如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？

如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？（精选6篇）

篇1：如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？

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如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？（上）

作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容。这就要根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成，明确自己操盘的产品在市场上是什么?怎样做的？为什么这样做?与同类产品的差异化特色是什么？等等,这是形成一个房地产住宅项目的营销策划全案的前提基础。

建设项目的全程策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： 1，项目投资（代理）可行性研究；2，项目规划设计策划；3，项目质量工期策划；4，项目形象策划；5，项目推广策划；6，项目销售管理与执行；7，项目客服策划。第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对目前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。

2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。

3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响。

二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况

2．当地房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．当地房地产市场总体供求现状

4．当地商品住宅市场板块的化分及其差异 5．当地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．当地商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位 c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析 a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重

c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 1，类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异

※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素

2，项目可实现价值分析

·类比楼盘分析与评价

·项目价值类比分析

a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟 1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标

2．项目受期成本模拟

3．项目收益部分模拟

·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表

·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表

·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性

a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风险性 ·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3．经济政策风险

·国际国内宏观经济形势的变化

·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议

1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论

第二部分项目规划设计策划

通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况

2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数

3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明

4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置 5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计 6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划

2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．当地同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造

3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设

·营销中心大堂

·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导

1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价 2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计

篇2：如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？

如何做好一个房地产项目营销策划

对于绝大部分人而言，买房置业绝对称得上是件人生大事。平日里穿衣搭配、吃喝玩乐都要看品牌，更何况是买一套几十万、数百万的房呢?

为什么有些楼盘在市场低迷的情况下，仍能逆市热销，为什么有些地方，同一地段的两处楼盘价格却相去甚远?很多情况都是由于营销的原因，一个好的房地产项目营销策划，不但可以为楼盘迅速带来更多的成交，还能提升楼盘的品牌附加价值，即能让房子卖出更高的价格。

那么，如何才能做好一个房地产项目营销策划?

洞察项目核心优势

每个地产项目都必须拥有一个自己的核心优势，如果真的没有，也要去造一个。如【学区房】【地铁房】【湖景房】等等

推拉分文化创意有限公司

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打造项目核心价值

地产项目的核心价值就是“本项目为业主带来的最核心的利益点是什么”。【学区房】能让业主的小孩上个更好的学校，而【墅区房】给业主的利益是什么呢?即与别墅区老业主共社区，提供结识顶级精英的机会，人生进阶的机会。

围绕核心价值，建立品牌传播体系

确立项目的核心价值点之后，更重要的是如何把这个价值点传达给消费者，并且让消费者更好地接受，最终引发消费者的购买行为。

项目定位

现在很多房地产把小区定位为新菁英社区，即新一代菁英的聚集地、孵化地，住进该社区，通过结交别墅区的顶级精英，获利成功的机遇，成为引领未来的新一代菁英。广告语

一句好的广告语对品牌来说是至关重要的，它是品牌的眼睛，对于人们理解品牌内涵，建立品牌忠诚都有不同寻常的意义。

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房地产行业供不应求的局面正在改变，过往开盘即售罄的抢房、抽签买房现场正在改变。地产项目要更好的销售，地产项目营销策划至关重要，需要专业的房地产品牌策划公司或团队的协助。

篇3：如何做好房地产工程项目合同策划

改革开放以来, 房地产行业迅速发展, 房地产企业如雨后春笋般冒出, 随着行业竞争日益加剧, 如何有效开源节流, 实现成本有效控制, 提高经济效益, 是房地产企业需要长期研究的重要课题。房地产工程全过程成本控制管理是一个复杂的系统工程, 贯穿在工程建设全过程。作为房地产工程项目成本的载体——合同, 其合同形成前的合同策划对整个工程项目、整个合同的实施有着重大的影响, 合同策划是工程项目成本目标实现的保障。

一、合理的分标策划

根据项目结构分解 (WBS) 得到了工程项目范围内和实施周期内的全部工作, 分标策划是确定将整个目标任务分为多少包 (或标段) , 以及如何划分这些标段。项目分标策划时应重点考虑:项目特点 (包括设计、技术、特殊性等) ;房地产开发商对于项目的成本控制目标、质量要求目标、进度要求目标和设计效果要求目标等;房地产开发商的项目管理能力;当地或全国各专业工程的施工力量和水平等;工程所处的法律法规环境等。

由于房地产项目有较高的成本要求, 房地产开发商的管理和控制工作比较细致, 较公建项目多采用总分包模式相比, 房地产项目一般多采用分阶段分专业工程平行发包的模式。这种模式下, 房地产开发商将面对众多的承包商 (包括设计单位、供应单位、施工单位等) , 一个项目可能多达上百份合同签约对象, 管理跨度较大, 容易造成项目协调的困难, 使用这种形式, 项目的计划必须周全、准确、细致。

二、选择合适的合同类型

不同类型的合同有自身不同的优缺点及适用范围, 有不同的权力与责任的分配, 对合同双方有不同的风险分担, 应按具体情况选择合同类型。房地产项目常用的合同类型有如下几种。

1. 固定总价合同

固定总价合同是总价优先, 合同总价不因为环境变化和工程量增减而变化, 通常只有设计或房地产开发商要求变更, 或符合合同规定的调价条件 (如法律变化) , 才允许调整合同价款。

优点:

(1) 可以在报价竞争状态下确定项目造价并基本使之固定下来;

(2) 房地产开发商单位在主要开支发生前对工程成本能够做到心中有数, 有利于控制工程项目成本;

(3) 合同双方结算方式比较简单, 操作简便;

(4) 在施工进度上极大的调动承包人的积极性。

缺点:总价合同下承包商承担了大多数风险, 报价中不可预见风险费用较高。同时, 由于房地产开发商承担的风险较小, 相应地对工程项目实施过程中进行干预的权力也较小。

适用范围:一般在房地产项目中使用固定总价合同, 需满足以下要求。

(1) 工程范围明确, 工程量较准确的工程项目;

(2) 工程设计比较细, 图纸完整、详细、清楚;

(3) 在工程实施过程中环境因素 (如物价等) 变化小, 工程条件相对稳定。

2. 单价合同

固定单价合同是以单价优先, 房地产开发商提供的工程量清单中的工程量是参考数字, 而实际工程价款的结算按照实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。承包商在投标时报的合同总价不是最终有效的合同价格。

优点:

(1) 招标前房地产开发商无需对工程范围作出完整的、详尽的规定, 从而可以缩短招标准备时间;

(2) 能鼓励承包商提高工作效率、降低成本。

(3) 合同结算时只需对那种不可预见的、未予规定的工程单价进行调整, 结算程序比较简单;

(4) 承包商对报价 (主要是单价和费率) 的正确性和合理性承担责任, 房地产开发商承担工程量变化的风险, 风险分配比较合理, 能够调动双方的管理积极性。

缺点:合同管理工作难度及工作量大, 且不易控制造价。

适用范围:大部分房地产项目的施工合同及材料采购合同都适用于采用单价合同, 在设计图纸深度不够的情况下应明确编制工程量清单的方法, 工程量的计算规则和工程量计量方法。

3. 费率合同

费率合同是成本加酬金合同的一种, 是指按照定额比例及材料信息价计算直接费, 按约定的费率计算间接费, 并有一个总价下浮比例。一般在合同中无合同总价, 仅约定费率及下浮比例。

优点:能在设计资料不完整时使项目早开工, 从而使项目早日完工, 节约时间、尽早收回投资。

缺点:承包商没有控制成本的积极性, 房地产开发商承担了全部工作量和价格风险, 可能最终支付很高的合同价格。

一般房地产项目尽量避免使用费率合同, 仅适用于:

(1) 工程范围无法界定, 无法准确估价, 缺少工程详细资料;

(2) 工程特别复杂, 工程技术、结构方案等无法预先确定;

(3) 工期特别紧, 亟需尽快开工。

三、选择切实可行的招标方式

招标方式有公开招标、邀请招标、议标等。每种招标方式根据其特点在房地产项目中有不同的适用范围。

1. 公开招标

房地产项目一般监理单位、主体施工单位必须按照法律法规的要求必须公开招标。采用公开招标, 房地产开发商的选择范围大, 承包商直接充分平等竞争, 有利于降低报价, 提高工程质量。但是公开招标期限较长, 根据相关法律法规要求, 一般不短于35个工作日, 对于工期要求很非常紧的项目, 采用此方式则不利于项目的进度要求。在公开招标过程中, 设置合理的资审条件以及严格的资格审查是十分重要的, 必须严格谨慎, 防止不合格承包商混入, 因为一般在公开招标的投标人报名中, 房地产开发商无法控制投标人的来源及数量, 对存在挂靠行为也较难以在有限时间内通过考察辨别。

2. 邀请招标

邀请招标的方式在房地产项目中使用很广泛, 基本大多数的服务单位、供应商、施工单位的确定都是采用邀请招标方式。通过这种方式, 房地产开发商可以根据工程的特点、有目标有条件的选择几家承包商, 邀请他们参与工程投标竞争。招标所需的时间较短且可控, 招标费用低, 无须缴纳工程交易费, 同时房地产开发商也能获得一个合理的价格。采用邀请招标方式, 房地产开发商对投标人的质量较为可控, 一般是以往项目的优秀合作单位, 兄弟公司的优秀合作单位等, 基本可以杜绝挂靠行为, 保障了工程过程中的顺利实施。

3. 议标

议标实质上即房地产开发商直接与一个承包商进行合同谈判, 缺乏竞争。在房地产项目中, 一般按项目规模大小, 如有的地产公司约定工程目标成本5万元以下的可采用议标方式, 以节省精力从事更有价值的工作。在议标中, 仅一对一进行合同谈判, 房地产开发商较省事, 无需准备详细的招标文件, 时间又较短, 能缩短项目周期, 甚至有些一边议标、一边开工。

4. 直接发包

在房地产项目中可采用直接发包方式, 可以不通过招标方式直接发包确定合作单位的一般仅适用于抢险救灾工程、零星工程、战略合同单位等。一般来说, 采用这种方式不利于项目的成本控制, 但能大大缩短项目周期。

四、制定合适的投标人数量

合约策划中的招标计划需制定每个标段投标人的数量。合理的投标人数量的设置合是否合理非常重要:投标人太多, 会引起社会资源的浪费、房地产开发商评审工作量增加、评标时间拉长;投标人太少, 竞争不充分甚至会导致流标, 直接影响房地产开发商的利益和工期。因此设定投标人数量是合同策划工作中非常重要的一项内容。一份高质量的合同策划中, 确定投标人资格条件主要考虑以下几个因素: (1) 法律法规规定的投标人行业资质要求; (2) 强制性认证制度即3C认证; (3) 特种设备的安全许可和核准制度; (4) 专营产品的授权代理资格; (5) 法规对投标人数景的要求; (6) 投标资格能力要素, 如业绩、财务状况、履约信誉等; (7) 市场发育情况 (潜在投标人数量) ; (8) 市场竞争格局、市场供求关系等。

五、结语

好的合同策划是房地产项目招标成功的前提, 是工程顺利实施完工的保障, 是项目目标完成的前提。因此, 切实的做好房地产项目的合同策划, 有着重要的意义。

参考文献

[1]赵胜利, 徐玉虎, 李刚.浅析房地产开发商在招标项目中成功的要素[J].山西建筑, 2010 (33) .

[2]齐贯业.费率招标工程的投资控制[J].山西建筑, 2010 (4) .

[3]杨迎春.浅谈房产商如何做好招标管理工作[J].城市建设理论研究 (电子版) , 2011 (14) .

篇4：如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？

如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： ①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划 ③项目质量工期策划 ④项目形象策划 ⑤项目推广策划 ⑥项目销售管理与执行 ⑦项目客服策划。

第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。

2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。

3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响。

二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况

2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．三亚房地产市场总体供求现状

4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异 5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．三亚商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位 c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析 a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素

a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异

b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质 ※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划 ※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素 ※经济因素 ※政策因素

2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟 1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标 2．项目受期成本模拟 ·成本模拟表及其说明 3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功

2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议 1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论 第二部分项目规划设计策划

通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况

2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数 3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明

4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置

5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计

6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划 2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．三亚同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造

3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设 ·营销中心大堂 ·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导 1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导 1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导 1．建筑规划组团评价

2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述 ·社区文化规划与设计 第三部分项目质量工期策划

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

质量工期策划的具体内容

一、建筑材料选用提示

1．三亚市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2．新型建筑装饰材料提示 3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引 1．工程施工规范手册 2．施工工艺特殊流程提示

三、质量控制

1．项目工程招标投标内容提示 2．文明施工质量管理内容提示

四、工期控制 1．开发进度提示 2．施工组织与管理

五、造价控制

1．建筑成本预算提示 2．建筑流动资金安排提示

六、安全管理

1．项目现场管理方案 2．安全施工条例

第四部分项目形象策划

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分 1．名称 ·项目名 ·道路名 ·建筑名 ·组团名 2．标志 3．标准色 4．标准字体

二、延展及运动部分

1．工地环境包装视觉 ·建筑物主体 ·工地围墙 ·主路网及参观路线 ·环境绿化

2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计 ·营销中心功能分区提示·营销中心大门横眉设计 ·营销中心形象墙设计·台面标牌 ·展板设计·营销中心导视牌 ·销售人员服装设计提示·销售用品系列设计 ·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌

3．公司及物业管理系统包装设计 第五部分项目营销推广策划

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

1．三亚房地产市场总体供求现状

2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况 ·市场定位 ·售楼价格·销售政策措施 ·广告推广手法 ·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动 ·其他特殊卖点和销售手段

3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1．项目主要卖点荟萃

2．项目强势、弱势分析与对策 三．目标客户群定位分析

1．三亚居住人口总量、移民人口、度假人口及地块分布情况 2．三亚经济发展状况和到访人口情况

3．三亚度假客户情况分析·家庭成员结构 ·家庭收入情况 ·住房要求、生活习惯

4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料

四、价格定位及策略 2．项目利润目标

3．可类比项目市场价格

4．价格策略5．价格分期策略

五、入市时机规划 1．宏观经济运行状况分析

2．三亚房地产相关法规和市场情况简明分析 3．入市时机的确定及安排

六、广告策略

1．广告总体策略及广告的阶段性划分 ·广告总体策略 ·广告的阶段性划分

2．广告主题 3．广告创意表现

4．广告效果监控、评估及修正 5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页 ·认购书·正式合同 ·交房标准·物业管理内容 ·物业管理公约

七、媒介策略

1．媒体总策略及媒体选择 2．媒体总策略 3．媒体选择 4．媒体创新使用 5．软性新闻主题 6．媒介组合

7．投放频率及规模 8．费用估算

八、推广费用计划 1．现场包装 2．印刷品 3．媒介投放 4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正

1．效果测评形式·进行性测评 ·结论性测评

2．实施效果测评的主要指标·销售收入 ·企业利润·市场占有率 ·品牌形象和企业形象实施阶段

第六部分项目销售管理与执行

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

项目销售管理具体内容

一、销售周期划分即控制

1．销售策略·营销思想：全面策划 ·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段 ·政策促销·销售活动 ·销售承诺

2．销售过程模拟·销售实施 ·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备

1、批文及销售资料·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本

2、人员组建·销售辅导

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表 ·销售收入预算表

5、销售费用预算表·总费用预算 ·分项开支 ·边际费用

6、财务策略·信贷 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股东

7、商业合作关系·双方关系 ·三方关系 ·多方关系

8、工作协调配合·甲方主要负责人 ·直接合作人 ·财务部·工程部 ·物业管理公司

五、销售培训

1．销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况 d项目特点

※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等

※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

※项目的优劣分析

※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标 e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程

a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解 ※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图 ※计算户型面积 c心理学基础

d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用

e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场

2．销售手册·批文 ·楼宇说明书 ·价格体系 ·合同文本 ·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则 ·销售基本知识与技巧·项目概况 ·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理

1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施

2．工作流程·销售工作的内容 ·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）

3．规章制度概念指示 第七部分项目客服策划 目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。

项目客服服务的具体内容

一、项目销售过程所需物业管理资料 1．楼宇质量保证书 2．楼宇实用说明书 3．业主公约 4．用户手册 5．楼宇交收流程 6．入伙通知书 7．入伙手续书 8．收楼书 9．承诺书

10．业主用户联系表

11．遗漏工程实用钥匙授权书 12．遗漏工程和水电表底数记录表 13．装修手册和装修申请表

二、物业管理内容策划

篇5：如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？

出 版 社：城市出版社2008年10月出版

册数规格：全四卷＋2CD 16开精装优惠价650元

内容介绍

第一篇 房地产项目全案策划及案例评析

第一章 房地产项目发展策划及案例评析

第二章 房地产项目投融资策划及案例

第三章 房地产项目的建筑设计策划及案例评析

第四章 房地产项目景观策划及案例评析

第五章 房地产项目全程营销策划

第六章 房地产品牌策划

第七章 房地产形象策划

第八章 房地产广告策划

第九章 房地产风水策划

第十章 物业管理策划

第二篇 热销地产项目开盘活动优秀策划及实战执行方案

第一章 房地产项目开盘活动策划

第二章 房地产项目典型性优秀开盘活动策划及实战执行方案

第三章 房地产项目表演类优秀开盘活动策划及实战执行方案

第四章 房地产项目抽奖类优秀开盘活动策划及实战执行方案

第五章 房地产项目主题性优秀开盘活动实战执行方案

第六章 房地产项目开盘前后优秀系列活动策划及实战执行方案

第七章 商业地产项目优秀开盘活动策划及实战执行方案 第三篇 热销地产项目庆典活动策划及优秀促销方案鉴赏

第一章 房地产开工奠基活动方案鉴赏

第二章 房地产认购活动方案鉴赏

第三章 房地产开盘活动促销方案鉴赏

第四章 房地产展销活动促销方案鉴赏

第五章 房地产结构封项庆典活动促销方案鉴赏

第六章 房地产工程竣工庆典活动促销方案鉴赏

第七章 房地产交楼入住活动促销方案鉴赏

第八章 房地产开业活动促销方案鉴赏

第九章 房地产商业项目招商活动促销方案鉴赏

第四篇 热销地产项目主题性公关活动策划及优秀促销方案鉴赏

第一章 房地产业主联谊活动促销方案鉴赏

第二章 房地产针对目标客户群活动促销方案鉴赏

第三章 房地产综艺文化活动促销方案鉴赏

第四章 房地产公关宣传活动促销方案鉴赏

第五章 房地产比赛评选活动促销方案鉴赏

第五篇 热销地产项目系列性公关活动优秀策划及实战执行方案

第一章 房地产主题性系列活动促销方案鉴赏

第二章 房地产阶段性系列活动促销方案鉴赏

篇6：如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？

一、关于商业地产项目的整体策划理念

这一节课我们给大家安排了商业项目的策划及其重要意义；首先我们要明确的是项目策划的最终目的是什么？其实商业项目的策划是为了发现该商业项目在市场上的升值空间；寻找项目在市场上运作的正常方向，解决开发项目后的核心问题：谁来投资经营，谁来消费，如何运营管理等。在上一节课我们讲过商业项目策划的主要目的是为了更好的做活市场氛围，所以项目策划的内核就是市场调研工作，在做市场调研上我们应该注重那些方面呢？其一：通过市场调研正确把握商业项目的主题定位和项目经营理念，他能帮助我们解决项目做什么的问题，也就是解决了项目的中心思想问题后，剩下的都是怎么做的问题了。第二：正确把握商业项目的整体规划与商品品类的合理布局；第三：正确把握招商时需要引进的商品品类和商品组合，也就是入驻商家的合理组合；第四：正确把握出租物业和销售物业的设计；第五：进一步较准确掌握项目租赁和销售价格的测算，达到或增加项目开发的最高期望值；第六：正确把握和评估该项目开发的优劣势和机会与风险。

二、商业地产项目的招商营销

在商业地产项目策划招商时，招商公司每一次的成功招商并不是他拥有很多很多的招商资源，而更重要的是他对这些招商资源的整合能力；整合资源营销已经成为当今商业项目决胜商业的重

要手段；这里主要的关键词在于第一是拥有多少资源，第二是整合资源的能力，第三是如何进行对拥有资源整合营销策划，第四是决胜商场；所以有了足够的资源不一定能获得项目的完全成功。