回租合同

2024-04-20

回租合同（通用6篇）

篇1：回租合同

房屋回租合同

出租方（以下简称甲方）：承租方（以下简称乙方）：

经甲乙双方友好协商，在同意共同遵守的前提下，达成房租赁事项，具体内容如下：

第一条、双方租赁情况

在_____年_____月_____日向购买的房屋，房屋座落：______________________________，建筑面积为（以房管局最终测绘面积为准）；销售合同编号为__________，房屋交付日期为_____年_____月_____日。

甲方把以上房租赁给乙方，年租金为房屋销售合同总价的百分之。

第二条、租赁期限及租金付款方式：

1.租赁期限为_____年，自____年月___日至年月_____日。

2.乙方应该给予甲方每年的租金为人民币_____万_____仟_____佰_____拾_____元整

3.租期_____万_____仟_____佰_____拾_____元整

乙方在每年的_____月_____日前，将当年租金付给甲方（折在购房价中）。

第三条、合同期内费用交纳情况

物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；

水电费：由乙方自行缴纳；（水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。

维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。

使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，乙方不代扣甲方的租金税收，甲方所产生的租金税收问题和乙方无关。

第四条、甲方的权益和责任

甲方依约将房屋及设备交付乙方使用。

甲方转让房屋时，须提前个月书面通知乙方。

如甲方将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。租赁期内，甲方须提前解除契约的，应事前征得乙方同意。

第五条、乙方的权益和责任

乙方依约按时向甲方交纳租金。甲方允许乙方将房屋租赁给第三方经营。

甲方同意乙方因使用需要对房屋进行装修等。在租赁期结束时甲方有权要求乙方对房屋恢复原样。乙方不得贮存有危险、易燃、违禁物品。租赁期内，乙方须提前解除契约的，应事前征得甲方同意。

第六条、双方违约责任事项

乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金的_____‰加收滞纳金。

租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权按租赁存续期内租金总额的百分之_____向违约方收取违约金。

如甲方单方面要求解除合同，应补偿乙方的装修费用；如乙方提前解除合同，甲方对装修费用不予补偿。

第七条乙方之购买权

甲方向乙方出租该物业，系按以租代售方式进行的。乙方基于本合同享有于本合同租赁期限届满时购买该物业之权利，即于本合同租赁期届满时，乙方已付清本合同附件之各期与全部款项，即为乙方正式购买该物业之明确的意思表示。

第八条以租代售之条件

（一）甲、乙双方同意该物业之以租代售价格（包括含租金之价格）为每建筑平方米元，并以该价格作为该物业之出售价格，即甲、乙双方就该物业签署之《济南市商品房买卖契约》（下称“该契约”）规定的甲方向乙方出售之价格。该物业购房价款总计为人民币元。

（二）该契约之付款方式

将本合同之租金支付作为该契约之购房价款支付之组成部分。由于甲方给予乙方分期付款的优惠，乙方于签署该契约的同时向甲方支付延期付款补偿金，该补偿金的计算期间为

年月日至年月日，以各该期应付租金为本金，按各该期中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。

（三）该契约文本

甲、乙双方同意采用市房地局制定之《济南市商品房买卖契约》文本或市房地局

新文本。

第九条以租代售之实施

（一）乙方按本合同第七条作出购买该物业的明确意思表示后或于年月一次付清全部购房价款后，甲乙双方于日内，按本合同第七条规定之条件签署该契约及其补充协议。

（二）乙方按该契约及其补充协议之规定向甲方付清该物业之购房价款后，甲方该物业之权属证件即开始办理。

第十条、本契约履行中发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向房屋所在地区房地产主管机关申请调解，或者依法向有管辖权的人民法院起诉。

第十一条、本契约未尽事项，双方可另行议定。本合同共_____页，壹式_____份，甲、乙双方各执_____份，均有同等法律效力。

甲方（盖章）：____________ 乙方（盖章）：____________

法定代表人（签字）：______ 法定代表人（签字）：______

联系电话：________________ 联系电话：________________

联系地址：________________ 联系地址：________________

身份证号码：______________ 身份证号码：______________

日期：_____年_____月____日日期：_____年_____月____日

附件：

1、双方身份证复印件

2、房屋图纸

3、甲方购房合同复印件

篇2：回租合同

本合同一经签订，对双方均具有约束力。

第一条租赁物的购买、交付和验收

1.本合同项下的融资租赁方式为售后回租。出租人根据承租人的要求，与承租人签订《租赁物转让协议(售后回租)》(附件一，下同),向承租人购买其拥有完全所有权的租赁物，再由出租人出租给承租人使用。《租赁物清单》(附件三，下同)中列明的租赁物为本合同项下的租赁物。

2.承租人应向出租人提供承租人及其主管机构对售后回租业务的批准文件、租赁物所有权归承租人的权属证明(包括但不限于产品买卖合同、产品合格证、设备发票及机动车登记证等)。

3.出租人向承租人或承租人指定的收款人支付租赁物转让价款之时，租赁物的所

有权即转移至出租人，但租赁物不转移占有，出租人将租赁物出租给承租人，由承租人继续占有和使用。承租人或承租人指定的收款人收到租赁物转让价款后,承租人应及时向出租人出具《设备所有权转移证明》,承租人未出具的，不影响出租人取得租赁物的所有权。

4.除租赁物转让价款由出租人支付外，转让及使用租赁物应交纳的其他各项费用(包括但不限于各项税费、购置附加费、包装费、运输费、装卸费及注册登记费等)均由承租人承担和支付。

第二条首期租金、租赁费用

1. 本合同签署后，承租人应向出租人支付首期租金，首期租金由出租人在应付的租赁物转让价款中予以扣除。

2.承租人应在本合同签订之日起5日内，按照本合同附件《合同主要成交条件明细表》(附件二，下同)中约定的金额向出租人支付如下款项(统称“租赁费用”)：租赁手续费、抵押公证费、租赁保证金、保险费、保险保证金。

3.承租人支付的租赁保证金作为其履行本合同的保证。租赁保证金不计利息，在最后一期租金到期时，自动冲抵该期租金及其他应付款项的部分或者全部，如有剩余则退还给承租人。

4.若承租人在起租日前，未经出租人书面同意，提出撤销本合同或在租赁期限内因承租人违约而导致本合同提前终止，则租赁保证金不予退还。

5.如承租人将上述租赁费用支付给出租人认可的第三人，承租人应向出租人出具相关支付凭证,则出租人视同承租人向出租人支付了该款项。

第三条起租日、租赁期限、期数、租金支付日、租金支付方式及提前履行

1.本合同的租赁起租日、租赁期限、期数、租金支付方式等详见《合同主要成交条件明细表》中的相关约定。

2.每期租金的金额及租金支付日详见《合同主要成交条件明细表》及《租金支付表》(附件四，下同)中的相关约定。

3.若承租人在租赁期限届满前要求提前履行完毕，应提前一个月书面通知出租人，并支付完租赁本金余额、以租赁本金余额为基数根据租赁年利率计算所得的为期一个月的利息、以及其他应付款项，承租人履行完前述义务后双方可提前终结本合同。

第四条租赁本金、租金及其计算方法

1.本合同中租赁本金=租赁物总价-首期租金。(具体金额详见《合同主要成交条件明细表》中的相关约定)

2.本合同租赁年利率=起租日当日中国人民银行颁行的同期银行贷款基准利率×(1+利率上浮百分比)，利率上浮百分比以《合同主要成交条件明细表》中的约定为准。若中国人民银行调整同期贷款基准利率，则对租赁年利率按上述公式进行相应调整，分段计算租金。租赁年利率的调整时间选择适用以下任一方式，具体适用方式以《合同主要成交条件明细表》中选定的方式为准：

(1)自中国人民银行调整后的第一个租金支付日的次日起调整;

(2)自中国人民银行调整后的次年的一月一日起调整;

(3)自中国人民银行调整后的次日起调整。

3.租金根据租赁年利率、租赁本金、租赁期限等条件，按照下述任一方法计算，具体方法以《合同主要成交条件明细表》中的约定为准：

(1)等额年金法：

每期租金=租赁本金×期租息率1期租息率租赁期数

1期租息率租赁期数 -1

(2)等额本金法：

n1 每期租金=租赁本金+期租息率×租赁本金×1租赁期数租赁期数

注：①期租息率=租赁年利率/年租赁期数;

②年租赁期数=租赁期数/租赁年限;

③n为期数(如，第1期，n=1;第2期，n=2)。

4.出租人以《合同主要成交条件明细表》中约定的起租日为基础，按照上述租金计算方法，制作《租金支付表》，列明每期租金金额及租金支付日，在起租后及时通知承租人。如遇中国人民银行调整同期贷款基准利率，出租人按照本条第2款、第3款的约定，相应调整租赁年利率制作新的《租金支付表》通知承租人即可，无需征得承租人同意，如计算公式、数据、日期等确有错误，承租人需及时通知出租人予以更改。

5.承租人应按本合同及《租金支付表》所约定的金额、时间和支付方式向出租人支付租金。同时承租人应自行负担支付租金时所发生的费用。

6.承租人应在每期租金支付日之前或者当日(如遇节假日则提前至前一个工作日)将租金足额支付到出租人或出租人指定的收款人账户，否则视为逾期支付。

第五条租赁物的所有权

1.在承租人清偿本合同项下的所有债务前，租赁物的所有权属于出租人。出租人可以在租赁物上附设标明出租人所有权的标志。

2.非经出租人书面同意，承租人不得将租赁物的整体或部分予以转让、赠与、转租、抵押、质押、出资、放弃占有或采取其他侵犯出租人所有权的行为。

3.租赁物附着于其他动产或不动产上时，不改变出租人就租赁物享有的权利。

4.如承租人已在租赁物上添加、更换零部件或对租赁物进行升级、更新，添加物、更换物或更新物为租赁物不可分割的一部分，在出租人根据本合同约定或通过司法途径处置租赁物实现债权时，承租人无权就添加物、更换物或更新物主张任何权利。

5.在租赁期限内，承租人应将一切有损于出租人所有权和其他权益的情况立即(24 小时内)向出租人通报。

6.在租赁期限内，出租人或出租人委托的代理人有权检查租赁物，包括检查租赁物的存放位置、运转情况及承租人对租赁物的维护情况和保养记录等，承租人应提供一切方便。

第六条租赁物的占有、使用、保管、维修和维护

1.在租赁期限内，租赁物由承租人占有和使用，因租赁物本身及其设置、保管、使用及运营所发生的一切税费或罚款由承租人负担。

2.在租赁期限内，如租赁物毁损或发生事故等，相应的后果均由承租人承担，承租人仍应按时足额向出租人支付租金，并应将租赁物恢复至能完全正常使用之状态。

3.在租赁期限内，如租赁物被盗、灭失或严重毁损至无法修复时，承租人应立即向出租人支付到期未付租金、租赁本金余额、留购价款等应付款项, 出租人收到上述款项后，将租赁物(以其现状)的所有权转移给承租人。

4.在租赁期限内，对租赁物的维护、保养和维修由承租人负责并直接承担相应费用。承租人应按照说明书的规定合理使用和操作租赁物，并就任何损坏或不当操作及时通知出租人和维修服务商;在租赁物出现故障时，只允许经制造商或原出卖人授权的维修服务商维修租赁物，承租人应为维修服务商提供便利，使其能够在合理的时间内对租赁物进行检查和维护。有关租赁物维护、保养或维修所产生的争议，由承租人自行与租赁物原出卖人、维修服务商协商解决或提起索赔，不论此类争议是否处于协商或诉讼中，也不论其协商或诉讼的结果如何，承租人均应按本合同约定，按时足额向出租人支付租金及其他应付款项。

5.因维护、保养或维修等而安装或更换于租赁物上的部件为租赁物不可分割的一部分，均属于出租人所有。

6.因租赁物本身及其设置、保管、使用及运营中致使第三者人身伤害或者财产损失的，由承租人承担全部赔偿责任。如因第三者向出租人索赔，导致出租人赔偿或其他损失的(包括但不限于出租人因此而支付的赔偿金、处理该纠纷的诉讼费、律师费用及其他合理费用和支出等)，则该赔偿和损失均由承租人赔偿给出租人。

第七条租赁物瑕疵及索赔权

1.鉴于本合同项下的租赁物系由承租人转让给出租人，因此，出租人对租赁物的任何瑕疵均不承担责任。

2.承租人不得以租赁物瑕疵、维修或更换、保养等为由拒付、迟延或不足额支付租金。

3.若租赁物原出卖人迟延交付租赁物、迟延安装调试租赁物，或提供的租赁物与《产品买卖合同》(注：承租人与原出卖人签订)所约定的内容不符，或在安装、调试、操作过程中及质量保证期间有质量瑕疵等情况，仍由承租人根据《产品买卖合同》的相关约定向原出卖人提出索赔。索赔产生的费用和一切法律后果均由承租人自行承担，出租人对此不承担责任。无论索赔是否正在进行中，也无论承租人是否能够通过索赔得到补偿，承租人均应按本合同约定，按时足额向出租人支付租金及其他应付款项。

第八条租赁物的登记

1.为方便承租人管理及运营租赁物，经出租人同意可以将租赁物注册登记在承租

人名下，注册登记费用(包括但不限于登记费、车辆购置附加费等)由承租人承担。

2.承租人应在起租日起5个工作日内将设备发票、产品合格证或机动车登记证等权属证明交还出租人保存。承租人如需临时借用上述权属证明，则需与出租人办理权属证明借用手续。

3.双方在此确认，即使租赁物登记在承租人名下，在本合同履行完毕以前租赁物所有权亦属于出租人，承租人不得以此登记来对抗出租人的所有权及收取租金的权利;承租人不得利用该登记所带来的便利向第三人转让、赠与、转租、抵押、质押、出资，或采取其他损害出租人所有权的行为，否则，由承租人向出租人全额赔偿由此导致的一切损失。

第九条保险

1.承租人必须为租赁物购买保险，保险第一受益人为出租人或出租人指定的第三人，保险期限应覆盖整个租赁期限，并延续至承租人履行完毕本合同项下义务之日止。保险费由承租人承担，承租人可以选择自行为租赁物购买保险，也可以将保险费先行支付给出租人，委托出租人代为购买保险。

2.承租人选择自行为租赁物购买保险的，承租人应向出租人提交《自购保险承诺书》，并于租赁物交付之日起5个工作日内向出租人认可的保险公司投保指定的险种。承租人可根据需要自行增设指定险种之外的其他险种。

3.承租人委托出租人代购保险的，承租人应向出租人提交《代购保险确认书》，并按本合同附件二的约定及时足额向出租人支付保险费，且在租赁物交付后及时向出租人提供购买保险所必须的资料(包括但不限于设备发票、产品合格证等)。出租人在收齐保险费及办理保险所必须的资料之日起5个工作日内代为投保指定的险种，同时承租人负有提示保险是否办理、跟进保险办理进展的义务。

4.由出租人代购保险时，由于保险费率的调整、承租人怠于支付保险费或者未提供相应资料等非出租人原因导致出租人未能及时代为投保或者续保的，因此产生的一切损失由承租人自行承担。

5.出租人对于险种的选择以及由于险种选择不当所导致的风险不承担任何责任，如承租人认为指定险种不足以覆盖全部风险的，承租人可根据需要自行增设指定险种之外的其他险种。

6.若将原拟定的由出租人代购保险更改为承租人自购保险，由此产生的退保等相关费用及相应责任由承租人承担，并由承租人签署《自购保险承诺书》。若将原拟定的由承租人自购保险更改为出租人代购保险，承租人应签署《代购保险确认书》并支付保险费。由于变更保险购买方式导致保险未及时办理所产生的损失由承租人承担。

7.对于上牌类租赁物，没有公安交通管理部门及其他相关管理部门核发的行驶证、号牌，或临时号牌、临时移动证，或未按规定检验或检验不合格的，承租人不得上道路行驶租赁物，否则出险产生的一切损失由承租人承担。

8.在租赁期限内，如发生保险事故，承租人应立即(24小时内)通知出租人和承保的保险公司，并向出租人提供检验报告和有关资料，会同出租人向保险公司索赔。如因承租人过失而贻误定损检验和索赔，由此导致的一切损失由承租人承担。

9.若租赁物发生尚可修复的一般保险事故，保险赔偿金可由第一受益人授权承租人领取，用于将租赁物修复至能完全正常使用之状态。

10.若租赁物发生无法修复的重大保险事故或全损事故，依照本合同第六条第3款的约定处理，保险赔偿金用以冲抵承租人的应付款项，如有剩余则返回给承租人。

11.发生与保险有关的下列情形的，一切后果均由承租人自行承担：

(1)租赁物发生已投保范围内的事故，保险公司因为各种原因不予理赔的;

(2)租赁物发生已投保险种承保范围外的事故的;

(3)在租赁物交付后至保单生效前发生事故的;

(4)租赁物在保单到期后至续保前发生事故的。

12.在租赁期限内，承租人不得以任何理由中断或撤销保险，否则承租人自行承担责任，造成出租人及其他方损失的，由承租人承担全部赔偿责任。

13.保险保证金作为承租人及时投保和续保的保证，保险保证金不计利息。承租人未及时按上述约定投保或续保的，保险保证金不予退还;承租人按上述约定投保和续保的，则保险保证金冲抵租金。由出租人代购保险的，如承租人支付给出租人的保险费多于实际投保保险费的，则剩余保险费可冲抵租金。

第十条免责

1.除本合同有特别约定外，承租人在经营中发生的商业损失、利润损失，以及租赁物在供货、更换、维护、保养、维修服务或保险理赔过程中导致的经营损失，出租人概不承担责任。

2.若承租人占有和使用租赁物过程中发生交通事故、安全事故，所发生的一切损失和所有责任由承租人承担，出租人不承担任何责任。若出租人因此受到损失，承租人应全额赔偿给出租人。

3.出租人不受制造商或原出卖人向承租人所作的任何声明、承诺、担保的约束，也不对此承担任何责任。

4.双方在此确认：承租人并未依赖出租人的技能和判断选择租赁物，出租人也未干预承租人选择租赁物;出租人未曾对租赁物及其零部件的设计、符合规格、运行及状况、租赁物对特殊目的的适用性、适当性、有关专利侵权或类似事项进行任何明示或默示的声明或保证。

5.若承租人享有国家规定的减免税待遇，则承租人应当提供相关文件并办理享有减免税的相关手续。为避免疑问，双方在此确认，由于减免税是以承租人身份和其提交有关文件为条件，因此出租人对于承租人能否取得减免税待遇不承担责任。

6.无论承租人选择自行购买保险还是由出租人代为购买保险，租赁物在投保前发生毁损、灭失、被盗、交通事故或安全事故等，或在投保后发生投保险种理赔范围以外的其他事故，或保险公司因各种原因不予理赔的，由此产生的一切风险和后果均由承租人承担，出租人对此概不负责。

第十一条陈述和承诺

1. 出租人作出如下陈述和承诺，该陈述和承诺在本合同终止前持续有效：

(1)出租人是按照我国有关法律、法规，正式组建并有效存续的企业法人，具有签署和履行本合同的资格和能力，出租人签署本合同的代表经公司正式授权;

(2)鉴于出租人出租给承租人的租赁物系由承租人转让给出租人，出租人对租赁物的任何状况，包括适用性、是否存在质量瑕疵、是否存在权利瑕疵、是否能为承租人盈利等，不作任何陈述和保证。

2. 承租人作出如下陈述和承诺，该陈述和承诺在本合同终止前持续有效：

(1)如签订本合同、使本合同生效或履行本合同需要取得有关部门审批同意并进行相关登记的，承租人承诺办妥相关审批和登记手续;

(2)承租人保证对转让给出租人的租赁物享有完全所有权，不存在任何抵押、质押、查封、扣押、被强制执行、被保全、被监管、投资入股等权属瑕疵或障碍，不存在任何质量瑕疵，也未涉及任何争议或者纠纷;

(3)承租人保证在本合同履行完毕前，依出租人要求，向出租人报送承租人的资产负债表、损益表和现金流量表等财务报表，并且报送的报表符合中国有关的法律法规，真实、客观地反映了承租人的财务状况;

(4)承租人所提供的所有文件、资料和签名盖章均是真实、有效、完整、准确而无任何隐瞒;

(5)承租人在本合同有效期间内，如发生公司或企业名称、法定代表人变更、法定地址变更等事项应提前30个工作日书面通知出租人;

(6)承租人在本合同有效期间内如进行承包租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、合资、分立、资产转让、申请停业整顿、申请解散、申请破产，以及进行其他足以引起本合同之权责关系变化或者可能足以影响出租人权益的行动时，应提前30个工作日以书面形式通知出租人，并经出租人书面同意，落实提前还款责任;

(7)承租人保证在本合同有效期间内，未经出租人书面同意不得为其他企业法人、其他组织或个人承担足以影响承租人偿还本合同项下租金能力的债务，或提供足以影响承租人偿还本合同项下租金能力的保证担保，或以承租人资产、权益设定足以影响其向出租人偿还本合同项下租金能力的抵押、质押或者其他担保。

3.担保人发生下列情形之一时，承租人应及时告知出租人并提供经出租人认可的新的担保：

(1)经营或财务状况严重恶化;

(2)在其他金融机构有到期债务未能偿还;

(3)担保人或担保人的法定代表人、主要管理人员卷入或即将卷入刑事案件或其他法律纠纷的;或担保人涉及重大诉讼、仲裁或行政措施，或者主要资产被采取了财产保全或其他强制措施;

(4)抵(质)押物灭失、价值减少或可能减少的;

(5)停产、歇业、解散、停业整顿、被撤销或营业执照被吊销、申请(被申请)破产、破产、分立、合并等丧失担保能力的情形。

4.在租赁期限内，如国家政策变化，租赁物被强制淘汰的，出租人有权要求提前解除合同或要求承租人提供等值的经出租人认可的租赁物。

5.本合同履行完毕之前，出租人可以随时通过企业信用信息基础数据库和银行信贷登记咨询系统查询承租人的信用信息。

第十二条违约和补救措施

1.双方保证严格履行本合同各项条款，任何一方违反本合同有关条款时，应承担相应的违约责任。

2.若承租人逾期支付本合同项下的租金，则承租人应按本合同附件《合同主要成交条件明细表》中约定的逾期利率标准向出租人支付逾期利息，逾期利息从承租人支付的款项中优先扣除。

3.承租人有下列情形之一的，构成严重违约：

(1)月付累计两期或季付一期未按本合同约定的时间、金额支付租金，经催告仍不及时支付的;

(2)因承租人原因导致出租人未取得租赁物所有权或所有权有瑕疵的;

(3)提供虚假的租赁申请材料的;

(4)非法转移财产或抽逃注册资金的;

(5)未通过当年工商年检，或因违法经营行为被吊销营业执照的;

(6)承租人有丧失或可能丧失履行债务能力的重大情形，且出租人送达有关通知后10日内承租人未能对此等情形提供出租人认可的担保的;

(7)承租人向出租人借用租赁物的相关权属证明(包括但不限于设备发票、产品合格证、机动车登记证等)，经催告7日内仍未归还的;

(8)违反本合同第五条和第八条的约定侵犯出租人对租赁物的所有权的;

(9)承租人未按本合同约定及时办理租赁物保险的;

(10)承租人不配合出租人办理车辆类租赁物抵押登记手续的;

(11)法律规定或双方另有约定的其他情形。

4.承租人发生本条第3款所列举的严重违约行为之一的，出租人有权选择下列任何一种或几种补救措施：

(1)出租人有权采取必要措施控制租赁物的使用和处置(包括但不限于要求制造商或原出卖人停止售后服务、停机、锁机等)，由此造成的一切损失均由承租人承担。

(2)要求承租人一次性支付本合同项下的到期未付租金及其逾期利息、未到期租金、留购价款等应付款项。

(3)出租人单方解除合同，要求承租人支付解除合同之日到期未付租金及其逾期利息，并向出租人返还租赁物。承租人未于合同解除之日向出租人返还租赁物的，承租人应向出租人支付占有期间给出租人造成的损失(该期间自解除合同之日起至租赁物实际返还出租人之日止，损失赔偿额按本合同约定的租金标准计付)。

5.承租人应赔偿出租人因追究承租人违约责任而产生的各项费用(包括但不限于停机费、诉讼费、公证费、出租人所支付的律师费用、出租人收回和处分租赁物而发生的全部费用等)。

6.若租赁期限届满时承租人未支付完全部租金及其他应付款项，虽未达到本条第3款第一项约定的严重违约情形，但在出租人发出书面通知后15日内承租人仍未支付的，则出租人有权收回并处分租赁物，收回和处分租赁物所产生的全部费用由承租人承担。

第十三条租赁物所有权转移

承租人支付完毕全部租金及其他应付款项，并履行完相关义务后，则有权以人民币100元留购租赁物。在收到留购价款后，出租人应及时向承租人出具《所有权转移证书》，并移交租赁物相关权属证明(设备发票、产品合格证或机动车登记证等)。租赁物过户相关费用由承租人自行承担。

第十四条不可抗力

1.本合同所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于战争、劳资纠纷、罢工、地震、山体滑坡、泥石流、矿难、火灾、洪水、游行示威、**、政府限制等。

2.在租赁期限内，对任何因不可抗力事件给承租人造成的损失，出租人不负责任，承租人不得以此为由拒付租金。

第十五条出租人权利转让

在不影响承租人使用租赁物的前提下，出租人可将本合同项下的全部或部分权利进行保理、转让、融资、联营(合)租赁、质押等事项。

第十六条租赁担保

1.为确保本合同的履行，出租人有权要求承租人或承租人提供的第三人以其合法财产为本合同项下承租人的全部义务(包括但不限于租金及其他应付款项等)提供担保。

2.若承租人或担保人的信用度下降、担保物价值下降或发生可能严重影响出租人收取租金权利的其他事件，出租人有权要求承租人提供其他担保，作为上述担保的补充或替代上述担保。

第十七条标题、适用法律及争议的解决

1.本合同所含标题仅出于行文方便考虑，并不对任何条款的含意或语义构成影响。本合同适用中华人民共和国法律。

2.有关本合同的任何争议，若协商不成，任何一方可向本合同签订地的人民法院提起诉讼。

第十八条合同附件

本合同及附件构成一个完整的合同。本合同有如下附件：

1.《租赁物转让协议(售后回租)》(附件一);

2.《合同主要成交条件明细表》(附件二);

3.《租赁物清单》(附件三);

4.《租金支付表》(附件四)。

第十九条合同修订及补充协议

1.除非有特别约定，双方不得在本合同的条款上直接删改，若有删改，仍按未删改条款执行;如需修订本合同部分条款，则应由双方签订书面补充协议进行修订。

2.本合同未尽事宜，双方经协商一致，可另行签订书面补充协议。

第二十条本合同的生效

1.本合同自双方签字或盖章后生效。

2.本合同一式六份，出租人五份，承租人一份，一方如需增加份数，则可经双方同意制作副本，各份具有相同法律效力。

第二十一条在签署本合同时，出租人已就本合同的全部条款向承租人进行详细的说明和解释，双方对本合同的全部条款均无疑议，并对双方有关权利、义务和责任限制或免除条款的法律有准确无误的理解。

出租人(盖章)：承租人(盖章/签字)：

法定代表人/主要负责人：法定代表人/主要负责人： (或委托代理人) (或委托代理人)

(盖章/签字) (盖章/签字)

篇3：养老地产售后回租模式探析

售后回租是一种集销售和融资为一体的新型租赁形式,是西方发达国家常用的一种筹资手段。在售后回租交易中,承租人与出租人具有双重身份,进行双重交易,形成了资产价值和使用价值的分离。它通过改变资产的形态,将物化的长期资产变为流动性的现金资产,以达到承租方融资、促销的目的。

我国引进融资租赁始于上个世纪八十年代,本世纪初开始在房地产领域出现,目前涉及的物业类型限于酒店公寓、大型商场、写字楼等收益性房地产。在融资租赁已经十分成熟的美国,养老地产售后回租模式已经得到实践。随着我国社会步入老龄化程度的不断加深,养老地产也将逐渐得到各界的关注和重视。但是目前国内养老地产开发的步伐还比较缓慢,开放商以及运营商都处在观望的状态。因此寻求适合养老地产开发运营的模式是解决养老地产有效需求与有效供给不平衡的关键。

1 我国养老地产发展的现状

1.1 社会老龄化现状催生养老地产的开发

2010年我国第六次人口普查结果显示,我国13.7亿总人口中,有1.8亿60岁以上的老年人,而这1.8亿中又有1.2亿65岁以上的老年人。60岁以上老年人口占到了总人口的13.26%,65岁以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查结果,老年人口的增长率达到27.4%,远远高于我国人口总量5.4%的增长。

按照联合国相关规定,65岁以上的人口数量占总人口7%以上的国家称为“老年型国家”。我国大陆31个省、自治区、直辖市中有19个省市65岁以上老年人口比例超过7%,其中福建以11.43%的比例位列榜首,其次是四川10.95%,江苏10.89%,辽宁10.31%,上海10.12%。城市一旦进入“老年型”,与之相应的各种老年需求问题就开始出现。

1.2 国内养老地产的开发现状

养老地产的开发产品包括:养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构等。我国存在的盈利性养老地产的产品类型主要有三类:(1)会员制的养老住宅,定位层次比较高,针对的主要是高端消费者,其采取在普通住宅中配建针对老年人的住宅。(2)“反按揭”模式的养老住宅,即在征得老人同意后,将老人原有住房出租,以租金收入补足入住养老住宅的租金;或采取置换的方式,将老人的原有住房与想要租住的老年公寓进行等价换房,到老人去世之后,再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。(3)升级版的养老院,主要是保险资金推出的,将养老地产视作商业地产项目长期经营。

养老地产开发现状可以总结出三方面的问题:一是资金问题,包括社会资金投入以及企业自身融资能力;二是开发模式问题,企业开发的养老地产是持有或是出售,或是两者之间存在一个合适的比列使得企业获利最大化都将影响企业开发的积极性,从而影响养老地产的社会供给量;三是运营服务的质量问题,后期运营决定了开发产品的实际获利,这也是整个老年地产至关重要的一环。

针对上述问题,本文提出利用售后回租模式进行养老地产的开发,解决养老地产开发的资金问题,实现开发运营的良性经济循环。

2 养老地产售后回租的操作模式

2.1 养老地产售后回租的开发

养老地产售后回租是指房地产开发商(承租人)将其开发的养老地产项目出售后,又将该养老地产从出租人那里租回,习惯称之为“回租”。通过售后回租交易,卖方(承租人)在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下,将固定资产转化为货币资本,在出售时可取得全部价款的现金。该买方(出租人)将该养老地产回租给承租人,获得租金应收款,并拥有该养老地产的实际产权。

养老地产的产权拥有者(即出租人)可以是分散的个体购买者也可以是机构购买者,这里的机构包括REITS,基金投资、租赁公司、保险公司等。由于国家政策和相关法律条款的原因,老年地产本身不适宜产权划分出售,养老地产售后回租的对象多选择租赁公司等机构。目前保险公司已经对养老地产表示浓厚的兴趣,他们缺乏10年期甚至更长期限的投资工具。养老地产的长期持有性质正好满足保险公司的需求。另外养老地产长期的资金回报率能够稳定在10%以上,这对于寻求稳定且长期持续投资回报的租赁公司来说也具有很大诱惑性。

回租过程双方签订回租合同时,会约定一定的租赁期限,以及租赁期满时产权归属的办法。作为融资租赁形式的售后回租,往往租赁年限几乎等同于其经济寿命。租赁期届满,出租方会以象征性的价格将所有权卖给承租方。而一些金融租赁公司作为出租人,根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度,还会另外收取2-5%的融资租赁费用同时出租人还可以再将养老地产的租金应收款“打包”卖给银行。银行以买断租金应收款为基础,为出租人提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务,拓展了银行中介业务———“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时,还可以收取不低于保理融资额1%的保理业务手续费。在“保理业务”有追索权的情况下,一旦承租人(房地产开发企业)无法按时支付租金,可由承租人的担保公司支付;如果担保公司支付不了的话,银行可将抵押的房产拍卖,所得款项仍不足的部分,再由出租人补足。养老地产售后回租模式成功的将房地产纳入了金融行业,并扩宽了金融业务。

2.2 养老地产售后回租模式的运营

养老地产售后回租模式的运营商可以是开发商本身,也可以是专业的养老机构。以目前国内开发商的物业水平以及养老地产本身的专业化需求来看,开发商自身很难实现整个养老社区正常有序的运营,跟知名的养老机构合作是进行养老地产开发的最优选择。

开发商跟运营商之间签订委托合同,由运营商代为管理整个养老地产的后期运营,每年向运营商支付一定的佣金或者提成,运营商负责物业服务的专业模块,双方各自发挥自己的优势,形成互助式的盈利模式。当然开发商也可以将物业租赁给运营商,他在其中收益的是租金差值,对于融资性售后回租来说,后期得到产权之后,开发商还可以享受物业本身的增值价值。

老年租户向开发商支付租金,向运营商支付物业管理费用以及商业管理费用。同时开发商还可以通过附加的医疗保健、特殊看护等服务获得一部分营业收入。于此同时开发商还要定期向投资者支付租金应收款。

3 养老地产售后回租的优势分析

3.1 承租者角度的优势

养老地产的售后回租拓宽了企业融资渠道,为承租人提供中长期资金来源,发挥了与银行借贷等中长期融资手段相同的作用,但又不像银行融资那样对资金的用途提出了很多的限制,承租人可以将获得的资金作为自有资金自由分配。而且售后回租和银行贷款、发行债券、股票等融资方式相比,具有明显的灵活性优势:手续简单快捷,由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权,并通过租期内租赁物的完整来保证,出租人对承租人的审查更侧重于承租人未来的盈利能力,而不是过去的信用历史和财产资本基础,这样使一些资产负债率较高的企业、没有银行信用的企业或者是新企业都可以通过这种途径获得中长期融资。

3.2 出租者角度的优势

售后回租可以弱化投资者的风险,投资者作为出租人拥有房产的所有权,即使承租者无力支付租金,投资人可以收回房产,并依据与开发商的回购协议处理房产。

投资人定期收回租金应收款,回笼资金,获得较多的稳定收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金,这也正是投资人投资回报的物质基础。而且如果从房地产商处购房形成一定规模后,还能得到房地产商的优惠,这样就有效降低了租赁公司的租赁运作成本。

3.3 促进养老地产金融生态链的构建

养老地产售后回租模式将开发商、运营商以及金融行业的保险业、银行业和投资商纳入到一个共同的资金循环平台,实现了利益共享,风险共担。

中国养老地产要想得以持续发展,必须构建一个养老地产金融生态链。开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。开发以及运营的风险在这种分离的过程中也实现了分担和管控。

4 实施存在的困难

4.1 土地转让成本较高

目前老年地产用地多是按照商业用地进行的转让,土地转让成本较高。养老地产本身在设计以及适老化设施方面的成本已经高于普通住宅,如果土地成本不能降下来的话,养老地产普及不到中低层社会需求者,而这部分人群是整个老龄化阶层的消费主力军,社会供给满足不了有效需求,会严重阻碍养老地产的开发以及社会养老保障的真正实现。

4.2 民间投资渠道限制

国内金融工具相比国外是不开放的,民间资金投资的渠道受到了很大限制,形成了资金需求和资金供给的不对称。养老地产售后回租需要投资机构的资金投入,但是目前国内这样的机构还比较少,另外由于国内养老地产售后回租模式还不成熟,投资者对于风险的评估还不能把控,这些都将制约养老地产的发展。

4.3 缺乏政府相应机构的监督检查

养老机构内部管理问题频频曝光,收到公众的质疑,一方面是中国养老机制不成熟的表现,另一方面直接暴露了政府相应监督机制的缺乏。纯商业模式的运营是靠市场进行调节的,但是兼具社会福利性质的养老地产以其特殊的服务人群,理应得到民政部门的更多关注和监督。

参考文献

[1]颜莉.商品房售后包租的风险[J].城市管理,2006.

[2]谢慧玲.中国商业地产售后返租模式探究[J].金融经济,2008.

篇4：论融资性售后回租

关键词：融资租赁；售后回租；筹资策略

作者简介：张春颖（1971-），长春大学管理学院副教授，硕士，研究方向：财务管理理论与实践。

中图分类号：F832.7 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.41 文章编号：1672-3309（2012）02-97-02

租赁是指出租人在承租人给予一定报酬的条件下，授予承租人在约定的期限内占有和使用其财产的一种契约性行为。租赁行为在实质上具有借贷属性，不过它直接涉及的是物而不是钱。在租赁业务中，出租人主要是各种专业租赁公司，属于非银行的金融机构，承租人主要是其他类型的企业，承租物大多为设备等固定资产。

租赁活动由来已久，租赁作为一种特定的经济现象，可以被追朔到3 000年以前的腓尼基人对船只的租赁。经过几个世纪一直到现在，它仍然起着十分重要的作用，并作为灵活的筹资形式跨越了国界发展，成为国际租赁业务。据统计，近20年全世界的设备有60%以上是通过融资租赁方式取得的。

租赁兼有商品信贷和资金信贷的两重性，以“融物”的形式达到“融资”的目的。现代租赁对承租企业来说，尤其是融资租赁，获得财产的使用权就等于获得资金的使用权，满足了生产经营对资金的需要，支付租金等于支付贷款的利息或本息，是一种特殊而有效的借入资金筹资方式。融资性售后回租则是融资租赁筹资方式中一个更为特殊的方式。在外在金融危机、内在财务困难时，此筹资方式备受关注。

一、融资租赁及其类别

租赁主要有经营租赁和融资租赁两种类型，常见形式是经营租赁。经营租赁也称服务性租赁、营运租赁或操作性租赁，是指由出租人向承租企业提供租赁财产的使用权，并向承租人提供设备维修、保养和人员培训等的服务性业务。经营租赁是一项可撤销的、不完全支付的短期租赁业务。在经营租赁中，承租企业的主要目的不在于融通资金，而是为了获得财产的短期使用权，以及出租人提供的设备维修、保养和人员培训等方面的服务。如果从承租企业无须先筹资再购买财产即可享受财产使用权的角度来看，经营租赁也有短期筹资的功效。

融资租赁也称财务租赁或金融租赁，它是一种以融资为主要目的的租赁方式。在这种方式，承租企业按照租赁合同在租赁资产寿命的大部分时间内可以使用资产，出租人收取租金，但不提供保养、维修等服务。承租人在租赁期间对租赁资产拥有实际控制权，根据《企业会计制度》规定，融资租入固定资产视企业自有资产进行管理。租赁期满后资产通常归承租企业所有。按照当事人之间的关系，租赁可以划分为以下三种类型。

(一)直接租赁。直接租赁是融资租赁的典型形式，通常所说的融资租赁就是指直接租赁形式。该种租赁是指出租方（租赁公司或生产厂商）直接向承租人提供租赁资产的租赁形式。直接租赁只涉及出租人和承租人两方。

(二)杠杆租赁。杠杆租赁是国际上较为流行的一种融资租赁形式。从承租人的角度来看，其与直接租赁并无区别，杠杆租赁的特殊之处在于出租人，出租人只垫付购买资产所需现金的一部分，通常为总价款的20%—40%，其余部分则以该资产为担保向贷款人借款支付。

(三)特殊形式——融资性售后回租。售后回租是指承租企业以融资为目的按照协议先将其某项资产卖给经批准从事融资租赁业务的公司后，再将其租回使用，并按期向出租人支付租金。采用这种融资租赁形式，承租企业因出售资产而获得了一笔现金，同时因将该项资产租回而保留了资产的使用权，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

二、融资性售后回租的实质与特点

售后回租承租人一方面通过出售资产获得了现金；另一方面又通过租赁满足了对资产的需要，而租金却可以分期支付。按照售后回租合同的规定，出租人应在租金全部回收后，向承租人转让租赁物件的所有权。从这个意义上来讲，售后回租有些与抵押贷款相类似的地方。所以，融资性售后回租实质上是承租企业通过租赁方式取得了一笔抵押贷款。融资租赁本身就有明显的融资特点，融资性售后回租在筹资的特点更为鲜明。其不仅具有融资租赁的特点，本身还有其他特点。

(一)融资性售后回租的租期较长，一般为所售后回租资产的寿命期。

(二)融资性售后回租中，租赁物件是必不可少的形式要件。租赁公司首先要对租赁物件存在的合法性和原所有权的真实性进行审查，然后签订租赁物件的《售后回租合同》，取得租赁物件的所有权。

(三)融资性售后回租实际上是购买和融资租赁一体化的结果。

(四)融资性售后回租中，回租行为对租赁物件的实际占有和实际使用不发生影响。在租赁期满时，承租人一般对设备有留购、续租和退租3种选择。通常是出租人以收取名义货价的形式，将租赁设备的所有权转移给承租人。

(五)融资性售后回租的目的，是为了解决承租人的自有资金或流动资金不足。

(六)融资性售后回租税收上有特殊性。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

三、融资性售后回租方式的评价与应用策略

（一）融资性售后回租方式筹资的优点

1、在资金短缺的情况下，能盘活存量资产。

2、融资便利。企业一般很难向银行借得100%的贷款来购买设备。银行一般要求企业有足够的信用或是有抵押品才愿意贷给企业，而通过融资性售后回租的渠道则可由租赁公司融资100%的设备贷款。据证券时报报道，江苏阳光（600220）及控股子公司拟向中国外贸金融租赁有限公司以融资租赁的方式进行融资。其中，江苏阳光将其部分自有机器设备以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司计划融资3亿元。江苏阳光控股子公司江苏阳光新桥热电有限公司、江苏阳光璜塘热电有限公司各将其部分自有机器设备以售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司计划分别融资1亿元。

3、避免因通货膨胀而造成损失。在当今社会中，通货膨胀已成为一个普遍的现象。由于租赁合同一开始就将全部租金固定下来，以当时的货币价值购进设备，而以来年或后年、几年后的币值固定支付租金，这样便可避免由于通货膨胀和物价上涨等因素所造成的承租人的损失。

4、手续简单。与信用借款相比，融资性售后回租租赁的手续相当简单，可以免去许多工作。

5、限制条件少。企业运用股票、债券和长期借款等筹资方式，都受到相当多的资格条件限制，相比之下，融资性售后回租租赁筹资的限制条件较少。

6、租金费用可在所得税前扣除。租金费用可在所得税前扣除，承租企业能享受税上的利益。

（二）融资性售后回租方式筹资的缺点

融资性售后回租方式筹资的主要缺点是资本成本高，这主要体现在如下几个方面：

1、融资性售后回租方式筹资的内含利率通常高于银行贷款利率，造成企业所付租金较高，租金总额通常要高于设备价值的30%。

2、有时需支付额外的担保金。由于出租人害怕承租企业到期支付不了租金，常常要求承租人寻找一个独立的财务机构作为担保人，于是承租人便要付出额外的担保金。

3、采用融资性售后回租方式筹资如不能享有设备残值，也可视为承租人的一种机会损失。

（三）融资性售后回租方式的应有策略

结合租赁的特点，进行租赁筹资决策时应考虑企业进行资金状况、信用评价、债权人和股东的态度等因素，由于成本的原因，一般在企业资金非常紧张、其他筹资方式难度大时，才可以考虑融资性售后回租方式。

参考文献：

[1] 张春颖．财务管理学［M］．北京：中国铁道出版社，2011，（08）.

[2] 张珈. 江苏阳光售后回租融资5亿[N]. 证券时报，2011-7-13.

篇5：融资性售后回租财务处理

A公司和B公司就A公司设备签订售后回租合同，租赁期36个月，自租赁期开始日起每年末支付租金100万元，租赁合同规定的年利率为8%。该设备公允价值250万元，账面价值270万元，全新设备未计提折旧，估计使用5年。A公司采用实际利率法分摊未确认融资费用，采用直线法计提折旧，无残值。B公司采用实际利率法分摊未实现融资收益，发生初始费用20万。

一承租人的处理

根据规定，承租人在融资性售后回租业务中出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。租回资产时向出租人支付的租金以及向出租人支付的与该项交易直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额也不得抵扣。

主要会计处理为：

1、出售资产

借：固定资产清理270

贷：固定资产2702、收到出售款

借：银行存款250

递延收益-未实现售后租回损益20

贷：固定资产清理2703、租回资产

A公司不知道出租人租赁内含利率，选择合同利率作为最低租赁付款额的折现率。每期租金的现值之和=100万×（p/a，8%，3）=257万>公允价值250万，租赁资产按公允价值入账。

借：固定资产-售后回租250

未确认融资费用50

贷：长期应付款3004、支付每期租金

借：长期应付款100

贷：银行存款1005、分摊未确认融资费用

按实际利率法分摊每年未确认融资费用，第1年20万元，第2年13.6万元，第3年16.4万元。第一年会计处理为，借：财务费用20

贷：未确认融资费用206、计提折旧

借：制造费用50

贷：累计折旧507、分摊当期未实现售后租回损益

处置设备的售价与账面价值的差额，应予以递延，按设备的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。

借：制造费用4

贷：递延收益-未实现售后租回损益4

此外，实务中对该类交易还有另一种可使用的会计处理方法：即在上述固定资产出售及租赁交易相互关联、且基本能确定将在租赁期满回购（定价为1元）的情况下，如果把这一系列交易作为一个整体更能反映其总体经济影响，那么可以作为一项交易按照抵押借款进行会计处理。同时，应充分披露相关会计处理的依据及影响。该种处理方法与《企业会计准则讲解（2010）》中介绍的处理方法相比，对租赁期内各以及租赁期结束后的净资产、净利润均无影响。

二出租人的处理

根据税法，符合规定的融资租赁公司以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额，计算缴纳增值税。纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人交易过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为交易完成的当天。

主要会计处理为：

1、购入融资租赁资产

借：融资租赁资产250

贷：银行存款2502、租赁债权的确认

借：长期应收款300

贷：融资租赁资产250

银行存款20

未实现融资收益303、每期收到租金

借：银行存款100

贷：长期应收款1004、分配确认融资租赁收入

根据100×（p/a，r，3）=250+20，得租赁内含利率为5.46%，每年确认含税收入为第1年14.74万元，第2年10.09万元，第3年5.17万元。根据税法，计算增值税时应按合同约定的利率计算。第一年会计处理为，借：未实现融资收益14.74

贷：租赁收入13.61