物业管理员管理制度

制度是单位开展日常工作的准绳,完善、有效的制度有利于建立健全内部控制体系,助力单位长远发展。以下是小编整理的关于《物业管理员管理制度》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：物业管理员管理制度

物业管理公司物业管理员岗位职责

物业公司岗位职责

物业管理员岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令。认真学习、宣传和执行上级的各项政策、法规，协助、配合物业经理搞好工作。

二 、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、负责文书档案和相关资料的管理工作。

四、认真负责的做好每月的收费、统计和报表工作，负责本管理处员工的考勤统计工作。

五、负责业主投诉及日常的接待工作，坚持每月走访住户，做好走访记录，落实处理情况。

六、负责本管理处办公用品的保管的发放工作。

七、真实、准确的做好票据的填写，并做好完整的保管工作。

八、物业经理临时交办的其他事务。

物业公司保安员岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。

四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报管理处。

五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放;未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

七、做好各项登记及交接班记录。

八、公司地方相关部门临时交办的工作任务。

物业公司保安队长岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令和有关政策，遵守公司各项规章制度。并组织保安员认真学习国家的法律、法规。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、主持保安部门的工作，安排、组织好保安人员的值班、巡视工作，向物业经理负责。

四、负责保安部门的和日常工作计划，检查并督促实施。

五、组织保安人员的政治和业务学习，严格管理。

六、熟悉小区各门点、重点保卫部位，并随时巡查保安工作。

七、公司或地方相关部门临时交办的工作任务。

物业公司经理岗位职责

一、负责贯彻和实施公司和上级的有关政策、法规。

二、主持公司经营管理工作。

三、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

四、拟订和实施公司经营计划和投资方案。

五、拟订公司内部管理制度和具体规章。

六、提请聘任或解聘各职能部门负责人。

七、聘任或解聘、除应由董事会聘任或解聘以外的负责管理人员。

八、公司章程和董事会授予的其他职权。

物业管理公司维修工岗位职责

一、自觉遵守国家法律、法规及公司、物业公司制定的各项规章制度，加强政治文化和技术学习，提高自己的业务技术水平。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨，热情服务，礼貌待人，不吃卡住户，对住户来信来访及时处理，做到件件有交待，事事有结果。牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨;和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、熟悉小区各类房屋结构，完好程度及水、电、气、通讯、闭路等设备的管线、网络走向，上、下排水管道等设备的完好情况，保障正常使用。

四、小修服务不超过4小时到场，大修不超过72小时到场。一切为住户着想，保证服务及时到位，且回访满意率达90%以上。

五、维修人员必须做好维修记录，建立回访登记档案。

六、完成上级交办的其他临时工作任务。

第二篇：小区物业管理方案 物业管理内容

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一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法;

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为;

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益;

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理;

3、接受业主委员会和业主的监督;

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

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1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造xxx温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在xxx这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

第三篇：某物业公司财务管理手册制度-----物业税务管理制度

1.0 总则

本制度明确了税务工作管理权责划分，规范了税务工作管理要求及操作程序，明确了税务工作管理职责与审批权限，为税务工作开展提供了制度依据。 2.0 范围

本制度具体针对各公司的税款缴纳、税务汇(清)算、税务稽查、税收筹划、疑难税务事项处理以及税务培训等工作提出规范及要求。 3.0 职责

3.1物业集团财务管理部

3.1.1对本制度的制定、修改与解释;

3.1.2 日常参与各公司重点税务事项的筹划工作;审批各公司的税务筹划方案;审批各公司税务汇(清)算和税务稽查应对方案;

3.1.3负责税务新政策共享，整合税务资源，组织税务培训、交流与学习。 3.2公司财务部

3.2.1结合具体事项，负责制定合理的税务筹划方案并加以落实;

3.2.2负责公司的日常税务申报、税款缴纳、税务汇(清)算和税务稽查应对; 3.2.3负责税务关系维护。 4.0 税款缴纳审批管理

4.1 缴税项目包含：增值税及附税、营业税及附税、个人所得税、企业所得税(季度/年度)、费用性税金等。

4.2 各公司应在每月、每季及每年正常纳税申报截止日前，填写《税款缴纳审批单》，并按照以下流程进行审批：会计→公司财务负责人→公司总经理。

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4.3 各公司涉及税款滞纳金及罚款等特殊税务事项的支付，应按照以下流程进行审批：会计→城市公司财务负责人→城市公司总经理→区域公司财务负责人→区域公司总经理 →物业集团财务管理部负责人→物业集团总经理→集团财务管理中心总经理→集团主管财务副总裁。 4.4 涉及总分公司合并报所得税的公司，每季度所得税预缴之前，需将各分公司的会计报表上报至总公司。

4.5发生税款补缴时，需填写《税款补缴审批单》，说明补缴原因、所涉税种、补缴金额并按照正常缴纳流程进行审批。 5.0 企业所得税汇算清缴管理

5.1 各公司在向税务部门递交清算资料及中介机构进场前，须先根据项目实际操作情况自行测算及梳理，并将测算结果及拟定的清算方案上报物业集团财务管理部进行审核。 5.2 所得税汇算清缴报告在对外报送之前必须由区域公司财务负责人签批后上报物业集团财务管理部。

5.3 汇算清缴如涉及缴纳税款的，其缴税审批流程同一般税种正常申报的审批流程。 5.4 涉及所得税须由总分支机构合并汇算清缴的，分公司需在年度终了后的一个季度内将上一年度会计报表提供给总公司进行合并汇算，总公司在报税后及时将报税回执反馈给分公司，在合并报税中如遇重大问题总公司需告知物业集团财务管理部。 6.0 税务稽查管理

6.1 公司财务部接到税务稽查通知书当日，须以邮件的形式将稽查通知书及稽查的重点内容告知物业集团财务管理部，如未下达稽查通知书之前即预知的稽查，须在预知时即告知物业集团财务管理部。

6.2 公司财务部接到税务稽查通知后，应及时对账务进行详细的复查，如发现问题及时制定处理措施，针对公司财务状况，制定税务调整方案。

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6.3 对税务稽查过程中可能出现的有关问题，寻找税收政策的支持依据，用以支持企业的判断，并做出合理解释。

6.4 公司在稽查过程中如出现对公司不利的重大影响时，须及时告知物业集团财务管理部。 6.5 税务稽查结束后，针对本次税务稽查中提出的问题，制定或修改相关制度，以便建立长效机制，有助于企业税务管理的风险控制。税务稽查后，应以邮件的形式将此次稽查结果及公司的整改及应对情况等重点内容告知物业集团财务管理部。

6.6 区域公司财务部每年应不定期的对公司的账务处理情况、税务缴纳情况进行税务自查，以便及时发现问题。

6.7 各公司在税务稽查过程各环节中所涉及的事项，均需审批到物业集团财务管理部。 7.0 税收筹划管理

7.1税收筹划要充分考虑各个方面的问题，避免由于主观判断引起的风险。

7.2 利用税收政策优惠条款或者政策弹性空间时，要充分考虑该税收政策的时效性、空间性和地域性。

7.3充分考虑收益与成本的配比原则，做好税收筹划，合理减负增收。 8.0 税务清算管理

8.1 公司进行税务清算前需以书面形式告知物业集团财务管理部。报告内容应包括：公司清算的原因、公司缴税情况、公司资产、负债处理说明等情况。 8.2 税务清算程序

8.2.1成立清算组，开始清算。

8.2.2通知或公告债权人并进行债权登记，债权人向清算组申报其债权。 8.2.3清算组清理公司财产、编制资产负债表和财产清单，并制定清算方案。

8.2.4 处置资产，包括收回应收账款、变卖非货币资产等，其中无法收回的应收账款应作坏账处理，报经税务机关批准后才能扣除损失。

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8.2.5 清偿债务，公司财产(不包括担保财产)在支付清算费用后，应按照法定顺序清偿债务，即支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务。 8.2.6 分配剩余财产，公司财产在支付清算费用、清偿债务后有余额的，按照出资或持股比例向各投资者分配剩余财产，分配剩余财产应视同对外销售，并确认隐含的所得或损失。 公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。 8. 2.7制作清算报告，申请注销公司登记。 8.3 税务清算时注意的问题

8.3.1企业终止持续经营，应把清算期间作为独立的一个纳税年度; 8.3.2计算清算所得时应视同资产隐含的所得或损失已实现; 8.3.3清算所得时允许弥补以前年度发生的亏损;

8.3.4 由于清算期间不属于正常的生产经营期间，在计算清算所得税时应注意当地相关优惠政策。 9.0 税务培训

9.1 为提高集团及各公司财务人员税务管理水平，更新税务知识，提升业务能力，物业集团财务管理部定期组织税务培训。

9.2 税务培训形式包括集团内部培训、网络培训和员工自我培训。

9.3 各区域公司财务负责人每年度提交下一年度培训意向，物业集团财务管理部收集整理，确定培训重点、培训方式，制定培训计划并下发各区域公司。 9.4 现场培训由区域公司财务负责人安排相应人员参加。

9.5 物业集团财务管理部应充分利用现有资源，包括公司现有网络培训平台，安排网络培训。 9.6 物业集团财务管理部专门人员定期收集整理最新税收政策及相关法规，定期下发。 9.7 区域公司财务负责人指定专门税务人员，定期收集地方税收政策法规，并上报物业集团财务管理部。

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9.8 各区域自行组织参加地方税务相关培训，培训资料于培训结束后上传物业集团财务管理部，物业集团财务管理部整理后发放各区域公司，以实现资源共享。 10.0 附则

本制度自发布之日起实施，根据物业集团业务发展情况适时修订。本制度由物业集团财务管理部起草并归口管理。

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第四篇：什么是物业,什么是物业管理,物业管理包括哪些内容

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。

《物业管理条例》中定义物业管理的概念为：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1) 物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

(2) 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

(3) 物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

(4) 物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

(5) 物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建”文明小区”、”安全小区”、”卫生小区”建设结合起来，创造”整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

(一)常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：(1)房屋建筑主体的管理;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)保安管理;(6)消防管理;(7)车辆道路管理;(8)公众代办性质的服务。

(二)针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

(三)委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第

二、第三类

中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

第五篇：物业管理师-物业管理实务-试题-附答案

《物业管理实务》测试练习卷( A )

编号：

分数：

一、单项选择题：(每题0.5分，共30分)

1.物业管理企业的(

)登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A.工商注册

B.资质申请

C.税务注册

D.组织机构代码注册

2.新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设(

)年的暂定期。 A.半

B.一

C.二

D.三

3. 物业管理企业在领取营业执照之日起(

)天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A.10

B .20

C.30

D.60

4.物业管理企业提供的服务是(

)。

A.无偿的

B.购买住房附带的 C.有偿的和盈利性的

D.有偿的和保本非盈利的

5.物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择(

)的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

A.最符合条件

B.服务费用最低

C.服务标准最高

D.性价比最高

6.物业管理招标的方式包括(

)。

A.公开招标和邀请招标

B.公开招标和非公开招标 C.协议招标和邀请招标

D.住宅项目招标和非住宅项目招标

7.物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应(

)。 A.公开、合理、平等

B公开、公平、合理 C .公开、合理、公正

D.公开、公平、公正

8.某物业业主大会尚未成立，负责组织物业管理招标的是(

)。 A.物业的建设单位

B.业主代表

C.物业建设单位与业主代表

D.当地房地产行政管理部门

9.要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是(

)。

A.标价

B.投标

C.招标

D.拍卖广告

10.《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的(

)合同。

A.书面合同

B.口头合同

C.事实合同

D.其他合同

11.(

)是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。

A.物业服务合同

B.前期物业服务合同

C.业主公约

D.早期介入协议

12.招标属于(

)。

A.要约

B.邀请要约

C.反要约

D.承诺

13.(

)是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。 A.前期管理

B.早期介入

C.物业管理咨询

D.项目的可行性研究

14.下列哪个阶段不属于早期介入阶段(

)。

A.规划设计阶段

B.建设阶段

C.销售阶段

D.物业承接查验阶段

15.从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段为(

)。 A.早期介入

B.前期物业管理

C.物业管理

D.前期策划

16.物业管理企业参与(

)，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。

A.竣工验收

B.公共设施设备验收

C.前期物业管理

D.日常物业管理

17.物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为(

)。 A.前期管理

B.物业的承接查验

C. 早期介入

D.工程项目的竣工验收

18.新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：(

)。 A.物业管理企业

B.业主大会

B.社区居民委员会

D.建设单位行政主管部门

19.新建物业的承接查验的发生在(

)。

A.物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前 B.建设工程的竣工验收同时

C.物业管理企业于业主入住之时

D.物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时

20.物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订(

)，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A.保修协议

B.验收协议

C.移交清单

D.移交协议

21.(

)是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

A.早期介入

B.物业入住

C. 前期管理

D.承接查验

22.在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在(

)上签字确认。

A.《业主入住房屋验收表》

B.《物业验收须知》 C.《住宅质量保证书》

D.《业主(住户)手册》

23.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予(

)。

A.罚款

B.停职检查

C.行政处分

D.行政拘留

24.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是(

)以及国家和地方的其他规定。 A.《住宅使用说明书》

B.建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C.《业主(住户)手册》

D.《业主公约》

25.(

)是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。 A.房屋完好率

B.危房率

C .房屋基本完好率

D.设备设施完好率

26.物业的供电种类按供电方式分为：(

) A.单回路供电和多回路供电 B.高压供电和低压供电

C.无自备电源和有自备电源供电 D.长期供电和临时供电

27.根据有关规定，电梯每(

)要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。 A.半年

B.两年

C.一年

D.九个月

28.消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：(

) A.每半年

B.每季度

C.每年

D.每月

29.清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为(

)两大类。 A.外包管理及自行作业

B.户内有偿清洁及公区日常保洁 C.垃圾分类收集及统一存放管理

D.专业化服务及提供差异化服务

30.下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：(

)

A.根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法

B.通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡

C.通过药物和灯光两种方法诱杀

D.利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀

31.日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化(

)。 A.基本内容和标准

B.检查内容与检查重点 C.基本要求和针对性要求

D.标准和要求

32.物业管理企业的管道疏通服务内容主要是(

)。

A.对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏 B.为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务 C.接受市政部门委托对市政管网的疏通服务 D.确保业主户内排水给水管道的畅通不溢漏

33.(

)是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。

A.公共安全防范管理服务

B.车辆停放服务

C.物业管理风险防范

D.物业装修管理服务

34.消防工作的指导原则是：(

)

A.安全第一，预防为主

B.预防为主，防消结合

C.不顾一切，灭火为主

D.安全第一，财产第二

35.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置(

)瓶灭火器。

A.1

B.2

C.3

D.4

36.重点部位动火需要由(

)。

A.消防主管领导批准

B.消防管理负责人批准 C.消防主管领导会同消防管理负责人会审

D.物业管理主要负责人批准

37.(

)是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

A.物业管理紧急事件

B.风险

C.物业管理风险

D.紧急避险

38.物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的(

)所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

A.不可抗力

B.业主、使用人原因

C.自然、社会因素

D.开发建设单位的原因

39.前期物业管理合同是(

)。

A.附生效条件的合同

B.附解除条件的合同

C.没有附条件的合同

D.附生效条件和解除条件的合同

40.前期物业服务合同是(

)。

A.具有管理特征的集体合同

B.具有委托性质的集体合同 C.附有生效条件的合同

D.反映国家意志的强制性合同

41.物业服务费测算方法是以(

)即可得出单位面积物业服务费标准。 A.物业服务支出总额除以该物业总建筑面积 B.物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积 C.物业服务费总额除以该物业总建筑面积 D.物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

42.按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取(

)等形式约定物业服务费用。 A.包干制

B.酬金制

C.佣金制

D.包干制或者酬金制

43.物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例(

)。 A.由国家政策规定

B.通过物业服务合同约定

C.由物业管理企业确定

D.由业主确定

44.在酬金制下，会计主体是(

)。

A.物业管理企业财务部

B.物业管理项目财务部

C.物业管理企业

D.物业管理项目

45.物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为(

)。

A.物业基础资料档案

B.物业图纸资料档案 C.物业技术资料档案

D.物业日常管理档案

46.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限(

)倍。

A.1

B.2

C.3

D.4

47.小区及共用设施清洁服务记录是(

)的收集范围。 A.物业运行记录档案

B.物业服务记录档案 C.物业管理公司行政管理档案

D.物业维修维护记录档案

48.一般被称为物业基础资料档案的是(

)。

A.物业介入期档案

B.物业承接查验期档案

C.物业入住期档案

D.物业日常管理期档案

49.物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立(

)级培训体系。 A.一

B.二

C.三

D.四

50.(

)是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。

A.人职培训

B.能力培训

C.职前培训

D.试用培训

51.物业管理企业员工考核的方法通常采用(

)。

A.指标考核法

B.打分考核法

C.综合考核法

D.定性考核法和定量考核法

52.面试程序一般包括的步骤是(

)。 A.准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束 B.准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审 C.营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审

D.准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审

53.下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：(

)。 A.法规监管、行政管理服务方面的沟通交流

B.物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C.物业管理相关法规的宣传与沟通 D.物业管理的投诉受理与处理反馈

54.与(

)的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。 A.政府机关

B.建设单位

C.业主大会

D.公共事业单位

55. 物业管理投诉处理的程序是(

)。

A.判定投诉性质、记录投诉内容、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 B.记录投诉内容、判定投诉性质、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 C.记录投诉内容、判定投诉性质、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主 D.判定投诉性质、记录投诉内容、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主

56.如果物业管理服务的绩效与客户的期望相称，会达成(

)。

A.客户不满意

B.客户满意

C.客户十分满意

D.客户是否满意不确定状态

57.物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和(

)。 A.条据类文书

B.告启类文书

C.告知类文书

D.其他日常文书

58.应用文书要求表达要规范是指说话写作要符合(

)。

A.地方语言规范

B.说话习惯

C .语法规范

D. 行文规范

59.物业管理公司使用的批复属于(

)。

A.内行文

B.下行文

C. 前行文

D.后行文

60.某物业公司拟组织人员到另外一个优秀文明小区参观学习，告知对方使用的应用文书形式是(

)。 A.通知

B.决定

C.请示

D函

二、多项选择题：(每题1分，共30分。有2个或2个以上选项符合题意。错选、多选，本题不得分;少选，选对每个选项0.25分)

1.物业管理企业常见模式有(

)。

A.房地产建设单位的附属子公司

B.物业管理集团公司

C.独立的物业管理企业

D.房地产建设单位的附属部门

2.在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有(

)。 A.向业主提供服务

B.向物业使用人提供服务

C.物业区域内公共秩序的维护

D.市政设施的配合管理

E.物业的装修管理

3.物业管理招标投标具有(

)等特点。 A.综合性

B. 差异性 C.行业特殊性

D.隐蔽性

4.物业管理投标的程序包括：(

)、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。

A.获取招标信息

B.项目评估与风险防范

C.了解专家评委的组成

D.准备投标文件

5.前期物业服务合同的当事人指：(

)

A.业主(或业主大会)

B.业主委员会

C.建设单位

D.物业管理企业

6.以下不属于要约，属于邀请要约的有(

)。

A.拍卖广告

B.标价

C.招标

D.投标

E.一般广告

7.下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：(

)

A.竣工验收阶段

B.物业承接查验阶段

C.物业入住阶段

D.业主大会组建阶段

8.物业项目前期管理运作的主要内容包括：(

)

A.管理资源的完善与优化

B.管理制度和服务规范的完善 C.确定物业管理单项服务的分包

D.参与综合竣工验收

9.新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：(

)。 A.人员准备

B.计划准备

C.资料准备

D.资金准备

10.从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：(

) A.施工单位引起的质量问题

B.物业管理企业承接查验时未能及时发现

C.由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题 D.工程监理单位未发挥作用

11.对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：(

) A.物业验收及其相关手续办理

B.领取《入住通知书》 C.物业管理有关业务办理

D.签订《前期物业管理协议》

12.物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：(

)

A.严把出入关，维护装修秩序

B.严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C.控制作业时间，维护业主合法权益

D.强化管理，反复核查

13.房屋的基本组成部分包括：(

)

A.结构部分

B.装修部分

C.设施设备部分

D.承重部分

14.房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为：(

) A.预防性维修

B.事后维修

C. 大中修

D.紧急抢修

15.清洁卫生操作的基本方法包括：(

)

A.全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理

B.管道疏通 C.外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理

D.垃圾分类

16. 白蚁的防治方法有(

)等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。 A.堵眼法

B.药杀法

C.诱杀法

D.生物防治法

17.物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括(

)。 A.出入管理

B.安防系统的使用、维护和管理

C.施工现场的管理

D.配合政府开展社区管理

E.公共区域的清洁管理

18.在出入管理中，安防人员应(

)。

A.熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度 B.熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法 C.合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责 D.发现异常情况及时采取相应防范措施 E.严格禁止并阻止外来车辆和人员进入本小区

19.典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、(

和台风袭击等典型紧急事件的处理。

A.小孩不慎摔倒

B.高空坠物

C.交通意外

D.刑事案件

20.早期介入的风险包括(

)。 A.合同订立的风险

B.合同执行的风险

C.专业服务咨询的风险

D.物业违规装饰装修带来的风险 E.项目接管的不确定性带来的风险

21.物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的(

)。

A.大修

B.小修

C.更新

D. 改造

22.物业管理项目单位要向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目(

)。A.总体财务状况

B.财务变动状况

C.经营成果信息

D.服务费用收支情况

E.员工消费情况

23.物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是(

)。 A.权属资料档案

B.技术资料档案 C.业主信息档案

D.验收文件档案

24.日常物业管理期档案的收集主要包括(

)。 A.物业运行记录档案

B.物业维修记录档案

C.物业服务记录档案

D.物业管理公司高层管理人员档案

25.物业企业制定的招聘计划的内容包括(

)。

)

A.各类人员的招聘条件

B.招聘信息发布的时间、方式与范围

C.招聘的薪酬标准

D.招聘的渠道、方法

E.计划招聘人员总数和人员结构

26.员工的解聘包括员工(

)情况。 A.辞职

B.退休

C.辞退

D.资遣

27.在与客户沟通中，物业管理人员应该注意的事项有(

)。 A.态度诚恳、神情专著

B.保持适度的距离

C.寒暄开场、缓和气氛

D.尊重对方

E.保持高调

28.在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、(

)等方法。

A.提问

B.表示同情

C.拖延

D.积极跟踪

29.下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：(

) A.某某公司《关于下发2007培训计划的报告》 B.某某公司《关于表彰2006先进分子的决定》 C.长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》

D.某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》 E.某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》

30.物业管理公司使用的报告大体上的类别包括(

)。

A.工作报告

B.情况报告

C.费用报告

D.回复报告

E.报送报告

三、案例分析(每题20分，共40分)

案例分析题一

张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m

2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。

1.物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2.物业管理企业有哪些特点? 3.该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 4.该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天?

案例分析题二

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理?

《物业管理实务》课程试卷(A)

一、单项选择题：(每题0.5分，共30分)

1、A

2、B

3、C

4、C

5、A

6、A

7、D

8、A

9、B

10、C

11、B

12、B

13、B

14、D

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D

20、D

21、B

22、A

23、C

24、B

25、A

26、B

27、C

28、D

29、A

30、B

31、B

32、A

33、A

34、B

35、D

38、C

39、B

40、B

41、D

42、D

43、B

44、D

45、A

48、B

49、A

50、D

51、D

52、D

53、A

54、B

55、C

58、C

59、B

60、D

二、多项选择题：(每题1分，共30分)

1、ABCD

2、CDE

3、ABC

5、CD

6、ABCE

7、BCD

8、ABC

10、AC

11、AC

12、ACD

13、ABC

15、ABC

16、BCD

17、ABCD

18、ABCD

20、CE

21、ACD

22、ABCD

23、ABD

25、ABDE

26、ACD

27、ABCD

28、ABD

30、ABDE

36、C

37、A

46、B

47、B

56、B

57、D

4、ABD

9、ABC

14、ABD

19、BCD

24、ABC

29、BD

三、案例分析(每题20分，共40分) 案例分析题一

1、物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 【答案要点】物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。

房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。

该企业重组后的模式是独立的物业管理企业。

2、物业管理企业有哪些特点? 【答案要点】物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业管理企业是企业法人;物业管理企业属于服务性企业;物业管理企业具有一定的公共管理性质的职能。

3、该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 【答案要点】三级(暂定)。

4、该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天? 【答案要点】2006年11月29日。

案例分析题二

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理? 【答案要点】

(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案;配合设备安装，确保安装质量;对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。

(2)物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分;二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。

(3)这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。

(4)作为物业管理企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，也可以向物业管理企业反映，物业管理企业负责转告建设单位。