房地产销售实战技巧

第一篇：房地产销售实战技巧

房地产一线销售实战技巧总录

招式A：从心开始

一.区别对待：不要公式化地对待顾客

为顾客服务时，你的答话过于公式化或敷衍了事，会令顾客觉得你的态度冷淡，没有礼待他们，造成顾客不满。所以要注意以下几点:

1、看着对方说话

无论你使用多么礼貌恭敬的语言，如果只是你一个人说个不停，而忽略你的顾客，他会觉得很不开心。所以说话时要望着对方。你不看着对方说话，会令对方产生不安。如果你一直瞪着对方，对方会觉得有压迫感。你要以柔和的眼光望着顾客，并诚意地回答对方的问题。

2、经常面带笑容

当别人向你说话，或你向别人说话时，如果你面无表情，很容易引起误会。在交谈时，多向对方示以微笑，你将会明白笑容的力量有多大，不但顾客，你周围的人，甚至你自己也会觉得很快乐。但是如果你的微笑运用不当，或你的笑容与谈话无关，又会令对方感到莫名其妙。

3、用心聆听听对方说话

交谈时，你需要用心聆听对方说话，了解对方要表达的信息。若一个人长时间述说，说的人很累，听的人也容易疲倦，因此，在交谈时，适度地互相对答较好。

4、说话时要有变化

你要随着所说的内容，在说话的速度、声调及声音的高低方面做适度的改变。如果像机械人说话那样，没有抑扬顿挫是没趣味的。因此，应多留意自己说话时的语调、内容，并逐步去改善。 二.擒客先擒心

不在乎曾经拥有(顾客)，但求天长地久。 每天早上，你应该准备结交多些朋友。

你不应向朋友推销什么，你应替他寻找想买的。

; 卖一套房给顾客，和替顾客买一套房是有很大的分别的。 顾客喜欢选购而不喜欢被推销。

集中注意力去了解顾客的需求，帮助顾客选购最佳的住宅，务求使顾客感到满意。 顾客不是单想买一个物业，他是希望买到一份安心，一份满足感，一个好的投资和一份自豪的拥有权。

最高的推销境界是协助顾客获得更轻松、更愉快的生活，可能短暂时间内不能获取更多收益(这可能性不大)，但你的感受应该十分良好，当你习惯了这个做法之后，你的收益将会突飞猛进。 三.眼脑并用

1、眼观四路，脑用一方。

这是售楼员与客户沟通时应能达到的境界。密切观注客户口头语、身体语言等信号的传递，留意他的思考方式，并准确作出判断，将销售顺利进行到底。顾客在决定“落定”之前，通常都会找一些借口来推搪，销售员一定要通过观察去判断真与假，不要相信客人推搪的说话，要抓住客户的心理反应，抓住客户的眼神，要用眼去看，去留意，多用耳去听。

2、留意人类的思考方式

人类的思考方式是通过眼去看而反应到脑的思维，因此我们可利用这一点来加强客人的视觉反应，增强其感觉，加深印象。即使客人有理性的分析都愿意购买感官强的东西，例如:两人拍拖，男的对女的说“我爱你”，女的可能会没有什么感觉，若男的再送鲜花来加强其感觉，则女的除了听到“我爱你”这句话外，还可以用眼去看到，并加强“我爱你”这句话的可信度。

3、口头语信号的传递

当顾客产生购买意思后，通常会发出如下的口头语信号: 顾客的问题转向有关商品的细节，如费用、价格、付款方式等; 详细了解售后服务; 对推销员的介绍表示积极的肯定与赞扬; 询问优惠程度;

对目前正在使用的商品表示不满; 向推销员打探交房时间及可否提前; 接过推销员的介绍提出反问; 对商品提出某些异议。

4、身体语言的观察及运用

通过表情语信号与姿态语信号反映顾客在购买过程中意愿的转换。

5、表情语信号

顾客的面部表情从冷漠、怀疑、深沉变为自然大方、随和、亲切; 眼睛转动由慢变快、眼神发亮而有神采，从若有所思转向明朗轻松; 嘴唇开始抿紧，似乎在品味、权衡什么。

6、姿态语信号

顾客姿态由前倾转为后仰，身体和语言都显得轻松; 出现放松姿态，身体后仰，擦脸拢发，或者做其他放松舒展等动作; 拿起订购书之类细看; 开始仔细地观察商品; 转身靠近推销员，掏出香烟让对方抽表示友好，进入闲聊; 突然用手轻声敲桌子或身体某部分，以帮助自己集中思路，最后定夺。

7、引发购买动机

每个顾客都有潜在的购买动机，可能连他自己都不知道，销售员的责任就是“发掘”这个潜藏的动机，不要被顾客的外貌及衣着所欺骗，即使他只是买菜经过的也可取得这样

的机会。销售员切忌认为客人无心买楼而采取冷漠或对立的态度，并不要等顾客询问，而是主动招呼，主动引导客人。

四、与客户沟通时的注意事项

1、勿悲观消极，应乐观看世界

2、知己知彼，配合客人说话的节奏

3、多称呼客人的姓名

4、语言简练，表达清晰

5、多些微笑，从容考虑问题

6、产生共鸣感

7、别插嘴打断客人的说话

8、批评与称赞

9、勿滥用专业化术语

10、学会使用成语 招式B:按部就班

一、初步接触

初步接触是要找寻合适的机会，吸引顾客的注意，并用与朋友倾谈的亲切语气和顾客接近，创造销售机会。在这个阶段，售楼员应达成三个目的:获得顾客的满意、激发他的兴趣、赢取他的参与。所以售楼员必须切记，你最初所留下的强烈印象是在你本身的控制范围之内的。有三点应特别留意:

一是即使是老客户，也不能因交情深厚而掉以轻，b; 二是你不可能将客户的生意全包了; 三是你虽有出售的东西给客户，但客户拥有买与不买的权利。

1、初次接触的日的

一般来讲顾客表示满意的情感及功能有: 情感

功能 1)高兴

再现 2)接受

融合 3)惊讶

调整 4)害怕

防护 5)期望

探索 b.激发他的兴趣

在谈这个问题时，让我们光阅读以下两个实验。

实验一:小阿尔伯特是个11个月的婴儿，当一只小白鼠出现在他面前时，他并不害怕，每当他一碰它，就敲击铁棒，产生使他感到震惊与害怕的声响，这样，小阿尔伯特对安全的基本需求就被激活了。

实验二：19世纪末期，俄国生理学家利.巴甫洛夫(1920年)能够使狗对铃声产生条件反射，这是个大家都比较熟悉的实验，每次摇铃，就给狗喂食，狗会分泌唾液。很快，只需摇铃，就可使狗分泌唾液。狗已由铃声“联想”到食物。

我们在每一次接待到访客户时，都要带给客户一个积极的能给他帝来利益的消息，这样

每一次客户看到你时都会表现出兴奋的状态，而你的陈述就比较容易了。

利用心理学的知识来建立客户的被激发心理是重要的沟通手段。 C.赢取客户的参与

无论前两个目的表达是多么成功，如果我们不能赢取客户的参与，那么，我们会在销售介绍中遇到较多的拒绝、异议和冷淡，因为客户的潜在消费欲并没被很好地诱导出来。 有很多种方法可以赢取客户的参与，发展商应根据目标市场的个性特征和喜好，策划与本楼盘市场定位相匹配的活动。例如某些楼盘在内部认购或开盘等重要节日举行活动让客户参与其中;或在设计小区功能、会所功能及装修方案时让客户参与，沟通客户所需的设计方案或在楼盘进行环艺园林设计时，举行某些环艺小品、摄影作品的征集活动，以此赢得客户的参与，激发对该楼盘的兴趣，扩大该楼盘知名度。

2、仪态要求

◆站立姿势正确，双手自然摆放，保持微笑，正向面对客人。 ◆站立适当位置，掌握时机，主动与顾客接近。 ◆与顾客谈话时，保持目光接触，精神集中。 ◆慢慢退后，让顾客随便参观。

3、最佳接近时机

◆当顾客长时间凝视模型或展板时。 ◆当顾客注视模型一段时间，把头抬起来时。 ◆当顾客突然停下脚步时。 ◆当顾客目光在搜寻时。

◆当顾客与销售员目光相碰时。 ◆当顾客寻求销售员帮助时。

4、接近顾客方法:打招呼，自然地与顾客寒喧，对顾客表示欢迎 ◆早上好/你好!请随便看。 ◆你好，有什么可以帮忙? ◆有兴趣的话，可拿份详细资料看看。

5、备注

◆切忌对顾客视而不理。 ◆切勿态度冷漠。 ◆切勿机械式回答。 ◆避免过分热情，硬性推销。

二、揣摩顾客需要

不同的顾客有不同的需要和购买动机，在这一时刻，销售员必须尽快了解顾客的需要，明确顾客的喜好，才能向顾客推荐最合适的单位。 售楼员切记

1、要求

◆用明朗的语调交谈。

◆注意观察顾客的动作和表情，是否对楼盘感兴趣。

◆询问顾客的需要，引导顾客回答，在必要时，提出须特别回答的问题。 ◆精神集中，专心倾听顾客意见。

◆对顾客的问话作出积极的回答。

2、提问

◆你对本楼盘感觉如何? ◆你是度假还是养老? ◆你喜欢哪种户型? ◆你要求多大面积?

3、备注

◆切忌以貌取人。

◆不要只顾介绍，而不认真倾听顾客谈话。 ◆不要打断顾客的谈话。

◆不要给顾客有强迫感而让对方知道你的想法。

三、引导顾客成交

清楚地向顾客介绍了情况，到现场参观了楼盘，并解答了顾客的疑虑，这一刻销售员必须进一步进行说服工作，尽快促使顾客下决心购买。

1、成交时机

◆顾客不再提问、进行思考时。

◆当客户靠在椅子上，左右相顾突然双眼直视你，那表明，一直犹豫不决的人下了决心。

◆一位专心聆听、寡言少问的客户，询问有关付款及细节问题，那表明该客户有购买意向。

◆话题集中在某单位时;

◆顾客不断点头对销售销员的话表示同意时。 ◆顾客开始关心售后服务时。 ◆顾客与朋友商议时。

2、成交技巧

◆不要再介绍其他单位，。

◆让顾客的注意力集中在目标单位上。

◆强调购买会得到的好处，如折扣、抽奖、送礼物等。 ◆强调优惠期，不买的话，过几天会涨价。

◆强调单位不多，加上销售好，今天不买，就会没有了。

◆观察顾客对楼盘的关注情况，确定顾客的购买目标。 ◆进一步强调该单位的优点及对顾客带来的好处。 ◆帮助顾客作出明智的选择。

◆让顾客相信此次购买行为是非常正确的决定。

3、成交策略 ◆迎合法

我们的销售方法与您的想法合拍吗? 这一方法的前提是:售楼员可以肯定地知道客户的想法。 ◆选择法

先生，既然您巳找到了最合适自己的楼盘，那么您希望我们何时落定呢? 在使用提问的方法时，要避免简单的“是”或者“否”的问题。

飞

◆协调法

我想在公司叫客户名单上也加上您的名字，您认为怎样做能达到这个目标呢? ◆真诚建议法

我希望与您达成协议，我们还需要做哪些方面的努力呢? 如果对方表现出较多的异议，这种方法可帮助售楼员明确客户的主要异议。 ◆利用形势法

促销期只剩一天了，如果今天不能下定，楼盘价格的提升将给您带来很大的损失。

4、备注

◆切忌强迫顾客购买。

◆切忌表示不耐烦:你到底买不买? ◆必须大胆提出成交要求。 ◆注意成交信号。

◆进行交易，干脆快捷，切勿拖延。

四、售后服务

顾客咨询有关售后服务的问题或质量时，促销员应耐心听取顾客意见，帮助顾客解决问题，并根据问题解决情况，给顾客留下认真细致的服务印象。

1、要求

◆保持微笑，态度认真。

◆身体稍稍倾前，表示兴趣与关注。

◆细心聆听顾客问题。 ◆表示乐意提供帮助。 ◆提供解决的方法。

2、备注

◆必须熟悉业务知识。 ◆切忌对顾客不理不睬。 ◆切忌表现漫不经心的态度。 五 结束

终结成交是销售过程中的自然结果，在对客户进行销售介绍时，客户一旦暗示他希望获得你的产品或服务，销售员就应该立即准备终结成交。或者如售楼员发现双方的让步都已经达到极限，无法再取得新的进展时，那么就该作出最好的决定——终结成交。 成交结束，或结束整个过程，在这个时刻，应向顾客表示道谢，并欢迎随时到来。

1、要求

◆保持微笑，保持目光接触。

◆对于未能即时解决的问题，确定答复时间。 ◆提醒顾客是否有遗留的物品。

◆让客人先起身提出走的要求，才跟着起身。 ◆目送或亲自送顾客至门口。 ◆说道别语。

2、备注

◆切忌匆忙送客。 ◆切忌冷落顾客。

◆做好最后一步，以期带来更多生意。

3、终结成交后的要点

销售成功了，成交了，是不是就万事大吉了呢?其实，这只是下一次销售的开始。如果售楼员不能总结本次销售成功的原因和经验，可能这只是一次偶然或孤立的成功。 售楼员应以明白事理的心态知道，销售是一个系统工程，从你入行之日起，你的一言一行都影响着你的工作，为了给下一次销售也带来成功，你不妨在终结成交之日自问: ◆在销售过程中，我是否留意了对价格的保护? ◆在销售过程中，我是否得到了竞争的情报?

◆在销售过程中，我是否设法使客户增加了对自己产品的认识? ◆在销售过程中，我是否明白知道客户不需要的是什么? ◆在销售过程中，我是否过分注重与客户的私交? 招式C:循序渐迸

一、销售员应有的心态

任何一个推销专家都必须经历一个从无知到有知、从生疏到熟练的过程，只要敢正视暂时的失败和挫折，并善于从中吸取经验教训，那么成功终会向你招手。

1、信心的建立 强记楼盘资料

熟练掌握楼盘资料，自然可以对答如流，增强顾客对销售员的信任，同时销售员的自我

信心亦相应增强。

方法:克服自卑心态的“百分比定律”。 a，假定每位顾客都会成交

销售员要对每一个到来的顾客假定都会购买，使自己形成一种条件反射，积极地去销售，从而增大成功率，使销售员具有成功感而信心倍增。 B，配合专业形象

人靠衣装，好的形象能拉近人与人之间的距离，便于双方的沟通。自我感觉良好，自然信心亦会增加，自我发挥亦会良好。

2、正确的1$态 a，衡量得失

销售员通常都会遇到被人拒绝或面子上不好过的事情，例如，派发宣传单时，遇上拒接的情况，销售员应正确对待该行业的工作，在遭受拒绝时认为自己本身并没有任何损失，反而增长了见识，学会在逆境中调整心态。 B，正确对待被人拒绝

被拒绝是很普遍的，但销售员不要让这表面的拒绝所蒙蔽当顾客只借口拒绝，并不是没有回旋的余地，那就表明还有机会，销售员不要轻易放弃，过一段时间可以再跟进。

3、面对客户的心态及态度

a，从客户的立场出发

“为什么这位顾客要听我的推销演说?"所有的推销是针对客户的需要不是你的喜好。销售员要先了解客人的目的，明确自己的销售目的：令客人落定，清楚自己的出发点，并

对症下药。结合顾客的情况，介绍他所需，迎合客人的心态，拉近双方的距离。

b，大部分人对夸大的说法均会反感

世界上没有十全十美的东西，销售员过分的夸张，会引起顾客的不相信和不满，若对不关痛痒的不足作及时的补充和说明，做到自圆其说，并帮助客人作对比，让客人有真实感，加深对销售员的信任感。

4、讨价还价的心态技巧

a，主动提供折扣是否是好的促销方法

这是一个不太好的促销方法，因为作为一手的楼盘，都是明码实价的，销售员如一律放松折扣，则客人就会“吃住上”，不放松反而会促进成交，若客人到最后还是咬紧折扣，可适当放1个点，但不要让他感到很容易，要做一场戏，例如打假电话，并一边打电话一边迫使客人即时取钱答应“落定”，才给折扣。若客人不够钱付定金，也不要轻易答应不足定也可以，再作一番假，让客人感恩戴德地自觉把身上所有的钱掏尽，才受理他的“落定”。

有些戏是一定要做的，可减少“塌定”情况和减少日后客人刁难事件。

二、寻找客户的方法

大千世界。人海茫茫，各有所需。应如何寻找顾客，才能做到有针对性，才能事半功倍呢?

1、宣传广告法：广而告之，然后坐等上门，展开推销。

2、展销会：集中展示模型、样板。介绍情况、联络双方感情、抓住重点，根据顾客意向，有针对性地追踪、推销。

3、组织关系网络：善干利用各种关系，争取他们利用自身优势和有效渠道，协助寻找顾客。

4、权威介绍法:充分利用人们对各行各业权威的崇拜心理，有针对性地邀请权威人士向相应的人员介绍商品，吸引顾客。

5、交*合作法：不同行业的推销员都具有人面广，市场信息灵的优势，售楼员可利用这一点加强相互间的信息、情报的交换，互相推荐和介绍顾客。

6、重点访问法:对手头上的顾客，有重点地适当选择一部分直接上门拜访或约谈，开展推销“攻势”。

7、滚雪球法:利用老客户及其关系，让他现身说法，不断寻找和争取新的顾客，层层扩展，像滚雪球一样，使顾客队伍不断发生扩大。

三、销售五部曲 建立和谐 引起兴趣 完成交易 引发动机 提供解答

这五个步骤相当合理，而且都有心理学的知识做基础，因此相当有效。

●为了使顾客乐于接受你的服务，你必须给予他们良好的第一印象，并与之建立和谐的关系。

●为了让顾客持续保持注意力，你必须引发他们的兴趣。假如他们相信你的服务会带给他们许多益处，他们就会感兴趣，就会一直注意听你交谈。

●之后，你让顾客相信：接受你的服务，的确是聪明的抉择，因为他们的确会从你的服务中，找到满足需求的解答。

●顾客也许对该楼盘感兴趣，也相信你的服务对他们有好处，但还是不会购买。因此，在你引发对方兴趣之后，也在你说服他相信楼盘的种种卖点之后，你还得使顾客产生购买欲望。如此，你才能把楼盘销售出去，总而言之，你要引起对方购买的动机。

●虽然对方相信该楼的确如你所说的那么好，也想拥有，但这仍不保证你已取得订单。拖延或迟疑决不是一般人的毛病。因此，你得协助他们做决定，如此才能使他们付诸行动，达成交易。 这些方法富有弹性。

◆

你有时可把两个步骤合并成一个步骤，尤其是建立和谐与引发兴趣这两个步骤。

◆五个步骤并非每次都要按照次序进行。比如，有警觉性的业务人员很可能在提供解答

阶段就成交了。

◆五个步骤并非缺一不可。

四、促销成交

1、钓鱼促销法

利用人类需求心理，通过让顾客得到些好处，来吸引他们采取购买行动。

2、感情联络法

通过投顾客之所好，帮顾客实现所需，使双方有了亲合需求的满足息而促发认同感，建立心理相容的关系，使买与卖双方矛盾的心理距离缩小或消除，从而达到销售目的。

3、动之以利法

通过提问、答疑、算账等方式，向顾客提示购买商品所给他们带来的好处，从而打动顾客的心，刺激他们增强购买的欲望。

4、以攻为守法

当估计到顾客有可能提出反对意见，抢在他提出之前有针对性地提出阐述，发动攻势，有效地排除成交的潜在障碍。

5、从众关连法

利用人们从众的心理，制造人气或大量成交的气氛，令顾客有紧迫感，来促进顾客购买。

6、引而不发法

在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题展开广泛的交流，并作出适当的引导和暗示，让顾客领悟到购买的好处，从而达成交易。

7、动之以诚法

抱着真心实意、诚心诚意、没有办不成的心态，让顾客感受到你真诚的服务，从心理上接受上。

8、助客权衡法

积极介入，帮助顾客将某些比较明显的利弊加以分析比较，让顾客充分权衡了利大干弊而作出购买决定。

9、失利心理法

利用顾客既害怕物非所值，花费了无谓代价，又担心如不当机立断，就会“过了这个村就没有这个店”的心理，来提醒顾客下定决心购买。

10、期限抑制法

推销员可以利用或制造一些借口或某些客观原因，临时设置一个有效期，让对方降低期望值，只能在我方的方案范围内和所设定的期限内作出抉择。

11、欲擒故纵法

针对买卖双方经常出现的戒备心理和对持现象，在热情的服务中不应向对方表示“志在必得”的成交欲望，而是抓住对方的需求心理，先摆出相应的事实条件，表现出“条件不够，不强求成交”的宽松心态。使对方反而产生不能成交的惜失心理，从而主动迎合我方条件成交。

12、激将促销法

当顾客已出现欲购买信号，但又犹豫不决的时候，推销员不是直接从正面鼓励他购买，而是从反面用某种语言和语气暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了维护自尊而立即下决心拍板成交。

第二篇：实战店面销售技巧

导 购 员 实 战 销 售 技 巧

郜镇坤

我曾经是一名优秀的导购员，现在是一名店面销售实战技巧培训师，说自己优秀，是因为面对的顾客多了，脸皮已经练的足够厚了。

到目前为止我卖过很多东西，从以前在街边卖电池，到商场卖女性内衣;从在药店卖药到珠宝店卖奢侈品，从在苏宁卖电器到商场卖衣服，做过不同的行业，但从未改变的就是我一直在“卖”，而且“卖”的相当好，尤其是卖珠宝的时候，一个人的销售额顶四个人的销售额，在公司创造了一个奇迹，一天的时间别人卖不了两三件，我一天最多的时候能卖十几件，有人认为是我运气好，但我们是对班，销售的机会是一样的，老板很英明，随即将我调至培训部，说让我再做导购太屈才，让我把自己的销售技巧复制给大家，以便使得公司的销售得以整体提升，刚开始时，没有形成系统的授课体系，后来经过多次被培训，和培训别人，以及在自己实践的基础上，形成了系统的培训课程。

在此写一下自己的销售案例，和销售技巧，并不是想展示自己多么优秀，而是想跟大家交流一下，因为不止一次的认识到，导购员里有高人!与高手过招才能让自己更强!希望大家多多交流，共同进步。

说好开场三句话，赢取顾客多停留

很多导购员，在顾客进门的第一句话就说错了!

我们很多的导购员看到顾客第一句话就是：“你好，欢饮光临!”，其实这句话说错了! 第二句话说错的人更多了!

“您想要点什么?”错!

“有什么可以帮您的吗?”错!

“先生，请随便看看!”错!

“你想看个什么价位的?”错!

“能耽误您几分钟时间吗?” 错!

“我能帮您做些什么?”错!

“喜欢的话，可以看一看!” 错!

感觉怎么样?听着耳熟吧!这是几种我们经常听见的说法，但却全部都是错误的说法。 一开始你就错了，好的开始是成功的一半，那么错误的失败也是失败的一半。我们可以想一下，顾客听到这些话，会怎么回答你呢?

基本上一句话都可以把你搞定，那就是：“好的，我随便看看!”

怎么样?太熟悉了吧，熟悉到顾客不这么说，我们都觉得顾客不正常!那么我们很多导购听到“好的，我随便看看!”怎么往下接顾客的话呢?

很多导购说：“好的，您先看，有什么需要可以随时叫我。”然后顾客果然就随便看了一圈就出去了!再想见他就不知道何年何月何日再相逢了!一件衣服可能一两年才能再见，一台电视可能八年再见，一台冰箱可能十年再见，如果你卖的是骨灰盒的话，这辈子估计都不可能再见到了!

如果这笔销售不在你那里产生，就在别人那里产生，那么你就失去了一次挣钱的机会，可能你家小孩的衣服就成了别人家小孩的衣服，你小孩的书包就成了别人小孩的书包。现实就是这么残酷!

所以一个好的开场白是把顾客留下的首要条件!

选择你的开场白，让你的顾客停留!

一般第一句话这么说：“你好，欢迎光临XXX专柜!”把你家的品牌说出来，因为顾客可能是在商场瞎逛，可能路边的店有很多，而且现在很多店名都是英文的，仔细看都看不懂，他可能只是进来看看，并不知道你家的品牌，这时就需要你来告诉顾客——你家的品牌!还有一个原因，就是要你当着顾客的面，在他耳边亲声做一遍广告，这种广告的效果比电视上、平面上的效果要强很多倍，因为是你真切的告诉他的!即使他可能今天不会买，但当他想买的时候，他的耳边会隐隐约约有个声音响起“欢迎光临XXX专柜!”马上就会想到你，你就会成为他需求的代言人。

第二句话，就是要把顾客吸引住，让他停留下来，给我们时间了解产品和公司!那么怎样才能把他吸引住呢?

那就是给他一个留下来的理由!

女孩子嫁给男孩子，也需要有一个理由，哪怕这个理由很牵强!

“嫁给我吧!我给你两千万!”这就是一个理由，虽然比较庸俗!

第二句话一般这么说：

第一种说法：“这是我们的新款!”。

人对新的东西都喜欢看看，比如新媳妇!这是人的本性，只是这个新没有突出出来，那么我们用形象的方式把新款突出出来，因为现在说新款的专柜太多了!

怎么把新款突出出来呢，这个以后说到构图的时候再详细谈!

第二种说法：“我们这里正在搞XXX的活动!”。

用活动来吸引顾客，但千万别这么说：“我们这里正在搞活动!”因为现在每个商家都在搞活动，搞活动的太多了!顾客已经听的麻木了!

那么这就需要我们把活动内容说出来：“我们正在搞买够三千去马尔代夫的活动!”这样顾客就感兴趣了，被好的活动吸引了!注意力就会集中在你讲的话里了!

第三种说法：唯一性;第四种说法：制造热销气氛;第五种说话：时限性等!在此不一一的说了，朋友可以自己组织语言!

切记：选择其中一种说法，勤加练习，脱口而出!

第三句话怎么说?

很多导购，包括以前的我的也是这样说的：“你好，欢迎光临XX专柜!我们这里正在搞满三千去马尔代夫的活动。”马上第三句又变成了：“您愿意了解一下吗?”“我能帮您介绍一下吗?”这种错误的语言!

你这样问顾客，客户的回答又回到了原点，“我先看看吧!”“不愿意!不能!”统统被顾客拒绝掉!我通常把这种导购员的话称为多余的礼貌!本来人家已经被吸引了，你又让顾客多了一个新的选择!给了顾客拒绝的机会!

一个男青年在公交车上被一个女孩子打了两巴掌，别人问他为什么会被打，他说：“我看她背后的拉链没拉，我帮她拉上了，她转身给了我一巴掌，我还以为她喜欢不拉拉链，然后我又把她背后的拉链给拉下来了!谁知她又给了我一巴掌!”

这个男青年犯得错误就是多余的礼貌!

所以第三句话直接拉过来介绍商品!

这么说：“我来帮您介绍!”

直接进入主题——商品介绍，别问顾客愿意不愿意!更别问顾客能不能介绍!

他既然已经被你吸引过来了，就是想了解，你一问，他就又清醒了，那么就又麻烦了!

解决我们常见价格问题

顾客说太贵了!我们怎么化解!

顾客进门一看东西往往说一句话：“这个多少钱?”我们说：“888.”“太贵了!”

很多营业员会这么说：“这是老板定的价格，我也没办法!”

顾客：“给你们老板申请一下!”出卖老板!你敢打吗?即使敢打，老板怎么看你!

“这是已经是我们打过折的价格了!”

意思是打过折你还嫌贵啊!其实你这么说死定了，因为你打过折他还觉得贵!

“先生，我给您便宜点吧!”

这种导购也常见，便宜货谁都会卖，即使你打过折，顾客还是会要求你再打折的!

当顾客说太贵了的时候，上面的话统统不能说!

尤其是“先生，我给您便宜点吧!”

因为顾客都没说让你便宜，你自己就主动便宜了!

顾客说的是：太贵了!没说你能便宜点吗?

所以你不能主动便宜!

所以当顾客说太贵了的时候，我们要做的就是告诉顾客：这件商品为什么这么贵?给他一个贵的理由!而不是给顾客便宜!

怎么告诉呢?那就是讲商品。

但是很多人不会讲商品，很多人会说：“我们物超所值!一分价钱一分货!”说的很笼统，要么就是讲质量如何如何!

其实讲商品要讲的全面，一个商品有很多东西构成：质量，价格，材料，服务，促销，功能，款式，导购，甚至还有店的位置(离得近，商品有问题可以直接来店里解决)，我们讲商品的时候，就可以从这几个方面进行讲解!就不用翻来覆去单一讲商品质量了!

但是讲完以后，顾客马上会说一句话：“你能便宜点吗?”

首先我们不能说：“不能!”强烈的拒绝会让顾客对你有强烈的反感!

男孩子追女孩子：“晚上一起吃饭吧?”“不行!”“一起看电影吧?”“不行!”“一起散步吧?”“不行!”只要女孩子这样拒绝男孩子，总有一天女孩子会得到一句话“你以为天底下就你一个女人啊?”

当遇到这种问题的时候，我们一般把顾客的问题绕开，不要进行直接回答，因为只要一进入价格谈判我们导购员都会比较被动，因为钱在顾客手里!而我们的优势是产品——我们比顾客了解产品!

任何顾客来买东西都会搞价的，这个导购员要有心理准备，不用怕!

你平时买东西搞不搞价?肯定搞，哪怕随口说一句，因为感觉不搞价的话，自己像个冤大头!肯定被宰了!

但你也有自己搞价搞不下来的时候，有时候看搞不下来，就打算不买了，但走到半路又后悔了，于是又折回去，结果东西已经卖完了!心里一个劲的懊悔!

所以顾客搞价正常，我们先绕开价格，让商品吸引住他，而不要过多的在价格上纠缠!只要东西物有所值，不怕他不买!当然你也别在顾客面前太骄傲!

那么怎么回答顾客呢?这么说，

“你能便宜点吗?”如果你是卖苹果的，你不要直接回答他，你问他：“你要多少啊?”这时他就会有一种想法：我要得多，他就便宜的多!

如果你不是卖苹果的，你是买苹果的，你怎么回答：“你要多少啊?”

你也不要直接回答要多少，你要反问他：“你能便宜多少啊?”

这时候卖苹果的就该想了：我要便宜的多，他就要的多了。你又抓住了主动权!

那如果是卖衣服的呢?“能便宜点吗?”

这么回答：“你先穿上看合不合身，如果不合身，再便宜您也不会要的。”让他试穿!“您先看质量，如果质量不行，您肯定不会买的。”

“你先看看喜欢不喜欢，如果不喜欢你肯定不会要。”

把价格绕过去，然后讲商品。

一般顾客都是进门就问：“这个多少?”“1888.”“便宜点吧!”很多顾客连商品都没看完，只是看了个大概。顾客没喜欢上之前，你谈价格肯定吃亏!介绍商品，让顾客心动!

如果看完商品了，也喜欢了，怎么谈价格呢?

第一个技巧就是常用的周期分解法!

“小姐，一件衣服卖720元，可以穿两年，一天才划两元钱，很实惠了!”

“小姐，一手机卖720元，可以用两年，一天才划两元钱，物有所值啊!”

第二个技巧，不常见的一招!

用“多”取代“少”!

什么意思呢?

我们经常听见这么一句话：“你少买件衣服就过来了。”“少抽两包烟就过来了!”“少去两次网吧就过来了。”“少化两次妆就过来了。”

这是我们常听的，或者我们自己常说的，但却是非常错误的!

因为你让他想到痛苦了!

烟民少抽一根烟他都难受，更别说两包了!网迷偷钱都去上网，别说少去两次了，女孩子少化两次妆更不可行，她宁可呆在家里不出去，也不要不化妆出去!这些统统让他们感觉到了很痛苦。

那么我们把这些痛苦变成快乐!

这么说：“就如同您多抽了两包烟。”“就如同你多去了两次网吧。”“就如同您多去了两次美容院。”等等。让他想到快乐。烟民多抽烟快乐吧，美女多去美容院快乐吧。网迷多去网吧更快乐!

这样他们避免了痛苦，向往了快乐。

你说的时候他想到的是快乐!心情快乐开朗了，那么就没那么难销售了!

销售是想通的

我一直认为卖房子的跟卖电脑的没什么区别，卖手机的跟卖冰棍的没区别!

大家都是卖!无非专业知识不同而已。

销售是一样的!

很久以前我曾经跟一个卖房子的案场经理讲过销售技巧，开始她不服气，最后追着我让我讲销售技巧。

以前给创维彩电讲过两天的课，来听课的都是销售高手，很多人不服气，叫嚣着要跟我比卖一天彩电，看谁卖的多。

我告诉他们：“卖一天彩电，我肯定卖不过你们，因为你在这个行业做的久了，但如果卖一个月彩电，你肯定卖不过我。”

“或者我们一起换个新的行业，比如：卖汽车零件，卖冰棍等等。我们同时进入到一个新的行业，你肯定不行!”

所以我写的销售技巧是不分行业的，店面销售通用的!

卖家具的可以用，卖衣服的可以用，卖手机的可以用，卖家电的可以用，卖珠宝的可以用，卖房子的可以用，等等，只要有摊位的地方都可以用!

同时，对于面对面的销售也可以借鉴，因为我跟快消的业务员也讲过这个课，用于他们进店铺货。

综上所述：销售是想通的。

“我认识你们老板，便宜点吧!”

当顾客这么说的时候你怎么回答?

很多导购员说：“你认识我们老板，那你给我们老板打个电话，我们老板白送给你都行。”

你们老板被你无情的出卖了!

有的导购说：“那你让我们老板跟我说一声吧。”

顾客说：“我出去给你们老板打个电话。”，然后就再也不会回来了!

因为他根本不认识你们老板!

当然你也不能说：“你根本不认识我们老板，净忽悠我!”

他肯定不买!

其实顾客说认识你们老板，他就真的认识吗?

99%的人不认识，或者最多跟你们老板有一面之缘，泛泛之交，他连你们老板的电话都没有，你让他怎么打电话!

有人说，他要真认识怎么办?

那么我们找认识的人买东西会怎么做呢?

直接打电话过去：“老张，我去你店里拿件衣服，你给优惠点。”提前就打好了招呼。

所以对待不认识说认识你们老板的人，不要当面揭穿。

我们做的是把面子给他，但绝不降价!

这么说：“能接待我们老板的朋友，我很荣幸，”承认他是老板的朋友，并且感到荣幸，下面就开始转折了：“只是，目前生意状况一般，你来我们店里买东西这件事，我一定告诉我们老板，让我们老板对你表示感谢!”就可以了。

这里注意一点，转折词不能用但是，因为但是已经让人们反感透了，换成：只是、同时、还有一个词是而且，这个词不常用，但效果很好，大家可以试试!

“老顾客也没有优惠吗?”顾客是老顾客要求优惠怎么办?

“您是老顾客，更应该知道我们一直不打折的!” 错

“知道您是老顾客，给您报的价格就是底价!”错

“你是老顾客，都没给您多报价!”错

其实各位想一下，老顾客来你这里买东西绝对不是因为你这里比别的地方便宜!

现在的社会是供过于求的时代，任何商品都可以找到很多个贩卖的商店。一只诺基亚手机，在国美和在苏宁没有什么变化，都是诺基亚手机。不同的是你这个人!

因为他喜欢你，所以才成为你的老顾客，如果讨厌你，第一次就不会在你这里买，更不会成为老顾客。

一句话：他觉得你们不仅是买卖关系，更多的是朋友关系!

顾客那你当朋友了，他觉得这是我朋友的店!他甚至可能对他的朋友这样说：“你要买诺基亚手机，就去XXX店里找那个小张，我跟他是朋友，你提我的名字，他一定对你很照顾的!”

所以，当老顾客提出优惠的时候，我们不能直接拒绝：“您是老顾客更应该知道这里不能优惠!”你这样说，就把老顾客给打击了，老顾客就会想：“我来这么多次了，难道我不知道不能优惠吗?我也就是这么问问，你就直接把驳斥了，你的意思，我更应该知道不打折，不应该问这么白痴的问题?”

那么怎么回答呢?

首先要把面子给老顾客，让老顾客感觉到你的诚意!

这么说：“感谢您一直以来对我这么照顾，能结实您这样的朋友我感到很高兴，只是我确实没这么大的权利，要不下次您来的时候有赠品的话，我申请一下，给您多留一个。”就可以了!

老顾客本身是因为和你有感情才来的，而不是为了你比别的地方便宜才来的!只要你不比别的地方高就可以了!就能留住老顾客!

20%的老顾客创造80%效益。千万别宰熟!

“你们家的品牌几年了?我怎么没听过啊?”

“您可能很少来这条街逛。”错

“我们这么大的牌子，你都没听过?”错

“可能您逛街的时候没看到。”错

“你没听说的牌子多了。”错

第一个问题，我们可以直接回答他，我们品牌三年了!

第二个问题我们怎么回答都不对!只要你回答了第二个，顾客会一直问下去，问到他满意为止!他是满意了，但我们可能就不满意了!

所以遇到这个问题我们就要引导他。不要被他牵着鼻子走。

那么怎么引导呢?一个字问!这是目前最好的引导方式!

任何人都习惯先回答问题!切记!任何人都习惯先回答问题!只要你问出问题，那么你就能变被动为主动，化腐朽为神奇!

顾客 “我怎么都没听说过?”

导购员“您什么时候注意到我们品牌的?”“今天刚注意到。”“那太好了，您正好了解一下，这边请。”

直接带过去，不在这个问题上过多纠缠!

第三篇：顾问型实战销售技巧

一、 营销观念的变革

1、 传统销售人员的销售观念和主要运用技巧

2、 竞争引发营销理念变革 █ 产品同质化 █ 产品价值多元化 █ 千变万化的顾客消费心理

3、 我们应该向顾客销售什么?

二、 什么是顾问型的销售技巧

1、 案例讨论： 王力为什么没有成功销售?

2、 顾问型销售的内涵： █ 导向特性 █ 顾客价值认知特性 █ 产品认知特性 █ 自身定位特性

3、 什么是专业的销售人员?

4、 剧本演练：王力的第二次销售 讨论：█ 王力问什么能够成功? █ 顾客提出的真正问题是什么 █ 王力运用了哪一些重要的技巧?

5、 顾问型销售人员与顾客的关系 █ 销售人员的定位 █ 顾客的定位

三、 顾问型实战销售技巧分解

1、“顾问”的形象力塑造： █ 职业形象 █ 表达系统 █ 知识结构

2、如何挖掘顾客需求? █ 运用三种提问技巧： 封闭式提问 开放式提问 指向型提问 █ 帮助顾客确认需求 有效的需求总结技巧 点评格式 恰当的引发需求

3、专业化的展示技巧 产品介绍 FABE 法则

三段论介绍

4、目标顾客识别与甄选 ü 顾客为什么需要这种产品? ü 顾客要求与企业能力? ü 顾客支付代价上限与下线? ü 顾客的挖掘潜力?

5、顾客类型与对应沟通模式 从 NLP 感知模式：视觉型顾客 听觉型顾客 感觉型顾客 从思考模式： 表现型顾客 顺从型顾客 分析性顾客 结果型顾客

5、案例研讨：张飞为什么没有买下那辆汽车?

6、建议书撰写技巧

四、 练习与模拟演练

1、 顾客利益转化练习

2、 情景练习

《说服型销售技巧》 注：说服型销售技巧与顾问型销售技巧在运用过程中有很多相互交叉之处，顾问型销售技 巧更加注重的是一种引导和专家“建议”式的销售，说服型销售侧重于销售人员的表现能力， 实际上，在不同的行业和面对不同的顾客，两者总是有所偏重的，对于一名以“顾问型”销售 为主导的销售人员而言也即是在销售过程中淡化说服的成分。 所以两门课程要对同样一批学 员，同一个行业企业学员来讲授，并且都确实对工作能够充分指导、两者充分整合可能不是 一件容易和妥当的事情(这只是个人的不成熟想法) .一、典型“说服型”程序(NLP 催眠式销售程序) (1)诱导——描述对方行为-提出完全正确无误的认识或发现-获得好感和基本信任—— 请其按照他自己确定的舒适姿态坐或躺下; (2)加深——继续描述对方行为，以新发生的为主，多用重复的语句和深切语调——当 加深信任后适当加以引导; (3)指令——先提出小的行动指令，对方完全听众时，再逐渐提出重要的指令-对方听众 指令; (4)唤醒——用轻缓的方式唤醒对方-询问是否满意-

礼貌告别-约定下次时间

二、说服型销售真谛：赢得信任和维护信任 对所见所闻同步赢得客户信任 案例：黄先生销售汽车 2.2 学步客户观点和信念以赢得信任 案例：“减肥” 案例：马克学习打飞镖 2.3 如何妥善处理在信念和观点上与客户的分歧

案例：“心理学亲近病理学” 案例：“您在追求最佳性能-价格比” 2.4 变反对为优势的秘诀 案例：“强迫症患者 R 博士” 案例：结巴圣经推销员 2.5 用动态词学步让客户行动 案例：“腿疾学生一样走得快” 案例：“当你骑着这辆千里马牌摩托车……” 2.6 学步将来促成今天的成交 案例：高档办公家具的销售 2.7 如何超步带着客户走 原则：先彻底学步，获得信任，然后再超步。 做法：先表达“我和你一样。”当你有把握对方认为“是的，咱们俩一样。”时，你就可以 超步了。 案例：马俊仁训练王军霞 要点：学步一定要充分

3、达成交易的三种催眠超步观点 A、用连词，如：“并且”、“或”、“还有” 等; B、用假定词，如“当”、“在”等; C、用因果句，如“只要……就”等[注意：坚决不要说“是的……但是……”]

4、营销明星的“学步-超步”技巧 4.1 如何利用肯定设置使客 户说“是” 要点：说绝对正确的话。如：“今天是 12 月 17 日，对不对?”、“大多数女士都很爱自 己的孩子，是不是?” 指标：对方回答：“是。” 4.2 利用重复技巧使信息深入客户脑海 例句——“我们的服务非常非常好!”、“我们的工程设计特别特别先进!”、“您的税人 不断增长、增长、增长。” 4.3 如何使用“必须做”的说法使客户行动 例句——“使用 ERP 系统的公司都必须考虑选用真正适合自己公司业务需要的软件与硬 件，对不对?” “您感到必须有更多的比较信息才能做出采购决定， 对不对?” 说对或不对都是有利的) ( 4.4 如何利用“能做”的说法展现产品的优势范围 例句——“你能在脑子里看见你女朋友戴上这条美丽项链时高兴的表情吧?”

5、如何创造有影响力的演说 5.1 如何选择“热词” 何为“热词”?请大家谈谈—— 5.2 抓住和引导客户的注意力 比较哪句更有力—— A、“我们的计划有五个优点。” B、“嗨!请看这里，我们的计划有五个优点。” 声音技巧，如拖长法等。 5.3 巧妙利用“缺词法” 成功的营销知道，有些细节不必说。

案例：两个卖最新软件的营销(一个卖弄技术、资料、数据;一个用有人情味的口吻讲 客户想知道、听得懂的东西) 。 5.4 使用迂回术 例句—— 营销：“我想我可能不应该向你推荐这种超强功能小型机，因为它功能太强、速率太快、 贮存太大、用途

也太多，你们公司不见得用得着;快速发展的公司更适合用它。” 客户：“我买得起这种机器。我们的业务正在快速发展呢!” 5.5 利用带强烈催眠色彩的副词 “显然地”、“明显地”、“肯定地”、“确确实实地”等。 例：“显然地，你知道怎样放松，且明明白白地知道你有权力来体验这种快乐。” “明显地，你工作压力太重，需要进行有效的放松。” “显然地，保险会给你带来资金市场不能带来的好处。” 5.6 用“冷词”使客户购买 “你认为什么会使你做出购买的决定。” 5.7 如何解冻客户不买的决定 “当你做决定时是受什么影响的呢?” 5.8 比较级词语的催眠力 “使用了这种系统的公司，在管理上越来越规范、市场反应能力越来越强。你们公司为 什么不赶快应用呢?” 5.9 如何使用绝对性字眼 “你永远没有理由不给自己催眠体验快乐的权力。” “你找不到能各这个系统功能相比的系统了!” 5.10 对付客户绝对字眼的一步法 “您现在这样认为。 我也常常这样认为。 那是因为我们可能会买错了我们不中意的东西。 而(进口的;国产的;贵的;便宜的;名牌的)就一定让人中意吗?(国产的;进口的;便 宜的;贵的;新牌子的)就一定让人不中意吗?我们来看看您中意的真正标准好吗?” 5.11 如何使用超级词语 超级词：“最大”、“最好”、“最优”、“最快” 原则：

1、除非千真万确，千万不要滥用;

2、如果千真万确，千万不要谦虚。 5.12 如何通过隐含命令传达信息 “那是令人非常放松而舒适的。小陈!闭上你的眼睛。” “你将会看到你的员工干活更有效率，如果你，张先生!利用了这套硬件、软件包。” 5.13 利用惊讶法打开关闭的心态 案例：退后一步法。 案例：倾倒金刚砂。 5.14 让产品自我销售 “那套非常非常高雅的别墅在挑选真正有品味的人来一起创造最最有趣而快乐的生活 呢。” “这台比普通人脑还聪明的超强功能计算机正等着一个更聪明的人来征服它呢!”

6、讲故事打比方的奇特作用 6.1 讲故事打比方的隐形优势 尿床”大儿童案例 案例：“我记得你三年前讲过的那个故事” 6.2 掌握讲故事打比方的时机

时间：任何时候都可以用。 原则：故事和比方必须恰当的。 要点：多关心人和事，多装一些故事和比方。 6.3 利用催眠提问法获取成交所需的信息 直接运用需求评估提问获取销售信息可以吗?—— 例句：“先生(小姐) ，您需要这种电脑吗?” 催眠提问可以建立同客户的友好关系，赢得客户的信任，做到了这一步，客户才会告诉 你一切。 案例：股票经纪人“冷采访”受阻 A.电话询问：“先生，如果有

高水平的经纪人帮你赚钱，你会用多少钱去投资。” 结果富人区里 98%以上的人回答：“我很穷，没钱去投资。”甚至说：“我快要破产了。” B.改进的方法——电话询问：“先生，这里有一套著名投资机构编写的最新投资技巧手 册，标题是《怎样让资金安全地增殖?》 。不知你是否有兴趣免费获得?如果需要，是寄给 你，还是尽快送给你?”或“先生，本周有全国著名投资技巧大师杰克逊先生来本城演讲，题 目是《怎样利用别人让你口袋里的钱不断增多?》 ，你如果有兴趣，我们可以先做个登记， 以便届时为你安排座位。” 6.4 了解催眠提问的技巧 提出肯定会得到肯定回答的、对客户友好的问题——“” 提出让对方喜出望外的问题; 提出让对方惊奇而发生趣的问题——“你”; 提出一定可以引起对话的问题

7、掌握“学步—超步销售术”的要点 牢记一个真理——人向自己信任的人买东西。 赢得客户信任的方法——学步——理解别人、学习别人、描述别人、转述别人和一系列 肢体语言(点头、专注、微笑、关切等) 。 达成交易要超步——在获得信任之后， 恰当地询问客户的需求， 针对性地介绍产品的优 点。 案例：销售闹市中心的高档住房 7.1 听课只是了解皮毛，应把“学步——超步术”当成一种艺术加以训练讲座是最差的培 训方法。 (1%的人可能由此掌握要点;99%的人可能只了解了一点点 1%的皮毛。 ) 7.2 角色训练真正强化能力 7.3 师傅带徒弟可以逐步传授 7.4 开发和利用销售台词手册 7.5 交互式视听培训有独到优点 7.6 开发“学步—超步销售术”的“销售台词手册” 7.7 如何像最好的营销一样使用“学步--超步销售手册” 差演员演莎士比亚的剧本也没人看! 使用“学步—超步销售手册”要点——A、真诚;B、自然;C、饱含激情，控制适当;D、 事先进行声音变化技巧和表演技巧训练(谁讲话象我们，我们就容易相信谁。;E、见客户 ) 前再给记忆“充电”。 (“汽车前座的大脑”;“令你发挥得最好的 5 分钟投资”)

8、如何开发 “学步-超步手册” 几乎每人都有可以为自己写一本基础的“学步-超步手册”。好的手册不见得长或短，而 是针对性强。内容要点：A、不要含任何理论或公司背和产品的知识;B、只由一些有沟通

力的、现成的句子组成。C、手册如果超过 20 页，就要分册;各册贴上标签，标签上写上 每册的题目，以便检索。

第四篇：实战营销人员的销售技巧

题纲：

一、电话销售帮助企业获得更多的利润

二、电话营销的开场白 (如何饶过前台)

三、如何应付被粗暴得挂掉电话

四、电话营销前的准备

五、电话销售中心态最重要

一、电话销售帮助企业获得更多的利润：

第一点是体现在效率的提高上(传统销售来讲大部分人员需要直销人员去拜访，拜访的效率低一点，一个好的销售代表时间比较充分的情况下一天拜访三到四个客户已经是很不错的习惯了。电话销售如果是一个训练有素的电话销售代表，他一天有效拜访，如果时间合适达到

三、四十个客户拜访，那效率要提高十倍，这是拜访量上)

第二点是整体的销售成本的降低(销售成本的降低体现在和直接拜访的直销管理团队来讲，因为销售成本当中包含了见客户，路上花的所有的差旅费用，包括可能的所有相关的成本在里面。 而电话销售代表它的主要费用在销售成本是电话的成本和其它相关的管理成本)

第三点是人员的成本(因为一般来讲销售人员像比较高层的销售人员需要去外面拜访，那人员的工资和整体的成本上基本上高于电话销售代表，但是并不是说电话销售代表收入一定比拜访销售代表低，从整体上创造同等价值的情况下综合起来电话营销成本低一点)

第四点是在整体的覆盖面上(因为如果是你的一个客户，他面对的是全国市场，那不可能通过人员拜访，那机构需要很庞大，电话销售的话可以覆盖到全国的所有机构，甚至是全球的任何角落)

电话销售的好处，它跟直销相比有一个成本的降低和效率的提高，但是我们不可避免地会有这样的问题出现，电话营销不是面对面的，只是通过一根电话线，如何让对方相信你购买你的产品，这个跟电子商务非常像，两个人是不见面的。那电话营销的开场白如何来说?

二、电话营销的开场白

当你主动打电话给陌生客户时，你的目的是让这个客户能购买你介绍的产品或服务。然而，大多数时候，你会发现，你刚作完一个开头，就被礼貌或粗鲁的拒绝。

1、 不需要，不想做，没预算?(没有给我们接下来再交流的机会----拒绝我们的介绍) 可能的原因：a、行业找的不对

b、开场白没有技巧，总台过不了关

c、没有吊起客户的兴趣

解决的方法：a、找跟公司理念相符的低端客户群体

b、通过其他电话、其他部门询问负责人及决策人

c、想办法绕过前台

c、开场白设计(引起客户的兴趣)

从开场白的角度来讲我认为非常关键的一点怎么样在一开始的时候吸引到客户的注意力，这会是一个非常核心的问题，从传统的一般结构来讲正常情况下我们怎么操作

第一句话肯定是自我介绍不能少的(比如说我是某某公司的某某，那一个人接到电话可能他的工作、生活打断，那这时候你要给一个礼貌用语，比如说王先生实在不好意思打扰一下你，这是一种商业礼仪)

第二个环节就是要直入主题了，告诉客户我为什么打电话给您，打电话给您的帮助在哪里，把吸引客户注意力的话讲给他，吸引客户注意力方法有很多，常见的方法用客户可

能关心的问题来吸引他的注意力。(能够带给公司产品渠道拓展，产品销售量每月提升30%

完整的开场白：

第一点是一个自我介绍，第二点就礼貌用语，第三点是吸引客户的注意力

第四点是征求客户的时间，现在是否可行，第五点开始提问，跟客户互动交流。

PS:有时候开场白有很多的变化，比方说有时候没有自我介绍，比如说打电话到高层那里去，老板、总经理、董事长他们特别忙，他们并不一定非常关心你到底是哪家公司，如果你代表的公司不是特别有品牌影响力的公司，他不会关心说你多少是哪家公司，他真正关心的是你能给我带来什么，这个时候销售代表一开始的时候就直接把最容易抓住客户的那句话先讲出来，吸引到注意力以后，那才会问他你是哪里，我是什么地方、我是什么公司的，这也是一种方法。另外：比如说很难接触到的人，加上非常客气、非常友好的话，比方说哎呀王总今天跟您通上电话太不容易了，今天投上电话太高兴了，没想到您亲自接上电话，让他觉得他很重要，对他很重视，接到他的电话是莫大的荣幸，这也是拉近距离的方法。 如何饶过前台?

1: 过前台，首先要判断准确她的确是前台，遇到这种情况，可以说你是要找的人的朋友，或者以一个采购的身份想问产品价格.

2: 遇到前台,可以说是对方企业相关联的企业,比如:对方的上家或下家,即供货或买货方,也可以说是对方企业的行业管理机构然后，直接说出你需要找的部门(老板)模糊点说出目的，让前台不能判断你是否是推销或做贸易

我们很多同事在这里反映，比如说我是某某公司的，我们来电的目的是什么时，还没有说就粗鲁地把电话给挂掉了，这样的情况怎么做?

一、如何应付被粗暴得挂掉电话

其实碰到客户挂电话是非常正常一件事情，因为绝大部分的电话销售人员都太直接了，直接的意思是什么呢?他一开始讲话就给客户造成一种印象，就是他想来卖东西给我的，就好象我们走在街上你觉得一个女孩子不错，就马上说你是否可以嫁给我，这个所遇到的拒绝可能性是非常大的。

跟客户打交道更多的是一种关系的建立，是一种长期关系的建立你用什么方法取得客户初步的信任。

例子：当我的同事打电话给我客户，客户说这个东西我不需要，我的同事告诉他说其实打电话给您也不是想向你卖什么东西，只是我这里有一些电话销售的案例和文章不知道对你有没有帮助，如果有帮助的话可以发一份给您，一起探讨一下。

不是索取客户什么，而是给客户什么，这样客户的警惕心放松了，我反正不要白不要，留一份资料也好，多一份选择也好，他就会说可以，你要不邮件发给我一下。

这一点很重要，有一个原则就是礼尚往来，我们要先付出，先给客户、先帮助客户，接下来事情就变得相对容易。 (例如：比方说我要结合我自己的产品来讲，像一般人，比如说中层管理人员，像一般我们的电子书，一些相关的案例，认为对他可能有帮助的一些资料我会给到他，如果打电话到一家公司，对方是很高层的人，我可能会直接寄一本书给他，这些都不是一种销售的行为，这是在建立关系。)

比方说我们(电话销售人员)刚开口说我们生产什么的，对方说不好意思我们已经有相关的供应商了，那这时候他应该来怎么回答?话术上容易处理，他们说我们已经有供应商

了，那你可以说张经理，我就是知道你有供应商才打电话给您的，只是想你对我们有多一点的了解，这只是话术而已。

四、电话营销前的准备

第一点：目的---我们打电话给客户为什么要打电话给他(首先要问WHY，我到底想从他这里得到什么，我为什么打电话给他，我们说这是电话目的的问题，这是第一点。)

第二点：目标---要清楚自己想要的结果(我电话结束以后我得到了什么，我得到的结果，这是目标，我要很清楚目标是什么，比如说我第一次打电话给客户目的是要跟客户建立初步的信任关系，这是我的目的，我想要的结果是什么呢?客户在电话里面愿意跟我聊一些他们的情况，同时让我给他一些资料，留下他的电话、邮件，如果第一个电话达到这样的结果，那目标就完成了，要很清楚目的和目标。)

第三点：营销前的准备-----要问什么;会遇到什么困难;客户会问什么问题!

这也是信息的交换，我们要获取信息，获取信息一定要提问题，销售代表要准备好我在电话里面问什么样的问题，我该怎么问，这是问题的列表，我们销售员要清楚，客户在电话里面也会问千奇百怪的问题，我们也是要考虑客户会问到什么，我们不能说客户问到什么你自己也不理解、不清楚，那就比较麻烦。所以销售代表一定要做好准备在电话里面我会遇到什么样的困难，我遇到这些困难以后该怎么办，要很熟练的知道。

业务员会遇到的比较经典的困难会是哪些?

1、客户回答不需要-------客户可能在电话里会说这些事情我不需要，不需要是常见的，不需要的情况，我们看不同的销售代表他们的处理方法是不一样的，可以采取的就是保持关系(我们可以告诉客户说没有关系，我先给您一些东西给您参考一下，回头我再给你聊，这是保持一种关系。)可能的话引导他，引导的时候客户有的不愿意跟你聊，怎么样跟客户更好地保持关系，那征求意见很重要，客户说现在不需要?你可以这样说，您看田主任，通上一个电话太不容易了，能不能向您请教几个问题，这个是征求客户的意见，把时间加上去，请教你两分钟的时间，请教你一个问题，那他声音不错，很有感染力，体现专业能力，这时候还是有客户会配合的，还是有客户愿意跟我们聊，回答我们的问题，聊下去的时候可以寻找切入点。

2、客户说不在----比方说电话转过去了，你说您好陈主任在不在，有很多时候是不在的，那说陈主任不在，如果是一个经验不是很丰富的销售人员他就会放弃了，他会说那陈主任不在我回头再打过来，稍微有经验的销售代表他会说陈主任不在没有关系，请问他什么时候可以回来呢?这个环节上有很多的方法去处理，陈主任不在没有关系，请问怎么称呼您呢?陈主任不在，他们可能是一个办公室的，也许可以从接电话的那个人那里获取到公司的相关信息，可以跟他聊的。

(很多同事会说客户有的也不愿意跟我们营销员聊天?---这里面非常重要的原因是营销人员一开口讲话就会决定你的客户是否愿意跟你谈下去，销售代表这种本身的专业能力，他的声音对电话销售代表来讲是非常重要的，不是所有的客户都会非常讨厌销售人员，也不是这个客户讨厌所有的销售人员，而是销售代表的能力上要有不断的加强。包括语气、语调、声音的一种不急不缓、不卑不亢，其实营销员和一些老板、公司的需求方并不是营销员求着他们的，更多的保持一种态度，我并没有要求你买我什么东西，不是低三下四的。心态也很重要。)

3、客户说很忙没有时间--------比方说你打电话过去了，客户说我现在有点忙，那怎么去应对呢?(因为电话的时间特别短，很多代表要求很高的反应能力和灵活应变能力，事实上很多人是做不到的，尤其是新手来讲做不到，做不到的情况准备工作就很重要。)

有些销售代表说要不然这样，你什么时候方便，我再给你一个电话，这也是一种方法，那有的销售代表就更直接一点了，毕竟找到一个客户他能接起电话，尤其很重要的人那是很不容易的，可能他打了很多次才接通的，所以有些销售代表告诉客户说，我知道你特别忙，我有很重要的事情，就一分钟，他更积极一些要求客户给出一些时间。他不会退，不会说好吧，我把时间延后到下午打给你，可能下午他开会又没有时间，有时候就是在推皮球，今天没空、每天要出差，下周还是这样拼命推，事实上他不想要，可能是在推托。

4、客户说我们已经有供应商了，已经在合作了，我们暂时不考虑你们了-----我就是知道你有供应商才打电话给您的，只是想你对我们有多一点的了解。。。。

第四点：态度上的准备-----更加主动积极(不是说今天拒绝你、明天也拒绝你，说不定以后还会接受你。)

五、电话销售中心态最重要

我认为是销售人员的心态最重要，技能、技巧跟心态相比这些都不重要。

销售员应该具备什么样的心态呢?

作为电话销售人员来讲其实经常会受到打击、经常会客户拒绝，甚至是碰到一些很粗辱的客户，那自我的价值感很低，这样的销售代表越来越进入到负面的情绪里面去，这样就没有信心打电话，他必须要改变这种情况，这里的心态当中一定要抱着我就是帮助客户来的。 你给不给我定单都没有影响。不是打电话就是想让你有一天跟我签单，其实蛮奇怪的，销售人员不就是为了签单，但是我们脑子里一直想着签单签单签单，那就会造成心理的急躁，那情绪就会发生很大的变化，你换个角度给不给定单没有关系，我在给予你，这样心情很平和，你心态好的时候就自觉不自觉定单自然就来了。

第一点：帮助别人的心态第二点：积极的心态

第三点：自我价值感第四点：感情的交流

第一点心态是帮助别人，这一点很重要，第二个我觉得销售代表一定是更加积极的心态。第三点也是跟心态有关的，销售代表一定要有很高的自我价值感，自我价值是他自己喜欢自己的程度，我自己很喜欢他自己，如果不太喜欢自己，对自己不太信任，对自己什么地方都不太满意的人，同样的道理打电话给他的时候也不会满意，所以要不断的提高自我价值。第四点其实也是跟整个精神有关的，我们简单理解心态是对体现为对客户的关爱，因为大多的销售在一个非常艰巨的环境下面所得到的定单，很大程度上一定跟客户有感情的交流才发生的，感情的交流体现在对客户的关心上去，真正的关爱客户，这是一种爱心。 (比如说客户生病了，我打个电话慰问一下客户)

附：有很多销售人员每天不停的打电话，从来没有思考，检讨过在销售过程中碰到的问题，就知道每天这么盲目的打，乱投乱转打电话给客户，客户不需要，就继续再打下一个，心态很消极，非常的盲目。 心态一定要积极， 很重要，打电话是硬道理，打电话非常重要，如果不能很好地激励自己，让自己很兴奋地打电话，那业绩一定好不到哪里去的。所以每天在电话营销这么一个枯燥的工作流程当中还是要保持积极、激情的心态。

最后我想跟大家分享一个小故事，这个故事应该大家都知道，有一个小和尚去找一个很高深的老和尚，夹一只鸟在手里对老和尚说这只鸟是死是活，对老僧来说很难回答，如果他说这只鸟是死的，小和尚一撒手就飞了，如果老和尚说这只鸟是活的，小和尚用力一捏就死了，应该说这个问题让老僧回答是非常难，但是老僧说的非常好，他说鸟的生死就在你的一念之间，我说这个故事的含义是什么呢?想成为一个优秀的电话营销人员，能不能把你所知道很多的电话营销技巧、方法、知识，那些东西都是知识，你如何把它们转变成习惯，就是在你的一念之间，你是不是天天做心灵演练，把它变成一种非常良好的销售习惯。

PS:

1、 在销售过程中。。。。。

要敢于介绍自己的公司，表明自己的身份;

不要总是问客户是否有兴趣，要帮助客户决定，引导客户的思维;

面对客户的拒绝不要立刻退缩，放弃;

在电话里说话的声音要比平时大些，营造出很好的通话气氛;

简单明了，不要引起顾客的反感。

详细记录和客户通话的内容，以便下次跟踪。

2、在销售产品时。。。。。

面对“碰壁”的心态要好;

接受、赞美、认同客户的意见;

要学会回避问题;

转客户的反对问题为我们的卖点。

结语：因为我们非常的专业，我们必须非常的自信、亲切和热情，声音要有1860

那样的特质，让客户想听。。。。。电话是信心的传递、情绪的转移。

第五篇：金牌导购员实战销售技巧

2009-12-08清华领导力培训51Callcenter导购员实战销售技巧导购员如何了解并分析顾客购买动机，如何了解顾客的购买动机可以把顾客的购买动机分为感情动机、理智动机和惠顾动机，它们是由于人们认识、感情和意志等心理过程而引起的行为动机。

金牌导购员实战销售技巧

导购员实战销售技巧导购员如何了解并分析顾客购买动机

1、如何了解顾客的购买动机可以把顾客的购买动机分为感情动机、理智动机和惠顾动机，它们是由于人们认识、感情和意志等心理过程而引起的行为动机。

1)感情动机是由于人的情绪(喜、怒、哀、乐等)和情感(道德、情操、群体、观念等)引起的购买动机。由于感情动机的引发原因不同，所以，感情动机又可以分为情绪动机和情感动机两种。情绪动机是由外界环境因素的突然刺激而产生的好奇、兴奋、模仿等感情反应而激发出的购买动机。运用销售技巧thldl.org.cn影响产生情绪动荡的外部因素有很多，如广告、展销、表演、促销、降价等。情感动机大多因为对商品精美的款式、艳丽的色彩、讲究的货品陈列产生发应而激发购买动机，其表现为对商品价格不求便宜，而要求适中或偏高。

2)理智动机是对所购对象经过认真考虑，在理智的约束和控制下而产生的购买动机。它是基于对所购商品的了解、认识、经过一定比较和选择产生的。理智动机的形成有一个比较复杂的从感情到理性的心理活动过程，一般要经过喜好——***——评价——选择这样几个阶段，从喜好到***是属于感情认识阶段，从评价到选择是属于理性认识的阶段。同时 ，在理智动机驱使下的购买，比较注重商品的质量，讲求实用、可靠、价格合理或便宜、设计科学合理等。

3)惠顾动机是指顾客由于某些企业推销商品产生信任和偏好，进而产生的购买动机。这种动机，也叫信任动机。在这种动机支配下，顾客重复地、习惯地向某一推销商或专卖店购买。顾客之所以产生这样的动机，是基于导购员礼貌周到、信誉良好、提供信用及优质服务。因每一推销商和专卖店的声誉或特色均可以给予顾客一种不同的印象，其广告宣传等推销手段的应用，主要就在于使顾客对之产生良好的印象。

2、如何分析顾客的购买动机一般说来，动机是行为的起因，具体地分析，顾客购买动机对其购买行为具有以下作用：

1)始发作用这是引发顾客购买行为的初始动机，这种动机引导顾客购买哪一种产品，如家具、电器等。动机的基本作用，就是起这种激起作用。

2)选择作用这是动机的调节功能所起的作用。因为顾客的动机是多种多样的，这些动机的目标可能是一致的，也可能是矛盾的，动机的选择作用，可以引导购买哪种品牌的产品，当顾客的最强烈的动机实现后，初级动机就会自动调节出下一级动机。例如要买冰箱，首先想到海尔。