浅议物业公司违约损害赔偿

2022-09-10

一、物业公司违约损害赔偿的概念和特征

(一) 物业公司违约损害赔偿的概念

物业公司违约损害赔偿是指具有物业服务资质依法被选聘为住宅小区管理服务者的企业法人违反物业合同义务或者有关法定义务, 造成小区业主一定损失, 依法应当承担违约赔偿责任的一种合同救济措施。

(二) 物业公司违约损害赔偿的特征

第一, 物业公司违约损害赔偿是因物业公司违反约定义务或者法定义务所产生的一种责任。有效成立的物业合同是违约损害赔偿的前提, 如果物业合同无效、被撤销, 即使物业公司因自身行为造成业主损害, 则因合同关系不存在而不能根据违约请求损害赔偿, 只能根据侵权或者其他法律关系请求赔偿。

第二, 物业公司违约损害赔偿具有补偿性。“于契约不履行而发生损害赔偿者, 赔偿义务人应填补赔偿权利人所受之损害至如同契约被履行然。”[1]合同法规定的损害赔偿是以弥补债权人因违约行为所遭受的损害后果, 物业公司违约损害赔偿也主要是弥补因违约给业主造成的实际损失, 一般不具有惩罚的性质。

第三, 物业公司违约损害赔偿具有违法性。违法性不仅仅是指某一行为直接违反法律的规定, 物业公司与广大业主签订物业合同是受法律的保护。虽然违约损害赔偿的违法性不如侵权损害赔偿的违法性那么明显, 但是依法成立有效的合同, 法律规定必须全面、适当履行, 不履行合同义务就等于不遵守法律的规定。

第四, 物业公司违约损害赔偿具有财产性。物业公司违约造成业主损失后, 依法应当向受损业主支付一定数额的金钱, 以弥补其所受的损害。物业公司违约造成的损害, 是通过给予一定金钱进行救济。

二、物业公司违约损害赔偿的构成要件

违约损害赔偿的构成要件与其他损害赔偿的构成要件不尽相同。依一般观点, 损害赔偿之债的构成要件是:原因事实、损害之发生、原因与损害间的因果关系。[2]

(一) 违约行为

违约行为是物业公司承担违约损害赔偿责任的前提条件。物业公司的违约行为主要是违反两种民事义务:一是物业合同的约定义务。物业公司与业主签订物业合同后, 没有履行或者不当履行合同义务, 则构成违约行为。二是法律规定物业公司应当履行的义务。因为物业合同属于特殊合同, 在实践当中, 很多物业合同并不是由业主与物业公司直接签订, 而是由住宅小区的开发商与物业公司签订前期物业合同, 在业主入住之后仍然具有约束力。这一类合同往往规避了一些物业公司的合同义务, 减轻了物业公司的负担, 业主往往处于劣势地位, 因此, 法律上作出了一些明确规定, 要求物业公司必须履行相关义务, 比如安全防范义务。

(二) 损害后果

损害后果是受损业主要求损害赔偿必要条件。损害后果, 是指因违约给对方造成的损失。从广义上理解, 损害包括违约对权益的侵害所造成的各种不利后果, 既包括财产的损失, 也包括精神损害等非财产性损失。从狭义上理解, 损害后果仅指财产损失, 不包括非财产性损失。物业公司不履行或者不当履行义务时, 给第三人以可乘之机对业主实施侵害行为, 致使业主遭受财产损失或者人身伤害的即为损害后果。

(三) 因果关系

因果关系是损害赔偿的重要条件。物业公司的违约行为直接给业主造成了损害后果时, 责任不难认定, 在此需要研究的是物业公司在第三人致害情况下责任认定的因果关系问题。如果运用必然因果关系学说, 强调违约行为与损害事实之间存在客观的必然因果关系才能要求物业公司承担损害赔偿责任, 在实践中是无法认定两者之间存在必然因果关系的。案件中的物业公司经常会辩称, “我的保安没有履行职责就一定会造成你的财产损失吗?”按照必然因果关系原理, 业主的财产损失应该是与侵害人的侵权行为存在必然因果关系, 但是物业公司就此不用承担任何责任, 特别是在侵权人无法查明的情况下, 物业公司不承担责任似乎有违公理。因此, 在物业公司的违约并非造成损失的惟一原因时, 认定物业公司的违约行为与损害后果的因果关系不应采用必然因果关系的标准, 只需要判明物业公司的违约行为对损害后果的发生产生较大的可能性或者增加较大的危险性即可认定存在因果关系。

法律中的因果关系问题十分复杂, 一向被学者们视为一块硬骨头。而我国法学界对因果关系的研究主要是在侵权法领域, 对违约责任中因果关系的研究还相当缺乏, 缺少一个统一适用标准, 下文将会在如何确定违约损害赔偿范围上探析因果关系问题, 在此不再赘述。

(四) 不存在免责事由

除我国《合同法》另有规定外, 对于违约损害赔偿的归责原则实行的是无过错责任原则, 因此, 在构成违约损害赔偿上必须具备一个消极事由即不存在免责事由。所谓免责事由是指当事人即使违约也不承担责任的情形。具体而言, 免责事由包括:

1. 不可抗力

根据我国《合同法》的规定, 所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况, 既包括自然现象, 如地震、火山爆发、泥石流、雪崩等;也包括社会现象或者政府行为, 如战争、罢工、骚乱等。

2. 债权人的原因

如果债务人的违约是由于债权人的原因引起的, 债务人可以被免除或减轻责任。

3. 约定的免责事由

即当事人在合同中约定的免责条款。需要注意的是我国《合同法》对免责条款作出了一定限制:一是免责条款不得损害社会公共利益, 不得违反法律、行政法规的强制性规定等;二是免责条款不得排除造成对方人身伤害以及因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任。

三、认定物业公司违约损害赔偿责任需要注意的问题

(一) 正确理解物业公司的安全防范义务

现实中, 物业公司违约损害赔偿大多数是因违反安全防范义务, 造成业主损失而引起损害赔偿纠纷。因此, 正确理解物业公司的安全防范义务十分必要。

1. 安全防范义务的性质

物业公司的安全防范义务, 也可以称之为安全保障义务。虽然有些物业公司声称, 安全防范义务没有写进物业合同, 主张业主的财产损失或者人身伤害不能要求其赔偿。但是, 安全防范义务是物业公司的一项法定义务, 如《物业管理条例》第四十七条规定, 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定, 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务, 业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的, 人民法院应予支持。安全防范义务是依据物业行业规范产生的, 同时大多数情况下物业公司也对外承诺提供安保服务, 因此, 物业公司的安全防范义务既是法定义务又是约定义务。

2. 安全防范义务的内容

其主要内容包括两个方面:一是确保小区各项安全设施处于良好状态。物业公司对小区内的道路、护栏、监控设备等共用设施设备要进行经常地、勤勉地维护, 保证正常的安全性能, 不存在危及人身和财产安全的隐患。二是防止第三人的侵害。物业公司应当采取必要的安全防范措施, 在合理的限度人防范和制止第三人侵权, 从而确保小区的基本安全。

3. 履行安全防范义务的判断标准

主要从两个方面把握:一是物业公司是否履行了相关法律、法规规定的义务。如《物业管理条例》中规定的采取紧急措施、制止违法行为、报告、协助等义务, 如果物业公司在物业管理过程中, 保安人员不尽职履职、监控设备损坏不修, 那就违反了安全防范义务。二是物业公司的行为是否达到善意管理人的标准。以具有相当知识经验的人, 综合考虑物业公司的资质、收费标准、行业惯例、合理预见性以及面临的危险等因素, 判定物业公司的行为是否达到善意管理人的标准。

(二) 合理确定物业公司违约损害赔偿的范围

确定违约损害赔偿的范围就是要找到一个赔偿边界的标准, 以此标准作为分水岭, 在标准范围以内的就是赔偿的范围, 超出标准的部分不属于赔偿范围。现实中, 确定物业公司违约损害赔偿的范围一般采取限制赔偿原则。

限制赔偿原则应当适用何种标准, 理论上众说纷纭, 司法实践中也缺乏具体标准, 导致个案处理千差万别。当前, 采用限制赔偿原则确定损害赔偿范围的主要标准有两种:一是大陆法系国家和地区采用的相当因果关系标准, 把因果关系中的相当性作为限定赔偿责任范围的依据;二是英美法系国家和地区采用的可预见规则标准, 以违约方是否预见到损害后果的发生作为确定损害赔偿范围的依据。

所谓相当因果关系, 根据我国台湾学者的观点, 是指以行为人之行为所造成的客观存在事实, 为观察的基础, 依吾人智识经验判断, 通常均有发生同样损害结果之可能者, 该行为人之行为与损害间, 即有因果关系。[2]相当因果关系理论在一定程度上能够比较合理的限定违约损害赔偿范围问题, 它的优点在于从法律的角度采取比较合理的标准去确定当事人之间存在因果关系, 但是也备受许多学者的批判。理论上, 相当性的判断标准有客观可能说、主观可能说、通常性说等等, 这些观点的共同弊端在于它要求以一定的标准来判断“通常”会发生之情事, 而具体的损害赔偿情况纷繁复杂, 难以实现个案的公平合理。

所谓可预见规则, 根据我国合同法的规定, 是指在违约损害赔偿中, 合同当事人一方因违约给另一方当事人造成损害, 违约方只就在合同订立时预见到的或者应当预见到的损害后果承担赔偿责任。这一理论的核心作用在于限制赔偿责任的无限扩大, 保护违约方的合理利益。但是, 该规则在实际应用中存在预见主体不确定、预见时间不全面、预见对象不明确等问题, 导致赔偿范围难以合理确定。

综合上述观点, 结合物业公司违约损害赔偿实际, 笔者认为确定物业公司违约损害赔偿范围应以相当因果关系为主, 可预见规则为辅的认定标准。在此, 之所以主张采用这样的认定标准, 主要基于两个方面的考虑。一方面, 从业主的角度出发, 根据客观世界普遍联系的原则, 运用法律公平正义的价值判断, 认定物业公司和受损业主之间存在因果关系, 使其尽可能获得赔偿;另一方面, 从物业公司的角度出发, 要求其对预见到的损害进行负责, 不强迫物业公司对一切损害都进行赔偿, 以免显示公平。在适用方法上, 要强调以相当因果关系为主的地位和作用, 认定当事人之间存在因果关系, 物业公司应当予以赔偿;以可预见规则为辅的主要作用在于限制扩大物业公司的赔偿责任, 力争达到双方利益的平衡。

摘要：随着城镇化进程的深入发展, 大量居民入住商品房小区, 从而物业合同纠纷不断增多, 特别是物业公司违约损害赔偿纠纷严重影响普通老百姓的日常生活。司法实践中, 各地对物业公司违约损害赔偿的裁决不尽相同, 存在责任判定、归责原则以及赔偿范围等方面的差别。正确处理物业公司违约损害赔偿纠纷, 准确判定当事人之间的法律责任, 有利于促进物业行业健康发展, 保障人民安居乐业。

关键词：物业公司,违约责任,损害赔偿