青岛民宿投资计划书（通用6篇）
篇1：青岛民宿投资计划书
民宿的策划方案
一． 民宿的发展历史 民宿的由来源于
从乡村旅游当前的实际现状来看，数量庞大的“农家乐”队伍仍然占据了主导地位，其“品味低端、产品单
一、互动缺乏、消费力弱”等弊端已经暴露得十分明显。如何开发和经营兼具高端品质、互动性强、消费力强的乡村旅游产品是每一个旅游管理者和经营者必须考虑的问题。“精品民宿”作为一类新兴的旅游产品类型必将承担起这一任务。下面就如何发展“精品民宿”浅谈自己几点不成熟的想法。
一、民宿的定义、发展历程及类型
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
从历史上看，民宿的最早发展源起日本。最早开始大规模发展民宿的地区是台湾的垦丁国家公园，时间约在1981年左右，当初是为了解决住宿不足的问题而发展起来的。随着时间的推移和商业经济的发展，思维活跃的先驱者则利用家庭闲置的住房挂起民宿的招牌，或直接到饭店门口、车站等地招揽游客，从此民宿行业逐渐兴起。在国内，民宿这一产业也早有发展，只是因旅游饭店的过分强势而掩盖和压制了民宿这一产业类型的发展。当前，在越来越多的群体追寻“简约、自然、个性、隐逸”的特殊要求下，民宿作为一类特殊的产业被慢慢开发和利用。
从“精品民宿”产业的实际类型来看，大致可以分为集群式专业化经营民宿和散户型精品民宿两大类。集群式专业经营民宿投资相对较大，经营理念、管理制度、服务程序相对比较规范，精细化程度比较高，但和散户型精品民宿相比缺少乡间田野，返璞归真的农林气息，如隐若于杭州市灵隐景区内的安缦法云酒店可认定为集群式专业化经营民宿。而德清三九坞的民间精品民宿和杭州市西湖景区范围内的“隐居西湖”就属于散户型精品民宿。
二、现代精品民宿蕴含的鲜明特点
（一）经营理念趋向于隐逸，追求人与自然的和谐相处，天人合一，润物无声的效果。随着民宿业态的发展，在经营和管理模式上有集群式专业管理和散户型自主经营两类。从经营的理念上来看，精品民宿都追求崇尚自然、追寻记忆、返璞归真、超凡脱俗这一意境。
（二）对外部自然资源的依托是发展精品民宿的基本前提和条件。从民宿的定义上，我们可以看出精品民宿的第一个显著特性，那就是利用原有村民的闲置空房，挖掘周边可利用自然资源，营造独特的生活意境。第二个显著的特征是绝大部分精品民宿有效地依托和利用景区资源，使民宿为旅客提供的居留空间得到有效而合理的延展。
（三）特有的服务理念和服务方式让旅客轻松自在。“管家式服务”、“vip接待”、“亲情式服务”在这里已经显然不再采用。为营造轻松、自在、无干扰的服务，精品民宿主要从两个方面进行打造。一是服务人员的服饰，统一着轻松生活服装；二是从员工的服务上，改变常规旅游饭店“五米起立、三米微笑、一米问好”的有声服务，全力营造一种“由你作主”的氛围。
三、民宿发展应关注的几个问题
（一）把握发展方向，将“精品民宿”作为提升乡村旅游发展的重点。“精品民宿”必将成为引导乡村旅游发展的精锐，主要存在以下几个方面的优势。一是由于“精品民宿”在建设和开发之初选址的时候，大多选择能反映当地历史风貌、人文历史、自然风光的地域，并且通过“精品民宿”的建设和发展这些资源可以得到良好的保护，对特色领域的传承上起着很好的作用。二是“精品民宿”将更好地带动一方经济的发展。从当前武义现有的六个“旅游特色村”经营状况来看，对地方经济和百姓致富的带动作用并不强，按照“四统一”的要求政府指导价为60元每人每人，包含一宿二正餐一早餐，刨去经营成本，利润的空间所剩无几。而“精品民宿”在少而精的思想引导下，通过提供独具特色的乡村旅游产品，从产品的品质、人力资源的节约、当地农产品的销售等等渠道提升的旅游附加值是农家乐无法比较的。三是“精品民宿”将是一个对外宣传的有效“窗口”。
（二）推行政策实施，科学规划“精品民宿”发展的重点区域。一是政府应在土地使用政策的处理、政策扶持的执行、当地住民民风的教育和培养、基础设施的改造、沿线村容村貌的整治等方面下功夫，为“精品民宿”的开发和建设提供良好的投资环境。二是对可利用资源的保护和选择。武义县如南部地区牛头山国家森林公园周边家开发具有畲乡风情特色的“精品民宿”，县城周边则适宜发展具有温泉文化的“精品民宿”。但随着下山脱贫、新农村建设步伐的前进，发展“精品民宿”的固有资源正日益遭受自然和人为的破坏，对资源的保护和维护是政府部门必须引起重视的一个突出问题。三是在项目开发和建设之前必须进行前期的考察与调研，由相关职能部门组织人员对项目进行审定，从而有效地控制产业规模发展过快，造成“精品民宿”遍地开花，流于一般的现象出现。
（三）发挥典型示范作用，全力引进品牌化、专业化连锁经营，带动武义“精品民宿”的发展。在武义“精品民宿”产业发展的前期，由于各方面的原因，导致了当地投资商对“精品民宿”产业的认识不深、思路不清、经验不足、决心不大等现象。作为政府部门必须想方设法引进具有先进经验和理念的专业化团队，发挥其示范和引领作用，实现当地投资商的理念和经验的突破，从而引导民间资本融入旅游市场，促进旅游业的发展。武义在保护好固有可利用资源的基础上，可以引进国际知名的安缦酒店管理有限公司、国内酒店管理前十强“浙江开元酒店管理有限公司”对县内下山脱贫整体搬迁的旧村进行合理的开发和利用；对周边环境资源好、可利用价值高的散居式农户闲置空房则可以引进“隐居西湖”、“裸心乡”等专业公司进行开发和利用。
（四）融合民俗风情特色，开发武义独具特色风格的“精品民宿”。民宿作为一种新型的旅游产业类型，要求独具个性特色，与众不同，必须要从以下几个方面着手。一是在精品民宿中展现当地固有的民俗和风情，装修和装饰尽可能简约、复古，使空间的整体感觉显现当地纯朴的山乡风情。武义则可以利用温泉文化、畲族风情、陶渊明文化等特有的人文资源营造精品民宿的氛围。二是要注重突出精品民宿服务方式的培养和教育。如服务
人员的服饰、服务语言、民俗演艺等方面都可以下功夫进行挖掘，甚至应该考虑民宿的名称根据旅客的预订进行随时而合理地更换。三是精品民宿的饮食安排必须进行全面的挖掘和培养，必须开发出具有当地浓郁特色的地方菜系，使用当地有机的食品原料进行独到的制作，让客人把当地的特色和味道带回家，同时提高了旅游产业的附加值。（本文作者系武义县旅游委员会主任）篇二：主题旅馆创业计划书
保密须知：
本计划书属于商业机密，所有权属枫林晚主题旅馆。所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用者使用。收到本计划后，收件人应即刻确认，并遵守以下规定： 1）若收件人不希望涉足笨计划书所述的项目，请按地址尽快将本计划书完整退回。2）在没有取得爽一夏冰淇淋店的同意之前，收件人不得将本计划书复制、传给他人影印或者泄露。3）应该像对待贵公司机密一样对待本计划书所提供的所有机密材料。本商业计划书不得做商业报价使用，也不得作购买时的报价使用。
枫林晚主题旅馆创业计划书
摘要.............................................................4 5 5 a、客房........................................................5 b、旅馆设施....................................................6 7 市场描述........................................................7 目标市场........................................................7 发展战略........................................................8 8 竞争描述........................................................8 市场进入障碍....................................................8 核心竞争力：....................................................9 9 产品策略........................................................9 价格策略.......................................................10 宣传策略.......................................................10 促销策略.......................................................10 营销理念.......................................................11 11 摘要
枫林晚主题旅馆是一家为大学生提供个性时尚的主题式客房与优质高效服务的大学旅馆，拥有风格迥异的客房设计和舒适温馨的休闲雅座等。一系列“时”主题客房为来往顾客提供新颖个性的视觉文化体验。我们枫林晚主题旅馆本着“客户为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的主题特色相结合，针对大学附近旅店业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色旅馆。目前市场处于恶性价格竞争之中，各旅馆盲目降低价格以吸引顾客。主题旅馆的进入需直接面对这场价格战，以中等价格、高品质服务换取客户源后立足该市场。同时，我们的模式较易模仿，所以在长期战略中须抓住点目标客户进行人性化、高标准的特色服务。我们选择走专一化的可持续发展路线，定位明确，整个发展过程都把大学附近作为主要市场，做到成功把鸡蛋放在一个篮子里。注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国旅店业领域的异军的共同愿景。
据调查，大学附近的旅馆一般入住率在50%—70%之间。按90元的平均房价计算，经过分析，若入住率在50%，则每年收益大约在42.5万元，2年8个月左右收回投资成本;若入住率在70%，则年收益为75.4万元，一年半左右可收回投资成本。通过局部均衡分析可得，项目的投资回收期为两年零一个月，盈利前景可观。
与此同时，我将和家人一起来经营这个主题旅馆。我们的旅馆本着“以顾客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为顾客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。规范化管理、创新型设计、合理价位、与时偕行的主题文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。枫林晚主题旅馆是一家为大学生提供个性时尚的主题式客房与优质高效服务的大学旅馆，拥有风格迥异的客房设计和舒适温馨的休闲雅座等。一系列“时”主题客房为来往顾客提供新颖个性的视觉文化体验。旅馆选址在广西生态工程职业技术学院附近。这里住宿市场未曾被开发，利于旅馆发展。而服务对象主要为在校大学生，他们不断增长的住宿文化需求则有利于主题旅馆的经营与推广。公司树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现公司的持续发展。公司创业初期拟采取直线型组织结构，实行总经理负责制，下属部门有市场部、人事部、财务部、客服部。公司通过对组织内外部人员的有效开发、规范培训、合理分配以及激励措施等，结合创新的管理方法和程序，建立规范有效的人力资源管理制度。在此之上，致力营造良好的企业文化，让企业步入高水平层次。旅馆本着“以顾客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为顾客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。规范化管理、创新型设计、合理价位、与时偕行的主题文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。
枫林晚主题旅馆本着“客户为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的主题特色相结合，针对大学附近旅店业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色旅馆。a、客房
旅馆由民居改建，总建筑面积1000m2。平均每层12个客房，每间约15平米，配有独立卫生间，共有48间客房。本旅馆通过对顾客群体的住宿需求分析，设计了以下几点服务特色：
1、配备人灵活性化。提供客户需要的设施，如：空调、电风吹、网络端口等。
2、舒适安全。星级的床垫、布局让客户感受到家的温暖，另外根据主题风 篇三：日本民宿
日本民宿的起源，是由租借民居歇脚或暂住而刺激兴起的行业。它是由一些登山、滑雪、游泳等爱好者租借民居而衍生并发展起来的，因而多位于山水奇、险之地。后来，这些奇、险之地慢慢发展为旅游观光胜地，于是，民宿的对象也不再仅仅是一些运动爱好者，这是日本民宿由分割自家房子租借转而经营家庭式旅馆的重要契机之一。
日本民宿的发展，全是商业经济的产物。当日本经济腾飞，物质生活的富裕足以支撑普通民众都能够加入游山玩水的行列时，民宿便在日本列岛迅猛地发展。北起北海道的宗谷湾，南至冲绳的久米岛，全国各地的民宿，如雨后春笋般增长起来。据昭文社1997年4月出版的《全国民宿》记载，1970年前后，全国民宿曾达到2万余家。这种家庭式旅馆，一时间成为最受欢迎的形式。穿行于日本列岛，无论是在热闹繁华的现代都市，如东京、大阪，还是在文化蕴涵深厚的古都，如京都、奈良，这种民宿随处可见。至于那些风景名胜之地，本来就是民宿发源地，其数量自然远远超过后起的都市中的民宿。
据《全国民宿》介绍，1997年，能够亮出特色并登上该书做广告的民宿，就有近千家，这只是冰山一角。此外，还有七百余所民宿村。所谓民宿村，就是在游览胜地，因民宿集中而又有特色形成的村落。由数量和规模推知，民宿在整个日本旅游业中，扮演着非常重要的角色。
日本民宿的类别
日本民宿主要分为洋式民宿（pension）和农家民宿（stay home on farm）两类，而洋式民宿和农家民宿最大的不同在经营者身份及价位不同：
1、经营者身份：
洋式业者均为民间具有一技之长的白领阶级转业投资，并采取全年性专业经营，农家民宿则有公营、农民经营、农协（农会）经营、准公营及/第三部门（公、民营单位合资）经营等五种形式，有正业专业经营，也有副业兼业经营，但主要卖点则在地方特色及体验项目之提供。
2、价位不同：
洋式民宿采都会旅馆制（一宿二餐）为收费单位。
日本民宿特点 1.许可制
日本与欧美先进开发国家一样重视法治，安全风险及环境维护，因此即使偏远地区的简易民宿都采取许可制，营业须先取得执照，禁止非法经营，故都有各种立法条款来规范。2.体验型
为吸集顾客，每每创造或提供各种特定体验「菜单」，体验项目均系以特定农作业或地方生活技术及资源为设计主题，诸如：农业体验、林业体验（菇菌采拾、烧炭）、牧业体验、渔业体验、加工体验（做豆腐、捏寿司）、工艺体验（押花、捏陶）、自然体验（观星、野菜药草采集、昆虫采集、标本制作）、民俗体验（地方祭典、民俗传说、风筝制作）、运动体验（滑雪、登山）等。
日本民宿关键词
浴衣：
在温泉旅馆，客人可以换上浴衣在旅馆里随意活动，浴衣与和服的穿法一样，只要你是活人，就必须左搭右（左边在上），腰带是女生绑在腰上，男生则绑在肚脐以下，髋关节上。若男生与女生一样绑在腰上会被认为娘娘腔，无男子气概的行为。
一泊两食：
温泉旅馆一般都会提供一泊两食，即是早餐与晚餐，多数是怀石料理。上菜的规则是吃完一道，上下一道，每个房间有专门的工作人员负责上菜，用餐时请尽量吃完盘子中的食物，这对料理师是个尊重，在日本人的眼中也是美德。若真无法吃完，就礼貌地双手捧碗交还。请不要在饭中插上自己的筷子，这动作在日本有诅咒他人去死的意思，非常不礼貌，请务必注意！
男女混浴：
在大风吕泡汤前务必先清洁身体，头发不允许碰温泉水，长头发人士请绑好头发。入浴时间不宜过长，一般15分钟即可。一些温泉旅馆会每12小时男女汤互换，即上半天这个温泉室专供女性使用，但下半天则改为男性专用，在进门前看清楚。自带的毛巾不允许进入温泉，只能使用旅馆放于温泉或房间的专用毛巾，请有各类皮肤病、传染病人士不要进入浴场使用公共泡汤设备。预约：
入住日本民宿除了在民宿自己的网站上预订，还可以电话或传真预订，或上日本旅行网站预订。预订民宿之后请在要求栏上写清楚自己的饮食喜好，这样方便旅馆安排膳食。许多民宿没有刷卡服务，也请在预订时了解清楚。诚信：
一经预订，到时请依计划到旅馆check in，如果临时更改，请务必提前24小时通知旅馆，不然会被扣罚房费的50%—100%费用。这笔钱绝对扣得合理，因为旅馆很有可能已经为你准备好丰富的怀石料里，可是你没到，极端浪费。旅馆或者旅馆代理会在你预定到达前48小时通过e-mail或者电话再次确认。失信他人不是良好市民该干的事儿。篇四：“十三五”规划重点-露营地住宿服务项目建议书(立项报告)“十三五”规划重点-露营地住宿服务
项目建议书（立项报告）
定义及作用
定义：项目建议书又称立项报告，是由项目投资方向其主管部门上报的文件，从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，建议书内容包括项目的战略、市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织和定员、投资、效益、风险等，把项目投资的设想变为概略的投资建议。目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。项目建议书通常是在项目早期使用，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制预可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。作用：项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据。
项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，可以减少项目选择的盲目性，是国家选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。涉及利用外资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。
项目建议书批准后，可以着手成立相关项目法人。民营企业（私人投资）项目一般不再需要编写项目建议书，只有在土地一级开发等少数领域，由于行政审批机关习惯沿袭老的审批模式，有时还要求项目方编写项目建议书。外资项目目前主要采用核准方式，项目
项目建议书和可行性研究报告的区别
项目建议书和可行性研究是项目前期两个不同的阶段，其内容、深度、作用都是不一样的。
项目建议书往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。
一般地说，项目建议书的批复是可行性研究的依据之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。
很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书（代可行性研究报告），两个阶段合为一阶段。
以上基本是在传统的项目审批制环境下，项目建议书和可行性研究的大致要求和区别。
随着我国投资体制的改革深入，特别是随着《国务院关于投资体制改革的决定》的出台和落实，除政府投资项目延续上述审批要求外，非政府投资类项目一律取消审批制，改为核准制和备案制。像房地产等非政府投资的经营类项目基本上都属于备案制之列，房地产开发商只需依法办理环境保护、土地使用、资源利用、安全生产、城市规划等许可手续和减免税确认手续，项目建议书和可行性研究报告可以合并，甚至不是必经流程。房地产开发商按照属地原则向地方政府投资主管部门（一般是当地发改委）进行项目备案即可。
项目建议书的审批权限 目前，项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。
1、大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目
委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市发改委及行业归口主管部门初审后，报国家发改委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家发改委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议书分别由省发改委、行业主管部门初审后，报国家发改委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。
2、小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批 a、小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。b、总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。项目建议书撰写提纲
第一章 总 论
一、露营地住宿服务项目概况
1、露营地住宿服务项目名称
2、露营地住宿服务项目性质
3、露营地住宿服务项目承办单位
4、露营地住宿服务项目建设地点
5、建设规模及内容
二、露营地住宿服务项目总投资、资金筹措及效益情况
1、露营地住宿服务项目投资及资金筹措
2、露营地住宿服务项目经济效益
三、露营地住宿服务项目优势条件
1、资源优势
2、产业基础
第二章 露营地住宿服务项目背景及建设必要性
一、露营地住宿服务项目提出的背景
二、投资的必要性
三、项目建设的目的意义篇五：兴发乡民宿企业商业策划书 第八章 生产计划
第八章：生产计划
根据企业战略规划及企业战略愿景描述，兴发乡民宿企业主要业务是民族特色旅游，辅助以民族工艺品、民俗文化活动、特色饮食等。为切合企业战略要求，实施产品生产满足erp的集成信息管理特点；本章将从产前准备、作业实施与控制、作业成果三节提供具体辅助产品生产及提供计划。
产前准备着重产品生产（提供）的前期工艺技术需求、劳动力合理组合、物资及半产品供应、物流同劳动保障等五个方面具体介绍。最终产业需求的考察与市场调研（前期）产品信息回馈相联系。协调第兴发乡民宿(转载于:民宿计划书)企业产品服务制定切实可行的辅助产品组合。力求在前期为产品质量完成基本生产需求，为下一步骤作业实施及控制可靠完成奠定物资资源基础。在人力物力的切实保证下顺利完成辅助产品生产（提供）的企业战略目标要求。
作业实施与控制主要在产品质量控制、安全控制、成本控制和物力控制等方面的集成控制管理思路。合理确定控制对象，组织控制主体，确定及实施控制的方法。切实按照明茨伯格的物成分分析法，在核心操作层的基础上注重技术、供应和员工支持。从五个控制上保证产品（服务）的质量要求，确保产品正常有序生产及服务满意度的提升。
作业成果在于反馈信息系统的需求。以erp系统为核心的企业集成信息的需求。为保证产品质量及企业产品与生产计划书的切合性这是不可避免的。作业的成果将联同企业生产计划（月度、季度、半、）书核对，确定企业工程产品（服务）的完成程度及质量要求和达标性，已经下一产品（服务）目标修改及制定完成必要性检验。
第一节：产前准备
为符合企业民族特色需要，我们的产品主要是民族旅游服务，而此章主要规划的生产计划是指企业的辅助产品（服务）的生产及提供计划（下同）。
产品已符合民族特色，民俗文化为组要构成。工艺技术由当地少数民族提供，初步采用合作的方式，完成技术的企业化和产品的规模化。特种工艺技术允许民俗保护，已聘用制度聘请当地权威民俗学者、少数民族文化继承人（少数民族长者）等为少数民族纪念品、特殊工艺、手工彩纸品等辅助产品的合格及民族文化正统性监督。同时在民族活动，民族纪念日，特色饮食等方面提供具体可行的辅助培训，为构建一批又少数民族素养，扎实民族文化知识的民族文化继承者和发展者，为提供民族文化创意类活动提供后背力量。
民族创意类活动，初步定为：少数民族传统节日（兴发乡火把节、侗族花炮节、苗族苗年、白族耍海会等）；创意活动（兴发乡韭菜花节、少数民族文化周、民族文化展、狂欢夜等）。充分挖掘民族文化潜力，打造以民族服务为主线民族手工艺品为辅助的多民族文化产品链。通过价值链产业分析，我们必须在发展民族，保护民族，继承民族，宣传民族的基础上形成自身的核心竞争力。以旅游为主链，民族文化产品（服务）为辅助的兴发乡民宿企业核心竞争力，占据民族旅游的先行者角色。工艺技术具体分析如下：
1、兴发乡苗族文化及技术扩展。
苗族是一个古老的民族，尤其分布于黔西南地区，而在毕节市赫章县多有聚居，兴发乡是这其中的典型。“三苗”文化的迁移及发展，在兴发乡有着悠久历史。自然崇拜及祖先崇拜的精神为他们留下了不可泯灭的宝贵民族财富。结合兴发乡人自强不息的精神以及毕节试验区的发展和对外开放的提升，乌江源文化的建设工程的实施和贵州省产业支撑下的“多彩贵州”旅游战略的提出。为兴发乡（韭菜坪）苗族文化的探索及文化研究的开展，苗族文化旅行必定成为其中的不可少的机遇。
兴发乡目前苗族26007人站全县人口的7.58%是兴发苗族彝族回族自治乡的三大民族之一。苗族失传的文字在这里有历史的痕迹（苗族服饰文字），苗族的音乐舞蹈历史悠久，群众喜爱的芦笙舞，技艺很高。
可以聘请苗族技艺继承者为企业培养一批苗族文化舞蹈（包括芦笙舞），苗族文化口述者，苗族服饰制作工艺（为作业实施与控制准备人力资源），苗族饮食技艺等。以老带新，秉承传承苗族文化的精神学习和借鉴苗族技艺有及文化，也为兴发乡民宿企业副产品的生产（服务）提供前期的人员培训。
2、兴发乡彝族文化及侗族大歌的产业化。
彝族，历史之悠久，文化之灿烂是无以比拟的。“西南夷”在贵州是彝族一大民族特色，《彝族源流》、《西南彝志》等历史巨著记载为彝族文化的历史性作证。目前主要聚居在中国西南部的云南、四川、贵州三省，尤其是贵州西部，赫章县兴发乡的彝族在同其他少数民族和汉族的和睦相处中保留和传承者自己的特有文化。他是中国的六大少数名族之一，同时也是兴发乡三大名族之一。
侗族最让我们喜闻乐见的歌舞剧”侗族大歌”无疑是我们将着重发展的民族节日类活动。首先我们必须培育一批能够能生产（使用）彝族葫芦笙、马布、巴乌、扣铉、月琴、笛、三弦、编钟、铜鼓、大扁鼓等彝族特色的乐器的人才，在民族纪念品的生产中和民族文化表演服务的活动中的中坚力量。同时在彝族文化研究者的帮助下，建立健全彝族民族音乐和侗族大歌的艺术表演性，以民族民间音乐《阿莫尼惹》、《阿依阿呷》、《阿惹妞》、《阿丝牛牛》等为辅导的侗族大歌的发展的产业化道路。也是兴发乡民宿企业对外宣传的一大特色功能。
3、兴发乡回族文化及回清真寺的信仰文化。
回族是中国分布最广的少数民族，而贵州省赫章县兴发乡便是其一。清真寺的建筑是起一大特色。
回族的茶饮尤其是“八宝茶”是起特有文化。为此我们必须准备长期的回文的学习，人力和茶园的建设和一条有关“兴发乡茶饮文化”的产业链的建设密切相关。以回族文化为依托，回族饮食中的清淡自然为主题的回族茶饮，及文化服务与餐饮为一身。同时古尔邦节可以打造出兴发乡特有的“小而温馨”的特色，成为独树一帜的民族活动。以及联合的民族创意类活动的开展。加入一批又回族文化素养的回族员工，开展以清真寺特色建筑群为依托，带领诚心游客拜访、朝圣之旅。同时结合回族在特色医学，回族的科学技术和回族在中华民族的文学、哲学、音乐、书画上的贡献，以民族展示的创意类民族活动呈现。劳动组合是前期准备必不可少的一个部分。而兴发乡民宿企业在产品（服务）上所需要的人力资源无疑是少数民族的继承者和发扬者，而我们也在这其中扮演者继承和发扬的功能。同时，也在为民宿的民族活动，民族工艺品，民族饮食三大民族产品（服务）的提供和质量保证上提供可靠保证。首先，建立以苗、彝、回为首的多民族文化专家指导团（由当地少数民族组成）；以此为契机，建立多只民族歌舞团，民族文化口述者，民族文化工艺制作者，为后期作业做好劳动组合。苗族的芦笙舞，彝族的侗族大歌，八宝茶舞等的继承和发展。
其次，在手工艺品的制作上，为保证批量生产的工艺要求，在劳动组合上任然需要多方位多认识的民族文化认同者和了解者，在工艺和甚至是手工艺的制作上的培训。完成以苗、彝、回为最的乐器制作，剪纸工艺，服饰及配饰手艺，八宝茶精品礼盒（回族）等工艺的需求。多方位组合。建立一支具备充分能力的民族文化手工艺技艺者。在物资供应及设备方面，以外部的物资（物流配送）为辅导，以自给自足的纯自然民俗物资为主题。以存自然为核心，充分发挥“靠山吃山，靠海吃海”的特点。以花草树木，农林牧
渔，飞禽鸟兽为特点的物资供应；当然现代物流的发展，以及如今兴发乡物流的便利，其他的对于生产民族纪念品，手工艺品等所需要的物资也是一种保障；同时采用现代技术也可以再成本上节约，技术上改进，节省人力资源等优点。我们的少数民族工艺品主要是由少数民族同胞负责设计规划和生产，目前处于初步准备阶段，准备投入800000,元左右（带有民族文化保护和民族文化传承为特点申请专项国家支持经费），95200元左右购入生产及日常经营所需设备（具体数据及相关信息见第九章财务规划），计划购入生产设备包括小型乐器生产线、民族服饰生产线等，后期将根据需要购入包括民族历史3d打印机（打印出那些现象中的民族消失的历史物品）等。原材料以资产为主，加入外界供应为傅。最后交由生产作业部门设计生产。以规模经济为组，以手工精品为辅（手工主要偏向于文化服务，文化展示；不已工艺品销售为目的）；从之前第一步的产品（服务）工艺技术分析可以知道我们的物资供应其实主要是为了规模生产工艺品所需要，所以再购进或者准备物资的供应上应该充分考虑到这一点，以民族特色为主，尽可能采用当地物资供应，这样保证产品物资的正宗性的同时，也可以为当地的经济发展而贡献；尽可能得到当地政府和民间组织的支持和帮助。在政治环境，经济环境，产业结构方面也可以创造出一个良性空间。
劳力保证是一个重要因数。而在中国的普遍现象，当今的社会生活等方面分析，可以得出以下的结论在兴发乡民宿企业劳动力保证方面的优点和挑战及准备工作：
1、兴发乡多为留守农村的儿童、妇女和老人，青壮年多有外出务工。这一点为劳动力的保证提出的一个挑战，但是也是一种机遇，由于产业链的结构特点是轻工业（手工或者规模的民族服饰民族纪念品）这并不需要大量的青壮年，相反妇女是一个很好的群体。
2、兴发乡人民淳朴富余劳动，民风向上友善，人们有强烈的辅助精神。这是构建和睦的工作团队，尤其是在艺术团（服务类产品）的构建中有极大的好处，而且这是当今很多地区人民所难以复制和拥有的人民长期的精神文明的发展所形成的。
3、企业的人力资源并不需要太多。配合着最近大量返乡流的出现，也在证明了农村经济将是未来经济不可估量的力量，至少在中国农村是这样。同时我们的劳动力的缺乏这也将不在是问题。当然更重要的是少数名族人才的留住这将是未来企业要考虑的并将是企业发展的一大问题。而解决方式无疑，更好的福利待遇，很好的安全保障体系，更好的情感纽带（家乡的建设和发展）这些都将是人力资本的可靠保证。
第二节：作业实施与控制
通过产前分析与准备，提出了兴发乡民宿企业的主营业务与辅助也为，以及为此步骤的准备工作的完成。现在便只是作业的实施和控制了。这一节主要从两个方面加以论述：作业的实施、作业的控制。
作业的实施组要用到abcm作业成本管理的分析思路；从八个反面考虑产品的具体实施过程：
一、作业调研
二、作业认定
三、成本归集
四、建立成本库
五、设计模型
六、应用软件
七、运行分析
八、持续改进。这是一个科学个管理作业的过程，是保证民族工艺品市场的完善性不可或缺的八大要素。我们借鉴了同类产业（工艺品产业）的生产实施的这八个步骤尤其合理性，合理性的论证过程限于篇幅略。part1.作业调研：
在通过上一节产品的规划上得出的以民族活动为主线，民族工艺品为辅导的产业结构是兴发乡民宿企业的产品（服务）目标；企业将通过以民族旅游为主导下的，以提供民族文化活动，民族工艺品销售的多元化的产业运作过程：通过对产业技术工艺信息、餐饮信息、制作也信息的收集及调研上得出企业的产业结构的整合优势在于地理位置的优越性，民俗文化的富余等方面。企业在通过对旅行团的承接等活动，组织以民族特色为主题的兴发乡旅游，带动第三产业的发展已经制造业的兴起。企业的成本投入在生产（服务）上应该多为人力资本的投入，在以一个周期（通常是指一个旅行季）的投入与产出中，保证服务业的同时，发展工艺品的规模生产（必要时可以停产，资金周转紧张时期）；以及大量的观光客在民俗体验方面的需求的提供。
企业将把工艺品、手工艺品的制作和生产当成现金流量的来源，以此来保证企业正常的现金流量的需求，保证必要的支出和对现金流动性的正常运作。首先成本的流动从制作产成品和服务业流向基础设施的建设和产品线的初期扩展，回族八宝茶院的建设、清真寺的建设及维护、韭菜坪基础设施的建设等。旅游收入在初期也将投入在这些基础设施的建设上。后期的制作成本将全额流入旅游产品中；成本发生的因素主要在于人力资本的投入，这是企业最主要的投入，其次是基础设施维护和建设和专业人员的请求等发面，其中有一部分是为获取更好的外部政治环境而投入的将会形成企业的无形资产（具体见第九章企业财务分析）。首先企业的生产车间（工艺品）对成本的控制是最主要的一个环节，负责整个产业线的成本归集和整合。其次生产线上的工人工资等构成的生产成本，这部分成本要求能尽可能的转换成产成品的成本中，实现其价值的最大化。管理部门的成本控制重要在于节约，“开源节流”同样适用在人员的工资上，尤其是企业刚创立的初期。根据mintzberg的企业结构分析有必要在企业的战略层、中层管理层和核心操作层中节约尽可能的成本投入到基础设施的建设中。建立在erp管理系统上的成本管理系统同样可以系统的控制产品（服务）成本的投入与产出。
总之通过了解企业的运作过程、收集作业信息目标是详细了解企业的经营和作业过程后，理清企业的成本流动次序和导致成本发生的因素和各个部门对成本的责任等，是为了便于设计作业以及责任控制体系。part2.作业认定：
首先通过绘制企业的生产流程图。（见下图2）
兴发乡民宿企业通过收发室、行政管理部、协办部门、经理室四个过程对产品的生产流程做了规划。没过部门有各自的作业责任和基本要求，部门间是上下级层属关系，只有各个部门完成自己的任务下一个部门才能完整开始。在企业的民族乐器制作和民族纪念品的制作等由于工艺生产线的相同合并为小型生产部门统一规划设计生产。彝族和苗族服饰等制作部门由于原产料等相似甚至重合所以合并为民族服饰生产部门。民族舞蹈音乐的培训部门也合并成为民族表演团（服务类产业）。
其次，分析现有产业部门，厂部的生产活动。分配产业链，此方法用到价值链分析。以产部a/b/c/d等为综合考虑，将企业的民族文化研究室等有关部门合并到生产车间为产品生产提供专业可靠意见。对于改进产品的质量等有很大帮助。总之，作业往往分散在企业的组织结构中，随着企业的规模、工艺和组织形式的不同而不同，认定作业可采用几种方法，一是绘制企业的生产流程图，将企业的各种经营过程以网络的形式表现出来，每一个流程都分解出几项作业，最后将相关或同类作业归并起来。另一种办法是从企业现有的职能部门出发，通过调查分析，确定各个部门的作业，再加以汇总。最后一个办法是召集全体员工开会，由员工或工作组描述其所完成的工作，再进行汇总，这种办法有助于提高全体员工的参与意识，加速作业成本管理的实施，而前两种办法可以较快取得资料，准确性高，不会对员工造成干扰。通过这些手段对企业制造产部的规划和整合对民族工艺品和民族文化服务有重要意义。part3.成本归集
在此的成本归集只谈组要成本的归集和成本的节约，其他成本因素的考察请参见第九章企业的财务。将产部的直接人工、自己材料、制作费用等结转到产品成本中的时候我们应该通过按类别计算出各类产品的总成本后归结到个民族纪念品，民族工艺品的制作成本中。将原材料成本归集到消耗材料的加工作业中；同时将职工工作的工资和制造部门的成本归集到生产成本中，和直接人工的工资分配中。最后在成本的动因中，把成本推动型的产业结构以节约成本为主线合并或改造，在把如民族服务类的产业线发展。总之，汇集和分析相关成本和成本动因各类的资源成本在发生时，已由传统会计进行了记录，反映在应付工资、应付账款、存货等日记账中，在本步骤要找出与各项作业相关的资源成本，可以通过现有的计量指标直接进行分配，例如将材料成本归集到消耗材料的加工作业中，也可以通过分析某一职能或某一员工的工作时间在不同作业上的分配来估计该职能部门的成本或该员工的工资如何分配到不同的作业上。而后，根据作业的类型和资源成本的性质来确定成本动因。
注意，采用分类法时，一般是将类内产品的分配标准折合为系数，按系数分配计算类内各种产品成本。确定系数的具体做法是，在同类产品中选择一种产量大、生产稳定或规格折中的产品作为标准产品，把这种产品的分配标准系数确定为1，以其他产品的单位产品的分配标准数据与标准产品相比，求出的比例即为其他产品的系数。系数确定后，把各种产品的实际产量乘上系数，换算成标准产品产量，或称为总系数，再按各种产品总系数比例分配计算类内各种产品成本。分配计算类内各种产品成本时，既可以按综合系数分配，也可以分成本项目采用单项系数分配。
此处其他成本归集和成本核算详见第九章财务。part4.建立成本库 按照同质的成本动因将相关的成本入库一旦选定作业成本动因后，就可按照同质的成本动因将相关的成本归集起来。每个成本库可以归集然人工、直接材料、机器设备折旧、管理性费用等。如设备调整人员的工资、福利，调整所用的物料、工具的损耗等。有几个成本动因，就建立几个成本库。建立不同的成本库按多个分配标准分配制造费用是作业成本计算优于传统成本计算之处。
篇2：青岛民宿投资计划书
1、项目背景
伴随着社会经济的不断发展，人们收入和闲暇时间的不断增多，交通和通讯事业的不断发展。伴随着这个发展的契机，旅游胜地的餐饮、住宿等服务业的发展势头也很强劲。
2、项目名称
星相愿民宿(待定)
我们取名星相愿(待定)，主要含义是希望通过在我们民宿能体验到现在日益繁华钢筋水泥的丛林里体验到心中的那一份久违的感动，在星相愿(待定)能找到每一个人的童年时光。
3、项目介绍
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。而“民宿”是在闲置的房屋，结合当地人
文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。
这股潮流民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业为基础的理念之上建立的。
二、市场分析
1、市场环境分析：
近年来随着我国经济的快速发展，我国旅游业的发展也呈现出勃勃生机。旅游业是现代服务业的一个重要组成部分，也是一个城市对外的重要形象和窗口。浙西大峡谷是一个发展潜力巨大的城市，而且也是国家级4A级景区，因此来住宿的自驾油客户也会比较多。由于我们民宿的地理位置在浙西大峡谷10分钟路程，上有华光谭水库下有浙西大峡谷近大明山，柳溪江，交通便捷，
环境优雅，为驴友提供了便利。
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。民宿将选址在旅游资源丰富的龙岗镇，这里历史文化悠久，风景独特，旅游人数日渐增多，利于民宿的发展。而服务对象主要为高端旅行者，自驾游亲子旅行者，户外探险者和其他背包旅行者，在这里不断增长的住宿文化需求则有利于民宿的经营与推广。民宿树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现民宿的持续发展。
民宿的.创业初期以合伙人的形式开始，由合伙人共同出资，共同经营，共担风险。本着“给您一个放心的出行，舒心的旅行”为宗旨，为旅行者提供一个以住宿为主的舒适旅舍。
选择在临安市龙港镇五星村开办民宿有以下几点原因：
1、民宿的新潮符合自驾游客户追求个性、时尚的特征和想交朋友的想法以及清净修养身心的目的;
2、浙西大峡谷客源量大、相对集中，且交通方便;
3、据调查，多数背包客，自驾游客户的消费理念较前卫，舍得投资生活
5、据调查，民宿在中国尚处于市场萌芽期，市场机会大;
6、据调查，临安农家乐业零乱、规范差，民宿入主的市场空隙大。
2、市场描述
经过走访调查临安多余家民宿(包括农家乐、农庄式民宿)发现，农家乐住宿市场处在较低端状态，农家乐多由单元房简易改造而成的或传统装修略具规模的小型酒店，设施简陋、服务单一，已无法满足背包客以及高端人群不断发展的住宿文化需求。且该住宿市场长期处于恶性竞争之中，造成低档服务的恶性循环。但调查显示，这些住宿场所的日常入住率却可以达到50%，若黄金假期、寒暑假等特殊时段，入住率可高达90%以上，可见住宿市场的庞大，也显示出不少人以安于现状降低了对住宿文化的要求。而民宿的出现恰好可以改变这一现状，不仅可以优化资源配置，填补市场空白，将市场导向服务竞争的新生市场，还可以让背包客享受富有特色的住宿体验。而我们正凭借本身的特色及前瞻性的战略目标将在这个市场占据一席之地。
3、目标市场
我们相信民宿的主要发展趋势将向着高质量、有自己的特色以及特点发展。我们将目标市场细分为以背包客驴友以及自驾亲子游群体为主，同时接纳高端会议人群(如公司团队新品发布会)、国家法定节假或周末来往自驾游啊以及寒暑假旅游旺季，初期市场定位于浙江周围自驾游市场
4、发展战略
我们选择走稳中求胜的发展路线，定位明确，整个发展过程都把背包客以及自驾游群体作为主要市场，做到稳中求胜。注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国民宿业领域的领导者的共同愿景。
发展初期(1～4年)，立足临安，收回初期投资，可根据盈利情况适当扩大规模，树立起品牌在驴友圈的知名度，积累无形资产;
发展中期(5～8年)，在浙江省旅游资源较集的地区开设分店，力图改善创新，成熟经营模式，打响品牌知名度;
发展后期(9～10年)，在全国旅游资源城市招引加盟，调整资产结构，传播品牌形象，向中国主题式酒店的知名品牌进军。
三、竞争分析：
我们选择了一定范围内的价格定位相似，提供产品相似的民宿作为竞争对象。依据此方法，结合调查访问结果，我们将竞争对象分为两类：农庄改变而来的民宿、纯民宿
1、竞争描述
该项目的竞争对手主要有两个方面：现实的民宿竞争和后来者的仿制。我们民宿周边也有民宿，但是周围整体环境并不理想，无公共设施区，无功能区、价格也比较高，长期住宿价格非常昂贵。相比之下我们民宿更加有竞争力。想必能受到消费群体的欢迎。真正做到同类服务实施比价格，同类价格比服务品质。对于后来的仿制者：每个民宿周边的环境都不一样，各自的特色和服务决定市场的份额，因此要先占的先机的情况下，努力发掘自身的特点和完善服务，做到行业的领跑者或者规范的发起人，这样就可以立于不败之地。
2、核心竞争力
进攻是最好的防守。价格竞争是市场上普遍的竞争手段，虽然打倒了对方，但同时形成负效应，进入恶性循环。针对当前市场，我们的核心竞争力在于：
1、成本领先。一方面控制每项活动成本，通过价值链管理追求成本节约;另一方面，采取对客户无需求的资源与服务垂直切割的方式来最大化节约成本。
2、产品差异化。通过与众不同房间布置和服务吸引客户的眼球，同时认真研究顾客的需求与行为，针对顾客期望设立产品和提供服务，使自己和其他竞争对手区分开来，达到明显的差异化。这将是我公司的优势战略。
3、目标专一化。未来10年间我们定位的诉求对象是驴友背包客和自驾游旅行者，从而保证高效果的服务，在这个范畴内建立起我们的优势，超过较广范围内的竞争对手。
4、不断创新。从服务到管理，到专业的创意团队，都与时偕行，不断挖掘改变，赢得不同时期的竞争。
四、经营方式及营销策略
民宿以安全、舒适温馨的特点向背包客提供温馨和专业的服务打开市场，我们的团队主要负责人将背包客，驴友以及江浙沪亲子自驾游群体为主，了解背包客当下的文化和习惯，能够明白背包客所需，给我们的服务对象亲切之感。
1、产品策略
根据亲子自驾油当下的特点来布置设置亲子房间，营造亲切温馨快乐的氛围。以及背包客以及驴友多人房间
2、管理策略
我们所面向的服务对象是背包客，驴友以及亲子自驾游，而我们的义工，都是通过网络向社会招聘的，这既有利于我们与顾客之间的沟通，加强亲切感，也有利于节约成本。
3、价格策略
价格和民宿自己的特色是我们主要的竞争手段。根据公司处于市场导入期的特点选择针对性的销售策略，向市场渗透民宿的同时以经济实惠的价格来吸纳背包客以及驴友：
1、以经济实惠的价格策略推出我们的产品与服务，切合消费群体的求廉心理。我们结合切身体会，站在穷游的角度，在价格的安排上做到合理实惠。我们的经济实惠房的定价在40-50之间，我们没有会员卡，却通过一些优惠措施给背包客实实在在的便宜，比如：“好书换宿活动”等活动。
2、根据不同时期、不同客源量适当调整价格。
3、宣传策略
一方面通过与各大旅游网站合作，快速建立有效的服务销售渠道。另一方面通过微信、微博、贴吧等扩大宣传范围。更侧重于口碑的感召力。我们的服务对象是背包客，而背包客之间的交流，
良好的口碑增加了我们的回头客
5、促销策略
在进入市场的初期，我们主要通过有针对性有效的方式进行促销，以及一些比较别致的促销手段。达到成熟期，将逐步扩大促销策略范围、减弱促销强度，节约成本。
6、营销理念
以安全、体验、卫生、隐私、环保为特点，做到真正的为亲子游着想，体现乡村民宿的特色，正确确定目标市场的需求，在营销过程中，主要应用了知识营销理念、绿色营销理念、网络营销理念、个性化营销理念、连锁营销理念宣传主题民宿的所提供的服务。
五、管理团队
1、网罗人才，组建一个具有一定实力的团队，同时根据自身团队情况制定合理的管理制度，立下合同，确保每个队员能够尽到自己的责任，为自己的旅馆尽力，让自己的旅馆发展壮大。
2、人员配置
1、股东：拥有决策权
2、店长：负责整个民宿的经营
3、义工:协助店长，负责民宿的管理工作
六、财务分析
成本费用估计：
资金用于固定资产投入在360万左右：客房配套设施预计120万元，装修相关费用200万元。剩余资金作为流动资产，用作日后长期待摊支出费用(如保险费、水电费)或拓展民宿规模
粗略调查，临安一般入住率在50%—70%之间。按600元的平均房价计算，经过分析，若入住率在50%，则每月除去水电费宽带费房费收益大约在100000元左右，48个月左右收回投资成本;另附加产业可以开发。如：昌化山核桃，茶叶，绿色环保无污染农作物!当地手工土特产，
篇3：青岛民宿投资计划书
关键词：房地产投资,经济发展,协整分析
一、引言
1、研究背景及意义
青岛市作为区域经济发展中心,优越的自然环境和人文氛围使其成为了一个十分适合居住的城市,近年来旅游经济也带动了大量的外地人才涌入青岛,许多人看好青岛的经济发展潜力,选择在青岛进行房地产投资,由此青岛的房地产开发和投资逐渐变得火热。青岛市的房地产在全国地产市场的投资炒房浪潮中走过了风风雨雨,青岛市也借由房地产投资的高峰跻身进入了GDP大市。房地产投资与经济的发展属于“双刃剑”的关系,青岛市房地产业的发展情况在一定程度上可以反映我国房地产业的发展情况,因此以青岛市为代表城市对房地产投资与经济发展的关系进行研究,目的在于通过对青岛市房地产投资的现状分析来探究二者的关系,总结出房地产投资对经济发展的促进作用和阻碍作用,进而研究出如何更好地推进青岛市房地产投资对经济发展的促进作用。
2、文献综述
Arku和Harrish(2006)提出房地产投资能够直接带动经济增长,与此同时,房地产投资还在促进其他产业的发展方面有显著成效,为社会就业提供机会。Richard Barras(1995)利用1855—1995年的数据进行分析后发现住房投资是影响我国经济增长的一个重要因素,而且在不同的经济发展阶段,住房投资对经济增长的促进作用存在不同的表现。
国内学者对此课题有不同程度的研究。大部分学者认为房地产投资与经济发展之间存在双向关系,孙楠(2012)基于对房地产投资和经济增长理论的研究,对青岛市房地产发展现状和经济情况进行了描述性分析,利用1995—2010年青岛市房地产开发投资总量与经济增长的相关数据,通过协整检验、Granger因果关系检验、建立误差修正模型得出青岛市房地产投资对经济增长有明显的促进作用,且二者存在着长期稳定的均衡关系。吴敬辉(2012)通过研究证实了房地产投资对经济增长的促进和阻碍的双重影响,发现房地产投资的增加能够促进经济增长,经济增长又促进了房地产投资的上升,二者存在着长期稳定的因果关系。
二、青岛市房地产投资对经济发展影响的实证分析
房地产市场作为一个易受到多方面因素影响的敏感性市场,为排除其他因素的干扰,本文在数据选取方面,仅选取1995—2014年青岛市房地产投资额和地区生产总值进行单因素影响分析。数据来源于青岛统计年鉴。
1、相关性检验
研究房地产投资对经济发展的影响,首先要对房地产投资与经济发展的关系进行研究。为检验青岛市房地产投资和地区生产总值之间的相关性,通过借助Eviews软件计算出二者之间的相关系数为0.9881,可以说明房地产投资与地区生产总值之间存在一定的线性相关关系。
2、平稳性检验
通过检验原数据的平稳性发现原数据检验结果并不平稳。为了更方便地观察房地产投资与地区生产总值之间的长期弹性,消除异方差的影响,数据处理方面,将房地产投资额和地区生产总值两个变量取自然对数,分别记作ln REI和ln GDP。对原数据进行一阶差分,记作△ln REI、△ln GDP。为进一步验证一阶差分序列的平稳性,对其进行单位根检验,结果发现△ln REI、△ln GDP仍不平稳,做ln GDP、ln REI的二阶差分△2ln GDP和△2ln REI,可得单位根检验结果如表3-2所示。
通过检验可以得出,序列△ln GDP、△ln REI是平稳序列,ln GDP、ln REI为二阶单整序列。
3、协整分析和误差修正模型
分析房地产投资与地区生产总值之间是否存在协整关系,先做两变量间的回归,然后检验回归残差的平稳性,用OLS回归方法估计的回归模型为
其回归结果为:
由回归结果可知ut=lnGDPt-.07562ln REIt-3.7997
建立ln REI与ln GDP间的协整模型,利用Eviews软件对二者进行OLS线性估计。从上述统计检验上可以看出该方程的拟合优度较高。因此对残差的单位根进行检验,表3-3为残差序列的单位根检验结果。
通过对残差序列进行单位根检验发现,残差序列不存在单位根,是平稳序列,说明ln REI与ln GDP之间存在协整关系,即二者存在长期稳定的动态均衡关系。同时也说明了时间序列房地产投资额(REI)与地区生产总值(GDP)虽然不是平稳的时间序列,但二者在长期的变动趋势是一致的,是平稳序列的线性组合。
上述检验说明房地产投资额(REI)与地区生产总值(GDP)之间存在唯一的协整关系,因此通过建立误差修正模型将房地产投资额与地区生产总值的短期波动与长期变化相联系:
令误差修正项ECMt=ut,建立误差修正模型
得到回归结果为:
该模型结果表明,房地产投资的短期变动对地区生产总值存在正向影响。模型中误差修正系数虽调整力度较小,但符合误差修正的反向修正机制,表明房地产投资的实际值与长期或均衡值的偏差有14.58%得到纠正或者消除,能够反映经济增长受到房地产投资影响的短期波动规律。
4、格兰杰因果关系检验
由表3-4检验结果表明,房地产投资额REI与地区生产总值GDP之间互为因果关系,房地产投资额REI是地区生产总值GDP增长的原因,而地区生产总值的增长也是房地产投资额增长的原因。说明青岛市房地产投资和经济发展二者之间相互促进。
通过以上的分析及实证结果可知,房地产投资与青岛市地区生产总值有较强的相关性,房地产投资对青岛市经济增长有一定的贡献,1995—2014年间青岛市房地产投资额和经济发展之间存在长期稳定的关系,协整方程说明青岛市房地产投资额每增加1%,地区生产总值相应增加0.7562个百分点。通过误差修正模型可知,地区生产总值不但受到本期房地产投资额变动的影响,还与上期房地产投资额的变动呈正方向变动关系。格兰杰因果关系检验结果则进一步说明了青岛市房地产投资额与地区生产总值之间的相互关系。
三、结论
文章在相关房地产投资理论分析的基础上,参考大量相关文献,对前人的观点进行总结和分析,主要采用计量经济学的方法,借助Eviews软件,通过格兰杰因果关系等多种检验,得出历年来青岛市房地产投资和地区生产总值存在双向因果关系的结论,建立误差修正模型,形成了积极的正向反馈互动机制。
参考文献
[1]孙楠.青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究[D].陕西:西安科技大学,2012.
[2]宗刚,刘喆,成连元.房地产投资对北京市经济增长的影响——基于面板数据的实证研究[J].现代管理科学,2011,(11):13-14.
篇4：投资民宿众筹，靠谱吗
民宿众筹与投资房产搞短租完全不同，投资人并不买房，买的只是一小份虚拟经营份额，这份经营份额可以在一定条件下获利后变现。这种投资靠谱吗？利益空间有多大？风险又有多大？
民宿众筹成“爆款”不是资本一时冲动
齐敏（海南某国际旅行社出境部负责人）
本来，OTA（Online Travel Agent 在线旅行社）网站掌握了民宿的刚需——流量资源，所以在销售环节中，民宿的“互联网依赖症”普遍存在。
但民宿众筹，可以通过民宿主人讲述自己的故事，通过设计师诉说自己的理想来表达对社会、环境、生活和品质的理解，通过众筹平台甚至微信群、朋友圈寻找同类。这让原本淹没在互联网信息海洋里的民宿，不借助OTA网站，从“长尾”变成“爆款”，聚集一批具有相似价值观的粉丝。
我觉得民宿众筹可能带来的，不只是项目曝光和资金导入的机会，还有可能是更多的柔性和隐性资源。认同民宿这种生活方式的人未必有时间和精力经营，但通过众筹这种方式，你会更容易找到认同你理念的那群人，也能够集聚更多单打独斗所没有的资源。
比如，已有成功的案例表明，民宿运营者可以在具有相似价值观的粉丝中，遴选相对规模、拥有强抗风险能力和专业素养的一群人作为“股东”。在这些志同道合的合伙人中，可以有景观或民宿设计师、投资专家和企业并购专家或者酒店经营专业人士。
还可以辅以产品众筹，比如“购买5000元的消费卡，获得8000元的使用额度，如果一直没有使用，两年后以6000元回购”。
民宿众筹只是个开始。借股东、持卡人的口碑传播吸引客源，并与OTA等渠道互为补充，资金、点子、专业能力、品牌传播，甚至是办公场地，都有可能通过“互联网+”实现了汇聚。
问题是，众筹来的资金、点子、专业能力这一系列优势究竟能不能转化成运营能力，值得商榷。所以，对于投资者而言，还是那句话：投资有风险，众筹需谨慎。
小众的“情怀”难以引起资本狂欢
子野（互联网众筹研究员）
民宿众筹“小而美”，动用资金少而显得门槛低，这使其有别于其他的众筹模式。民宿众筹是“慢热”起来的，一方面是由于资本对民宿众筹的不确定性，虽然一些垂直平台获得了数额不小的融资，但平台数量并没有爆发，对资本而言，民宿众筹可能是个美好的故事，但能否持续却不确定。
另一方面，虽然民宿众筹在近年有遍地开花的趋势，但真正成功的案例并不多。更重要的是，从属于酒店业，民宿的盈利周期比较长，不是所有小额投资人都能承受这个时间成本。
从整个民宿众筹的大环境来看，相较于TMT（科技、媒体和通信）创业项目，民宿众筹项目的审核要求并不算太高，入场要求低，关键看平台上线的意愿和投资者是否买账。而随着民宿项目大规模涌入，劣币驱逐良币现象或会出现。
那么在民宿众筹兴起的过程中，投资人的需求是什么？一是希望通过投资项目获得收益，使得闲散资本得到最大化利用；二是“情怀”，希望能满足现代人社交和消费的需求。
这就意味着民宿众筹本质还是小众的，无法像其他细分领域一样引起资本的狂欢。但也恰恰因此，民宿众筹能够很好地圈住这部分有特定情怀的投资者，用户黏性强，从而不会出现大起大落的现象。
民宿众筹和当年的咖啡馆众筹有些相似。但不管有怎样的情怀，本质还是开店，有固定的商业模式，“情怀”并不能决定盈利与否。
当然，民宿众筹的变招远比众筹咖啡馆要多得多，比如现在众筹平台瞄准周边国家的民宿酒店市场，精准地向目前增长的境外游发力，等等，或许是未来的投资生长点。
可实现投资、社交、消费三重功能
郭亮（职业投资者）
民宿众筹有其天然的优势和合理的逻辑。
首先，民宿的体量普遍较小，投资总量可控。对于资本方来说，控制规模、适时变现，无疑是头等大事，而民宿恰恰提供了这样的操作空间。用众筹来孵化几个品牌，分摊风险，投石问路，借鸡下蛋，对运作民宿众筹的资本方、商家甚至自然投资人都是很好的策略，自然一拍即合。
其次，民宿属于典型的休闲度假产品，用民宿做众筹有着广泛的市场参与人群。自由闲适人人向往，但有勇气放弃手头工作去追求的人很少。那么，投资一点小钱，参与一家民宿的兴建，就变成了曲线救国式的梦想成真。
借助民宿众筹可以实现投资功能。参与民宿众筹可让自己的闲散资金进入资本市场，无论是股权分红，还是收益分红，都可实现理财收益。这是很多商家众筹民宿时的“承诺”。还有一种类似卖会员的众筹，说白了就是提前低价购买某间房的入住权，如果没有入住，可享受营业分红。
最后，借助民宿众筹实现社交和消费双重功能。一方面参与一家民宿的规划、设计、运营，本身就是社交的延伸、人生的体验、经验的积累；另一方面，民宿众筹的结果就是让各参与人的每一次入住都变成社交，可谓妙不可言。对于很多人来说，这样产生的消费的确是一个愿打、一个愿挨。
要运营好一家民宿，不单是资金的考量，也不是民宿主一己之考量，而是牵涉选址、定位、设计、规模、配套、营销、服务等在内的一系列错综复杂的问题。而且，随着民宿业竞争的加剧，那些靠一个故事、一个设计、一篇报道而偶然成功的民宿，将会越来越少。
参与民宿众筹的两大风险
徐正（民宿众筹投资人）
民宿的火爆，并不是纯粹的市场行为。有些地方政府出台了很多优惠政策，比如返款、土地优惠等，这吸引大批的投资人蜂拥而至。但市场是有限的，有人挤了进来，就会有人出局。
而当大批投资人进入民宿市场，最直观的后果是直线扩充了民宿的数量，但市场的消费能力却是有限的。任何投资都有风险，不能承担风险的人不适合投资民宿。
2015年和2016年民宿板块的众筹确实热，但我还是建议完全不了解民宿架构、不清楚民宿客户群的人，最好别参与民宿众筹或投资。
众筹很大程度上是对未来建成后的民宿住宿权益的预付，其次才是“投资”属性，喜欢、了解和看好民宿的人更合适。
参与众筹的最大风险是什么？发起方资金不到位。由于精品民宿需要的投入少则两三百万，多则上千万，发起方承担的资本投入一般至少在七成，这绝不是一笔小投入。如果是几个人合伙发起项目，在民宿申请、建设等过程中，存在诸多变数。一旦有合伙人中途退出，就可能导致项目进行不下去，之前投入的资金也未必能追回。
另外一个风险，是民宿项目建成后，发起者或其代理是否有足够的能力顺利经营下去，达到营收预期，这是更长久的考验。雄厚的资金实力当然是民宿运营的必要条件，但还要匹配多种能力。
精品民宿本身就是一种动辄数百万元投入的重资产。另外民宿有一个相对较长的回本周期，两三年回本的项目是极少的特例。想要用少量资金，立刻从民宿众筹中赚钱，那多半会失望的。
篇5：民宿项目商业计划书
第一章 执行摘要
1.1 公司简介 1.2 项目简介 1.2.1 项目背景
民宿是乡村旅游的新业态，是农民增收的新渠道。民宿经济在乡镇的兴起，外来资本和本土风俗两股力量推动着民宿经济的发展。作为一种新的旅游业态，它被开发出多种可能性，也面临着多样的路径。
近年来发展势头迅猛的民宿经济，在二十多年农家乐发展的基础上，把乡村旅游推向一个更新更高更好的境界。这是一个农村发展的大市场，是一个农民致富的大平台。
目前中国的民宿处于起步阶段，并且正在慢慢地壮大队伍。而“民宿”是在闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股潮流民宿旅游风潮，从一片原属于低度发展的行业为基础的理念之上建立的。民宿像一扇窗户，打开了乡村旅游和农村建设崭新的世界。民宿也像一面镜子，折射出经济转型和人文回归复杂的面向。但无论如何，我们的民宿应该有属于自己的个性和特色，应该是区别于中国台湾地区，也区别于日本和欧洲的模式。这就需要我们站在更高的视野，立足于更远的未来来看待民宿。1.2.2 业务概述 1.2.3 市场机遇 1.2.4 项目亮点 1.3 经济效益 1.4 融资需求
第二章 目标群体分析
2.1 项目定位
为谁提供什么服务？
2.2.价值诉求 2.2.1 需求描述 2.2.2 当前获取的方式 2.2.3 存在的突出问题
第三章 商业模式
3.1 业务概述
我们的业务是什么？ 3.2 价值诉求解决方案
如何满足客户价值诉求的？ 3.3 盈利模式
如何赚钱的？有哪些盈利来源 3.4 项目核心竞争力
可从成本、产品差异化、服务专业化、模式创新等方面阐述。
第四章 行业与市场分析
4.1 民宿行业发展概述 4.2 市场定位 民宿的主要发展趋势将向着高质量、独有特色以及特点发展。我们将目标市场细分为以在校大学生、背包客驴友以及自驾亲子游群体为主，同时接纳高端会议人群（如公司团队新品发布会）。
中国客栈民宿的预订用户有50.7%在26~35岁之间，38%在18~25岁，主要集中在年轻的一代。4.1 市场容量 4.1.1 市场容量现状
民宿在中国的火热发展有目共睹。在《2015年中国民宿发展研究报告》中显示，截止2015年上半年，我国民宿超过四万家，民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。4.1.2 市场容量预测
预测到2018年，中国民宿行业市场规模将突破300亿元。4.2 竞争分析 4.2.1 竞争格局
4.2.2 主要竞争对手分析 4.2.3 国内外经典案例 4.3 市场机遇分析 4.3.1 市场潜力 4.3.2 进入壁垒 4.3.3 进入时机
第五章 战略规划
5.1 SWOT分析 5.2 竞争策略 5.3 战略目标 5.5 发展规划
我们选择走稳中求胜的发展路线，定位明确，整个发展过程都把背包客以及自驾游群体作为主要市场，做到稳中求胜。注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国民宿业领域的领导者的共同愿景
发展初期（1～2年），立足XXX，收回初期投资，可根据盈利情况适当扩大规模，树立起品牌在驴友圈的知名度，积累无形资产； 发展中期（3～5年），在旅游资源较集的地区开设分店，力图改善创新，成熟经营模式，打响品牌知名度；
发展后期（6～8年），在全国旅游资源城市招引加盟，调整资产结构，传播品牌形象，向中国主题式民宿酒店的知名品牌进军。5.4 实施计划
第六章 营销策略
6.1 客户行为分析 6.1.1 信息获取途径 6.1.2决策影响因素 6.2 推广策略 6.2.1 推广内容
品牌宣传、产品与服务推广 6.2.2 产品策略 6.2.3 价格策略 6.2.4 渠道策略 6.2.5 促销策略
第七章 组织结构和管理团队
7.1 组织架构 7.2 创始团队简介
第八章 投资与财务预测
8.1 投资估算
近、中、远期分阶段投资估算 8.2 预测假设 8.3 财务预测 8.4 财务指标
第九章 融资方案
9.1 融资需求
融资金额： 融资方式： 资金用途： 9.2 投资者股权价值
在多轮融资完成后，本轮投资者股权价值是多少？ 9.3 退出机制
转让、回购、二级市场退出
第十章 风险控制
篇6：青岛民宿投资计划书
随着投资者日益成熟，企业社会责任越来越受关注。中国社会科学院《2013中国企业社会责任报告白皮书》，公布了对电力供应业、石油和天然气开采业等25个重点行业的1 000多份社会责任报告所进行的专门研究，结果表明：总体而言，企业社会责任报告质量有所提高。其中，中央企业和国有企业的社会责任报告水平要高于民营企业。在2013年发布的中国企业社会责任十大黑名单中，中石化青岛输油管道爆炸、古驰销售翻新产品、哈药集团销售假冒保健品等事件，在社会上产生了轩然大波，引发了人们对国有企业社会责任的热议。
当上市公司发生重大社会责任事故时，就会暴露自己产品上的缺陷以及管理上的漏洞，改变投资者的短期预期，从博弈论的角度来说，投资者可以选择“用脚投票”对企业是否承担社会责任进行监督，尽可能地选择有社会责任感的企业进行投资，促使企业积极主动地发布社会责任信息。投资者的这种选择会促使同行业所有企业吸取经验教训，从而认真履行社会责任。中石化青岛石油管道爆炸事件对同行业企业会有何传导效应？产生传导效应的因素又是什么？笔者拟对此进行探讨。
二、文献综述与研究假设
（一）文献综述
传导效应是指一家企业发生危机事件，不仅自身市值下跌，同时会殃及整个行业企业市值。对该理论的研究最早可以追溯到Aharony和Swary(1983）研究银行破产事件，他们发现一家银行的破产会导致投资者降低对整个银行业的信任度，引发“挤兑潮”，从而引起其他银行企业的市值下跌。Stulz和Lang(1992）通过研究59家大公司破产数据发现，当企业正式进入破产程序后，会对其竞争对手的股价产生消极影响，其加权平均市值下降约1%。Ferris等（1997）拓展了这一领域的研究，考察公司破产对同行业企业竞争对手的影响，进一步区分了传导效应和竞争效应，发现竞争效应没有传导效应明显的原因在于，企业发布破产信息之前，竞争对手受到的传导效应已体现在股票价格中。Aharony,Swary(1996）以5家大型银行为研究样本，发现与之竞争企业的规模越大，传导效应越显著；同时企业偿还债务能力越强，受到的传导效应越弱。Solvin,Sushka,Polonchek(1999）比较全国性银行和地区银行发布的负面信息对银行业的影响发现：对全国性银行而言，政府实行严格的金融管制会对同行业产生传导效应；对地区性银行而言，会带来竞争效应。
Hertzel等（2008）基于供应链维度将涉事企业的行业效应从横截面扩展到纵向面，认为负面信息的披露会改变投资者短期经济预期，引致消费者对供应商内在价值评估的下降。俞欣、郑颖、张鹏（2011）通过研究五粮液丑闻发现：传导效应受投资者对政府控制企业态度的影响。刘瑶（2012）以双汇瘦肉精事件为例，分析该事件对整个食品行业的影响，结果表明，竞争者的主营业务和涉事企业相似度越高，传导效应越显著。Hasman(2013）通过研究传导效应的影响因素发现，银行的资产规模与传导效应有较高的关联度。武帅峰等（2014）研究酒鬼酒塑化剂事件对同行业企业的溢出效应，结果显示，公司的流动比率和资产负债率对溢出效应大小起决定作用，运用这两个比率能够有效缓解负向溢出效应。胥振铎（2014）以沪深两市制造业特别处理上市公司为研究对象，运用事件分析法，探究上市企业发布特别处理信息对同行业的溢出效应，实证分析表明：上市公司流动比率的高低直接影响投资者的信心，从而决定传导效应的强弱程度。
（二）研究假设
近年来，企业社会责任溢出效应受到理论界和实务界广泛的关注，积极履行社会责任的企业可以作为行业的标杆起到良好的示范作用，而忽视履行社会责任的企业，则可能对整个行业产生负面溢出效应。由于处于同一个行业企业的产品、经营模式、现金流等具有相似性，一家公司出现重大社会责任事故，会让投资者难免会质疑整个行业的真实价值（王思敏、朱玉杰，2010），这种负面信息披露曝光了涉事企业的投资组合价值，而信息具有传递作用，影响投资者对整个行业的价值判断，进而波及同行业企业。形成这种传导效应的路径是：一家公司发生重大社会责任事故，大量媒体报道向市场传递负面信号，引起投资者的恐慌，对涉事企业降低评估值的风险增加，导致涉事企业的股价下跌，以及投资组合价值在短期内大幅贬值。当企业发生重大社会责任事故时，面临承担民事赔偿的诉讼风险，而且国家主管部门也会对同行业企业进行安全排查，清除隐患，要求企业加大对履行社会责任的经费支出，这在短期内将对同行业上市公司的股价产生不利影响。据此，本文提出如下研究假设：
假设1：发生重大社会责任事故的企业，会波及同行业企业，产生传导效应。
企业面临社会责任危机时，投资者对政府控制企业往往抱有消极态度，主要是因为政治升迁是国有企业管理层的主要驱动因素，而企业业绩并不能起到有效的激励作用（肖红军、张俊生、曾亚敏，2010）。以往研究发现，所有权性质不同企业的绩效存在显著差异，对比同行业政府控制企业和非政府控制企业的绩效发现，政府控制企业绩效相对低于非政府控制企业。我国上市公司主要由国有控股和非国有控股构成，特别是在能源、化工等涉及国家经济命脉的行业，政府享有绝大多数资源的支配权和定价权，国有控股企业和非国有控股企业存在明显差异，这种差异体现在：很多国有上市公司直接由国资委控股，内部治理缺乏监督机制，而民营企业有股东监督，所以政府控制公司并没有很强烈的危机意识，更容易滋生管理隐患。据此，本文提出如下研究假设：
假设2：与非国有控股企业相比，国有控股企业受到更明显的传导效应。
独立第三方审计是保证会计信息真实性的重要防线，审计报告也是投资者对企业的经营能力与盈利能力做出判断和预测的重要依据。随着企业所有权和经营权的分离，投资者和管理者之间的信息不对称，这样投资者需要公正的第三方——会计师事务所对企业的经营管理和财务状况进行审计。以往研究表明，会计师事务所提供的审计服务能够对企业起到外部监督作用，从而提高财务报告的信息质量。进一步细分，若考虑会计师事务所的规模，相比中小型会计师事务所，大型会计师事务所的审计服务对盈余管理的抑制效果更为显著（陈朝龙、李军辉，2013）。因此，投资者更信赖大型事务所出具的审计报告，企业聘请大型会计事务所审计可能会对传导效应产生一定的缓解效果。据此，本文提出如下研究假设：
假设3：高质量的独立审计对传导效应具有一定程度的抵减作用。
三、研究设计
（一）事件界定
中石化于1988年成立，2001年8月在上交所上市，是国有控股大型能源化工集团，其业务覆盖石油开采、冶炼、生产、销售全流程，主要产品有成品油、天然气、化纤、橡胶、化工产品、输油管道等。2013年11月22日，中石化黄岛附近输油管道破裂，大量原油泄漏，近一千平方米街道被严重污染，部分原油泄漏进入附近海域，造成胶州湾污染面积约三千平方米，这是第一个事件。
11月24日晚间，中石化公布了爆炸案。11月25日事件进一步发酵，中石化管道爆炸事故引起外媒关注，11月26日据青岛经济技术开发区宣传部官方微博发布消息，警方已控制九名青岛中石化输油管道爆炸责任人。11月27日，青岛石油管道爆炸事故现场指挥部发布消息：中石化黄潍输油管道线泄漏段永久停止使用，刘公岛路和青黄岛路的输油管道迁移到辽河路化工专用通道。11月29日媒体报道，此次爆炸事故造成136人受伤、62人死亡，直接经济损失七亿多元，这是第二个事件。
2014年1月国务院调查组经过调查作出鉴定：事故发生的直接原因是黄潍输油管道线和排水暗渠交汇处发生破裂，导致原油泄漏，之后工作人员采取不正确的应急措施，从而引发爆炸。此外，也有管理上的原因，中石化集团公司及旗下企业安全生产责任意识淡薄，安全隐患排查不彻底，应急措施处理不当；山东省青岛经济技术开发区等有关部门对安全检查没有引起充分重视，在城市规划、管道保护、安全监管方面责任缺失。
（二）样本选择
本文选择的样本包括中石化及其同行业公司，主要包括石油和天然气开采业、石油加工及炼焦业、化学纤维制造业等3个行业。根据研究需要，本文按以下标准对样本进行筛选：(1)剔除在事件窗口期间发生了其他重大事件的公司，该类公司因受其他异常因素的干扰，代表性不强。(2)剔除ST、*ST以及在事件窗口内被标以ST、*ST的公司。最后得到包括事件公司在内的59家上市公司，其中石油和天然气开采业22家、石油加工及炼焦业13家、化学纤维制造业24家。样本数据来自resset数据库。
（三）变量定义与模型构建
本文运用累计异常收益率（CAR），研究重大社会责任事故对涉事企业和同行业的影响，结合本文研究需要，选取事件发生后前3天和后3天为窗口期，以考察CAR波动趋势，推断出结论。具体计算方法为：日异常收益率（AR）等于个股日收益率和总市值加权平均收益率之差。CAR等于若干窗口期日异常收益率之和，即：
式中：ARnm表示股票n在第m日的异常收益率；Rnm表示股票n在第m日的实际收益率；Qnm表示股票n在第m日的总市值加权平均收益率。
由于2013年11月22日，中石化发生青岛输油管道爆炸事故，所以选取2013年11月22日为事件1，以此为节点，研究事件日前后股市的波动。其中，0表示事件日11月22日，-1表示11月21日，-2表示11月20日，1表示11月25日，2表示11月26日，依此类推。2013年11月27日中石化爆炸事故现场指挥部决定：东黄输油管道黄岛泄漏段线永久停用，预计将对同行业企业产生重大影响，所以选取2013年11月27日为事件2。本文运用统计假设检验和多元回归分析重大社会责任事故是否具有传导效应及其影响因素。对于传导效应，使用如下回归模型：
式中：控制变量Mret为2013年第四季度市场日回报率；因变量Cret为2013年样本公司第四季度个股日回报率的算术平均数；Event1、Event2都是哑变量，若时间为2013年11月22日和11月27日时取值为1，否则为0。
本文使用回归模型（2）分析产生传导效应的因素：
式中：Gov是哑变量，取值为1表示该样本公司为政府控股，取值为0表示该样本公司为非政府控股；Top10仍是哑变量，表示国内排名前十大所，取值为1表示该公司由国内前十大所进行审计，反之取值为0。
结合事件需研究的问题，本文选择以下控制变量进行多元回归分析，来论证传导效应的影响因素：
Top1为第一大股东的持股比例；Size为总资产规模，取自然对数；Beta为风险系数，采用样本公司的风险系数；Roa为总资产收益率；Roe为净资产收益率。上述变量数据截至上一年年末。
四、实证结果分析
（一）描述性统计
从表1可以看出，就在事件1发生前三天，中石化股价持续上涨，但在事件1发生后的各个窗口，中石化（事件公司）的CAR均显著为负，说明该事件导致中石化股价下跌、市值下跌，主要是投资者因担心企业安全事故会面临高额的诉讼赔偿，会加大对安全生产方面的投入，从而影响上市公司的利润。与中石化同行业的其他公司在事件2发生后的各个窗口中，其CAR也显著为负，说明同行业受到明显的传导效应，这缘于事件2发生后指挥部决定永久停运黄岛附近黄潍输油管线泄漏段。这一举措意味着作为东华石化主要动脉东黄线难以在短期内正常输油，对中石化旗下的多家炼油厂产生重大影响，减产幅度达20%～30%不等。加之媒体曝光的催化作用，事件进一步发酵，对同行业企业产生了传导效应。
（二）传导效应影响因素分析
从表2A可以看出，对比同行业企业，由政府控制的有29家，非政府控制的有30家。分析传导效应对不同性质公司的影响：在事件1发生之前各个窗口期，国有控股公司的CAR为正，在事件1发生后各个窗口中，国有控股公司的CAR为负，说明事件1发生后，政府控股企业受到的传导效应更强烈。政府控制公司受到的传导效应如表2B所示，在事件1的各个窗口，政府控制公司的CAR均为负，非政府控制公司的CAR仍然为正，说明相对非国有控股企业，国有控股企业受到的传导效应更强。
从表3可以看出，由Top10审计的公司有30家、Ntop10审计的公司有29家，通过对比不同规模会计师事务所所审计的公司，考察传导效应影响的结果是：在事件1发生前的各个窗口，由Top10审计的公司和Ntop10审计的公司其CAR并没有显著差异，在事件1发生后的各个窗口，由Top10审计公司的CAR均为负数，且明显低于Ntop10审计公司的CAR。这在一定程度上说明，高品质的外部审计监督机制有助于缓解传导效应。
注：图1、图2、图3中，横坐标表示事件1(11月22日）和事件2(11月27日）前后三个交易日。其中：事件1位于3与4之间，事件2位于9与10之间。纵坐标表示事件1(11月22日）和事件2(11月27日）前后三个交易日的累计异常收益率。
从图1可以看出，在事件1发生之前中石化股价节节攀升，而事件1发生后，中石化股价急剧跌落，一度跌落至谷底。同行业企业在事件1发生后CAR呈较大幅度下降趋势，在事件2发生后CAR下跌更为显著，变为负数。这表明，事件公司不仅使得自身股价下跌，也使得与其处于同行业的其他公司的股价下跌。
从图2可以看出，事件1发生前不同所有权控制公司的CAR并没有明显差异，而在事件1发生后，政府控制公司（Gov）的CAR均低于非政府控制公司（NGov）的CAR，观察图中走势可以看出，非政府控制公司的CAR不断爬升，而政府控制公司的CAR呈较大幅度下跌，两者呈现较大差异，这进一步验证了假设2。
从图3可以看出，整体上由国内前十大会计师事务所和非国内十大会计师事务所审计的公司，其CAR都在波动中呈下降趋势，在事件1发生后，由Top10审计的公司的CAR显著高于由Ntop10审计的公司的CAR；在事件2发生后，由Top10审计的公司与由Ntop10审计的公司其CAR均呈明显的下滑趋势，这与前述结论基本一致。这说明良好的外部治理机制能在一定程度上缓解上市公司所受到的负面传导效应。
（三）多元回归分析
本文通过多元回归分析来验证事件1和事件2对同行业公司是否具有显著的传导效应。表4列示了事件日同行业公司的市场反应。从表4可以看出，回归模型事件1、事件2、事件1&2的R2分别为0.759、0.853、0.766，这表明模型拟合程度较好。Event1的系数为负但不显著，这表明在事件1发生后，同行业公司受到了较弱的来自事件1的传导效应。之所以Event1的系数为负但不显著，结合同行业公司数据来分析，原因是事件1于2013年11月22日刚发生，而中石化直到事件发生后的第三天即11月24号晚间才正式曝光事件，媒体尚未全面报道，投资者未来得及反应。Event2的系数为负且显著，这表明同行业公司受到了较强的来自事件2的传导效应。这与本文提出的假设1相吻合，假设1得到了证实。Event1&2的系数为正且不显著，主要是事件1不显著导致的。
注：***、**、*分别表示在1%、5%和10%的水平上显著。括号内数据为T值。下同。
表5采用多元回归方法分析了传导效应的影响因素，先以CAR作为因变量对事件1和事件2进行多元回归，表中数据表明，事件期窗口中，Gov系数显著为负，这说明国有控股企业所受到的传导效应明显强于非国有控股企业，再次验证了假设2。Top10系数为正且显著，说明由国内10大会计师事务所审计的公司对传导效应具有一定程度的抵减作用，这支持了假设3。在其他控制变量方面，第一大股东持股比例、公司总资产规模、风险系数对公司的股价波动产生了不同程度的影响。
第一大股东持股比例系数为正且显著，说明这一指标与公司股价呈正相关关系。在选取的样本上市公司中，第一大股东持股比例大都集中在30%～70%之间，说明样本公司股权集中度较高，这可能是因为第一大股东持股的比例越高，对公司的控制力就越强，越容易形成决策，使得公司的治理效率越高。而且相对于国有控股的上市公司，非国有控股的上市公司第一大股东持股比例越高，盈利能力越强（陈小悦、徐晓东，2001）。第一大股东持股比例和公司的价值呈现U型关系，股权集中度越高，公司的内在价值会越高（孙永祥、黄祖辉，1999）。
公司总资产规模系数为负数且显著，说明这一指标对公司股价产生负面影响。可能是因为公司的总资产规模和股票收益率是反向关系，并且总资产增长率与账面市值的比率对异常收益率有显著的负面影响（望婷婷，2010）。以往研究也表明：总资产规模和股价呈显著负相关关系。由于中石化发生重大社会责任事件，投资者对与其同行业公司的价值也持怀疑态度，所以公司总资产规模在一定程度上催化了股票价格的下跌。
Beta风险系数的系数为负数，且显著，说明这一指标和公司股票价格呈现反向变动关系，这可能是因为：上市公司的风险等级越高，投资者预期投资风险越大，导致公司股票的价格下跌。中石化重大社会责任事故的发生，使得投资者对其同行业上市公司评估的风险程度升高，从而导致同行业公司股价受到负面影响。
五、结论与启示
本文以中石化青岛石油管道爆炸事件为例，采用事件研究法，得出如下结论：(1)企业发生重大社会责任事故时不仅会对企业自身形象的公司股票价格产生负面影响，而且会对同行业企业具有传导效应；(2)国有控股的企业比非国有控股企业受到的传导效应更明显；(3)良好的外部治理机制对传导效应具有一定的抵减作用。进一步研究表明，第一大股东持股比例、公司总资产规模、风险系数对传导效应产生了不同程度的影响，这验证了本文的研究假设和以往相关文献的研究结论。
上述结论对企业具有现实意义：
第一，发布正面的社会责任信息对同行业企业产生积极的示范效应，鼓励更多的企业主动承担社会责任；而负面社会责任信息披露对同行业企业也会产生传导效应，警示整个行业企业增强社会责任意识，防患于未然，尽量降低发生社会责任事故的风险。
第二，国有控股企业特别是大型国有独资企业，占用行业的大部分资源，理应增强社会责任意识，更多地承担社会责任，自觉地披露社会责任信息。