房地产经纪人新手教育

2024-05-09

房地产经纪人新手教育（精选5篇）

篇1：房地产经纪人新手教育

中介新手必看，教你如何成为百万业绩的经纪人！(完整版）

在论坛上经常看到有朋友咨询如何做好地产，同时也发现其实很多朋友对如何做好房产中介这一行有很多疑问，的确，很多朋友开始接触这一行的时候并不太懂，以为只是简单的交易就行了，其实房产中介需要的是勇气，智慧，耐心，毅力和坚强！缺一不可，这里总结了一些，希望大家能够有所感悟！

下面我就给大家一一阐述所有问题！

内容很长很全面！如果你真的想做好地产，请仔细看完，无论你是新手还是老业务员，里面绝对可以找到对你有用的东西！

一、客户

二、网络营销分析客户需求

三、接听电话话术

四、议价的办法

五、面访房东

六、带看过程中应对

七：约看前中后内容以及促销

八：诱导对方出价

九：封杀客户的第一次出价

十：商圈精耕

十一:房源开发销售话术

十二:如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量

十三:如何利用名片做销售？

欢迎大家交流探讨！

一、客户

经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。

试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：

第一步初期建立良好坚实的客户基础：

a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。

b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。

1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等（越详尽越

好）。

2、对客户进行分类（分为：A类客户的定义：

1)对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明

确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取最快时间签约。（注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准

时机一锤定音。）

B类客户的定义：

2)对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。（可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。）

C类客户的定义：

3)对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为

B类和A类客户

4)客源管理方法

A．建立客源档案，详细记录客源信息。

B．区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。

C．定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。

D．回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客

户基础。

E．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种

工作状态下的朋友关系。

F．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。

注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注客户的变化。

有效客源分为三种，怎么服务？

①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户---〉70%时间用在追踪服务。

②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确---〉20%时间追踪服务。③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户---〉10%时间用在追踪服务。

3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。

4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。

C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。

1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具（专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。

2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网

络平台。

3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。

4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。

第二步、客户跟踪必须提供最优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来（钓鱼理论）

A、优质服务具体体现在：

1、永远多做一点，从细微入手

2、了解客户需求的迫切性

3、对客户永远要有耐心

4、超越客户的期望

B、客户跟踪从那些方面入手：

1、要持续、有效的跟进和联系

a了解客户最新的需求动态；购房的意向；向业主汇报带看情况；朋友有没有房产需要打理。

b不定时向客户提供最新房产市场动态、咨询。

C随时随地关心客户的生活

1、节日问候、短信、鲜花

2、搬新家的问候

3、处理客户的难题

及时、适时的进行客户跟

踪

1、尝试建立亲密的个人关系。

2、经常向客户通报市场信息。

3、了解客户的购买进程及最新的购买需求。

4、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。

5、有楼盘的最新消息时，第一时间知会你的客户。

2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。

a 分类：老年朋友——忠诚度高。

中年朋友——理性置业者

青年朋友——易沟通、易搞定

b怎样建立朋友关系：

1、真诚相待、高度信任

让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险

2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣

3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业

4、多为客户的利益着想

成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗？房地产经纪人在从业过程中，也是和客户进行一场心理较量的过程。要想尽快的成交，需要了解和掌握客户的心理。了解了客户的心理，我们才能知己知彼，百战不殆。房地产交易市场上，我们先分析一下市场下谁再买房？按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。客户需求的房源决定了我们的开发方向和商圈精耕模式。

目前市场上购买房屋的人主要有：

新婚购房需求特点：

1、小户型为主，一般户型面积在50-80平米居多。

2、因为都在上班，较少有私家车，所以一般要求交通方便。

3、考虑到将来有了小孩或双方父母一同暂住的需要，购房时一般选择两房单位。

4、积蓄不多，家庭月收入较高，在购房时一般会得到父母的赞助。

5、卧室一般要求朝阳，卧室使用面积较大一点。

6、老城区的房子或者最近两三年的房子比较收受欢迎。

7、一般不是一次性付款。能使用公积金贷款。首付比例可以高一点。由父母资助的比较多。

8、因为新婚夫妇一般是过渡置业，考虑到将来会换大户型，所以对房子将来的出售和保值功能比较在意。

9、地理位置也是购房时首选因素，对交通、配套、小区品质的要求较高。

10、周边商圈、医院、学校配套齐全，生活成熟区域的房源。

作业方向：

房源开发：要多开发小户型房源。以60-80平米的房型最受欢迎。城市中心区域或者交通比较方便的地方多做商圈精耕开

发。

客源开发方向：婚纱影楼，旅行社（蜜月履行），婚姻登记处，婚庆礼仪公司等地方。

投资购房需求特点：

1、有升值潜力的地方。城市的中心区域，或者城市景观区域。

2、房源处于将来的潜力或者规划的行政或者商业中心。

3、对于地段要求非常严格，一般要求成熟区域。

4、对于房产了解较多，一般要求经纪人更专业。比如可以计算投资回报率。

5、知名开发商开发的品质楼盘。

6、稀缺性房源或者不可再生性房源。

7、能够转手或出租的房源。

8、对楼层和朝向要求比较严格。一般顶层，一楼都不在考虑之列。

9、老城区或学区小户型房源。

10、商业地段商铺和新开楼盘底商。

作业方向：

房源开发：成熟小区的商圈精耕和开发。知名品牌的楼盘商圈。老城区或中心商业区以及新兴行政商业区域。交通便利地段

有升值潜力的房源。

客源开发：投资回头客老客户圈子，报纸网络。一手售楼处业主名单和物业管理公司合作。投资论坛等地方。知名开发商楼

盘房展和推介会驻守。商业中心精耕。

教育需求用房：

1、处于重点小学中学学区附近。

2、总价不高，面积40-60平米的小户型为主。

3、到学校步行15分钟左右路程房源。

4、购买者以外地或者所属县乡镇购买居多。

5、一定要能够购房入户入学区。

6、房屋的楼层或朝向一般不是很在意。

作业方向：

房源开发：学区附近小区重点精耕，驻守。派报。

客源开发：学校的招生说明会。学校招生办，报纸广告，网络找客。改善型用房：

1、面积一般为90平米以上。一般为两代或者三代家庭成员住。

2、户型一般为三室一厅，或两厅。户型较大，很多要求有两个卫生间。

3、小区一般相对比较大，以最近五年落成的小区为主要选择。

4、一般不用位于主城区的小区，可以在城市新开发或者新兴区域。

5、对小区绿化和环境要求比较高。

作业方向：

房源开发：商圈内小区驻守，网络。报纸广告，尾盘，一手代理公司等。客源开发：房展会派报，知名小区开发驻守。一手楼售楼处，报纸广告等。一般来说，买方客户的心理可以分成以下几个阶段：

产生购屋动机→内心充满期待→心情不安→开始感兴趣→产生欲望→开始比较→抗拒→慢慢接受→确信→决定→获得满足感。在与客户接触的时候，把握不同时期客户的心理状况，才能事半功倍。

客户买房子，我们先要了解清楚一下几个问题。

谁买（WHO）

为什么买（WHY）

在何处买（WHERE）

何时买（WHEN）

买什么样的房子（WHAT）

如何买（HOW）

对于经纪人可以接触到的客户群，大概有五种角色是：

发起者：第一个提议或想到购买房屋的人。

影响者：对最后购买房产的决策具有某种影响力的人。

决策者：对全部或部份购买房产决策具有决定权的人。(KEYMAN)购买者：实际从事购买房产行为的人。

使用者：消费或使用该房屋的人。

当然，并非每项购买决策都会出现这五种不同的角色，但是你可以根据角色的划分，有所侧重的进行沟通。经纪人必须对家庭各个成员的角色与影响力认识清楚，以便针对特定的角色，设计出动人心弦的房屋卖点与诉求重点。经纪人在了解了客户的购买考虑因素时，一定要把重要因素与决定因素分开，才不会误导房产销售的努力方向与沟通语言的设计安排。

篇2：房地产经纪人新手教育

一、中美房地产经纪差异比较分析王皓21世纪不动产共8个视频共10道题

第1个视频：29:10答案：×

36:51答案：×

48:03答案：√

第2个视频：18:32答案：√

第3个视频：57:41答案：√

第4个视频：25:06答案：√

第5个视频：30:56答案：√

第6个视频：末尾几分钟答案：√第7个视频：末尾几分钟答案：√第8个视频：末尾几分钟答案：√

二、房屋银行---中国特色的房地产中介模式省房地产交易中心

共3个视频共2道题

第1个视频：51：:20答案：√

第2个视频：没题

第3个视频：末尾几分钟答案：√武廷方贵州

三、房地产相关企业税收丁芸首都经贸大学城市学院共6个视频共17道题

第1个视频：17:58答案：×

39:00答案：√

46:06答案：√

第2个视频：15：49答案：√

32:00答案：×

42:04答案：√

第3个视频：15:55答案：√

34:57答案：×

51:15答案：√

第4个视频：18：01答案：√

27:04答案：√

45:09答案：×

第5个视频：15:59答案：×

30：12答案：√

41:44答案：×

第6个视频：18:04答案：√

41:24答案：×

四、国有土地房屋征收评估办法柴强

与房地产经纪人学会中国房地产估价师

共7个视频共25道题

第1个视频:6:09答案：√

10:06答案√

27:24答案：×

第2个视频：3:21答案：×

21:27

43:14

55:10

第3个视频：

23:47

38:42

44:01

第4个视频：

23:31

第5个视频：

15:31

第6个视频：

13:02

30:49

39:34：4510:3910:235:22：263:13答案：√ 答案：√ 答案：× 答案：√ 答案：× 答案：√ 答案：× 答案：√ 答案：√ 答案：× 答案：× 答案：√ 答案：√ 答案：× 答案：× 答案：× 答案：√

51:51答案：×

第7个视频：11:08答案：√

20:59答案：√

40:26答案：√

五、房地产按揭专题魏勇、胡粤、康胜北京中融信担保有限公司、广州保来理财顾问有限公司、北京凯盛经略担保有限公司共3个视频共3道题

第1个视频：13：11答案：√

第2个视频：10：41答案：√

第3个视频：13：31答案：√

六、房地产经纪机构发展战略左晖、李文杰链家地产、中原地产

共2个视频共2道题

第1个视频：10:29答案：√

第1个视频：10:34答案：√

七、对房地产经纪行业发展的思考胡景晖、林倩、王雷伟业我爱我家、链家地产、21世纪不动产

共3个视频共3道题

第1个视频：18:58答案：√

第2个视频：12:57答案：√

第3个视频：4:39答案：√

八、台湾房地产经纪行业发展经验借鉴周俊吉、卓辉华房屋仲介股份有限公司、宏大不动产估价师联合事务所共2个视频共2道题

第1个视频：13:07答案：√

第2个视频：19:19答案：D

篇3：美国房地产经纪人的政治参与

随后在参观OAR的宣传图片时, 才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站 (www.oklahomarealtors.com) , 发现网站的一个主要栏目 (仅次于Member Tools即会员服务栏目) 就是Government Affairs即政府事务栏目, 在政府事务栏目里就有一个RPAC子项, 原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写, 即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站, 发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会 (NAR) 的一个委员会。

说起NAR, 以前就知道它除了芝加哥的总部, 还在美国首都华盛顿有一个办公室, 这个办公室就设在离美国国会不远的地方, 有100多名工作人员, 主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站 (www.realtors.org) , 其中的一个栏目叫做Political Advocacy, 这比Government Affairs说得更明确, 就是要进行政治支持, 要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

在查找OAR的网站时, 笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org, 碰巧的是, 这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站, 这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市, 名为Oakland, 这个协会的网站上同样有类似的栏目, 名为Local Government Relations即地方政府关系。

就在本届NAR年会上, 前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲, 然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔, 因为众所周知, 希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

回头再来说RPAC, 这个委员会向NAR会员募捐, 有意思的是, 它把会员的捐款称为investment即投资, 并且明确告诉会员:给RPAC的“投资”是不能税前扣减的 (这就与一般的慈善捐赠不同) , 同时也明确告诉会员, 这种“投资”是自愿的, 并且是用于政治目的的。

当然, RPAC还会告诉会员, 投向RPAC的钱用在了什么地方———用于成功通过新的经纪人关系法, 取消了单方代理经纪人和交易经纪人 (不代表任何一方, 仅协助办理交易手续) , 这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争, 使银行不得从事房地产业务。

通过立法允许电子签名。

然后, RPAC告诉会员:你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

NAR是自愿加入的, 并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上, 全国有300多万持牌经纪人, 但加入NAR的只有100万, 这100万会员有专门的名称Realtor, 这个名称是经过注册的, 只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则, 也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则, 协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会, 但究竟什么东西才是经纪人真正需要的?这些东西协会又是否能够提供?这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求, 这正是经纪人所需要的, 能够为经纪人带来核心利益的, 而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的, 这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

长期以来, 在我国, 民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上, 只有让民众充分表达自己的诉求, 并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求, 才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式, 激发社会组织活力, 在笔者看来, 只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求, 才能说是具有了活力。另一方面, 作为行业组织, 在面临这样重大机遇的时候, 也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力, 才能够代表行业争取行业利益。

NAR会长Gary Thomas在NAR大会上采访希拉里

笔者在OAR访问, 左一是OAR负责政府事务的副会长Matt Robison, 左四是CEOLisa Noon, 左五是政府事务及RPAC联络员Stephanie Carter

篇4：美国房地产经纪人的政治参与

随后在参观OAR的宣传图片时，才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站（www.oklahomarealtors.com），发现网站的一个主要栏目（仅次于Member Tools即会员服务栏目）就是Government Affairs即政府事务栏目，在政府事务栏目里就有一个RPAC子项，原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写，即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站，发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会（NAR）的一个委员会。

说起NAR，以前就知道它除了芝加哥的总部，还在美国首都华盛顿有一个办公室，这个办公室就设在离美国国会不远的地方，有100多名工作人员，主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站（www.realtors.org），其中的一个栏目叫做Political Advocacy，这比Government Affairs说得更明确，就是要进行政治支持，要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

在查找OAR的网站时，笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org，碰巧的是，这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站，这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市，名为Oakland，这个协会的网站上同样有类似的栏目，名为Local Government Relations即地方政府关系。

就在本届NAR年会上，前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲，然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔，因为众所周知，希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

回头再来说RPAC，这个委员会向NAR会员募捐，有意思的是，它把会员的捐款称为investment即投资，并且明确告诉会员：给RPAC的“投资”是不能税前扣减的（这就与一般的慈善捐赠不同），同时也明确告诉会员，这种“投资”是自愿的，并且是用于政治目的的。

当然，RPAC还会告诉会员，投向RPAC的钱用在了什么地方——用于成功通过新的经纪人关系法，取消了单方代理经纪人和交易经纪人（不代表任何一方，仅协助办理交易手续），这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争，使银行不得从事房地产业务。

通过立法允许电子签名。

然后，RPAC告诉会员：你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

NAR是自愿加入的，并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上，全国有300多万持牌经纪人，但加入NAR的只有100万，这100万会员有专门的名称Realtor，这个名称是经过注册的，只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则，也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产中介协会采取的也是自愿加入的原则，协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会，但究竟什么东西才是经纪人真正需要的？这些东西协会又是否能够提供？这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求，这正是经纪人所需要的，能够为经纪人带来核心利益的，而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的，这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

长期以来，在我国，民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上，只有让民众充分表达自己的诉求，并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求，才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式，激发社会组织活力，在笔者看来，只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求，才能说是具有了活力。另一方面，作为行业组织，在面临这样重大机遇的时候，也应该具备足够的政治参与能力和政治表达能力，才能够代表行业争取行业利益。

在三年来为《中国房地产》杂志撰写的专栏文章中，笔者多次讨论过房地产经纪行业组织的作用和工作模式。十八届三中全会提出的方向，让我们看到了房地产经纪行业组织未来发展的方向。