物业保洁部管理制度

在当今社会，越来越多的地方需要使用制度，这是各种行政法规、章程、制度和公约的总称。我想学习制定制度，但我不知道该问谁？下面是小编的《物业保洁部管理制度》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

第一篇：物业保洁部管理制度

物业公司保洁部管理制度

(一)

第一章 清洁管理概述 在物业区域中，整洁及其所带来的舒适和优美，是一个十分重要的评价指标。它具有视觉上的直观性，会由此直接带来心理上的舒适感与美感，因而成为物业区域(楼)文明的第一象征和服务水平的重要标志。整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证。

第一节 清洁管理的涵义和原则 第一条 清洁管理的涵义

(一)保洁管理，是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，保护物业区域环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公用部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。

(二)保洁管理的重心，是防治“脏乱差”。“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性。例如，随手乱扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便，以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等，很可能发生在某些业户身上，所以不可掉以轻心。业户整体素质的提高，需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作，作出坚持不懈的努力，否则就可能因“脏乱差”而使物业区域(楼)面目全非，从而与物业管理的宗旨相悖。

第二条 清洁管理的原则

(一)扫防结合，以防为主

在保洁管理工作中，“扫”当然很重要，就好像每天洗脸一样，但是工作的重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯，防止“脏乱差”现象的发生。因为优良的物业区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质不断调适的过程。当业户养成良好的卫生习惯时，才能真正搞好环境整洁。物业管理公司会同社区组织引导业户积极参与社会主义精神文明建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起，其突破口，就是提高业户的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。

(二)执法必严，直接监督

保洁管理有关的法律法规，已经出台的主要有《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁发的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》，以及各地颁布的管理实施细则。物业管理公司可根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定物业区域的保洁管理规定。这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则。物业管理公司必须做到执法必严，直接监督，遇到有损物业区域环境的行为，应对犯规者进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。 第二章 保洁的管理 第一节 保洁的范围

第三条 公共地方的保洁

这是指物业区域内，楼宇前后左右的公共地方，包括道路、广场、空地、绿地等的清扫保洁。 第四条 共用部位的保洁

这是指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁。

第五条 生活垃圾的处理

这是指日常生活垃圾(包括装修垃圾)的分类收集、处理和清运。要求和督促业户按规定的地点、时间和要求，将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点，不得擅自乱倒。 第二节 清洁管理的制度

第六条 明确要求

日常垃圾处理专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。

第七条 规定标准

保洁的标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。争创标准：一是每天普扫二遍，每日保洁;二是达到“六不”、“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪;路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。 第三节 计划安排

第八条 保洁部每日、每周、每月、每季至每年的工作计划安排例如：

时间按排 清洁范围 清洁要求

每日清洁工作 辖区(楼)内道路 清扫二次，整天保洁

辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等 清扫一次 楼宇电梯间地板 拖洗两次，四周护板清抹一次 楼宇各层楼梯及走廊 清扫一次，楼梯扶手清抹一次

收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾 收集二次，并负责清运至指定地点

每周清洁工作 楼宇各层公共走廊 拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍) 业户信箱清 拭一次

天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠 清扫一次 每月清洁工作 天花板尘灰和蜘蛛网 清除一次

各层走道公用玻璃窗 擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次) 公共走廊及路灯的灯罩 清拭一次

另外 楼宇的玻璃幕墙 每月或每季擦拭一次 花岗石、磨石子外墙拟每年安排 清洗一次 一般水泥外墙拟每年安排 粉刷一次 第九条 定期检查

物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。 第四节 清洁管理的具体措施

第十条 保洁管理的具体措施，是指物业管理公司为了创造整洁、卫生、优美、舒适的物业区域环境所采取的行之有效的方法和手段。主要有以下四项：

(一)生活垃圾分类袋装化

日常生活垃圾统一收集后运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理，从而大大改善环境的质量。 生活垃圾分类袋装化有利于提高物业区域的文明程度和环境质量。物业管理公司应向业户宣传生活垃圾分类袋装化的优越性，要求业户将垃圾装入相应的专用垃圾袋内，丢入指定的容器或者指定的生活垃圾收集点，不得随意乱倒。存放各利生活垃圾的塑料袋应完整不破损，袋口扎紧不撒漏。

(二) 进行超前宣传教育

物业管理公司将在早期介入阶段，即“切入点”，如在售房时、分房时、入户时，对未来的业户进行超前宣传教育，明确保洁管理的要求，以便收到事倍功半的效果。

(三) 配备必要的硬件设施

为了增强清扫保洁工作的有效性，物业管理公司将配备与之有关的必要的硬件设施。如在每家每户门前安置了一只相对固定的定制的ABS塑料垃圾桶，上面有盖，按户幢配置各种色调，非常美观，规定业户每日将生活垃圾袋装后丢入，由清洁工每日清晨定时收集，用不锈钢小车乘电梯下去倒入指定的垃圾箱。

(四)依法处罚及典型曝光

对于各种不良的卫生习惯除了进行宣传教育外，采取必要的硬性措施，依法按规定进行经济的或行政的处罚。对于极少数屡教不改者，还可以采取典型曝光的方法，在业主委员会、居民委员会和本人单位的配合下，公开其不文明行为，以儆效尤。 第三章 清洁管理机构设置及职责划分

保洁部设立部门经理(保洁主管)、技术员、仓库(保洁设备、工具与物料)保管员和保洁员等。保洁部下设楼宇清洁服务班、高空外墙清洁班和公共区域清洁班等班组，各班组设领班和若干经过专业培训的保洁员。建立起部门、班组、人员的岗位规范、工作流程、服务标准和奖惩办法，做到保洁管理规范化、标准化、制度化。 第一节 清洁工作的重要性

第十一条 清洁是最基本的办公和生活环境

清洁既是工作的需要，也是生活的需要，是用户接触最多的一个方面。整洁的周围环境，不仅使人身体健康，而且能使人赏心悦目，提高工作效率。所以，用户对清洁看得很重，也往往最挑剔，一旦清洁搞得不好，就会引起投诉。物业管理将尽最大努力为用户提供一个整洁的工作和生活环境，满足不同用户的要求。

第十二条 清洁体现了管理水平

一般需对管理工作做详尽的考察之后，才能衡量物业管理水平的高低。但是，人们往往凭直觉来衡量，而在直觉方面，清洁给人的影响最深刻。对于环境整洁的物业，用户和客人们对管理水平往往给予较高的评价，社会上用“清洁是美容师”、“清洁是脸面”来形容清洁工作。

第十三条 清洁是建筑和设备维护保养的需要

清洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到重要的作用。外墙瓷砖、花岗石如果不经常清洁保养，其表面就会逐渐受到侵蚀;不锈钢扶手如果不及时清洁保养，就会生锈，失去光泽;木质地板如果不经常清洁、打蜡，就会变得灰暗毛糙;地毯如果不经常清洗，就会很快变得肮脏不堪等等。调查表明，地毯保养不好只能用1～2年，保养得好可用3～4年;大堂大理石地面一般用7～8年后光泽就不行了，要再进行磨光，但保养得好可以增加一半以上使用时间。因此，应当从建筑物和设备保养的高度、从经济的角度来认识清洁工作。

第十四条 清洁是一门技术

许多人认为，清洁工作就是扫帚扫扫、抹布抹抹，实际上，现代清洁工作涉及化学、物理、机械、电子等学科的知识。不同的建筑物材料需要使用不同的清洁剂，各种现代化的清洁设备(吸尘器、磨光机、吸水机、洗地毯机等)的操作使用，高层外墙清洁的危险性与复杂性等，使现代清洁工作具有相当程度的技术性。

第五章 清洁器械和清洁用品 第一节 常用清洁器械

第十五条 清洁器械的使用 序号 名称 用途 使用方法

1 吸尘器 用于地面、墙面和其他平整部位吸灰尘、污物的专用设备 是清洁工作中最常用的设备之一。吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力，使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱，达到清洁地面的目的。吸尘器品种很多，按抽吸力大小有普通型和强力型;按适用范围有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型;按功能多少有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等。

2 吸水机 清除积水的专用设备，主要用于吸取地面积水，对于吸取地毯水分加快干燥也非常有效 是大楼管理中不可缺少的清洁工具之一。有单用吸水机和吸尘吸水两用机，后者由于功能多，较受用户欢迎。

3 地毯清洗机 主要用于协助清洗地毯

4 抛光机 专用作地面抛光的机器，有普通速度和高速之分 抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转，使底盘对地面进行高速软摩擦，达到抛光之目的。适用于花岗石、大理石等各种平整硬质地面的抛光，对于面积大的楼宇，尤为必要。

5 擦地机 用于地面清洁工作，是最常用的清洁设备之一，有单盘式和多盘式 使用时，通过底盘安装不同的刷子，可以进行地毯清洁、地坪打蜡及抛光。

6 高压冲洗机 用于外墙、汽车和其他需高压水冲洗的专用设备 启动时能产生强烈的冲击水流，达到清除灰尘、泥浆和其他污垢杂质的作用。

7 扫地车 用作室外地面清洁的设备 由于操作简单，吸尘力强，并配有大容量垃圾尘箱，因此非常适合厂房、仓库、车场和户外空旷地方的地面清洁。

8 自动空气喷香器 将清香剂装入该机后设定好时间，然后放置于办公室或卫生间等需要清香的房间，会定时自动喷香

日常中比较常用的工具还有：安全梯、刷子、扫把、拖把、布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等。

第十六条 清洁剂的使用 序号 名称 功效 使用方法

1 餐具洗涤剂 由多种表面活性剂原料复制而成，不但对餐具表面的油污有极强的去除力，而且可用于水果、蔬菜的清洗，起到杀菌、去除残留农药的作用 洗餐具，配成1%水溶液，清洗水果蔬菜，每1L水中加5～6滴洗涤剂。

2 消毒清洁剂 为家庭、餐厅的餐具和食品生产用具的清洁剂，具有杀菌、去污双重功效 使用本品擦洗物品后用清水漂洗干净即可。

3 洗手液 外观为带色彩的粘稠性液体，具有杀菌、留香、除异味的功效，对皮肤无刺激 是宾馆、写字楼洗手间的常用清洁剂。

4 祛臭剂 祛臭剂适用于清除厕所、垃圾产生的臭味，并有自然香气 使用时将本品喷至墙角或墙面，可保持厕所数日无臭味。

5 空气清香剂 能迅速除去空气中的混浊和难闻气味，使用时将清香剂灌入喷雾器中，喷射使用 本品为易燃品，应存放阴凉避光处，温度不得超过40℃。

6 全能清洁剂 全能清洁剂外观为蓝色透明液体，广泛用于各种硬质材料的表面清洁，如搪瓷、陶瓷器皿，能起到杀菌去污、保护表面光泽的作用 在使用浓度下，对皮肤无伤害。使用时，一般根据不同材料及污垢程度进行稀释。

7 除垢剂 外观为淡绿色透彻液体，适用于浴室、卫生间的陶瓷、搪瓷器皿等的清洁，能迅速、强力地清除水垢锈渍，提高清洁保洁的功效 使用时，一般视污垢程度稀释1～5倍使用。

8 不锈钢光亮剂 为不锈钢和镀铬制品的专用清洁剂 使用时，将不锈钢清洁剂涂在制品表面，用布揩擦，直至光亮，有一定防锈功能。

9 玻璃清洁剂 用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢，如门、窗、镜子、电视荧光屏等，能轻快地除去尘埃、油渍等污垢，擦拭后玻璃表面具有抗尘埃、抗污垢再积等特点 使用时将本品稀释20～60倍后均匀涂在玻璃表面，然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭。胶瓶装，避免碰碎、入眼，若不慎进入眼内，应立即用清水冲洗。

10 除油剂 适用于各种表面油垢的清洁，对厨房焦油性污垢有奇效 使用时，将本品喷淋或涂于污垢表面，稍后用布揩擦即可。

序号 名称 功效 使用方法

11 高泡地毯清洁剂 为清洗地毯、各种软垫、室内装饰厚织物使用的清洁剂，发泡率高，去污去油渍力强，可降低清洗后地毯等织物的含水量，缩短干燥时间，成分中还含有杀菌剂、抗静电剂、防再污染等增效剂 使用时一般按织物污染程度稀释20～30倍。

12 低泡地毯清洁剂 用于各种地毯的手工或机械清洗，专供各类滚刷式地毯清洁机使用，泡沫低，去污力强，价格便宜 使用时，对轻垢按1：35加水稀释，重垢按1：10加水稀释。低泡清洁剂相对高泡清洁剂而言，消耗量大，干燥慢，目前已较少使用。 13 地毯除渍剂 本品对墨水、咖啡、茶叶、酱油等造成的污渍具有明显效果 使用时将本品喷于污渍处，用力揩擦，即可去除污渍。

14 静电除尘剂 为透明无色的油状液体，用于打蜡地面的保洁 将静电除尘剂喷洒到拖布上，使其完全渗透，然后对打蜡地面进行拖擦，能快速清除打蜡地面尘埃和污垢，使地面光亮如新。

15 面蜡 用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮剂，适用于大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面 将本品均匀涂在地板表面，干燥成膜后表面光滑亮泽，可起到耐磨、防水、耐溶剂的作用，有一定的防滑性能，本品一般在使用封底蜡以后再使用。本品不宜稀释，避光保存。 16 封地蜡 由水溶性高分子树脂及特殊的蜡乳液配制而成 封地蜡作为面蜡的底层涂料，对不平整的地面，如缝隙、针孔等，起到填充和平整成膜的作用，对于走道等人流繁多的地面，能提高蜡面的丰度，延长使用寿命，一般情况下1L可施工50m2左右。

17 喷洁蜡 由特殊的蜡乳液和光亮剂配制而成 喷洁蜡的作用是对打过蜡后使用过的地面进行一次抛光增亮，并能去除鞋印、擦痕等，经常使用能使地面光亮如新，延长面蜡的施工周期。使用时先对地面进行清扫，然后用喷壶将喷洁蜡喷在地面，一般2～3次，然后对地面进行磨刷抛光即可。 序号 名称 功效 使用方法

18 去蜡水 去蜡水中含有特殊的解链剂，能迅速破坏蜡中的高分子树脂的力学强度，用于去除封地蜡、面蜡，是大理石等周期性打蜡工作中不可缺少的一个品种 使用时，将本品稀释后涂在蜡面5～10min后，即可用擦地机进行去蜡工作。用胶瓶装，应放置于干燥阴凉处，使用时戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼应立即用清水冲洗。

19 天那水 用于溶解、稀释油漆。用毛巾沾取少量天那水，擦拭油漆处，直到其溶解，再用毛巾擦干净 轻轻存放于干燥阴凉处，为易燃、易挥发品，应远离火源，用后盖严，以防挥发。

20 洁厕灵 用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍。稀释后，洒于瓷器表面，再用刷子将污渍刷掉，然后用水冲洗干净 使用时戴胶手套，若不慎触及皮肤或眼应立即用清水冲洗。

21 去污粉 用于清除污渍 将去污粉洒在湿的物体上或湿毛巾上，用力擦拭污渍处，然后冲洗干净，注意防潮。

第六章 清洁员的职责

第十七条 室内组清洁员的主要职责

(一)负责各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚的清洁工作。

(二)负责室内公共卫生间的清洁工作。

(三)负责室内信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施的清洁工作。

(四)负责地下室、天台、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作。

(五)对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。

第十八条 室外清洁组的主要职责

(一)负责红线范围内道路、绿化带等公共区域地面的清洁工作。

(二)负责室外果皮箱、垃圾屋的清洁、清运和消杀工作。

(三)定期对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。

(四)负责室外明装管线和明装公用设备设施的外表的清洁工作。

(五)负责墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁工作。

(六)对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正。 第七章 清洁工作检验标准和方法 第一节 检验标准

第十九条 目 的

为了使清洁卫生、垃圾清运工作及监督检查有依据，以及对清洁的工作效果有一个客观评价，有必要制定清洁工作检验标准和方法。清洁工作检验标准和方法的主要内容有：职责、检查标准、检查方法和评分标准。

第二十条 检查标准的主要内容 序号 检验内容 检验的标准

1 地面 硬质地面、台阶及其接缝是否洁净，上蜡是否光亮，地毯是否清洁，有无污点和霉坏，梯脚板墙脚线、踢脚线等地方有无积尘、杂物、污渍，花坛内是否有烟头、杂物，广场砖、车库地面是否干净，绿化牌、庭园灯是否干净、光亮。

2 墙面 瓷片、大理石、砖是否干净、明亮、无污渍。

3 玻璃 玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮。

4 金属制品 梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污渍。 5 天花 光管、指示牌、灯罩等设施是否干净无尘、无蜘蛛网。

6 电梯 电梯轿箱、各层电梯门轨槽、显示屏、扶梯、梯厅是否干净无尘，轿箱是否干净无杂物、污渍。 7 洗手间 皂盒、干手器、水箱等设施是否干净、无损坏，洗手间内有无异味，便器、洗手盆、尿斗有无水锈，台面是否干净无水迹，厕纸是否齐全。

8 开水间 检查垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否干净无异味。 9 大堂 烟缸、废纸及垃圾桶内的其他脏物是否按规定及时清除，防滑红地毯是否干净、清洁，接待台、保安亭等设施是否干净无杂物。

10 垃圾清运 垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落地的垃圾是否清扫干净，是否每周将垃圾桶内外清洗一次。 第二节 保洁员考核细则及评分标准

顺序 工作内容 检查考核细则

1 按时清运楼内垃圾 垃圾桶已满，不按时清运扣3分 2 保持垃圾桶外壁的清洁 垃圾桶不定时清洗的扣2分

3 大便池无积粪、黄垢，两侧、底部洁白干净 不干净扣2分，不清理扣5分 4 小便池无尿垢黄锈、无杂物、洁白干净 不干净扣2分

5 洗漱池、洗刷台干净无污物、粘垢，洁白干净 不干净扣2分，有污垢扣4分 6 地面干净无积水、无垃圾杂物、无死角 地面不干净扣3分，有死角扣2分

7 墙面、门窗、顶棚无灰尘蜘蛛网，无张贴、涂画 有灰尘、蜘蛛网扣2分，有张贴、涂画扣2分 8 每日二冲二扫，做好保洁工作，无脱岗现象 脱岗每次扣10分 9 做好上班期间责任区公共设施的检查报修工作 不及时报修扣3分

10 积极工作、想办法完成任务，教育学生遵守卫生制度，但不与学生发生争执。 工作任务完成不好扣2分，与学生发生争执扣3分

11 严格执行作息制度，按时上下班 无故迟到10分钟扣2分超过1小时扣8分 12 完成领导交办的其它工作 不服从安排每次扣1—3分 说明：

1、考核结果与保洁员工资挂钩，每扣一分，扣绩效工资2元。

2、考核工作由公寓服务中心结合宿管站每周定期或不定期进行检查，检查结果每月汇总，并以考核汇总为依据对保洁员进行绩效工资的发放。

3、连续两次考核末位的将被淘汰，予以辞退。 第三节 消杀管理规定

第二十一条 消杀管理规定为消杀工作及监督检查提供标准依据。

(一)需要消杀的地方及时间间隔 ① 每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次彻底的消杀活动，每季对化粪池进行一次消杀工作，并跟踪记录。

② 每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、车库、排水渠等进行一次消杀活动，每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒一次。

(二)进行消杀活动时应注意的事项

① 使用高效低毒消杀用品，按比例配制，用背式喷雾器按要求喷洒。喷洒时应做好预防措施，穿长衣裤，戴口罩，完工后换衣裤，用肥皂洗手。

② 大堂、楼层消杀活动一般在非办公时间进行，如需在办公时间进行，应先征得同意后方可进行。 ③ 对广场外围进行喷洒时，尽量在顺风处喷洒，以减少对行人的影响。 ④ 根据实际需要可以增加喷洒次数，并注意将被杀死的害虫尸体及时清除。

⑤ 每次消杀后进行检查并记录在《消杀记录表》上，存档。 第八章 室外公共场所清洁卫生

第一节 清洁工作应急措施

对意外情况制定清洁工作应急处理措施，可避免其对物业环境卫生的影响，为业主和用户提供始终如一的清洁服务。清洁处理后符合《清洁工作检验标准和办法》中对应的标准。意外情况指：火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，暴风雨，梅雨天，水管爆裂，户外施工，装修等现象。 第二十二条 火灾后的应急处理措施

(一)救灾结束后，用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。

(二)清除地面积水，用拖把拖抹。

(三)检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。

第二十三条 污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施

(一) 维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢。

(二) 清洁员将捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染。

(三) 疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，清洗地面，直到目视无污物。

第二十四条 暴风雨影响环境卫生的应急处理措施

(一)清洁班班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联系工作。

(二)天台、裙楼平台的明暗沟、地漏由班长派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。

(三)检查雨污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。

(四)各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

(五)仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。

(六)暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。

(七)发生塌陷或大量泥沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。

(八)清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通，如发生外溢，及时报告管理处处理。

第二十五条 梅雨天气应急方案

(一)梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等现象。

(二)在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。

(三)班长要加强现场检查指导，合理调配人员，加快工作速度，及时清理地面墙面水迹。

(四)如反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的水。

(五)仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。 第二十六条 楼层内发生水管爆裂事故的应急方案

(一)迅速关闭水管阀门，迅速通知保安和维修人员前来救助。

(二)迅速扫走流进电梯厅附近的水，否则可将电梯开往上一楼层，通知维修人员关掉电梯。

(三)在电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。

(四)用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。

(五)打开门窗，用风扇吹干地面。

第二十七条 户外施工影响环境卫生的应急处理措施

(一)供水、供电、煤气管道、通讯设施以及小区设施维修等项目施工中，会对环境有较大影响，清洁员需配合做好场地周围的清洁工作。

(二)及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。

第二十八条 新入住装修期应急处理措施

各责任区清洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助住户或管理处将装修垃圾及时上车清运。

第二十九条 注意事项

(一)清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理。

(二)台风时，不要冒险作业，以防发生意外。

(三)梅雨天气作业宜穿胶鞋，穿塑料硬底鞋易滑倒。

(四)暴风、暴雨天气要注意高空坠物。

(五)处理水管爆裂事故要注意防止触电。 第二节 公共场地和马路的清洁

第三十条 确保小区的汽车道、人行道、消防通道、羽毛球场、门球场等公共场地和马路的清洁。其作业程序、标准和注意事项如下：

(一) 用长竹扫把将道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆，用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。

(二) 对有污渍的路面和场地用水进行清洗。

(三) 雨停后，用竹扫把把马路上的积水、泥沙扫干净。

(四) 每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上6：00～18：00，保持整洁。

(五) 公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水、污渍。 第三节 绿地的清洁

第三十一条 保持草地和绿化带的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：

(一)用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。

(二)对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内。

(三)在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。

(四)每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次、保持清洁干净。

(五)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3cm以上石块等垃圾和杂物，烟头100m2少于1个。 第四节 散水坡和排水沟的清洁

第三十一条 保持排水沟畅通、散水坡清洁。作业程序、标准和注意事项如下：

(一) 用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。

(二) 用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。

(三) 用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污渍及青苔。

(四) 先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方用铲刀仔细再刮。

(五) 目视干净，无污渍，无青苔，无垃圾和沙石。

(六)有空调滴水的地方每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。 第五节 雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁

第三十二条 保持雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：

(一) 雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍，如有污渍用清洁剂涂在污渍处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按不锈钢的清洁保养方法操作。

(二) 宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门窗清洁》操作。

(三) 宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，需先撕下纸，然后用湿抹布从上往下擦抹牌，最后用干抹布抹一次。

(四) 宣传牌每周清洁一次，室内标识牌每天清洁一次，雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污渍、积尘。

(五) 注意事项：梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤;清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手;使用清洁工具时，不要损伤被清洁物。 第六节 喷水池的清洁

第三十三条 保持喷水池内外干净清洁。作业程序、标准和注意事项如下：

(一)平时保养

地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。

(二)定期清洁

① 打开喷水池排水阀门放水，待池水放去1/3时，清洁工人入池清洁。 ② 用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。

③ 用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。 ④ 排尽池内污水并对池底进行拖抹。

⑤ 注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污渍。

(三) 标准

目视水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污渍。

(四)注意事项

① 清洗时应断开电源。

② 擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。

③ 清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。 ④ 注意防滑，跌倒。 第七节 不锈钢的清洁、保养

第三十四条 保持奖牌、标识牌、宣传栏、雕塑及其他不锈钢制品表面的清洁，使其不受氧化。作业程序、标准和注意事项如下：

(一) 先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面，然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠。

(二) 置少许不锈钢油于毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹，或用喷头直接喷在不锈钢表面。

(三) 然后用无绒干毛巾拭抹。

(四) 目视不锈钢表面无污渍，无灰尘，表面光亮，可映出人影。

(五) 上不锈钢油不宜太多。

(六) 清洁高大雕塑时应做好安全保护，防止人员伤亡。 第八节 化粪池的清理

第三十五条 确保化粪池畅通。作业程序、标准和注意事项如下：

(一) 用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。

(二) 把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长，备3条)放入化粪池内。

(三) 启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

(四) 盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。

(五) 每年清理一次，一级池清运90%，二级池清运75%，三级池硬的表面全部清运。

(六) 清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。

(七) 在化粪池井盖打开后10～15min，人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。

(八) 人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。

(九) 化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。

物业清洁保洁公司保洁员奖罚制度及纪律

保洁部现场纪律

1 . 具有下列情况之一者，给予口头警告, 并处罚金5-10元。

(1)、不使用指定的员工通道进出。

(2)、上岗前仪容仪表、着装、号牌不符合要求。

(3)、未经批准使用不可使用的设施。

(4)、大声喧哗，遭到物业管理方或业主投诉。

(5)、下班后未及时离场，工厂内逗留。

(6)、无故迟到、早退。

(7)、随地吐痰，乱扔烟头，纸屑或杂物。

(8)、上班时间做私事、看报纸、吃东西。

(9)、串岗、扎堆聊天。

(10)、工作时间接待亲友或私人探访。

2. 具有下列情况之一者，给予书面警告处分。罚款10-100元。

(1)、3次违反口头警告条款之一者。

(2)、对业主或同事粗言秽语，不讲礼貌。

(3)、不经上级批准，中止工作或迟到，早退两次以上者。

(4)、在工作时间瞌睡或已睡眠。

(5)、在工作区域内不遵守要求，不听管理和劝阻。

(6)、蓄意破坏社区或物业管理方财物。

(7)、在社区内随意乱写乱画，中伤他人。

(8)、无事生非，挑拨离间，损害员工团结。

(9)、不服从正常安全检查。

(10)、利用上班时间收集废旧物，不服从上司，影响工作质量。

(11)、开具虚假病历和处方单。

3 . 具有下列情况之一者，给予包括但不限于除名的处分。

(1). 未履行批准手续，擅离岗位。

(2). 工作不力，下属涣散，影响工作质量。

(3). 迟到、早退累计超过五次者和旷工二日以内者。

(4). 经常不能保质保量完成本职工作。

(5). 损害公司声誉和物业管理方利益，弄虚作假者。

(6). 泄露内部经营情报。

(7). 利用工作之便，收受他人财物，经查实者。

(8). 盗窃公司或甲方的财物。

(9). 触犯法律，被拘留、劳教、判刑。

4. 工作中出现过失给予一次解释机会，经上司及时指导培训后，如再次出现类似/同样情况时，按情况轻重予以待岗培训(不计工薪)或 5-10元经济处罚。

(1). 过失1 清洁工具乱放

标准： 指定地点，定点定位存放。

(2). 过失2 垃圾箱内堆满垃圾

标准： 垃圾箱内垃圾超过三分之二时立即清除。

(3). 过失3 安全通道有垃圾、有杂物

标准： 安全通道干净无垃圾、杂物、不允许停留垃圾超过10分钟。

(4). 过失4 天花板、地面有垃圾、污物

标准： 天花板污渍，及时清理，地面垃圾5分钟内清除。

(5). 过失5 安全防火设施、设备没有擦拭

标准： 消防设施、设备要求每天抹尘1次，并随时注意。

(6). 过失6 通风口吸灰尘、污渍

标准： 通风口干净无灰尘、无污渍，随时发现清理。

(7). 过失7 卫生间、休息间有积水、杂物

标准： 卫生间、休息间无积水、无杂物及时清理不得超过10分钟。

(8). 过失8 玻璃、不锈钢上有污渍

标准： 低位玻璃每天刮洗一次，高位玻璃每周一次刮洗，保洁及清理污渍。

(9). 过失9 其它设施、设备有污渍、污垢

标准： 发现有污渍、污垢及时清理。

(10). 过失10 责任区内未发现保洁员

标准： 保洁员如上洗手间、饮水，不得超过10分钟，进餐不得超过30分钟, 同时立即通知上司安排人员顶岗, 否则不得离岗。

第二篇：物业保洁部目标管理

一、物业保洁部工作总目标

1、提升保洁区域清洁标准，工作细化。

2、继续针对公寓楼、公馆及公共区域做好清洁服务工作。

3、组织保洁员培训工作。加强部门员工管理，调动员工工作积极性。

4、接受服从上级领导分配的其它工作。

5、计划人员安排

6、准备清洁所需工具及易耗品

6、做好保洁部日常工作。

二、岗位职责

1、根据小区保洁区域制定《保洁区域责任人名单》。

2、每天进行对清洁区域卫生标准监督检查工作。

3、做好保洁部易耗品的计划、统计、领用、保管工作。

4、做好领导安排的其它工作 保洁员

①、负责清洁区域的清洁工作 ②、接受并服从领导安排的其他工作

③、定期领用易耗品工作，并对所使用的工具进行保护，降低工具的损耗率。

三、为完成目标管理任务所采取的方法和措施

1、明确自己岗位职责：负责物业公司保洁部日常管理工作，牢固树立完成目标任务的时间和信心。

2、严格按照岗位职责认真履行，对于未履行工作的员工，根据物业公司奖惩制度给与相应处分。

3、坚持进行巡视检查，对分管的工作区域要全面掌握，要按分项目标完成工作。

四、保洁部清洁规范 1.住宅楼清洁标准

(1)目测地面无杂物堆积及微小纸屑

(2)斜侧或手摸大理石墙面无尘土、污迹，金属条光洁明亮 (3)客梯灯显及开关上无尘土。

(4)目视灯具内无污迹杂物，外表干净明亮 (5)用手触摸楼梯扶手护栏时无尘土 (6)楼梯台阶及地面上无杂物尘土 2.卫生间清洁标准

(1)垃圾桶垃圾应在三分之一处倾倒

(2)目视及手摸面盆水龙头、镜子、大理石墙面、皂液盒、门、灯干净无水迹、尘土、无毛发

(3)目视恭桶及小便池内无水锈、污渍手摸外部无尘土洁净光亮 (4)手摸纸架无尘 (5)保持卫生间内无异味

(6)随时保持地面干净无毛发、脚印和水迹 3.外围及绿地保洁标准 (1)植物上无蜘蛛网、尘土，树叶清亮

(2)外围垃圾桶内垃圾不能超过三分之二处，垃圾桶表面洁净无尘土 (3)雨天内露台上下无积水

(4)刷洗后的地面无污迹、无泥沙，地面洁净 (5)目测绿地内无任何杂物 4.地下停车场的保洁标准

(1)保持停车场地面无杂物、烟头、纸屑，烟头控制在每个区1个以内 (2)停车场地面保持无尘土、污迹 (3)各种设备设施内外无尘土、污迹 5.会议室清洁标准

(1)绿色植物状态正常无枯叶、虫害，叶绿茂盛 (2)桌椅台面无污迹、尘土 (3)窗帘的整洁及采光正常

(4)定期对会议室通风及抹尘，始终保持准备服务状态 6.办公区保洁标准 (1)家具

办公桌椅每日清理手摸无尘土

皮质沙发及木制家具每日擦拭，手摸时无尘土 (2)门窗

门窗玻璃表面洁净光亮 玻璃上无手印、污迹等 (3)垃圾桶 每天及时清理垃圾桶确保桶内无过多垃圾。 每天清洁垃圾桶保证表面无明显污 7.大理石墙面清洁标准 (1)大理石墙面目测无污迹 (2)手摸时无尘土

(3)目视金属条上无污迹手印光洁明亮 (4)用干净尘布擦拭时无灰尘 8.电梯清洁标准

(1)地毯上污渍不能超过5公分，地毯地面上不应有口香糖如有应立即更换地毯

(2)镜面上无手印、污渍、水印，镜面光洁明亮 (3)客梯四壁用布擦无尘土，目视无擦拭后的杂乱痕迹 (4)用手摸护栏板内无杂物

(5)目视地毯上无任何微小杂物纸屑 (6)目视电梯槽内无杂物

五、清洁卫生监督检查标准 1.员工自查

每个员工都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域，不断的进行自查，发现问题及时解决。

物业公司保洁部 2010年9月15日

第三篇：物业部管理制度

一、目的: 为规范物业部员工行为，加强组织纪律性，提高工作效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

二、适用范围:

适用于凯域公司物业部全体人员。

三、职责:

1、职能综述

物业部是物业服务中心对客服务和管理服务运作的枢纽部门，承担着客户服务需求的接收、传递、反馈、检查和管理实施的协调、督导、控制、检查等职责，具有“客户服务、事务监管、氛围管理、组织协调”四大功能。物业部部门的具体职责是：监管物业服务中心各部门实施管理服务运作执行，投诉、清洁、绿化、设施巡视的管理及专项服务和特约服务执行，是物业服务中心物业管理“一站式”服务的窗口，是服务质量控制的主控部门。

2、部门职能 2.1 工作内容 2.1.1 客户服务 1) 咨询服务

管理处对来访、来电及相关事项办理的接待，认真聆听客户与访客的要求，耐心解答各种疑惑。管理处对客服务实行“首问制”服务，即由物业部统一负责接待、传递、跟踪客户的服务处理全过程，并将服务全过程概要记录。 2) 客户服务信息收集

通过电话、走访、书面调查、巡查等多种形式，广泛收集客户对物业管理服务的意见、要求信息，记录并立即核实。 3) 客户投诉处理

① 物业部物业助理负责客户来电反映的各类抱怨、投诉等记录，物业主任处理，并负责投诉的电话回访。

1 ② 物业助理主任负责客户来访投诉的接待、记录、调查与处理。

③ 物业服务中心在投诉处理上采取首问责任制，接待投诉的物业人员为该投诉的第一责任人，应在负责 该项投诉传递至相关投诉处理责任部门，跟踪其处理措施的落实，及时与投诉人沟通，做好回访，直到投诉处理得到投诉人的认可为其责任完成。 4) 专项和特约性服务提供

物业助理负责物业服务中心设定的专项服务的接洽、记录，并联系相关服务供应或承判商，协调服务过程中反映的问题和意见。对专项服务中有关个性化需求的特约服务，以人性化服务为出发点，征询相关供应或服务商意见，立即提出评审意见，经物业主任或物业助理主任确认，必要时报项目负责人批准后执行。 5) 客户走访和各类调查实施

物业助理分区管理专责区，每月至少一次走访专责区的客户，与客户建立良好的沟通渠道和融洽的商务联系，了解其对物业管理服务质量的意见，并详细记录。

6) 物业管理服务事项各类手续办理

① 管理处负责受理客户如下物业管理服务内容的手续，并按事项处理规定流程执行服务，主要有：

 客户室内设施报修及公共设施设备的报修;  客户的迁入、搬离管理服务手续;  客户的室内装修管理手续;  客户出入物业管理手续;

 客户大宗物品进出放行管理手续;  客户临时人员出入物业管理手续;  客户临时用电、动火等专用服务手续;  客户停车场车位租用服务手续;  客户提供专项服务手续;

2  受理客户大门损坏急修和代管服务。  前期收楼管理 7) 信息发布

负责物业服务中心向客户以电话、信函和通知等形式的发布。 2.1.2 事务管理 1) 清洁卫生管理

① 对当日公共清洁卫生状况进行评估，对存在的不达标项提出整改 要求，并监督整改实施，确保清洁质量与标准的符合性。

② 监管垃圾处理，垃圾做到日产日清，装修垃圾实行袋装化，垃圾清运集中区无散放垃圾，无异味，每日核实当日垃圾清运数量，并处理物业公共清洁卫生发生的各类事件。

③ 与政府环卫、卫生部门保持联系，建立良好的沟通渠道。 2) 绿化养护管理

① 负责物业公共区域绿化植物的摆设设计和日常养护管理。公共区域绿化植物造型和摆设造型的设计，绿化植物造型和摆设造型的设计应符合物业庄重、简洁、美观的要求。

② 负责物业环境宣传，通过采取定期公布环境质量，宣传环保、倡导环保等相应措施，使物业环境达到文明洁净，环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环的目标。

③ 与政府园林部门保持联系，建立良好的沟通渠道。 3) 共用设施设备使用管理

①物业共用设施设备，主要指物业主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)及公共区域的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和物业管理区域内的物业绿地、道路、沟渠、池、井、设备层、设备井道、公益性文体设施设备及客户使用的供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、智能化系统(通讯网络、有线电视)、安全防范设施设备、照明灯具、天线、水箱、水泵、避雷装置等。

3 ② 负责物业共用设施设备使用管理的内容：一是将使用物业共用设施设备的禁止行为和注意事项通过《物业管理公约》告知客户，规范客户使用物业共用设施设备的行为;二是实行前置审批，如装修管理手续等;三是预防性检查，主要是通过巡视检查，发现隐患和问题，及时改进，防止各种不当行为和安全问题发生。

③ 负责接收客户有关物业共用设施设备使用的审核，收集客户对使用共用设施设备使用反馈的意见，并传递给相关责任部门进行处理。协调相关部门进入客户室内维护保养共用设施设备事项。

④ 负责物业共用设施设备的使用状态检查和维修工程验收工作。 ⑤ 负责监控物业公共能耗开支，核对物业各项能源的实际开支情况。 4) 装修管理

负责物业室内二次装修装饰的管理，协调工程部、管理部共同负责监管装修审批、施工、验收，按《装修指南》、《室内装修管理规定》执行监管。 5) 收费管理

负责协助物业管理费及相关费用的收缴，协助财务部派发各种费用的交费通知单，通过电话或走访等方式向客户催缴费用，并做好宣传解释工作。 6) 经营管理

负责物业服务中心的多种经营服务工作。 7) 档案管理

负责客户资料的档案管理，传递相关信息给需要的部门。 8) 社区文化

① 负责物业的社区文化活动，通过定期举行各类社区活动，组织客户进行互动，构建和谐的社区人文环境。

② 负责重大节日的包装及组织相关活动。 9) 钥匙管理

负责物业钥匙管理。 10) 标识管理

4 负责物业服务中心服务过程进行正确标识的管理，以防止混淆。 11) 沟通协调

① 负责物业服务中心日常总值，传递项目负责人下达的物业管理服务信息，协助项目负责人处理当日物业管理服务运作事项。 ② 负责物业服务中心迎宾和接待工作。

③ 协助和配合项目负责人处理应急事件和特殊天气事件。 2.2 控制方式 2.2.1 计划管理

1) 根据物业客户的使用需求和物业服务中心的管理服务总体目标，物业部应与时俱进，不断持续改进管理服务质量，主动、有效地做好部门承担的各项管理服务工作，为物业管理服务品质的提升尽职尽责。 2) 物业部负责制定的计划是：

① 制定部门物业管理服务预算和控制措施; ② 编制部门月度物业管理服务工作计划与总结; ③ 编制物业服务中心质量改进与控制方案; ④ 编写部门定期培训计划和培训资料; ⑤ 制定部门各阶段物资设备采购计划。 2.2.2 组织管理

1) 根据物业部的管理服务职能，完善内部运作机制，调整岗位职责，制定的操作规程和业务流程及公众管理制度。

2) 通过实践和理论相结合的培训实施，强化职业道德和服务素质的培训，使部门在岗人员胜任本职工作，养成服务至上的良好作风。

3) 制定与实际工作相符合的工作考核细则，公平公正有效进行工作考评，奖勤罚懒，淘汰劣者，培养优秀的员工队伍。 2.2.3 物资管理

建立物业部部门有效的物资采购、领用、保养、更新制度，降低管理成本。 2.2.4 质量管理

5 1) 严格执行物业服务中心的规章规程，强化物业部对内、对外的服务意识，使物业管理服务有效运作，为物业质量保证奠定坚实的基础。 2) 建立物业部部门员工各项管理服务的检查考核细则。 2.2.5 协调管理

1)树立物业部部门对内(部门与部门之间)、对外(部门与客户之间)以服务为主导的管理基调，少讲管理、多谈服务，以客户的满意率为评价一切管理服务的标准。

2)与物业部业务主管政府相关部门保持有效的沟通和联系，营造良好外部环境。

四、考核流程及规定:

1、凯域公司物业管理质量检查每个月不定期进行1-3次抽查，对各小区主管级别员工进行考评，依据是《岗位绩效考核细则》，得分和主管个人绩效工资评定挂钩。

2、公司实行逐级考核制，即公司考评小组考核主管、主管考核员工，小区物业助理、保安员、保洁员、水电工的日常考核由小区主管考评。

3、现场检查:检查小组根据检查标准计划的安排,现场检查清洁卫生、绿化、建筑物、消防设备、公共设备管理及员工工作情况。检查小组将检查结果详细记录,并给各小区进行物业管理评分。

4、住户意见征询:每小区住户抽查3-5户,对管理处各项服务进行评价,检查投诉是否得到恰当的处理,检查小组对住户发放小区业主服务满意度调查问卷。

5、检查总结:在公司物业管理质量联检全部结束之后,应召开质量检查小组会,对住户意见征询情况、现场检查的结果进行讨论,并形成《物业管理质量检查报告》。《物业管理质量检查报告》作为评定物业管理服务工作的依据,并对检查中存在的问题由检查小组向责任部门发出《整改通知书》,并进行跟踪检查。对于重大问题或潜在的不合格项目采取纠正预防措施。

6、扣分标准的分值1分等于1元钱，每次考评结果的合计扣分即为处罚金额。

7、罚款金额由员工本人、考核小组成员双方确认后从当月工资中扣除。

8、员工的考核总成绩与年终奖金挂钩;奖励级别分为四等。考核分值为90分 6 以上(含90分)为优秀，分值为80-89分为良，分值为70-79分为中，70分以下为差。考核成绩占小区等级比例，排名前8%为“优”、排名前68%为“良”、排名前99%为“中”、末位1名为“差”。

9、员工考核成绩为小区末位的，将减发年终奖金。

10、连续两个月考核成绩为小区末位的，第三个月工资按试用期80%发放，如第三个月考核成绩仍为末位的，扣除第三月的绩效工资并视情况调离该工作岗位。

五、年终奖励规定

(一)奖励类型 公司奖励分为以下五种：

1.特等奖;2.一等奖;3.二等奖;4.三等奖;5.特殊贡献奖。

(二)奖励标准

1.特等奖(公司大会表彰+800元奖金+获奖证书+升职、晋级优先权) 有以下事迹之一的员工，给予特等奖励：

(1)提供信息，使公司业务和经济效益大幅提高者。

(2)工作细致认真，发现重大事故隐患，避免重大事故或严重事故发生者。

(3)参加市级各类活动或比赛，取得前三名者。

(4)服务满8年以上，受到上下级一致好评，历年考核优良，未曾受过任何行政处分者。

2.一等奖(书面表扬+300元奖金+获奖证书) 有以下事迹之一的员工，给予一等奖励： (1)获得区级各种荣誉称号者。

(2)发生重大事故后积极抢修、抢救，确保小区正常运作者。

(3)在各类报刊、书刊或学术研讨会发表有关物业管理的论文或文章者。 (4)合理控制开支、全年有效节约费用支出达5000元以上(含5000元)者。 (5)廉洁奉公，敢于揭露和抵制不正之风，有具体事迹者。 (6)见义勇为，舍己救人，并因公负伤者。 (7)举报违规或损害公司利益行为者。

7 (8)公司选送获得区级个人或集体各种称号者。 3.二等奖(书面表扬+200元奖金)

对有以下事迹之一的员工，给予二等奖励：

(1)工作认真负责，发现事故隐患，避免意外事故发生。

(2)维护公司荣誉，有突出事迹者(代表公司参加各类比赛取得前三名成绩)。 (3)为业户提供热情、耐心、周到的服务，全年受业户两次(含两次)以上书面表扬者。

(4)对公司各项管理工作积极提供改善意见，降低管理成本在2000元以上者。 (5)有拾金不昧行为，拾到财务价值在2000元以上(含2000 元)，5000元以下(含5000元)者。

4.三等奖(通报表扬+100元奖金)

对有以下事迹之一的员工，给予三等奖励：

(1)对客服务时，因良好的精神面貌、服务态度和工作热情受到客户口头及书面表扬，并经公司评审确定为事迹优秀者。

(2)在完成本职工作之余，主动帮助客户排忧解难，有具体事迹并受到客户口头及书面表扬者。

(3)在对客服务中受到委屈或受到客户不礼貌对待，仍能够保持良好的服务态度者。

(4)在对客服务工作中认真细致，使客户财物免遭损失者。

(5)遇一般性意外时能采取正确措施及时处理，避免公司财产和声誉受到损失。 (6)在认真完成本职工作的同时，积极协助公司其它部门完成工作，取得良好成绩并有具体事迹者。

(7)外派工程监管或小区治安、消防工作方面认真负责，制止各类严重违规行为，并有具体事迹者。

(8)在各种恶劣自然环境下坚持工作，并有良好工作业绩者。

(9)有拾金不昧行为，拾到财务价值在500元以上(含2000 元)，2000元以下(含2000元)者。

8 (10)提出各类有价值建议被公司采纳或一年内三次提出各种合理化建议者。5.特殊贡献奖(视情况给予奖励)

有以下事迹之一，给予特殊贡献奖励： (1)获市级个人或集体各种称号。 (2)获省级个人或集体各种称号。

(3)为小区节能降耗或设备技改较大贡献者。 (4)在省市以及国家各级媒介上为公司赢得荣誉者。

(三)奖励办法

1.员工当年获两次三等奖的，视为一次二等奖;当年获两次二等奖的，视为一次一等奖;当年获两次一等奖的，视为一次特等奖。

2.多项奖励同时并存时，按最高奖励一次性奖励，不作重复奖励。

3.当年考核成绩优秀者，公司将在升职、升工资、外出培训、外出参观、外派项目等方面优先考虑。

(四)奖励程序

每年12月份各部门奖励员工，须填写奖励申请单，并提出符合奖励的具体条款。行政人事部复核后，送总经理批准生效，由行政秘书通知相关部门和当事人。所获奖金在年终奖中统一发放。

第四篇：保洁部考勤制度

保洁部考勤及请假制度

一、工作时间：

每天上午7:00-11:00下午13:00-17:00，其他班次根据工作实际情况安排。

注：夏令时下午工作时间延后30分钟

二、打卡要求：

1、公司实行上下班打卡制度。所有员工上下班必须打卡。无打卡记录按有关规定统计;打卡记录与考勤不符，根据情况核定为迟到或旷工。凡迟到、早退超过30分钟，且无正当理由办理补假手续者，按旷工半天论处。凡发现未打卡情况，当月三次计入扣分成绩，三次以上扣双倍分数。

2、考勤工作由专人管理，考勤员必须熟悉《考勤制度》的各项规定，保证考勤资料的正确和完整。

3、所有员工加班前必须填写《加班申请单》，按规定得到部门经理、项目经理/总经理批准，并报办公室备案后方为有效。

4、员工休假，必须按要求提前填写《请假申请单》，并于当日将《请假申请单》报至部门主管处，经签字批准后方可休假。

5、主管级以上员工(含主管级)请假(特殊情况下的病假除外)、倒休，不论假期种类、时间长短，必须事先得到部门经理批准后，方可休假;否则，视为旷工。

6、主管级以下员工请假一天以内，由主管批准，一天以上报部门经理批准。

7、因病需到医院就诊，一般全月累计不得超过四小时(超过部分按事假计算)。事先由部门经理批准，事后要将挂号单及病历交办公室审阅。

8、员工因请假或公务未能按规定时间上下班者，到达或离开办公区域时均应打卡。

9、员工因疏忽忘记打卡，应于当日向部门经理提交《未打卡记录》，部门经理签字确认后按刷卡统计。

10、内保洁：每天四次卡，分别是早上上班、中午下班、中午上班、下午下班

11、外保洁：每天二次卡，分别是中午下班、下午下班

三、休假日及要求：

1、保洁部员工每月设定三天公休时间(法定假日根据公司安排决定)，可休整天

2、凡是倒休人员，在休息前一天可由部门主管配合安排替班人员，替班人员必须确保所替班的区域没有垃圾堆积、明显灰尘、污迹;视现场情况，明显不是当天所致污染，其不计扣分。

四、工作纪律

1、坚决执行下级服从上级的工作原则，听从指挥，忠于职守，办理各项公务要及时、准确、严谨、稳妥。

2、工作时间不得擅离职守或妨碍他人工作，禁止串岗闲聊、办私事、吃零食、大声喧哗。

3、工作时，注意力要高度集中，行走坐立要讲究风度仪表，工作时间始终保持良好的精神状态。

4、禁止使用粗俗、污秽语言，禁止诽谤、侮辱以致损害他人，禁止酗酒、赌博、吵架，禁止传播小道消息和不利于公司发展、员工团结的言语。

5、上班时间不能看报纸、杂志以及与工作无关的书籍。

6、保持工作环境整洁，工作职场严禁吸烟，严禁随地吐痰、乱丢纸屑或其他杂物。

7、爱护公司财物，不得随意损坏、遗失、浪费各种办公用品，努力降低物料及资源损耗。

8、因公外出半小时以上需告知本部门经理，部门经理外出需告知总经理或项目经理。

9、无论有无报酬，未征得公司同意，禁止在外兼任第二职业。

10、工作时间内不准私人会客，如有朋友探访应婉言拒绝。

11、加强安全保卫工作，严格遵守消防制度。办公区内严禁吸烟，一经发现将严肃处理。

第五篇：商场物业部管理制度

友谊商店物业管理制度

物业管理制度

第一部分 物业部职责

一、物业部部门职责

1、认真贯彻执行国家有关物业管理规范、物业管理的制度和政策，遵守公司的各项规章制度。

2、建立和健全物业管理制度

3、建立和完善供应商管理档案及设备设施的维修维护档案，做到完整、齐全、保密。

4、负责供应商用水、用电费用的核准。

5、负责商场物业管理的实际操作。

6、细分现场管理工作(维护、维修、安全、清洁等)，并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。

7、负责商场装修的指导与验收工作。

8、制定各项中、长期及短期物业工作计划。

19、周、月、年等工作检讨会议，并每周和月提交工作计划。

10、对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报上报公司主管领导

11、协调公司各部门做好物业服务工作。

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二、物业部工程班职责

1、按照国家相关政策，依据专业规范、规程对商场的消防、照明、商场共用部分的配套设备、设施，进行日常检查、维护、管理、规划、运行、等工作。

2、熟悉商场内水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的分布情况。

3、熟悉商场内部环境、清楚卖场布局。

4、供应商进场装修时，负责审核设计图纸，要求供应商严格按照公司的有关装修装饰规定进行装修。

5、根据设计图纸及现场情况，对装修工程的各项指标严格检查，并参与施工验收工作。

6、严格控制耗材，修旧利废，节约成本，降低费用。

7、负责供应商用水、用电费用的核准，并将当月实际发生量报财务部。

8、组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量

9、紧急事故的应急协调与处理。

10、完成上级交代的其他工作

三、物业部设备维护组职责

1、行使商场内水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的使用权及管理权。

2、按照国家相关政策，依据专业规范、规程对商场的采暖、空调、

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给排水、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、维护、管理、规划、运行、等工作。

3、熟悉商场内水、暖、电、空调、电梯等设备、设施的分布情况。

4、熟悉商场内部环境、清楚卖场布局。

5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。

6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策。

7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划。

8、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经物业经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况。

9、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生。

10、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生

11、负责制订所管设备设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标。

12、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质， 友谊商店物业管理制度

服务意识以及服务质量。

13、紧急事故的应急协调与处理。

14、完成上级交代的其他工作。

四、经理及主管职责

1、物业部经理职责

(1)物业部经理对全店的设施设备安全正常运行负责。

(2)每天必须在全店范围内巡查二次，并收集听取物业部副经理、工程维修主管、设备维护主管汇报，并对他们的工作给与指导。 (3)大型促销活动，根据商务、楼层、招商、策划的要求，及时组织人员进行布场，撤场工作，组织安排采购所需材料。 (4)物业经理每月对上述情况进行汇总，报总经理。

(5)负责与各级电力部门、省技术监督局、特种设备检测中心、自来水公司、燃气公司的协调与沟通。

(6)负责全店设施设备大型维修改造更新，以及装修调整，设备和灯光布局方案的制定报总经理审批，组织实施。

2、综合维修主管职责

(1)对店堂整体维修负责，确保所管辖系统设备的安全运行，对本部人员和所属系统设备负全面管理责任，要求每天工作做如下检查： ①主要设备及灯光照明的运行状况，发现问题立即组织处理。 ②检查岗位几率及精神状态，发现不良现象立即纠正。

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③现场监督重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。 ④实地检查员工维护保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

⑤掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

(2)设备发生故障及时组织维修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备及照明处于优良技术状态。 (3)负责制定所有系统运行方案，并不断与维修人员研究改进措施，使系统设备及灯光在保证安全前提下运行，力图节省能耗。 (4)负责制定所管辖系统设备月度和的维修保养计划，定期送物业经理审定，并负责组织安排维修保养计划的事实，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

(5)切实执行物业经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导本部门工作人员严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作现场干净)。 (6)针对本部员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。 (7)审核本部员工考勤，做好技术档案管理工作，督促本部员工做好设备及灯光照明的维修、故障处理、零部件更换记录，做好日常记录。

(8)掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留缺陷。

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(9)负责装修管理中的有关规定的审查和验收，确保装修结构安全和专修协调、统

一、美观及复合消防要求。

3、工程维修主管职责

(1)主要针对商店各专柜维修负责，当好部门副经理的助手，协助副经理搞好部门管理工作和协调工作。

(2)认真执行物业经理的指示与经理办的任务，忠于职守，以身作则。

(3)加强业务管理技巧学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。

(4)认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。

(5)主管是直接面对具体问题的处理者，同事肩负对新来员工及在职员工的岗位职责培训。

(6)关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处经理汇报，了解员工学习、工作情况，协调好上下关系。

(7)勤巡查，发现问题及时向物业经理及副经理汇报，听取指示。 (8)搞好团结，加强内部人员以及与其他部门之间的关系

4、设备维修主管职责

(1)每天必须对全店的空调开启情况进行管理安排(主机、风机、 友谊商店物业管理制度

新风、抽风的控制)，把店内的温度最大限度控制在舒适范围内。 (2)每天必须对全店65台电梯巡检一次，发现小问题及时通知工程人员解决。如遇重大故障，停梯时间超过4个小时必须报物业经理，物业经理拿出维修方案报总经理审批，立即组织抢修。

(3)对全店的供配电设施，运行状况，每天各项数据必须心中有数，发现突变和可以情况，必须尽快处理。疑难问题，报物业经理，物业经理拿出措施，报总经理批准后，立即实施。

(4)负责A座、B座两个高压配电间的排班及年休假安排。 (5)负责空调操作维护人员排班及年休假安排。 (6)负责全店、仓库中央空调系统的维护和检修工作。 (7)对全店65台电梯安排定时保养，并做记录。

5、物业部员工守则

(1)员工应自觉遵守国家法律、法规及友谊商店的各项规章制度。 (2)员工需本着“勤学业务技能，提高服务质量，打造绿色通道，创建精美工程”的服务宗旨开展工作。 (3)服从领导安排，忠于职守，爱岗敬业。

(4)具有高度的工作责任心、不允许隐瞒身体健康不良情况，身体健康、品行端正、诚实可信，爱岗敬业、吃苦耐劳。

(5)工作人员进入现场须着工装、肩工袋、佩戴工号牌 ，工具与材料须摆放整齐、规范。

(6)严格规范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意 友谊商店物业管理制度

人生安全。

(7)杜绝在工作场合吸烟，严禁酒后施工。

(8)遵守公司的考勤制度，如有紧急情况需要请假务必事先通知部门主管，否则按旷工处理。

(9)上班不得迟到早退，迟到早退超过30分钟以上者按事假处理。 (10)上班时间不得做与工作无关的事情。

(11)不得利用公司财物为供应商提供私人服务以谋取个人利益 (12)不得与供应商发生现金及材料交易。

(13)爱护公司的一切设备设施、工作用具，定期保养、妥善保管，节约用水用电，杜绝浪费，不准乱扔公物。 (14)员工之间应相互尊重，和睦相处，以礼相待。

(15)发生重大事件应及时向上级汇报，不得故意隐瞒虚报、捏造事实，不得伪造单据、证明等。

(16)拾取员工或顾客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收受顾客物品及消费。

(17)未经批准，员工不得向外界传播或提供公司的一切重要资料，每位员工都有为公司保密的业务。

6、物业部考核制度

(1)上班时间严格按照商店规定的工作时间进行，迟到一次者，扣5分。

(2)工作时间内早退又未请假者(两次未请假早退者，作矫正培训 友谊商店物业管理制度

处理)，扣5分。

(3)严格执行安全操作规程，违反操作规程并造成轻微事故者记轻度过失一次(两次轻度过失者，进行矫正培训;造成严重事故者，记严重过失)，扣10分。

(4)本岗位业务技能掌握程度相当不熟，业务考试不合格者(补考仍然不合格者，作矫正培训处理)，并影响工作质量;一次，扣5分。 (5)值班记录不完整、不及时、不准确、不规范者，扣5分。 (6)停、送电不及时，工作不到位者，扣10分。

(7) 设备保养，每日清洁卫生不到位者(每次清洁卫生按安排表进行)，扣5分。

(8)未坚守岗位，并有坐岗、溜岗者，扣10分。

(9)发现索、拿、卡、要，并被柜组员工投诉者，扣20分。 (10)未按商店规定及时开机、开梯、开灯者，扣5分。

(11)现场发现问题，应及时处理，遇有特殊情况处理不了，又未能及时上报者，扣5分。

(12)不服从工作安排，缺乏团结协作精神者，扣5分。

(13)严禁私拿公物，公用工具用完后，应归还原处，如有违者。扣10分。

(14)遗失或人为损坏工具者，照价赔偿;工具在正常使用下破损者;可以凭旧工具以旧换新。 (15)注：①每分5元钱。

②累计扣20分(含20分)者作矫正处理。

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五、物业部架构图

第二部分 工程班管理制度

工程班现场施工制度

一、制度目的

规范工程班工作流程，完善施工制度明细，更规范、更专业地为楼面与供应商提供优质的维修服务。

二、制度适用范围 物业部工程班

三、制度实施负责人

友谊商店物业管理制度

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、接单

工程班人员接到楼面送来的维修单或报修电话

由工程主管在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在维修单填写内容。

2、安排人员维修

(1)工程主管通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

(2)若遇工程主管工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。

3、对楼面报修内容的分析

(1)根据楼面报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。

(2)分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。

4、出发前的准备：

(1)仪容仪表检查，工作服整洁、仪容仪表整洁、精神饱满、面带 友谊商店物业管理制度

微笑，眼神正直热情

(2)出发前维修所带的工具备件，维修工作单，维修材料的领取。

5、出发、按正常情况的预约维修时间，15分钟内到达现场。若上个维修任务未完成，可电话联系楼面，在征得同意的前提下，修改维修时间，并在维修单记录中体现。

6、维修过程

(1)介绍：到达现场应礼貌介绍并递交维修工作单，并让楼面人员看到自己胸前的工作牌。

(2)步骤：进入以卖场区域内不得发出噪音，不能在地上拖着工具箱行走。走到维修地点后，应将干净的帆布或塑料布铺在指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。

(3)耐心听取楼面意见，服务语言规范。 (4)故障诊断：

①准确判断故障原因及所需的零部件，维修中发现需更换配件的，首先应征楼面的意见，由楼面从物料仓库中领取并进行更换和安装。 ②若当时没有备用的材料，首先应对楼面讲清，等材料购回后再来进行维修。

(5)维修：严格按照相关的维修工作程序排除故障。维修工作中尽可能不发出噪声。如果实在无法避免时，应提前向楼面征求同意。维修中如需移动楼面的物品，同样应提前征得同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。

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(6)整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭干净，将所有散落的工具，零件及杂物等收拾干净，如果地面被弄脏，维修人员负责打扫干净并将垃圾带走。

(7)试用：当着楼面人员的面试用设备，证实设备恢复正常，并请楼面进行验收，并说明保修期限。

(8)填单：如实填写维修单，并请楼面对维修完成的质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将签好的维修单收好放入工具箱或者上衣袋。如有偿服务项目需正确填写有偿服务单。

(9)讲解：向楼面人员讲解故障产生原因，介绍有关的维修保养知识，并告知正确的使用方法及其注意事项。

(10)辞别：将现场卫生清理干净，带齐工具并辞别。

(11)在整个维修工作期间不得与楼面或供应商发生现金及材料交易，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。

7、信息反馈

(1)由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程班主管处，由工程班主管统一保存。

(1)对有偿收费项目维修单的反馈：由工程班主管月底制表统一交给财务部。

五、制度细则

1、施工人员进入施工地点，必须佩带工作证或施工证，自觉接受商场保安人员的检查。

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2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤脚进入施工现场。

3、禁止在工作前或工作时间内饮酒。

4、两米以上高度、悬空作业、无安全设施的，必须系好安全带、扣好保险钩，如在光滑的地面使用梯子，必须在梯脚做好防滑措施。

5、高空作业时，不准往下或向上抛物料和工具等物品。

6、保护好已完成的商场地面、顶面、邻柜及商场其它已完工的设施。

7、施工现场严禁使用碘钨灯，一般照明采用带安全网罩的行灯，对放有易燃物品的室内应设置防爆灯，并配置足够的灭火设备。

8、施工现场的垃圾杂物应及时清理，并按指定地点集中堆放，消除造成伤亡事故的隐患。

9、严禁动用电焊、风割等带有明火的设备进场施工。

10、临时用电必须在指定临时用电电源点接用，严禁乱拉、乱接电源。

11、严禁在非施工柜位、楼层施工或逗留。

12、夜间施工必须做好安全保护措施。

13、在搬运物品的过程中，严禁在商场地面上拖行。

14、施工人员必须配合服从现场管理人员的监督和管理。

15、在进场施工完工后，施工人员必须做好施工垃圾的清理工作。

16、禁止在施工现场吸烟、睡觉、饮酒进食。

17、禁止在公商场走道上切割石材，瓷砖和从事其他作业。

18、禁止在商场走道上堆积施工材料或成品(杂器)。

19、禁止在商场内喷刷油漆。

20、严禁任意在公共设施上挖孔、挖沟、粘胶、上漆。

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21、严禁未按规定擅自在施工现场存放易燃、可燃物品。

22、员工不得私自为供应商提供服务。

六、考核制度

1、衣冠不整或不按要求佩戴工作证进入施工现场，记轻度过失一次。

2、因个人原因在施工中对公共设造成施损坏者，记轻度过失一次。

3、施工现场有抽烟、喝酒、喧哗、打闹等行为，经劝说无效者，记轻度过失一次。

4、施工完成后不按规定将现场垃圾、杂物清理干净，记轻度过失一次。

5、私自为供应商提供服务者，记轻度过失一次。

6、其他不良行为，造成恶劣影响的，记轻度过失一次。

有偿服务制度

一、制度目的

对供应商实行有偿服务制度，规范有偿服务流程，以“有所偿，有无偿”的服务宗旨做好维修维护服务工作。

二、制度适用范围 物业部工程班

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三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、接单

工程班人员接到供应商送来的维修单或报修电话

由工程主管在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在维修单填写内容。

2、安排人员界定

工程班主管派遣工程班工作人员持《维修工作单》到现场界定： (1)如现场实际情况不适宜进行施工，应及时通知供应商寻找专业维修人员进行进场维修。

(2)如可维修项目，依据《物业部有偿服务价格表》确定收费用标准，告知供应商

(3)如遇可维修但根据现场具体情况需要延期施工，应报告工程班主管并与供应商预约时间并于维修单上注明。

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3、供应商准备施工物料

现场界定工作人员根据维修情况书面填写所需施工物料提供给供应商，供应商提供物料。

4、安排人员维修

(1)工程班主管通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

(2)领取有偿服务单并填写明晰，各方签字认可。 (3)开始施工。

五、制度细则

1、工作人员现场维修及维护要求

(1)工程班工作人员需本着“提高业务技能，提供优质服务，打造绿色通道，创建精美工程”的服务宗旨进行维修服务工作。 (2)工作人员进入现场须着工装、肩工袋、佩戴工号牌 ，工具与材料须摆放整齐、规范。 (3)靠右行走，礼让顾客。 (4)保持楼面与柜组的清洁整齐。

(5)如遇顾客购物，应立即停止工作，待顾客离开后继续。 (6)维修完毕后，必须在维修单上签下工作人、工作内容、完成时间及材料使用量，由柜台营业员与楼面督导及各部门负责人签字认可。

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2、维修材料、配件的领取使用与现场维修费用收取的规定 安装及维修时所需的特殊材料、配件或高档进口易损件，由供应商自行提供。

(1)如供应商需使用常用材料和普通备件时，由供应商到物料仓库领取，工程班工作人员不得擅自领用。

(2)供应商所领用材料价格同等于市场价格，由财务部统一帐扣。 (3)所维修设备工程班提供3个月免费保修。

(4)公共区域维修所需材料由工程班主管根据当天工作安排领取并安排工作人员进行维修更换。

(5)维修工作前应将有偿服务单填写清楚，明示价格，交由营业员及楼面管理人员签字认可。

(6)维修工作完毕，工作人员在工程班有偿服务单上签名确认后将客户联交与柜组人员，剩余联交由工程班主管处保管。

(7)工程班有偿服务单由工程班主管月底统一制表交由财务部。 (8)工程班维修人员不得与柜组进行维修现金交易及维修材料交易。

3、维修服务收费形式及相关规定

(1)可实行包月服务，由商务部与供应商在签合同时，需要商店维修、维护的柜组，100平方米以上(含100平方)的柜组，每月收取代维费300元，100平方以下的每月收取代维费200元。

(2)包月服务所提供的维修服务项目参见《物业部有偿服务价目表》， 友谊商店物业管理制度

其余维修原则上不予受理。

(3)不进行包月服务的柜组参照《物业部有偿服务价目表》中收费标准按次数收取服务费用。

(4)因供应商自身原因导致工作时间以外的维修服务视为加班处理，无论客户是否实行包月服务，均按原有价格的三倍收取费用。 (5)加班情况需在工程班有偿服务单上填写清楚，由柜组人员、楼面管理人员、工程班工作人员共同签字认可。

(6)包月服务所需缴纳费用及按次数收费所需缴纳费用月底均由财务部统一扣帐。

六、考核制度

1、如发现工程班维修人员与柜组进行维修现金交易及维修材料交易，一经查出立即给予警告处分，并扣除当月绩效工资，如再次发现，调离工作岗位。

2、在可提供有偿服务的前提下不得以任何理由拒绝施工，违者记轻度过失一次。

3、顾客在场仍不停止施工者，记轻度过失一次。

4、代供应商领料，一经发现，记轻度过失一次。

5、有偿服务清单填写不规范、不准确者，记轻度过失一次。

废旧设备回收制度

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一、制度目的

回收废旧设备，重新装配以达到最大化利用，节约成本，节能减排。

二、制度适用范围 物业部工程班

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管

四、制度实施流程

1、施工人员在维修结束后，如有拆卸下的废旧设备，根据维修单上填写的规格和数量，妥善保管。

2、施工结束后将拆卸下的废旧设备交给工程班主管，工程主管根据维修单上填写的规格和数量进行清点确认。

3、工程主管将回收的废旧设备统一交由物料仓库保管员进行保管，物料仓库保管员根据维修单上的规格和数量进行清点。

4、工程主管定期安排工作人员对废旧设备进行拆卸，将仍可使用的配件进行重新组装。

5、物料仓库对回收再利用设备进行重新入库。

五、制度细则

1、工作人员不得将维修过程中更换的旧设备、旧材料据为己有或进 友谊商店物业管理制度

行交易。

2、维修过程中有需要更换的设备，在维修完毕后根据维修清单上的具体项目和数量将更换的设备回收至物料仓库指定区域。

3、物料仓库保管员将回收设备盘点清楚后妥善保管。

4、工程班主管按时按量指派工作人员对更换下的废旧物资进行维修、拆卸、规整。将能用的部分、能维修的设备进行重新入库，其余部分回收至物料仓库制定区域。

5、物料仓库需对回收再利用设备进行重新入库。

6、重新利用的设备配件的领用需要登记清楚项目与领用数量并签名确认。

六、考核制度

1、将拆卸下来的废旧设备据为己有或进行交易者，记轻度过失一次。

2、不按要求回收、堆放废旧设备，记轻度过失一次。

3、将可以拆卸、仍能使用的配件随意丢弃者，记轻度过失一次。

4、在对回收再利用设备领用过程中不合规范者，记轻度过失一次。

工具管理制度

一、制度目的

规范工具管理，杜绝私用工具、工具遗失、乱用工具现象。

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二、制度适用范围 物业部工程班、设备维护组

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管

四、制度实施流程

1、个人所配备工具有自己妥善保管，应爱护、珍惜，不使用时放入工具箱中码放整齐。

2、专用大件工具和机械如需借用须征得主管同意

3、借用工具时经主管确认无误后在工具借用登记本上填写借用信息。

4、归还工具时经主管确认无误后在工具借用登记本上注销借用记录。

五、制度细则

1、所配置工具为工作之用，每位员工都应该爱护、珍惜。工具使用后应保持洁净，工具箱码放整齐。

2、专用大件工具和机械应有工程班主管保管，凡使用或借用时需经主管同意后方可使(借)用。

3、凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明原因需经理签字后方可更换新工具。

4、凡工具出现非正常损坏或丢失，应由责任人照价赔偿。

6、从物料仓库借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有特 友谊商店物业管理制度

殊原因应经理或主管同意后方可延期归还。

7、非本部门人员借用工具时，应由主管或经理同意后方可借出并登记，归还时由工具管理人员查验无误后收存。

8、应定期清点和检查个人所负责的工具和器械。

9、凡未经批准不得将工具和机械等带出商店使用。

10、工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。

11、当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损坏或丢失应照价赔偿。

六、考核制度

1、不爱惜工具，随意丢放工具，屡教不改者，记轻度过失一次。

2、未经主管批准，擅自使用专用大件工具和机械者，记轻度过失一次。

3、将借出大件工具盒机械丢失，要按原价进行赔偿，并记轻度过失一次。

4、将工具借与外部人员使用者，记轻度过失一次。

5、不按要求填写工具记录者，记轻度过失一次。

第三部分 设备维护组管理制度

中央空调维修维护制度

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一、制度目的

对中央空调进行日常维护，故障维修，确保中央空调安全、高效运行。

二、制度适用范围 物业部设备组

三、制度实施负责人 物业部设备维修主管

四、制度实施流程

1、设备运行前的检查工作

(1)首先查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否正常，电压波动值不超过标准值的±10%。是否已通电6小时以上。 (2)检查冷冻水系统及冷却水系统是否已注满水，若未注满，应查找原因，排除故障后，补水至满液状态。

(3)查看管道上的阀门是否处于开启状态以及各种信号指示灯指示是否正常。

2、开机操作程序

(1)最低气温在28℃以下，提前30分钟到岗，开启模块机并送风，直燃机抽真空做好开机准备，并做好运行记录,根据温度反馈信息调整压缩机开启台数。

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(2)最低气温在28℃以上，提前1小时到岗，开启模块机并送风，直燃机抽真空15分钟开机，并做好运行记录,根据温度反馈信息调整机组开启情况。

(3)开机后每小时做一次运行记录并注意各种设备的运行情况，包括电压、运行电流、温度、水压、声音情况。 (4)开机时严禁空岗、溜岗。

(5)按翻班时间进行交接班并做好交接班记录，若遇机器故障，交班人员应配合维修人员将设备修复后才能下班。

(6)冬季开机视具体情况而定，夏季开机(店堂内温度控制在26-29℃以内)。

(7)当班人员应对工作场地卫生进行清扫和保持。

3、中央空调设备设施运行管理巡视监控

(1)为了保证空调系统的良好运行，中央空调设备设施在正常运行过程中，值班管理员应每隔2小时巡视一次中央空调系统，并填写《中央空调日运行记录表》。

(2)巡视的部位主要包括：中央空调的主机、冷却塔、控制柜、管道、风机、风道及各种闸阀附件。 (3)主要巡视内容包括： ①检查油压表是否正常。

②检查冷却水进水、出水温度(进水温度正常<35℃，出水温度<40℃) ③检查冷冻水进水、出水温度(正常进水10—18℃，出水6—8℃) ④辨听主机运转过程中是否有异常振动或噪声。

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⑤检查冷却塔风机运转是否平静、正常，冷却塔水位是否正常。 ⑥检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好。 ⑦检查控制柜元件动作是否正常，有无异常的气味或噪声等。 ⑧填写《中央空调日巡检记录表》。

⑨值班员在巡视检查过程中，如发现情况应及时采取措施，若处理不了异常情况，应立即停机并报相关领导。

五、制度细则

1、必须熟知和遵守员工手册，服从领导安排，积极主动做好分工职责范围内的工作，敬岗爱业。

2、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责。

3、严格遵守中央空调运行管理规程，熟知设备结构、原理、性能，能操作、维修、排除故障，确保机组及辅助设备的正常运行。

2、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作。

3.通过对主机、冷热媒水泵、冷却水泵、冷却塔、燃料供应系统、新风机、变风量机组、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机。

4、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记。

5、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知厂家来人处理。

6、做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。

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7、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行。

8、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。

9、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。

10、设备运行期间每周清洁设备;设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、无灰尘。

11、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。

12、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

六、考核制度

1.严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失一次，造成严重事故者，记严重过失。

2.本岗位业务考试不合格者，记较严重过失一次。 3.未按公司规定开机，违反一次记轻度过失一次。

4.现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。

5.对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次;造成严重损失的记较严重过失一次。

6.不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

7.未按期搞好设备维护，设备卫生状况差，记责任人轻度过失一次。

交接班制度

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一、制度目的

规范交接班时现场次序，加强相互监督，增强工作人员、班组间的沟通。

二、制度适用范围 物业部工程班、设备维护组

三、制度实施负责人

物业部副经理、物业部工程维修主管、设备维护主管

四、制度实施流程

1、交接人员在交班前应将需交的事项总结记录在交接班记录本中，检查整理好各项运行原始记录：

(1)设备，机械运行方式，情况和交班时的运行方式。 (2)设备，设施，机械，动力运行情况和设备缺陷。 (3)设备的检修和验收情况。

(4)当班末了事项，需下班继续进行的工作。 (5)交清工具，安全用具，仪表等公用器具。 (6)上级命令和有关指示。

(7)整理，检查，交清各项运行记录。

2、交班前要完成规定的清洁卫生记录。

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3、接班人员应提前十五分钟到岗，做好接班记录，具体内容包括： (1)检查上一班运行记录，交班记录，听取上一班人员的运行介绍，检查和核对记录，资料。

(2)检查设备运行情况，交班人员应将交班内容顺序遂项口头交待，接班人员应遂项核查，并到现场核对运行参数，对于交班中发现的任何疑问都应询问清楚，严格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的准则办事。

(2)检查仪器，仪表，清点工具，安全用具，若有问题应当场搞清楚。

(3)当现场设备交接，检查完毕无误，双方确认清楚情况后，在交接班记录本上双方签字，交接手续才算完毕。

4、工作人员上岗必须签到，下岗必须签走。

五、制度细则

1、接班人员必须提前15分钟到岗，对口交接情况，检查所属设备运行情况。

2、正式交接班时，有未解决问题应协商解决，如问题重大，当即向主管汇报。

3、接班人员未到是，交班人员不得离开岗位，但责任应由接班人员承担。

4、交班时如发生事故或异常现象，仍由交班人员处理，接班人员应予必要的协助。

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5、工作场地和使用的工具必须清理干净，收拾整齐后方可交班。

6、出现下列情况不得交接班，并向主管汇报：

(1)上一班情况未交待清楚，运行原始记录不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能说清去向; (2)交接班时遇到重大操作或发生异常情况;

(3)接班人员未按时到岗接班或接班人员未达到所需接班人数时; (4)接班人员有醉酒或精神异常时; (5)当设备出现故障影响运行或影响营业时。

六、考核制度

1、无正当理由，未经主管批准，不按时接班者，记轻度过失一次。

2、交接班不清楚，不按要求填写交接班记录，记轻度过失一次。

3、为交班离岗者，记轻度过失一次。

4、交接班时发生设备故障，交班人员擅自离岗者，记轻度过失一次。

电梯维修保养制度

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一、制度目的

规范电梯维修保养行为，规范电梯维修保养过程中作业人员所应遵守的工作要求。确保电梯安全运行。

二、制度适用范围 物业部设备组

三、制度实施负责人 物业部设备维修主管

四、电梯日常维保实施流程

1、扶梯日常维保流程 (1)扶梯日常维保周期

<1>日检查保养制度：每天开机前进行清扫和巡视性检查，及时发现和排除各种不正常现象;保持电气开关机械设备的清洁卫生;应设有电梯工作日记，实行交接班记录。

<2>月检查保养制度：每月检查主控制柜各种器件情况，如PC的CPU模块、各LED显示是否正常，I/O模块和各开关器件、交流接触器、热继电气的动作情况，必须准确可靠。保持主控制柜内清洁卫生，避免在主控制柜附近堆放杂物。每月检查故障检测开关、控制开关的工作情况，其信号必须能被计算机准确检测和处理。

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<3>季度检查保养制度：对各安全装置进行必要的调整，如电磁制动器或液压制动器和各种故障检测点的限位开关。对电器控制系统进行工作情况检查，包括各种接触器、继电器、PC、保险器、印刷电路等元件及各接线端子。

<4>年检查保养制度：组织一次全面性的技术检查，包括外壳接地及电气耐压等;并对电梯工作状态作出评价，制订年保养计划。修理及更换磨损或损坏的主要部件。

(2)扶梯日常维保技术要求 机房：

<1>上、下机房内应保持干燥、严防进水和其他与设备无关的物品。 <2>上、下机房温度应保持在5~40℃之间。 <3>主开关应保持灵活可靠。

<4>曳引机、制动器、急停开关、检修转换开关应保持清洁、卫生。 梯级和踏板：

<1>每开动扶梯或人行道前应检查周围环境清洁卫生，踏板上无遗物。 <2>每日检查连续两个梯级或踏板之间的间隙应符合规范要求。 <3>每日检查踏板或梯级与围裙板之间的间隙，每列应符合规范要求，两侧间隙之和不应超过设计要求。

<1>每日检查梯级或踏板表面不应有破损，梯级或踏板固定良好。 <2>每日检查梯级或踏板在运行方向和横向不应有过度量的游动。 扶手带：

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<1>扶手带与扶手导轨或支架之间应避免有夹住手和刮手的可能性。 <2>扶手带开口处与导轨或支架之间的距离应符合规范要求。 <3>扶手带传动系统应保持运转良好。 围裙板：

<4>围裙板应光滑无划伤。

<5>围裙板接头平整，固定螺栓固定良好。

<6>每日检查两护壁板之间下部位置的水平距离应等于或小于上部位置的水平距离，扶手栏板之间的任何位置的距离应小于扶手带中心线之间的距离。 扶手装置：

<1>扶手带开口处与导轨或扶手支架之间的距离应符合要求。 <2>扶手带的导向和涨紧应调整适当，在正常工作时不会脱离扶手导轨。 安全装置：

<1>各种安全开关装置应固定良好。 <2>安全保护装置，每日检查应灵活可靠。 <3>供电系统断相、错相保护应可靠。 <4>电动机过载保护装置应可靠。 <5>梯级链断或过分伸长保护应可靠。 <6>工作制动器和附加制动器应安全可靠动作。 <7>上、下行开关灵活可靠。 <8>扶手带入口保护装置应可靠。

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<9>梳齿板保护装置应可靠。

<10>每日检查出入口急停装置灵活可靠。 <11>裙板保护开关灵活可靠。

<12>扶手带保护，超速保护应良好有效。 <13>检修控制装置应可靠。 电气防护: <1>电气部件防护罩壳应齐全。 <2>检修时应由二人检修电梯。 <3>各种急停开关应灵活可靠。

2、升降电梯维保流程 (1)升降电梯日常维保周期

<1>电梯应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。

<2>应对机房的电气和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生。

<3>每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。

<4>每季度对重要的机械部件和电气设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨润滑、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。

<5>每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全 友谊商店物业管理制度

因素。

(2)扶梯日常维保技术要求

<1>维保人员每天应按常规检查表，观察有无滑梯、异常噪声和震动等异常现象，对运行电梯的开关门时间、安全触板、通讯、照明、应急和风扇等进行检查，并填好记录。

<1>维保人员在维保时应重点对层门的门锁机构进行检查，尤其是对门锁的电气安全触点开关进行检查，填好检查记录。

<2>维保人员如发现电梯运行时有异常或故障现象，应立即停梯进行维修，无法维修应报告主管，由主管安排工作人员进行检查和排除，并做好记录。如遇重大故障或无法维修情况，应立即报物业部经理，并通知厂家进行维修。

<3>维保人员定期对井道、底坑、机房、曳引机组、配电盘和控制柜进行清洁，并对轿厢环境卫生进行清理，及时清除门地坎槽内积有的垃圾，以免影响电梯开关门。

<4>维保人员检查曳引机油量，观察润滑油量是否在油尺两刻线之间、油量不足时，应加油至大于两刻线之间，按使用要求及时更换曳引机的润滑油，并保持曳引轮及钢丝绳的清洁。

<5>维保人员每年必须检查导轨支架的螺栓，上紧导轨和对重轨的导轨的螺母，并填好维修记录。

五、电梯机房管理制度

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1、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行。

2、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作。

3、通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行。

4、电梯维保、检修、检测时应设置明显的维修标识，以示提醒。

5、按规定填写设备运行记录。

6、电梯出现异常应及时采取相应措施，重大问题及时向主管汇报，并

及时通知维保单位来人处理。

7、做好电梯设备管理台帐，如实记录电梯使用状况。

8、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘。轿箱、层站门、扶梯、招唤每日清洁，保持光亮、洁净。

9、电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行。

10、机房及轿箱内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。

11、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。

12、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损。

13、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房。

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14、每周组织一次机房、设备、轿箱、扶梯的卫生、安全检查。

六、考核制度

1、严格执行安全操作规程。违反操作规程造成轻微事故者记轻度过失一次，造成严重事故者，记严重过失。

2、本岗位业务考试不合格者，记较严重过失一次。

3、未按公司规定开梯，违反一次记轻度过失一次。

4、现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。

5、对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次;造成严重损失的记较严重过失一次。

6、不服从调配，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。 3.7未按期搞好设备维护，电梯机房和设备卫生状况差，记责任人轻度过失

配电间管理制度

一、制度目的

确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全。

二、制度适用范围 物业部设备组

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三、制度实施负责人 物业部设备维修主管

四、配电间工作流程

1.不论在任何时间段发生停电，跳闸，当班人员都必须在最短的时间内恢复系统供电。

2.正常运行中供电设备，凡涉及到需要倒闸操作(停电)时，都必须上报部门主管，经同意后方可实施，严禁当班人员私自做主倒闸操作(停电)。

3.所有倒闸操作程序都必须填写操作票，并在值班记录上详细记录。 4.倒闸操作程序：

⑴停电操作程序：先低压后高压;先负荷后电源;先电溶器后负荷。 ⑵送电操作程序：先高压后低压;先电源后负荷;先负荷后电溶器。 5.严禁带负荷停送电操作。

6.为防止意外事故，低压侧分路断路器合闸送电时，严禁一次合闸送电，应快速分合闸两次以上再送电。

五、配电间管理制度

1、供电运作和维修的人员必须持证上岗，配电室的值班员必须熟悉电气设备情况和有关安全措施、操作程序与规章制度。

2、配送电建立24小时运行值班制度，对高压配电装置进行巡查，做 友谊商店物业管理制度

好每日巡视记录，发现问题及时上报部门领导。

3、配电设备由专职人员管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。

4、供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱接线路。

5、停电时，应提前向部门领导提出申请经同意后方可实施，恢复送电时在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。

6、配电室内消防设施应确保完好，并有手持式气体灭火器，注意防止小动物进入，无关人员禁止进入，外来人员须经部门领导同意许可方可进入，并做好外来人员登记工作。

7、加强日常维护、检修，保证配电室内照明、应急照明设施等设备完好。

8、如遇突发性停电故障，值班人员应立即采取补救紧急措施，并报告部门主管，同时与供电部门取得联系。

9、运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可试送一次，若不成功则不能再送应报告部门主管，排除故障后才能送电。

10、系统和设备在运行或检修时，应做好相应安全技术措施。

11、保持配电室的清洁卫生和干燥。

12、值班时间内严禁干私事，必须认真监视并注意设备有无异常响声和气味，一旦发现有异常情况，应立即查明原因，迅速排除并做好记录。

13、值班人员须按时将系统和设备进行巡视检查，认真详细地填写运 友谊商店物业管理制度

行记录，在书写运行记录时应做到字迹清楚。

14、作好防护措施，防止小动物进入配电室

15、负责领导安排的有关工作。

六、考核标准

1、高压值班员的考核标准：

(1)严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者，记轻度过失一次;造成严重事故者，记严重过失。 (2)本岗位业务考试不及格者记较严重过失一次。

(3)值班记录不及时、不准确、不规范者，记轻度过失一次。 (4)停、送电不及时，不到位者，记轻度过失一次。 (5)设备保养，每日清洁卫生不到位者，记轻度过失一次。 (6)未坚守岗位，空岗者，记轻度过失一次。

2、低压维护电工考核标准：

(1)严格执行安全操作规程。违反操作规程，造成轻微事故者记轻度过失一次。造成严重事故者，记严重过失。 (2)本岗位业务考试不及格者记轻严重过失一次。

(3)发现索、拿、卡、要，私自承接专柜安装、维修业务者，记较严重过失一次。

(4)开门后两小时店堂亮灯率达不到99%的记轻度过失一次。 (5)现场发现问题，处理不及时和不能处理又未能及时上报者，记轻度过失一次。

友谊商店物业管理制度

(6)对工具、设备、器材造成轻微损失者，记轻度过失一次，造成严重损失的记较严重过失一次。

(7)不服从安排，缺乏团结协作精神者，记轻度过失一次。

变风量和新风机组的运行管理制度

一、风量和新风机组运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，检查风机叶轮转动是否灵活。

2、有传动皮带的机组，应检查机组传动皮带松紧及磨损。检查轴承润滑情况，应及时加油、换油。

3、检查密封条是否老化或损坏，风机软接头是否破损，如有破损，应及时维护更换。

4、检查空气滤网、冷、热媒水过滤器、冷凝水接水盘是否清洗干净;检查机房内是否有杂物，机房、机组是否卫生干净。

5、检查换热翅片上污垢、油污情况，必要时清洗。

6、检查各管路系统连接处的紧固和严密程度，不允许有松动、泄漏现象。

7、检查供配电系统，用电动方式检查风机转向是否正确。

8、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。

9、检查各地脚螺栓有无松动。

10、检查并对冬、夏季转换开关，进行运行方式转换。

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二、变风量、新风机组的启动操作

1、先开启冷、热媒水出口阀、再开启冷、热媒水进口阀。

2、为防止风机启动时其电机超负荷。启动风机前，有风道阀门的应先关好风道阀门。

3、启动一台机组，待风机运行起来后，再逐步打开风门。

4、一台机组的风机运行正常后，才能再启动另一台机组。

5、全部设备启动完毕后，应仔细巡回检查，观察各设备运转是否正常。

三、变风量、新风机组的运行管理

1、定期巡查各机组的运行情况。

2、巡查机组冷、热媒水的供水流量情况。

3、根据机组制冷、制热情况调节冷、热媒水流量。

4、巡查空气过滤网是否堵塞。

5、巡查冷凝水排放情况。

6、巡查风道系统是否有漏风现象。 7巡查电机的运转电流、电压是否正常。

8、巡查风机及电机运行声音是否正常，有无异常震动。

9、巡查风机及电机在运行中有无异味。

10、巡查风机及电机轴承温度是否正常，是否缺油。

11、巡查机房及机组卫生情况并及时清理杂物。

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四、变风量、新风机组的停机操作

1、关闭冷、热媒水进口阀。

2、关闭冷、热媒水出口阀。

3、停风机。

4、有排风阀的机组要关闭排风阀。

5、检查冷凝水排放情况。

6、长期停机要排空机组内冷、热媒水。

冷却塔的运行管理制度

一、冷却塔运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，电机的防潮措施是否符合要求。

2、检查减速箱内油位是否保持在油标规定位置上。

3、盘动风扇看叶轮旋转是否灵活及有无松动现象。

4、检查布水器上的喷头是否堵塞。

5、检查冷却塔内的填料是否有损坏。

6、检查集水槽、集水池是否积存杂物。

7、检查进风百叶窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞进风。

8、检查集水池内水位是否达到最高标高，所有管路中是否都充满了水。

9、检查集水池有无渗漏现象。

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10、检查供配电系统，用点动方式检查叶轮转向是否正确。

11、检查各电气安全保护装置是否完好，工作设定值是否在要求范围。

12、检查各地脚螺栓是否紧固。

二、冷却塔的运行管理

1、运行中经常检查、清除管道、布水器上喷头处的结垢、污垢及杂物。

2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷过滤栅网，严防堵塞现象发生。

3、每半月清理一次冷却塔，注意布水装置的布水均匀性，发现问题及时调整。

4、保持冷却塔减速箱中油位正常，每年检查油的颜色及粘度，若有变化，及时更换。新装冷却塔减速箱润滑油在运行一个月时要更换。

5、电机和联轴器内轴承中润滑油脂，每年更换一次，不允许出现硬化现象。经

常观察风机轴承的温度，温升不大于35℃，最高不可超过70℃。

6、及时清除叶片、进风百叶窗等处的附着物，及时更换腐蚀坏了的叶片，以减少风机运行时的震动及噪声。

7、并联风机为节省能源，可根据不同情况适当减开风机。

8、要注意风机轴、尾部和接线盒的密封情况。

水泵的运行管理制度

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一、水泵运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻。

2、有联轴器的水泵要进行手动盘车，检查叶轮运转是否灵活。

3、点动水泵查看正反转。

4、检查润滑油情况，应急时加油、换油。

5、检查压盖松紧，查看水泵是否有泄漏现象。

6、检查水系统中水压情况是否达到要求，系统中是否有空气。

二、水泵的启动操作

1、生活水泵应先开进口阀，冷却水泵、冷热媒水泵应将进出口阀门打开(不得在断水状态下运转)。

2、启动水泵。

3、生活水泵开出口阀。

4、检查各泵出口压力及运转电流、电压稳定情况。

5、检查管路排气系统，进行排气。

6、检查水流量情况。

三、水泵的运行管理

1、巡查水泵的运行情况。

2、巡查水泵的供水流量。

3、巡查电机运转电流、电压是否正常。

4、巡查水泵运行声音是否正常，有无异常震动。

5、巡查电机运行中有无异味。

6、检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常。

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7、巡查相关阀门是否有异常震动、是否失灵。

风机盘管的运行管理制度

一、风机盘管运行前的准备工作

1、检查电机的绝缘电阻，检查鼠笼式叶轮转动是否灵活。

2、检查轴承润滑情况。

3、检查空气滤网是否干净。

4、检查水过滤器是否堵塞。

5、检查清理冷凝水接水盘及冷凝水排水管。

6、清除盘管、翅片之间的灰尘，清除鼠笼式叶轮、叶片间的灰尘。

7、检查盘管有无泄漏现象。

8、利用旁通管冲洗供、回水管路。

9、检查管道、阀门的保温是否完好。

二、风机盘管的启动操作

1、检查并将风机盘管进出口水阀打开。

2、启动风机，如风机是多挡控制，应先开小挡，等风机运转正常后，再转到所需挡位。

三、风机盘管的运行管理

1、巡查风机盘管的运行声音是否正常。

2、经常检查空气滤网，定期检查水过滤器。

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3、检查盘管与翅片之间、鼠笼式叶轮与叶片之间有无明显灰尘。

4、巡查冷、热水的供水流量情况。

5、根据各风机盘管制冷、制热情况合理调节冷、热水流量。

6、巡查冷凝水排放情况。

7、巡查风机盘管及管路、阀门有无泄漏情况。

四、风机盘管的日常维护工作

1、检查风机风量，确保风机处于正常工作。

2、检查电机温度及轴承情况并进行维护。

3、监听运行声音是否正常，对异常声音进行处理。

4、检查空气滤网的清洁程度并定期清洗。

5、检查水过滤器的清洁程度并定期清洗。

6、检查冷凝水接水盘及排水管的堵塞情况并进行清理。

7、检查盘管及相关阀门、管道有无泄漏现象并进行处理。

8、检查并清除盘管翅片之间的灰尘。

9、检查并清除鼠笼叶轮、叶片之间的灰尘。

10、检查相关阀门、管道的保温情况并进行处理。

第四部分 表格

(略)