银川智慧城市分析

第一篇：银川智慧城市分析

宁夏银川市建设智慧城市开启大数据时代

银川智慧城市研究院暨中兴(银川)智慧产业有限公司揭牌仪式、银川中兴大数据中心建设启动仪式在宁夏银川市举行。这标志着银川市在培育大数据、物联网、云计算等战略新兴产业和新经济业态上迈出了坚实的一步。

据了解，2012年，国家住建部启动了国家智慧城市试点工作，首批试点城市90个。2013年启动第二批103个试点城市，银川市位列其中。

作为第二批智慧城市试点城市，银川市在智慧城市产业发展思路上，选择有实力的合作方共同打造智慧银川，破解智慧城市建设过程中资金缺乏、智慧度不高等难题。

银川市政府与中兴通讯股份有限公司联合注资成立中兴(银川)智慧产业有限公司，计划投资30亿元，分三期建设 “智慧城市”。从商业模式上看，智慧银川建设率先引入了财政部主推的PPP模式，建立多元化、多渠道、多层级的投融资体系，通过资产证券化等金融手段，破解资金难题，实现政府、企业互利共赢。

据介绍，智慧银川建设将最大限度打破信息孤岛，实现数据全覆盖、跨部门共享，提高政府行政化创新、城市立体化管理、民生精细化服务、产业融合化发展水平。

智慧银川还将构建“一云、一网、一图”网络架构，即大数据中心云平台、全城8000G全光网络、城市空间地理GIS系统，依据政府、企业、个人需求，超宽带安全网络自动适配，大数据业务云端快速生成，城市空间地理三维图形化直观展示，实现智慧银川的全景展现。

在项目建设上，智慧银川将建设智慧城市大数据中心、4G城市网、平安城市、智慧环保等项目，打造名副其实的智慧城市，并促进物联网、大数据、云计算发展，衍生出新的产业链，带动智能家居、穿戴设备等相关产业发展，促进教育、医疗模式创新和社区养老产业的升级。通过企云通系统集成，还将形成虚拟服务平台，为中小企业提供融资贷款、法律咨询、人力资源等全方位服务。

另据了解，银川中兴大数据中心，由中兴集团、东旭集团合作建设，规划建设2万平米，1万组服务器，存储可达EB级。大数据中心将充分发挥云存储和大数据的作用，建立大数据分析、挖掘系统，利用云计算，将采集到的大数据进行分析、挖掘，从而为城市管理提供研判、预判的建议与支持。

第二篇：智慧银川资料（精选）

涵盖八大模块 银川打造智慧城市2.0版本

【中国安防展览网 智慧城市】当智慧与城市相遇到一起，让人最先想到的是城市管理变得更聪明、更人性化、更方便。与之而来的，是市民的生活方式有了新变化。

“看一眼摄像头小区大门就开了”、“早晨出门去坐公交，手机上收到的讯息可以提示你出门的时间”、“在社区的卫生服务站可以预约国内知名三甲医院的号”、“订制个性化的旅游方案，提供全程导览，让你的行程真的是一场‘任性’的旅行”……

“智慧银川”将带给银川人最直观的改变。以居民幸福感提升和发展需求得到满足为第一要求，是“智慧银川”真正智慧的地方。

业界公认的“智慧城市2.0版本”

“智慧城市”被提出的第五个年头，中国西部城市银川正在这个新领域里下工夫。人民广场东北方的英力特大厦B座15楼，背着双肩包的软硬件工程师进进出出。这里每周都会迎来周边城市的观摩考察团……这里是“智慧银川”的运作中心，所有项目实施的详尽方案都在这里完成。

2013年8月，银川作为住建部确定的国家智慧城市试点，围绕建设西北地区“最适宜居住、最适宜创业”的城市定位开始相关工作。10个月后，这个建设项目有了具体的操办者——银川智慧产业有限公司。

2014年2月，中兴通讯与银川市签署了战略合作协议，共建智慧城市。中兴通讯股份有限公司高级副总裁尚军曾表示，中兴与银川合作的“智慧城市”有长远的运行机制，这样的解决方案完全不同于目前国内其他城市所做的内容。

记者了解到，包括智慧社区、智慧环保、智慧旅游等在内的3大系统8大模块都有了很大进展。而在多次介绍“智慧银川”时，这个解决方案更是被业内冠以“智慧城市2.0版本”。该公司董事长李天进告诉记者，相对于外地一些早几年开始建设智慧城市的地方来说，银川市显然有了更多创新的体现。今年9月，老百姓就可以体验到银川发展“智慧城市”、“互联网+”带来的便利。

智慧社区琐碎小事也有了大头脑

在兴庆区华新社区福星苑小区，每个居民进入小区的一瞬间，自己的信息已通过了门头上的高清摄像机及后台程序识别。这样一种简单的交互便成为数据，进入到管理平台。银川智慧产业有限公司项目经理何建明告诉记者，这个摄像头就是门禁，出入扫下脸就可以。在摄像头的背后，是智慧社区管理平台，包括社区健康服务云平台、社区居民信息采集平台和社区综合养老服务平台。

在福星苑社区服务站，70多岁的老人陈启一正在检查身体。按一下按钮便可知道身体的健康程度，包括体脂率、骨骼率、脏器脂肪率等数据，数据还分析出老人应加强饮食方面的管理。这些健康数据还将被记录下来，成为未来医生判断其健康标准并拿出医疗方案的数据之一。

在社区内，走不太远就能发现一根矗立的杆子，上面有摄像头和天线，在小区构建了一个无死角监控区，实现了无线网络信号全覆盖。 智慧网络

1、全城8000G极速光网络弹性自适应，端到端灵动扩展;

2、专网专用保安全，波长物理隔离光线不出楼，保证物理安全;

3、移动互联架构全城4G/WiFi免费，市民与企业免费使用

智慧银川大数据中心

大数据通过系统平台将海量的数据整合成市民库、企业库、宏观经济库、地信库、建筑库5大基础数据库和各委办局及智慧银川的业务数据库;所有数据通过清洗、转换、存储共享等技术条件将提供以下便利。

1、为政府提供宏观调控的数据基础。

2、为企业带来新的利益增长点。

3、为个人的办事、吃住行等带来不同程度的便利。

城市便民地图

建设银川市高分辨率航拍图、导航地图、实景三维地图、多视角2.5D地图、街景及全景地图;满足市民交通出行及生活服务对地图及与位置信息相关的需求，解决了政府各部门内部行政管理对地图及地理信息系统的需求，建立完善的银川市空间信息数据库，完成银川市空间信息的采集及处理，方便对于城市的管理。

八大模块

NO.1企业云

企业云能实现企业之间互联，为企业提供“虚拟部门，真实服务”。以产业链为纽带实现企业之间互联互通、互为服务，通过产业协作解决企业经营、管理、市场、资金等问题，为企业成长提供全方位立体化的服务体系，为企业转型和产业升级提供必要支撑。

NO.2智慧交通

合理交通规划：市民出行全程免费WiFi与视频，方便获取全程实时交通信息;人、车、路合一，为城市交通规划提供决策支撑。交通诱导：空间地理信息系统结合第一手交通大数据，流量预判，实现全城动态交通诱导。平台数据分析：为未来对特定区域在特定时段实施拥堵收费打下基础。

NO.3平安城市

整合全市图像资源，节约政府投资;开放互联，打破部门信息孤岛;高清视频、海量存储、智能识别。提升城市应急快速反应能力：屏弃传统多部门多维度数据互报机制，形成以市应急办为指挥枢纽的“上传下达”数据统一平台;发挥智慧银川海量数据价值，提升事前预测、事中决策、事后疏散、善后保障的水平。

NO.4智慧环保

在自来水厂，社区管网中加设水质监测设备，24小时实时在线监测水质的变化情况。打造西部最优的空气，加强对企业工地的定点监测，以及突发污染源和移动监测，使空气治理更加精确。在老百姓生活的社区中安装噪声监控设备，抑制噪声污染的发生。 NO.5智慧社区

智慧社区建立社区管理与服务平台，通过信息手段，缩短干群距离。建立“三角色”网格队伍覆盖，提供基层服务。智慧社区管理平台包括：社区健康服务云平台、社区居民信息采集平台和社区综合养老服务平台。

NO.6智慧银川市民一卡通

银川一卡通在银川市是具有一定法律地位的一张卡，其定位是全体市民享受政府公共服务、公用事业服务、金融服务以及商业便民服务的电子身份载体，是具有一卡通用功能的第二张“身份证”。

NO.7智慧旅游

智慧旅游通过对游客的吃住行游乐娱等一体化的推荐服务来保障游客在旅游过程中享受到全方位的服务，通过智慧旅游系统，将对游客信息、景区信息、商户信息等相关系统汇总统计，并进行相关分析。

NO.8智慧政务

智慧政务分三期建设内容，一期是通过行政审批局的智慧政务系统，将各个委办局的相关办事事项集中到一起实现一站式审批;二期是审批系统将在互联网上实现网上审批;三期将实现网上的虚拟审批等内容。

智慧政务市民大厅是示范基地

近几个月，银川市民大厅受到中央及知名媒体高度关注。依托银川市行政审批服务局，市民大厅拥有的智慧政务系统，将各个委办局的相关办事事项集中到一起，实现一站式审批。该局局长杨兆华说，智慧政务系统将办事个人的信息一次性提交，多系统共享，办事流程得到简化，并可在网络上实时监控进度，保证及时性。

而市民大厅也是智慧银川的示范地。银川智慧产业有限公司外协部部长王彬是市民大厅智慧产业推进的负责人，在他的构想中，市民大厅将成为智慧银川的微缩版，所有具体应用都可以在这里得到展示。

市民大厅北侧的户外停车场，每一排车位都有指示牌，每个车位都有感应器，车辆进出指示牌上的数字就发生变化，车主就知道哪里有空车位。传感器的应用既减少了车主寻找车位的时间，也方便了停车场的管理。王彬说，感应器采集到的数据，可以转化为汽车流量的简单判断，对于交管部门来说，疏导交通有依据并可适时选择最佳方案。在整个智慧交通系统里，以公共交通为主的外场点位正在施工，无线射频识别基站正在安装，公共信息服务平台等软件系统也正在开发。此外，公交电子站牌系统、公交车客流量统计系统、RFID环保卡系统正在稳步推进实施中。

数据共享打破信息孤岛是前提

在此之前，银川在物联网发展上已做了很多工作。2011年，开始酝酿筹建数字城管，这一模式是为了让城市之“堵”有更好的疏通方式。作为物联网发展的一部分，公安的监控系统同样发挥了重要的作用。

而这些，都是银川拥抱“互联网 ”的铺垫之一。李天进介绍说，银川已出现了交通拥堵等苗头，“智慧银川”8大模块就是解决这些问题的应用。大数据中心、全城8000G光网、城市空间地理GIS系统，这三个系统是承担智慧银川建设的基石，智慧交通、智慧旅游、智慧环保等8大模块完全依托于这三个系统。李天进说，在此之前，要做的是最大限度地打破信息孤岛，实现数据全覆盖、跨部门共享。

如智慧社区的门禁系统，所采集到的信息将会同步传输到后台数据库，并同步更新数据库过去的信息。这就给公安和社保等一些部门提供很方便的信息支撑。而大数据采集到的商业信息，可以有选择地向政府和企业供给，选择最优的方案，让银川城市管理和产业发展更科学。

新生事物伴随着相关产业发展到一定程度才会出现，银川发展智慧城市也是如此。记者了解到，银川智慧城市建设将促进物联网、大数据、云计算发展，并衍生出新的产业链。在智能家居逐渐进入市民生活后，也同样给智慧城市发展提供了一些方向性的指引。

7月13日的中兴通讯分析大会上，中兴通讯正式发布“智慧城市2.0”模式，这正是以银川为样板的智慧城市模式。

文章链接：中国安防展览网 http:///news/detail/dy38129_p3.html

背景介绍：

随着城市化进程的加速，现代城市的发展面临巨大问题，如：交通拥堵、食品安全、环保问题、能源问题、恶性犯罪事件的增加等问题，给城市管理者和生活在其中的居民带来巨大压力。

智慧城市解决方案就是针对以上问题提供的解决方案，目的是通过广泛的信息获取和全面感知，快速、安全的信息传输，科学、有效的信息处理，进而创新城市管理模式，提高城市运行效率，改善城市公共服务水平，提升城市综合竞争力。

2013“国家智慧城市试点”名单中银川市被列为试点城市，“智慧城市”是“无线城市”、“数字城市”之后的更为高级的城市发展阶段，是智慧推进城镇化建设的过程，是解决城市问题的新思路、新手段、新机制，也是转变发展方式，调整产业布局，提高居民生活质量，促进社会公共服务均衡化的解决方式。 作为第二批智慧城市试点城市，银川市在智慧城市产业发展思路上，选择有实力的合作方共同打造智慧银川，破解智慧城市建设过程中资金缺乏、智慧度不高等难题。

银川市政府与中兴通讯股份有限公司联合注资成立中兴(银川)智慧产业有限公司，计划投资30亿元，分三期建设“智慧城市”。从商业模式上看，智 慧银川建设率先引入了财政部主推的PPP模式，建立多元化、多渠道、多层级的投融资体系，通过资产证券化等金融手段，破解资金难题，实现政府、企业互利共赢。 建设方案：

中兴通讯智慧城市解决方案分为感知层、网络层、平台层、应用层四个层次。 感知层：利用遍布城市每个角落的传感器，采集听、视、触、嗅、行的各类信息，为城市的健康发展提供快捷、直接、有效的信息;

网络层：以通讯网络为主，建设方式可以无线+有线互为补充，建设一张无处不在的“泛在网”是智慧城市的基础;

无线：采用先进的4G无线通信技术，构造一张政务专网，实现最后一公里的信息接入，并且可在该网络上承载多种数据业务;有线：租用运营商现有的光纤资源，保证各种数据的接入，汇聚到应用层。

平台层：采用最新的云计算架构搭建城市数据中心，将海量的计算任务分布在大量计算机构成的资源池上，使各种应用系统能按需获取计算力、存储空间 和各种服务;消除地域的限制，实现资源共享和调度，降低了TCO，增强运维能力，信息安全管控能力提高，获取服务更加便捷，提供开放开发平台，助力创新。

应用层：具备定制开发和第三方集成能力，使得各种应用的部署更加灵活和快捷。 基于总体架构，提供维稳定、保民生、促增长三大体系的业务应用 价值所在： 智慧银川建设将最大限度打破信息孤岛，实现数据全覆盖、跨部门共享，提高政府行政化创新、城市立体化管理、民生精细化服务、产业融合化发展水平。

智慧银川将建设智慧城市大数据中心、4G城市网、平安城市、智慧环保等项目，打造名副其实的智慧城市，并促进物联网、大数据、云计算发展，衍生 出新的产业链，带动智能家居、穿戴设备等相关产业发展，促进教育、医疗模式创新和社区养老产业的升级。通过企云通系统集成，还将形成虚拟服务平台，为中小 企业提供融资贷款、法律咨询、人力资源等全方位服务。

智慧银川还将构建“一云、一网、一图”网络架构，即大数据中心云平台、全城8000G全光网络、城市空间地理GIS系统，依据政府、企业、个人需求，超宽带安全网络自动适配，大数据业务云端快速生成，城市空间地理三维图形化直观展示，实现智慧银川的全景展现。

第三篇：智慧城市典型商业模式分析和选择(WORD版)

近年来，随着城市化进程的不断加快，城市环境、城市管理、城市资源等方面面临的挑战日益突出，“智慧城市”建设已经成为当今世界城市发展的大势所趋与必然选择。目前，中国有接近200个城市正在进行“智慧城市”的试点和实验。“智慧城市”建设除了要有高水平的全面规划和完善的顶层设计做指引，还需要有合理有效的商业模式做支撑。

一、现有商业模式分析

目前，在进行“智慧城市”试点和实验的地区中，欧洲和亚洲是较为积极的。从中国“智慧城市”发展现状来看，已经有超过30个大中城市相继推出“智慧城市”相关规划、项目和活动，旨在利用信息技术加强城市管理、改善城市服务、完善城市功能，探索“智慧城市”建设模式。

智慧城市建设涉及到产业链的方方面面，如何综合考虑智慧城市建设运营的特点，合理选择投资方、建设方、运维管理方，以及提出合理的盈利来源，是智慧城市建设需要重点考虑的问题。参考国内外智慧城市建设经验，笔者认为智慧城市建设共有七种常见的商业模式：政府独立投资建设和运营、政府运营商共同投资运营商建设和运营、政府投资委托运营商或第三方建设和运营、政府牵头BOT模式、运营商/第三方独立投资建设运营、联合建设运营和公司化运营等。各种模式的优劣势分析见表1。

——政府主导或参与，而它们之间的差异更多的是参与程度的不同。相比较而言，政府主导或参与，在融资、建设、共享等方面更容易推进，运营商/第三方专业建设和运营便于实现专业化运作。后三种模式政府参与程度较少，更多的是由一家或者几家通过联合或公司化运作模式承接智慧城市的建设任务。智慧城市建设本身是浩大且长期持续的工程，不仅仅需要政府的牵头和参与，更需要动员产业链上的成员共同参与。从目前来看，越来越多的智慧城市项目建设模式逐步从政府主导单一模式向社会共同参与、联合建设运营的多元化模式转变。

二、商业模式选择

智慧城市建设的商业模式，应该是多种商业模式并存，并呈现出以其中一种或两种模式为主、其他几种模式为辅的多元化运作形式。智慧城市的项目类型是决定商业模式的主要因素，结合项目实践，本文认为项目属性、涉密性、投资规模、专业跨度、共享性和专业难易等六个方面是影响商业模式选择的关键因素。其中：公益型的项目、涉密型的项目、政务类的项目需要政府主导和投资，倾向于前四种商业模式;投资规模大、专业跨度大、共享性要求高、专业涉及类别多的项目适合采用联合建设的模式，不适合政府投资建设运营和运营商第三方独立建设运营。

三、商业模式优选匹配

结合上述影响因素分析及决策标准，本文对当前典型的智慧城市业务类型进行了综合评估，典型项目商业模式建议如表2所示。

四、结束语

智慧城市建设涉及到多种建设内容，而且其项目属性、涉密性、专业性、投入以及市场发展前景各有不同。因此，在智慧城市的建设过程中，必须通过对项目建设、运营的各方面影响因素进行评估，探索以政府为主导，以客户为中心，整合资源、多方参与、合作共赢的项目建设和运营的商业模式，即多种商业模式并存，并呈现出以其中一种或两种模式为主、其他几种模式为辅的多元化运作形式。

第四篇：银川市城市供热管理办法

银川市城市供热管理办法宁夏回族自治区银川市人民政府 银川市城市供热管理办法

(2001年11月11日 银川市人民政府令第123号)

第一章 总则

第一条 为了加强城市供热管理，改善城市环境，维护供热单位和用户的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市城市建成区域内供热的单位及用户，均应遵守本办法。

第三条 银川市房产管理局是本市供热的行政主管部门(以下称供热行政主管部门)，负责本市供热的监督管理工作。

银川市物业管理办公室(以下简称供热管理机构)具体负责供热管理的日常工作。 第四条 城市供热应当坚持节约能源，减少污染，有利生产，方便生活的原则。

第五条 建委、规划、环保、技术监督、物价、工商、供电等部门，应当按照各自的职责，配合供热行政主管部门做好城市供热工作。

第二章 供热规划与建设

第六条 供热行政主管部门应当会同规划、环保等部门编制城市供热规划，并按规定程序报批。 经批准的城市供热规划，确需修改和变更的应报原审批机关批准。

第七条 建设单位新建、扩建、改建锅炉、热交换站、泵站、热电厂、热网等城市供热工程和设计方案，应当符合城市供热规划，并报市供热管理机构备案后，方可施工。 建设单位按照供热规划建设供热工程时，任何单位和个人不得阻挠。

第八条 根据供热规划，规划土地等有关部门在审批建设项目用地时应预留供热工程建设用地。

第九条 旧区房屋补建供热设施的，室内设施初装费由受益户负担，外管网建设费由所有权人按产权比例分摊或集资筹集。

第十条 新建住宅工程利用现有热源供热的，建设单位应当与热源单位签订供热协议书，并将供热协议书报市供热管理机构备案。

第十一条 新建房屋的供热应积极推行分户控制，以表计量;旧区房屋的供热设施应当按分户控制的要求逐步改造。

第十二条 新建、扩建、改建供热工程，应当按照国家规定推广使用新技术、新材料。

第十三条 城市建设工程影响供热管网及设施的，建设单位在征得产权单位同意后，应当到市供热管理机构办理审批手续。未经批准不得施工。

第十四条 供热工程竣工后，建设单位应向供热管理机构提交竣工验收资料，由供热行政主管部门会同有关部门按照国家规定组织验收。未经验收或验收不合格的，不得投入使用。

第三章 供热单位与用户

第十五条 供热单位应当具备以下基本条件：

(一)有供热组织机构、名称和正常供热需要的资金;

(二)取得相应供热资质;

(三)有确定的供热对象、场所和设备;

(四)有合格的司炉、热力运行、维修、化验等专业技术人员;

(五)国家和自治区对供热管理规定的其他基本条件。

第十六条 不符合本办法第十五条规定之一的，应当委托有供热资质的单位对其供热工作进行经营管理，并签订合同。自合同签订之日起15日内到市供热管理机构备案。

第十七条 供热单位的名称发生变化以及供热单位发生合并、转产、迁移或关闭的，应向原审批机关和市供热管理机构办理变更手续。

第十八条 供热单位应在每年8月底以前到市供热管理机构申请年检，并提交下列资料：

(一)供热单位登记表;

(二)法定代表人和安全技术负责人职务、职称证明;

(三)锅炉安检、环保、消防设施资料等;

(四)上一采暖期供热运行情况、存在的问题及整改报告;

(五)其它有关资料。

第十九条 供热单位的司炉、热力运行、维修、检验等工作人员应当参加培训，实行持证上岗。

第二十条 供热单位应建立巡检制度，由巡检人员配带标志定期对用户的室温按照《室内温度观测规范》进行观测，并做好检查记录。

第二十一条 用户应当遵守下列规定：

(一)不得损坏共用供热设施和设备;

(二)不得擅自增加散热器、拆改室内供热设施;

(三)严禁取用、排放供热系统循环水;

(四)不得向暖沟内排放污水、倾倒垃圾;

(五)不得无理阻拦、辱骂或殴打收费、巡检等工作人员;

(六)不得影响共用采暖设施的正常维修;

(七)法律、法规的有关规定。

第二十二条 用户不再使用集中供热设施，应当在停暖后或采暖期前一个月，向供热单位提出书面申请，征得产权人和供热单位书面同意后，由供热单位拆除。但供热设施的拆除不得影响相邻供热设施的正常运行。

第四章 供热标准与收费

第二十三条 采暖期为每年11月1日至次年3月31日。因特殊原因提前或延长供热期的，由市人民政府批准。

第二十四条 供热单位应当按照本办法第二十三条的规定供热，并保证用户室内温度不得低于摄氏16度。 未经供热管理机构批准，供热单位不得擅自停止供热。

第二十五条 供热单位在采暖期内因意外事故或者其它不可抗力原因停止供热的，应在4小时内通知用户，并采取措施恢复供热。停止供热时间超过12小时的，应当报告供热管理机构。

第二十六条 供热单位在采暖期内连续中断供热3天以上或累计中断供热10天以上(因停水、停电造成中断供热的除外)，经供热管理机构核准后，用户可免交相应天数2-4倍的采暖费。

第二十七条 供热单位应按照价格主管部门规定的收费标准收取采暖费。收费一律使用税务部门提供的专用票据。

第二十八条 采暖费交纳时间应在每年10月至次年的3月底，用户可一次性交纳，也可分期交纳，但每年11月底前应当交纳50%的采暖费。

对经民政行政主管部门确定的低保户的采暖费，经市供热行政主管部门审核批准后，可适当减免。 第二十九条 新建房屋已竣工接管供热的，房屋空置期间的采暖费由开发建设单位承担。

第三十条 供热单位应当与用户签订供热合同，用户在办理房屋产权或使用权变更手续时，应与供热单位结清所欠采暖费。

第五章 供热设施与维修 第三十一条 供水、供电部门应当保证供热需用的水、电供应。需停电、停水时，应按供水、供电有关规定，提前书面通知供热单位。

第三十二条 供热单位应按照供热设施、设备维修管理的技术规程和质量标准，定期进行检修，保证供热设施正常运转。

第三十三条 自锅炉房至热力入口的供热管网由供热单位进行建设、管理和维修;室内供热设施在保修期后由供热单位负责维修管理，费用由产权人或使用人承担;用户装修居室不得影响供热设施的检修。 第三十四条 因设计、安装等不规范影响供热质量的，经市供热管理机构确认后，责成原产权单位限期整改;逾期不整改或整改后仍达不到供热标准的，委派有资质的设计、安装单位强制改造，所需费用由产权单位承担。

第六章 罚则

第三十五条 违反本办法规定，不按规定到市供热管理机构进行登记备案和办理年检手续;或伪造、涂改、中断供热运行记录的，由市供热行政主管部门责令其停止违法行为，限期改正，并处以200至1000元罚款。

第三十六条 违反本办法规定，供热单位聘用未取得专业技术合格证书的人员从事供热工作的，由市供热行政主管部门责令辞退，并处以5000至10000元罚款;造成责任事故的，依法追究相应责任。 第三十七条 违反本办法规定，供热单位有下列行为之一的，由市供热行政主管部门责令其停止违法行为，限期改正或者采取其它补救措施，并处以10000至20000元罚款;造成损失的承担赔偿责任：

(一)未经市供热管理机构批准擅自停止供热达12小时以上的;

(二)用户室内温度达不到摄氏16度的;

(三)不按期或提前停止供热的。

第三十八条 有下列行为之一的，由市供热行政主管部门责令其停止违法行为，限期改正，并处以10000至30000元罚款：

(一)供热工程竣工后，未经验收或验收不合格而投入使用的;

(二)未取得供热资质从事供热经营的。

第三十九条 用户违反本办法第二十一条规定之一的，由市供热行政主管部门责令其改正，给予警告，并处以200至1000元罚款，造成损失的承担赔偿责任。

第四十条 用户违反第二十八条规定，无正当理由逾期不交纳采暖费的，从逾期之日起，供热单位可每日按欠费的3‰收取滞纳金，但不得超过本金，并由供热行政主管部门处以200至1000元罚款。 第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院起诉，逾期不申请复议，又不起诉，也不执行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第四十二条 供热行政主管部门和供热管理机构的执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由上级主管部门给予行政处分;情节严重、有犯罪嫌疑的，移交司法机关追究刑事责任。

第七章 附则

第四十三条 本办法所称供热设施是指由热源通过热网向用户供应热能的系统内的全部设施，以及为这些设施正常发挥作用而建设的设施：如热源生产厂、供热锅炉房、换热站、各种供热管道(线)、各种控制阀门和闸门、室内管道、暖气片和各种附属设备等。

第四十四条 本办法自2001年11月1日起施行，市政府1998年发布的《银川市城市供热管理暂行办法》(市政府令106号)同时废止。

第五篇：银川商业地产分析

第一部分：银川市区域经济发展概述：

一、 近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首;完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%;全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%;第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%;第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、 三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。 全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国(宁夏)园艺博览会;奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头;建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。 工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。 全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个 百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展;机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链;组 建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施;清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大;新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。 服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。 全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番;加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业;着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12%;地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15%以上;全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20%;人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8%和7%;城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、 近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、 近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。

三、 银川市房地产发展简述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出 台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨 价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、 商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占 领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封 建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。 工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值 空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码(现在无法判断其动机)。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1按照开发形式进行分类：

(1)商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

(2)市场类商铺

在这里，"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

(3)社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

(4)百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 (5)商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。 商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。 (6)交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下： (1)、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 A、选址在城市繁华区、交通要道。 B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。 C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。 D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。 E、采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式 。

F、采取定价销售，可以退货。 G、服务功能齐全。 (2)、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

A、选址在居民区、交通要道、商业区。

B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。 C、商店营业面积在1000平方米以下。 D、商品构成以购买频率高的商品为主。

E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。 F、营业时间每天不低于11小时。 G、有一定面积的停车场地。 (3)、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

A、 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 B、商店营业面积2500平方米以上。

C、 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。 D、 采取自选销售方式。 E、设与商店营业面积相适应的停车场。

(4)、便利店(方便店)

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 A、 选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

B、 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。 C、 居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。 D、 商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

E、 营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(5)、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

A、 由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 B、 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。 C、 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。 D、 设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。 E、 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

F、 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 G、 根据销售面积，设相应规模的停车场。

(6)、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式，只为会员服务)。 A、在城乡结合部、交通要道。 B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。 C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

二、 银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近 年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年 以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较 为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞 上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营;在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征： 业态呈多元化 银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和 消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。 管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。 规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模 上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像银川这样的

二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。 更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目;作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、 各类商业地产详细分析

1、商业街铺、购物广场

悦海新天地 项目介绍 银川悦海新天地建筑面积21.8万平方米;地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。 基本数据 悦海新天地地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米 均价 7500元/平方米 价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米 建筑面积 21.8万平方米

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

城区 金凤区 地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带 开发商 银川开元投资股份有限公司

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 物业类别 建筑综合体 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 装修情况 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 小结：2010年 政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重 点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。 宁夏四季鲜果品批发市场 简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：

1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米;包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等;

2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。 均价6700到6800(一期均价) 项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃 宁夏望远现代金属物流园 简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏发改委审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万m2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多m2，道路21万m2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。 分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。 现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小结： 2010年 是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激 烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看， 部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、 商业地产购买客户分析

一、 投机者：

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：较大利润、转手套现容易

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划

4、获利方式：转手

二、投资者

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产(商铺)一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： R=M/P

R为投资回报率

M为年租金

P为总投资额 举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少? R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租价和售价的关系

R=P*H/(12*V) R为月租金

P为出售价格(地产使用年限或收益年限不限制) H为投资回报率

V为出租率 举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少?

R=P*H/(12*V) =100000*10%/(12*80%)=1042(元/月) 即商铺每平方米的月租金是105元。

三、经营者

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策(税收)等等

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来， 在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅 。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流 通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地 综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大 的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四 大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位 制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发 市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。 当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和 要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方 面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创 造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。