土地估价师理论与方法

第一篇：土地估价师理论与方法

2017土地估价师《理论与方法》资料：国有土地使用权考

试试题

一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为。 A：自然肥力和人工肥力 B：经济肥力和有效肥力 C：经济肥力和潜在肥力 D：有效肥力和潜在肥力 E：35%～50%

2、由于劳动生产率的提高，使原有设备的价值相应降低，这种情况属于。 A：有形资产损耗 B：有形损耗

C：无形资产损耗 D：无形损耗 E：土地

3、Y县人民政府拟编制土地利用总体规划，编制人员拟定了下列的土地利用总体规划编制原则，不正确的编制原则是。

A：严格保护基本农田，控制农业建设占用非农用地 B：提高土地利用率

C：统筹安排各类、各区域用地

D：占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡 E：35%～50%

4、某市纳税人小李当月应纳营业税20 000元，减免10 000元，补交上月漏交的营业税5000元，本月应正常缴纳城市维护建设税为元。 A：700 B：1050 C：1400 D：1750 E：土地

5、房产面积测量中以作为限差.【2008年考试真题】 A：相对误差 B：三倍中误差 C：两倍中误差

D：重复抽样标准差 E：土地

6、《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报__批准。 A.县级人民政府 B.县级人民政府土地管理部门 C.乡(镇)人民政府 D.村委会

7、房地产开发建设项目施工监理的主要内容有__。 A.投资控制

B.施工进度与质量控制 C.合同管理 D.信息管理

8、耕地占用税的纳税期限为__天。 A.10 B.20 C.30 D.60

9、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为__由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。 A.每月 B.每季 C.每年 D.每两年

10、建筑物在不能使用时还能收回的价值称为。 A：建筑物剩余价值 B：建筑物残值

C：建筑材料剩余值 D：建筑物报废价值 E：时间因素

11、__是决定城市土地利用价值的重要因素。 A.经济状况 B.自然条件 C.交通状况 D.区位

12、征收土地依法定程序履行手续后，集体所有土地即转变为国有土地，__发生了变化。 A.土地用途 B.土地权属 C.土地使用权 D.土地管理权

13、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为—3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当。 A：两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致 B：根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为—4.0%～8.0% C：不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定

D：同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为—3.0%～4.0% E：合法性

14、国企改革中，下列__不可保留划拨国有建设用地使用权的情形。

A.基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

B.关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地 C.改造或改组后的国有企业用地 D.非国有企业兼并国有企业的

15、现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为__元。 A.8000 B.14000 C.65400 D.40000

16、利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的。 A：最低费用 B：最高费用 C：总费用 D：合理费用 E：时间因素

17、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的__。 A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.其他因素

18、某商店占地面积35㎡，建筑物面积60㎡，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为万元。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：时间因素

19、违反《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得__倍以下的罚款。 A.3 B.4 C.5 D.6 20、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入科目入账核算.【2004年考试真题】 A：固定资产 B：长期待摊费用 C：无形资产

D：长期股权投资 E：土地

21、利率是一定时期内()的比率。 A.平均利润与资本量 B.借贷资本量与利息量 C.利息与本金

D.利息额与汇款额

22、李某被公安局违法拘留30天，拘留期问受到刑讯逼供，右腿骨折，造成部分丧失劳动能力，依照国家赔偿法，对李某应给予下列__赔偿。 A.按国家上年度日平均工资计算的人身自由赔偿金 B.按国家本年度日平均工资计算的人身自由赔偿金 C.不超过国家上年度平均工资10倍的残疾赔偿金 D.不超过国家上年度平均工资20倍的残疾赔偿金 E.医疗费

23、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是。 A：地籍图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产分幅图 E：土地

24、土地总体规划编制的依据中不包括__。 A.国民经济和社会发展规划 B.国土整治规划

C.当地土地价格情况 D.资源环境保护的要求

25、某旅社占地面积150平方米，建筑物面积200平方米，月正常经营性收人为45 000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15 000元，若土地还原率取10.0%，则该旅社所使用土地的单价为元/平方米。【2002年考试真题】 A：10 000 B：12 000 C：20 000 D：25 000 E：时间因素

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、地籍按表现形式可分为。 A：初始地籍、日常地籍 B：常规地籍、数字地籍 C：城镇地籍、农村地籍 D：税收地籍、产权地籍 E：35%～50%

2、依照《基本农田保护条例》的规定，应划入基本农田保护区。 A：水果生产基地 B：农业教学试验田 C：油料生产基地

D：正在实施改造计划的中、低产田 E：无法实施改造计划的中、低产田

3、房屋测量是为服务的。 A：房屋产权登记 B：房地产开发 C：房产交易 D：不动产税收 E：土地评价

4、土地开发费一般包括。 A：基础设施配套费 B：公共事业建设配套费 C：小区开发配套费 D：拆迁安置补助费 E：土地

5、《廉租住房保障办法》规定，城市低收入住房困难家庭违反有关规定或者有下列__行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房。

A.无正当理由连续2个月以上未在所承租的廉租住房居住的 B.无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的 C.无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的 D.无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的 E.无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的

6、2007年3月1 日，农民李某承包本集体的耕地，并签订了20年的土地承包合同，合同自2007年3月10日开始执行，由于农民李某在县城经营一饭店，该承包耕地至2008年10月10日抛荒没有种植农作物。根据《土地管理法》规定，如果农民李某在前，仍弃耕抛荒的，原发包单位可以终止承包合同，收回农民李某承包本集体的耕地。 A：2008年12月11日 B：2009年1月11日 C：2009年2月11日 D：2009年3月11日 E：35%～50%

7、城市中经常发生交通拥挤是因为。 A：道路是一种公共物品 B：交通拥挤具有外部性

C：道路交通的平均成本高于边际成本 D：交通需求具有波动性 E：道路供给具有固定性

8、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，以__为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。 A.农用地项目 B.耕地项目

C.建设用地项目 D.未利用地项目

9、下列各项中，不属于生产要素市场的是__。 A.劳动力市场 B.钢材市场

C.技术信息市场 D.土地市场

10、根据现行规定，在确认征地调查结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与__共同确认调查结果。 A.产权人 B.使用人 C.占有人

D.集体经济组织

11、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。

A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：军事用地

12、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、、养殖水面等。 【2002年考试真题】 A：林地 B：园地 C：牧草地

D：农田水利用地

E：土地功能具有永久性

13、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有。 A：收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益

B：收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益 C：未明确收益内涵、取得收益的方式

D：忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等 E：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准

14、征地案例比较测算法中，下列说法不正确的有。 A：需要选择两个以上有代表性的征地案例

B：案例应是近两年之内发生的，并发生在本区片或其他可比区片的项目 C：在使用案例前，要对案例的合理性进行判断

D：征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致 E：在对案例进行整理时，不需要将青苗补偿费附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费用等剔除出去

15、关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有。 A：估价时点不同 B：建筑工艺不同

C：选用的建筑材料不同 D：建筑构配件不同

E：采用的人工单价不同

16、省级人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内的总量不减少。 A：耕地 B：农用地 C：建设用地 D：未利用地 E：35%～50%

17、《建设项目用地呈报说明书》中，应当包括。 A：拟使用土地情况 B：项目用地安排情况 C：资金落实情况

D：需要安置人员的安置途径

E：补充耕地或者补划基本农田的位置

18、《企业国有资产法》所称企业改制包括。 A：国有独资企业改为国有独资公司

B：国有独资企业、国有独资公司改为国有资本控股公司 C：国有独资企业、国有独资公司改为非国有资本控股公司 D：非国有资本控股公司改为国有资本控股公司 E：国有资本控股公司改为非国有资本控股公司

19、《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》(国土资发[2006]133号)规定，征地补偿安置争议协调裁决制度，是一项具有自身特点、专门针对征地补偿安置争议设立的纠纷解决制度，必须坚持__的原则。 A.政府主导 B.公众主导 C.政府参与 D.公众参与 E.重在协调

20、从组织形式划分，我国的商业银行可分为__。

A.国有独资商业银行、集体所有制商业银行、中外合资银行

B.国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、中外合资银行 C.国有独资商业银行、股份制商业银行、外商独资商业银行

D.国有独资商业银行、股份制商业银行、公有制商业银行、中外合资银行

21、《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用不包括__。 A.土地补偿费 B.土地使用费 C.安置补助费 D.地上附着物和青苗的补偿费

22、地籍按功能分有。 A：税收地籍 B：产权地籍 C：多用途地籍 D：数字地籍 E：城镇地籍

23、土地估价报告中三级审批是指。 A：主办估价师自查 B：部门的二级审核 C：机构负责人的审批 D：委托方负责人的审批 E：国土资源部门审查

24、通过地价管理，可起到__等作用。 A.防止地价暴涨 B.防止土地过度投机 C.规范交易行为 D.加大土地供给量 E.加大土地需求量

25、《国土资源听证规定》规定，有下列__情形之一的，终止听证。 A.有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的

B.申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止，尚未确定权利、义务承受人的

C.有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的

D.当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的

E.听证主持人认为听证过程中提出新的事实、理由和依据或者提出的事实有待调查核实的

第二篇：2017土地估价师理论与方法：城镇土地分等定级概述考试

题

一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A.授权经营方式 B.国有土地出让 C.保留划拨方式 D.国有土地租赁

2、计算主次干道影响距离一般采用公式。 A：d=2s/l B：d=s/2l C：d=s/l D：d=2sl E：合法性

3、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=__—土地开发费—利息—税金—利润。 A.物业开发总价值 B.房地价格 C.熟地价格 D.房地总收益

4、按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映__。 A.监测点现状条件下的土地价格市场水平 B.监测点实际成交价格水平

C.监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平 D.监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平

5、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A.宗地位置 B.使用者情况 C.界线

D.权属状况

6、土地登记的种类有__。 A.初始登记 B.变更登记 C.更正登记 D.其他登记 E.房地产登记

7、所得税主要指的是__。 A.社会保险税 B.企业所得税 C.资本所得税 D.个人所得税 E.集体所得税

8、最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定.200

8、【2004年考试真题】 A：需求与供给 B：报酬递增递减 C：最有效使用 D：变动

E：时间因素

9、教育设施完备程度主要影响__用地宗地价格。 A.商业 B.住宅 C.旅游 D.工业

10、下列不属于农用地分等定级原则的是__原则。 A.综合分析 B.整体控制 C.主导因素

D.土地收益差异

11、下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是__。

A.在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估 B.在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估

C.在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估

D.在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估

12、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和__四者的内在联系。

A.估价原则 B.估价方法

C.不动产自身状况 D.不动产市场状况

13、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。

A.土地使用权 B.土地租赁权 C.永佃权 D.地上权

14、路线价估价法基本公式的表示形式是。 A：宗地总价=路线价×宗地面积 B：宗地总价=深度百分率×宗地面积 C：宗地总价=路线价×深度百分率 D：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 E：时间因素

15、根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排是__的内容。

A.土地利用详细规划 B.国土规划

C.土地利用计划 D.城市规划

16、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。 A.保险事故发生时保险标的的测算损失 B.保险事故发生时保险标的的合理费用 C.保险事故发生时保险标的的其他费用 D.保险事故发生时保险标的的实际损失 E.保险事故发生时保险标的的实际费用

17、利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括__。 A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期 C.建设期、销售期 D.开发期、销售期

18、适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区的是。 A：网格法 B：地块法 C：叠置法 D：多边形法

E：国家实行土地估价师资格认证制度

19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是.【2008年考试真题】

A：地籍图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产分幅图 E：土地

20、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。 A：三角形 B：梯形

C：平行四边形 D：矩形

E：时间因素

21、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为。 A：50～100 B：60～120 C：70～140 D：80～160 E：土地

22、争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的土地权属争议调处案件，有处理。

A：县级国土资源行政主管部门

B：设区的市、自治州国土资源行政主管部门 C：省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门 D：国土资源部 E：35%～50%

23、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。 A：估价原则 B：估价方法

C：不动产自身状况 D：不动产市场状况 E：合法性

24、在下列选项中，__具有存款创造的功能。 A.商业银行 B.投资银行 C.保险公司 D.证券公司

25、某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元.2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为(土地还原利率取6%)。 A：33.44万元 B：58.17万元 C：70.00万元 D：76.54万元 E：合法性

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以__为限进行修正。

A.加成10% B.加成20% C.减成10% D.减成20%

2、按土地权利分类，土地价格可以划分为。 A：所有权价格 B：使用权价格 C：租赁权价格 D：抵押权价格 E：处置权价格

3、关于路线价法，下列描述正确的是。

A：在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主 B：四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法 C：路线价不需要进行容积率修正

D：甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正

E：美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势

4、对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有__。

A.将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估 B.该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估 C.将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估 D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估 E.将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估

5、关于债券和股票投资，下列说法正确的是.【2009年考试真题】 A：债券投资风险小于股票投资 B：股票投资风险小于债券投资

C：债券投资企业不能参与被投资企业的经营决策 D：股票投资企业可以参与被投资企业的经营决策

E：债券和股票都是流通工具，都可以在证券市场上进行转让

6、乡镇企业建设用地的具体要求是__。 A.应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B.应当符合土地利用年度计划

C.坚持合理布局，综合开发，配套建设

D.涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批 E.涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

7、__是为了解决某个特定的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型。 A.土地利用专项规划 B.土地整理

C.土地总体规划 D.土地单项规划

8、下列属于土地增值税扣除项目的是。 A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用

C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产有关的税金 E：建设部规定的其他扣除项目

9、__是地籍管理的核心。 A.土地权属管理 B.土地控制管理 C.土地行政管理 D.土地经济管理

10、货币的职能包括。 A：保险手段 B：贮藏手段 C：外汇手段 D：流通手段 E：支付手段

11、下列选项中是主要决定或影响价格的因素。 A：商品的稀缺程度 B：货币的币值 C：市场供求关系 D：顾客喜好程度 E：商品的数量

12、集体土地上的拆迁行为，主要按照__等有关法律、法规执行。 A.《城市房屋拆迁管理条例》 B.《土地管理法》 C.《劳动法》

D.《城市开发经营管理条例》

13、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有。 A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用 B：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准 C：将利息计入总费用中 D：忽略了其他衍生收益 E：未考虑房屋的闲置

14、国债的限度包括的含义有。 A：历年累计债务的总规模 B：当年发行的国债总额

C：当年到期需要还本付息的债务总额 D：认购人的实际负担能力 E：预计来年的总需量

15、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。 A.条理性 B.代表性 C.相关性 D.规范化

16、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为 。

A：路线价估价法 B：标准宗地估价法 C：成本逼近法

D：基准地价系数修正法 E：35%～50%

17、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是。 A：上层滞水 B：潜水 C：承压水

D：所有地下水

E：取得开工许可证

18、一般情况下，对房地产开发项目投资效益的变化影响最大的因素是__。 A.开发成本 B.开发周期 C.建筑面积 D.销售价格

19、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。 A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金

E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税

20、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。 A.煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B.邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C.供水、供电、供气、供热等市政工程项目

D.铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E.建筑、道路和绿地等的整修工程项目

21、财务报表分析常用的方法包括__。 A.比率分析法 B.比较分析法 C.结构分析法 D.趋势分析法 E.平均分析法

22、《国家赔偿法》规定，再审改判无罪的，__为赔偿义务机关。 A.作出拘留决定的机关 B.作出逮捕决定的机关

C.作出原生效判决的人民法院 D.作出改判的再审人民法院

23、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。

A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：军事用地

24、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。 A：平均取得成本 B：无偿取得成本 C：有偿取得成本 D：经济成本 E：开发投入成本

25、股份有限公司签发的证明股东权利义务的所持有有价凭证是__。 A.债券 B.基金券 C.合同 D.股券

第三篇：房地产估价师《理论与方法》练习题2017

单项选择题

1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。

A.供给、需求、利用状况

B.价值、使用价值、供求

C.有用性、稀缺性、有效需求

D.权利、租金、利率

2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

A.都是价格用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.都受区位因素的影响

3、房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的购买量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系

D.房地产的供给量与购买者能力的关系

4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是( )。

A.均衡价格增加，均衡数量减少

B.均衡价格减少，均衡数量增加

C.均衡价格增加，均衡数量不变

D.均衡价格不变，均衡数量减少

6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会( )。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。

A.房地产开发商对未来的预期

B.消费者的预期

C.该种房地产的价格水平

D.该种房地产的开发建设成本

8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为( )。

A.存量+新增竣工量-拆毁量

B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成( )关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

10、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会( )。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

11、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为( )。

A.房地产的不可移动性

B.中国经济地区差异明显

C.不同地区人们的消费习惯不同

D.地区间的政府管制

12、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。【2011年真题】

A.挂牌底价

B.正常市场价格

C.竞买人可承受的最高价

D.最可能的成交价

13、在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是( )。(2011年真题)

A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

14、一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为( )元/㎡。(年折现率为5%)

A.3000

B.2850

C.2857

D.2928

15、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣;(3)首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。

A.第(1)、(3)种情况

B.第(3)、(4)、(5)种情况

C.第(2)、(4)种情况

D.第(2)、(4)、(5)种情况

16、成交价格围绕着( )而上下波动。

A.市场价格

B.理论价格

C.清算价格

D.原始价格

17、在房地产价格中，市场价格是( )。

A.稳定均衡价格

B.不稳定均衡价格

C.长期均衡价格

D.短期均衡价格

18、市场法求得的价值趋向( )。

A.成交价格

B.市场价格

C.理论价格

D.评估价格

19、甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

20、基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

21、在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

22、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的( )。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

23、评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的( )。

A.社会一般报酬率

B.最低期望收益率

C.特定投资者所要求的最低期望收益率

D.特定投资者所要求的最低报酬率

24、在评估投资价值时，折现率是( )。

A.社会一般的收益率

B.收益法中的资本化率

C.投资者要求的满意收益率

D.投资者要求的最低收益率

25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为( )元/m2。【2011年真题】

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

第四篇：2017房地产估价师《理论与方法》专项练习题

1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。

A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式

B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值

C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费

D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润

2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

3、房地产估价的重要性在于( )。

A、为了建立合理的房地产交易秩序

B、促进房地产公平交易的基本保障

C、有助于将房地产价值导向正常化

D、为了方便买卖双方

4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。( )

A、对

B、错

5、某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A、40

B、4

5C、48

D、50

6、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。

A、中位数

B、众数

C、平均数

D、分位数

7、在进行城市基准地价评估时要明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度及( )等。

A、权利性质

B、使用年限

C、用途

D、容积率

8、一般地说，如果家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数量下降房地产价格会有下降的趋势。( )

A、对

B、错

9、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。

A、过去数据简单算术平均法

B、过去数据加权算术平均法

C、未来数据简单算术平均法

D、未来数据加权算术平均法

10、下列费用不用计入商品住宅价格的为( )。

A、非住宅小区级的公共建筑的建设费用

B、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

C、住宅小区内的公共设施

D、住宅小区的文化娱乐中心

11、一个地价区段可以视为一个地价“均质"区域，通常可将土地划分为3类地价区段，即( )。

A、商业路线价区段

B、住宅片区段

C、工业片区段

D、教育用地片区段

12、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。 A、甲大于乙

B、甲小于乙

C、甲等于乙

D、难以判断

13、基准地价修正法可以被定义为：在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。( )

A、对

B、错

14、毛租金乘数法的优点有( )。

A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料

B、由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C、消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响

D、避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计

15、比准价格是一种( )。

A、理论价格

B、公平价格

C、市场价格

D、评估价格

16、房地产损害赔偿的类型有( )。

A、由工程质量缺陷造成的房地产价值损失

B、因规划变更、设计变更对房地产权利人造成损失

C、在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋采光、通风等造成相邻房地产价值损失

D、非法征收、使用土地，对当事人造成损失

17、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为( )%。

A、60

B、70

C、80

D、90

18、可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓“接近”是相对而言的，是指( )。

A、如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例

B、如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例

C、如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好

D、如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例

19、现行的房屋权属证书有( )。

A、《房屋所有权证》

B、《房屋使用权证》

C、《房屋共有权证》

D、《房屋他项权证》

20、功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于( )等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

A、意外破坏的损毁

B、市场供给过量

C、建筑设计的缺陷

D、人们消费观念的改变

答案：

1、AB

2、AB

3、ABC

4、B

5、C

6、B

7、ABCD

8、B

9、D

10、AB

11、ABC

12、B

13、A

14、ABD

15、D

16、ABCD

17、C

18、D

19、ACD20、CD

第五篇：房地产估价理论与方法_参考答案

一、单项选择题

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多项选择题

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判断题

XVVXXVVVXX

VXVXX