两书一册学习心得

第一篇：两书一册学习心得

五证两书一表

五证：

一、《建筑用地规划许可证》

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》

有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》

经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》

市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 关于两书的介绍：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

“两书”提供的仅是格式，由开发商自行印制，有的开发商把原先应该列入质量保证范围的内容删减，有的开发商对商品住宅的保修期限随意改变，甚至有个别开发商未向消费者提供“两书”。

“两书”四大保障

保障一：强制执行

新版“两书”由省建设厅监制，委托省房地产业协会统一印制，统一了格式，内容也更规范，特别是根据相关法规规定，对商品住宅保修期限作进一步明确，更有利于全面保护住房消费者的合法权益，减少矛盾纠纷。

根据规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《辽宁省新建商品住宅质量保证书》和《辽宁新建商品住宅使用说明书》。《辽宁省新建商品住宅质量保证书》可以作为商品住宅买卖合同的补充约定。每套商品住宅应发放“两书”各一式两份，其中房地产开发企业和商品住宅购买人各留存一份。

保障二：界定明确

与旧版相比，新版“两书”除了格式上的统一外，在内容上更明确了商品住宅质量保证书的保修期限问题。

新版“两书”除了统一印制外，省建设厅还将对内容进行规范，《辽宁省新建商品住宅质量保证书》明确规定了住宅面积、使用年限、竣工验收核验时间和质量等级、住宅各部位、部件保修内容与保修期、国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款等内容；《辽宁省新建商品住宅使用说明书》则规定了住宅的基本参数、住房安全使用应注意的问题、住宅建筑平面示意图以及住宅水、电线路布置示意图等。

保障三：内容完备

同时新版“两书”中的许多条款是旧版“两书”所没有的，如地基基础和主

体结构及房屋基础、结构主体与设备的白蚁预防包治等内容，在新的保证书中都作了明确的规定，使业主的房屋有了更完整的质量保证。而屋面防水、给排水管道等项目保修期限的延长，让消费者多了一层放心。此外，保证书中对未及部位、部件的保修期限可由购房者与房地产开发商自行约定的规定，改变了消费者以往的被动地位。

保障四：违规处罚

省建设厅强调，房地产开发企业在交付新建商品住宅时，必须提供新版“两书”。各地房地产开发主管部门应认真检查监督“两书”的实施，对房地产开发企业在商品住宅交付使用时不按规定发放“两书”的，应严格按照建设部第７７号令《房地产开发企业资质管理规定》予以处理，对私自印制“两书”的，应及时予以纠正。

四个方面仍待完善

法律界有关人士表示，新版“两书”较过去有了很大的改进和完善，对业主的合法权益有了更多的保障，但从法律的严谨角度来看，仍有其不足的方面。 首先，新版《保证书》最后的落款只有开发商及前期物业管理公司，没有业主，这在法律关系上还是属于单方面的行为。根据目前国家《建设工程质量管理条例》，住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户做出的承诺。因此，《保证书》应明确业主在《保证书》中的地位，让消费者能更多地参与到住宅质量保证书的签订过程

其次，《保证书》作为开发商对商品住宅用户的承诺，应包含有开发商在违背承诺的情况下必须承担什么样的责任，及如何承担责任的条款。新的《保证书》没有涉及此项内容，这是一个不足之处。

第三，新版《保证书》第八条规定，住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，开发商将直接或委托选聘的前期物业管理公司在３０天内给予答复与处理。但是，《保证书》并没有对前期物业公司的责任进行明确规定。同时，３０天期限太长，不利于保护消费者的利益。

第四，新版《保证书》规定，消费者可与开发商自行约定保修期限，《保证书》只规定了最低期限，但作为开发商，往往在履行法定义务后，不再为自己增加更多的责任。现实中，开发商希望保修期越短越好，而处于弱势的消费者则希望保修期越长越好。无限延长保修期的要求不可取，但可给消费者一个细致的、理性的参考。

准确理解三个概念

关于商品住宅质量保修问题，目前国家《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）和《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）等法规均有规定，但保修对象、保修期起算时间和期限有所不同，应准确加以理解。

概念一：关于保修关系

《条例》规定的商品住宅建设工程保修关系是指由建设工程承包单位（即施工单位）向建设单位（即房地产开发单位）承诺的，而住宅质量保证书中的保修关系是指房地产开发单位向商品住宅用户承诺的，两种保修关系对象不同，是两个不同的法律关系。

概念二：关于起算时间

建设工程保修期是自竣工验收合格之日起计算，而住宅质量保证书的保修期

是自商品住宅交付住户使用之日起计算。

概念三：关于保修期限

《条例》规定的屋面卫生间防水、管道等保修期高于《规定》中的保修期。 对于如何确定商品住宅质量保证书的保修期限问题，《办法》第三十三条作了明确规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。该条款中的存续期，是指《条例》规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间相隔的时间段（即存续期＝《条例》规定的保修期－〔交付住户使用日期－竣工验收合格日期〕）。

据此，住宅质量保证书的保修期限应按以下不同情况分别确定：

１．商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用的，其保修期限按不低于《条例》规定的保修期限确定；

２．商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用的，当存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于存续期确定；当存续期少于《规定》中确定的最低保修期限时，住宅质量保证书的保修期限按不低于《规定》中的最低保修期限确定。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

一表：

一表：竣工验收备案表。这个表通常包括的内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。

第二篇：两书一表解释范文

《HSE作业指导书》：

“两书一表”中《HSE作业指导书》主要用于对常规作业活动与专业相关的、相对固定的常规风险的管理与控制。

《HSE作业指导书》主要内容包括岗位任职条件、岗位职责、岗位操作规程、巡回检查及检查内容以及应急处置程序等，在企业或企业所属二级生产技术部门牵头组织下，负责人事、企管法规、生产、技术、设备、工艺、标准及安全环保等相关职能部门参加，组成编制工作组，进行编制。编制完成，可分发给岗位员工，作为日常工作中参考使用，也可作为基层岗位员工集中学习、培训的参考资料，通过对指导书的学习、培训，提升员工自身业务素质，规范操作行为，从而达到防控常规作业风险之目的。

《HSE作业计划书》：

《HSE作业计划书》是对《HSE作业指导书》的补充，对《HSE作业指导书》所控制范围之外的，由于各种变化、变更所引起的，或存在于非常规作业活动中的不断变化的非常规风险的管理与控制。由于指导书是相对固定的，可以在较长时间内使用的对相对固定的、共性风险的管理。这样一些特殊的、个性花的风险只能是通过计划书“一事一议”，所以，在一个项目、活动开始之前，从事该项目施工作业的有关人员通过现场实地踏勘、相关资料收集，策划编制该项目、活动的计划书。《HSE作业计划书》经过审批后，在项目、活动实施前进行集中宣贯，使参与该项目、活动每一位员工都清楚该项目、活动的非常规风险及其相应的防范措施。

《HSE作业计划书》的主要内容即非常规HSE风险管理，由基层组织（队、站、项目部）编写，基层队（站）的岗位员工（尤其是关键岗位员工）参与。

《HSE现场检查表》

“两书一表”中《HSE现场检查表》主要用于岗位员工检查自己周边工作场所设备、设施、工器具及工作面等物的状态。

通过学习“两书”，员工规范了自己的操作行为，通过使用“一表”，对工作场所物的状态进行了检查，从而达到有效地防控事故发生的目的。

第三篇：一证两书一表 业主收房时要看全

第一步：收房通知核对日期

业内专家孙乐乐告诉记者，收房前，开发商会给准业主发出《收房通知书》，同时还会在媒体上发布收房公告，通知具体收房时间及必须带齐的资料，如购房合同、收款收据、私人方章、身份证以及需要缴纳的费用。“然而，并非所有开发商都能做到按时交楼，因此当业主收到通知时，首先要看实际交楼日期是否超过了合同上约定的日期，如超过了，可考虑按合同索赔。”孙乐乐说，不过有些大盘因为一次性收房的业主太多，会在交房期分批交房，这一点开发商会在通知书上注明。按规定，购房者应该在约定时间内到指定地点办理相关手续，否则将被视为交付使用，业主需要承担所有购房风险责任及税费。

孙乐乐提醒大家，如果自己近期需要出差或者刚好在外地，与收房日期冲突，可先电话咨询置业顾问，以书面形式委托亲友、律师进行验收，也可及时与开发商商议另行约定时间，并以书面形式进行确认。 第二步：两书一表不能缺少

根据国家有关规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”、“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”怎么看房子是不是能交付使用?只有依据这个楼盘所取得的凭证，也就是俗称的“两书一表”。“两书”是《建设工程质量认定证书》(这是房屋通过有关部门质量验收的凭证)和《住宅质量保证书》，“一表”是《竣工验收备案表》。一般情况下，“两书”都会有，而“一表”有时一些开发商不出具，有时也被业主忽略。“这些东西证明住宅已经通过验收，属于合格、合法可使用的房屋，必须具备。”孙乐乐说，要收房了，大家当然也要拿出《购房合同》保护自己的权益，因此收楼前应研究一下合同中的交房约定，充分了解哪些东西是开发商必须交付的，怎样维护自己的权益。如碰到证件不齐全的情况，业主可选择拒绝收房，确实被要求收房时，也要在相关文件中写上“未见《××××》”等字样并妥善保留好相关文件。 第三步：准备资金合理缴费

关于收费这一块，各楼盘不太一样，有的是先缴费后收房，有的是先收房后缴费。对于业主来说，需要提前准备资金，看看费用明细中都有哪些项目，哪些是该收的，哪些是不该收的。

某房产公司销售经理舒利告诉记者，以前很多楼盘在交房时代收契税，现在只要在业主取得产权证前自行向国家交税都算数，不需要在收房时一并交。房管局有专门的窗口收契税，业主自己交，心里也踏实，不用担心会被谁挪用。除了契税，还有一项大修基金需要业主缴纳，多层一般是总房款的2%，高层是总房款的3%，此外还有预缴的物业费等，都需要考虑到。

“现在天然气初装费已经取消了，如果在收房中涉及到，一定得问问清楚。”孙乐乐说，还有其他一些有线电视费、宽带费等，有些楼盘的这些配套是算进建筑安装成本里的，有些是后期安装的，不太一样，要看当初双方是怎么约定的，明明白白收房。

第四步：隐蔽工程不能不验

“进新房后首先应该验水、验电，因为这些是隐蔽工程，不试就看不见。”孙乐乐说，最好能对厨房和卫生间做一下“闭水”试验，查看上下水是否通畅、有无渗漏等现象，而且光自己家好着也不行，能让上下邻居一起做最有保证;验电时最好自己带个插座，看看是否可以正常使用。

下个月就到了一年一度的采暖季，暖气也就成了收房中最值得注意的一个问题。现在很多小区都是地辐热采暖，暖气管道都走地下，怎么才能知道是否有破损?孙乐乐说，这就要求收房时必须做暖气“打压”试验。

暖气“打压”试验需要有专门的仪器，一般大型正规的小区物业部门都会配备。孙乐乐告诉记者，“打压”试验需要持续打压半个小时，仪器上的压力表会体现一个压力状态，查看压力比值是否正常。如果管道有破损，压力比值肯定达不到标准值，就会对以后的供暖产生影响，必须尽快解决。

“如果收房时，工作人员没有做„打压‟试验，业主可以提出要求。”孙乐乐说，因为一交房后，大家都该装修了，一旦开始装修再发现问题就说不清了。 第五步：细节问题不能忽略

以上大的方面都查得差不多了，还要注意一些细节问题。孙乐乐提醒，门、窗、墙等肉眼能观察到的一些情况，一定要细心查看。防盗门是一个重要的验收方面，报纸就登过有业主发现自家的防盗门里塞着硬纸板。

首先看看门安装得是否端正，门上有没有什么破损。另外，在收房时猫眼如果没有安装，可以透过猫眼的孔，摸一摸门的厚度以及其中是否有填充物，如果其中的填充物是泡沫板、纸片什么的，门的质量就值得怀疑了。

窗子也要注意，对照合同附件中提到的装饰标准，一项一项比照，看看是否都达到了合同上的要求。

最后看看墙体有没有空鼓现象。大家可以用小榔头轻轻敲打墙壁，听听有无异样的声音。如果严重的话可能属于结构问题，影响日常使用，必须要求工作人员尽快处理。孙乐乐说，如果有问题，可以在收房单子上备注清楚，并要求对方给出解决期限。

第四篇：关于房屋出卖人拒绝出示两书一表的责任确认函

关于房屋出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书

和《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函

致 公司：

本人系 栋 层 户业主。我于 年 月 日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于 年 月 日将房屋交付于本人，本人于 年 月 日收到贵公司电话通知我 年 月 日到 售楼处进行交接。我于 年 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。

但你公司拒绝出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书和《建筑工程竣工验收备案表》，并单方要求先签《交房通知书》并交物业费 后方能办理验房手续，拒绝我方对房屋及小区环境进行检验，以至房屋交接无法完成。对此我方郑重提醒你方，基于双方合同中并未有此项约定，为此你方以此作为房屋交验条件已构成拒绝交房，我方要求你方立即履行房屋交付义务，否则你方理应继续承担延期交房的全部违约责任。

特此函达!

业主：

年 月 日

第五篇：购房五证两书

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

五证

《国有土地使用证》

《国有土地使用证》正面

《国有土地使用证》第一页

对购房影响重要程度: *****

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》封面

《建设用地规划许可证》正面

对购房影响重要程度: ****

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》封面

《建设工程规划许可证》第一页

对购房影响重要程度: ****

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》封面

《建设工程施工许可证》第一页

对购房影响重要程度: ******

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》正面

(红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内)

《商品房销售(预售)许可证》背面

对购房影响重要程度: ******

重点提示：怎样审看商品房销售许可证

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

二书

住宅质量保证书

图为住宅质量保证书范本

《住宅质量保证书》都约定了什么?及保修期限与保修范围是什么?

解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英岛律师事务所 邓泽敏)

住宅使用说明书

图为住宅使用说明书统一范本

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

2、结构类型;

3、装修、装饰注意事项;

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

6、门、窗类型，使用注意事项;

7、配电负荷;

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

9、其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。