澳洲地产销售模式（精选6篇）
篇1：澳洲地产销售模式
智地地产（北京）综合服务机构
澳洲地产销售模式
一、澳洲房产相关政策：
在澳大利亚，政府规定，一个居住群有50%以上的购买者须是澳大利亚人，其它50%可卖给世界上任何一个国家的买房人。只要政府批准，房地产投资人在当地银行有60~70%左右的贷款额；若是个人购房消费，则需准备30%的首付，并与当地居民一样享受房屋贷款权，贷款期限为5年，其利率与澳大利亚公民一样，一般为5%或7%。
二、销售资质
境外注册证明 澳洲房产局认证
智地地产（北京）综合服务机构
规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元，最长坐10年牢。3.目前在国内代理销售澳洲房产的主要途径基本上为澳洲房产展销会、产品推介会、产品说明会、及捆绑移民、留学等的说明会为主要推广销售模式；如2012 年 3 月 15 日—— 18 日在北京举办的澳洲房产说明会，为有意在澳洲投资置业、澳洲留学、准备移民澳洲、在澳洲初次置业者和买家提供了良好的机会。主办方 Central Equity 澳洲中正房地产集团作为资深的澳洲本土开发商，专业的澳洲团队专程从墨尔本来到北京，为您讲解全新的澳洲房地产资讯，对您的置业、投资咨询进行答疑解惑。又如2011 年 11 月 26 日在上海香格里拉大酒店举行的澳洲房产推介会，主办方通过提前电话预约或电话热线预约的方式申请参加，并为参与看房的客户免费提供当
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B.北京鑫豪威信息咨询有限公司
北京鑫豪威信息咨询有限公司为赴澳人士提供澳洲房地产投资咨询，推介居住和投资用房产，提供投资房屋贷款咨询服务及澳洲房地产法律咨询，为解决赴澳定居后顾之忧，提供全方位的抵达后续服务。鑫豪威与澳洲墨尔本置业公司努力调查研究澳洲房地产项目，为中国高端客户寻求最适合的房地产和楼盘信息。通过十多年的行业经验的积累，鑫豪威与澳洲墨尔本置业公司以非凡的实力和专业的服务、严谨的工作作风和良好的商业信誉成功地帮助众多中国企业家和公民移民国外，并为其提供各种专业的境内外服务，真正实现了中国企业家和公民“走出去”，追求企业和个人更好的发展空间的美好愿景该公司2010年—2011年代理销售额约折合人民币8亿元。
C.澳风国际房地产经纪（北京）有限公司
澳风国际房地产经纪（北京）有限公司是一家澳大利亚独资连锁经营的房产经纪公司（资质号：京经纪2004第2982号）。澳风国际自2004年进入中国不动产市场以来，凭借在房地产开发项目全程策划销售代理及不动产租赁买卖方面的丰富经验；先进的经营理念；成功的运营管理模式；房地产经纪人业务量化管理系统，成功的打造了澳风国际不动产的品牌，已经在北京、青岛等城市开设有十多个分公司。澳风国际不动产还致力于将目前国际房地产经纪行
智地地产（北京）综合服务机构
轻松投资置业澳洲。在国内公司与启德教育集团、澳星广东俊汇移民公司三巨头结盟联合打造澳洲置业、澳洲留学、澳洲移民一站式服务，让客户在最少的时间享受最全面的服务。目前公司经营范围主要涉及澳洲房产投资发展与代理，区域包括悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、阿德来得、佩斯等澳洲主要城市。F.美亚置业集团深圳分公司
美亚置业集团由美国总部及香港分部共同于1988年创建，经过二十年的飞跃发展，现已于全球十一个国家及城市设立分公司及办事处，强势组成了一个连贯中、美、澳、纽的国际房地产全方位策划及销售网络。
四、购房流程：
i.选房
a.买家选中房号。
b.买家与国内代理公司签认购合同，交订金（发展商项目，
篇2：澳洲地产销售模式
全程策划代理
1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。
2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。
3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。
4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
第一部分 委托策划代理工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。
第二部分 委托策划代理工作期限
委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止)
第三部分 委托策划代理工作范围
甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分:
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。
(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。
三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。
五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。
六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目
合作经营管理
1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。
4、服务效果：对约定的效果达成目标。全程策划代理
1、主要内容：全程聘请乙方进行全程销售策划和组织实施。
2、服务内容：对项目全程运作，含：前期市调、整体营销方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做。
3、操盘主体：乙方派驻一整套班子。
4、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
第一部分 委托策划代理工作方式
甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、销售代理等工作。
第二部分 委托策划代理工作期限
委托期限由合同签订之日起至本项目销售80%以上止。(或该项目整体工程完工,经综合验收合格的一年后止)
第三部分 委托策划代理工作范围
甲方委托乙方策划代理之部分为合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业,可销售面积约为平方米(其中分三期开发)。
第四部分 甲方的责任与权利
一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划代理过程中所需的资料,并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。
二、甲方负责本项目策划代理过程中营销推广所需费用,其中包括但不仅是所列部分:
(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及发布等费用。
(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用,以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。甲方应尽量在合理的情况下安排车辆供项目销售使用,所发生的直接费用(油费、过路费等)由甲方承担。
(三)广告制作费和广告发布费:本项目的广告制作和发布实施费用由甲方承担。
三、甲方负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。
四、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划代理费。
五、甲方有权对乙方的策划代理活动进行全程监控,对策划案享有独家使用权。
六、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划代理工作,甲方有权按约终止合约。
第五部分 乙方的责任与权利
乙方按项目实际进展进行相关的策划代理工作,其中包括但不仅是所列部分或项目
合作经营管理
1、主要内容：乙方对甲方为薄弱的板块进行单板块（多板块）代理，如：销售代理、策划、顾问式、广告设计等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、操盘主体：乙方对委托板块进行全程代理操盘服务。
4、服务效果：对约定的效果达成目标。
一、项目代理销售
即由乙方负责该项目的推广销售工作，并按不低于代理均价的价格进行销售；甲方承担销售道具、广告、活动促销等销售费用，并按合同约定向乙方支付代理销售佣金。
服务内容：
1、前期市场调研；
2、项目营销总体策略；
3、营销推广；
4、制定项目入市时机策略；
5、项目阶段性营销计和划价格策略；
6、销售分期控制;
二、项目策划
(一)市场调研
1、房地产市场现状分析。
2、主要路段市场状况。
3、住宅市场情况。
4、潜在客户市场调查分析。
(二)项目定位
1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。
2、项目产品定位。
3、项目概念定位
4、目标客户市场定位
5、项目定价范围建议
(三)产品优化建议
1、参与项目总平规划讨论。
2、参与建筑风格方案讨论及建议。
3、参与户型平面方案讨论及建议。
4、参与配套设施方案讨论及建议。
（四）、广告策划
1、项目推广口号
2、项目卖点整合包装
3、整体广告计划
4、广告预算及媒体组合
5、项目形象策划
三、项目基本形象设计:(1)标志(2)标准字(3)标准色彩(4)标准组合
2、项目标志形象应用设计:(1)内部应用:名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;(2)销售中心:装修建议及展板设计;(3)户外应用:工地围墙、引导旗、车体、广告牌等
3、传播工具的创意与设计:（1）楼书创作(创意、文案、设计)（2）折页及海报创作(创意、文案、设计)（3）报广创作(创意、文案、设计)（4）广播、电视稿文案等
顾问式合作
1、决策顾问：地块属性分析、市场格局判断、项目概念定位、专业公司选择
2、战略顾问：品牌发展定位、项目战略思考、项目战略营销、企业战略规划
3、市场顾问：市场策略顾问、市场定位顾问、市场运营顾问、市场推广顾问
4、销售顾问：销售卖点选择、销售计划协助、销售人员培训、销售效果测定
5、营销顾问：案名选择、视觉形象审定、文案策划审稿、平面设计创意提示
6、推广顾问：媒体组合和媒体选择建议、推广计划审核、费用预算审核 房地产代理价格（费率可因项目难易程度，派人员多少适当调整）（1）固定费率
收费方式是确定一个固定的收费比例，无论最后房地产的成交价格是多少，都以成交总额固定比率来收费0.6%-2%。按具体项目来具体调整。
（2）固定费率、超价部分双方共享 其具体方法是固定取费比率，并固定房地产价格，如果乙方所迈出的售价高于甲方所定的价格，则高出部分由甲方与乙方分成。
采用这种方法，取费比率一般为06%-2%，差价部分的分配由甲方与乙方协商或确定分成比例。
（3）不付佣金，完全赚取超价
篇3：校本管理模式下的澳洲基础教育
澳大利亚国土面积769万平方公里, 只有2300万人口。经济排名世界第13位, 生活水平为世界第7位, 诺贝尔奖金获得者不断涌现 (共有8位) , 这与澳大利亚非常注重发展基础教育有密切的关系。澳大利亚的基础教育通过在文化和教育方面的移植、借鉴和创新, 达到了世界一流水平。他们实行普通教育和职业教育一体化, 不再设立专门的中等职业技术学校;推行董事会形式下的校本管理, 注重社区、学生家长在学校管理中的作用;实施国家课程和校本课程的两级课程管理模式;实行多元化高考制度, 多元化的基础教育办学形式;注重实用效能的学校建设等。然而给人印象最深的是, 教师工作的快节奏、高效率, 学校管理的人性化, 以及多元化的课程、教材和教学组织形式。
工作是教师的幸福之源
澳大利亚是全球最适宜人类居住的国度, 想象中的澳洲教师一定会非常轻松悠闲。但在阿波福园园区中学为期一周的跟岗实习结束后, 我发现自己的想法是错误的。澳大利亚教师敬业精神和工作强度与我们相比有过之而无不及, 他们大工作量、快节奏、高效率和如饥似渴的学习, 给我留下了深刻的印象。他们白天在学校的绝对工作时间虽然较少 (上午8:30前到校, 下午3:15后放学) , 但上课时间却很长, 每人每天一般上4节课以上。只要在学校, 教师们都全力以赴地投入到工作中去, 紧张地上课、备课、找学生谈话, 然后就是读书学习, 就连午饭和课间茶时间也带着书, 中午是找学生谈话和开会的时间, 看不到有任何的懈怠。他们每位教师至少任教3门课程, 有的教师甚至能教5门学科。为了开好选修课, 往往需要查阅大量的资料, 绝大多数教师都利用晚上在家中备课, 开发新的课程, 网上批改作业。每位管理人员, 从校长、副校长到工作人员几乎一刻不停的在忙碌, 检查、谈话、接待、开会, 但忙而不乱, 忙而有序, 忙而有效。阿波福园园区中学有校长一名, 副校长一名, 校长助理三名, 这个管理团队的每一名成员不仅每周都有工作安排, 而且每天都有明细的工作菜单, 并按照工作菜单紧张有序地工作。每位校长、副校长每周在校工作50～60小时。大工作量、快节奏、高效率和不断地学习是澳大利亚校长和教师工作的常态。
澳大利亚的学校对教师评价非常模糊, 也没有建立考核奖惩机制, 从来不评先进, 为什么他们有如此的工作态度和敬业精神?追溯原因, 就是他们把个人价值的实现放到工作的完成上, 长此以来形成了共同的价值观:对工作负责, 对职业负责, 而对工作负责, 对职业负责就是对自己负责。既然选择了教师这项工作, 就自然而然地把教好学生当作自己的天职, 没有任何理由不履行自己所选择工作的职责。
作为教师, 首先应该树立正确的价值观, 把对学生负责、对工作负责作为工作的价值取向, 沉下心来教书、静下心来育人。我们既然选择了这项工作, 并且也很难改变自己的工作。尽管传统教育体制下的教师考核、职称评聘政策或多或少出现职业倦怠现象、心理不平衡现象, 有些是我们能改变的, 有些是我们不能改变的, 这更需要在工作中寻求如何创造自己的价值和快乐。在阳光的校园里工作是快乐的, 而阳光的校园应有阳光的学生来支撑, 阳光的学生需要阳光的教师来培养。因此, 教师们要以积极向上精神、阳光的心态对待工作、对待学生、对待同事、对待环境, 在工作中改善自我、提高自我, 影响他人, 发展自己。
以人为本是学校管理的精髓
澳大利亚学校推行校本管理模式, 学校管理、课程开设和对待学生时时处处充满人性化。如, 阿波福园园区中学的管理理念是“尊重、关心、合作、诚实”, 在校园内经常见到校长、教师主动向学生打招呼, 学生欢快的同教师聊天。教师上课的第一项工作是了解学生出勤, 对缺勤学生立即和家长联系。师生关系讲平等, 课堂教学讲民主, 考试成绩在班内公布要征得学生本人的同意, 否则就不能公布。学校尽最大努力满足学生的需求, 学校的图书馆、微机室、运动场、室内训练室, 在上班时间随时向学生开放, 学生可以随时使用, 包括复印机和打字机。在阿波福园园区中学, 我参加了该校每周一次的教师例会。会议由一名主任主持, 议程是校长、副校长、校长助理和行政办公室分口总结、布置工作, 然后由教师进行提问, 校长或管理团队其他成员进行现场答复。教师可以根据会议前的安排进行个人演讲, 阐述自己对教学和管理的看法和观点。会议针对工作与教学上的具体问题展开探讨与交流, 有价值的意见和建议得到认同并付诸实施, 会议一直在平等、民主、开放的氛围中进行。
学校的课程表每天有一个20分钟的homegroup安排, 班主任在这个时间把他所负责的学生召集到自己的教室里, 耐心询问每位学生昨天离校后在家里的基本情况, 包括完成作业和在家里遇到的需要学校、教师帮助的其他事情, 也有对学校的制度的遵守情况, 例如, 是否穿校服等, 体现了澳洲教育尊重学生、呵护学生、以人为本的责任意识。因此说, 澳洲教育是在利用一种透明而又严格的人性化校园规则来管理学校。
学校课程开设也处处体现以人为本, 他们依据学生的兴趣与爱好, 学生想学什么, 学校就开设什么课程, 真正体现了以学生为本的教育理念。学校的导盲犬专业, 虽然只有五名学生选修, 学校也要安排教师开设这一课程, 并专门买进了3只导盲犬。
在澳洲, “面向全体学生, 不放弃每一位学生”决不是一句挂在嘴上的时髦口号。对心理障碍和残疾学生等特殊群体给予更多的关爱, 体现更充分的尊重。在阿波福园园区中学, 一位患有自闭症 (严重的心理障碍) 的学生极度厌学, 学校安排教师对症下药, 为他制定了专门的教学方案, 把他的精力和时间引到感兴趣的建筑设计上, 使其树立了自信, 潜能得到了挖掘, 他所创作的建筑设计作品获得了南澳洲比赛的大奖。阿波福园园区中学5个年级有70多名残疾学生, 学校为他们设立了专用教室, 配备4名专职教师, 在生活、心理和学习方法方面进行专门系统的指导, 从各年级、各学科选拔了几十名最优秀的兼职教师, 进行个别的、有针对性的教学, 甚至是“一对一”面对面的授课。授课时, 教师们总是面带发自内心的慈祥和微笑, 特别对坐在轮椅上和智商缺陷的重残学生更是无微不至的关心和体贴入微的照顾。有人说, 爱自己的孩子是人, 爱别人的孩子应该是神, 那么, 爱别人的残疾孩子是什么呢?这应该引起我们对澳大利亚教育人性化的深刻思考。
落实“以人为本”的管理和育人理念, 要把“爱与责任”贯穿自己的教育人生, 把学生需求作为我们工作的追求。首先, 要面向每一位学生, 为兴趣不同、特长不同、学习不同层次的学生搭建发展平台, 促进全体学生差异发展。摒弃只关注尖子生和考学有希望的学生的功利性趋向。其次, 要树立正确的学生观, 要发自心底关心学习困难学生、心理障碍生、家庭困难生、身体残疾等特殊学生;要建立导师制, 对每位学生的学习、思想和生活进行关心和指导, 为推进教育公平, 树立科学教育发展观做出我们的贡献。
课程是学校教育的核心
澳大利亚也一直在进行课程改革, 不断完善国家课程和校本课程两级课程管理模式, 建立与之配套的高考制度, 给学校最大权限的课程开发权和选择权。校本课程是课程的主体, 阿波福园园区中学在11年级和12年级分别开设了70多门和100多门的校本课程。每年的12月份之前, 学校根据学生的选择和学校的实际制定选课手册, 指导学生选课, 在8～11年级, 学生尽可能多的选课尝试, 使学生对自己的能力、潜力有了比较客观的自我认识与评价。在12年级, 学生就会对今后职业方向的选择上进行分流, 一部分学生学习专业技能, 准备参加职业学院的考试或直接就业, 一部分学生准备升入大学的考试。这种选择本身就源于学生的兴趣与爱好, 为他们今后职业的选择奠定了基础, 是一种适合自我发展的选择。我了解的澳洲学校, 即使学生选修这门课程的人数极少, 学校也会创造条件开设, 如果师资缺乏或不足, 就从校外聘请兼职人员任教。
课程设置的自主选择在日常教学中的表现就是:选课走班制。阿波福园园区中学有60多间教室, 每一间教室都贴有当天的课程表, 不同年级、不同班级的学生按课程编排到指定的教室上课, 教室、各种活动室、阅览室、实验室的利用率非常高。
澳大利亚学校的班额小、人数少, 是选课走班制顺利运行的重要原因。澳大利亚学校的班额一般少于30人, 一个级部也就100多人, 相对充足的师资与设施可以保障课程的全面开设和顺利运行。高考内容与中学课程相匹配, 高考共考五门课程, 除了英语是必考科目外, 另有四科由学生从四十多门课程中自由选择。决定学生进入大学的成绩由两部分组成, 高考成绩和平日成绩各占50%。这种基于考试科目的多样性和高考录取依据的不唯一性, 为选课走班制提供了根本性的支持。
澳大利亚的学校施行选课走班制, 教师具备较强的课程开发能力, 是“多专多能”型的老师, 他们在工作中注重学习和研究, 自我发展。
深化课程改革, 建立尊重学生兴趣, 为学生提供充分的课程选择, 促进学生差异发展的课程体系是我国课程改革的目标。从2010年秋季开始, 我省的高中课程改革正在进入实质性的深化和攻坚阶段。目前, 我们要根据国家课程标准和学校实际科学地制定课程建设的规划, 在开全课程, 开足课时的前提下, 积极而稳妥的开设学校课程, 用课程打造学校的特色, 用课程提高学生人文与科学素养。加强对教师的专业化培训, 强化教师自觉学习主动学习的意识和课程开发意识, 提高课程开发能力。
“四生教育”是学生教育的主体
澳大利亚学校非常重视对学生的“四生教育”, 即生活教育、生存教育、生命教育和生态教育, 形成了澳大利亚学校教育的特色。并且“四生教育”的载体是课程、是课堂。课程体现出研究性、课题性, 课堂体现出开放式、合作式、探究式。
澳大利亚非常重视劳动技术课的教学, 非常注重培养学生的动手能力和专业技能的培养。在参观的7所中学中, 除澳洲数理英学校外, 每一所学校都设有专门的木工、钳工、电工、管道工等教室, 这些教室设施和设备仪器齐全, 并且免费为学生准备了大量的训练材料, 如铁板、木板等;每一门专业都配备足量经验丰富专业教师和文化课同样的课时;为保证教学的质量, 学科组组成专门的评委对学生的考试作品进行评价。由于社会对这些专业工种的需求量大、收入高, 大多数学生都选择了这些课程的一门或几门, 并且学习的很认真、很投入, 学生的作业水平很高, 很多学校的图书室、展室所用的橱柜都是学生的木工和铁工作品, 很多学生的家庭里都使用着自己孩子亲自制作的桌子和凳子。一位教师骄傲地说:“学生的需要和社会的需求就是我们的目标。我们培养的木工和钳工, 收入和医生是一样多的”。尽管澳大利亚开始加强文化课特别是数学和理科的教学, 但他们建立并坚持的旨在培养学生生活技能的教学模式已形成了成熟的经验和鲜明的特色, 走在了世界的前列。
在我所见习的阿波福园园区中学的一堂生命教育课中, 教师出了一道题目, 内容是从澳大利亚驶往新加坡的客船突然遇难, 作为一名乘客, 你将首先采取什么措施。对给出20条方案按轻重缓急排出顺序, 然后分组进行讨论, 并写出结果说明原因。这是合作式, 探究式模式下的生命教育。
加强对学生的环保教育, 是澳大利亚学校的又一特色。布莱尔小学和伍德康夫小学都是环保教育特色学校, 布莱尔小学注册了环保学校, 在阿德莱德是唯一的一所环保学校。这所学校每幢房子的顶部都有太阳能吸收板, 电能用于微机运行和照明, 能够节电8%。学校开设垃圾回收项目, 设有三种颜色的回收垃圾筒, 对垃圾进行分类回收。易拉罐每个一角钱, 收入寄给南非的儿童用于宠物保护;回收旧报纸, 收入作为环保基金, 资金使用包括到堪培拉参加环保会议的费用。每幢房子都有雨水回收装置, 用于冲刷厕所;现在正在探讨使用无水冲厕技术。开设关于环保的选修课程和研究性课程, 如, 盖房子对周边环境和生态的影响等。伍德康夫小学聘请了一个环保特级教师, 在学校开展了环保课程项目, 这个项目教学生如何美化环境 (种树种菜) 、如何变废为宝 (回收旧报纸易拉罐瓶) 、如何节约 (雨水利用) 。环保课每周3个小时, 培养学生的环保意识, 提高学生的环保能力, 为环境保护做了大量有益的工作, 也彰显了学校的教育理念和特色。
当前, 素质教育正在全面推进, 新课程改革的不断深入, 生活教育、生存教育、生命教育越来越成为教育关注的重要内容, 刚刚闭幕不久的哥本哈根环境大会, 中央政治局常委对赴海地维和部队8位遇难者的高规格遗体告别仪式充分说明世界对环境保护的重视、我国领导人对生命的尊重。挖掘和充分利用好校内外一切课程资源, 加强对学生的心理健康教育、安全教育、实施精彩人生德育工程, 开发并丰富完善生命教育、安全教育和精彩人生德育学校课程。同时转变教育观念, 改革课堂教学模式, 充分发挥学生学习的主体地位, 让学生成为学习的主人, 切实解决满堂灌、填鸭式的传统落后的教学模式是我们2010年以及今后的工作重点。我们要采取多项措施, 包括走出去、请进来, 调整考核评价办法, 探索出符合新课改精神和提高教学质量有机结合的新模式、新路子。
质量是立校之本
澳大利亚政府对学校的评价主要看学校对社会的贡献大小, 他们认为学校规模越大, 对社会的贡献越大, 政府对学校的支持越大, 经费按照学生的数量进行分配拨付, 师资按照学校的规模进行调配。同时社区、企业也会因学校办学规模的扩大给予资金、设施的支持和赞助。因此, 招生工作是学校的生命线, 无论哪所学校, 它都早已成为教师的共识。每一所中学每年都要举办两次7年级学生看学校活动, 展示学校的办学优势和特色, 提高学校的办学吸引力。他们深知, 学校只有提高质量、打造特色、加强宣传, 才能增加招生数量, 而这一切离不开从校长到每一名教职工的努力工作。在阿波福园中学和校长助理交谈, 他非常严肃的说, “我们必须努力工作, 否则, 我们的学校将难以生存, 我们的教师将没有自尊。”可见, 澳洲的教师面临着巨大的竞争压力, 甚至是生存危机。
高智商班在阿德莱德只有三所学校设立, 阿波福园园区中学是其中之一。高智商班的学生由南澳洲教育部统一命题组织考试, 参照考试成绩与面试成绩进行录取, 高智商班学生所学内容和其他学生相比课程进行得快, 拓展得广, 研究得深, 并且给予他们更开放的课题让他思考研究。每年对高智商班的学生进行学业测评, 再结合平时对学生的全面观察, 对其进行动态管理。把智商高、成绩好的学生编到一起, 进行分层教学, 专门指导, 使他们得到更快更好的发展, 大部分高智商班学生毕业升入了大学, 升学率在85%以上。阿德莱德中学升入大学的比例达到了94%, 高智商班吸引了大量优秀学生, 也得到了家长的高度认可, 为学校的生存和发展开辟了新路。
篇4：七年轮回澳洲房产销售高峰来临
作为主流移民国家，澳洲一直受到海外置业人士的高度关注。如今的悉尼，就如同英国的伦敦、美国的纽约一般，无论全球经济如何波动、即使是欧债危机的影响，这里的房价仍是屹立不倒，稳中渐升。
【澳洲房价真的七年一翻吗？】
七年一番有数据支撑 高点或在今明两年
多年从事澳洲房地产销售的夏阳和刘斌先生表示，约从1965年开始，澳洲的房价平均每7-10年就翻一倍，这个现象是基于过去50多年来的数据基础总结而形成的。上一次高峰出现在2000年奥运会的时候，而下一次高峰很可能出现在今明两年。从今年的房屋出清率和房价的增值幅度已经开始佐证了这个观点——今年上半年澳洲房屋的出清率已经达到了近十年来的最高水平，8月底甚至达到了83%，但是两年前这个数据只有40%，这也是自2000年以来的最高值，澳洲房市的火爆程度可见一斑。（所谓出清率是指房屋从上市到销售的周期，一般在低谷时3-6个月可以售出，而在市场较好的情况下这个时间可以缩短到1-2个月。）
各地房价增幅不一 华人社区增幅最快
从地理分布来看，悉尼的房价涨势比较平稳，抗风险性很强；墨尔本和布里斯班在经历了欧债危机的低潮后，从今年开始已经出现反弹，其中墨尔本由于移民政策较为宽松，成为当前房价上升空间最大的一个城市；而布里斯班则因为近两年自然灾害较多房价持续波动；西澳地区在政府对矿业开发的引导下，带来大批亚洲投资者涌入，一定程度上推动了当地房地产市场。
从事海外投资移民专家朱蕾女士认为，所谓的7年一翻是要按地区来分的，一般华人社区和当地高端社区的房价是增长最迅速的比如四大华人社区Sydney city china town、Chatswood、Hurstville、Burwood，其次是以华人数量较多的地区，第三是白人为主的地区，如Miranda等。而在华人社区，房价相差也很大，有的地方甚至会差一倍。比如在悉尼市中心华人区一般面积在80、90平方米的两房约为100万澳币；唐人街的北部的Chatswood 90平方米的房子均价80万澳币；在Burwood周边，100平方米两房的价位在60万-70万；而Hurstville地区100平房子约是50万-60万澳币。
2011年朱蕾决定在Hurstville购置房产，但是跑了几个售楼处，她惊讶地发现很多楼盘在开盘当日就售空了，这些客户绝大部分都是亚洲人，尤以上海人居多。几经奔波都没有“抢”到房子的她最后不得不放弃在Hurstville购房的计划；而她亲戚在Hurstville成功购置的公寓两年内不但涨了10万澳币而且房子的出租也不愁，一挂出来广告很快就有中国学生来租，这种以房养房的投资让她的亲戚获利颇丰。
双低直接拉动房市 移民涌入助推大幅增长
澳洲房产市场之所以会形成这样一个上涨趋势，专家认为最重要原因是澳洲房贷利率已经达到历史最低点。今年年中众多澳洲金融机构均把3年期固定利率下调至5%以下。而在2007年金融危机爆发前，该值高达8%。据估算，若澳联储不再降息，那么一份30万元的房贷若把利率固定在4.99%的水平，那么3年下来将可省下8000元利息；另一方面，当前澳币汇率较低导致的大量海外资金涌入，也极大地刺激了澳洲房地产市场。
从移民角度来看，2010年是澳洲移民政策更改的年头，因此在这一年递交申请的人较多，这一批人在2012和2013年获得政府批准，随之而来的移民购房需求就成为推动当地房地产市场的重要力量。
【澳洲置业专家支招】
随着澳洲置业引起全球关注，国内越来越多的代理公司开始向国人介绍各种类型的澳洲物业，从千万级别的别墅，到首付几十万的公寓无不涉猎，在种种诱惑下连一些身家并不丰厚的白领也开始投资澳洲房产。就其中一些投资案例，我们的专家给出了如下一些建议：
明确个人需求 深入走访市场
无论投资还是自住，深入了解市场，做好前期研究功课是最重要的，其中地段的细分、交通、生活便利性、是否学区房、是否华人区、律师是否专业、气候、时差、通胀、汇率、贷款利率，甚至各州投资移民的政策、政府换届等等都是考察的条件。切忌盲目投资，偏听偏信。对于中意的房产，务必要尽可能多地收集信息后再出手。比如在购买二手房的时候，可以通过澳洲当地的四大银行免费查询该房产的历史成交价格，这对房价谈判有很好的参考意义；如果是购买新房，则可以通过周边地区的房价参考开发商的定价，一般房子自身条件即使再好（比如精装修），与周边一两年前的新房房价的差别也不会多过5万-6万澳币。
投资型置业学区房是首选 旅游地产其次
澳大利亚知名的大学大都集中在市中心地区，这些大学周边的房子非常好租；就小龄学生而言，澳洲实行就近入学原则，一些升学率较高的公立高中的1-3公里内地区的房子也比较受租客青睐的；此外一些可以到达学校的地铁站点周边地区也是租房热门。
许多华人父母通过购买学区房，一方面给孩子自住，一方面出租，以学养房。虽然在政策上二手房不允许出租，但有人以现金支付的方式也操作成功过，但专家们提醒这种方式有法律风险。此外在学区购买楼花（即期房）也是一种选择，孩子可以现在当地租房待适应后正好就可以搬进新房了。
除了学区房，黄金海岸的公寓也可投资。澳洲的圣诞节和整个夏天都是旅游旺季，在此期间有些公寓的价格会翻三倍，但即便如此也很难租到；但是别墅由于单价较高，相对就没有公寓好租，所以在投资时应谨慎选择。
升值地段排排坐 墨尔本增值最快
只要是房市，就永远逃不开地段这个铁律，澳洲当然不例外。如前文所说，悉尼是澳洲房产增值最为稳健的城市，这两年的投资回报率一般在7%-8%，而悉尼的华人社区的房价又是增长最快的，其中北部的chatswood地区甚至已经超出中心区的唐人街。但是悉尼房源紧张，且大多是公寓，同等预算下居住条件没有墨尔本宽松；反观墨尔本可开发空间很大，别墅和公寓的差价很小，加之新移民涌入比例很高，预计是澳洲未来升值空间最大的城市。
买房不等于移民
目前很多移民机构会打出买房获澳洲绿卡的广告吸引客户，但是专家提醒，澳洲从来没有这样的政策，即使连特批也从来没有这种案例。买房的真正目的是为了分散资产和投资回报，这与移民是完全不相干的。比如188类移民，需要投资者证明自己的资产，那么无论是不动产或者是证券、资金、国债、存款都可以作为资产证明，而并非有的移民机构所讲的买房就可以得到永居身份，所以在选择项目时一定要注意这种概念的混淆。
篇5：房地产销售中的内部认购模式
内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。内部认购本身就是发展商策略性的“特殊产物”，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。
第1操作环节：内部认购战略功能剖析
剖析A：部析内容认购
内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的“慰劳”很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。
剖析B：内部认购战略功能
其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。
内部认购有以下三种方式
因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。
剖析C：走出内部认购美丽传说
内部认购的价格确定
现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。
这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。因为如果下定的人少，发展商一看形势不妙，那价格自然也上不去，等到正式开盘时再买也来得及；若形势大好，客户“如潮”，那最后的价格一定早就把可惟的一点“升值潜力”提 前透支了。
若您也潢头大汗地挤进去要匆忙赶着下定，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的份上就真少收你钱。搞不好弄得发展商自己神魂颠倒不知道自己是谁，懵嚓嚓地抛出个一厢情愿的售价方案，到头来害了自己，顺便把发展商也给坑了。第2操作环节：制定内部认购销售操作方案
一、内部认购目的正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：
（一）能从内部认购中获取客户，从而更清楚掌握客房的购房意向及市场需求（洋房和别墅哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；
（二）项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给客户目睹实在的东西，只得通过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是一咱正式销售前期的必要工作；
（三）在年底房地产热销时推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势；
（四）是售楼员在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客房的提问，从而不断锻炼售楼员，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础；
（五）内部认购时，以最优惠的价格出售商品房给对我们项目有信心的客户，令其得到最大收益，同时聚集人气。
二、内部认购时间
综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。
三、内部认购区域
内部认购的主要区域是以集团内部为主，辐射周边地区。
四、人员安排
（一）售楼员：负责内部认购期间客户推广、接待及项目介绍，签订认购书，收集楼市住处并及时向上级汇报，记录客户档案等工作。
（二）销售公关：开发客户，跟踪目标客户，整理客户档案，收集内部认购期间销售信息
（三）其他人员：配合工作，协助售楼部推进销售。
五、销售场地安排
1、日常销售场地：症状的新村俱乐部二楼多功能能厅。
2、推介会场地：顺德市大良华美达酒店。
六、销售资料准备
（一）价格表
篇6：澳洲地产销售模式
（无形资产管理模式）
市场是XX生命的源头，没有市场就没有XX的一切，因此，公司的核心是在市场营销及营销管理方面。营销部不仅仅是一个职能部门，而是XX的一种经营方式，是公司形象的代表，营销成为每个职员工作内容的一部分，其工作对象是紧紧抓住目标客户与消费者，并时刻牢记自己的生存理念：“创业无止境、开拓无边界”，能使XX生存与发展，就必须一切为了用户需求，竭诚追求完美一流，即“与客户交朋友、为客户当参谋”的经营理念，把顾客融入到产品的设计中去，创造一个系统的过程以建立坚实的联系，营销部应是一个联结社会需要和XX给与需要的纽带。因为我们进入的是一个将成熟的房地产市场（所谓成熟的市场是意味着：产品的差异化已很少的上升空间，利润已达到最低点，无暴利可言，消费者已成熟，消费趋向理性，竞争激烈），要记住：管理再好仅仅是手段，而不是目的，因此管理应始终围绕市场而做-----营销服务，既可以将产品迅速销售，又能增加公司的无形资产，就会永远立于不败之地。营销管理模式，其工作流程为：
营销管理模式图（无形资产管理模式）
创造有价值的楼盘
服务系统
销售环节
售楼中心
销售支持系统
行为规范
管理系统
满足用户需求的售楼协议
顾客需求服务
服务到户
创造顾客需求
客户信息
xx品牌
（创建驰名商标）
品牌支持系统
营销支持系统
公共关系支持
装潢设计；房产质量；
房产品牌；房产开发
产品形象
企业信誉
企业形象支持系统
管理形象
财务管理；施工管理；人力资源管理；
有效的管理制度；恰当的组织机构；
服务理念；服务规范；
服务标准；服务质量
服务形象
人员形象
职员行为规范
企业战略支持系统
公司战略管理
企业文化建设
企业文化支持系统
营销信息系统
市场环境
目标市场
竞争者
社会公众
消费者/顾客
政治、经济、文化、法律、决策系统
评估信息
营销情报
内部情报
营销调研
营销决策
分配信息
【以市场为核心的营销管理模式（软流程）实施的前提条件】：
市场是XX一切工作的源头，企业一切营销活动：决策系统、企业文化建设、公司战略管理、企业信誉、XX品牌的社会认可度等一系列工程均为市场服务的。
XX有限公司是一个发展中的房地产企业。房地产业已进入一个将趋于成熟的市场，公司如何满足二次创业并在激烈的市场竞争中发展壮大，上层次、上水平、出效率、出效益、出品牌、出人才，公司的方针是，严格要求，规范管理，创新经营，跳跃发展
。确保总公司的投入资产的保值、增值，也是衡量XX有限公司多元化发展成功与失败的重要标志。因此公司在创建、引入自己的现代化管理模式之际，经营管理的各个环节中要紧紧围绕“效益、效率、特色”为工作目标来开展工作，树立“保证公司利润、满足消费者需求、增进社会效益的三者均衡”的社会营销观念，全体同仁要懂得“合格优质的房地产楼盘并不等于顾客满意的需求”。以市场为工作起始点，从市场调研、经营决策到设计、开发，从企业文化、战略管理、树立企业信誉到创建驰名商标的名牌战略、争创明星企业，均为营销管理模式所确定的发展方向与工作方法。培养员工“我与XX共命运”的现代企业观念意识和社会责任感。是围绕市场形成的一切行为的理论指导思想。
1．决策系统：
决策系统是企业发展的关键，经营、管理决策的正确与否是形成有需求的大前提，是企业发展的命脉。正确的决策取决于信息的来源和信息的处理系统的建设。
信息来源于要把握两个方面：
一是要掌握市场环境，直接来源于目标市场、竞争者、社会公众消费者与客户；
间接来源于政治、经济、文化、法律及国际环境等。二是要掌握营销中的客户与消费者及企业内部信息。
当今的信息是爆炸的时代，问题的关键就在于如何把这些信息通过企业营销信息系统进行有目的、有计划、有筛选的收集、整理、加工、分析、处理。为管理者提供全面、及时、准确、经济、有效的决策信息。
[营销信息系统]
是由人、机器、程序组成的相互作用的综合体系。工作职能为：及时收集、分类、分析、评价和分配准确的企业内部和外部信息，以供决策系统和管理者进行决策、管理，并对其经营、管理计划进行改进、执行和控制。
营销信息系统由四个子系统构成：
①营销情报系统
主要职能是：提供结果数据，是公司执行经理用以获得日常的关于营销环境发展的、准确的信息来源。
②营销调研系统
主要职能是：系统的设计、收集、分析和提出数据资料，提出与公司面临的特定的营销状况有关的调研结果。其工作程序是：
确定问题研究目标
制定调研计划
分析信息
提供信息资料和数据
提出结论
③内部报告系统
主要职能是：通过购房合同和订单、销售额、价格、应付收帐款等内部传递的信息，使经营、管理者能发现重要的商业机会和问题。
④营销决策支持系统
主要职能是：分析信息。通过硬件、软件的支持，协调数据、收入系统。它由分析市场营销数据和问题的先进技术组成。建构统计库和模型库，其工作原理：
模型库
产品设计模型
定价模型
销售渠道模型
媒体组合模型
广告预算模型
统计库
回归分析
机关分析
因子分析
判断分析
聚类分析
营销评价结果
营销信息
统计库：
运用统计的方法，从数据中提取由意义的信息的一个集合。
模型库：
利用数据软件帮助营销人员做出比较好的市场营销决策的集合。
2．企业文化支持系统
企业文化是企业建设和发展的重要保证，企业文化建设的目的，在于使企业建立起自己独特的、明确的理念系统、价值目标和行为规范，形成独特的文化风格，在外部具有鲜明的形象特征，在内部具有凝聚人心、激励斗志、统一行动、促进发展的作用。
企业文化建设是在公司的战略方针和长远目标基础上，依据公司的现有文化基础、业内竞争状况和发展趋势，提炼和创立公司的企业精神、经营理念、宣传口号、服务规范，建立完整的、独特的企业文化，使建立起自己鲜明的企业形象和企业性格特征，形成自己独特的文化品位。并以此培养员工精神，规范员工行为，树立品牌形象，建立市场信誉。
3．公司战略支持系统
通过企业战略支持系统，本着“避免单一产品造成的市场竞争风险，拓宽公司发展空间，满足消费者多方面需求”为原则，实施、实现XX有限公司以房地产为主导的多元化发展战略，通过实施创驰名商标，做房地产行业的明星企业的品牌战略及市场战略、人才战略，为创企业信誉打下良好的战略基础。
4．企业形象支持系统
信誉是企业的生命，是赢得市场的关键，培养全体职员自觉维护企业的信誉，“要象保护生命一样保护我们的信誉，赔什么也不赔信誉”，靠真诚服务获取信誉，靠信誉赢得客户。
企业信誉表现在房产形象、服务形象、管理形象以及人员形象上，通过企业的形象管理，创XX为驰名商标。在公共关系支持系统和营销支持系统中，双向的信息传播与交流，寻求并创造顾客需求，用顾客需求服务系统获取市场份额和订单。
加强品牌管理，维护品牌形象，升华品牌价值。
（四）目标责任管理
在XX的管理模式中的各个体系不是各自独立的，而是相互联系、协调发展的。体系的运作方式就是全员目标责任管理。
据公司确定工作总目标，制定下一级（单位、部门、个人）分目标，并要实行“自我控制”，通过完成分目标以确保总目标的实现。在未来的日常管理中应把目标的完成情况作为单位、部门、个人的考核依据。全员目标责任管理必须对工作的管理和对人的管理有机地结合起来，既强调工作成果或效果，又重视人的因素，增强公司的凝聚力。
1．目标分解：
可分为10大指标，即：利润指标、成本指标（销售成本、建筑成本、管理成本）、质量指标、工程指标（产量指标、消耗指标、设备指标）、开发指标、销售指标、人力资源指标、安全指标、科研开发指标、精神文明建设指标等。
2．目标责任：
针对各目标单位、部门、个人，下达目标管理指标，实行自我约束、自我控制，自我评述的责任制。
3．目标考核：
依据公司制定出生产、经营目标、发展目标和主要措施，对各单位、部室将责任和目标进行层层分解、层层落实，通过当月考核、季度考核、考核，首先由责任人和部门部门自行讲评，最后由考核领导小组按考核指标进行总体评价，以便于及时发现问题，及时通报、跟踪、分析，有效的控制目标完成情况，实行闭环控制。
全员目标责任管理体系工作流程图
确定公司工作方针、总目标
分析、测算、确定经营目标、发展目标、和主要措施
目标分解
下达各单位、部室的经营、管理指标
将责任和目标进行层层分解、层层落实
改进、提高目标
名次（岗位）
评分（奖金）
制定目标责任书
按目标、责任的要求执行
改进
调整目标
自我工作考核
惩罚
奖励
各责任单位、部室按月、季、年考核
工作讲评
管理考核领导小组考核、分析、研究
整改意见
兑现奖金
（五）公司组织结构建设：
市场是XX生命的源头，没有市场就没有XX的一切，因此，公司的核心是在市场营销及营销管理方面。首先要引入营销机制，建立与之相适应的组织机构管理制度。
1．企业制度：
按《公司法》建立现代企业制度，以“产权清晰、责权明确、科学管理”的现代企业制度的理论为指导思想，规范运作，包括科学、合理的组织制度，实行公司制企业的组织制度，使公司的所有者、经营者、劳动者之间通过公司的权力机构、决策机构、执行机构、监督机构形成各自独立、权责分明、相互制约的关系，并以法律和公司的章程加以确立和实现，以公司制度保障所有者的权益；赋予决策层以很大的决策权；给与经营者享以充分的经营自主权；同时为劳动者提供充分发挥积极性的工作环境。
建立现代企业管理制度，重在根本克服XX现有家族式管理制度的弊端和提高公司经济效益，重点是对公司的机构设置、用工制度、工资制度、财务制度、会计制度进行改革，建立严格的责任制体系。
科学、合理地设置机构：根据市场经济、竞争的需要，按照职责明确、结构合理、设置科学、人员精干、权力与责任对等原则，由公司自主决定安排重点、开发、质量、营销、财务、信息等管理系统，提高决策水平、应变能力、企业素质、经济效益。
建立现代企业用工制度。公司依法享有用工自主权，劳动者依法享有择业自主权，管理用工的方式，公司与劳动者之间双方平等自愿签订劳动合同契约，以合同作为保障双方合法权益的依据，彻底打破公司内部家族用工、人情用工的弊端。
建立现代企业工资制度：通过薪资制度的确立，让劳动力市场供求关系决定工资水平，充分发挥工资的激励作用。
建立现代企业财务会计制度：使其与市场经济相适应，尽量与国际接轨，成为规范的，既能符合公司法要求的，又能体现和保证投资者、经营者、劳动者权益，强化企业财务管理，完善企业审计制度。
公司最终要实行股份制（或股份合作制），构成总公司(投资人)控股在51%的产权关系（税后利润按股权比例进行分配），建立规范的法人治理结构。实行总经理聘任制。
随着中国入世在即，我们应有世界眼光，随时注意吸收世界成功公司的先进经验创新我们的管理，直接向国际规范公司靠拢。走超常规发展的路子。
2．组织结构：
公司实行总裁领导下的总经理负责制，建立以业务范围为际限的目标负责制，建立以营销为核心的市场统一管理，财务部、人力资源部、事业部等部门均以营销为中心开展工作，并为营销的服务部门。
以产品结构的事业部为制造部。目前的事业部为高顿xx数控工程有限公司，条件成熟后所建的事业2部、事业3部为其它类产品制造部。
营销部则以市场为中心开展工作，探索市场规律，把握公司命运，寻求目标消费群，开发新产品、主导市场竞争。其职能为市场调研、信息分析、新产品开发、公共关系、广告促销、客户管理、销售网络建设、销售公司所有的产品。将公司实质性的引入市场营销机制。
XX组织机构建设图
★公司总裁
稽核处
执行总经理
行政总监
事业部
营销总监
财务处
投资处
人力资源处5
供应运输处
工程处
公关处
办公室
销售处
开发处
XX未来组织机构建设模式（一）
XXX集团公司
★集团总裁
稽核办
执行总经理
总经理办
事业副总经理
行政副总经理
营销副总经理
未来发展空间
第1事业部
第2事业部
综合办
人力资源部
总经济师
生产处
办公室
技术处
供应运输处
综合处
工程处
投资处
财务处
综合部经理
产品部经理
房产部经理
办公室
办公室
销售处
调研处
办公室
开发处
销楼处
XX未来组织机构建设模式（二）
XXX集团公司
★集团总裁
股东大会
（权力机构）
监事会
董事会
（决策机构）
（监督机构）
执行总经理
（执行机构）
总经理办
营销副总经理
行政副总经理
事业副总经理
产品部经理
综合部经理
房产部经理
人力资源部
综合办
总经济师
办公室
办公室
调研处
开发处
办公室
销楼处
销售处
财务处
投资处
未来发展空间
房产子公司
亚讯子公司
物业管理公司
生产处
办公室
技术处
供应运输处
综合处
工程处
3．科学决策
公司的健康发展，虽然建立了与之相适应的组织机构，这仅仅是组织形式，其关键在于经营、管理决策上的科学性。经营、管理活动的中心过程就是决策，决策的正确与否，直接关系到XX的兴衰存亡。为了保证决策的科学性，公司在“产权清晰、权责明确、科学管理”的现代企业制度理论指导下，依据市场导向，大力推行专项经理负责制，理顺管理关系。根据公司法要求，建立规范的法人治理结构，结合企业经营、管理需要，科学、合理地设置各级部门、岗位，确定管理、执行、监督职责，使专项经理的组织架构既能充分满足发展的需要，又做到精干、高效。
防止独断决策（急进决策、跟风决策、空想决策、经验决策、感性决策、随意决策），保证决策的科学性、民主性，应建立决策体制，是由三个部分组成：
信息系统（情报）、智囊系统（设计）、决策系统（抉择）
决策系统
智囊系统
信息系统
信息系统：信息是合理决策的生命线。现代企业处在信息时代之中，信息与物质、能量并称为构成世界的三大要素。企业的任何活动离不开信息。企业决策也必须充分利用信息，收集、存储、传递与处理信息的信息系统是现代企业决策体制的重要组成部分。没有信息系统，企业决策就如盲人摸象，导致失误。在企业决策体制中，首先必须建立有效的信息系统，即在各级决策机构中设立一系列专门管理有关信息的机构。充分利用电子计算机系统，对来自各方面的信息进行综合处理与分析。信息系统的作用在于及时向各级智囊系统和决策系统提供综合的，可靠的信息，为正确决策提供坚实基础。
智囊系统：智囊系统亦包括“外脑系统”，是人类决策活动进入新的历史阶段的直接产物。当今，企业在做出任何一项重大决策时，所涉及的领域之广，包含的不确定因素数量之大，结构形态之多，问题之复杂，使得任何企业家也难纵揽全局，洞察一切。智囊系统应运而生。智囊系统是专为决策服务的参谋咨询机构，即所谓的“智囊团”、“思想库”。此类系统由各种不同专业的专家组成。要建立有效的智囊系统，首先要考虑系统的智力构成，其次要为智囊系统创造自由思考的气氛，使他们完全摆脱决策者的制约和束缚，进行创造性思考，同时要给智囊人员
以更多的了解和参阅各种情报资料的权力和条件。
决策系统：决策系统是民主化、科学决策体制的核心，一般由若干名部门经理组成。该系统的任务是以大量可靠的信息为依据。充分运用经验和科学知识，对智囊系统提供的各种备选方案进行利弊权衡，作出决断，从决策者的素质和修养来说，除了应具备一定的政治条件以外，更要求他们能够多谋善断。
决策系统应同智囊系统和信息系统建立密切相关的纵横联系，以保证在任何时候，任何情况下均能迅速地作出正确的决策。
4．组织机构建设的三个保障：管理、服务、关系
即：科学、严格的管理制度-----组织纪律的保障
优质、周到的客户服务-----经济效益的保障
团结、和谐的人际关系-----团队精神的保障
1〉科学、严格的管理制度：
[宗旨]
以“产权清晰、权责明确、科学管理”的现代企业制度为指导，将大力推行股份制，建立规范的法人治理结构，实现集团化的管理模式。
[严格管理]
企业管理，是对企业的人力资源、物力资源、财力资源、信息资源等进行有效的组织和运用，通过一系列的企业活动，以实现其目标。这就应首先应强调“严”字。严格，是保证管理得以正常实施的有利保障。XX目标管理模式中的“严格”体现在6个方面：
①严格的责任制度：明确责任，目标责任书签定至岗至个人。
（先由各部门、各岗位自定）
②严格的监督考核：切实按照规定要求进行评议、考核。
（自定）
③严格的激励机制：按照规章制度及考核结果，落实奖罚。
（自定）
④严格的约束机制：制定完善的纪律约束机制，规范员工行为。
（待定）
⑤严格的程序管理：按照《XX有限公司操作规程》进行
（自定）
⑥严格的模式规则：按照《XX有限公司BEC目标管理模式》为原则，提高公司管理水平。
2〉优质、周到的客户服务：
[宗旨]
XX有限公司房产开发后的经济效益如何，主要取决于销售部的客户数量和质量，即：楼盘的迅速销售和物业管理。管理再好仅仅是手段，不是目的，只有客户群的不断增长和客户忠诚度的不断提高，才是我们房产开发的终极目标，因此必须将客户看做是我们的衣食父母，要实现这一目标必须要有优质、周到的客户服务为效益的保障，否则将是无效或是低效的运作。“优质”、“周到”不是口号，要落实到具体的服务规范的体系中去体现，每一职员都应谙知什么是“优质”、“周到”及“服务的具体要求”，牢记XX有限公司的服务理念------客户永远没错的！应做到：客户投诉无小事（态度）；跟踪解决不拖延（效率），严格执行《客户服务工作标准》。
[客户永远没错的！]
将此作为XX有限公司全体职员的服务理念。客户的意见、建议，甚至是批评、怨恨、投诉都是宝贵的信息财富，是公司生存、发展的基础，必须尊重客户，认真的检点自己，有则改进，无则加勉，做到不卑不亢。
[客户服务工作标准]
优质的服务：做到全程服务规范化，为每一位客户提供“热情坦诚、耐心细致、快捷准确、满意方便”服务；
优美的环境：每个部门、科室、都要按照“三整洁”标准，全面落实“门内达标”责任制。（三整洁：办公室内文明整洁，办公用品摆放整齐，环境高雅，无卫生死角……细则自定）
优秀的形象：仪表端庄整洁、着装统一、挂牌服务、姿态端正、精力充沛、淡妆上岗，言谈清晰、举止大方、迎宾送客、文明礼貌，以普通话为标准工作语言。
可靠、快捷、周到、热情……
3〉团结、和谐的人际关系：
[宗旨]
其含义为：团队精神的保障。
XX有限公司的目标管理强调以人为本，密切合作、相互协调与配合，共同达到目标。团队精神是公司管理顺利推行的基础，是“科学决策，严格管理”能否顺利实施的关键。高效率的管理工作必须有着更高程度的团结、和谐，这取决于管理方式和手段。其中心表现为人与人之间、部门与组部门之间的配合与协调，建立一种和谐向上的人际关系氛围，对内具有凝聚力、向心力；对外具有感召力、吸引力。它要求在部门与部门之间、同事与同事之间培养“进不求名，退不避罪”的工作意识，对问题不回避，对责任不推脱，真诚协作，相互配合，共同完成预定的工作任务。
要在公司内体现出团队精神，必须建立：
一个权威、团结的领导班子
一班高效、精干的部门经理
一支开拓、忠诚的员工队伍
如图所示：
一个权威、团结的领导班子
一班高效、精干的部门经理
一支开拓、忠诚的员工队伍
（六）目标管理控制系统的六大机制
领导决策核心机制------力量的凝聚
技术质量保证机制------力量的硬件
全员行为规范机制------力量的软件
人力资源激励机制------力量的来源
财务管理控制机制------力量的支持
后勤综合保障体系------力量的协调
目标管理模式中的6大机制是围绕着市场营销这一核心提供服务，是对XX运作中各种具体工作的归纳概括，也是各部门及事业部运行、发展的基本
要素，既体现出目标管理工作的主要内容，又是实现营销运作中各种具体工作的力量源泉。
1．领导决策核心机制：
[宗旨]
领导体系，是决策、聚力的核心，表现为XX有限公司领导成员的整体力量、经理的素质与能力。其中心任务为：利润增长、市场控制、资源取得、开拓创新、工作效率、产品质量、顾客满意、员工满意及价值取向，决定着公司对外部环境的应变能力及对变化的情况迅速反应的程度。
[成员构成]
……（自行拟定）
[决策依据]
严格执行《中层经理议事制度》、《总经理办公会议制度》、《重大事项民主决策制度》科学决策“三大制度”，保障公司每一项经营决策的科学性、民主性与正确性。
2．技术质量保证机制：
技术领先和质量管理的控制系统是保证实现大系统主战略目标的管理要素子系统战略，是实现目标管理重要的保证机制。
1〉技术领先的指导思想是：“一高、双新、一适应”，即：“高科技含量、新技术、新的突破点、适应市场需求。立足于国家建设部的技术要求，合作开发为基础，依托高校与科研机构，深入智业领域，实施产、学、研联合，涉足国内空白、国际领先的技术多元化领域，不断寻求发展的空间。
2〉质量管理的指导思想是：“高标准、精雕细刻、无挑剔”。立足于把质量和人品相结合的管理，积极采用国际先进标准进行产品的设计、制造，“以人为本”实施产品的精品化，及时搜集分析当今房地产业设计趋势，实施消费者双向交流、参与设计，以“世界人”的思维方式开发国内房地产市场。
3〉工程制造系统：工程制造系统是质量形成的直接过程，是提供质量改进信息、控制成本、保证公司竞争力的重要环节。工程制造系统包括：工程招标管理；工程合同管理；工程预算结算管理；安全施工管理；监理等内容。目标管理模式的运行，主要围绕有效利用各项资源，经济合理的组织施工活动；建设优质房产，满足用户质量要求；高效率施工；降低房产成本；保证任务完成，按期竣工；降低劳动强度，保证施工安全，防止环境污染一。
4〉品质管理系统：
确定“创新、精细、全员控制，目标极限”的质量方针，树立“质量是XX生存、发展的基石”的质量意识，把质量管理与人品的培养教育相结合。
5〉服务质量保证体系；
[宗旨]
由于竞争的加剧、科学技术的提高、服务的质量、价格、势力趋向“同质化”，因此XX有限公司的服务必须从竞争中脱颖而出，形成本公司的服务差异化与个性化，是房地产市场制胜的有效手段。
尽量以IS09004—2标准的要求，编制服务质量体系文件并贯彻实施，将其作为各种经营、管理活动的法律依据。可划分为文件化质量体系和质量保证实施体系。
[服务质量方针]
XX有限公司在房地产市场的服务过程中，通过履行一系列职能：
客户至上，服务第一------为服务宗旨
向客户提供有价值的利益或满足的一切行为------为行动指南；
客户的投诉就是我的过错。------为服务原则；
客户永远没错的！------为自已的服务理念；
IS9004—2质量管理与质量体系要素------为服务质量标准
[质量保证实施体系]
从企业的最高层管理者入于，为质量体系文件在经营、管理各环节的贯彻落实提供充足的资源，包括组织机构的设置与人员的配备，并辅以严格的审核制度及灵活的自我完善机制，础保质量体系的有效运转，从而保证最终服务质量的稳定、提高。服务质量保证体系建设，要完善并建立服务跟踪、监督系统。
服务质量保证系统工作流程图：
XX有限公司
服务规范
设计过程
服务理念
服务传送规范
质量控制规范
客户
职员
职员
客户
服务传送过程
服务结果
房产营销过程
房产需要
客户的评价
组织的评价
服务表现
分析和改善
3．业务行为规范体系：
（详见《行为规范手册》
4．人力资源管理体系：
[宗旨]
以激励约束、激发职员潜能、动态竞争为核心内容的人力资源管理体系，是XX最基本力量的来源。
人力资源管理体系，从选、用、育、留的“用人四法”入手，通过各种培训和建立激励、约束、竞争机制，如竞争上岗、优化组合、部门经理“一评两考”、职员内部待岗、民主评议等方式，调动职员积极性，开展公司内部合理竞争，激发职员潜能，最大限度地发挥个人能力，增强职员事业心及敬业精神，形成公司凝聚力、向心力，促进分公司不断发展。
[用人理念]
按能力排座次，以业绩论英雄。
[用人四法]
选择：德才兼备，不拘一格，任人唯贤；
使用：量才使用，扬长避短，充分发挥个人能力；
培育：加强培训，有重点、有针对性地培育人才；
留去：目前本公司原则上：只要您想干，不炒员工鱿鱼。
一是为人才营造可发挥自身能力的环境，以利于其实现自身价值，高报酬留住人才；
二是您不想干，又不想走，低工资留人。
[选将]
将才的选择很重要，尤其是对部门经理的选拔。“只有低水平的领导，没有低素质的员工”。因此，选一个好的部门经理，可以带动其下一批职员；用将原则是“疑将不用，用将不疑”“量才适用、扬长避短”，方可最大限度的发挥人的潜能，并且，还要处理好“任人为才”与“任人唯德”的关系，树立起健康的领导作风与工作作风。
[全员培训制度]
人力资源管理中的首要工作是建立全员培训制度。
随着市场竞争的日趋激烈，知识更新的速度越来越快，知识的积累也出现了时限性，知识和技能的提高，可以极大的提高服务能力，促进公司的发展。进行全员培训，不仅能提高职员自身的素质，也是公司的一项巨大财富。
全员培训系统包括：
1〉一般员工采取自学和传、帮、代的方式，能熟练自身的岗位工作应知应会，重点在工艺和操作规程上。
2〉对管理层，做出培训计划，请专家、教授面授管理学、经济学、公关学、营销学、心理学、业务管理、人际关系学等相关学科，把大学办到公司。
3〉专业技术人员针对其特点，参加技术岗位交流、专业培训等，提高其业务素质；“理论与实践相结合”的方式进行培训。采取自学与辅导结合的方式，鼓励一专多能，尤其是对特殊业务，应加大兼职培训力度。
4〉鼓励职员参加社会夜大、涵大、自学考试等学习，学业成后，给予物质奖励及级别待遇，（本科为一级、专科二级、中专三级、高中四级）
5〉为生产、经营之前，应进行全员培训，原则上不经培训不能上岗。包括公司教育、处室（部门）教育、班组（岗位）教育的三级培训体系。
公司教育：重点在职业道德、规章纪律、企业文化、及安全教育。
处室（部门）教育：部门的安全教育、部门规章、工艺规程、管理程序的教育。
班组（岗位）教育：岗位责任、操作技术、工艺要求等教育。
[职员竞争上岗制度]
为在更大范围内择优选拔人才，为优秀人才脱颖而出创造条件，XX应推行全员竞争上岗举措，拓宽选人视野，激发职员的进取精神，避免说情、长官臆断。胜任者立即上岗，三月内进行评议，年终考核达标，继续留岗，不称职者，空岗另聘。
程序如图
★设定岗位
公布资格条件、任聘要求、工作目标
资格审查
公开报名
考
试
或
演
讲
答
辩
组织考察
民主测评
★聘任上岗
[部门经理考评制度]
全员培训
★部门经理
岗位设定
奖励
竞争上岗
年终考评
考评结果
民主评议20%
组织考核
20%
提升
免职
待岗反思
业绩考核60%
警告
解除合同
合同职员
职员岗位
竞争上岗
注释：
年终考评：
日常工作考核（含业绩）+
民主评议
+
组织考核
考评结果：
日常工作考核年均分（含业绩）X
60%
+
民主评议年均分X
20%
+
组织考评年终分X
20%
职员岗位：
不能胜任部门经理，可依据自己所长，应聘一般的业务岗位。
合同职员：
依然不能胜任自己应聘的岗位，则脱离出岗位，仅拿生活费，必须为公司作勤杂工作和认
真接受针对性培训，经考试合格、双向选择并有接收部门方可上岗，上岗后，三个月的试
用期，考核合格后正式定岗，否则继续作合同职员，直至自愿解除劳动合同。
部门经理考评制度由民主评议、日常工作考核和组织考核三个部分组成。重点突出日常工作考核，一般适用于部门经理以上的管理人员。将每个部门作为一个考核单位，每项总分均为100分。按部门职能不同，可将每个考评项划分成若干分项进行考评。
日常工作的考核：将部门工作设定相应的目标予以分级量化、考核。
组织考核：由分公司经理及业务相关部门予以考核评分。
民主评议：由公司职员进行评议。
日常工作考核按月进行，组织考核和民主评议可一年进行两次。
在部门经理的考核中所占的比重是不同的，一般日常工作考核所占比重权数大些，如可为60％；民主评议与组织考核可各为20％。各项考评一年中历次考核分数的均值乘以权数相加，作为人员的年终总分数。
如某部门年终统计的日常工作考核各月均分为90分、组织对某管理者的考核均分为85分、民主评议均分为87分，则该管理人员的年终分数为：
X
60%
+
X
20%
+
X
20%
==
88.4分
部门正、副职的日常工作考核分数都与部门的日常工作挂钩，充分体现团队协作的精神；通过考评充分体现出公开、公平、公正的原则。
考核的结果能直接反映了部门工作的好坏，亦也反映出其管理者的工作业绩。
对部门经理实行考评，既可较客观的评判部门经理的工作能力，又可避免人为因素，是一种极为有效的考核方式。
[职员考核制度]
全员培训
★上
岗
岗位设定
升一级职员
优秀
岗位年终考评
考评结果
民主评议20%
竞争上岗
合格
组织考核
20%
升二级职员
不合格
合同职员
服务职员
业绩考核60%
警告
解除合同
注：
年终考评：
日常工作考核（含业绩）+
民主评议
+
组织考核
考评结果：
日常工作考核年均分（含业绩）X
60%
+
民主评议年均分X
20%
+
组织考评年终分X
20%
服务职员：
基本上不脱离原岗位工作，在扣除岗位工资和奖金的情况下，半顶岗、半学习，使服务职员
有机会反思、弥补自身不足，重新竞争上岗。
合同职员：
脱离原岗位，仅拿生活费，必须为公司作勤杂工作和认真接受针对性培训，经考试合格、双
向选择并有接收部门方可上岗，上岗后，三个月的试用期，考核合格后正式定岗，否则继续
作合同职员，直至自愿解除劳动合同。
职员考核制度的主要目的是通过对职员的年终考核，较客观反映出职员一年来的工作业绩与不足如，并体现公司对职员的提升与处罚。激励职员不断进步，并审视、规范自己，避免那些可以避免的错误和预见的遗憾。使公司的生产、经营、管理品质不断升华。
本制度同时还适用于职工违反公司制度的处置。部门经理如发现其部门职员有违反公司制度者，可视情节申报于总经理处罚其成为服务职员，但仍要按上述规定进行工作，须学习、反省，时间长短各部门经理提出建议，（一般30天
—
3个月），期间工资待遇可做相应调整。服务职员期满后，视其工作表现决定是否恢复原工作及待遇，如若工作依旧不好，可予处罚为合同职员。须脱岗进行专项培训和勤杂工作，时间要长些，工资待遇下调。合同职员后，再上岗必须进行双向选择，若无接收部门则解除劳动合同。
本制度适用于公司所有职员，且部门两类人数及性质也可作为部门考核与部门经理考核的依据标准之一。
[考核监督管理]
为了体现的考核公开、公平、公正的原则，成立（考核）民主监督委员会，设置民主监督意见箱、群众评议。
其中对公司中的因其工作不可确定量化标准或很难量化，对其评定一直是难点之一。为此，可采取“民主监督”的管理方法。
1〉“民主监督委员会”，一般有群众威信较高的人担任主任，或条件成熟成立公会，由工会主席为主任，下设职工代表（工会代表）、各部门代表，对部门工作进行民主监督；
2〉设立民主监督意见箱，广纳职员意见；
3〉结果公开，便于群众监督：
4〉定期群众评议，参与评议的人员不低于职员总数的30%，规定标准，分项打分，对反映的问题及时整改，得分可作为评定的依据。
5．财务管理保障体系：
[宗旨]
财务管理是组织公司财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。它是公司管理的一个组成部分，它是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织公司财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。
[内容]
公司资金的收支构成了XX经济活动的一个独立方面，这便是公司的财务活动。公司财务活动可以分为四个方面：
1〉公司筹资管理：是指公司筹资引起的财务活动，公司通过发行股票、债券，吸收直接投资等方式筹集资金，表现为公司资金的收入。公司偿还借款、支付利息、股利以及付出各种筹资费用等，表现为资金的支出。
2〉公司投资管理：是指公司投资引起的财务活动，包括公司对内投资，把筹集到的资金投资于购买其他企业的股票、债券或与其他企业联营进行投资。
3〉营运资金管理：是指公司经营引起的财务活动：公司要采购材料或商品，支付工资和其他营业费用，售出商品后收回资金，现有资金不能满足公司经营的需要时要采取短期借款方式筹集所需资金。
4〉利润及其分配管理：是指公司分配而引起的财务活动：公司利润应该按规定的程序进行分配，先依法纳税；然后用来弥补亏损，提取公积金、公益金；最后要向投资者分配利润。
以上的公司财务活动四个方向也即是财务管理保障体系的基本内容。
[任务]
财务直接受总经理领导（及公司董事会的监督、审查。）
以全面预算、成本控制、资金管理、资产管理和统计核算为内容的财务管理。财务的核心是以成本管理和资产管理为主，建立完善的资金管理、会计信息、统计及财务分析，加强财务分析和成本控制，加强收支两条线管理，增强财务监控能力和对经营管理的指导能力，在子公司“利润实现、职员权益保证、社会效益体现”的原则指导下，实现分公司利润、资产的不断增长。
[全面预算管理]
强调事前预算、事中控制、事后分析。每月作简单分析、季度作详细分析，作全面分析。不定期作专题分析，逐步形成财务分析制度。
[资金管理]
财务收支两条线管理，集中管理资金，规范公司资金管理和财务处理程序，建立健全各种台帐，严格会计凭证的填制和审核等工作。建立公司财务收支计划管理，事前编制计划，财务部进行资金收支平衡后，下达月度财务收支计划，事中控制，事后分析，集中统一管理。
[成本控制]
划分责任中心，分级控制成本。明确“责任中心”，合理划分责任中心是建立成本控制体系的前提和基础。
成本可划分为生产成本、经营成本、销售成本、管理成本和总成本。各职能部室，负责计划、预算的制定、监督执行和管理成本的控制；最终形成对企业总成本的控制。
[资产管理]
严格执行《XX固定资产管理办法和低值易耗品管理办法》，根据有关规定，设立固定资产帐、低值易耗品帐。办公室按时登记有关数据和事项，会同财务部对固定资产、低值易耗品进行验收、交付、盘点、清查、清理等工作，建立固定资产、低值易耗品卡片并保证帐、卡、物相符。按期进行保养和维修，并定期（每半年）对固定资产（每月）对低值易耗品进行盘点、核销，作到帐帐相符，并根据清查结果与财务部编制固定资产清册。
6．后勤综合保障体系：
[后勤职务]
负责督促、检查各部门对上级指示和公司办公会、经理决定的贯彻执行。
定期组织收集、分析、综合分公司、业务、管理等各方面的情况，主动做好典型经验的调查总结，及时向总经理汇报、请示工作，并定期向上级口头或书面汇报。
根据总经理指示，负责组织总经理主持的工作会议，安排做好会务工作。
负责起草总经理授意的综合性工作计划、总结和工作报告，主动为总经理当好参谋。
组织起草公司文件(对各职能部门以办公室名义起草的文件负责审核)，做好公司文件的编号、打印、发放以及行政文件的立卷、归档、保管工作。
组织做好公司印鉴、介绍信使用保管、函电收发和报刊收订分发工作，及时编写分公司大事记。
协调安排涉及多部门领导参加的各种会议。
组织做好来客接待和小车的管理工作。
指导做好电话话务与设备维修工作。
负责分公司办公用车的分配调整及办公用品用具标准的制订和管理，并对办公用品、用具标准化及各科室文明办公进行检查督促。
负责完成中经理临时交办的各项任务。
[职权]
有权向分公司各部门索取必要的资料和情况。
对总经理会议决议和总经理指示的贯彻执行情况，有权检查督促。
有权催促各部门按时按要求完成公司下达的工作任务。
有权督促各部门及时做好文件、资料的立卷、归档工作。
有权按总经理的指示、协调各部门之间的工作关系。
有权安排调度小车的使用。
对各科室以总经理名义起草的文件有审核和校正权。
对不符合上级和公司规定，或质量不高、效果不大的文件、资料有权拒绝打印发放。
对要求多部门经理参加的会议有综合平衡或精简压缩的权力。
有权根据总经理的指示，对办公用房进行分配和调整，对办公用品，用具标准化进行检查、督促。
[职责]
对得知经营管理工作出现异常情况，未能及时向总经理反映，以致造成重大损失负责。
对分公司行文发生差错，收集与整理的资料失实造成严重后果负责。
对机密文件和文书档案管理不严，发生失密、泄密或丢失、损坏负责。
对公文、函件、报刊、电子邮件传递不及时，或发生丢失、误传现象，影响工作负责。
对印鉴、介绍信管理不严，使用不当造成不良后果负责。
对所属服务工作质量差造成不良影响负责。
对本室所属岗位发生设备、人身、交通、火灾事故负责。
对未及时根据公司方针目标要求，编制好本室方针目标未及时检查、诊断和落实负责。
（七）薪金管理模式
为了适应BEC管理模式的要求，更好地调动公司职员的劳动积极性，科学合理的搞好企业内部分配，按照“以效定资”和“按劳分配”的原则，结合XX有限公司的自身实际及管理水平，避免人为情感的薪资现象，可选择岗位效益薪资制为基本形式的薪酬制度模式。
1．岗位效益薪资制的含义：
【岗位效益薪资制】
是以公司职员为主体，以不同等级岗位的价值为基本衡量标准，以绩效考评为依据，是个人业绩和公司效益状况相联系的一种工资分配制度。
2．岗位效益薪资制的特点：
①岗位效益薪资制是以公司职员所担任的岗位职责和工作价值为主要依据进行薪金支付的一种分配制度。其最大的特点在于，职员担任什么岗位、创造多少工作业绩，就赋予其相应的工作报酬。因而能比较准确地反映劳动的质与量，体现着同工不同酬的原则。
②通过一岗多级的设计和客观的目标绩效考评为依据的易岗升级的手段，员工有一种积极向上的空间，会产生良好的激励作用。
③岗位效益薪资制是根据岗位“劳动技能高低、劳动强度大小、劳动条件优劣”等方面测评结果为依据，将全公司分为多个岗位类别，并确定与之相适应的薪资报酬，实行易岗易薪。
④岗位效益薪资制要求对岗位进行客观的分析，首先将公司所有岗位划分为3类岗系，并再对每类岗系中的每一岗位进行分析的基础上进行分级，称为岗位等级的划分。
“等级”既包括“等”，也包括“级”，即：“等”下分“级”。每一岗位进行分级，岗位等级的划分，可分为八等，每等再分三级。
⑤岗位效益薪资制是以职员的岗级薪资和本岗绩效薪资为薪金结构的基本原则。
即：职员工资的提高有两条途径。一是升级提岗；二是岗位绩效。
⑥岗位效益薪资制是岗位与绩效相结合的薪酬制度，客观性较强，具有“对岗不对人”的特点。
⑦实行岗位效益薪资制，职员的工资收入的高低与个人的业绩紧密相联系，即：员工无论在哪一岗位上，只要努力工作，创出业绩，其收入都会随业绩的波动而波动，具有一定的“收入”弹性。能激励员工不断向升级提岗或本岗业绩上努力。
⑧实行岗位效益薪资制，不论是岗位薪资还是绩效薪资都离不开绩效考评，因此，每一职员工资收入的高低都与自身工作的优劣有关，真正体现奖优罚懒的现代薪金制度，而非人为情感所致。
3．岗位效益工资制的构成：
岗位基础薪资
学历薪资
固定薪资
年功薪资
★职员薪酬
福利薪资
全员绩效薪资
绩效薪资
个人绩效薪资
职员薪资项目的界定：
主要包括固定薪资和绩效薪资两大部分。
1〉固定薪资的界定：包含岗位基础薪资、学历（职称）薪资、年功薪资和福利薪资四部分。可以在工资收入的60%之间上下调整。
①岗位基础薪资：是根据XX所属行业的性质及经营特点，考虑到职员所担任的岗位的工作性质、工作特点、工作的复杂程度、责任大小以及劳动强度等综合因素，将公司现行岗位主要化分为三大岗系。即：管理岗系、技术岗系、销售岗系，然后再对每一岗系划等定级，通过竞聘上岗后的在岗薪资。
【岗系划分】：
A管理岗系：将公司中从事各项专业管理工作的岗位自上而下统一归结为管理岗系。
管理岗系划分为八个岗等，将每一岗等（代码为G）再划分为三个岗级。
管
理
岗
位
岗
等
岗
级
及
代
码
管理内勤
管理一等G1
G1-1
G1-2
G1-3
办事员
管理二等G2
G2-1
G2-2
G2-3
主事
管理三等G3
G3-1
G3-2
G3-3
部门副经理
管理四等G4
G4-1
G4-2
G4-3
部门经理
管理五等G5
G5-1
G5-2
G5-3
总经理助理
管理六等G6
G6-1
G6-2
G6-3
副总经理
管理七等G7
G7-1
G7-2
G7-3
总经理
管理八等G8
G8-1
G8-2
G8-3
B技术岗系：将公司中从事各项专业技术工作的相关岗位统一划归为技术岗系。
技术岗系划分为六个岗等，将每一岗等（代码为J）再划分为三个岗级。
技
术
岗
位
岗
等
岗
级
及
代
码
技术员
技术一等J1
J1-1
J1-2
J1-3
项目助理
技术二等J2
J2-1
J2-2
J2-3
项目副主管
技术三等J3
J3-1
J3-2
J3-3
项目主管
技术四等J4
J4-1
J4-2
J4-3
专家
技术五等J5
J5-1
J5-2
J5-3
首席专家
技术六等J6
J6-1
J6-2
J6-3
C销售岗系：为了体现销售工作的特殊性与重要性，将公司中从事销售业务活动的相关岗位统一划归为销售岗系。
销售岗系划分为六个岗等，将每一岗等（代码为X）再划分为三个岗级。
销
售
岗
位
岗
等
岗
级
及
代
码
销售内勤
销售一等X1
X1-1
X1-2
X1-3
业务员
销售二等X2
X2-1
X2-2
X2-3
业务主管
销售三等X3
X3-1
X3-2
X3-3
销售副经理
销售四等X4
X4-1
X4-2
X4-3
销售经理
销售五等X5
X5-1
X5-2
X5-3
营销总监
销售六等X6
X6-1
X6-2
X6-3
为了达到理顺薪酬关系，统一管理、便于操作的目的，将上述三个岗系中的的各岗位与岗等对应关系统一归并为八个岗等。
如表所示：
岗
等
岗
级
岗
系
及
代
码
管
理
岗
系
代码
技
术
岗
系
代码
销
售
岗
系
代码
一
等
1等1级
1等2级
1等3级
管理内勤
G1
销售内勤
X1
二
等
2等1级
2等2级
2等3级
办事员
G2
技术员
J1
业务员
X2
三
等
3等1级
3等2级
3等3级
主事
G3
项目助理
J2
业务主管
X3
四
等
4等1级
4等2级
4等3级
部门副经理
G4
项目副主管
J3
销售副经理
X4
五
5等1
部门经理
G5
项目主管
J4
销售经理
X5
等
级
5等2级
5等3级
六
等
6等1级
6等2级
6等3级
总经理助理
G6
专家
J5
七
等
7等1级
7等2级
7等3级
副总经理
G7
首席专家
J6
营销总监
X6
八
等
8等1级
总经理
G8
8等2级
8等3级
②学历（职称）薪资：不同学历的职员是潜在技能的标志，同时也依此来调动广大职员学知识的积极性。依据职员所获学历（文凭）或评定的职称来确定的薪资水平。
薪资标准如表所示：
学历
初中
高中
大专
本科
硕士
博士
职称
初级
中级
副高
正高
薪资
5元
10元
20元
30元
元
100元
③年功薪资：主要体现职员在本公司的劳动年限积累贡献，也表现为公司留住人才的一种薪资制度。
薪资标准如表所示：
公司职龄（按）
1--2
3--4
5--6
7--8
8--1
0
年功薪资（元/月）
④福利薪资：即附加薪资，包括津贴和福利两部分，A．津贴可以考虑的种类有：
特殊作业津贴；
特别责任津贴；
交通津贴；
额外工作津贴；
深夜勤务津贴；
特殊勤务津贴；
中夜班津贴。
B．根据公司的具体情况和实际承受能力以及社会的要求，福利项目的具体内容设定如下：
养老金；
失业金；
医疗保险金或医疗费；
午餐费补助；
住房补助；
生活救济；
劳动保护费用。
2〉绩效薪资的界定：在这里体现的是职员薪酬与公司总效益和职员实际工作表现相结合的薪酬制度。
即：是依据职员所在目标责任单位的计划完成情况为依据和职员在岗位取得工作业绩为衡量标准而给付的一种弹性的薪资制度。
绩效薪资平均约占工资收入的40%，包含全员绩效薪资、个人绩效薪资两大部分。
绩效薪资的作用在于：激励职员积极主动关心自己的工作，既能关心本部门的工作计划的完成，（如果各部室均能按时完成自己部门的工作计划，实际公司的总效益也就能实现）也同时能自觉努力去完成自己的工作任务，既能体现了团队精神，又能发挥个人的主观能动性的，在创造性的开展工作中，会自觉地修炼、提高自身素质，改善工作态度，提高工作业绩。
①全员绩效薪资：是以职员所在的部门月工作计划的完成情况为依据而给付的效益薪资。
即：按部门工作计划、目标责任在全年中每月的完成情况
依据绩效薪资的内涵，为充分发挥其激励职能，结合XX的实际情况，在界定和计算效益薪资时应遵循以下原则：
A．按照机构设置、部门划分、岗位责任和业务分工，自上而下实行逐级挂钩的原则；
B．与员工绩效考评挂钩的原则；
C．依据绩效薪资的内涵要求，公司下属各部门如果年终不能完成目标责任所制定的任务计划时，该部门的绩效薪资为零，则部门全员就没有此项薪资；
D．全员绩效薪资的分配以目标考核和岗等岗级的系数为原则，进一步拉开分配档次，充分体现多劳多得的原则。
②个人绩效薪资：各目标责任部门按月计划下达给个人的岗位工作目标的完成为依据而给付责任人的效益薪资。
个人绩效薪资必须通过目标绩效考核
每个职员在确保自己的工作任务完成时，全员的效益薪资则能较好的得到保障，这既能体现出团队作战精神，又能体现个人的工作效益。
当部门不能完成目标责任所制定的任务计划时，也就是该部门的绩效薪资为零，但个人的工作均已完成，且通过目标绩效考评，个人绩效薪资均能获取，不受此限。
附：各岗等岗级、职员薪资及级差参照表：
岗
等
岗等岗级
基础薪资
60%
绩效薪资
40%
职员薪资
级差
八等
总经理
8等3级
3000
2000
5000
8等2级
2500
1666
4166
834
8等1级
2100
1400
3500
666
七等
副总经理
首席专家
营销总监
7等3级
1930
1286
3216
284
7等2级
1780
1186
2966
250
7等1级
1640
1093
2733
233
六等
总经理助理
专
家
6等3级
1510
1006
2516
217
6等2级
1390
926
2316
200
6等1级
1275
850
2125
191
五等
部门经理
5等3级
1165
776
1941
184
项目主管
销售经理
5等2级
1060
706
1766
175
5等1级
960
640
1600
166
四等
部门副经理
项目副主管
销售副经理
4等3级
1865
576
1441
159
4等2级
1775
516
1291
150
4等1级
695
463
1158
133
三等
主
事
项目助理
业务主管
3等3级
625
416
1041
117
3等2级
560
373
933
3等1级
5000
333
833
二等
办事员
技术员
业务员
2等3级
445
300
741
2等2级
400
266
666
2等1级
360
240
600
一等
管理内勤
1等3级
330
220
550
销售内勤
1等2级
310
206
516
1等1级
3OO
200
500
附件（参考文件）：
公司技术改进小组运行准则：
第一条
本小组依据本公司组织规程第十九条的规定设立。
第二条
本小组由总工程师担任主席(总工程师缺席时由总工程助理代理)，开发部经理为召集人，规划室主任为主办，指导人员为总经理。其参加人员依技术改进小组编制人员为准，可视实际需要邀请有关人员列席。
第三条
本小组的职责如下：
1〉由主办人提交有关本公司拟兴建工程草案及设计中、施工中各工程有关技术方面的问题。
2〉由供应室提交各种材料质量的审议；
3〉其他各项工程技术上的改进事项。
第四条
本小组会议的召开，主办人应于一天前将有关技术改进资料汇集整理，指定召开时间，通知小组人员检查。如遇特殊检查者，当日由主办人提前通知。
第五条
主办单位依有关技术改进问题检查整理后转呈总经理裁决。
第六条
本准则经公司总经理核准，报批公司总裁后实施，修改时亦同。
公司工程预算编制小组运行准则：
第一条
本小组依据本公司组织规程第十九条的规定设立。
第二条
本小组由总经理助理担任主席，企划部经理为召集人，设计室主任主办，其参加人员依工程预算编制小组编制人员为准，可视实际需要邀请有关人员列席。指导人员为总经理。
第三条
本小组的职责如下：
1〉工程施工标准的审查；
2〉工程预算的审查；
3〉主办人员应将提交小组审查的预算草案汇集、整理复写于开会前一天分送各参加人员作为审查之用。
第四条
本小组会议召开，主办人应于开会前一天通知有关人员，但必要时可随时通知召开。
第五条
工程金额在十万元以下者，可免经本小组审查，由负责编制预算单位自行编制呈核。
第六条
本准则经公司总裁核准后实施，修改时亦同。
公司发包小组运行准则：
第一条
本小组依据本公司组织规程第十九条的规定设立。
第二条
本小组由总经理助理担任主席，开发部经理为召集人，发包管理室主任主办。指导人员为总经理。其他参加人员依发包小组编制人员为准。可视实际需要邀请有关人员列席。
第三条
本小组的职责如下：
1〉对由主办人提交审议的发包工程进行估价，并分析承包能力、施工质量，拟订承包商；
2〉其他交办的各项工程的发包审议事项。
第四条
本小组会议的召开，主办人应于一天前将有关发包审议资料汇集整理，指定召开时间通知小组人员开会审议，如遇特殊紧急审议案，当日由主办人提前通知。
第五条
通知厂商的估价单内应注明工程期限及详细施工说明，以便于明确承包。
第六条
本准则经董事长核准后实施，修改时亦同。
公司采购小组运行准则：
第一条
本小组依据本公司组织规程第十九条的规定设立。
第二条
本小组由总经理助理担任主席，财务部经理为召集人，供应室主任主办，指导人员为总经理。其参加人员依采购小组编制人员为准，可视实际需要邀请有关人员列席。
第三条
本小组的职责如下：
1〉对主办单位提交审议的各种材料的估价单、厂商交货能力进行审议；
2〉审议其他市面上最新推出或发明的建筑材料的采购事项；
3〉其他交办的有关工程材料采购的审议事项。
第四条
本小组会议的召开，主办单位应于开会前一天通知小组人员，并将有关审议事项及资料汇集编印后分送参加人员。
第五条
主办单位应于开会前将有关审议事项的材料事先通知厂商招标比价，并交出样品，供本小组审议。主办单位应随时指派专人前往调查厂商出品材料的质量以及交货能力，作为采购的参考。
第六条
材料的采购，经小组开会决议后，由主办单位将其品名、价格、质量、规格、数量以及厂商名称，及其他附带条件一并列表，经小组人员盖章后转呈总经理裁定。
第七条
本准则经董事长核准后实施，修改时亦同。
公司工程决策小组运行准则：
第一条
本小组依据本公司组织规程第十九条的规定设定。
第二条
本小组由主管助理担任主席，财务部经理为召集人，会计室主任主办，指导人员为总经理，其参加人员依工程决算小组编制人员为准，可视实际需要邀请有关人员列席。
第三条
本小组的职责如下：
1〉本公司自建或承包各种工程金额在十万元以上者，其工程决算需经本小组先行审核后，转呈总经理核准；
2〉审核由主办单位编制的工程竣工决算表，并对预算数及实用数作比较，如有增加支出情况，应查明原因并提出改进意见，以备将来改进时参考；
3〉其他交办事项。
第四条
本小组的开会自接到各工地完工报告日起三日内召开预备会议，检查各室有关配合决算的资料及提出日期，同时决定该次工程的审核日期。
第五条
前项决算小组开会前一天，主办人应先与工地人员核对并在查出超支的原因后复印“工程竣工决算表”分送各小组人员初审。
第六条
本小组主办人应向有关单位限期征集下列资料编制预算、决算对照表及说明材料以便开会之用。
应付未付工资和应付未付工程款。
应付未付材料款。
工程施工追加及变更施工后的预算汇总表。
其他应付未付的有关工程费用，包括交房前的有关房屋维护专用。
工程决算增减说明书。
第七条
本准则经公司总裁核准后施行，修改时亦同。
公司验收小组运行准则：
第一条
本小组依据本公司组织规程第十九条的规定设立。
第二条
本小组由总经理助理担任主席，企划部经理为召集人，设计室主任主办。其参加人员依验收小组编制人员为准，可视实际需要邀请有关人员参加。
第三条
本小组职责如下：
根据工地主任初验的验收表检查实地完成数量及成果，如发现须改善之后必须补修部分，一一列举交工地办理，并将承包商工作质量报发包小组备查。如发现依照设计施工尚发生工作困难或不理想者，小组检查后移交技术改进小组研究。所用材料质量经检查不良者，签具意见书移交采购小组处理。
第四条
每项工程完工先由工地负责初验后作工程数量计算表三份，工程竣工验收表三份，呈报工程管理室审核后，由营建部经理指派人员交设计室限期验收，召集人认为有必要时可随时召集。
第五条
工程费增减必须依照实际发生额办理。
第六条
验收后所有结果详细记录在登记簿以备抽查之用。
第七条