通用版房屋租赁合同

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篇3：通用版房屋租赁合同

信息化项目成败取决于版本吗?

让我们先从一个真实案例开始。通过这个典型案例, 也许可以知道通用版或适用版对信息化项目成败的影响。

A公司是一家位于东莞市的港资制造性企业, 这是一家从20名员工经过近10年发展成为今日1000多名员工的中小型企业, 带有非常明显地手工作坊式管理的痕迹, 亦属于集权式管理。整个公司的中层管理人员基本都来自生产一线, 文化水平比较低, 高层管理人员基本是清一色香港人, 与中层管理人员的工作关系并不融洽。公司内部运营基本上都是靠手工单据来管理, 唯一与信息化管理沾边的是每个部门有一台电脑, 可以通过EMAIL或OFFICE做一些简单的电子文件。A公司虽然设有信息管理部门, 但仅限于硬件维护。随着市场竞争的加剧, 原来低效的管理模式带来的问题逐渐放大, 内部管理问题层出不穷, 公司效益逐年下滑, 公司高层也逐渐意识到信息化管理的重要性。所以, 从2004年开始, A公司开始了管理信息化建设。

第一个信息化项目是实现生产物质的进销存管理。公司交由物料部负责该项目。由于没有足够的信息化项目管理经验, 在没有进行详细策划和准备的情况下, 物料部经理指派信息管理部门选择几个供应商来洽谈, 经过两次简单的可行性论证后, 很快就决定采用性价比较高的国内某知名MRP通用版软件, 并约定通过第三方咨询公司负责具体实施。

根据实施计划, 第一步进行现存物料的盘点、编码和初始化, 但因为物料部没有具体的实施计划, 员工的电脑知识匮乏, 所以工作进展非常缓慢, 工作的质量也不高, 咨询公司为此花费了合同近1/2的实施时间进行现场辅导。

接下来, 更严重的冲突产生了, A公司发现很多功能并不能“随心所欲”, 比如MRP中采购模块的标准功能设置为“制作《采购申请单》→审批→采购”, 而不能满足公司实际流程“各部门制定《采购申请单》→部门经理审批→物料管理专员制作新《采购申请单》→物料部经理审批→行政总裁审批→打印出给CEO审批 (因董事长不习惯电脑操作, 也还不完全信任电脑) →香港董事长签批→采购”。

最后, 实施方与A公司进行了多次不同层级的交涉, 在考虑利润空间有限、个性需求及实施费用激增的情况下, 不得不放弃这个项目。最终, A公司通过MRP软件仅仅实现了采购订单制作、打印、存档功能, 其他如审批流程及物料进销存仍沿用旧的手工台帐。A公司最终把此次信息化项目失败原因认定为软件无法满足实际需求、实施方不够负责两个原因。

第二个信息化项目是实现生产管理的系统化。作为制造企业的核心流程, 生产管理信息化项目对于提升公司整体运营水平至关重要。所以, 鉴于通用版管理软件MRP项目失败的前车之鉴, 董事会决定交由香港某著名的B科技公司开发一个适用版。当然, 资源投入也非常巨大, 仅是合同定金就多达50万人民币, 看来这次A公司是破釜沉舟要实现信息化管理的突破。

整个项目的协调直接交由生产管理部经理负责。因为A公司没有信息系统工程师, 也不知道该如何开展这个项目, 整个项目的进度主要以B公司主导, A公司生产管理部经理协调内部资源配合为主。首先, B公司派人在A公司实地考察1周, 并索要了大量的单据表格。

经过2个月的开发, B公司完成了生产管理系统的测试版。但拿到A公司测试时, 总是发现系统无法完成一次完整的单据流, 不是因为这个需求没了解到位, 就是因为这个细节没掌握清楚, 当然, 更谈不上有一个规范的需求说明书, 好像业务细节永远无法全部掌握。经过多次测试失败后, 此项目最后不了了之。谈及此次项目为何失败, 生产管理部经理把它归为“难度太大, 一次完整的单据流都走不通”。

2005年, A公司引进一个具备国际背景的管理人才做副总经理。鉴于生产管理效率低下, 这位副总经理决定重新启动生产管理信息化项目。鉴于公司无意再投入过多资源放在信息化项目上, 这次他决定采用内部开发适用版的方法, 并制定了非常详尽的计划。

首先, 他成立了一个由各部门经理组成的“生产管理改造项目组”, 花了大概半年的时间做生产管理流程的梳理和优化方案设计。然后, 用高薪聘请了3名经验丰富的IT开发工程师, 开发一个“订单管理系统”, 首先解决最急迫的问题:通过系统实时查询每个订单的生产进度, 解决跟单员花费大量精力到工厂手工抄写进度慢且严重干扰正常生产秩序的问题。

因为目标明确, 功能相对单一, 3个IT工程师在2个月内就完成了功能上线。整个上线的过程充满挫折, 比如光是让每个部门文员系统登记每一个进出单就培训过5次, 并专门针对执行不严的问题, 通过每周通报漏单率对各部门文员进行考核绩效的方式逐步提高系统数据的准确性。“订单管理系统”的成功上线直接效益之一就是30个跟单员最后减为8个跟单员。

随着系统应用地不断深入, 在“订单管理系统”基础上, “生产管理改造项目组”用了2年时间, 逐步扩展了销售管理、生产计划、产品管理、化验室管理、成品仓库管理、送货管理、生产管理BI等一系列个性化子系统的开发。并最终极大提升了公司的管理水平。

需要特别说明的是, 由于A公司手工作坊式的管理模式没有根本改变, 集权式管理比较严重, 在得不到充分授权的情况下, 最终副总经理离开了公司。随着公司管理层对信息化工作的重视度及投入逐渐减少, 3个IT开发工程师也先后离开了公司。由于缺乏必要的维护, 系统无法满足业务变化的需求, 系统产生的价值也在逐渐减少, 虽然A公司后来陆续招聘过几个IT开发工程师, 但都因为这块工作得不到充分重视以及维护适用版软件无法在短时间内立马产生公司认可的价值, 都没有停留太久。2008年7月, 在内部管理效率低下以及金融危机的双重压力下, A公司最终倒闭。

这是一个有关企业生死的真实案例, 中间穿插着有关管理信息化项目成败的故事, 发人深省。

再回到我们文章的题目——“管理软件, 选择通用版还是适用版”你是否已经有了答案?其实, 通用版还是适用版管理软件本身, 并不是项目成功或失败的关键。关键在于, 你能选择通用版还是你能选择适用版。这有点像问一个白领, 买房选择毛胚房还是装修房?这个选择的答案, 首先不是取决于毛胚房和装修房本身的差异, 虽然它们的差异是你最终选择的因素之一。问题首先取决于你自己。比如你买房目的是投资还是自住?你能够支付首付的现金是多少?你对个性化装修需求的强烈程度?你有没有足够的精力和能力自己装修?你更相信房地产开发商还是装修游击队的装修质量水平?毛胚房和装修房都会有人选择, 但你选择什么, 首先取决于你自身条件和需求。

就像上面A公司的例子, 信息化项目成败是因为采用了通用版或是采用了适用版吗?不是, 成败是由A公司本身的管理问题决定的。不过, 在相同的企业环境下, 选择通用版还是适用版, 的确又会影响信息化的效果。

选择通用版还是适用版?

下面, 我们就从多个角度分析下如何选择通用版还是适用版, 以及不同版本对企业自身素质的不同要求, 这非常有利于提高信息化项目的成功率。

篇4：通用版房屋租赁合同

关键词 合同 风险负担 租赁

我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。

一、租赁合同

我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。

关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。

二、融资租赁合同

融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？

融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。

如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。

三、承揽合同

关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？

我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。

可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。

从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。

参考文献：

[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.

篇5：通用版房屋租赁合同

房屋租赁合同

出租人：

承租人：

房屋租赁合同

出租人（甲方）： 证件类型及编号： 通讯地址： 承租人（乙方）：

通讯地址：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

房屋坐落于 市 区（县）街道办事处（乡镇），建筑面积平方米。

第二条 房屋租赁情况及登记备案

（一）租赁用途： ；如租赁用途为居住的，居住人数为：，最多不超过 人。

（二）如租赁用途为居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当提前2日内告知甲方并征得甲方同意。

租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。

第三条 租赁期限

（一）房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年 个月。甲方应于 年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。

（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金 租金标准及支付方式：人民币（大写）元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币（大写）元整（¥：）。

（第五条 其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，由甲方承担，由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第六条 房屋维护及维修

（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、西安市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。•

（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：

1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的十日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条 转租

除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。

第八条 合同解除

（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、迟延交付房屋达十日的。

2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1、不按照约定支付租金达十日的。

2、欠缴各项费用相当于押金数额的。

3、擅自改变房屋用途的。

4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。

6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。•

7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。

（五）其他法定的合同解除情形。

第九条 合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式 份，其中甲方执 份，乙方执 份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人（甲方）签章：

承租人（乙方）签章：

开户行： 法定代表人

账 号： 或

电 话： 其授权的代理人：

日 期： 年 月 日 部门负责人：

经 办 人：

地 址：西安市高新六路60号

篇6：通用版房屋租赁合同

承租人(乙方)___________ 身份证号码：__________________________

甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：

一、甲方将位于__________市________街道_____小区_______号楼号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自__________年_______月_____日至________年_____月_____日，计_____个月。

二、本房屋月租金为币_____元，按月交。每月月初_________日内，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。

四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。

五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前_________个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后_________天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。

六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_________个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金______元。

七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地仲裁。

八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方(签字)：_______________________乙方(签字)：_______________________

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