房屋销售合同纠纷的解决方案

2024-05-22

房屋销售合同纠纷的解决方案（共17篇）

篇1：房屋销售合同纠纷的解决方案

房地产销售合同有一手房的销售合同与二手房的销售合同。一手房的销售合同有认购书、买卖契约、预售登记、管理公约。二手房的销售合同有购房合同。

首先讲讲一手房的销售合同纠纷种类中关于认购书的，房屋认购书本是房产交易初期达成的一个购买意向，并不是购买房屋的交易手段。但是开发商为了留住客户选择了另外一条道，就是将认购书定金转到后期支付的房款中，这样纠纷就开始了，开发商经常将押金以支付房款为由拒退不愿继续交易的顾客。

其次是预售登记与买卖契约，两种合同加在一次才能构成买卖契约的法律效力，也就是房屋产权的临时代表合同。没有申请下来房屋预售许可证的开发商是没有权利与购房者签订房屋的买卖契约的，但是开发商经常让顾客先签买卖契约后签预售登记。房屋的预售许可证没有办理下来的时候，之前签的合同就没有效力，但是购房者已经支付一部分房款或是定金了，这时退换这部分资金就出现了纠纷。

再有就是与物业签订的管理公约的时候缴纳一部分物业费以及配套费，这部分费用中配套费经常会被重复收取或是乱收费，不交费就不办理入住手续，就产生了纠纷。

二手房的房产交易中只有一份购房合同需要签订，签订的范本网上很多，但是真正能满足自己交易情况的，还要自在添加对应条款，这时合同内部的内容不完善或是有一方故意违约就产生了纠纷。

篇2：房屋销售合同纠纷的解决方案

第二就是对于不合理的合同内容不可以默认，没有办法两全的就结束交易，不要被一份合同束住手脚。

第三就是支付房款的时间以及方式不可以更改，必须按照合同内的方式进行，这也是为了保护双方的利益不受损害。

房地产销售合同纠纷的种类很多，处理起来都很麻烦，所以还是预防为主。

篇3：房屋销售合同纠纷的解决方案

关于房屋销售代理合同的法律属性,主要存在委托合同与居间合同两种说法。《合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”,第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”

房屋销售代理合同中,房地产经纪公司利用自身房产销售、策划、推广等方面的专业优势,为开发企业提供全程的房产营销策划推广方案,提高房产项目的知名度与吸引力,为订立商品房买卖合同报告机会和提供中介服务,符合居间合同的特征。同时,销售代理合同中还有诸如由经纪公司协助办理银行按揭贷款、办理客户入住手续、负责客户售后服务工作等事项,而这些工作发生在开发企业与房屋买受人签订房屋买卖合同之后,显然这些工作超出了居间合同的范畴,具有委托合同的特征。因此,房屋代理销售合同中房地产经纪机构提供的通常是居间和委托代理的综合服务。解决相关争议,应根据争议性质,适用《合同法》关于委托合同和居间合同的相关条款。

二、常见法律纠纷

1)代理模式选择:发生纠纷主要为代理模式是独家代理还是排他代理约定不明,特别是在独家代理的情况下,开发企业能否自行销售没有作出明确约定;

2)代理服务范围:对经纪公司的具体服务范围约定不明确发生争议,特别是在商品房买卖合同成功签约后,经纪公司是否提供客户入住手续、处理客户售后服务等后续事项约定不明;

3)酬金计算方式:代理销售合同一般采用佣金计取加溢价分成模式,针对佣金支付期限、支付金额特别是溢价分成金额发生争议较多,主要原因在于对“销售底价”的约定不明(底价为平均底价还是单套底价);还有就是对于开发公司内部认购的或者关联公司客户签约的,是否计算佣金等;

4)签约成功标准:随着国家房地产调控政策的出台,由于国家调控政策导致签约不能或贷款不能的,或者由于开发企业自身原因不与认购人签订买卖合同的,是否属于经纪公司销售代理“签约成功”,容易引发纠纷;

5)退房佣金计算:在经纪公司的工作下,定购人与开发企业签订了商品房买卖合同,但由于贷款不能审批或买受人未按合同约定支付购房款等原因,导致买受人选择退房或开发企业依法解除合同的,此种情形佣金如何计算易引发纠纷;

6)双方资质资格:因经纪公司不具有相关资质,所签代理销售合同的效力,代理销售的房地产项目如不符合预售条件,签订认购协议后未正式签订商品房买卖合同的,如合同无效或解除后双方责任承担等也易发生纠纷。

三、防范措施与合同条款设计

结合上述主要争议事项,房屋销售代理合同在条款设计上要完善,最大限度的防范法律风险,我们认为,完善的商品房代理销售合同应具备下列基本条款:

1)代理销售的标的:对合同项下的楼盘的基本情况作出明确描述,特别是对楼盘取得的诸如土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、预售许可证等文件予以明确并作出附件列明;

2)代理服务的内容与代理模式:以清单方式将经纪公司服务的全部事项分项列明,对服务标准、服务质量等作出具有操作性的考核要求;同时,对代理模式即独家代理或是排他代理等作出明确规定,避免出现经纪公司与开发企业、其他经纪公司同时销售情形。

3)销售底价与销售指标:建议对全部楼盘平均销售底价、每栋楼的平均销售底价、每层的平均销售底价及单套销售底价根据需要分别作出约定,同时对外的销售价目表的制定程序应作出约定;销售指标的约定应具体,对总销售指标、阶段销售指标、销售率等可分别作出具体明确的约定。销售底价、销售指标关系到对经纪公司的考核与佣金的支付,应尽量详尽明确。

4)成功销售的界定:应对一次性付款客户、按揭贷款客户的签约成功标准分别作出约定,一般以按约支付首付款并办理完毕贷款手续或者全额支付房款为标准。需要注意的是,应对已成功签约后合同被终止或解除的,是否算作销售成功并计算佣金作出约定。

5)代理佣金及溢价分成的计算:应对佣金的支付标准、支付进度、支付期限等作出具体约定,佣金的支付应与销售底价、销售指标相结合;溢价分成款的计取标准应明确,对所谓“溢价”的参考标准作出明确约定,即是以平均底价、分层底价还是单套底价为基础计算溢价;同时,应对开发公司及关联公司内部认购签约客户是否计取佣金作出约定。

6)双方的权利义务:重点对房产经纪公司的服务内容、开发公司的协助配合事项分项列明,并对费用承担作出约定;同时还应对代理销售合同履行过程中形成的知识产权归属、人身伤害事件的责任承担等事项作出约定。

7)违约责任条款:对开发公司而言,违约事项主要在迟延支付佣金及溢价分成款;对经纪公司而言,应针对销售指标、销售价款的完成情况设定不同的违约条款,特别针对改变售楼方案、任意放盘、减价销售、截留销售款项、私收房款、定金及预订款或向客户额外收取费用、转让代理权或委托分销、超越代理权进行营销策划或代理销售等事项设定开发公司的合同解除权。

8)承诺与保证条款:主要是保证代理方具有房地产经纪人资格,保证代理项目具有相关审批手续,符合商品房预售条件等,避免代理合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

9)商业秘密保护条款:销售代理合同履行过程中,合同各方均可能掌握对方涉及客户名单、管理方法、营销策略、经营诀窍等商业秘密,因此设定商业秘密保护条款约定保密义务尤为重要。

篇4：阴阳合同引发的房屋买卖纠纷

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）

篇5：房屋销售合同

家庭住址：

联系电话：

身份证号码：

乙方(买方)：

产权人：

家庭住址：

联系电话：

身份证号码：

单位：

根据《中华人民共和国合同法》在平等、自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房屋一事，甲、乙双方达成以下协议条款：

第一条乙方所购房屋位置、名称、栋号、价格、面积

1、房屋位置：。

2、房屋名称：。

3、该房为栋层号，建筑面积约。

4、经双方协商认可该房以总价格元全价成交。

5、甲方交付房屋定金元。

6、交房后余款元一次性付清。

第二条该房屋建筑设计标准和配置、交房期限

1、该房屋建筑设计标准和配置以施工图纸为准。

2、砖混结构，外墙正面贴瓷砖。

3、水、电装表到户，费用自理。

4、铝合金窗或塑钢窗，均按中等以上档次配置，室内门留空洞，地面内墙为水泥拉平粉刷，主线安装到楼梯间。

5、楼梯间双飞粉刷白，进门安装防盗门一个。

6、楼道为不锈钢护栏。

7、卫生间：现浇防漏水泥拉毛、墙壁水泥拉毛、主卫预留大便孔，预留进、排水管道。

8、甲方无任何理由拖延交房日期。

第三条违约责任

1、如一方违约，扣除房价总款50%的违约金。

2、如甲方房屋出现重卖，双倍赔偿乙方房屋款。

3、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效，具有同等法律效力，如有未尽事宜，甲、乙双方协商解决。

甲方签字：

乙方签字：

篇6：房屋销售合同

甲方：

乙方：

依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法通则》及相关的法律法规，本着公正、平等、互惠互利的原则，经甲、乙双方友好协商达成一致，就甲方房屋委托乙方（独家）代理销售及相关事宜签订本合同，并承诺双方共同遵守。

一、代理项目名称

城子坦镇河畔花园小区一期楼盘（具体房源详见房源表）。

二、房屋地址

普兰店市城子坦镇春满社区

三、代理方式

1.甲方授权乙方代理销售城子坦河畔花园小区一期全部

房源（住宅、公建及车库，但回迁户安置不包括在内，回迁户占有房屋面积约7000平方米）。

2.甲方提供房源楼号、单元、层数、房号、面积、房屋及

定价标准。

3.乙方负责房屋市场推广、宣传、销售及全程策划（宣传

不包括报纸及电视宣传，乙方负责彩印宣传及销售）。

4.乙方负责其销售人员的招聘、培训、管理及工资或佣金。

四、代理期限

自年月日至年月日止，从楼盘开盘日

期开始计算为12个月完成销售任务。

五、代理佣金标准与支付

按甲方限定的销售底价提取2%作为乙方的佣金，佣金的结算方式是，甲方以每月1日为一结算日期给予乙方

结算，先期结算按销售佣金总额的80%，其余20%在规

定的售楼期限到期后10内，一次性付给乙方，乙方销

售的房屋超出底价的溢价部分，甲方按50%、乙方按50%

比例分配。因客户临时买卖合约违约面没收的定金，由

甲乙双方五五分成。

六、房屋销售底价

由甲方拟定房屋价格标准，在销售过程中，甲方可根据

市场需求不定期调整房屋价格（提前10天通知乙方），乙方可视市场销售情况有权灵活浮动。

七、双方责任

（一）、甲方责任

1.甲方向乙方提供的房源必须准确。

2.甲方向乙方提供房屋销售所需的相关的证件。

3.负责与客户签署房屋买卖合同（或协议）。

4.负责房屋更名手续，更名费用一万元/户，如客户需要乙

方去银行带办手续，带办费由乙方收取。

5.甲方负责提供乙方代理楼盘销售期间业务员的居住房

间。

6.甲方每月1日作为佣金结算日，不得延期支付给乙方销售佣金，否则视为甲方违约，并按当月销售佣金的5%

作为违约金支付给乙方。

7.如因甲方原因导致的乙方在代理销售楼盘期限内无法正常完成售楼，甲方付全责，甲方需如约规定支付给乙

方整个小区2%的销售佣金。

8.甲方因工程抵债给他方的房屋，乙方也应按房屋销售价格提取2%的销售佣金。

（二）、乙方责任

1.按甲方提供房源销售，不得重复销售。

2.乙方无权与客户签署房屋买卖合同（或协议），乙方与

客户之间不允许有任何的财务瓜葛，如发现有以上行

为，甲方有权解除合同，并扣除已售房屋佣金总额的10%作为乙方付给甲方的违约金。

3.乙方负责整个楼盘的推广、宣传及销售。售楼处由甲方

提供给乙方，售楼处的整体装修、沙盘的制定归甲方负

责，售楼处装修需达到乙方要求，乙方需要甲方在售楼

处内提供座椅、电脑2台、甲方出财务人员进行现场办

公，售楼需2辆金杯牌新面包车，由甲方负责提供资金

购买，面包车权属落户在乙方名下，面包车归乙方使用，并且在一年销售楼盘结束时，面包车归乙方所有，面包

车在此合同签订之日起10日内购买给乙方，楼盘的宣

传彩页由乙方负责。

九、违约责任

任何一方不得违约，否则违约方按所售房屋提取佣金总

额的15%向守约方支付违约金。

十、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

本合同号未公正，双方共同认为具法律效力。

甲方：乙方：

电话：电话：

年月日

补充协议

（一）甲方：

乙方：

甲方为了保障乙方的利益不受到损害，按销售价格提

取2%作为乙方的佣金，乙方售楼期间甲方每月按当月销售额提取佣金，甲方付给乙方当月销售佣金的80%，剩余20%的销售佣金在乙方销售代理楼盘期限结束时，一次性付给乙方；在销售期间内甲方愿意将小区的一处公建房屋作为抵押，房屋单价为8000元/平方米，将乙方销售佣金全部结算完毕时，此公建房屋权属归甲方所有，如甲方不能如期将剩余的20%佣金付给乙方，此处公建房屋权属归乙方所有；房屋抵押手续在小区楼盘面积及楼号确定时签订。

乙方在销售期限内所得佣金达不到400万，甲方不得单方终止合同，由乙方继续销售。

此协议一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

2012年3月4日

补充协议

（二）甲方：

乙方：

甲、乙双方对河畔花园小区一期楼盘代理销售2%佣金的计

算如下：

河畔花园小区一期占地面积34692平方米，容积率为

1.8，建筑面积达到62445平方米，其中回迁安置房屋面积达

到7000平方米，地下车库达到4250平方米，公建达到3890平方米；可以销售的面积约达到63000平方米，此按照销售代理2%佣金计算，乙方在河畔花园小区一期楼盘销售代理费用总计为人民币400万元整。

篇7：房屋销售合同签订流程

一、现场签约流程制定

（一）常规签约流程：

（二）合同签约流程表： [奇瑞bobo城]合同签约流程表

no：_______日期：_______年___ _月___ _日

（三）约准备工作

1、通知客户：

1．1 整理客户通讯录；

1．2 以电话方式告知客户开始签约的时间并作记录； 1．3 以手机短信的方式告知客户；

1．4 寄发签约通知书，以挂号信的方式告知客户并留取相关寄信凭证。

1．5若客户在接到通知后明确表示因为个人原因不能在规定时间内到场签约的，相关工作人员要做好记录，并要求客户递交相关的书面申请或发传真说明情况。备注：通知中要让客户了解签约时所需的详细资料；要求在前期就针对签约客户就发放?签约须知?。2 对销售人员的培训：

2.1 总结前期签约中客户关注的问题、签约的难点，准备一份疑难问题汇总，并就这些问题总结统一的说词。

2.2 组织培训，就所销售组团涉及的合同内容，相关的疑难问题，相关的政策法规进行讲解。

2.3 对签约的流程进行演练。3 签约现场的分区及具体位置： 3.1 登记处 3.2 等待区 3.3 签约区 3.4 合同审核处 3.5 收银区

（四）、各个岗位的职责

1登记处：负责第一时间接待客户，对已到客户进行登记、排序引领客户在等待区休息等候签约，并接听前台电话。

2等待处：为每一位到场等候签约的客户作好服务工作，按照登记处的排序引领客户在置业预算处算价并签约。

3签约处：对照价格表、认购书，对客户所购房屋按照相应的付款方式进行相关费用的预算并填写签约流程表。向客户发放相关资料表格需要填写的应立即完成，并告知客户缴纳相关费用及提交按揭资料事宜。

熟悉并理解合同的每一项条款，做到认真细致耐心的与每一位客户签定《商品房买卖合同》，签定合同是对照客户的《内部认购书》及《签约流程表》。合同签署的过程后，收回客户的认购书，由专人引领客户到收银处付款，并负责客户复印相关证件。若在合同签署的过程中客户提出比较难解答的问题应立即上报，并向客户相关解答工作。

4、合同审核处：严格审核《商品房买卖合同》及《签约流程表》，并负责盖章及归档。

5、收银区：严格审核《商品房买卖合同》及《签约流程表》，负责收款及开据收据或发票。

（五）、各个岗位人员安排

根据签约的现场情况及需要安排。

（六）、物料的准备 1 签约物料

1.1 登记处：签到簿，签字笔

1.2 等待区：桌、椅、水杯1.3 签约区：办公桌，椅子，置业预算表若干，个人收入证明，按揭客户须

知，客户资料表，签字笔，红色印泥，价格表，座次表，直尺，计算器，刀片，橡皮，回形针若干，团购客户登记表，成交客户备忘录。1.4 合同审核处：价格表，计算器，签字笔 1.5 收银处：验钞机及财务所需 2 公示、导引物料

2.1 在每个工作区域设立相关指示牌表示区域功能如：签到处、收银区等 2.2 公示内容：（1）签约流程图

（2）签约须知（客户在签约时要提交及出示的资料证件）（3）按揭须知

（4）面积对照表，预售测绘报告（5）五证的公示

16、其它补充准备工作

签约期安排银行工作人员在售房部定岗定员收款（poss机联网银联卡支付），及时协助，保障签约工作的有效进行篇二：房产销售合同签约流程

签约流程

签约名单及资料（合同、补充协议、户型图）准备 ↓

挂号信通知 ↓

置业顾问接待签约客户

↓ 置业顾问审核认购单客户联及身份证 ↓ 置业顾问持认购单客户联、身份证向档案管理员领取合同 ↓

档案管理员将留存认购单销售联及身份证填写《申请单》 ↓对

置业顾问在《合同交接明细本》上签字并领取合同 ↓

置业顾问解释合同、签定合同审核后带客户到财务处缴款 ↓

置业顾问收取按揭资料并填写《签约客户按揭资料缴交情况确认表》

1、身份证复印件

2、户口本复印件

3、结婚证/未婚证/离婚证复印件

4、薪资证明

5、首付款收款收据

6、其他 ↓

置业顾问将合同、按揭资料交由档案管理员并在《合同交接明细本》上签字 ↓

置业顾问将认购单销售联交由统计员 ↓

项目经理登记《签约明细本》 ↓

统计员登记《签约明细表》及电脑销控 ↓

统计员将认购书销售联与客户联装订并按序号整理归档篇三：房地产销售人员合同签订流程图

篇8：济源市商品房屋销售价格分析

关键词：济源市商品房屋销售价格；MA模型

自1988年我国实行货币化分房政策以来，房地产快速发展。一方面，极大地改善了我国居民的居住条件，但另一方面，日益高涨的房价让广大居民望房兴叹。与此同时，也促使政府对房价的调控措施频出。

2007年，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍；年底，国家出台了《经济适用住房管理办法》来增加经济适用房的供给，抑制炒房行为。2008年，国家房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房供应外，再加上央行加息，多个城市出现了房屋成交量下跌的态势，房价涨幅开始放缓。2009年，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给；2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；3、要加强市场监管；四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。2010年，中央对房地产进行史上最严厉的宏观调控《国十一条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施，将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2011年，新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套房及以上不发放商业贷款。2012年，住房信息系统联网。2013年，发布了新的房地产市场调控政策“国五条”。

在这种房价一路看涨和政府宏观调控措施频出的情况下，未来中国商品房的走势如何是普遍关注的问题，本文通过对商品房屋销售价格的历史数据的内部挖掘和分析，希望找到一个未来我国商品房价格走势的方向，为政府进一步宏观调控提供一定的依据。

一、数据收集及处理

检验结果表明：Q统计量的P值均大于0.05的显著水平，说明不能拒绝原假设，故认为该残差序列为白噪声。说明模型MA（1）通过了检验。

三、结论及建议

通过建立模型，可以利用EVIEWS计算预测2013年的商品房屋的销售价格，这就为政府进一步宏观调控提供一定的依据。本文针对济源市商品房销售价格快速上涨的趋势，提出了一下的政策建议：

第一，要根据广大购房者的需求，适当加大经济适用房的建设，限制高档住宅特别是别墅的盲目开发和大规模建设，加大小户型房屋建设，满足中低收入者对购房的需求，缓解城市住房需求压力。

第二，根据房地产市场的需求，增加土地有效供给，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。同时改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。（作者单位：贵州财经大学数学与统计学院）

参考文献

[1]付淼.我国房地产投资和宏观金融数据的协整关系 [J].生产力研，2007.04.

[2]沈悦，刘洪玉.住房价格与经济基本面：1995年-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004.06.

[3]汪小亚，代鹏.房地产价格与CPI相关性：实证分析[J].中国金融，2005，02.

[4]文艳，赵奉军.市场结构、房价与城市均衡发展[J].中国物价，2007.02.

篇9：房屋委托销售代理合同

甲方（委托方）：营业执照注册号:地址:联系电话:

乙方（受托方）：地址:联系电话:

甲方为促进商品房的销售，委托乙方对甲方所开发的项目进行独家营销策划和销售代理，双方在平等互利的基础上，就委托代理之有关事宜达成如下合同条款：

第一条委托代理项目的位置、面积

1、代理项目座落位置：；

2、代理项目总面积约为平方米（详见甲方提供的测绘面积表，附件一）

第二条销售价格

1、销售面积按建筑面积计算；

2、合同所约定的销售房屋价格起价为元/㎡；乙方应按照与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格（各房屋具体销售底价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条款等）进行销售（详见附件二）。

3、在实际销售中，如属溢价方式销售，在溢价范围内乙方有权折扣优惠，无需经甲方同意；如属甲方定价销售，乙方无权折扣优惠，经甲方书面同意后，方可执行折扣优惠。

第三条甲方权利与义务

1、提供有效的营业执照和开发资质证书复印件。

2、提供该项目的土地使用权证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、商品房销售证书或预售许可证的复印件及施工图、分层平面图、面积测绘报告、户型图以及施工进度计划等资料。

3、保证工程质量、工程进度、综合验收时间及交房时间，项目在修建过程中，若发生设计变更，应当及时书面通知乙方。

4、按双方协商确定的计划，承担销售广告宣传费用以及相关资料制作费用。

5、派出专人配合销售，负责审定售房合同、收款，办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、国土等手续，落实购房人的合理要求等工作。

6、提供《商品房（买卖）合同》范本。

7、对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和自售的情况必须书面告知乙方；并保证提供的房源产权合法、有效。

8、提供装修好的售房部、配备售楼电话、必要的办公用品，承担售房部房租、水、电、暖等费用。

9、可以定期检查、督导乙方工作。并指派专人负责房屋买卖合同的签章。

10、作好本合同的保密工作，防止对销售造成不利影响；

11、负责按时支付乙方佣金。

12、约定承担的其它费用：

第四条乙方权利与义务

1、本合同签署后天内在甲方基本具备销售条件后，经甲方同意，在天内展开销售实际运作。

3、切实完成向甲方承诺的销售计划（详见附件三），严格执行销售价格及付款方式，特殊情况须经甲方书面同意。

4、不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业务。

5、不得超出甲方认可的宣传资料范围进行宣传和推广。

6、根据销售需要及市场需求，在双方确定的销售底价基础上，溢价或涨价的幅度应及时书面告知甲方。

8、与购房人签订商品房买卖合同。本合同约定销售范围内的房屋，所有销售均视为乙方完成。

9、乙方有权拒绝任何形式的虚假按揭融资。

10、乙方应当为甲方保守相关商业机密。

11、乙方在经营活动中，应当自觉维护和提升甲方企业形象。

12、约定承担的其它费用。

第五条代理销售佣金按以下方式计算

1、佣金=底价佣金+溢价奖励

其中：底价佣金=底价销售合同总金额× 2%

溢价奖励=（销售价—底价）×50%

第九条代理销售佣金结算方式

1、当甲方收到所签售房合同首期房款时，视乙方代理成功，甲方应按售房合同成交总额，依照本合同第五条分别计算佣金。

2、当甲方收到首期房款后即应按时结算佣金给予乙方，结算日为每月20号，甲方在结算当日可用转帐或现金方式支付乙方，乙方提交收款票据。

第六条甲方违约责任

1、若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、交房期、质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲方负责。

2、甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的 1%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为十万元。乙方有权解除合同，并由甲方完全承担违约责任。

3、如甲方认可的销售费用开支不能及时到位，由此造成销售工作的停顿，后果由甲方承担。

4、开盘时间定为20年月日，若因甲方原因导致该项目不能按时开盘而引

起的乙方前期准备工作顺延，顺延时间不超过天，否则甲方应支付乙方前期工作准备金万元整，并且乙方有权终止本合同。

第七条乙方违约责任

1、乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承担。

2、乙方不得私收房款，乙方有任何未经甲方同意私收房款、以及其它挪用行为，视为违约，甲方有权立即终止乙方承销权，并追究其法律责任。

3、乙方如不能按双方约定时间完成策划工作进行销售，视乙方违约，违约金为万元。甲方有权解除合同；

4、乙方若无故终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方赔偿经济损失万元人民币。

第八条本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内，甲方不得任意售房；如甲方有购房客户，须交乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方销售总额中，并按合同约定结算佣金给乙方，如甲方用委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，则视同为乙方销售，甲方按本合同约定支付乙方佣金。

第九条正式销售时间为办好预售许可证时双方协商计算，三个月之内乙方销售房屋面积少于计划任务的[] %或销售额少于[]万元，甲方有权解除本合同，但需结清乙方应得佣金；否则乙方有权销售至合同期满止，甲方不得停止乙方承销权。

第十条退房处理方式

1、甲方责任；乙方执行退房指令，所退之房屋乙方继续销售，乙方已收之佣金不再退还甲方，乙方再售该房屋，甲方仍需支付佣金；

2、乙方责任：由于乙方的责任造成的退房，甲方有权扣除乙方的佣金，造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。

第十一条若乙方无有效合法的营业执照、资质证书以及超范围的受托代理，给甲方造成的损失和不良影响，均由乙方承担经济责任和法律责任。

第十二条本合同期未满而中途终止时，在一年内甲方不得聘用未经乙方许可的任何原聘用人员。因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方必须赔偿。

第十三条合同期限：年月日至年月日。

在合同有效期内，任何一方不得随意单方面终止本合同，本合同期满前60天，若甲方未提出反对意见，本合同代理期自动延长60天。

第十四条其他约定：

第十五条甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打“√”）：

1、向_______仲裁委员会申请仲裁（）

2、向_______人民法院提起诉讼（）

第十六条本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，办证机构登记备案一份，双方签字盖章即刻生效。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

法定代表人：法定代表人：

篇10：《商品房屋销售代理合同》五要素

黄律师：我们是一家房产开发企业，以前开发的楼盘都是公司自行销售的。最近，我们开发的一个楼盘想委托专门的销售代理商负责销售。为此来信请教，我们与代理商签订的《商品房销售代理合同》应当包含哪些内容？读者吴先生吴先生：时下，沪上已经形成“楼盘开发与销售相分离” 的格局。为了保证楼盘的顺利销售，委托专业律师起草一份完整的《商品房销售代理合同》，无论对于开发商还是代理商都是非常必要的。我认为，《商品房销售代理合同》至少应当包括以下五个要素：

第一、应当明确销售代理的方式、范围和期限，即属于一般代理还是独家销售代理；代理销售的商品房的基本状况（坐落、类型、房屋面积等）；销售代理的区域；代理期限及其延长等问题。

第二、应当明确代理费用的负担问题。代理费用主要包括对外一般推广费用及开发商特别要求制作广告、印制单独的宣传材料、售楼书等费用；具体销售工作人员的开支及日常支出费用。

第三、应当明确销售价格的确定问题。针对开发商制作的销售价目表，代理商可否视市场销售情况在销售价目基础上灵活浮动以及浮动的幅度；代理商高价销售收益如何分配；低价售出时开发商是否认可。第四、应当明确代理佣金及其支付。代理佣金通常为一定比例的实际销售额。一般情况下，开发商与购房者正式签订销售合同并获得首期房款，代理商的代销事项即告完成，即可获得全部代理佣金。开发商应在一定期限内将代理佣金全部支付代理商。当然如果是代理商代为收取

房价款，代理商可在房款中事先扣除应得佣金。此外，对于代理期限结束后，开发商与购房者签订正式销售合同时是否应当支付代理佣金，双方在代理合同中也应约定清楚。

第五、应当明确销售过程中违约情形的处理。包括因购房者对认购书违约而没收的定金分配、因开发商或代理商原因导致对购房者的赔偿由谁承担等。

当然，对于销售代理过程中的合同文本、合同签订、房款收取、交房、过户手续的办理等方面内容，开发商与代理商也应在代理合同中加以明确，避免日后纠纷的产生。

篇11：房屋销售方案

一、商业门市128号.130号.132号.128—1号.128—2号客户购买后交由公司使用两年（使用日期从2014年10月31日开始计算），按每年8﹪使用费计算，两年使用费直接在合同中扣减，交房时间顺延至2016年10月31日止。

二、优惠1：商业门市成交价一次性付款在销售公示总价优惠20000元后，再享受8折优惠。按揭付款在销售公示总价优惠20000元后，再享受8.5折优惠。优惠2：其它商业门市公司可为客户托管两年（托管日期从2014年10月31日开始计算），公司可招商经营，客户在享受优惠1的基础上再享受16﹪的优惠。交房时间顺延至2016年10月31日止。若客户不托管在享受优惠1的基础上再享受8﹪的优惠，交房时间为2014年10月31日前。

三、住宅成交价一次性付款享受销售公示总价8.2折优惠。按揭付款享受销售公示总价8.3折优惠。住宅交房时间统一为2014年10月31日前。

四、商业门市，住宅一次性付款方式为：签合同时付不低于合同成交价的95%，余款不高于5%，在交房时付清。按揭付款:商业门市首付款不低于合同成交价的50%，余款可办理按揭；住宅首付款不低于合同成交价的30%，余款可办理按揭。

五、签认购书、预留协议原则上门市缴贰万元认购金，住宅缴壹万元认购金。

六、办理产权和大修基金等相关按周边楼盘行规及国家规定执行。

篇12：约定赠与子女房屋的合同可否撤销

[评析]本案争议的焦点是羅文在离婚协议中约定将自己所有的房屋赠与儿子罗志浩的行为是否有效?首先,根据我国《合同法》规定,赠与合同是一方的意思表示到达对方,合同即成立。但合同成立并不表明合同生效。根据我国《合同法》的规定,赠与合同以交付赠与标的物为生效条件。其次,我国《合同法》第187条:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续”的规定,本案中要使罗文赠与房屋的行为生效,须得在房屋产权部门办理房屋产权过户手续。故本案中的赠与合同虽然成立但却未生效,罗文并没有丧失对其房屋的所有权。再次,《合同法》规定,除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或者经过公证的赠与外,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此,本案罗文可以撤销对罗志浩的赠与,要求返还房屋。

点评律师:张立君

篇13：房屋销售合同纠纷的解决方案

实施方案

为贯彻落实国有土地征收条例有关文件精神，深入开展矛盾纠纷排查化解工作，切实解决我市在国有土地房屋征收过程中的矛盾纠纷，维护人民群众的合法权益和社会稳定，根据我市实际，制定本方案。

一、指导思想目标任务

以“三个代表”重要思想及科学发展观为指导，认真贯彻落实国有土地征收条例有关文件精神，进一步完善科学民主决策制度，严格依法行政，全面推行征地补偿安置争议协调裁决制度，提高化解突出矛盾的能力，夯实从源头上预防和化解矛盾纠纷的工作基础，建立排查化解矛盾纠纷的长效机制，明确责任，及时、就地化解土地征收征用方面的矛盾纠纷，为迎接党的十七大胜利召开，为实现全面建设小康社会创造和谐稳定的社会环境而努力。

二、组织领导

为规范和正确处理好我市国有土地房屋征收的管理秩序，确保我市国有土地房屋征收工作健康有序地开展，成立由主任组长，副主任任副组长，各科长为成员的国有土地房屋征收矛盾纠纷排查化解工作领导组，全面负责土地征收征用矛盾纠纷排查化解工作。

三、范围和内容

开展国有土地房屋征收矛盾纠纷排查化解工作要严格按照“属地管理、分级负责”，“谁主管、谁负责”的原则，层层落实，责任到人，排查的重点是以下几个方面：

(一)检查我市近年来在国有土地房屋征收过程中涉及的补偿费是否严格按照补偿标准补偿到位，是否存在因补偿安置引发的利益纠纷。

(二)全面梳理和检查涉及因国有土地房屋征收引发的群众信访事项，重点检查曾经赴市、省上访的信访事项是否已全面解决或给予了答复，信访人的思想情绪是否稳定。

(三)在国有土地房屋征收用过程中，是否存在违反土地征收征用程序征地、擅自减少或增加土地补偿费、在国有土地房屋征收中是否存在因职权问题强压征地面积或更改地类。

四、方法步骤

这次开展的土地征收征用矛盾纠纷排查化解工作采取自查整改与重点检查相结合的方法进行，根据工作实际，自查整改和重点检查可以穿插进行，力求取得实效。国有土地房屋征收矛盾纠纷排查化解工作领导小组将适时组织抽查和重点检查，时间从6月份开始，12月上旬结束，分为四个阶段：

(一)动员部署阶段(6月上旬)

深入学习和贯彻落实国有土地房屋征收矛盾纠纷排查化解工作，认真宣传好开展矛盾纠纷排查化解工作目的意义，并积极向住建局汇报，以得到上级的理解与支持。

(二)自查整改阶段(6月中旬—8月上旬)

1、对全市近年来土地征收征用使用情况组织进行清查梳理，全面自查，做到边整边改。

2、对发现存在因国有土地房屋征收引发的矛盾和纠纷隐患，要立即整改，对矛盾纠纷隐患及时组织力量处理；需要移送其他部门协助的，要积极向有关部门通报情况，采取措施，共同解决。

3、对在国有土地房屋征收工作中，因补偿费或征地程序不到位而引发的矛盾纠纷隐患，没有及时化解或造成群众上访至今没有妥善解决，影响面较大的严重问题，要立案重点解决。

4、充分以此次开展矛盾纠纷排查化解工作为契机，全面回顾和清理信访事项及回访信访人，及时了解和掌握信访动态，对还未处理和化解的矛盾纠纷要主动帮助信访人解决问题，切实把问题消灭在最基层和萌芽状态。

(三)重点检查阶段(8月中旬—10月上旬)

国有土地房屋征收矛盾纠纷排查化解领导小组将组织对全市土地征收征用情况进行重点检查。对检查中发现的问题，分析产生的原因，提出解决问题的对策，使我市土地征

收征用工作健康有序的开展。

(四)总结上报阶段(10月中旬—12月上旬)

将全年来的国有土地房屋征收中存在矛盾纠纷情况进行疏理向市局书面报告矛盾纠纷排查化解阶段性工作情况统计报表。

篇14：抵押权人同意抵押房屋销售的证明

：

公司开发建设的位于区（县）的项目号楼的在建工程(其对应的建设工程规划许可证号为)已抵押给我行，我行同意该抵押范围内房屋进行销售（抵押清单附后）：

国有土地使用证号：他项权证号：

预售许可证号：

篇15：个人房屋销售协议

甲方（卖方）：身份证号：电话：

乙方（买方）：身份证号：电话：

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在**市***路****小区*号楼*单元***室（建筑面积约***平方米）住宅一套出售给乙方。

二、双方议定上述房地产总价款为人民币大写********元整；即人民币小写********元整。此房款包含本套住房的天然气、水、电的开户费用及已安装的太阳能热水器的费用，另外该套住房的购房契税由甲方按照原购房合同的购房价格缴纳。

三、售买双方在签订本售房协议时，由乙方预付购房定金人民币**万元整（即人民币小写******元整）。若乙方预付定金后不再购买此房，则甲方不予退回乙方预付的购房定金。

四、甲方在本售房协议签订*个月内将房屋钥匙交给乙方，交房屋钥匙的同时乙方将剩余房款一次性付给甲方。

五、房屋的各种过户事项由乙方自行办理，甲方向乙方提供相关的原购房合同并配合乙方过户，但产生的一切费用均由乙方承担。

六、办理房产证手续时所产生的有关税费（除购房契税）由乙方承担。

七、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

甲方（卖方）：乙方（买方）：

篇16：故意隐瞒重要信息引发的房屋纠纷

臧先生去年3月花了几百万元通过我爱我家房地产经纪有限公司买了周先生位于海淀区的一套房屋，购买后才得知周先生的儿子在这个屋里病故，周先生的妻子也在此上吊自杀身亡。知道真相后臧先生又气又急——商场卖快到保质期的蛋糕还打折说明原因；涂改生产日期，消费者还可以要求10倍赔偿，为什么出了事的“凶宅”房主却故意隐瞒重大信息？这不是诈骗吗？于是他把原房主和中介公司一起起诉到海淀法院，请求判令原房主赔偿房屋损失60万元、房产经纪公司返还居间费用6万元。

10月19日庭审开始，谁知刚开庭却发生了戏剧性的一幕。

“凶宅”买家担心内情曝光当庭撤诉

臧先生认为这套房子里发生过非正常死亡事件，是典型的“凶宅”，而且买房时他还专门询问过是否有过类似的事情，但周先生故意隐瞒真实情况导致自己购买并因此造成房屋价值贬损，属于欺诈行为；房产经纪公司没有如实提供房屋全部信息，应当负连带责任。

然而庭审开始后，臧先生却要求撤诉，原因是自己买的是“凶宅”，不想让媒体报道，法院允许了撤诉。然而休庭后记者了解到，其实在诉讼前，臧先生早巳把这套房子卖出，目前房子又换主人了。

这下，臧先生的66万元就无法回来了，他为什么做出这样的决定呢？房产物业纠纷专业律师李洪云分析认为，臧先生是不得不撤诉：“因为从法理上讲，房子过户给别人，臧先生就失去了物权，买卖合同履行完毕，意味着中介的居间费也不能退了，税费自然也不能退。那还诉什么？所以，即使臧先生没撤诉，他的诉讼请求也不会得到支持了。”另外，李律师认为，臧先生也有利益的考量：“毕竟房子卖出去了，他由‘受害’的买方变成了‘加害’的卖方，这也意味臧先生有义务告知买方房屋的这一重要信息。这里的告知信息不仅包括房子里有人去世、非正常死亡，还应包括房子处于诉讼纠纷之中，否则的话也是故意隐瞒，有欺诈的嫌疑。”

隐瞒“凶房”信息构成欺诈，以往法院支持退房

生老病死人之常情，买到类似房屋的情况也不鲜见。

2014年，张女士为了给儿子买婚房，委托北京链家房地产从崔女士手中买了朝阳区—套房屋冲介人员当面询问房主该房是否发生过非正常死亡事件，崔女士说没有。但过户后张女士从邻居处得知，原房主的丈夫在床上吸烟引发火灾被烧死在房里。这时崔女士才承认屋里有非正常死亡事件。法院判决撤销合同返还房屋和钱款，原房主赔偿装修等费用。

2013年3月，张女士在某中介公司处买了海淀的一套房屋，房主说房子一直空着没人住更没出过事。张女士全家人住后从邻居口中得知，原房东的丈夫在屋里上吊身亡。法院判决退房并赔偿装修损失。

各地法院在这个问题的处理上已逐渐形成共识：房屋内发生的非正常死亡现象属于影响合同订立和履行的重大事项，卖房人应当主动披露。法院经审理后一般认为，民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等，从而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时的真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。原房主未披露房屋内发生非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。

李洪云律师表示：“如买方明确问及房子里是否有非正常死亡的情况，而卖家故意隐瞒，这就构成了合同欺诈。根据过错原则，卖方要承担由于合同撤销而造成的实际损失，赔偿买家的装修费用。此外，中介要不要承担赔偿责任，关键看中介有没有过错，是否存在过错取决于是否对房屋信息进行了审查并将实情告知了买方。如果中介已经尽到了审查与告知义务，则不须承担责任，中介费不需要退还；如果未经审查或故意隐瞒而对买方做出‘非凶宅’的承诺，则须退还中介费。”

如何使房屋信息公开透明

人们购买房屋时会考虑多种因素，除了房屋质量、朝向、环境、交通外，还有追求平安、吉祥的美好愿望。躲避恐惧，是每个人的本能和权利，而“凶宅”显然会影响买房人的居住心理，因为这一点，“凶宅”的价格会出现贬值，甚至大大低于市场平均价格，这也导致了部分卖家隐瞒这一重要信息。如何才能使房屋信息公开透明？

秦兵房产律师团律师徐斌表示，我国大量房源的历史信息掌握在消防、公安等政府部门，这些信息又很难统一起来管理，这也为卖方隐瞒“凶宅”信息提供了可能。以美国为例，对于房屋信息的公开，美国有一浅一深两套信息管理模式：一是任何人都可以上专门的网站查询各个房屋的详细信息，包括产权交易情况、交易价格等，即便你不买，也可以查得到这些房屋信息；二是房产经纪人和律师会对房屋信息进行完整的调查核实。

在信息公开透明的香港，土地注册处是全港的物业资料库，任何人登录其网站注册成为咨询系统的会员后，即可通过街道名称、物业地址、地道号码等信息查询到该物业的楼龄、业权情况、交易历史等物业状况。香港的房地产代理都必须持牌上岗，从业的房产经纪人不仅要了解房屋交易的常识、熟知银行按揭的规定，更重要的是必须如实向买家透露所售楼宇的详细信息，如果刻意隐瞒，轻则罚款，重则或有牢狱之灾。在上述背景下，买房人可以在查阅物业信息并依赖房产经纪人的尽职披露后再做出自己的判断。

因此，“凶宅”信息的公开透明依赖于将“凶宅”这一信息纳入房屋登记系统，在交易时即可查到。随着《不动产登记条例》的出台，政府在逐步把不动产信息统一到一个平台上，以后不动产信息会越来越完善，公民从网上就能非常方便地查到这套房子的产权信息。当然，这一信息纳入房屋登记系统的实现需要各部门共同协作，不可能短期内实现。

中介须规范合同文本，尽审查与告知义务

既然“凶宅”信息纳入房屋登记系统尚需时日，目前最可行的方案则是中介严格履行审查与告知义务，进一步规范合同文本，在双方签订的买卖合同中，约定“凶宅”相关条款，以此保障买方的利益。

李洪云律师认为：“根据《合同法》第425条的规定，房产中介作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中介公司的告知义务体现在两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料做出必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。所谓的审查房源，除了要审查房源的真实性、权属状态，还包括它的历史信息，需要对房源的所有信息建立档案管理，如实告知买方，并在合同中明确房源的这些信息。‘凶宅’虽然不属于中介人员法定告知义务的内容，但是在当事人双方同意将该内容作为合同中的条件之一时，中介人员有义务对该内容调查核实并如实告知对方，不得在未调查清楚的情况下，向消费者提供虚假信息或做出虚假承诺。”

徐斌律师表示，与西方相比起来，我国的房产中介发展还处于初级阶段，其所能提供的中介服务也没有达到理想水平。目前整个中介行业的从业人员专业水平普遍偏低，既缺乏审查房源信息的专业意识与渠道，又缺乏统一规范的合同范本，确实难以真正避免“凶宅”所引发的纠纷。政府部门亟需加强对二手房交易市场的监管，如果提供统一的房屋信息查询平台确实存在困难，那至少要尽快出台统一规范的居间合同范本，以此规范引导房屋中介的经营服务行为。