版公司房屋租赁合同

版公司房屋租赁合同（共8篇）

篇1：版公司房屋租赁合同

出租方(甲方)： 身份证： 地址： 承租方(乙方)： 无锡五洲国际商业地产策划有限公司 地址： 承租方代表： 身份证号码：

根据《中华人民共和国合同法》及无锡市相关法律法规的规定，本着平等、自愿、公正的原则，经协商一致，订立以下房屋租赁合同，双方共同遵守。

第一条：房屋基本情况

房屋坐落于 省 市 区 小区，建筑面积约 ㎡。权属状况：房屋所有权人姓名或名称： 。权属证明文件为(见附件)：

附设施

第二条：租赁期限、租金标准及押金

甲乙双方议定的上述房屋租赁期限，自 年 月 日至 年 月 日止。年租金人民币￥ (大写 元整)，每月租金为人民币￥ (大写 元整)，以上金额为含税金额。房租每季度/半年一交，计人民币￥ (大写 元整)，首次租赁乙方须支付甲方人民币￥ (大写 元整)作为租赁押金，甲方提供以黑水笔签署的押金条。乙方若无违约甲方应于租赁期满时将此押金全部归还乙方。每次支付房租后，甲方应提供相应金额的正规房租发票及黑水笔填写的租金收条。

第三条：甲方保证上述房屋权属清楚。如发生与甲方有关的产权和债务债权纠纷，由甲方负责解决，如由此给乙方造成损失，由甲方承担相应赔偿责任。乙方在租赁期间所产生的一切债权、债务由乙方自理，与甲方无关。

第四条：房屋租赁期间内：

1.甲方不得在租赁期内擅自出租出售该房屋;甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全

2.乙方保证遵守国家、地方的法律法规规定，在其承租的范围内不得进行违法经营活动或进行其他违反行为，由此造成的后果由乙方自行承担。

3. 甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

4、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第五条：乙方在租赁期内所使用的水、电、气费及 费用由甲方代为缴纳，凭有效发票定期到乙方报销，乙方应于退租前缴清应缴费用。

第六条：甲方应于收到当期租金的两周内向乙方提供房屋租赁税发票及黑笔填写的租金收条。

第七条：合同的变更、终止和续期

1. 如需变更本合同的条款，可由甲乙双方协商变更。

2. 如遇下列情况发生时，本合同即告终止：

(1)本合同期限届满;

(2)遇有法律认可的不可抗力事件发生导致合同无法履行的，甲乙双方互不追究责任，租金按实际使用天数计算，多退少补。

(3)一方要求提前终止本合同，经双方同意时。

3.本合同期满前，双方应就合同期满善后事宜共同磋商，如甲方在合作期届满后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。

第八条：违约责任：

任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担，并按照合同总款的10%支付违约金，若支付的违约金不足以弥补另一方损失的，责任方应承担所有赔偿责任。房租第一期租金在签署合同三日内支付，之后每一期租金应提前15天支付，当期租赁费用期满后，乙方逾期交付房租的，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方加收违约金。

第九条：本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十条：本合同履行过程中发生争议，应协商解决。协商不成，可向仲裁机关提请仲裁或依法向人民法院起诉。

第十一条：本合同自双方签章之日起生效。本合同一式贰份。甲乙双方各持一份。

第十二条：其它约定事宜

承租方代表即该房屋的实际承租人，对房屋租赁期间应由乙方承担的一切事宜负全责。 甲方签字： 乙方(代表)签字：

联系电话： 联系电话：

日期： 日期：

篇2：版公司房屋租赁合同

法定代表人：

经办人：

地址：

承租方：(以下简称“乙方”)

法定代表人：

经办人：

根据国家有关法律、法规、秉持友好精神,甲乙双方经共同协商,约定由甲方向乙方提供车辆租赁服务，双方明确权利义务如下：

一、租赁车辆及期限：

1.基本信息：车型：__________，车牌：__________，数量：__________部，出厂年月：__________年__________月

2.租赁期限：自__________年__________月__________日起至__________年__________月__________日止。其中试用期为个月，即自__________年__________月__________日起至__________年__________月__________日。

3.若租期内需变更租赁车辆的,经双方协商后确定,租赁费用和要求不变。

二、租金及费用

1.租金及费用标准

(1)自__________年__________月日至__________年__________月__________日止，租金为每月RMB元;

(2)自__________年__________月__________日至__________年__________月__________日止，租金为每月RMB元;

2.加班费用计算

上述加班费用以半小时为计算单位，不满半小时按半小时计算。每次使用车辆(出车)按「派车单」或「车辆使用登记本」上乙方人员和甲方司机共同签名确认的使用时间为准,计算加班时间及费用。工作时间每周一至周六，每日从7：30至18：30，(周六若无特别通知，车辆可在家待命)，上下班途程不计作加班，个别情况乙方可提前要求提早或延后车辆使用时间(如：公司集体活动，高管日常接送),但每日仍以小时为标准计算,在此时间内的车辆使用不计加班时间。

3.支付方式

甲方应每月15日前与乙方核算确认前使用月度的费用情况，并向乙方提供足额、真实、合法有效的发票，乙方在收到发票后7个工作日内将前使用月度的租金及加班费用汇至甲方指定帐户，甲方账户信息：

三、双方权利、义务:

(一)甲方权利、义务

1.拥有租赁车辆的所有权。

2.甲方有权要求乙方按期、按时缴纳租金及相关费用。

3.甲方应随时保持租赁车辆车况良好、处于可用与整洁状态,并保证各种行车证件及相关手续的齐全,有效。

4.甲方负责租赁车辆的养路费,车船使用费,车辆附加费，年检费,保险费(包括但不限于车损险、盗抢险和第三者责任险),维护保养,违规罚款肇事责任以及车体本身所产生的一切费用。

5.甲方负责交通事故的处理,并按保险公司规定办理各种理赔手续.

6.车辆租赁期间,甲方保证拥有出租车辆的所有权。

7.合同期内,甲方车辆逢检修,更换部件,处理交通事故,驾驶员学习,病事假等,应提前一天通知乙方,并为乙方提供临时驾驶员或同等规格的备用车辆.合同期间如出现不可抗力原因导致甲方无法提供车辆的,按日停止计算租车费用,并在租金中相应扣除。

8.甲方应自行与其提供的驾驶人员签订劳动合同，支付劳动报酬，按照国家规定支付社保;如因服务需要甲方人员佩戴乙方标志，亦不代表承认该工作人员为乙方员工。在服务过程中，甲方应自行保管其工具及其他财物，在服务过程中受到人身损害或财产损失的，由甲方或甲方人员自行负责，乙方对此不承担任何责任。

(二)乙方权利、义务

1.乙方根据本合同的约定享有车辆的使用权。

2.乙方负担租赁车辆的过路过桥费,以及正常使用所产生的停车费。

3.租赁车辆的驾驶员由甲方派出,工资、误餐费及出差之加班费由甲方支出,车辆租赁期间甲方派出之驾驶员应服从乙方的工作以及时间安排、尽职尽责，否则乙方有权要求甲方更换驾驶员，乙方要求甲方更换驾驶员需提前二天提出，以便甲方进行安排;如甲方未能按时提供本合同约定的服务,或提供的服务有瑕疵,乙方有权要求甲方改进;若因甲方司机违反交通法规，或因其它故意或过失行为导致发生交通事故，造成乙方人员或财产损失的，甲方应负责赔偿。

4.租赁车辆为办公生活用车，严禁使用车辆进行违法活动，运送易燃、易爆物或竞赛使用，乙方应爱护车辆,因乙方人为因素造成车辆损坏,乙方负责赔偿责任。

5.租期结束后按时归还租赁车辆使用权，如乙方逾期归还使用租赁车辆的,则租金以每日=月租金×12月/365日计算。

四、其他条款

1.本合同自双方法定代表人或授权代表签字或加盖公章之日起起生效,合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

2.甲乙双方应认真履行本合同，不得违约，一方违约给另一方造成损失的.，应赔偿守约方数额为一个月车辆租金的赔偿金。

3.甲乙任一方欲变更、终止或解除本合同,须经双方签署书面协议方能有效。

4.本协议若有未尽事宜，经甲、乙双方协商，可用书面形式进行修改和补充，经修改或补充形成的文书视为本合同的有效组成部分。

5.凡因本合同发生或与本合同有关的争议，甲、乙双方应友好协商解决。如果协商不成，应依法向乙方所在地人民法院提起诉讼。

甲方(公章)：__________乙方(公章)：__________

法定代表人(签字)：__________法定代表人(签字)：__________

篇3：版公司房屋租赁合同

大哥盖草房, 二哥盖木屋,

只有傻傻的小猪弟弟挥汗如土、一丝不苟的盖了一座结实漂亮的大砖房。

大灰狼来偷袭时，小猪弟弟的砖房救了3兄弟的性命。

这就是普尔特广为流传的“3只小猪”的品牌营销策略，

普尔特通过这个故事为企业做宣传, 暗示他们盖的房子坚固耐用、美观大方, 能抵御任何风险。

世界500强企业凭实力说话

被誉为“美国房地产界神话”的美国普尔特房屋公司 (Pulte Homes) , 1956年由比尔·普尔特创立于底特律的布鲁姆菲尔德山, 它与霍顿 (D.R.Horton) 、桑达克斯 (Centex) 、莱纳 (Lennar) , 并称“美国四大房地产商”。在建立初期, 普尔特公司的主打产品是大型住宅和底特律郊区的一些商业建筑。上世纪50年代末期, 美国房地产行业第一轮快速增长行将结束, 普尔特进行第一次业务整合时, 董事会分析形势并当机立断, 决定停止商用住宅的建设业务, 专注于居民住宅建设业务。同时, 在居民住宅的设计方案上倾注心血, 力求舒适、个性, 由此普尔特一举成为住宅设计方面的佼佼者。

到了60年代, 历经10年高速发展的美国房地产业步入萧条。普尔特瞅准时机, 进行第一次地域扩张并着手建造社区中的模块化住宅。1969年, 普尔特通过大鱼吃小鱼的稳步兼并模式, 顺利做大企业并成功上市。它不仅通过发行股票引入外部资金, 促成第二次资产扩张, 还睿智地着眼美国本土, 从底特律开始一步步扩张企业规模, 将品牌和产品, 扎扎实实地拓展到美国各个角落。70年代, 普尔特的业务分布已经涉及美国10多个地区, 甚至开拓了波多黎各的海外市场。都说企业的成功来自于敏锐的判断、果断的决策、坚决的执行力, 普尔特公司也是如此。80年代, 它吞并ICM抵押贷款公司, 向客户提供购房贷款, 进一步完善了管理住宅购置服务。1989年, 公司总资产达到4.33亿美元。1998年, 普尔特先后以股权方式, 合法收购了田纳西的拉德诺房屋公司和佛罗里达的迪佛士住宅建筑公司。1999年, 又以现金买下了黑石公司的老年住宅业务。而其最大的吸金手笔, 出现在2001年7月, 普尔特一举收购了全球最大的老年住宅开发商德尔韦伯公司 (Del Webb) , 并为其扛下9500万美元的债务, 收购完成后新的普尔特公司一举成为美国最大的房屋建筑商, 每年有超过60亿美元的营业收入。2004年9月, 普尔特与美国电信业巨头Verizon公司达成了FTTP配置协议, 将普尔特的家庭用户接入到Verizon的捆绑商业业务中, 包括FTTH宽带业务。从而普尔特名至实归的登上了美国排名第一的房地产公司的宝座。

目前, 普尔特已经持续50余年盈利, 在美国27个州、44个城市均有业务开展, 已是世界级的房产开发公司。

一颗勇敢的心无怨无悔走我路

普尔特有这样一个脍炙人口的经典电视广告:一对新婚夫妇幸福入住刚买下的普尔特公司的新居, 新娘走进洗手间对镜补妆, 镜子上有一个脏指印, 她不禁尖叫一声, 一名普尔特的员工立刻出现, 并为她擦掉镜子上的污迹。这时, 广告语出现:在你一直梦想的家里, 再小的瑕疵也不容忽视。接着一句话是:普尔特房屋, 为建筑商带来好名誉!

如此追求细节严谨和服务完美的普尔特公司, 谁能想到创业的初期也是面临过艰难险阻, 资金不足, 竞争对手强劲, 市场压力巨大, 但普尔特执着的理念是:人们都熟知的道路, 普尔特绝不涉足, 昨天走过的路, 今天再走一遍, 或者去重复别人已经走过的路, 这与普尔特的天性不和!当然, 这样的道路绝非平坦, 因为谁也没有走过, 普尔特坚定勇敢地走别人没走过的路, 直至取得今天的成功。

任何一个行业都有清晰的品牌形象。在美国没有人不知道自己汽车、啤酒、香烟的品牌, 普尔特要做的就是让美国人在买房时毫不犹豫地首选“普尔特房屋”这个品牌, 就像人们口渴时最想要喝可口可乐一样。在很多地产商并不理解普尔特大手笔做广告宣传, 甚至连最著名的康泰克斯房屋公司也全盘否定普尔特的全国性宣传计划时, 普尔特只风轻云淡地回应道:“我们干别人不想干的, 做他人不曾想的”。于是, 经过一番详细的策划, 2000年感恩节那天, 普尔特找来3名员工装扮成童话里的“3只小猪”, 一起乘着普尔特的花车游走在纽约大街小巷, 唤起人们快乐的童真记忆, 也让普尔特品牌深入人心。事后据统计, 这一番大规模的宣传与品牌推广取得了奇佳效果, 在对普尔特品牌有较高认知度的地区, 房屋销量至少增长3%。

细分市场贴心服务

普尔特所追求的目标不是向“最佳”看齐, 而是向“完美”追求。“完美”与“最佳”相比, 带有很强的绝对性, 且自身具备高价值与含金量。普尔特公司最大的特点, 就是将房屋的建造从以物为本的产品第一, 真正转向了以人为本的客户第一。而这种理念的实现, 就是依靠其精密的客户细分策略。普尔特将美国的房地产市场细分为:首次置业、首次换房、二次换房和活跃长期置业4大块, 在此基础上又确立了11个标准的目标客户群体。直至2013年, 不断完善的11个精准目标群体定位, 分别是首次置业、常年工作流动人士、单人工作丁克家庭、双人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族和活跃长者, 可谓面面俱到。不仅从年龄、性别、职业到社会角色, 甚至还从深度心理层面, 都给予研究和细致入微的了解与周到考虑, 并提供适合的方案。

据统计, 美国每年新增家庭120万个, 新增移民100万个, 美国房屋市场的需求量将维持在一个稳定的水平。普尔特独有的客户分割模型, 让普尔特拥有了最多数量的目标客户群体, 并让它成为增长潜力最大的住宅开发商, 这使其并不依赖任何一个单一客户群体。

普尔特认为, 不要用“现在时”来看待公司的发展, 反之要以“将来时”的眼光思考问题, 对于地产企业来讲, 专注于某一类目标客户群体市场虽然在短期内可以获得更高的效率, 但从长远经营的角度来看, 它会严重限制一个公司的增长能力。即使一个公司能够占有100%的某一类客户群体市场, 它最终也只能占有30%的市场份额。而普尔特所奉行的客户细分基本上将一个人“从摇篮到坟墓”的生命过程做了充分计划、掌控, 每个人或家庭都可以从这11种客户细分中找到自己的位置。作为一个有远见且反应灵敏的公司, 普尔特并未把所有的鸡蛋放在同一个篮子里, 这种将模块化开发和产业化建造融为一体的策略, 在很大程度上节约了营运成本, 同时规避了销售风险, 普尔特也由此成为全美独一家在上述所有细分市场中均能提供主流产品的房产商。

客户服务7步走

普尔特成立之初确立的经营理念是在最合适的地方建最好的房子, 并通过整个购房体验过程取悦客户。生产一件产品, 99%的努力都不够, 一点瑕疵、一点纰漏、一点粗心都不能得到原谅, 只有做足100%才堪称“完美”。普尔特的7步客户服务程序, 由公司创始人比尔·普尔特制定, 如今已在成千上万次的实践中得到客户肯定。“公司于1993年建立了客户满意度监测系统, 客户中有45%称他们之所以购买普尔特房屋, 是因为他们从朋友或亲戚那里听说了普尔特, 或者是他们以前曾购买过普尔特的房屋, 客户服务七步走战略确实为普尔特带来了极高的客户满意度。”普尔特现任销售总监彼得鲁斯卡自豪地说。

客户服务7步走:第一步, 举行开工前的见面会。向购房者介绍建造团队, 并向其详细说明建造过程。第二步, 施工期间, 客户可以到房屋施工现场检查房屋的框架结构。第三步, 交付房屋之前, 普尔特按照公司的质量标准对房屋进行质量检查。第四步, 在把房屋交付给客户之前, 带领购房者熟悉和了解房屋中每个部分的细节和功能。第五步, 交房后30天跟踪服务, 检查房屋的整体状况, 对出现的问题进行维修。第六步, 3个月后续跟踪服务, 并对房屋进行质量检查。第七步, 11个月后续跟踪服务, 对属于公司1年保修期内出现的房屋问题进行检查和维修, 并与客户商讨问题解决办法。

房屋建造是在一个不可控的环境下, 需要和很多不同的承包商和经销商打交道, 维持高客户满意度是很不容易的事情, 然而普尔特的客户服务程序, 通过完美的设计实现了其建立终身客户的目标。只有觉得自己的工作做得完美了, 能给自己的作品打满分时, 才能有面对问题的决心和解决问题的必胜策略。试问, 你能做到像对待仅有一次的生命那样去严谨对待工作吗?把产品与服务做到极致, 这才普尔特的终极目标。

屡建奇功的普尔特市场研究中心

作为百事可乐销售部主管的道格斯, 甘愿放弃百事可乐6位数的年薪, 来到一窍不通的地产领域普尔特公司任职市场总监, 他无数次真诚地说:“就是因为普尔特展现了一个全新的天地和历练机会, 可以充分发挥创意。”事实证明, 道格斯的选择是正确的, 经过几年的稳扎稳打, 在公司的各个部门和区域分公司轮转的过程中, 他屡建奇功, 并一跃成为普尔特的首席执行官。

当下, 普尔特公司正将市场研究充分结合到市场营销策略中去。公司从迪斯尼、沃尔玛等看似与房地产业没有太大关系的行业招揽人才, 成立新的市场研究中心, 并用日常消费品行业的手法来划分普尔特的潜在顾客群。市场部门先后深入研究了50多万个顾客数据, 化解了公司复杂的供应系统, 大大降低了成本。他们调查发现, 80%的住房购买者最终会购买相同的地板、地毯、卫生洁具和其他类似产品。但是, 公司原先却是从6个生产商那里购买35个卫生洁具型号, 从17个供应商那里购买窗户, 为住户提供将近2000多种地板选择。为了解决这种越多越难选择的问题, 市场研究中心开始统筹规划, 在全国范围内将所选择的产品标准化, 还令所有资源透明化, 为普尔特在竞争中加足马力赢得筹码。

相关链接

成立于1984年的万科企业股份有限公司，是中国目前最大的房地产公司，市值达千亿人民币，万科将普尔特奉为行业典范与全球业内标杆企业。

万科集团总裁说过：“万科从普尔特的身上学到的关键一点就是关注客户，从客户的需求出发设计产品。国内的房地产企业基本都是以年龄、收入等物理属性区分客户，而在中国80%城市居民拥有自己住宅的情况下，采用这样原始方法对市场和客户分类，是极端错误的。”所以，对万科来说，根据客户的家庭生命周期和不同价值关注点，来设计特色户型吸引、锁定客户，满足客户的生理与心理需求，这就类似普尔特的客户细分策略。

篇4：版公司房屋租赁合同

关键词 合同 风险负担 租赁

我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。

一、租赁合同

我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。

关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。

二、融资租赁合同

融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？

融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。

如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。

三、承揽合同

关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？

我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。

可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。

从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。

参考文献：

[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.

篇5：版公司房屋租赁合同

合同纠纷上诉案

上传时间:2007-11-11

上诉人(原审被告)：中国人民解放军海军航空兵部海南办事处，住所地:海南省海口市桥东区机场路33号。

负责人：邵方兵，该办事处主任。

委托代理人：赵炳金，中国人民解放军海军航空兵部房地产管理处干部。

委托代理人：何宝忠，北京市翱翔律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：深圳市三九旅游酒店有限公司(原名深圳三九旅游酒店(集团)有限责任公司)，住所地广东省深圳市深南东路2号三九大酒店。

法定代表人：李春，该公司总经理。

委托代理人：丁一虹，海南三九旅游服务有限公司总经理。

委托代理人：樊志勇，北京市亿中律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：海南三九旅游服务有限公司，住所地海南省海口市蓝天路33号412室。

法定代表人：丁一虹，该公司总经理。

委托代理人：樊志勇，北京市亿中律师事务所律师。

上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处与被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司、海南三九旅游服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，中国人民解放军军事法院于2003年3月18日作出(2002)军民初字第1号民事判决，中国人民解放军海军航空兵部海南办事处对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2003年7月10日对本案进行了公开审理，上诉人中国人民解放军海军航空兵部海南办事处的委托代理人赵炳金、何宝忠，被上诉人深圳市三九旅游酒店有限公司的委托代理人丁一虹、樊志勇，被上诉人海南三九旅游服务有限公司的法定代表人丁一虹及其委托代理人樊志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：1994年1月25日，深圳三九旅游服务有限公司(以下简称深圳三九公司)与中国人民解放军海军航空兵部海南办事处(以下简称海航办事处)签订《京航大厦租赁合同》，双方约定：海航办事处将其独资兴建的京航大厦(建筑面积22000平方米及大厦东侧、南侧前的场地1500平方米)出租给深圳三九公司经营，租期为12年，从1995年4月1日起至20叮年3月30日止，年租金为人民币1500万元。每月一日前付清每月租金125万元，逾期三个月不交清租金，甲方有权收回乙方房产经营权(包括乙方投资装修的不动产)。同日，双方还签订了《京航大厦装修标准及设备标准》，对土建设备、设施部分作了约定。为了履行合同，深圳三九公司出资，以京航大厦为住所地和经营场所，于1994年2月18日注册成立了海南三九旅游服务有限公司(以下简称海南三九公司)，委任丁一虹为该公司法定代表人。海南三九公司成立后，又与海航办事处签订一份《京航大厦租赁合同》，时间、内容与深圳三九公司和海航办事处签订的《京航大厦租赁合同》基本相同。1994年11月，经海航办事处同意，海南三九公司又注册成立了海南三九国际大酒店有限公司(法定代表人仍系丁一虹)、海南三九国际大酒店(非独立法人，负责人李启维)。1994年7月15日，海南三九公 1 司与海航办事处签订《京航大厦租赁合同补充协议书》，约定将京航大厦北侧的1330平方米空地划归海南三九公司兴建酒店、餐厅操作间、歌舞厅、锅炉房等附属用房，并对附属房的建设、管理等作了约定。1994年10月25日和1995年3月20日，海南三九公司与海航办事处先后签订了《京航大厦部分楼层移交协议》和《京航大厦项目移交协议》。此后，海南三九公司组织施工，对大厦进行了设备安装、装修和对附楼进行土建。1995年4月26日，海南三九国际大酒店有限公司与海航办事处签订了《京航大厦租赁合同推迟起租日期的补充协议》，将起租时间变为1995年8月1日起至2007年7月30日止。

签订《京航大厦租赁合同》后，海南三九公司于1994年3月15日付给海航办事处定金500万元，1997年5月8日付租金200万元，1997年6月17日支付5万元。合同约定的其余租金，深圳三九公司和海南三九公司未付。京航大厦的装饰工程亦因深圳三九公司、海南三九公司资金不足，未能按计划和标准完成。在此期间，海南三九公司就水、电、通信等问题曾多次向海航办事处提出要求未果。1996年6月1日至1998年5月27日期间，海航办事处曾多次致函深圳三九公司、海南三九公司、海南三九国际大酒店有限公司索要房租，否则终止《京航大厦租赁合同》及所有补充协议，按合同约定无条件收回京航大厦的使用权。1998年7月12日，海南三九公司与海航办事处签署了《会谈纪要》，双方同意从1998年7月13日起，海南三九公司将京航大厦交还海航办事处管理。同时，海南三九公司提出保留通过法律程序解决这一问题的权利。

另查明，1992年7月18日、8月30日，海航办事处向海口市城市规划局申报兴建海军航空兵部综合楼、商住楼项目。海口市城市规划局于1992年11月2日批复同意。但海航办事处未能提交关于兴建京航大厦项目的军队报批文件。京航大厦1992年12月开工，1994年7月30日竣工，外墙装饰工程与内墙四、五、六层装饰工程已完工，其余楼层及室外工程和水电部分未完工，亦未验收。京航大厦建成以后，海航办事处至原一审期间未向·一审法院提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。1994年10月15日，海军航空兵后勤技术部曾批复同意京航大厦出租，但要求海航办事处办理房产经营许可证。一审期间，海航办事处提交了1995年1月1日由海军房地产管理局签发的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》复印件，载明房屋地址是海口市机场路33号。但经一审法院查明，该大厦原座落系机场路1号，1997年7月29日才编制为机场路33号。一审法院重审期间，海航办事处向该院提交了海口市房产管理局1999年8月20日向海航办事处签发的《房屋所有权证》复印件和海口市国土海洋资源局2000年7月10日的证明函，函中称：1999年8月向海航办事处核发了包括京航大厦建筑在内的《国有土地使用证》。

1998年8月20日，深圳三九公司向一审法院起诉，要求海航办事处赔偿损失1100万元。1998年10月20日，深圳三九公司变更诉讼请求，请求判决双方签订的所有合同无效，由对方承担全部责任，除返还其全部投入外，赔偿损失1340．2万元，承担诉讼费用。1999年1月27日，中国人民解放军军事法院作出(1998)军经初字第2号民事判决。海航办事处对该判决不暇，向本院提出上诉。本院经审理，于2001年12月22日以(1999)经终字第138号民事裁定将该案发回重审。

重审期间．根据梅南三九公司的申请，一审法院决定追加海南三九公司为共同原告参加诉讼：海航办事处对此提出管辖权异议申请．认为军事法院对海南三九公司无管辖权，更不 2 应追加其为共同原告：一审法院依法裁定驳回该办事处的管辖异议申请。海航办事处对此未再上诉。2002年6月21日．海航办事处就其与海南三九公司的房屋租赁合同纠纷向梅南省海口市中级人民法院起诉，请求确认双方签订的<京杭大厦租赁合同)有效，判令海南三九公司给付房屋租金2825万元。同年9月9日，海口市中级人民法院裁定将诙案移送军事法院审理。一审法院重审期间，深圳三九公司、海南三九公司提出变更诉讼请求为：请求判令海航办事处返还其工程投资款1722万元和其直接支付的租金705万元；赔偿其缔约损失2 919 521．26元和贷款利息损失1633.4975元，并要求重新进行评估。一审法院鉴于双方当事人对原评估报告提出的异议和海航办事处的请求，于2002年10月10日委托i匕京市金利安房地产咨询评估有限责任公司进行重新评估，结论为：深圳三九公司、海南三九公司安装在京航大厦主楼的装饰及设备1995年8月1日的价格为12,528,880.43元，1998年7月12日的价格为8,770,216元；深圳三九公司、海南三九公司对附属楼土建1998年7月12日的价格为486.0486万元，到2002年10月12日的折旧价格为437.4437万元(均包括建设附属楼的外欠工程款159万元)；海南三九公司在1998年7月12日将京航大厦移交给海航办事处时从现场领走设备及有关物品，按照当时的价格为1,462,248.3元；海航办事处1995年8月1日至1998年7月12日期间京航大厦房地产收益损失即合理使用费为13,890,178元：

一审法院认为，被告海航办事处在该案重审期间，以原告的身份向海南省海口市中级人民法院起诉海南三九公司，海口市中级人民法院裁定移送该院审理；因海航办事处起诉海南三九公司讼争所指向的标的以及依据的事实均相同，所以该院不再另行作出判决。深圳三九公司1994年1月25日与海航办事处签订《京航大厦租赁合同》后，为履行合同，经申请并经当时的中国人民解放军海南经营开发办事处批准和当地工商管理部门注册成立了海南三九公司，深圳三九公司出资由海南三九公司具体履行合同。海南三九公司1994年2月18日成立后，又与海航办事处签订了和深圳三九公司与海航办事处同一时间和内容的《京航大厦租赁合同》。期间，海南三九公司也从银行贷款用于京航大厦的装修和附属楼的建设。因此，该案的诉讼结果与深圳三九公司和海南三九公司均有直接的利害关系，根据海南三九公司的申请，追加其作为共同原告参加该案的诉讼活动符合法律规定：被告海航办事处提出深圳三九公司没有履行合同，其有起诉权利，但诉讼请求缺乏依据及军事法院对海南三九公司无管辖权、更不应追加其为共同原告参加诉讼的理由不能成立。海航办事处向该院提交的1995年1月1日由海军房地产管理局签发的座落于海口市机场路33号3万平方米的京航大厦的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》不具有真实性，不予采信：考虑原、被告双方对原评估结果提出的异议，该院另委托评估单位进行了重新评估，重新评估的结论，已经双方当事人质证，是为司法裁判的参考依据。海南三九公司保存和自行处理价值1,462,248．3元设备物品，由深圳三九公司、海南三九公司自行负责。深圳三九公司、海南三九公司装修京航大厦外欠工程款28万元，随京航大厦的移交由海航办事处负责清偿。深圳、海南三九公司错误估计市场，盲目投资，对于损失的扩大未采取及时有效的措施，应该承担已投入资金的利息损失的责任。海航办事处投资46,734,692元所建22,344.7平方米的京航大厦，违反了中央军委关于必须向总后勤部报批的规定，出租京航大厦亦没有报总后勤部审批和办理《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，未在法律规定的期限内到有关主管部门登记、办理《国有土地使用证》、3 《房屋所有权证》，故海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司所签订的《京航大厦租赁合同》及附属合同均无效。海航办事处提出应认定其与海南三九公司签订的《京航大厦租赁合同》合法有效的理由，该院不予支持。对此，原告与被告均有过错。海航办事处违反国家和军队的有关规定，建设、出租京航大厦，应承担相应的责任，深圳三九公司和海南三九公司明知海航办事处违反国家规定无权出租，而盲目签约，亦应承担相应的责任：依照(中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和(中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条第一款的规定，判决如下：

一、海航办事处与深圳三九公司、海南三九公司签订的{京航大厦租赁合同》及附属合同均无效。

二、海航办事处返还深圳三九公司、海南三九公司以定金等方式支付的705万元及该款利息的50％(利息从付款之日起算至还款之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利息计算)；

三、深圳三九公司、海南三九公司独资建筑的附属楼随主楼移交给海航办事处。海航办事处支付深圳三九公司、海南三九公司建筑附属楼至2002年10月12日价值4 374437元的投资款(不含159万元工程款的中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利息)；

四、海航办事处给付深圳三九公司、海南三九公司1998年7月12日移交京航大厦时的投资折价款8,770.216元；

五、深圳三九公司、海南三九公司的投资折旧经济损失4,244,713.43元，自己承担2,122,356.72元，海航办事处承担2,122,356.72元；

六、深圳三九公司、海南三九公司给付海航办事处占用京航大厦期间的合理使用费1,120万元；以上相抵后，被告海航办事处支付给原告深圳、海南三九公司11,117,009.72元(不含第二条中705万元利息的50%、第三条中159万元的利息)。驳回双方当事人的其他诉讼请求。原告深圳三九公司缴纳的诉讼费和被告海航办事处缴纳的上诉费，由原告、被告各自承担。

海航办事处不服一审判决向本院上诉。二审期间，经本院主持调解，双方当事人经友好协商，互谅互让，达成如下调解协议：

一、海航办事处同意将其应返还给深圳三九公司、海南三九公司定金及其利息、京航大厦装修及附楼的折价、以及现存于京航大厦、由海航办事处实际保管的卫生洁具等，与深圳三九公司、海南三九公司应当支付给其的房屋使用费进行折抵后，海航办事处再支付给深圳三九公司、海南三九公司900万元，双方就此了结京航大厦房屋租赁合同纠纷。

二、双方同意上述900万元款项分三期支付：2003年9月30日’之前，海航办事处支付300万元；2004年7月31日之前海航办事处支付300万元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率给付利息，利息按欠款600万元计；2005年7月31日之前支付300万元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率给付该款的利息。

三、如果前一笔款项到期后，海航办事处不履行义务，则应当支付罚息；深圳三九公司、海南三九公司也可以就全部债权申请法院强制执行。四、一审案件受理费由深圳三九公司负担；二审案件受理费由海航办事处负担。鉴定费、诉讼保全费双方已付部分，由双方各自负担。

本院经审查认为，以上调解协议是双方自愿达成的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。

本调解书经双方当事人签收后即具有法律效力。

审判长 黄松有

审判员 孙华璞

审判员 胡仕浩

二O O三年七月十日

篇6：房屋租赁合同中介版

出租方（甲方）：（以下简称甲方）承租方（乙方）：（以下简称乙方）中介方（丙方）： 无锡昊程房产咨询有限公司（以下简称丙方）

甲方委托丙方负责房屋承租方（乙方）的寻找及初步洽谈事宜，并见证甲、乙双方本合同的署过程。丙方收取乙方现金大写）＿＿＿＿＿＿（小写：＿＿＿＿元）作为中介服务费。

甲方与乙方签订一下房屋租赁合同，在合法平等自愿相互信任的基础上，签订本合同，承诺遵守：

第一条、前提，面积是平方米。

第二条、租赁期限及价格

1.房屋租赁期限为个月，自年月日至年月日止；

2.房屋租金为人民币（大写）元整，小写元（此租金不含税金、物业管理

费、有线电视、水电和宽带费用，仅包括房屋使用费）

3.租金支付方式：个月支付一次，即每次支付租金为元整。

4.租赁期满，乙方若需要续约，则需在租赁期满30天通知甲方；

5.乙方须准时支付房东房屋租金，下次付款需提前30天支付给房东，每逾期一天，则乙方须按每月租金的5%支付滞纳金，若拖欠1个月，则房东有权收回房屋，乙方须按照实际居住日缴纳租金并承担违约责任；

第三条、房屋押金

为确保乙方合理并善意的使用该房屋及其它配套设施，乙方应该在签订本合同并缴纳首期租金时支付房东人民币元整，小写元作为押金。乙方若无违约，且乙方交纳清使用的所有电话费，税费，电费，物业管理费等费用，且家具没有损坏，房东应全部归还乙方所交纳的押金。

第四条、租赁条件

1.房东须出示该房屋的《房屋所有权证》身份证或有权利决定该房屋出租的相关证明。

2.未经房东书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，房东有权利终止合同，由乙方承担对房东的违约责任。

3.甲方需为乙方开通水、电设施，甲方不提供任何设施。

4.因乙方使用过程中，若有任何设施需要维修，由乙方自行维修，甲方不处理。

第五条、房屋产权变更

如房东依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。

第六条、本合同的终止

1.租赁期限届满或经乙方及房东协商一致本合同终止。

2.乙方应该在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋配套设施交给房东。房屋置留的一切物

品均视为放弃，房东有权处理。

3.若乙方或房东中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。

第七条、违约的处理

1.房东违约的处理

① 房东未按合同规定的时间将功能完好及附属设施完好的房屋提供给乙方使用的，每逾期一

天，房东应按月租金的5%向乙方支付违约金，逾期7天仍不履行，乙方有权终止合同。房

东应按上述规定支付违约金，若乙方实际损失超过违约金，乙方可据实追索房东责任。

② 租赁期内若非乙方过失房东不得擅自解除本合同提前收回房屋。

2.乙方的违约处理

① 未经房东的书面同意，乙方擅自将该房屋转租，转借；

② 乙方利用该房屋从事违法活动的；拖欠房租一个月以上的，乙方应向房东支付相当于年租金

8%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，房东可据实追索乙方责任，房东有权终止本合同。

③ 租赁期内若乙方擅自退租，乙方应按合同总租金的8%向房东支付违约金。

第九条、免责条款

1.房屋及其设施由于不可抗力造成的损失，乙方即房东双方互不承担责任。

2.由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，乙方与房东双方互不承担责任。租金按照实际使

用时间计算，多退少补。

第十条：其它

1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，已经签名，立即生效。

2.本合同所带附件具有本合同相同的法律效应。

3.乙方与房东履行本合同时所发生的争议由乙方与房东协商解决，不能解决时有第三方仲裁机构进

行仲裁。

水费指数电费指数钥匙

甲方（签名及盖章）：乙方（签名及盖章）：日期：年月日日期：年月日

丙方（签名及盖章）：

日期：年月日

签约地点：

经纪人：

篇7：房屋租赁合同中介版

关键词：房屋租赁合同 登记备案 对抗效力

一、房屋租赁合同的概念和成立

(一)房屋租赁合同的概念

房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用,承租人交付租金,并于租赁期届满时,将承租房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同的标的物是不动产房屋。随着经济的发展,住房制度的改革,房屋租赁合同越来越多,因租赁合同产生纠纷，诉至法院的案件也越来越多,而在审判中发现,房屋租赁合同在房管部门登记备案的很少，不到1/5，未经登记的房屋租赁合同是否有效，国家有关部门要求登记备案的出发点是什么。正确回答以上问题对于恰当合理地处理现实生活中的房屋租赁纠纷具有重大的意义。尤其对出租人和承租人的利益产生重大影响。下面我们着重分析房屋租赁合同的效力认定的依据以及登记备案对租赁合同的影响。

(二)房屋租赁合同的订立和效力

房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。首先，双方必须达成合意，即租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段。实践中，一些出租人在出租房屋前书写“此房出租”等字样的做法，应认定为要约邀请。如果承租人表示要承租，而出租人拒绝，此时应认定合同并未成立。其次，租赁合同是要式合同，当事人必须订立书面合同。根据我国《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁合同应采取书面合同形式，约定租期、租赁用途、租金、修缮责任等权利义务，并且双方当事人应到房产管理部门备案。所以当事人即使就主要条款达成协议，而没有书面协议，租赁合同亦未成立。但是，《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，如果房屋租赁双方当事人已实际履行合同的，应认定合同已经成立。

二、登记备案对房屋租赁合同的效力

(一)几种审判实践中的观点

合同成立后，登记备案对合同效力有何影响。审判实践中存在几种不同的观点：

第一种观点认为，登记备案对租赁合同的效力并无影响。因为，房地产租赁行为为诺成性行为，“只要双方当事人就合同主要内容达成一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，无需由出租人将租赁物交给承租人，或由承租人将租金交给出租人才算成立，交付房屋或

者租金已经是实际履行合同的行为。”

第二种观点认为，登记备案是房屋租赁关系成立的必要条件“房屋租赁书面合同签订之后，还须向房地产管理部门登记备案，登记备案是房屋租赁关系成立的必经程序，经备案房屋租赁关系才能成立。”

第三种观点认为，登记备案是房屋租赁关系的生效要件，不经登记房屋租赁合同不生效。

第四种观点认为，登记备案是房屋租赁关系对抗第三人的要件。这种观点在有些地方的立法中得到了体现，如《上海市房屋租赁条例》第十五条规定：“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。

我们认为，房屋租赁合同登记备案并不影响合同的效力。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：”法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。“《城市房地产管理法》第五十三条并未规定登记是房屋租赁合同生效或者成立的要件。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条规定：”《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。“可见，经过租赁登记取得《房屋租赁证》只是是租赁行为合法性的证据而已，并非房

屋租赁合同成立或生效的要件。建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也仅规定未得到出租人同意和未办理登记备案，擅自转租的行为无效。这里需要注意的是，本条规定使用的联结词是”和“，而不是”或“。也就是说，应同时具备这两个消极条件。未经出租人同意，不得转租，这在《合同法》即有规定，这里只不过增加了一个条件”未办理登记备案“。即使本条规定使用的联结词是”或“，因为该办法仅属于行政规章，也不能作为否定合同效力的依据。

(二)房屋租赁合同经登记备案是否有对抗性

房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。” 登记生效主义者认为：国务院各部委规章是我国法律渊源。宪法第九十条和立法法第七十一条均规定了国务院各部委可以在自己权限范围内制定规章。我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照的效力。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定签订变更终止租赁合同的,应当向房屋所在地房产管理部门登记备案.未办理的,缺少房屋租赁必备程序,其租赁行为应属无效。而《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。 因为该办法仅属于行政规章，不能作为否定合同效力的依据。

根据学理上的通说，房屋租赁合同是诺成性合同，只要双方当事人协商一致，合同即成立，而无需以交付出租屋或者租金为条件。交付出租房屋或给付租金属于合同的履行。

房屋租赁合同登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失，是国家对房屋租赁管理和控制的一种手段，具有很强的行政功能。它与民事行为的效力无关。因此，登记备案与否并不影响房屋租赁合同效力。

篇8：租赁合同期权问题研究

一、附期权的租赁合同的会计处理

其一, 隐式期权。通常会存在这样一种情形, 在租赁结束时, 承租人和出租人通过协商达成了一项新的合同, 允许承租人继续使用租赁资产。一些学者认为, 这种重新谈判的能力构成了隐式期权, 应纳入对租赁期的考虑;同时指出, 承租人可能在租赁期届满时重新谈判, 与其在租赁市场上拥有续租的合同期权是相似的。如果仅仅只考虑合同期权, 拥有隐式期权的承租人确认的租赁期不能超过合同约定的期限。然而, 有合同期权的承租人确认租赁期时可以包括续订期。也有部分学者指出, 有延长租赁期权利的承租人的合同立场, 与没有这种权利的承租人是不同的。因此, 其不赞成在租赁市场中将有续租期权的承租人与没有相同权利的承租人置于同一经济立场。包含在合同条款中的期权 (合同期权) 对由租赁合同产生的权利和义务有重大影响。因此, 本文主要讨论了这种合同期权。

其二, 期权租赁的确认。如果一项租赁给予承租人延长租赁期的期权, 承租人将有在可续订期使用租赁资产的权利, 但合同中并没有要求这样做。例如, 承租人签订一项5年期的租赁合同, 包含延长3年租赁期的期权。在这个租赁中, 承租人根据合同可以租赁5年, 但有可以继续使用3年的期权。这个租赁与8年期且在第5年终止合约的租赁经济形式相同。而在之前的讨论中, 理事会初步决定对租赁合同不采用组合的确认方法, 而是采用确认单个资产和负债的方法。因此, 尽管延长或终止期权的租赁合同都符合资产的定义, 理事会仍然决定不根据资产使用权分别确认。类似地, 在租赁合同的组合方法下, 在可选期内租赁合同租金支付义务不符合负债的定义。但是, 理事会初步决定采用确认单项资产和负债的方法, 租赁合同引起的单项负债 (租金支付义务) 应包含可续订期的租赁付款额。对于包含延长或终止期权的租赁, 理事会考虑了两种会计处理方式: (1) 承租人确认租金支付义务, 且对租赁期的不确定性通过计量来解决; (2) 承租人确认租金支付义务, 且对租赁期的不确定性采用确认的方法来解决——即选择一个可能的租赁期并在此基础上进行会计处理。具体分析如下:

一是通过计量解决租赁期的不确定性。对租赁期的不确定性可以采用对租金支付义务的计量来解决。

[例1]一台租赁期为10年 (初级阶段) 的机器。租赁合同中包括承租人可以另外租赁该机器5年的权利 (第二阶段) 。初级阶段和第二阶段每年的租金为100万元。承租人决定有80%的可能性会选择在第二阶段继续使用该机器。忽略贴现的影响, 计算结果的期望值, 承租人应确认的租金支付义务为1400万元 (20%×100×10+80%×100×15) 。出租人移交机器给承租人的行为被认为是将引起经济资源流出的触发事件。基于确认的目的, 没有必要具体指明租赁期是10年还是15年。租金支付义务已经产生, 且租赁期的不确定性通过计量得到了解决。这种方法没有导致对续订权的单独确认。然而, 续订权及其将被行使的可能性包含在租金支付义务的计量中。因此, 可以说这种方法比方法 (2) 更好地反应了期权的存在。然而, 可靠地预测执行新选择的可能性是很困难的。此外, 这种方法可能导致承租人确认租金支付义务时没有反映可能的结果。在例1中, 承租人确认的租赁付款额为1400万元, 符合租赁期为14年的情况。然而, 例1中的租赁期仅仅可能是10年或者15年, 不可能是14年。

二是通过确认解决租赁期的不确定性。如果采用确认解决租赁期的不确定性问题的方法, 那么在例1中, 无论该租赁期事实上是10年还是15年, 在会计处理时直接确认为10年期或15年期租金支付义务的租赁资产。出租人转移租赁资产给承租人是将导致经济资源流出的触发事件。在这种方法下, 租赁期的不确定性将通过确认来解决。如果承租人决定确认10年的租赁期, 那么租金支付义务的计量将不包括承租人行使续订权的可能性。同样地, 如果承租人决定确认租赁期为15年, 租金支付义务的计量包含承租人将行使续订权的假设。这种方法考虑了对作为不确定问题的续订权的估价, 该不确定性是由于过去的交易或事项引起的现实的义务。换句话说, 承租人是拥有10年的资产使用权且相应支付10年租金, 还是获得15年的资产使用权且相应支付15年的租金呢?这种方法存在的问题是, 租赁期一旦确定, 期权的存在会被有效地忽略 (除非要求对租赁期进行重估) 。如果确定例1中的租赁期为10年, 在计量租赁支付义务时第二阶段的续订权将被忽略。相反, 如果租赁期确定为15年, 将忽略10年租赁的可能性。

理事会通过对两种方法的评估, 初步决定采用方法 (2) , 关于租赁期的不确定性应该通过确认的方法解决, 且承租人应该对具体的租赁期确认租金支付义务 (例1中为10年或15年) 。理事会指出, 这个方法避免了方法 (1) 中的许多计量困难, 更便于会计人员操作。同时, 应该对确认类型进行额外披露, 以便使用者能够区分包含期权和不包含期权的租赁。此外, 针对该方法忽略期权存在的担心, 可以通过要求对租赁期进行重估来解决。

其三, 租赁期的确定。理事会考虑了三种方法来确定具体的租赁期。一是概率临界点法。概率临界点法是指承租人采用加权平均法来决定租赁期是否包含续订期。在这种方法下, 如果承租人将在续订期执行租赁资产使用权的可能性大于规定的概率临界点, 续订期就应该包括在租赁期中。这种方法与现行会计准则中的方法相似, 但有学者批评这种方法使用明显的界限测试来确定租赁期。在现行准则中, 通常将租赁期是否包括续订期作为经营租赁和融资租赁的划分标准。理事会讨论使用不同的概率临界点来确定租赁期, 包括:基本确定、合理确定、不太确定。该方法最大的优点就是会计人员非常熟悉、便于操作, 然而这一方法也存在一些缺点:不存在概念上完全正确的概率极限值, 采用任何一个概率临界点都是比较随意的;部分学者认为确定概率临界点体现了一项规则, 而不是以原则为导向的方法。二是租赁期的定性评估。承租人对租赁期进行定性评价, 是根据会计人员的判断, 在合理的和可接受的假设基础上确定实质的租赁期。这种方法的优点在于:简单——会计人员便于操作。尤其是承租人在签订合同时估计将使用租赁资产多长时间, 并且可通过预算或其他内部目的来评估租赁期;避免了随着概率临界点产生的明确的界限。然而, 这一方法也存在一些明显的缺点:将降低不同主体的可比性, 相似主体的相似的租赁业务可能确认的租赁期不同;有些学者认为应对如何定性评估提供更多的指导意见。三是最有可能的租赁期。该方法要求承租人根据最有可能的租赁期来确认租金支付义务。根据定性评估方法, 承租人将根据合理的和可接受的假设来确定租赁期。然而, 在最有可能租赁期的方法下, 承租人被明确要求确定出最有可能的结果。

[例2]承租人签订了一项为期5年的房地产租赁。在第一个5年结束时, 承租人有权根据市场租金率 (续约时) 续约5年 (在第10年末、15年末和20年末时承租人拥有同样的期权) 。承租人认为对房地产等的重大租赁资产改良期是10年。因此, 租赁期为5年、10年、15年、20年和25年的概率分别为10%、30%、15%、20%和25%。

该案例是一个相对成熟的企业, 具有新领域扩张的经验 (例如一个成功的连锁餐厅) 。这个假定反映了一个事实, 承租人普遍需要多余5年的时间在这个领域建立投资。然而, 还存在承租人愿意承担不延期的费用这种可能性。考虑到租赁资产改良, 管理层分析最有可能的租赁期是10年 (即为最有可能的租赁期) 。因此, 在这种方法下, 承租人将决定租赁期为10年。理事会通过对三种方法的讨论, 初步决定采用最有可能的租赁期法来确定租赁期, 认为该方法可以避免其他方法存在的问题。但这一方法存在一个明显的缺陷, 就是不能反映以下两者 (举例说明) 的区别: (1) 为期5年的租赁, 享有3年延长期权且该期权很可能被执行。 (2) 为期8年的租赁。这两种租赁下, 承租人都将确认8年的租金支付义务。然而, 在5年的期权租赁中, 承租人可以避免第二阶段的租金支付。因此, 很多学者不赞成这一方法, 认为只有通过对续约期权定价来吸引承租人选择续签, 否则承租人将会选择最短的期间来确定其租金支付义务。

二、确定租赁期需要考虑的因素

延长或终止租赁的期权与一些金融期权差异很大 (例如买进或卖出外币的期权、买进或卖出股权的工具) 。承租人是否行使延长或终止租赁的期权取决于一些因素, 而不是期权的执行价格。因此影响租赁期的因素概括如下: (1) 合同因素, 可能影响承租人是否选择延长或终止租赁的明确的合同条款, 如, 任意第二阶段的租金水平 (折扣、贴现率、市场或固定利率) ;任何担保余值的存在及其数额;任何终止罚则及其数额;根据合同规定的条件返还租赁资产或返还到合同指定的位置产生的费用等。 (2) 非合同财务因素, 决定延长或终止租赁的财务因素 (没有在合同条款中明确说明) , 如, 由于重大租赁资产改良的存在, 承租人如果终止或者放弃延长期权将会遭受损失;非合同重置费用;生产成本损失;税务后果;采购替代项目成本等。 (3) 商业因素, 可能影响租赁资产的非财务商业因素, 如:资产的属性 (核心或非核心, 专业或非专业, 允许竞争者使用租赁资产的意愿) ;资产定位;行业惯例等。 (4) 承租人的特定因素, 承租人的具体考虑, 如承租人的意图, 过去的做法等。理事会初步决定在确定租赁期时, 应该考虑合同因素、非合同因素以及商业因素, 而承租人的意图和过去的做法将不予考虑。

三、租赁期重估

现行会计准则不要求将租赁对财务状况表和损益表的影响进行重估, 除非达到了特定的条件 (如租赁期改变) 。因此, 初始确认的资产和负债通常不随着租赁期的改变而调整。例3体现了在延长期权行使前, 不需要在财务状况表和损益表中对租赁结果进行重估。在租赁开始时, 最有可能的租赁期是5年。一旦行使延长期权, 承租人要确认新的资产使用权和相应的义务。

[例3]假设初始不可撤销租赁期为5年, 第二阶段续订期为3年;年租金是100万元, 期末付款;承租人增量借款利率是10%;在初始计量中, 租金支付义务是在预计租赁期内, 以承租人增量借款利率对租赁付款额贴现得到的现值, 资产使用权等于租金支付义务。在后续计量中, 租金支付义务采用实际利率法在预计租赁期内摊销, 资产使用权在预计租赁期内按直线法提取折旧。承租人不能在5年期结束前行使续约权。在第5年末, 承租人行使续约权。在行使该期权时, 承租人将根据修订后的租金支付义务 (249万元) 的租赁剩余支付额, 调整资产使用权。表1描述了财务状况表和损益表中的相关部分。

例4说明了不需对提前终止租赁的影响进行重估。最初确定的最有可能租赁期为8年, 通常不需对提前终止租赁的租赁期重估, 会造成承租人确认一项收益。

[例4]提前终止租赁无需重估。除了例3的假设之外, 假设在租赁成立时确定最有可能的租赁期为8年, 在第5年末, 延长租赁的期权没有行使。表2描述了财务状况表和损益表的相关部分。

提前终止确认的增益是49万元, 反映了资产账面价值的减少小于负债账面价值的减少, 这是因为资产折旧的速度快于负债摊销的速度。

由于承租人在每个报告日对租赁期重新估计可能对财务报表使用者提供更具有相关性的信息, 因而建立在数年前假设的基础上估计的租赁期可能会对报表使用者产生误导。然而, 要求重估租赁期对报表编制者来说很可能更加复杂且成本更高。理事会初步决定在每个报告日, 根据新的事实或情况对租赁期进行重估。

四、购买期权租赁

购买期权给予承租人在某一特定日期或之后购买租赁资产的权利。这项期权的执行价格可能是折扣价、公允价值或者固定价格。购买期权可以视作续约期权的最大值。提供购买期权与在租赁资产经济寿命内提供续约期权没有差别。因此, 理事会认为购买期权的会计处理与延长或终止租赁的会计处理方式相同, 应采取如下处理方式:购买期权不应确认为单独的资产;在确定租金支付义务时, 承租人必须决定是否将行使购买期权。如果承租人决定将行使购买期权, 租金支付义务将包括期权执行价格;租赁期的确定将基于承租人最有可能决定的结果;在确定最有可能结果时, 承租人将考虑合同、非合同和商业因素;在每个报告日重估是否行使购买期权;由重估是否行使购买期权引起的租金支付义务的变动将导致资产使用权账面价值的改变。在讨论延长或终止租赁期权时, 一些学者反对理事会对该期权拟议的方法, 认为包含购买期权执行价格的租金的贴现值可能导致资产所有权的高估。因此, 包含溢价以及期权执行价格的租金贴现值将导致资产所有权的高估。反对者认为, 只有购买期权定价对执行期权产生重大诱因时, 租金支付义务中才能包含期权执行价格, 这与他们处理延长或终止租赁期权的观点是一致的。

在《租赁》准则的修改过程中, IASB和FASB充分考虑了租赁合同中隐含的期权问题, 对附期权的租赁合同的会计处理、确定租赁期需要考虑的因素以及租赁期的重估和购买期权等问题进行了广泛探讨, 并得出了一些有意义的初步结论, 为我国租赁准则的国际趋同提供了方向, 但这一问题在实践中是否能够有效实施, 还有待准则的进一步完善, 也将是未来两个理事会研究的方向。

参考文献