嘉兴改变规划用途规划管理办法

嘉兴改变规划用途规划管理办法（共4篇）

篇1：嘉兴改变规划用途规划管理办法

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：

《嘉兴市区建筑物临时改变用途管理暂行办法》已经五届市政府第39次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

嘉兴市人民政府 二○○六年十二月二十八日 嘉兴市区建筑物临时改变用途管理暂行办法

第一条 为维持市场经济秩序，促进市场公平竞争，规范市区利用现有建筑物改变用途从事三产经营活动的行为，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》等法律法规和《嘉兴市人民政府关于加强建设用地管理的若干意见》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 任何单位和个人均应按照《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《房屋产权证》所记载的内容进行建设和办理房屋产权登记，按批准的用途使用建筑物。

确需利用现有建筑物改变用途从事三产经营活动的，应按本办法规定办理临时改变建筑物用途的相关手续。

第三条 本办法适用于市区利用现有建筑物改变用途从事三产经营活动的行为。

本办法所称现有建筑物，是指依法建设或取得的厂房、仓库、附属用房和其他非经营性房屋。

本办法所称三产经营活动，是指商业、服务业、娱乐业等经营活动。

第四条 现有建筑物经批准临时改变为经营性用途的，土地权属人应当按以下标准向政府一次性缴纳改变用途土地收益金：

（一）划拨土地上的建筑物临时改为经营性三产用途，独立土地使用权的，按经营性三产用途土地评估确认地价的2.5%乘以批准年限缴纳土地收益金；共用土地使用权的，按经营性三产用途房屋楼面地价的2.5%乘以批准年限缴纳土地收益金。

（二）出让土地上的建筑物临时改为经营性三产用途，独立土地使用权的，按经营性三产用途土地的评估确认地价减去原出让价所得差额的2.5%乘以批准年限缴纳土地收益金；共用土地使用权的，按经营性三产用途房屋楼面地价减去原出让的楼面地价所得差额的2.5%乘以批准年限缴纳土地收益金。

（三）为鼓励市中心城区的工业生产企业“退二进三”，大力发展三产，市区二环以内现有建筑物经批准临时改变为经营性用途的，可按2.0%逐年缴纳土地收益金。

第五条 有下列情形之一的，不得改变建筑物用途：

（一）住宅及公共建筑、商业建筑、居住区、大（中）型建筑配套的机动车、非机动车库；

（二）改变用途后不符合建筑、结构、消防、环保等相关规定，或形成员工宿舍、生产和仓储场所在同一建筑物内的“三合一”现象的；

（三）属于文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物，改变用途不符合保护要求和影响城市景观的；

（四）改制企业使用保留划拨土地超过三年期限后未办理出让或租赁手续土地上的建筑物；

（五）鉴定为危房、已经公布拆迁范围内的建筑物；

（六）建筑物产权与他人共有，未经共有人同意的；

（七）对利害关系人造成影响的；

（八）占用城市道路、消防车道、严重影响防火间距或者车辆、行人通行的；

（九）其他法律法规规定不得从事经营活动的。

第六条 房地产管理部门负责收取由于建筑物临时改变用途需向政府缴纳的土地收益金，存入同级政府的财政专户。土地收益金按“收支两条线”办法进行管理。

第七条 单位或个人在申请工商登记时，注册的场所必须符合规划许可用途或房屋产权登记用途；工商部门进行工商登记时，要认真核对场所是否符合规划许可的用途，涉及建筑物改变用途的，应当告知单位或个人到规划建设管理等部门先行办理建筑物临时改变用途的相关手续。

第八条 申请临时改变建筑物用途按以下程序办理：

（一）申请单位或个人向规划建设管理部门提出书面申请，并提交下列资料：

1.申请报告；

2.申请改变用途的建筑物所在区域地形图；

3.土地、房屋的权属证明；

4.有设计资质的设计单位设计的建筑物改造、装修的设计图；

5.其他相关证明材料。

（二）规划建设管理部门受理后，应当根据情况征求国土资源、城管执法、环保、公安交警、消防、卫生、文保、水利等有关行政主管部门意见，相关行政主管部门应当在10个工作日内反馈审查意见；必要时，规划建设管理部门可召集相关部门对建筑物改造装修方案进行会审，并在综合各部门的反馈意见后，作出审批决定。

同意申请的，由规划建设管理部门出具“同意建筑物临时改变用途联系单”；不同意申请的，由规划建设管理部门书面告知申请单位或个人。

（三）申请单位或个人凭规划建设管理部门 “同意建筑物临时改变用途联系单”到国土资源部门核准土地收益金数额并出具核准单，房地产管理部门凭国土资源部门的核准单开具“非税收入缴款通知书”，申请单位或个人凭此通知书到相关的银行代收点（办证窗口）开具“非税收入统一票据”，缴纳“土地收益金”，并凭银行代收点（办证窗口）收讫盖章 “非税收入缴款通知书” 的第二联，向规划建设管理部门领取建筑物临时改变用途同意批件。

第九条 建筑物临时改变用途的期限一般为2至5年，二环以内工业生产企业建筑物临时改变用途投入大，属高档的三产项目，经申请批准可放宽为5至10年。临时使用期满，需要申请延期的，须在期满前2个月内重新申请，未重新申请或重新申请未获批准的，应当恢复原建筑用途。

申请延期的累计年限按相关规定执行。

第十条 工商行政管理部门在对涉及建筑物临时改变用途的单位或个人进行工商年检时，应协助规划建设部门对其经营场所改变用途的批件和年限进行审查。

第十一条 临时改变用途规划批准件，不得作为办理（或受理）变更房屋产权和土地变更登记的依据，并予注明。

凡经审核同意建筑物临时改变用途从事三产经营的，原规划批准的建筑物用途不变，申请人不得擅自扩大经营范围。如因城乡建设需要拆迁的，仍按原建筑物用途、原土地用途和原土地使用方式给予补偿。

拆迁赔偿时，若建筑物临时改变用途的使用期限未到期的，按有关法律法规和拆迁政策执行。

第十二条 建筑物临时改变用途时涉及改造和装修的，需按相关法律法规规定进行建筑、消防等行政许可或备案。

第十三条 未经批准擅自改变用途的，由城管执法部门、国土资源部门按《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规进行处罚。符合本办法相关规定要求可以临时保留的，依法责令其补办手续并按规定处罚；不符合本办法及相关法律法规规定要求的，依法责令其改正，并按违法建设给予处罚。

第十四条 本办法颁布之前已经利用原有建筑物临时改变用途从事三产经营活动的，应按本办法规定补办相关手续，使用期自本办法颁布之日起计算。

篇2：嘉兴改变规划用途规划管理办法

是否行政许可项目：是

办事程序：申请、受理、审核、审批

设定依据：《浙江省城乡规划条例》第四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条

申报资料：

1、《改变土地和建筑物用途审批申报表》3份；

2、原批准文件（包括规划许可证、土地使用证、土地出让合同）；

3、变更方案；

4、拟变更建筑物产权证明；

5、1:500标准地形图10份（光盘1份）；

6、相关利害关系人的同意意见。

承诺时限：10个工作日

篇3：嘉兴改变规划用途规划管理办法

1. 高密度城镇与人口下的均质空间分布形态

区域发展非均衡理论认为, 区域中由于发展条件的差异总是最先出现一些具有强吸引能力的中心, 这些中心由于聚集作用而不断发展, 当其相互腹地范围在空间上重叠时, 则出现腹地范围争夺的相互争夺过程, 之后或互相吞并, 或相持不下, 直至最终达到一种均衡状态。所有这些过程都源于城市的比较优势, 在城市比较优势差异明显的地区, 在优势区域向心力的作用下, 城镇空间分布呈现普遍稀疏的广大平原上簇群分布一批城市的“斑块状”空间特征。

2. 专业化程度高、非等级扩散特征明显, 城镇个体直接参与区域分工

(1) 专业化程度高

为了探讨嘉兴市城镇的专门化程度, 采用韦勃职能指数和专门化指数对嘉兴市域内各县市按照11个经济部门进行计算。嘉兴市域城镇职能分工明显, 专业化程较高。其中, 就市域范围来看, 嘉兴市区除农牧业、制造业等行业职能外, 其余均较为突出。嘉善、海盐、平湖、海宁、桐乡制造业职能突出, 特别是平湖与海宁。除此之外, 海宁的交通运输、仓储和邮政业、租赁与商务服务业也较为突出。

(2) 城市联系强度

我们通过使用usas软件对上海、杭州以及嘉兴市域内各县市的通信量指标进行分析来研究各城市之间的联系强度。

城市体系内部的信息流是研究体系内城市之间联系强度的重要依据, 信息流中的电话通信量反映地域间经济、社会、政治等多方面的联系, 是一个综合性较强的指标, 而且这种资料在电信部门有准确的发信收信记录, 较易获得原始数据。

3. 城市首位度低, 位序—规模结构呈现过渡型

(1) 城市首位度

城市首位度是一个国家或区域内最大城市人口与第二位城市人口的比值来衡量城市规模分布状况的指标。我们分别采用2城市指数、4城市指数计算嘉兴市城镇首位度 (以2005年末城镇人口数计算) :

按照首位度原理, 正常的4城市指数应该是1, 而2城市指数应该是2。嘉兴市的2、8城市指数分别为1.449、0.61均小于临界值, 这说明嘉兴市的城镇首位度非常小, 首位城市在整个城镇体系中的地位较低。

(2) 位序—规模结构

我们通过构建位序—规模模型来考察嘉兴城市体系空间的位序—规模结构现状发现, 目前嘉兴的体系结构属于过渡型。我们可以用熵最大化原理来解释嘉兴目前的体系结构类型, 这说明目前影响嘉兴体系结构的因素少, 且体系结构尚处于过渡阶段, 今后发展演化的潜力较大, 在近期的规划与建设中我们需要将侧重点放在几个主要的因素上, 以推进体系结构优化进程。

4. 主城区引力不够, 但有较大的发展潜力

(1) 主城区中心性较低, 引力不够

中心性是指中心地为其以外地区服务的相对重要性, 是衡量中心地等级与吸引能力高低的重要指标, 其服务内容包括商业、服务业、交通运输业和制造业等方面。此次根据长三角城市群以及嘉兴市域范围内城市发展的特点, 选择商业、服务业、空间作用、制造业和对外开放五个方面共十项指标来构建嘉兴市城市中心性衡量指标。

用区位商法求出各指标的基本部分。此处区位商法的实质是认为, 区域行业的部门结构是满足区域人口需要的结构, 因此, 各个城市必须有类似的劳动力行业结构才能满足当地需要。

(2) 中心性确立的潜力分析

经过多年的发展建设和嘉兴交通区域条件优越性的不断增强, “强区域弱中心”的局面不断改善。虽然就目前来说, 主城区引力不够, 但是发展潜力巨大。我们可以通过等级聚集指数来分析嘉兴主城区中心地位确立的潜力, 其模型如下:

Pi为计算基年的某城镇人口, 为该年所有统计的总人口:Zi为计算年内的某镇的人口增长数, 为计算年内城镇人口增长总数。该指标的原理是, 假设一个区域中, 各城镇人口的增长都依靠自然增长率, 而没有其他增长因素的话, 那各个城镇的增长人口应对应于其人口规模的份额:但是由于有人口聚集动力机制中所述的各因素影响, 以至一些城镇有超过其份额的人口聚集, 即规模聚集指数大于1:而一些城镇则少于其人口份额, 即规模等级聚集指数小于1。

二、空间发展战略

1. 整合区域战略——提高中心城市地位的必然要求

(1) 扩大中心城市规模、强化中心城市功能

嘉兴中心城市地位能够提升、市域城市是否能够全面发展, 其关键在于是否具有一个有力的组织核心。网络结构内部的节点之间相互联系、相互依托又相互竞争, 成长的动力在于各节点城市能够充分利用整个区域的资源, 寻找自身最有利的机会不断发展, 并在发展中协调自身和其他节点的关系。

强化中心城市功能的关键在于流通、服务产业和文化设施的合理布局。首先, 应从市域整体的角度对区域性市场布局进行引导和调整, 以布置在中心城区为主, 避免到处开花, 引发恶性竞争和效益低下。其次, 中心城区宜积极发展以信息服务、中介咨询、金融服务和物流代理等现在生产服务业。

(2) 培育面向市域产业集群发展特点, 具有强向心引力的产业体系

前述已经通过上海、杭州中心城市产业发展特点的分析说明了城市中心地位确立的关键在于面向区域强向心引力产业体系的建设。对于嘉兴而言就是要根据所辖各县市产业集群发展的主要特点培育面向其需求的生产性服务业发展, 提高确立其中心地位所关键的批发零售业、金融保险业、交通运输、仓储及邮电通信业、直接利用外资能力等生产性服务要素的供给量。

2. 非均衡战略———空间结构的优化与调整

(1) 积极促进都市化进程

嘉兴仍然处在经济要素持续聚集的发展阶段, 显著的规模效益、较低的区域交易成本以及保护生态资源的必然需要使得城市集聚所产生的规模效益远大于由此产生的负面成本。

嘉兴正处于城市化加速期, 从世界各国的发展经验来看, 首位城市在达到过度发展导致规模不经济之前, 往往比小城市具有更好的发展潜质, 没有经过类似大城市超前发展的过程, 要率先实现中小城镇的跨越式发展事实上也难以取得预期的效果。

如前所述, 目前嘉兴中心城区内人口、建设用地增长迅速, 在全市经济总量的份额逐步上升, 资源相对紧缺;而区外发展相对缓慢, 结构呈现二元特征。

实施非均衡发展战略, 首先应当充分保障中心城区内的资源优先配置, 重点建设能为嘉兴腾飞注入强大活力的地区, 积极推进都市化进程。重点建设中心城区, 提供充分的发展空间, 适度超前建设基础设施和社会服务设施, 进一步增强其综合实力和竞争力, 相应的, 对必要的自然、土地、产业资源进行控制和保护, 对于区域的宏观发展十分重要。

(2) 积极促进主城区用地空间结构调整、选择发展重点地区, 实现跨越式发展

城市的发展是一个典型的非均衡过程, 既有的结构不断被打破, 新的要素层出不穷并不断整合。嘉兴主城区的成长过程中某些发展轴总是在整体外溢之前率先开始发育。而由于嘉兴市区空间结构性状演化非常稳定、各种性质的用地演替性低。虽然从1991—2001年的近十年时间中市区城市建设用地增长了一倍多, 但居住、公共设施、工业以及仓储物流等各项主要城市建设用地结构与布局几乎没有变化, 没有出现明显的用地相互置换, 和空间结构替代。

经验表明, 当某一城市GDP的增长连续几年超过10%, 人口迁入量连续几年超过5%, 郊区与城市的地价差达到一定比例的时候, 就会产生跨越式发展的机遇。如果能够及时的通过用地布局规划合理安排新增土地, 实现有机集中与疏散, 就可以防止“摊大饼”造成的弊端, 降低城市发展的经济成本和环境成本, 进一步增强城市竞争力。

3. 协调发展战略———促进经济社会和人的全面发展

(1) 可持续发展战略———保护与发展的协调一致

城市不仅是经济的中心, 更是居住、文化、教育、科技创新的中心, 应当使全体居民的居住环境质量不断提高;使城市的文脉特色得到不断丰富与传承;使广大公众的整体利益得以和谐提升。可持续发展战略的主题仍然是发展, 但它要求城市与区域发展共同实现历史文化保护与生态环境保护的协调一致, 处理好保护与发展过程中的相互矛盾, 通过理性的安排克服市场化的失败。

(2) 城乡统筹发展战略———发展要素的合理聚集

中国的国情和所处的经济社会发展阶段决定了必须实施大中小城市与小城镇协调发展的城镇化战略, 通过合理的城镇化转移农村富余劳动力是解决三农问题的根本办法。在此前提下, 必须把城乡统筹作为推动嘉兴城镇化和工业化发展的必然发展道路, 以城镇化带动工业化, 以集中性的工业化促进城镇化发展。

以嘉兴主城区的发展培育作为最具竞争力的空间载体, 选择由主、副城区以及各镇组成的多元化发展模式, 可有效避免出现城市病, 引导农村各类企业向不同规模的城镇合理聚集, 可最大限度地节约城市建设成本, 发挥城市的规模效益。

合理的城镇布局有利于减少农民的迁移成本、向非农产业转移的成本和农民自身的创业成本。将人口流动与城乡建设相结合, 重点是把农村人口进入城镇与基础设施建设、住房建设等结合起来, 形成长期持续的经济增长点, 将农村要素流动和农业发展有机结合, 繁荣农村经济。

三、结语

篇4：探讨土地规划的分类与用途

关键词：城市化；耕地保护；土地利用；土地分类；土地用途

一、土地利用现状分析

在1988年开展的土地利用规划现状调查中，其类型、分类及其含义均按1984年全国《土地利用现状调查技术规程》拟定。土地资源数量分析既要用绝对量表示土地资源数量，又要用相对量表示资源的数量，其主要分次已利用土地如耕地等用地和未利用地的数量及其占区域土地面积的比重。土地利用是不同的土地利用类型在其中某一个区域内的比例关系，反映土地资源在经济各部门及部门内分配状况和比例关系，在分析中应将重点放在土地利用不合理、用途有争议的土地及各类后背资源上，可以有效的帮助人们更加合理的利用土地，也便于土地利用问题的分析和土地利用结构的调整。

二、土地合理化规划所需要面对的几个问题：

1.征地范围过宽，规模过大，导致大量耕地被占用我国土地管理法规定，国家为公共利益可以将农民集体所有的土地依法征为国有。然而，公共利益的界定过于宽泛，成了地方政府大量征用农村集体土地的挡箭牌。造成了目前我国城市化进程中征地范围过宽，规模过大，大量耕地被占用的现象。

2.城市人口虽多，但出现土地浪费情节，大部分土地明显利用率较低。农民工进城，伴随着城市经济的发展，城市用地增长速度要高于城市人口的发展速度。另外，由于受城市土地利用利益分配机制不合理、制约手段不得力、政策引导不到位等因素的影响，土地资源利用粗放、浪费的现象很突出。

3.城市土地利用结构不合理由于各地区城市土地利用总体规划落后和历史原因，我国城市土地利用结构不合理，利用效率低，党政军机关、大专院校、工业等单位占据着城市的中心区和高地价区，城市土地的级差地租得不到体现，从而导致城市土地产出率低。

三、土地规划的分类

土地分类主要分为一级类农用地、建设用地、其他用地。而其中的农用地又分为二级类耕地、田地、林地、牧草地、其他等。建设用地又分为二级类城乡建设用地、交通水利用地、其他建设用地。其他土地又可分为二级类水域和自然保留地。更为细致的分类为三级类，包括水地、水浇地、旱地、设施农用地、农村道路、坑塘水面、农田水利用地、田坎、城市用地、建制镇用地、农村居民点用地、采矿用地、其他独立建设用地、铁路用地、公路用地、民用机场用地港口码头用地、管道运输用地、水库水面、水工建筑用地、风景名胜设施用地、盐田、河流水面、湖泊水面等等。这是国家对土地规划的分类。

四、土地规划的用途

土地规划旨在对强化一个区域土地的合理化管理和有效的利用、生产力布局调整和产业结构优化、土地保护以及对于缓解人口增长、资源短缺、环境恶化与区域发展的矛盾等方面都具有重要作用。土地合理规划是对规定区域内的土地开发、利用、管理、整治、保护所作出的具体布局建设和安排。具体地说，其突出的作用表现在对土地的控制、协调、组织和监督。

1.控制：土地规划是一个系统化的体系，具有多层次分级的特点。且不同层次的规划担当着不同的任务，具有不同的用途。但上下层次之间存在着紧密的联系，上一层次的土地利用规划对下一层次的规划起着控制作用，因此土地利用规划一般应该是自上而下逐级控制进行的，国家必须通过土地规划，控制部门对土地利用实行有效的控制。

2.协调：土地是人类进步与社会发展不可或缺的自然资源，同时在自然环境中也扮演着举足轻重的角色，土地资源的可持续利用是经济社会可持续发展的前提。如何处理好土地、人口、资源、环境四者的关系对于社会稳定发展尤为重要。根据我国基本国情、经济社会快速发展的用地需求以及对人民改善土地生态环境的迫切需要，客观上决定了我们必须从长远和全局出发，综合协调、统筹安排各业、各类用地，妥善处理保护与发展的关系。

3.组织和监督：组织土地更为有效的利用，是土地规划最基本、最主要的用途之一。通过组织土地规划合理化利用，正确处理土地开发、利用、整治、保护四者间的关系，达到合理分配土地资源、提高土地利用效益最大化的目的。我国土地相关法律明确规定，建设项目用地预审、农用地转用和土地征用审批、土地执法监察等，都要以土地利用合理规划为依据。

五、在城市化的同时，做好城镇土地利用及耕地保护的几点对策及建议：

1.强化政府对耕地保护的责任，规范政府行为。2.完善占用耕地补偿制度，建立土地开发整理新机制。3.加大现有土地产权制度的实施力度，保证农业稳定发展、粮食生产能力提高、实现社会和经济长期可持续的发展。4.完善征地制度。5.迫切需要改革现有施行的土地管理制度，巩固完善一套全新的城乡地政管理及监督机制。6.建立完整的法律体系，用法律的强制性和威慑力来保证土地利用规划的合理化发展。

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