并向你学习你所擅长的，我们想，这就是一种双赢，甚至三赢，另一赢就是社会。

####物业咨询有限公司

二○○七年十一月