逾期交房赔偿协议书

2024-05-03

逾期交房赔偿协议书（通用7篇）

篇1：逾期交房赔偿协议书

逾期交房违约金支付协议

出卖人：

买受人：身份证号码：买受人：身份证号码：

鉴于：买受人于年月日购买了出卖人开发的区栋单元号房屋（简称商品房），并签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人于年月日向买受人交付商品房。现根据实际情况，该商品房于年月＿日交付买受人使用，出卖人逾期天向买受人交房。

现就商品房逾期交付事宜，出卖人与买受人协商一致，达成如下协议：

一、买受人同意：出卖人以物业服务费抵偿该商品房的逾期交付违约金，即出卖人抵偿买受人该房屋个月（自年月至年月止）的前期物业服务费。

二、抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任。

三、本协议经出卖人与买受人双方签字盖章后即发生法律效力。

四、本协议一式两份，出卖人与买受人各执一份，具有同等法律效力。

出卖人：辽宁永利房地产开发有限公司买受人（签字并捺印）：法定代表人：

委托代理人（签字并捺印）：证件号码：

签订时间：二○一年月日

篇2：逾期交房赔偿协议书

××××××公司：

我们是中华人民共和国执业律师，执业于陕西博硕律师事务所，现接受×××的委托，就贵公司逾期向×××交房一事，本律师郑重致函。

根据委托人的介绍以及相关的证据材料，本律师了解到以下情况：

2010年3月20日，×××与贵公司签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），购买了华城万象二期第4幢1单元9层××号房，房屋总金额为×××元。合同签订后，×××按照合同约定完全履行了自己的义务。但贵公司却未按合同的时间向×××交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2011年12月31日前，贵公司实际交付房屋的时间为2012年10月29日，逾期交付时间为303日，按照《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项的约定，贵公司应向×××支付逾期交房违约金×××元。

另，贵公司委托××××××（以下称××物业）作为×××所在小区的物业服务公司，华诚物业不顾贵公司逾期交房的事实，强行向×××收取尚未交付房屋期间的物业费、电梯费、垃圾费及其他相关费用合计×××元，该费用是由于贵公司逾期交房造成的，因此，应当由贵公司承担。

致函律师认为：

×××与贵公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护。在合同履行期间中，×××没有任何违约事实，而贵公司却逾期交房，致使×××迟迟不能收房入住，贵公司的行为已经严重违反合同约定，给×××造成了重大损失，贵公司应当按照法律规定和合同约定，向×××支付逾期交房违约金和迟延交房期间的物业等费用合计×××元。

致函律师的目的：

致函律师希望贵公司能够就上述违约事实采取积极的态度，妥善处理因逾期交房与××

产生的纠纷。致函律师并不希望事态向相反的方向发展，若因贵公司的原因引起诉讼，贵公司将额外支付大量费用，造成诸多不必要的损失，望贵公司三思慎决。

此函系善意建议，望贵公司在收到本致函后五日内，与×××或致函律师联系，协商解决逾期交房违约金的支付等相关事宜，从而保护贵公司的信誉及利益，并避免我方当事人的合法权益遭受损失。

顺祝商祺！

陕西博硕律师事务所中国西安

律师联系电话:

××× ×××律师

篇3：逾期交房赔偿协议书

房产作为热门的投资置业渠道, 吸引着大量的资金进入房地产市场。随着房产交易量的成倍增长, 房产交易过程中也暴露出一些问题, 例如, 房产交易中逾期交房常有发生。在新楼盘开发销售、二手房交易中, 出卖方由于各种原因, 不能按照房产买卖合同约定的交付时间及时交付房产, 称为逾期交房。

在增量房或存量房的交易中, 逾期交付的危害显而易见, 主要表现为对购房人的生活生产、投资收益产生重大影响。例如购房人由于结婚、子女教育等刚性需求购入住宅、企业因为办公接待需求购入写字楼、商家购入商铺用于日常经营等, 上述生活生产活动因为出卖方逾期交付被迫延期;另外, 相当一部分购房群体为投资目的, 延期交房可能直接导致投资者错过最佳盈利时点。

在实际的房产交易中, 对于逾期交房的处理方式通常有两种:退房并索赔、继续履行合同并赔偿。房屋买卖合同中关于逾期交房通常约定:出卖方 (房地产开发商或存量房出卖人) 如未按本合同规定的期限将该商品房交付购房者使用, 超过若干天数, 购房者可以提出解除合同并要求违约方赔偿房价的若干比例 (例如房屋总价的1%) ;或者购房人可以要求继续履行合同的, 自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止, 出卖方按逾期天数向购房者支付已交付房价款若干比例 (例如房屋总价的0.3‰) 的违约金。

1 逾期交房赔偿价格评估的法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的, 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的, 应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的, 应当以违约造成的损失确定违约金数额”。

从上述的法律依据看, 逾期交房赔偿价格评估的前提是, 尽管房产交易双方在购房合同中, 对于逾期交房有所条款约定, 但在实践中, 若买受人认为, 合同条款约定的赔偿数额不能覆盖实际产生的损失损害, 当然, 也有可能是因为出卖人认为, 合同条款约定的赔偿数额大大超出实际发生的损失数额。因此房产买卖合同其中一方向人民法院提起诉讼, 要求在合同约定赔偿金额之外, 增加或减少违约赔偿金额。人民法院即需要委托相应资质的估价机构对于相应赔偿数额进行评估。

2 双方继续履行房产买卖合同的逾期交房赔偿价格评估思路

最高人民法院在2003年发布的《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第一十七条“逾期交付房屋的, 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。这一解释确定了以房屋租金标准来确定售房方逾期交房违约损失的赔偿计算评估方式, 即在合同没有约定违约金数额、或合同约定数额不足以抵偿损失赔偿额的情况下, 逾期交房的违约金可以参照房产部门公布的租金指导价或有资质的评估部门做出的租金评估价确定。

现实操作中由于各地方政府基本没有公布各城市地段的基准租金, 所以要求房地产评估公司介入测算估价房产的租金。该类赔偿价格评估也成为房地产估价机构业务来源之一。

2.1 该类逾期交房赔偿价格评估思路

可以从成本思路或者收益思路来测算相应的租金价值。以成本思路为例, 由于售房人推迟交房, 因此可以假定购房人在逾期期间必须租用同类同档次房产, 由此应该付出的从合同约定交房日期到实际逾期交房时间期限内的租金成本, 即为开发商或存量房出卖人逾期交房的赔偿价格。以收益思路为例, 购房人按原购房合同收到房屋后, 可以对外租赁获得租金收益, 现在由于推迟延期交房, 购房人必须等待到实际逾期收到房产后才能获得租金收益, 因此, 这段被推迟期间的租金就要由出售方进行赔偿。

2.2 该类估价需要明确的价值内涵等事项

采用成本思路还是收益思路来确定逾期交房的赔偿金额, 均应明确下列事项。

(1) 房地产评估机构采用收益思路分析时, 则应明确同地段同类房屋租金标准应该为净收益。房屋租赁过程中, 发生相应费用支出, 如维修费用、管理费用等, 另外, 不论居住型、办公型、商用型房产, 均可能存在一定程度的空置期或装修免租期, 且该费用支出一般由出租者承担, 对于出租方来说, 计算该部分收益时, 应当扣除, 即为该房产对应的净收益。而采用成本思路分析评估同地段同类房屋租金标准。应该计算承租人的实际全部支出, 且不考虑空置期等情况。

(2) 同地段同类房屋租金标准对应的房屋类型, 应该与延期交付的房屋同一标准。例如在开发商出售的情形下, 如果房产为毛坯房, 则估价中, 亦应该取同一地段毛坯房产的租金作为评估参照。如果参考的是有装修房产, 则必须在计算过程中对于装修价值对于租金水平的提升部分进行剥离。相反, 如果评估的延期交付房屋为存量房存在装修, 也应参照有装修的租金市场水平, 如果取得的市场数据对应为毛坯房屋, 则不宜采用。

(3) 同地段同类房屋租金标准对应的租赁期间, 应为原房产买卖合同约定的交房时间起到逾期实际交付房屋的时间止。以该期间内的租金净收益 (收益思路) 或者租金总支出 (成本思路) 进行计算。由于租赁市场租金价格波动大, 计算时要将租赁期间各时间段的租赁价格与静态租赁净收益逐个计算。

(4) 估价时点为法院委托评估公司进行估价的时间点。上述计算的各时间段的静态租赁净收益, 由于现金流的时点不同, 依据估价规范和估价原则, 应该计算资金的时间价值, 计算到估价时点的动态租赁净收益总价值。

2.3 估价技术路线

不论采取成本思路还是收益思路来求取同地段同类房屋租金标准, 均应计算估价时点所在月份的租金价格。用市场法测算估价时点所在月份的租赁净收益。在上述的价值内涵统一的情况下, 选取适当的市场租金案例, 进行市场比较, 求取委托房产的估价时点租赁价格。该计算结果为总租金价格, 如果采用收益思路, 则应该如前述, 扣除客观的必要费用和空置损失等, 得到估价时点所在月份的静态租赁净收益。

在租金市场波动大的情况下, 应根据政府或机构调研公布的房地产市场租金价格指数, 将上述估价时点所在月份的静态租赁净收益, 调整为租赁期间各时段的租赁净收益。例如, 房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日, 逾期实际交付时间为2013年8月31日, 法院委托估价时点为2013年11月1日。假设估价时点所在月份的租赁净收益为8000元/月, 另外假设2013年1月至估价时点所在月份, 环比租赁价格指数均为101。

则2013年1月的静态租赁净收益=8000/ (1+1%) 10=7242元/月。同理计算出2013年2月~10月的静态租赁净收益 (见表1) 。

上述计算的各时间段的静态租赁净收益, 由于现金流的时点不同, 依据估价规范和估价原则, 应该分别计算时间价值, 折算到估价时点的租赁总价值, 才能得到客观合理的估价结论。假设月实际利率为0.2%, 将各月的静态租赁净收益计算至估价时点后得出结论 (见表1) , 需说明, 由于租赁市场常见为租金月初付清, 因此设定每月租金为当月1日支付。

2.4 对最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的补充建议

上述司法解释的第一十七条“逾期交付房屋的, 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该解释考虑了标的房屋由于延迟交付, 给购房人的生产生活带来的损失, 通过计算等价的同地段同类房屋租金标准的方式计算补偿标准。值得注意的是, 该司法解释未提及该标的房屋对应的国有土地使用权, 也因为逾期交房, 给购房人带来损失。

《中华人民共和国土地管理法》规定, 以居住用地为例, 土地的最高使用年限为70年。按前述的假设, 房屋买卖合同约定的交房时间为2012年12月31日, 逾期实际交付时间为2013年8月31日。直接导致购房人的土地可使用年限减少8个月。因此, 应该对土地进行年限修正, 并计算购房人损失, 土地年限修正公式为:

其中, m、n分别是实际可使用年限、合同原约定交付时间对应的可使用年限, r为折现率。

3 购房人退房的逾期交房赔偿价格评估思路

房产买卖, 对于逾期交房的处理方式的合同约定, 除了继续履行合同并赔偿, 也允许购房人退房并由开发商支付违约金。如购房人认为违约金的支付总额不足以抵偿实际发生的损失, 将通过诉讼判决提高赔偿金额。法院委托具备资质的房地产估价公司进行估价。

此类的房地产估价适宜采用市场比较法。其评估思路是假设由于开发商逾期交付, 购房人选择退房, 在估价时点上换购市场上同类同地段的商品房, 将要付出的成本。采用市场比较法的技术路线是, 按照法院委托书确定估价时点, 选取3个类似房地产比较案例, 首先建立价格比准基础, 经过市场情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。得出估价房产的类似房地产在估价时点的价格。与原购房合同价格之差, 即为购房人因退房需重新购房而另外支付的金额。

4 总结

因出卖方逾期交房引起的诉讼, 通常因为房屋买卖合同中约定的违约金不足以赔偿购房人的实际损失, 或者双方对于实际损失持有异议, 法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得到房屋的损失。如果合同双方选择不退房即继续履行购房合同, 那么估价机构应该计算从原合同约定交房日期到逾期实际交房日期之间, 估价房产的类似房地产在此期间的租金净收益, 并将同时计算资金的时间价值, 即计算到法院委托的估价时点的动态租金净收益总额。同时, 应该计算由于逾期交房, 购房者实际缩短了可使用的国有土地年限, 应根据年限修正系数计算购房人的相应损失与违约方赔偿金额。如果双方选择解除原购房合同, 则房地产评估机构应该采用市场比较法, 计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产, 应比原合同房价多支付的成本。

摘要：因出卖方逾期交房引起的房地产交易合同诉讼, 法院委托具有资质的房地产评估机构测算购房人因逾期得房的实际损失。文章解读了与逾期交房赔偿价格评估相关的法律条款, 认为应视合同双方选择退房或是继续履行购房合同, 而采用不同的估价思路和估价目的。前者即计算估价时点的购房人逾期得房期间动态租金净收益总额, 后者则房地产评估机构应采用市场比较法, 计算在估价时点购房人重新购置同地段同类房产, 应比原合同房价多支付的成本。文章进一步分析了估价机构应该采用的估价方法、估价技术路线。值得关注的是, 文章提到了在我国现有的土地制度下, 逾期交房将缩短买受人实际使用国有土地的年限, 因为在估算赔偿价格时必须同时考虑。

关键词：房产交易,逾期交房,赔偿价格,评估

参考文献

[1]王亚超.我国商品房预售制度的风险规避[J].产业与科技论坛, 2013 (9) :41-42.

[2]王林辉.商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析 (上) [J].仲裁研究, 2010 (1) :34-40.

[3]左志平.这笔延期交房违约金该给付吗[J].江淮法制, 2013 (4) :58-58.

篇4：逾期交房现象“抬头”

部分楼盘逾期交房

大兴的明悦湾项目还没从去年保障房混凝土质量事件阴影中走出，近日，又陷进了商品房延期交房的纠纷中。根据明悦湾商品房购房合同约定，项目一期交房时间定在6月30日前。

但6月26日，该项目开发商北京日月房地产开发有限公司向业主发了一份告知函。函中称，由于小区外大市政基础设施建设尚未施工，明悦湾商品房不能通过相关行政部门综合验收而无法在合同约定的时间内交付。“这份告知函据说是6月底发出的，但事实上很多人到7月初甚至更晚的时候才收到。”带头维权的明悦湾业主张先生告诉记者。

芭蕾雨·悦都的业主也一再对收房日期表示质疑，芭蕾雨·悦都业主“金发娟娟”在业主论坛中发帖表示，收房日期再度拖到了十一。

在搜狐焦点论坛里，有润枫欣尚的业主表示，在合同中明确约定该小区5号楼的收房日期为6月30日，但至今楼里仍旧一片狼藉，大多数房子竟然连房门都未安装。8月8日，记者在润枫欣尚5号楼看到，楼内不少房间开着灯，工人正在施工。现场一名保安告诉记者，楼内还未有人人住。记者看到楼道一片狼藉，不少房间堆着水泥等建筑材料，插座线头也多凌乱抽出。在三层，一个工头模样的人拦下记者，说房子正在施工不让参观。记者走出楼道后，见该工头正紧张地询问保安。

前来看房的润枫欣尚5号楼一名业主告诉记者，5号楼有9户签订合同比较早，自己的合同和大部分5号楼业主一样，收房日期为8月30日。她表示，据开发商方面说法，8月30日交房应该没有问题。

开发商推诿

由于房屋建设容易受自然因素、政策因素的影响，造成延迟交房，故相关法律规定了逾期交房的免责条款。据悉，法定免责事由包括天气原因和自然灾害等，政府层面上往往是市政配套工程的批准与安装的延误，或者其他意外因素。

而开发商们往往巧妙地抓住这些免责条件，给出“天气原因”、“市政未完成”等挡箭牌，借此拒绝赔付违约金。明悦湾销售部赵经理就此事称，延期交付是因为小区外大市政基础设施建设尚未施工，导致无法通过相关部门竣工验收，因此开发商不承担违约责任。

7月22日，记者在大兴明悦湾看到，除了几幢正在建设中的保障房，几幢配建的红色商品房都已竣工。但包括5号楼在内的3幢楼还围着施工网，从外部可以看见堆积的钢材、沙土的建筑材料，工人依旧在施工，记者想要溜进去查看房屋施工进度时，却被现场安保人员拦下。

1号楼业主辛馨朵(网名)告诉记者：“我们查到的结果是，明悦湾开发商根本就没申请综合性验收。而且开发商方面说，几天后拿出楼房完工的证明，但至今未见到。我给售楼处打过电话，售楼人员居然说：‘你们活该，谁让你们买房的’。”

记者致电大兴区住建委，工作人员表示对此事并不知情。而据媒体此前报道，大兴区住建委有工作人员证实，该地区的大市政工程确实未完工。但对于工程何时完工，该工作人员称无法作答。

业主们一致认为，不交房根本就是房子没建好。辛馨朵表示，房屋内部虽然完工了，但不过是几块楼板拼装在一起而已。“7月8日，我们几个业主前去明悦湾售楼处讨说法。销售经理只说是大市政没完成，最后在我们强烈要求之下，才答应让我们进小区看房，当时我拍了很多照片，现场根本就是施工状态，脚手架、施工网都还在，路面硬化也没做”。

而润枫欣尚的情况与此不同。据润枫欣尚业主介绍，开发商为了能够不赔付逾期交房的违约金，在5号楼整体二次结构尚未完工时，要求前期签合同的业主提前收房。

据悉，开发商逾期交房一般有两种情况：一种为已到入住日期，开发商却未能完工并通知购房者入住。而另一种是房屋实际并未完工，未达到入住条件，开发商为规避赔偿费用，也通知购房者入住。中国律师精英网顾问律师、北京市隆安律师事务所尹富强认为，上述两个案例恰恰占据了这两点：一个是“未按时间约定”，一个是“未按约定交房条件”。以通知交付“未达入住标准”的房屋仅是一些开发商想逃脱逾期交房的法律责任的一厢情愿的做法，从法律从面上规避不了其应承担的责任。

“延期交房的例子一向不少。从开发商的角度来说，项目施工受到很多因素的影响，以施工队为例，很多自身拥有施工队的开发商都保证不了施工进度，更何况是从外面招施工队的项目。”南部某项目负责人告诉记者：“现在建筑工人日工资没有两三百根本是下不来的，而且即便付给这么多工资，也不见得就能招到人。”

违约金之争

尹富强认为，逾期交房事件频发，但是关于开发商按规定赔付违约金的却不多。而关于开发商和业主关于违约金的争执也屡屡见诸报端，各种开发商强加的“霸王条款”让业主颇感无奈。

近日，望京合生麒麟社的业主们也与开发商就违约金意识发生争执。业主们2009年购买的望京合生麒麟社精装修新房，按照合同规定，开发商应该在今年4月底交房。但直到5月30日，开发商才通知业主们6月7日办理收房。而现场业主发现，屋内设施并未达到收房标准，直到7月份，才基本达到收房标准。为此相关业主要求按照房款每天万分之一的标准赔付，但开发商只同意赔到5月30日。

而在明悦湾事件中，业主们介绍，在开发商发给业主的告知函中硬加了两个附加条款。第一，选择退房，必须在15天之内答复，否则视为不退，退房可“如数退还”已付购房款，并按央行同期活期存款利率支付双倍利息。第二，不退房，按合同相关条款规定“继续等待交房”，但不赔付违约金。

“不但并没给出明确的交房时间，对延期交房所涉及的违约金赔偿也只字不提，这分明是霸王条款”，业主张先生表示：“最起码的，按照合同中延期交房的赔偿规定，开发商应该以每天总房款万分之二赔付业主。”

对于开发商死死抓住大市政，张先生表示无奈：“如果拖个一两个月，开发商愿意赔偿违约金，我们业主也就不计较了。但是上次又说要到年底前才能交房，一拖就是半年，而且一点赔偿都没有。区住建委那边也推脱，我们打算去市建委要个说法。”

对于普遍存在的延期交房现象，有网友在业主论坛上说：“我们买了这个房子，花了这个钱，就应该规定时间内交房，如果到时交不了房，你开发商就要赔偿，并给出延期时间，明确何时能解决问题，把房子交了。”

中广信地产服务机构总经理助理施加胜认为：“尽管开发商控制不了确切进度，但是节奏还是能把握的。尤其是逾期交房，按合同该赔多少，就赔多少。现实中还是有开发商能够按合同履行的，尤其是品牌开发商这方面都做得比较好。”

根据法律规定，已经认定开发商行为已构成逾期交房的，应按合同约定，每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金，直到卖方实际交付之日止，逾期超过一定期限的(如3—6个月)，

则买方有权解除合同，开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金，支付逾期期间的违约金。

尹富强介绍说，业主索赔违约金应以合同为准。一般计算标准是以全部房款(包括银行贷款数额)计算的，即便房款为贷款支付，但开发商已收到全额房款，因此都应按照全款计算。

而对于有开发商打出的物业费赔偿违约金行为，尹富强进一步表示不认同此种做法，“开发商和物业公司从法律层面上是属于不同的法人主体。如果采取物业费冲抵的方式，一定要签署开发商、物业公司、业主三方协议。”

理性应对晚交房

记者致电润枫欣尚售楼处，售楼人员表示8月底将会陆续交房，芭蕾雨·悦都则表示十月份能交房，但明悦湾售楼处依旧称：“什么时候大市政做完了，就什么时候交房。”

对于开发商延期交房的问题，部分网友表示可以理解。网友“电脑小灵通”回帖表示：“关于业主重点关注的问题，终于开始有官方消息了，看来开发商也还比较关注业主的感受，先不说具体什么时候交，起码这些消息能让我们吃了一颗定心丸了”。网友“夜间飞行007”认为：“发现问题、解决问题的态度还是值得肯定。

坦诚相待，大家也都会理解的，毕竟如此大的工程肯定会有诸多问题”。网友“rainipass”结合小区目前的实际周边状况，说道：“项目的各配套和商业街都还没建好，收了又如何，谁去住啊，所以交房越晚越好，KFS给的补偿金最好赚回一两年的物业费来。”

接受记者采访的业主们纷纷表示：“如果房子盖得好，晚交点不要紧，毕竟质量是最重要的。当时有两点必须做到，开发商必须按合同赔偿违约金，并给业主一个明确的交房时间，不能无限制延长。对于如何防止出现逾期交现象，有业主建议，应该加强业主的监督功能，开发商应定期发布工程进度。

根据我国法律规定，商品房屋竣工验收合格后才可以交付使用。即必须经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等五个有关单位的“五方”验收。因此，买卖双方事先应明确约定：开发商通知买方入住时，应达到双方约定的基本入住条件。首先，由开发商向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》；其次，开发商承诺通水、电、气的，应全部开通，提供的房屋装修标准也应按合同约定达标，

尹富强律师建议，一旦发生“逾期交房”或者“交房不符合条件”情况，首先应当和开发商进行协商，以尽可能减少诉累；但如协商未果，应当通过诉讼等法律手段维护自身合法权益。考虑到维权成本等问题，尹富强律师建议业主“抱团维权”，在人数上形成一定规模，这样可以有效降低自身维权成本。

尽管逾期交房是一个普遍现象，但放在当前的房地产市场中考量，不免让人浮想联翩。在限购持续作用下，尤其是中小开发商进入资金链“大考”阶段，施加胜认为：“不仅仅是北京，从我们在各地接触的楼盘来看，这个情况确实比以往增多了。”

篇5：逾期交房赔偿协议书

逾期交房是当前房地产市场上屡见不鲜的现象，也是购房人投诉较多的问题。虽然房屋交付后还会遇到各种问题，例如面积误差、质量问题、开发商擅自改变规划设计、不能办理产权证等等，但开发商能按约按时交房是解决这些问题的前提，也是衡量开发商是否履行合同义务，是否构成违约的重要判断标准。

现在出现较多的情况是开发商没有按合同约定的时间交房，或者其交房的时候并不符合主管部门规定的交房条件等。

遇到这些情况，购房人必须了解四个问题：1.目前的交房条件有哪些？2.依据交房条件，哪些情况属于开发商逾期交房？3.遇到逾期交房怎么办？4.虽然延期交房，但是不能追究开发商的违约责任的情况有哪些？

一、什么情况下，开发商可以交房（交房条件）

1、法律法规规定：按照此前有关规定，房地产项目必须经综合验收合格方能交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不能交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《城市房地产开发经营管理条例》第十八条将综合验收标准细分为五项：

（一）对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收；

（二）符合城市设计规划条件；

（三）配套的基础设施和公共设施的落实情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况；

（五）物业管理与落实情况。

2004年下半年，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，之后，山西省建设行政主管部门发出了《山西省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理暂行规定》，规定了房地产开发项目必须满足其中的十款条件且备案完毕后方能交付。这十款备案条件包括：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行自检，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并向建设单位提出工程竣工报告。该报告应当经项目经理和施工单位负责人审核、签字、盖章。(三)对委托监理的工程，监理单位对工程全过程监理情况进行质量评价，提出工程质量评价报告。该报告应当由监理工程师和监理单位有关负责人审核、签字、盖章。未委托监理的工程，由建设单位履行上述职责。(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及设计变更进行检查，并提出质量检查报告。该报告应当由该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核、签字、盖章。(五)有完整的工程项目档案资料，包括监理资料、施工质量保证资料、管理资料和评定资料，并符合本省城建档案业务技术的标准。(六)有市政基础设施工程的质量检测和功能性试验资料。(七)有施工单位签署的工程质量保修书。(八)有规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。(九)建设行政主管部门责令整改的问题全部整改后，有经建设或监理单位等认可的整改结果资料。(十)建设单位已按合同支付工程款。第九条建设单位应当自工程竣工验收合格后15日内，持有关资料向县级以上地方人民政府建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构(以下简称备案机关)备案。

2、合同约定

合同第八条约定：出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5．______________________________________。分析：

第一项指的是建设单位也就是开发商自行组织勘察、设计、监理、施工四家单位进行的验收，这种约定符合《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》的规定，是有效的，但是根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位验收合格方可交付，所以，如果开发商和买房人约定第一项交付条件，开放商的责任明显减小，由于还没有通过除质量以外的其他验收，很可能给将来的正常居住使用带来不利的影响。

第二、第三项不可用。因为其要求更为严格且已经失去了操作可能。综合验收和分期验收是根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，上面已经讲过，国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，使这两项成为了空中楼阁，不具操作性。

第四项，内容不明确且很少有人用。

第五项是空白项，开发商可以和买房人自行协商，律师建议此空白项最好能填写“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》” 《建设工程竣工验收备案表》，该表除了能够反映工程竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容，这是对购房人权利最大的保护，但是由于现在对工程竣工验收采取备案制度，这需要由建设单位分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力，由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，加大了开发商逾期交房的风险，购房人和开发商约定此条款的难度较大，这就需要购房人尽力争取。

二、常见的逾期交房违约情况

1、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。

2、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。

3、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。

三、逾期交房赔偿问题

案例：张先生买了某房地产公司开发的商品房，房子是在2008年12月交付的，张先生于09年1月去办交房手续，付清了面积差价和维修基金。但是去现场验房时发现多处渗水和漏雨（顶楼），还有开裂。张先生要求物业通知房产公司立即维修，修好通知他。但是直到现在还没消息。目前张先生房产证已办出，但验房一直进行不下去。张先生认为可以认定开发商延期交房，但开发商方面否认这是延期交房，只承认有责任。

在张先生的案例中，很明显，商品房没有经过工程质量主体验收，属于上面提到的第一种情况。但是，由于张先生已办理了交房手续，不能认定开发商延期交房。不过张先生可以要求开发商维修，或者自己找人修，从收房后到维修完毕的损失由开发商承担。

事实上，如果购房者遇到如上提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。对于逾期造成的损失，可以根据合同第九条规定：（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金。

如果合同当中没有约定违约金怎么办，我们购房人也不用怕，可以根据商品房买卖合同司法解释第十七条规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

需要强调的是，适用上述条款的前提是合同有效，如果购房时或起诉前开发商没有取得预售许可证或销售许可证的，商品房买卖合同无效，合同无效时，合同中约定的违约责任也就不能应用，对因合同无效的损失，应按过错承担相应责任。我个人认为业主可以主张银行同期货款利息。此处应是缔约过失责任，故不能要求按过去与现在的差价要求赔偿损失，缔约过失责任只赔实际减少的损失而不赔预期可得利益损失。但如果能够证明开发商存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明这种欺诈行为时，如解除合同则可要求双倍赔偿。

四、何种情况下开发商可免责

案例：王先生购买的某楼盘二期整整延期了六个月才交付。按照此前签订的购房合同规定，逾期交付这么长时间，应赔偿各位业主20万元左右的违约金。但该开发商给业主们发了一纸通知，表示因为逾期交房，业主们可以免交一年的物管费，至于赔偿问题则绝口不提。业主们质问时，开发商称是因为规划部门延迟验收造成了逾期交房，责任在于规划部门，属于免责范围。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

这个案例牵涉到开发商的免责问题，根据合同第8条第二款规定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；合同当中约定的是开发商遭遇不可抗力免责的情况，当出现了法律规定的不可抗力，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的要件为：(1)不能预见，即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断；(2)不能避免，即无论当事人采取什么措施，或即使尽了最大努力，也不能防止或避免事件的发生；(3)不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量。不可抗力的范围：不可抗力一般包括以下几种情形：(1)自然灾害，如台风、洪水、冰雹；(2)政府行为，如征收、征用；(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。在常先生的案例中，开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。另外还有两种情况开发商是不承担责任的：

情况一，是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。情况二，如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，开发商也不承担逾期交房的违约责任。强行交房

有些开发商为了及时交付房屋、逃避迟延交房的违约责任，在还没有取得《建筑工程竣工备案表》的情况下就强行交付。为此，他们往往是不出示或拒绝出示《建筑工程竣工备案表》，或以伪造的《建筑工程竣工备案表》欺骗购房人。

购房人的对策：

1、业主办理入住手续时应坚持要求开发商出示《建筑工程竣工备案表》原件，对于那些没有取得《建筑工程竣工备案表》、不具备交付条件就强行交付的“霸王交付”行为，不但业主应该坚决拒绝收房，还可以通过交涉、提起诉讼等方式要求开发商承担迟延交房的违约赔偿责任。

篇6：逾期交房退房起诉状

住所：xx市xx区街号室

被告：xx甲房地产开发有限公司

住所：xx市湖里区路号室

法定代表人：

诉讼请求：

1、判令解除原告与被告就买卖址在的房产签署的编号123456的《商品房买卖合同》;

2、判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：

xxxxx年8月18日，原告与被告签署了编号08888的《商品房买卖合同》(下称“商品房买卖合同”)，原告向被告购买址在 (含地下车库)单元的房产。商品房买卖合同第八条规定，被告应当在xxxxx年10月1日前将合乎约定条件的商品房交付原告使用;第九条规定，被告逾期交房超过90天的，原告有权单方解除合同。

被告实际交房时间已经逾期超过90日，其行为已经构成严重违约，为此，原告特提起本次诉讼依法单方解除商品房买卖合同，请贵院判如所诉。

此致

xx市湖里区人民法院

原告：杨女士

(签字)

xxxx年11月日

篇7：请求逾期交房违约金案评析

在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例：

某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是9月1日。交房标准是：出卖人应当在209月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。

经查，开发商于月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是年9月9日。

法院判决：

一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。

二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评：

一、本案争议的焦点问题之一是开发商(卖方)所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人(即上诉人)应当在年9月1日前，依照国家和地方人民政府的.有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人(即被上诉人)使用：1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》(1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布)

第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。

第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。

3、《建筑工程施工质量验收统一标准》

中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-自1月1日起施行

建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下：

“6.0.7单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。

说明：6.0.7建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”

4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》(辽建发[2001]120号8月30日)及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知(大建委发[]147号209月29日)

依据上述两个地方性文件的规定：

大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。()自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力?

如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。

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