房地产经纪概论真题

房地产经纪概论真题（精选6篇）

篇1：房地产经纪概论真题

2012年房地产经纪人经纪概论真题及答案

一、单选题

1.房地产市场是区域性市场，这主要源于房地产的（）A.独一无二性 B.不可移动性 C.相关影响性 D.供给有限性

2.房地产市场调控时，反应最灵敏的是（）

A.房地产价格 B.房地产交易量 C.商品房开工量 D.房地产开发投资

3.某危旧住宅小区因市政规划要被征收，按照房地产开发程度分类，该地块被征收之前称为（）

A.生地 B.毛地 C.熟地 D.农用地 4.国有建设用地使用权出让市场属于（）

A.房地产一级市场 B.房地产二级市场 C.房地产三级市场 D.土地二级市场 5.房地产市场可以看成是人口、购买能力和（）的结合体 A.供给数量 B.购买动机 C.交易方式 D.交易制度

6.2011年，有10000余家房地产开发企业在某市进行房地产开发。据此判断，该市房地产市场属于（）

A.完全竞争市场 B.垄断竞争市场 C.寡头垄断市场 D.完全垄断市场

7.房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带，这体现了房地产经济活动（）A.内容的服务性 B.收入的后验性 C.地位的中介性 D.主体的专业性 8.唐代专门从事田宅交易的经纪人称为（）A.驵侩 B.掮客 C.房牙 D.庄宅牙人

9.网络信息技术和连锁经营模式等在房地产经纪行业中应用十分广泛，这说明房地产经纪行业也属于（）

A.高新技术产业 B.信息产业 C.现代服务业 D.商业

10.房地产经纪人恶意降低佣金以争取客户，违背了职业道德中（）的基本要求 A.爱岗敬业 B.诚实守信 C.尽职尽责 D.公平竞争

11.我国香港地区把房地产经纪从业人员分为地产代理（个人）和（）A.业务员 B.销售员 C.营业员 D.房地产经纪人协理 12.房地产经纪人员职业资格制度不包括（）

A.考试制度 B.注册制度 C.继续教育制度 D.执业保证金的制度

13.房地产经纪人以欺骗、贿赂等不正当手段获取注册的，注册部门应当（）A.注销其考试成绩 B.注销其注册 C.责令其重新注册 D.变更其注册

14.房地产经纪人李某根据所掌握的信息，总是能对潜在的购房客户的需求进行较为准确的判断和把握，并能快速完成每笔业务，这说明其具有较强的（）技能

A.市场分析 B.信息收集 C.供需搭配 D.市场判断

15.房地产经纪人通过夸大承诺取得委托人信任，并诱骗当事人交易的，将会受到（）的处罚

A.取消网上签约资格 B.罚款1万元 C.罚款1-3万元 D.罚款3万元 16.报名参加房地产经纪人资格考试的最低学历要求是（）A.初中 B.高中 C.大专 D.本科

17.由出资者个人承担无限责任的房地产经纪机构是（）

A.个人独资房地产经纪机构 B.房地产经纪股份有限公司 C.房地产经纪有限责任公司 D.房地产经纪机构的分支机构

18.房地产经纪机构的分支机构在领取工商营业执照之日起（）日内，应当到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

A.15 B.20 C.30日 D.60 19.无店铺经营的房地产经纪机构，通常（）

A.没有固定的办公场所 B.业务主要来自个人客户 C.主要经营大宗房地产业务 D.采用网上办公

20.房地产经纪机构自在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是（）

A.网络制 B.分部制 C.矩阵制 D.直线-参谋制

21.房地产经纪机构进入房地产开发领域的经营战略是（）A.聚焦战略 B.低成本战略 C.一体化成长战略 D.多样化战略

22.对房地产经纪人员有一定激励作用，又能降低人员流动率的薪酬制度是（）A.佣金制 B.奖金制 C.固定薪金制 D.固定薪金和佣金提成混合制

23.在房地产经纪信息加工整理过程中，对房地产经纪信息的真实性、准确性、可信性进行分析，判断其时效性，是（）环节的主要内容

A.整序 B.筛选 C.鉴别 D.编辑

24.下列对收集房地产经纪信息的认识中，正确的是（）

A.认为广播和电视信息不易整理，故只以报纸和杂志作为信息来源途径

B.认为学术文章是专家个人意见，主观性强，故学术文章不作为信息来源途径 C.认为楼书多为溢美之词，不具有客观性，故楼书不作为信息来源途径

D.认为房地产具有不可移动性，现场调查能够获得直观的信息材料

25.由于房地产经纪机构对担保公司、估价机构等选择不当而可能产生的风险属于（）A.客户道德风险 B.对外合作风险 C.承诺不当风险 D.房地产经纪人道德风险

26.房地产经纪机构进行门店开设的可行性研究，主要应考虑门店辐射范围内的（）

A.房屋存量和周转率 B.房屋价格和面积 C.房屋新旧程度和装修程度 D.房屋交易成本和持有成本

27.房地产经纪门店损益平衡点的销售额等于计划期限内的（）

A.门店经营陈本 B.门店固定成本 C.门店经营成本加同期正常利润 D.门店固定成本加变动成本

28.房地产经纪门店的目标客户管理包括房地产经纪人员个人管理和（）管理两种形式 A.店内集中 B.行业集中 C.店内分散 D.行业分散

29.售楼处管理制度的核心部分是（）

A.收款方式的规定 B.接待时间规定 C.工作流程规定 D.关键内容说辞规定

30.售楼处设置工作的第一个步骤是（）

A.售楼处选址 B.确定售楼处的功能 C.组建售楼处工作团队 D.制定销售处管理制度 31.售楼处的房地产经纪人员因客户不满意其推荐的房源，而向客户推荐朋友公司所代理楼盘的行为（）

A.不符合房地产经纪管理规定 B.能提高房地产经纪人员收入，符合行业惯例

C.不符合售楼处房地产经纪人员岗位职责要求 D.是为客户着想，值得提倡

32.在存量房经纪业务的洽谈阶段，为了充分了解委托人的意图和要求，把握客户的心理状况并衡量其购房能力，房地产经纪人首先应当（）

A.引导客户需求 B.倾听客户陈述 C.介绍佣金标准 D.全面介绍自己所在机构情况 33.在存量房经纪业务的售后服务中，对客户感到不满意的环节进行补救的服务是（）Ａ延伸服务 B.跟踪服务 C.后续服务 D.改进服务 34.存量房经纪业务的标的房地产以（）为主 A.批量房地产 B.特殊房地产 C.单宗房地产 D.商业房地产

35.房地产经纪人员在帮助客户指定贷款方案时，不应（）

A.向客户担保贷款一定成功 B.考虑客户的储蓄和收入水平C.考虑客户的家庭开支状况 D.考虑客户的家庭理财状况

36.房地产经纪延伸服务是否收费由（）确定

A.价格管理部门 B.房地产经纪机构 C.委托人 D.房地产经纪机构和委托人协商

37.房地产经纪机构承办房地产经济服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服务材料需经（）确认

A.委托人签字或盖章 B.委托人口头 C.房地产管理部门盖章 D.工商管理部门盖章

38.周先生将其自有的一套房屋委托给一家房地产经纪机构出售，并签订了为期3个月的独家出售经纪服务合同，1个月后，周先生又将该房屋委托给另一家房地产经纪机构出售。对此，周先生应承担（）

A.违约责任 B.侵权责任 C.履约不当责任 D.缔约过失责任

39.某房地产经纪机构推出1年期“包年限租赁”经纪服务，其承租客户在2年内因房主原因被迫搬离租赁房屋的，该机构应当另外推荐其他房源，但（）A.不能另外收费 B.只能收看房费 C.只能收信息费 D.只能收劳务费

40.房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得（）

A.银行资金证明 B.经公证的授权书 C.商品房销售委托书 D.房地产开发企业资质 41.如果房地产经纪执业规范与房地产经纪机构内部规定存在冲突，则以（）

A.房地产经纪机构为准 B.房地产经纪执业规范为准 C.视实际情况而定 D.房地产经纪人员的意愿为准

42.在我国台湾地区，房地产经纪行业实行（）制度

A.人必归业、业必归会 B.收费统一定价 C.自由加入行业协会 D.产权保险 43.房地产经纪人员应当以（）的名义承接业务

A.法定代表人 B.房地产经纪机构 C.房地产经纪机构的分支机构 D.房地产经纪行业组织 44.房地产经纪机构转让房地产经纪业务需经（）同意

A.房地产主管部门 B.业务委托人 C.承办业务的房地产经纪人 D.协办业务的房地产经纪人协理

45.房地产经纪机构侵占和挪用房地产交易资金的，由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门（）

A.责令限期改正并计入信用档案 B.吊销房地产经纪人员职业资格 C.吊销房地产经纪机构的营业执照 D.暂停房地产经纪机构的营业活动

46.目前，在房地产经纪行业管理中采用行业自治模式的国家或地区是（）A.美国 B.中国大陆 C.中国香港地区 D.中国台湾地区

47.下列法规中，不属于房地产经纪专门法规的是（）

A.《不动产经纪管理条例》 B.《地产代理条例》 C.《房地产经纪管理办法》 D.《经纪人管理办法》

48.申请成为房地产经纪行业组织个人执业会员的前提条件是申请人必须（）

A.取得房地产经纪人员职业资格 B.为房地产经纪机构出资人 C.有本科以上学历 D.有5年以上从业经历

49.关于房地产经纪信用档案是说法，错误的是（）

A.房地产经纪机构和房地产经纪人员都要建立信用档案

B.放的迟经纪信用档案信息主要靠自行填报 C.房地产经纪信用档案信息包括基本情况、业绩、良好行为、不良行为等 D.房地产经纪信用档案实行有偿查询 50.我国房地产经纪行业全国性的自律组织是（）

A.中国房地产协会 B.中国房地产研究会 C.中国物业管理协会 D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会

二、多项选择题

51.关于房地产业与建筑业关系的说法，正确的有（）

A.房地产业是建筑业的延伸 B.房地产业是建筑业的一部分 C.房地产业和建筑业都属于第二产业

D.房地产业和建筑业的业务对象都是房地产 E房地产业的景气状况对建筑业有很大影响

52.房地产市场形成的条件包括（）

A.存在具有购买欲望的买方 B.存在可供交换的房地产商品 C.存在作为中间人的房地产经纪机构 D.存在符合买卖双方利益要求的交换价格 E存在为购买者提供金融服务的金融机构

53.完全竞争市场的特征包括（）

A.买者和卖者数量大 B.商品异质 C.市场信息不对称 D.买者可以自由进出 E买者和卖者无串谋

54.关于房地产经纪佣金的说法，正确是有（）

A.佣金是房地产经纪服务收入的基本形式 B.佣金数额通常按房地产成交额的一定比率计算 C.佣金是对房地产经纪机构所付出的劳动、所投入的资金和所承担的风险的回报 D.佣金通常在完成房地产经纪服务后收取

E佣金本质上是房地产信息费

55.房地产经纪活动不同于其他经纪活动的特点有（）

A.活动后果的社会性 B.活动地位的中介性 C.活动内容的服务性 D.活动收入的后验性 E活动范围的地域性

56.不予房地产经纪人注册的情形有（）A.申请人受到刑事处罚的，该处罚未执行完毕及自该刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的

B.申请人在房地产经纪活动中受到行政处罚，自该行政处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的

C.申请人不具有完全民事行为能力的

D.申请人受到房地产经纪行业组织处分，自该处分生效之日至申请注册之日止不满1年的 E申请人被注销注册的，自被注销之日起至申请注册之日不满3年的

57.申请与香港地产代理（个人）资格互认的条件有（）

A.申请人为中华人民共和国公民（内地）B.申请人取得房地产经纪人资格并经注册

C.申请人取得房地产经纪人协理资格并经注册 D.申请人为房地产经纪机构负责人

E申请人具有本科以上学历

58.房地产经纪人员职业道德主要通过（）起作用 A.良心 B.舆论 C.法律 D.行政 E行业自律管理

59.房地产经纪机构应当办理备案信息变更手续的情形包括（）

A.房地产经纪机构的名称变更 B.房地产经纪机构的分支机构名称变更 C.注册在房地产经纪机构的房地产经纪人员变更 D.房地产经纪机构的法定代表人变更 E房地产经纪机构的商标变更

60.房地产经纪人与房地产经纪机构签订劳动合同后，两者之间就具有了（）A.主从关系 B.经济关系 C.执业关系 D.支配关系 E法律责任关系 61.关于房地产经纪机构分支机构的说法，正确的有（）

A.经相关部门审批，国外房地产经纪机构可以在我国境内设立分支机构 B.分支机构具有法人资格，能独立开展房地产经纪业务

C.分支机构先以自己的财产对外承担责任，不足部分由设立机构承担

D.分支机构解散后，其设立机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任 E分支机构承担责任的形式根据设立机构的组织形式确定 62.房地产经纪机构规避房地产经纪业务风险的措施有（）

A.加强房地产经纪人员的教育和培养 B.建立有效的风险识别和警示系统 C.完善机构的制度建设和日常管理 D.将业务固定在一个区域市场 E降低佣金标准 63.先进的房地产经纪信息管理系统应当是（）的平台

A.网络化管理 B.信息共享 C.协同工作 D.员工交流 E媒体宣传

64.在房地产经纪机构品牌维护过程中，能提高客户价值感知的因素有（）

A.热情的工作态度 B.较大的经营规模 C.便捷高效的服务 D.合理的收费标准 E频繁的客户联系

65.影响房地产经纪机构经营模式选择的因素包括（）

A.组织机构 B.企业规模 C.业务领域 D.管理水平E机构成立时间长短

66.下列地点中，适宜开设存量房经纪门店的有（）

A.居住区主干道旁边 B.居住区的十字路口 C.居民小区门口 D.高速公路出口 E火车站广场 67.单电模式的房地产经纪机构应当配置（）

Ａ会计 Ｂ出纳 Ｃ管理人员 Ｄ房地产经纪人员 Ｅ房地产估价人员 68.房地产经纪机构开设门店的可行性研究中的关键指标有（）

A.区域必要市场占有率 B.损益平衡销售额 C.经营成本 D.市场利率 E房屋价格指标 69.在我国，根据标的房地产所处市场类型的不同，可以将房地产经纪业务分为（）A.土地经纪业务 B.新建商品房经纪业务 C.存量房经纪业务 D.商业房地产经纪业务 E公寓房地产经纪业务

70.关于房地产经纪人引领客户看房的做法，正确的有（）

A.每次看房前准备一个放有纸、笔、计算器、地图等工具的专业文件夹

B.提前安排好看房路线 C.提前与房主和客户约定看房时间 D.尽量避免向客户介绍房屋的缺点 E用连续不断的单方提问来了解客户需求

71.在新建商品房销售代理业务的销售准备环节，应当准备的销售资料包括（）等 A.商品房买卖合同 B.佣金结算表 C.价目表 D.销控表 E楼书 72.房地产经纪服务合同上应当有（）

A.委托人的签字或者盖章 B.受托房地产经纪机构的盖章 C.房地产经纪门店经理的签字 D.承办该业务的两名房地产经纪人签名 E承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名

73.应当通过房地产经纪服务合同约定的房地产经纪服务项目包括（）

A.提供房地产信息 B.实地看房 C.代拟交易合同 D.代办贷款 E代办房地产登记 74.房地产经纪服务合同属于（）

A.双务合同

B.口头合同 C.从合同 D.有偿合同 E劳务合同

75.房地产经纪执业的平等原则主要体现在（）

A.房地产经纪人员在每宗经纪业务中的佣金分成比率一律相等 B.房地产经纪机构在每宗经纪业务中的佣金费率一律相等 C.房地产经纪活动当事人的法律地位平等 D.房地产经纪活动当事人的权利义务对等 E房地产经纪机构之间应当公平竞争

76.房地产经纪执业的合法原则主要体现在（）A.房地产经纪执业行为必须合法 B.房地产经纪促成交易的房地产必须合法 C.从事房地产经纪活动的机构资质必须合法 D.从事房地产经纪活动的人员资格必须合法 E国家保护房地产经纪活动当事人的合法权益

77.房地产经纪机构发布的广告不得含有（）

A.能为入住者办理孩子升学的承诺 B.房地产升值或投资回报的承诺 C.风水、占卜能内容 D.商品房项目位置示意图 E商品房项目距离市中心的距离 78.减少房地产经纪纠纷的主要手段包括（）

A.制定和推广使用房地产经纪服务示范合同 B.制定房地产经纪服务标准，明确服务要求 C.及时处理纠纷投诉 D.降低收费标准 E降低房地产经纪人员的佣金提成比例 79.我国房地产经纪行业监督的方式包括（）

A.现场巡查 B.专家评审 C.合同抽查 D.投诉受理 E房地产经纪资信评价 80.我国房地产经纪行业管理的主要内容包括（）

A.房地产经纪人员的职业资格管理 B.房地产经纪机构的财务管理 C.房地产经纪机构的备案管理 D.房地产经纪机构的运营管理 E房地产经纪行为的监管

三、综合分析题

（一）2004年以来，某市的商品住房价格快速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房，但他即不自住，也不出租，只想价格更好后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上升，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请2-3家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送车、送户口、送装修和家具等。

81.张某的购房需求属于（）

A.消费需求 B.投资需求 C.投机需求 D.刚性需求

82.关于该市是否有房地产泡沫的说法，正确的为（）

A.只要有需求，就没有泡沫，因此该市的房地产并没有泡沫

B.衡量是否有泡沫的简单指标是房价租金比，因此该市的房地产有泡沫 C.衡量是否有泡沫的有效指标是房价收入比，因此该市的房地产没有泡沫

D.房地产市场进入低谷期是调控造成的，因此该市的房地产不存在泡沫 83.该市的房地产市场进入低谷期后，将会呈现出的特征有（）

A.买卖交易量很小 B.市场租金上升很快 C.市场租金降到谷底，基本维持恒定 D.房地产开发项目的开工率很低

84.房地产开发企业同时请2-3家房地产经纪机构代理销售的行为属于（）A.指定代理 B.卖方代理 C.法定代理 D.委托代理 85.商品房销售广告中，不属于违规内容的为（）

A.买房送车 B.买房送户口 C.买房送装修 D.买房送家具

（二）侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人的资格。

2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务。侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。一个月后，侯某和吕某所承办的两宗业主都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。86.在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（）

A.自知、自信 B.乐观开朗 C.积极主动 D.坚韧奋进

87.关于侯某开展房地产经纪活动的说法，正确的为（）

A.侯某提供的是房地产媒介居间服务 B.侯某提供的房地产代理服务

C.侯某不能以委托人的名义开展业务 D.侯某应当以实现委托人房屋的最高出售价为己任 88.关于吕某开展房地产经纪活动的说法，正确的为（）

Ａ吕某提供的房地产信息居间服务 B.吕某提供的房地产买方代理服务 C.吕某出售住宅过程中产生的费用应由委托人承担 D.吕某可以代表甲机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同

89.吕某享有的权利为（）

A.要求委托人提供与出售住宅有关的资料 B.自行调整出售住宅的售价 C.依法维护委托人的合法权益 D.依法发起设立新的房地产经纪机构

90.关于侯某、吕某收取佣金的行为，不规范的地方为（）

A.侯某向购房人收取佣金 B.侯某向委托人收取佣金 C.吕某预收佣金 D.吕某向购房人收取佣金

（三）2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司。甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。91.关于原房地产经纪事务所注销的说法，正确的为（）A.需要向工商行政主管部门办理登记注销手续

B.需要向原备案的房地产管理部门办理备案注销手续

C.逾期不办理备案注销手续的，视为未注销，将受到处罚 D.逾期不办理备案注销手续的，视为自动注销

92.甲公司的经营模式为（）

A.自营连锁模式 B.特许加盟连锁模式 C.独立经纪人模式 D.有店铺模式 93.甲公司确定的发展战略类型为（）

A.低成本战略 B.聚焦战略 C.跨地域市场扩张战略 D.跨专业市场扩张战略 94.甲公司采用的员工激励方式为（）

Ａ.目标激励 B.尊重激励 C.情感激励 D.参与激励 95.甲公司采用的客户管理方式，其优点为（）

A.便于客户的分类管理 B.客户不易随房地产经纪人员的离职而流失 C.有助于房地产经纪人员快速掌握客户动向 Ｄ有利于房地产经纪人员间的业务合作

（四）甲房地产经纪门店为改善经营进行改革：在业务上，建议商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形象上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需要又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某制定了偿还比率为30%的住房贷款方案。

96.商圈信息档案的主要内容包括商圈内的（）

A.公共设施 B.道路交通状况 C.房地产的实物状况 D.房地产市场调控政策 97.根据甲门店装修后的效果，可以推断甲门店装修设计遵循了（）的原则 Ａ注重形象宣传 Ｂ注重个性化 C.注重人性化 D.注重艺术化 98.高某发布房源信息，应当（）

A.订立房屋出售经纪服务合同 B.经王某书面同意 C.公布王某的联系方式 D.事先实地查看房屋

99.该套住宅售价超出的10万元应当（）

A.归王某所有 B.归甲门店所有 C.在王某和甲门店之间分配 D.在王某和高某之间分配 100.关于李某住房贷款方案的说法，正确的为（）

A.李某的借款金额为330000元 B.李某的还款本息和为330000元 C.李某的月还款额为3750元 D.李某的年还款额为45000元

篇2：房地产经纪概论真题

1．房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己．吸引客户．开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供()，以赢得客户信任。A．最高成交价格的交易 B．物美价廉的房屋 C．高质量的服务 D．最完整全面的承诺

2．房地产经营投资的目的不仅是为了()原垫付的投资，而且要盈利。A．增加 B．回收 C．支付 D．减少

3．受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满()的，不予注册。A．1年 B．3年 C．4年 D．5年

4．房地产经纪人员报酬给付方式，一般不包括()。A．固定薪金制 B．佣金制 C．福利制 D．混合制

5．避免房地产经纪纠纷的根本途径是()。A．制定规范的各类房地产经纪合同示范文本 B．加强对房地产经纪行为的行政管理

C．制定房地产经纪活动操作流程，加强房地产经纪人业务培训

D．提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理

6．贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的()。A．50％ B．40％ C．30％ D．20％

7．房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为()。

A．对环境变化适应能力差 B．横向沟通协调较为困难

C．双重领导，违反了统一指挥原则 D．高层决策迟缓

8．房屋买卖代理收费，应()。A．按成交价格总额的35％收费 B．按成交价格总额的4．0％收费 C．严格按照国家规定的标准收费 D．采用差额定率累进计费

9．下列关于经纪的表述中，不正确的是()。A．经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为 B．经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易 C．经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬

D．经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系10．下列活动中，存在巨大的经济风险，并完全由房地产经纪机构承担的是()。A．居间 B．代理 C．包销 D．行纪

11．下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是()。A．无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同 B．在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金

C．在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系 D．违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任

12．房地产行政管理部门对房地产经纪行业进行年检和验证管理，以下说法中，错误的是()。

A．它可以督促房地产经纪机构及时进行变更登记 B．它可以当场注销一些名存实亡的房地产经纪机构 C．它有利于更精确地统计房地产经纪机构数目

D．它有助于总结行业普遍存在的经验，发现普遍性问题13．《商品房买卖合同示范文本》中未列出的附件是()。A．房屋平面图 B．装饰．设备标准 C．合同补充协议 D．产权登记的约定

14．由于房地产是不动产，完成房地产居间．代理业务必不可少的环节是()。

A．房地产信息的收集与整理 B．方案的设计与推广 C．购买方或承租方看房 D．房地产权属登记(备案)

15．在中国台湾地区的房地产经纪业基本制度中信誉制度的一个最突出特点是()。A．建立公示制度 B．建立评分制度

C．建立教育制度

D．建立营业保证金及赔偿制度

16．房地产查验的基本途径有：文字资料了解．现场实地察看和()。

A．听卖家全面．公正讲述 B．向有关人员了解 C．看广告媒体介绍 D．到网站搜集信息

17．房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自()之日起计算。A．发证 B．登记 C．核准注册 D．申报

18．房地产经纪业是以()为主要资源的服务业。A．人力 B．财力 C．信息 D．关系

19．房地产经纪人员接待客户时，最好()。A．坐在客户的侧边 B．坐在客户的对面 C．坐在客户的后面 D．紧靠客户身旁

20．房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是()。

A．二手房出租代理 B．房屋承租代理 C．期房预售代理D．房屋转租代理

21．在房地产代理合同中，当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径，合同产生纠纷后又未达成一致意见的，则应通过()解决合同纠纷。A．协商 B．调解 C．仲裁 D．诉讼

22．在房地产转让合同生效之日起()内，应申请房地产转移登记。A．10日 B．30日 C．60日 D．90日

23．房地产经纪机构项目开发岗位的主要工作是()。A．捕捉商机

B．进行市场专案研究

C．撰写研究报告 D．撰写策划报告

24．如果客户来电话要找的人不在，最合适的礼貌应答是()。

A．请问上次是哪位业务员接待您的B．您好!××公司，请问有什么需要我为您服务 C．对不起!他(她)出去了，您需要留言吗 D．对不起!他(她)出去了，请您打他(她)手机25．美国有关规范房地产经纪人的法律中最严密的法令是()。

A．一般代理法规 B．契约法规 C．各州的执照法 D．联邦法

26．在房地产居间业务中房地产经纪人可以()。A．以自己的名义进行房地产权属登记备案

B．以所在房地产经纪机构的名义进行房地产权属登记备案 C．协助委托人进行房地产权属登记备案 D．代理被委托人进行房地产权属登记备案27．持有美国房地产经纪人执业牌照的经纪人()。A．一年内交易量不能大于8宗 B．主要是律师，金融从业人员等

C．每隔一定时间必须申请更新自己的牌照 D．年龄在18岁以上，但不超过55岁

28．行纪是指经纪机构受委托人的委托，以()的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。A．自己 B．代理人 C．委托人 D．受托人

29．房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为，属于()。A．房地产代理 B．房地产居间 C．房地产行纪 D．房地产策划

30．经纪活动起源于()。A．第一次社会大分 B．第二次社会大分工 C．第三次社会大分工 D．现代市场经济 多项选择题

1．房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检主要是检查房地产经纪组织()等情况。A．现金流状况

B．资产规模变化 C．经营业务范围 D．注册地点考试大论坛 E．持证从业人员情况

2．下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有()。A．购房人查询楼盘的基本情况

B．购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同 C．办理预售合同文本登记备案

D．商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋 E．办理交易过户登记手续

3．房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义()的行为。A．承租房屋 B．出让房屋 C．购买住宅 D．购买商业用房 E．出售商品房

4．确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有()。A．查看该土地的土地使用证

B．查看该在建房产的建设用地规划许可证 C．查看该期房的建设进度 D．查看该房产的房屋所有权证 E．到房地产登记机关查询

5．房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动应当遵循的原则有()。A．诚实守信原则 B．公开原则 C．平等原则 D．自愿原则 E．客观公正原则

6．根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为()。A．日报表 B．周报表 C．月报表 D．综合信息表 E．专项信息表

7．申请房地产转移登记应提交的文件有()。A．证明房地产权属发生转移的文件 B．身份证明 C．房地产权属证书 D．房屋灭失的证明 E．建设工程规划许可证

8．房地产居间业务流程中的主要环节有()。A．居间业务洽谈 B．物业投资

C．代理委托人办理房地产权属登记备案 D．信息收集与传播 E．佣金结算

9．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有()。

A．已付清土地使用权出让金的证明 B．身份证明 C．初始登记申请书 D．土地使用权出让合同 E．地籍图

10．获取房地产经纪信息的途径有()。A．从有关单位内部获取 B．从报纸传播的信息收集 C．通过行政指令收集 D．现场收集 E．利用网络获取

11．下列关于房地产抵押权设定的各种表述中，正确的有()。

A．抵押双方到登记机关办理抵押登记 B．抵押权人保管房地产他项权利证书 C．抵押人保管经注记的房地产权属证书 D．登记机构保管房地产权属证书

E．债务履行完毕，抵押权人向登记机关办理抵押注销手续，并通知抵押人

12．下列关于房地产居间的说法中，不正确的有()。A．实际中，房地产指示居间和房地产媒介居间完全独立 B．居间合同的委托人的给付义务具有确定性 C．不能以房地产经纪人的名义订立房地产交易合同 D．房地产经纪人代表委托人订立房地产交易合同 E．房地产交易过程完成后，可以进行佣金结算13．下列关于道德和职业道德的说法中正确的有()。A．道德产生于人类社会实践

B．道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会 C．道德形成于原始社会

D．职业道德在具体内容上有一定的稳定性．连续性 E．职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性

14．下列属于房地产代理业务基本流程主要环节的有()。A．房地产代理业务开拓 B．方案设计与推广 C．开发过程控制

D．营销策划 E．房地产交易价款收取与管理15．房地产经纪人与房地产经纪机构之间有()关系。A．主从 B．经济 C．执业

D．支配 E．法律责任

16．在中国香港地区，所有房地产代理机构均须取得牌照方可营业，牌照的种类分为()。A．地产代理(个人)牌照 B．地产代理(公司)牌照 C．营业员牌照 D．操作员牌照 E．促销员牌照

17．下列关于境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构说法正确的是()。

A．分支机构能独立开展经纪业务，具有法人资格 B．分支机构财务上可以独立经济核算

C．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任

D．分支机构首先以自己的财产对外承担责任

E．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任，但未到期债务除外

18．为避免房地产代理经济纠纷，房地产卖方代理合同应明确的条款有()。A．交易价格范围 B．销售时间和进度 C．销售中投入的人员数 D．不同价格下佣金的计算标准

E．商品房销售过程中广告费用的支付方式和时间安排19．对房地产经纪信息的鉴别，就是对房地产经纪信息的()等进行分析。A．准确性 B．规律性 C．真实性 D．权威性 E．可信性

20．房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息．与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息()后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。A．辨别 B．评价 C．分析 D．加工E．整理

21．房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人，包括()之间的关系。A．有关政府主管部门 B．房地产经纪机构 C．房地产经纪人员

D．房地产中介行业协会 E．房地产经纪活动服务对象22．属于房地产初始登记的有()。A．土地使用权初始登记 B．新建成房屋所有权初始登记

C．集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋的登记 D．房地产权属总登记

E．商品房出售后的第一次分户登记

23．房地产经纪行业协会制定的行业规则具有()。A．公约性质 B．对行业的约束力 C．一定的法律约束力 D．依据法律制定的特点

E．规范该行业从业人员职业道德的作用

24．下列中属于房地产经纪人员职业技能的有()。A．恪守信用 B．尽职守责 C．市场分析 D．人际沟通 E．把握成交时机

25．下列关于房地产经纪人员的说法中错误的有()。A．房地产经纪人员可以在全国范围内注册执业

B．从事房地产经纪活动的基本条件是取得房地产经纪人协理从业资格

C．未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得执业

D．房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位 E．房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构单项选择题答案

1：C2：B3：D4：C5：A6：C7：C8：C9：D10：C11：C12：B13：D14：C15：A16：B17：C18：C19：A20：B21：D22：B23：A24：C25：C26：C27：C28：A29：B30：C 多项选择题答案

1： C． D． E． 2： A． B． E． 3： A． C． D． 4： A． B． D． E． 5： A． C． D． 6： A． B． C． 7： A． B． C． 8：A． D． E． 9： B． C． E． 10： A． B． E． 11： A． B． C． 12：A． B． D． E． 13： A． B． D． 14： A． B． E． 15：B． C． E． 16： A． B． C． 17： B． C． D． 18： A． B． D． E． 19： A． C． E． 20： A． C． E． 21：B． C． E． 22： A． B． C． 23： A． B． D． E． 24：C． D． E． 25： A． D． E．2010年房地产经纪概论综合分析题及答案(一)

房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。赵某来到甲机

构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租；田某向赵某提出，如果按3000 元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居问合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。1．甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时，需提交的材料包括()。

A．营业执照

B．机构设立的可行性分析报告C．经营计划

D．注册房地产经纪人员情况

2．关于田某这一经纪行为的说法，正确的有()。A．田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查

B．即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房C．如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任

D．如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同

3．关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有()。A．田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B．应由甲机构向赵某收700元奖励费

C．田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励

D．田某不应收取700元奖励金

4．赵某同甲机构所签订的合同属于()。A．新建商品房经纪合同B．房地产租赁经纪合同C．房地产租赁代理合同D．房屋租赁合同

5．关于甲机构和田某关系的说法，正确的为()。A．甲机构聘用田某作为负责人是合适的B．甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任

C．田某对甲机构的债务承担有限责任D．田某对甲机构的债务承担无限连带责任(二)

张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买

房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。看房之后，李某对该房子十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。

6．张某与甲机构的关系有()。A．执业关系B．法律责任关系C．经济关系D．行政关系

7．关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为()。

A．张某是王某的代理人B．张某是李某的代理人

C．张某是居间方，不是任何一方的代理人D．甲公司是李某的代理人

8．如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为()。A．公积金贷款B．商业贷款

C．个人住房组合贷款D．质押贷款

9．关于经纪服务费用收取的说法，正确的为()。A．甲机构不应该要求李某预付佣金

B．甲机构不应该向李某收取抵押贷款手续代办费C．甲机构不应该向李某收取佣金D．张某不应该向王某收取佣金

10．关于张某赚取差价的说法，正确的为()。A．张某应当将3万差价退还给李某B．张某应当将3万差价退还给王某

C．张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人D．张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德(三)

甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金；若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王

某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元的价格卖给杨某，王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户的过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某的一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构张某产生纠纷。11．甲机构应该收取的佣金为()。A．1．8万元B．2万元C．1．85万元D．2．05万元

12．乙机构获得8万元的行为违反了()。A．《民法通则》

B．房地产中介服务收费相关规定C．房地产经纪人执业规则D．《城市房地产管理法》

13．关于“若代理不成功，甲机构只收取费用500元”的说法，正确的为()。

A．500元是甲机构的部分佣金B．500元是甲机构支出的必要费用C．500元是王某的辛苦费D．500元是王某的业务提成14．在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有()。A．甲机构B．乙机构C．张某D．杨某

15．由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由()承担。A．甲机构

B．给张某贷款的银行C．张某D．王某(四)

张某为甲房地产经纪机构(简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某的沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。16．根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为()。

A．房地产代理合同B．房地产居间合同C．商品房销售合同D．房地产代销合同

17．张某受理了委托业务后，主要应收集的信息为()。A．王某家属的相关信息

B．附近其他经纪公司经营状况的信息C．王某委托出售住房的信息

D．与王某委托出售住房相关的市场信息

18．张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家，说明张某具有较好的()。A．议价谈判的技能B．人际沟通的技能C．收集信息的技能D．供需搭配的技能

19．甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于()。A．居间服务项目B．居间的后续服务项目C．代理服务项目D．咨询服务项目

20．甲机构为田某代办房地产产权登记手续时，应当向登记机构提交()。A．当事人身份证明B．房地产权证C．购房人缴费计算表D．房地产买卖合同【答案】

篇3：论房地产经纪行业的监管

本期文章重点讨论市场的维护者应该如何引导经纪人和经纪行业, 或者说如何对房地产经纪行业实施监管, 重点在于对监管思路和原则的探讨。

我们经常会提到法治和德治这两种监管思路, 在房地产经纪行业的监管上, 同样应该是法治和德治兼备。

先说德治, 德治的主要方式是教化, 即通过道德教育提高人的道德水平, 从而自觉地约束自己的行为。而德治的施行往往需要长期的文化积淀, 特别是需要以信仰为基础, 因为没有信仰的人往往是“无所畏惧”的。缺乏起码的敬畏之心, 必然胆大妄为。在这种情况下, 即使对其苦口婆心地教育, 往往也收效甚微。也就是说, 德治需要以监管对象自身具有一定的道德水准为前提。

从我国房地产经纪人的现行职业环境所造成的职业特点来看, 作为房地产经纪人往往需要具有非常强的进取精神 (在这里, 进取是一个中性词, 或者说, 当进取心过强的时候, 可能就会做出违反职业道德乃至违法的事情) , 因为房地产属于高额大宗商品, 成交往往是不连续的, 在这种情况下, 损失一单业务就意味着可能丧失了一个月的收入, 而且目前房地产经纪人往往只有很低的底薪甚至完全没有, 当一个人的全部生活都在两只手上 (或者一张嘴上) 的时候, 如果缺乏道德约束, 又没有严格监管, 铤而走险是顺理成章的事。

在这种情况下, 法治就显得必不可少了。

法治的方式又可以区分为准入限制和行为监管两类。我国于2004年7月1日开始实施的《行政许可法》, 对设立市场准入的行政许可行为作了比较严格的规定, 笔者认为, 这是对长期以来我国政府对市场行为干预过多的一种矫正, 无疑是正确的。但我们也应该认识到, 即使在发达的市场经济国家, 市场准入在许多行业里面也是存在的, 比如在很多国家, 酒类是不能随便在一般商店出售的, 卖酒必须有专门的执照。而房地产经纪人的执业资格, 在很多国家 (以及地区) 也都是实行准入制的。比如美国, 每个州都设置了专门的经纪人执照制度, 必须获得本州的执照才能在本州执业;我国香港地区也有专门的地产代理监管局, 负责发放和管理经纪人牌照。本专栏后面几期将集中介绍国外 (地区) 的房地产经纪人管理制度。

但在中国大陆, 为适应《行政许可法》的要求, 建设部于2004年6月29日颁布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》 (建办住房[2004]43号, 下称《通知》) , 决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会 (学会随后更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 以下简称学会) , 这实际上表明在国家层面上已经放弃了房地产经纪人的准入制度, 或者说经纪人执业已经不需要经过行政许可。

当然, 《通知》也详细具体地规定了学会及地方行业组织在房地产经纪人注册管理等方面的任务, 即:中国房地产估价师学会要通过房地产经纪人执业资格注册工作, 将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理结合起来;大力推动房地产经纪行业诚信建设, 建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;开展房地产经纪机构资信评价, 建立房地产交易信息共享系统, 促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务;制定房地产经纪执业规则, 探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。

《通知》还规定:各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用, 已经成立房地产经纪行业组织的地区, 要按照《行政许可法》等法律法规和国发[2004]16号文件的有关规定, 将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织, 确保房地产经纪人执业资格注册工作平稳过渡。尚未成立房地产经纪行业组织的地区, 各级房地产行政主管部门要按照原有方式继续做好房地产经纪人执业资格注册的有关工作, 确保房地产经纪人执业资格注册工作的正常进行, 并积极组建房地产经纪行业组织, 尽快形成政府监管、行业自律和社会监督相结合的房地产经纪行业管理机制。

前面说过, 市场准入管理只是监管的手段之一, 监管的另一重要手段是对市场行为的监管, 这也是《行政许可法》的另一个核心要旨, 即政府要加强对市场违法行为的查处。针对房地产经纪行业的监管, 《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》同时规定:各级房地产行政主管部门要按照国家的有关规定, 加强对房地产经纪行业的监督检查, 规范房地产经纪行为, 不得因房地产经纪人执业资格注册管理方式的改变, 影响房地产经纪人执业资格考试和注册等工作的正常进行, 确保房地产经纪人执业资格制度的深入推进。

按照这个文件的规定, 房地产估价师与房地产经纪人学会主要负责经纪人的注册管理工作, 并以这个工作为依托, 通过建立信用档案——推动诚信建设———加强行业自律, 来实现对行业的管理。同时, 各级房地产行政主管部门仍然要加强对房地产经纪行业的监督检查, 规范经纪行为。

篇4：房地产经纪行业剧变将要开始？

房地产咨询研究中心主任

4、6、7、8月的本专栏文章一直都在讨论房地产经纪与互联网问题，本月专栏仍将继续这个话题，因为事态仍在持续发展，简直有点让人应接不暇。

先直接引用羊城晚报2014年7月21日上的一篇文章的开头一段——

羊城晚报讯 记者赵燕华、实习生麦迪安报道：上周，房产电商的老对手搜房网与乐居皆有重磅大动作，7月16日，前者斥资10亿元入股国内第一大与第四大房产中介世联行、合富辉煌战略合作；后者联手17城百家经纪公司签署合作协议，一场卖房模式的剧变已然启动。而作为广大消费者，在这场硝烟中或可渔翁得利：虚假房源这个集体的“痛点”有望消除，今后经纪公司提交的网上房源真实度将大大提升。

羊城晚报的这篇稿件刚好写于本专栏每月例行截稿日（20日）之后一天。对比一下这篇稿件的观点——“今后经纪公司提交的网上房源真实度将大大提升”，和本专栏8月稿件的观点颇为吻合：“真实的、快捷的信息发布能够降低二手房交易成本，使二手房的交易双方和居间的房地产经纪人都得益……要解决这个难题，只能是有一个第三方的信息发布平台，这个平台发布的信息具有真实、完整的特点”。

网站信息发布的真实性一直存在较大问题，这源于目前已经形成的房地产经纪的网上经营模式：业主在多家经纪机构放盘，经纪机构（具体是由经纪人操作）在通过互联网平台发布信息的时候，为了使自己代理的盘源信息能够始终处于网站页面的最顶端，就要用看上去很诱人（优质低价）的盘源来吸引浏览者，于是网上的信息往往就是失真的；并且经纪人还需要不断刷新信息，才能保证自己的信息不被其他经纪人的信息排挤到网页的后面去，而刷新信息是要向网站付费的，于是为了让自己发布的信息能够被浏览者看到，经纪人就会在网站平台上展开激烈的竞争，这样的竞争是以每个经纪人都不断向网站付出更多的费用为代价的。这也是导致经纪公司和互联网公司发生争拗的直接原因。

恰好在这样的背景下，8月1日起，成都市存量房交易服务平台在成都中心城区全面正式运行，其目的正是通过具有政府背景的存量房交易服务平台使得二手房交易全过程变得更加公开、透明、规范、诚信。

根据成都市相关管理部门发布的规定，经纪机构首先需要获得业主的正式授权委托，并且在交易服务平台输入房源信息，交易服务平台会自动查询房管局的档案信息库对房源情况进行核实，不是真实的房源或者存在问题的房源都将无法通过该系统对外发布。由于存量房交易服务平台与房管局后台其他系统联网，还能对已核实房源信息进行实时更新，信息将变得双向和透明，有效杜绝了虚假房源、交易中因为房源查封等临时不能交易而引发纠纷等情况。

据笔者对成都这个二手房交易服务平台系统使用情况的初步了解，大型品牌经纪机构都很支持使用这个平台，因为允许业主在多家经纪机构放盘，所以发布在平台上的房源信息会出现报价不同的情况，其直接结果当然就是会让浏览者首先选择报价低的经纪机构进一步查询了解情况。这样的价格差异是否也属于不真实信息，应该如何界定和如何解决这些问题？相信随着平台建设的不断完善和经纪机构及买卖双方等各方参与者对系统接受程度的不断提高，这些问题是可以逐步解决的。

上述两条消息反映的是一个共同的可喜现象：无论是现有的房地产互联网平台还是政府监管部门，都在朝真实房源发布的方向迈进，而这可能正是房地产经纪行业即将发生剧变的一个重要信号。

篇5：房地产经纪概论真题

1、房地产市场周期

从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

2、判断房地产是否有泡沫的方法

判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、入住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及一个地区经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数。如果房价与月房租之比大大高于这个合理的倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己使用还是出租，只要有人使用，泡沫的危险就不大;相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人使用，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供大于求。

3、购买房地产的需求

按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列几类：①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。

4、房地产市场的作用和特点房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提供房地产使用效益等作用。反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量。当供不应求时，价格上涨;当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热;当成交量萎缩时，反映市场趋冷。由于房地产具有不可移动、独一无

二、价值较大等特性，留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:房地产市场有许多特点，其中主要的是：(1)交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移。(2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场。(3)供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。

(4)容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

(5)较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。

(6)交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。

(7)交易程序较复杂，交易通常需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。

实际上，正是房地产所具有的如上特征促使房地产的交易往往采用“经纪”的方式进行，而不是采用“经销”的方式进行。

5、房地产市场的基本要素

房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：

①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务;②存在着具有购买欲望的买方;

③交换价格符合买卖双方的利益要求。

从西方发达国家的经验来看，房地产租赁市场的规模会随着房地产市场的日趋成熟而不断扩大。

6、成本法适用的对象和条件

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。

在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。

在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需

要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。

房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。

要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。

成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。

7、成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)

由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。

8、销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：

(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。

(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。

9、开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：

(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

(5)开发建设过程中的税费。

10、交易日期调整的方法

在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。

其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±t%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+t%;下跌的，为-t%)，则：可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格x(100±t)/100=在估价时点时的价格

上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期调整系数。

价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表

采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

篇6：房地产经纪概论真题

1、交易日期调整的含义

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点)，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

2、交易情况修正的方法

交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格x交易情况修正系数=正常价格。采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格

3、造成成交价格偏差的因素成交价格偏差的因素有：

1、有利害关系人之间的交易。

2、急于出售或急于购买的交易。

3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。

5、特殊交易方式的交易。

6、交易税费非正常负担的交易。

7、相邻房地产的合并交易。

8、受债权债务关系影响的交易。

4、交易情况修正的含义。可比实例的成交价格可能是正常的，留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。

5、城市规划的基本概念按照城市规划的实质内容，可分为制定规则和执行规则两个层面。

1、制定规则主要包括两个方面：①通过立法程序形成与城市规划相关的法律、法规、规章、规范性文件和技术规范;②按照一定程序编制完成的规划，包括城镇体系规划—总体规划(分区规划)—详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划)。总体规划：是对城市作出的宏观规划安排，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:主要包括确定城市的性质、规模和发展目标，城市的布局结构(如主城、外围城镇及其之间的生态隔离带)，城市的土地利用和分配(如划分为居住、工业、商业金融等)，城市的主要道路网架(如外围的“两环十二射”、主城内的“经五纬九”)，等等。

控制性详细规划：是对每一块土地作出的具体规划安排，主要包括土地的使用性质，土地的使用强度指标(容积率、覆盖率、建筑高度等)，道路和工程管线的位置，空间环境的规划要求，等等。

2、执行规则

就是根据相关的法律、法规以及经过审批的规划对各项建设实施规划管理的行为。根据城市规划法，城市规划实施管理的基本制度是规划许可制度，即我们通常说的“一书两证”。《建设项目选址意见书》 建设项目的规划选址管理的法定文件。规划部门根据城市规划及有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发《建设项目选址意见书》。《建设用地规划许可证》 建设用地的规划管理的法定文件。规划部门根据城市规划法律规范及依法制定的城市规划，确定建设用地位置和范围，审核建设工程总平面图，提供土地使用规划设计条件，并核发《建设用地规划许可证》。

《建设工程规划许可证》 建设工程的规划管理的法定文件。规划部门根据依法制定的城市规划及城市规划有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，并核发《建设工程规划许可证》。

6、房地产抵押权实现的方式

一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。

7、房地产抵押权实现的条件

房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：

1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。

8、房地产的特性

房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。

房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅;也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右;在家庭财产中房地产也是最主要的部分。所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。

房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：

1.不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。

2.房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。

3.品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。

4.价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房;房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。

5.使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。

6.供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。

7.用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。

8.价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。

9、低谷期

需求继续减少，新的供给不再产生或者很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，买卖交易量很小;房地产开发项目开工率低;租金降到谷底，基本维持稳定。

10、衰退期

由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。而在高峰期大量开工的房地产开发项目陆续完成并投放市场，因而房地产供给大于需求，价格出现下降。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

11、高峰期

这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

12、上升期