如何办理土地使用权转让（共11篇）
篇1：如何办理土地使用权转让
如何办理土地使用权转让
一、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
二、土地使用权转让应当签订转让合同。
三、土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
四、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
五、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
六、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
七、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
八、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
九、土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。
篇2：如何办理土地使用权转让
土地使用权转让，指土地使用者通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其土地使用权再转移的行为。其他合法方式主要包括：（1）以土地使用权作为出资条件，与他人举办联营企业、股份制企业的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发土地，并按照产权分成的；（3）以土地使用权抵债的；（4）企业被收购、兼并，土地使用权转移给新的权利人的；（5）法律、法规规定的其他情形。
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规以及省、市的有关规定制定本程序，凡土地使用权转让均按本程序办理。
（一）申请土地使用权转让
申请土地使用权转让应提交下列文件资料：
1、土地转让申请书；
2、土地使用权证（正本）；
3、原土地出让合同书或原土地转让合同书（复印件）；
4、土地使用权转让合同书或者赠与书（经公证），或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，以及合法方式转移土地使用权的文件、证明等；
5、双方或多方营业执照、法定代表人证明、授权委托书及代理人身份证明、通讯地址和联系电话；
6、同一建筑物分割转让（如商品楼房分层分套出售）土地使用权随之转让的，应提交规划部门的有关文件以便计算房屋权利人分摊的土地面积；属划拨土地的还要补办出让手续，补交往地价款、补签出让合同并提交相应文件；
7、属土地分割转让的提交规划部门的规划文件或转让地块的规划要求；
8、军队空余土地使用权转让须持批准补办出让文件和军队土地管理部门的证明文件；
9、提交具有资格的地产评估机构对转让土地使用权的估价报告书和市土地管理局的确认书；
10、地块开发投资或建筑物资产净值财务报告；
11、市政道路规划网络图；
12、其他法律、法规规定的文件。
（二）、受理申请（1天）
1、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；
2、给受理的申请编号并发给回执，回执注明所收取的文件资料，受理日期并编号。
（三）、初审（5天）
土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复。
1、审查人员审查上述文件资料是否真实，齐全有效，是否违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法规规定以及省、市和规划部门的有关规定。
2、审查人员查明有下列情形之一的，则驳回转让申请。（1）未依法登记领取权属证书的；
（2）权属来源的性质是不许转让而又未取得批准的；（3）根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的或市政府批准列入征用、拆迁范围内的和不符合城市规划的；
（4）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制的；
（5）共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的；（6）设立抵押权的土地使用权，未经抵押人书面同意的；（7）权属有争议的；
（8）以出让方式取得土地使用权，不按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的（包括征地协议未全部兑现的），不按照出让合同约定进行投资开发的，达不到建设用地条件或投资额达不到总投资额25％以上的；
（9）转让土地使用权权属来源属行政划拨的（即未注明使用期限的），未取得土地部门批准，补办土地出让手续，补交地价款和签订《土地出让合同》的；
（10）转让已出租的土地使用权，转让人或受让人与承租人未达成协议的；
3、实地勘察。
4、属于地块分割或面积变化的由局测量队提供定线作业表和宗地图。
（四）审核（3天）
经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；审核合格的提出审核意见报局领导审批。
交易所根据局领导的审批意见，将批准文件资料转交地籍科（属成片开发土地的先报市政府评审）。
（五）缴纳税费
经办人员按照有关规定通知当事人到指定的部门缴纳税费，申报人应及时将完税或免税证明提供给地产交易窗口。
（六）地籍科根据上述文件资料核发土地使用权证
篇3：如何办理土地使用权转让
A房地产开发公司(下称A公司)成立于1990年6月，由河南省B银行投资举办，注册资金500万元，经济性质为国有企业，主营城市房地产开发与经营，兼营建筑材料销售和房地产业务的咨询。成立公司的主要目的是解决职工住房问题。
1993年6月，A公司受让5万平方米的土地一块，土地出让权年限为50年，用于建设住宅、综合楼等项目，土地出让金为每平方米100元，总价为500万元。
1999年，A公司将4万平方米建成职工住房，按照当时的房改政策，全部出售给职工，土地成本一并转销。A公司完成历史使命后，正好赶上银行股份制改造，要求撤销、关闭、转让所办经济实体，于是公司聘请会计师事务所出具清算报告，在2003年底注销了税务和工商登记。主管税务机关同意注销税务登记申请审批表显示该公司税款已结清。
会计师事务所出具清算报告列示：A公司资产总计200万元，其中货币资金1万元;其他应收款99万元;存货10万元，为公司办公用品摊销余额;长期投资90万元，为1995年6月与郑州某公司联合经营投资;没有负债;净资产200万元，其中注册资本500万元，未分配利润-300万元。
B银行提供的文件显示，已成立清算组，注销该公司税务工商登记，对设备、物资以及债权债务进行清理，承担该公司的一切债权债务和人员安置。各经济实体的财务总账、行政公章、业务公章、财务公章要按规定时间上缴清理整顿办公室，专人保管，需要使用时必须经同级领导小组批准。
该公司清理期间账务均集中到工作组管理，清理工作结束后，会计档案未集中到银行档案室进行统一管理，由于当事人离退、变动及办公室多次调整，致使会计档案等资料全部遗失。
A公司全部注销后，尚有1万平方米的土地至今未开发，因其成本和前期工程及配套费用等转入职工住房造价，A公司的清算报告中没有相关记录。作为其主管部门的B银行因承担债权债务和安置职工，成为该块转让土地的受益人，这样，这块土地成为B银行的账外资产，转让土地收入形成了银行的其他收入。
随着房地产行业在我国的迅猛发展，土地资源越来越稀缺，土地增值潜力越来越大，国内某知名地产公司看中这1万平方米土地的投资价值，经过多次沟通协商，征得当地政府和国土资源管理部门同意，准备支付2 000万元取得此块土地33年的使用权。
对于此笔土地转让收入如何缴纳税款，B银行与其主管税务机关对缴纳营业税金及附加没有异议，但对缴纳土地增值税和企业所得税产生分歧(不考虑其他税金，下同)。税务机关认为：土地转让收入确定，土地转让合同能够确认土地购买成本，应该依照查账方式征收土地增值税和企业所得税。银行认为：土地转让收入虽可以确定，但因会计档案遗失，无法获取这块土地的成本资料，不能计算土地增值额和应纳税所得额，不能获得土地增值税和企业所得税的计税依据，应该依照核定方式缴纳土地增值税和企业所得税。
如果按照B银行的观点计算，银行应缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税460万元，税负率23%，税后净利和现金净流量1 540万元，营业净利率77%;如果按照税务机关的观点计算，B银行应缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税共计1 332.88万元，税负率67%，税后净利和现金净流量667.12万元，营业净利率33%。
由于B银行和税务机关计算的税款悬殊差别巨大，导致对银行的现金流和净收益影响很大，经过多次沟通，仍达不成一致意见。为此双方共同委托本人所在的会计师事务所，要求依据相关法律规定，站在独立客观公正的角度，对B银行这笔账外土地转让收入如何缴税及缴多少税提供咨询意见。
二、政策分析
（一）是否满足核定征收的基本要件
核定征收方式是指由于纳税人的会计账簿不健全，资料残缺难以查账，或者其他原因难以准确确定纳税人的应纳税额时，税务机关采用合理的方法依法核定纳税人应纳税款的一种征收方式。
《税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
上述规定明确了核定征收的6种情形，其中前4种情形与账簿设置不健全，不能正确核算收入、成本、费用和应纳税额，不能如期提供纳税资料有关;第五种情形与纳税人发生应税行为不申报或不按期申报有关;第六种情形与纳税人申报的计税依据明显偏低又提不出正当理由有关。A公司只要符合6种情形之一，即具备核定征收的基本条件。
《会计档案管理办法》规定：“单位因撤销、解散、破产或者其他原因而终止的，在终止和办理注销登记手续之前形成的会计档案，应当由终止单位的业务主管部门或财产所有者代管或移交有关档案馆代管。”该行提供的文件显示，各经济实体的财务总账、行政公章、业务公章、财务公章要按规定时间上缴清理整顿办公室，专人保管。查阅B银行1998年至2012年的文书档案归档文件目录和截至2012年底的土地房产清查表，均未发现关于该项土地资产的会计档案记录。
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定，开发产品计税成本支出包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费，其中土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。《企业会计准则第1号———存货》规定，作为用于正常销售的房产和土地成本在未出售之前应在资产负债表的存货项目中列示，清算报告中存货反映的是公司办公用品摊销余额，与此次转让的土地风马牛不相及;其他三个资产项目货币资金、其他应收款和长期投资反映的内容与转让的土地无关，显然A公司的会计账目上没有此块土地的记录，找不到其成本费用资料，无法确定计算土地增值税和企业所得税的计税依据。
不管是内部证据还是外部证据，也不管是口头证据还是实物证据，均形成了完整的证据链条，一致证实了该行转让的这块土地没有会计档案，无法取得计算土地增值税和企业所得税计税依据的资料。符合《税收征收管理法》第三十五条第四款的规定，满足核定征收的基本条件。
（二）营业税金及附加的计算
由于收入金额非常明确，双方对计算缴纳营业税金及附加的数额没有异议，即应交营业税金及附加=2 000×5.5%=110(万元)。
（三）土地增值税如何计算
如果按照税务机关认定的观点，用“查账方式”计算土地增值税，则土地增值额=2 000-100-110=1 790(万元)，土地增值率=1 790÷210×100%=852%，应交土地增值税=1 790×60%-210×35%=1 000.50(万元)。
B银行则认为应核定征收土地增值税，其理由如下：
一是依据《税收征收管理法》第三十五条第四款规定，满足核定征收的基本条件。
二是依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条和《土地增值税清算管理规程》第五章第三十四条规定，在土地增值税清算中，纳税人虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
三是依据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》第一条规定，房地产开发企业以及非房地产开发企业擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的，按核定征收率10%征收土地增值税。
A公司因会计档案缺失，导致扣除项目金额无法计算，土地增值额无法确定，无法用查账方式计算土地增值税，B银行可依据上述法律法规之规定，就土地增值税的计算缴纳向主管税务机关申请核定征收。则A公司应交土地增值税=2 000×10%=200(万元)。
同一笔转让收入，B银行按照核定征收方式计算应交土地增值税200万元，主管税务机关按照“查账方式”计算应交土地增值税1 000.50万元，相差800.50万元，税负增加了4倍，但笔者认为B银行的观点更符合事实和征收土地增值税的文件精神。
（四）企业所得税如何计算
如果按照税务机关认定的办法，用“查账方式”计算企业所得税，则应纳税所得额=2 000-110-1 000.50=889.50(万元)，应交企业所得税=889.50×25%=222.38(万元)。
B银行则认为应核定征收企业所得税，其理由如下：
一是依据《税收征收管理法》第三十五条第四款规定，满足核定征收的基本条件。
二是2008年开始施行的《企业所得税核定征收办法(试行)》规定，纳税人虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的，核定征收企业所得税;能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)成本费用总额的，核定其应税所得率;采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率，应纳税所得额=应税收入额×应税所得率;适用其他行业10%～30%的应税所得率。考虑到这块土地增值幅度较大，假设按照最高应税所得率核定征收，则此笔土地转让收入应缴企业所得税=2 000×30%×25%=150(万元)。
同一笔转让收入，B银行按照核定征收方式计算应交企业所得税150万元，主管税务机关按照“查账方式”计算应交企业所得税222.38万元，相差72.38万元，税负增加了48%。
笔者认同税务机关将转让收入并入应纳税所得额缴纳企业所得税的观点，但不认同其计算结果。《企业所得税法》及其实施条例规定，企业每一纳税年度的收入总额，是指企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，包括销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息、红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入和其他收入。其他收入包括企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。
对B银行而言，其主要收入是利息收入、手续费收入和中间业务收入，按照查账征收方式计算缴纳企业所得税，这笔土地转让收入是承担A公司债权债务的其他收入，应与其主要收入一并计入B银行的收入总额，计算缴纳企业所得税，不能一部分收入选择查账征收，另外一部分收入选择核定征收，要么查账征收，要么核定征收，两者只能选其一。当然，该笔转让收入依法缴纳的营业税金及附加和土地增值税可作为支出项目从中扣除。
三、结论与建议
通过上述分析，笔者认为这笔土地转让收入主要应缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税，营业税的计税依据是土地转让收入，税率是5.5%;土地增值税应实行核定征收，其计税依据是土地转让收入，适用10%的核定征收率;企业所得税的计税依据是土地转让收入扣除缴纳的营业税金及附加和土地增值税的差额，税率是25%。
因此，B银行应缴纳的营业税金及附加110万元，土地增值税200万元，企业所得税=(2 000-110-200)×25%=422.50(万元)，共计732.50万元，税负率37%，税后净利和现金净流量1 267.50万元，营业净利率63%。
不管是《税收征收管理法》对核定征收适用条件的规定，还是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《土地增值税清算管理规程》和《企业所得税核定征收办法(试行)》等对核定征收适用条件的规定，均强调纳税人未能准确确定计税依据、未能正确申报、未能如实申报等主观原因，但对纳税人收入金额确定，因会计档案被盗、火灾、地震等客观原因灭失，导致无法确定成本费用或扣除金额的情况并未明确，建议国家相关部门出台法规补充完善这些内容。
摘要：由于土地资源稀缺, 以前闲置的土地仍具有较大投资价值。对于因会计档案灭失致使成本费用或扣除项目无法确定的土地转让项目如何征收土地增值税和企业所得税, 纳税人与税务机关存在较大分歧。本文拟对此问题作深入探讨。
关键词：土地转让收入,核定征收,查账征收
参考文献
[1].税收征收管理法.中华人民共和国主席令第四十九号, 2001-04-28
篇4：企业如何依法办理房地产转让
我公司于1996年，在郊区征用了农民的20亩土地，当时公司房地产管理局签订了土地出让合同。按照合同的约定，公司将土地出让金全部交齐后，取得了国有土地使用权证，并将该土地上的房屋办理了房屋所有权证。现在我公司准备将该土地和土地上的房屋转让给另一家公司，请问如何依法办理有关转让手续?
解答：
从你公司反映的情况，该土地和土地上的房屋手续齐全，具备转让条件。只要双方协商一致达成协议，按照我国《城市房地产管理办法》和建设部《城市房地产转让管理规定》的要求，办理相关的手续，就可以依法转让。具体方法：
一、签订书面的房地产转让合同，该合同应当包含以下内容 1． 房地产权属证书名称和编号； 2． 房地产座落位置、面积 及 界限； 3. 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限 4． 房地产的用途或使用性质； 5. 成交价格及支付方式； 6． 房地产交付使用的时间； 7． 违约责任。
二、向房屋所在地的房地产管理部门申报权属登记
1． 房地产转让合同签订后90日之内，转让方可持房地产权属证书和相关的合法有效的证明、房地产转让合同等文件到房地产所在地的房地产管理部门，提出申请、申报成交价格。
2． 房地产管理部门对提供的文件进行审查，在7日内作出是否受理申请的书面答复。如果7日内未作书面答复的，视为同意受理。
3． 房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。
4． 按规定缴纳有关税费。
5． 房地产管理部门变更房地产权属登记，核发房地产权属证书。
三、有下列情况的房地产不得转让
1． 以出让方式取得土地使用权的，没有交齐土地出让金、没有取得土地使用权证书的；房屋已经建成，但没有取得房屋所有权证书的。
按照出让合同约定，进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上，才具备转让条件；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，必须完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地的条件，才具备转让条件。
2． 经司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3． 被依法收回土地使用权的。
4． 共有房地产、未经其他共有人同意的。
5． 房地产权属有争议的。
6． 未经依法登记领取权属证书的。
篇5：如何办理土地使用权转让
安宁市国土资源局：
在月日取得了《国有土地使用权证》，土地证号为“安国
用（xxxx）第xxxx号”，土地坐落于平方米，因房屋交易，现申请贵局给予办理土地使用权出让及转让手续为感！
篇6：如何办理土地使用权转让
外商投资企业转让股权变更相关流程及需要准备的资料如下：
外商投资企业转让股权(出资权)
申报文件
1、企业关于股权(含出资权)转让及修改合同、章程相应条款的申请书;
2、企业原批准证书、营业执照(复印件);
3、企业股东会或董事会关于投资者股权转让的决议;
4、转股前股东会或董事会成员名单;
5、转让方与受让方签订的股权转让协议;
6、其他投资者签字或以其他书面方式认可的放弃优先受让权的意见;
7、企业投资各方法定代表人签署的合同修正案(独资企业无需提供);
8、企业投资各方法定代表人签署的章程修正案;
9、经公证和依法认证的境外新受让方身份证明或注册登记证明原件及翻译件;
10、新受让方银行资信证明及翻译件;
11、境内新受让方营业执照(复印件);
12、新受让方法定代表人身份证明文件(复印件);
13、如涉及国有资产转让应提交资产评估报告、国资授权经营管理部门确认文件和产权交易证明;
14、转股后股东会或董事会成员名单;
15、新董事、监事委派书;
16、新董事、监事身份证明(复印件);
17、会计师事务所出具的企业注册资本已到位的验资报告(复印件);
18、会计师事务所出具的最近一年财务审计报告(复印件);
19、原合同、章程及历次修正案(复印件);
20、审批机关要求的其他文件。
1.1.2投资者资质
经审批机关批准依法在上海市设立的外商投资企业。
1.1.3审批权限
1、投资总额在1亿美元以上或国家有专项审批规定的外商投资项目由上海市发展和改革委员会或上海市商务委员会初审后转报国家发改委和商务部审批。
2、投资总额1亿美元以下鼓励类、允许类及5000万美元以下限制类的外商投资项目由上海市商务委员会审批。
3、投资总额在3000万美元以下(不含限制类)注册在浦东新区、外高桥保税区、张江高科技园区、金桥出口加工区、临港新城的外商投资项目，分别由浦东新区人民政府、外高桥保税区管委会、张江高科技园区领导小组办公室、金桥出口加工区管委会和临港新城管理委员会审批。
4、投资总额在3000万美元以下的鼓励类或投资总额在1000万美元以下的允许类外商投资项目和位于市级工业区内，属于鼓励类、允许类且投资总额3000万美元以下的外商投资项目，由所在区、县人民政府审批。
1.1.4审批程序
1、外商投资企业向原审批机关提出股权转让的申请并提供有关材料;
2、原审批机关按照各自权限进行审批，对符合条件者予以批准并换发《外
商投资企业批准证书》;
3、外商投资企业持换发的《外商投资企业批准证书》到工商行政管理部门
办理变更登记手续。
1.1.5审批原则
1、企业投资者股权变更必须符合中国法律、法规对投资者资格的规定和
产业政策要求。
2、依照《外商投资产业指导目录》，不允许外商独资经营的产业，股权变更
不得导致外国投资者持有企业的全部股权;因股权变更而使企业变成外资企业 的，还必须符合《中华人民共和国外资企业法实施细则》所规定的设立外资企业 的条件。
3、需由国有资产占控股或主导地位的产业，股权变更不得导致外国投资者
或非中国国有企业占控股或主导地位。
4、以国有资产投资的中方投资者股权变更时，必须经有关国有资产评估机
构对需变更的股权进行价值评估，并经国有资产管理部门核准或备案后，到上海产权交易所进行袍割。经确认的评估结果应作为变更股权的作价依据。
1.1.6法律依据
1、《中华人民共和国中外合资经营企业法》(2001年3月15日修订);
2、《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》(2001年7月22日修订);
3、《中华人民共和国中外合作经营企业法》(2000年10月31日修订);
4、《中华人民共和国中外合作经营企业法实施条例》(1995年9月4日);
5、《中华人民共和国外资企业法》(2000年10月31日修订);
6、《中华人民共和国外资企业法实施条例》(2001年4月12日修订);
7、国务院《指导外商投资方向规定》(2002年2月11日);
8、国家发展和改革委员会、商务部《外商投资产业指导目录》(2004年11月30日公布，2005年1月1日起施行)
9、对外贸易经济合作部、国家工商行政管理局《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》(1997年5月28日颁布)。1.1.7投资总额和注册资本的比例规定
1、注册资本在210万美元以下的，投资总额不得超过注册资本的七分之十;
2、注册资本在210万美元以上至500万美元的，投资总额不得超过注册资本的2倍
3、注册资本在500万美元以上至1200万美元，投资总额不得超过注册资本的2.5倍
篇7：个人如何办理住宅土地使用证范文
一、个人住宅土地使用证的办理程序
申请人持房产证、身份证、购房合同、购房发票等相关资料到宜昌市土地勘测规划队申请地籍测绘，规划队到现场测量并联系国土资源局内部科室进行地籍调查、权属审核等工作，在接到申请后的12个工作日后将相关结果反馈给申请人，对符合办证条件的申请人收取相关费用后开具土地测绘联系单。申请人取得测绘联系单后持房产证、身份证、测绘联系单、缴费发票等相关资料到市政府行政服务中心国土资源局窗口申请办理个人住房土地使用证，由我局窗口工作人员统一受理后，3个工作日内办结。受理后，由窗口工作人员打印收件单，交给申请人，自受理之日起有效工作日内办理完相关手续。无房产证者、已公告拆迁范围内等不宜办证的，不予受理。属集体土地使用权和国有土地使用权的宅基地交易办证的，属城区划拨用地私房、商业门面、办公用地的，在国土资源局所辖的各分局受理。有房产证同时有出让国有土地使用证需要交易的，在房管局直接办理房产过户手续，之后凭过户后的房产证和原户主土地使用证申请换发土地使用证。
二、办理土地使用证时需要提交哪些资料
1、由申请人本人向宜昌市国土资源局写书面申请，在申请书上注明房屋的原产权单位名称、详细土地座落、当前的门牌号及联系方式（电话），并加盖手印（原件）；
2、申请时提交提交身份证原件和复印件；
3、产权来源是房改房的，提交房产证原件和复印件（除封面外，全部复印）；
4、产权来源是购买、竞买、交换、赠与、析产等的，除提交房产证原件和复印件外，还需提交购房合同、购房发票、成交确认书等相关证明文件；
三、办理土地使用证时涉及哪些费用
费用主要有二种：一是办证费，二是土地出让金。需交纳土地出让金主要有以下几种情况：一是划拨土地上市交易的，二是继承、析产的，三是购买了划拨土地办理土地使用证的。
篇8：如何办理土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为, 包括出售、交换和赠与。实践中, 可以将土地使用权转让分为两类, 一类转让是土地使用权的直接买卖, 并办理了土地使用权权属证书变更登记手续, 本文称该类转让为有名转让;另一类转让不反映为土地使用权的直接买卖, 不办理土地使用权权属证书变更登记手续, 但有合同等证据表明土地使用权被实质转让, 新土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利并取得了相应经济利益, 本文称该类转让为隐名转让。
无论是有名转让还是隐名转让, 纳税义务都必须履行。国有土地使用权转让双方可以是企业, 亦可以为个人, 本文仅研究企业担当转让主体的情形。国有土地使用权转让税收及税负情况如下:
(一) 转让方及受让方负担的税种
1. 转让方负担的税种:
(1) 营业税。以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额, 按5%的税率计征。 (2) 城市维护建设税及教育费附加。两者均以上述营业税税额为计税依据, 城市维护建设税按照7% (纳税人所在地在城市市区的按7%、在县城和建制镇的按5%) , 教育费附加按3%的税率征收。 (3) 土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为增值额, 按照四级超率累进税率征收。 (4) 企业所得税。以转让土地使用权的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额, 一般按25%的税率征收。 (5) 印花税。是向转让方和受让方重复征收的税种, 以合同金额为计税依据, 按产权转移书据税率0.5‰计征。
2. 受让方负担的税种:
(1) 契税。契税以土地使用权转让的成交价格为计税依据, 按3%~5%的税率征收。 (2) 印花税。计算方法同转让方。
(二) 转让方及受让方的税负分析
假定甲企业以1 800万元的价格将购置价为1 200万元的土地使用权转让给乙企业, 甲企业购置该土地时缴纳契税36万元, 印花税0.6万元, 不考虑与购置及转让相关的其他费用, 当地土地使用权转让的契税税率为3%。甲企业作为转让方, 须负担的税金共计294.56万元, 乙企业作为受让方, 须缴纳税金共计54.9万元。具体计算如下:
单位:万元
单位:万元
通过以上数据可以计算出甲企业综合税负为16.36% (294.56/1 800) , 乙企业综合税负为3.05%, 双方合计税负为19.41% (54.9/1 800) 。可见, 因土地使用权转让产生的税负是相当高的。
二、国有土地使用权转让的税收政策及避税效果
国有土地使用权的有名转让, 双方应缴纳的税种及计算方法如前所述。但国有土地使用权的隐名转让, 其涉及的税种却不如前者完整, 如果运用得当, 可以取得一定的避税效果。典型的隐名转让不外乎以下三种:股权交易、投资联营、合作建房。但随着征纳双方的博弈, 反避税的规定也大量出台, 使三种方式的避税效果大打折扣, 笔者分别就三种方式的税收政策及税负分析如下:
(一) 股权交易方式
该操作方法并不能实现土地使用权的直接转让, 其是由拟转让土地使用权企业的股东将全部或部分股份转让给拟受让土地使用权的一方, 拟受让土地使用权的一方成为上述企业的股东, 间接实现对土地使用权的管理。该种方法之所以被广泛采用, 原因有二:一是因为土地使用权权属未变更, 股权转让仅须缴纳所得税和印花税, 其他税种无须缴纳。由此, 税负会大大减轻。二是土地使用权单独转让的限制条件较多, 转让手续十分复杂, 而股权转让几乎没有限制条件, 手续简单, 仅须办理股权转让的工商变更登记即可。
以上述甲、乙企业为例, 若甲企业的股东向乙企业转让相当于1 800万元价值的股份, 使乙企业成为甲企业的股东, 上述提供股权转让的股东如果是企业, 就股权转让所得缴纳企业所得税;若是个人, 缴纳个人所得税。无所得额, 则不缴纳所得税。但该股东与乙企业须按产权转移书据税目分别计算缴纳印花税。
尽管该种方法避税最彻底, 但亦面临一定风险。2010年, 海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》, 明确禁止以股权转让为名, 变相违规转让土地使用权。近年来, 更有因采用该操作方法被以“非法倒卖土地使用权罪”定罪入刑者。对于“罪与非罪”, 虽然理论界和实务界存在诸多争议, 但通过股权交易避税的风险毕竟是实际存在的。
(二) 投资联营方式
投资联营即拟出让土地使用权的一方以土地使用权出资 (以下简称“出地方”) , 拟受让土地使用权的一方以货币资金出资 (以下简称“出资方”) , 成立合营企业, 风险共担, 利润共享。该种方式可以归纳成两类, 一类是投资联营建房, 一类是其他投资联营。投资联营方式下的税收制度相对于股权交易方式复杂很多。该方式下相关税收政策为:
1. 营业税。
投资联营类税收优惠关注的是投资双方是否共担风险, 共负盈亏。若满足上述条件, 不征营业税;不满足上述条件, 征收相应的营业税。
但对于投资联营建房, 税收优惠更加严格。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 (之一) 的通知〉》 (国税函发[1995]156号) , 投资联营建房设计的营业税征收包含三层意思:一是房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式, 不征营业税。二是房屋建成后出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配, 或提取固定利润, 视作转让土地使用权的行为, 征收营业税, 计税依据为从销售收入中按比例提取的收入或收取的固定利润。三是房屋建成后双方按一定比例分配房屋, 也要征收营业税。对出地方向合营企业转让的土地, 按“转让无形资产”征税, 计税依据是其获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格;对合营企业的房屋, 在分配给双方后, 如果双方各自销售, 则再按“销售不动产”征税。
2. 城市维护建设税及教育费附加。
这两项是在营业税税额基础上按比例缴纳的, 其优惠与否, 完全取决于营业税优惠与否。
3. 土地增值税。
财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定, 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。
但根据财税[2006]21号文《关于土地增值税若干问题的通知》, 以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 不再适用财税[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。
因本文研究的是以土地使用权投资而不是以商品房投资, 所以, 不论投资方是否为房地产开发企业, 其仅投资土地使用权到联营企业, 依上述通知精神, 若联营企业从事房地产开发, 即投资联营建房, 投资企业须就投资的土地使用权缴纳土地增值税;若联营企业不从事房地产开发, 即其他投资联营, 投资企业无须缴纳土地增值税。
4. 企业所得税。
投资联营方式下, 投资方以土地使用权投资时, 应分别作投资和销售两项业务处理, 提供土地使用权的一方须缴纳相应的企业所得税。
5. 印花税。
由于投资联营方式中土地使用权发生了转移, 投资方及被投资方应按产权转移书据分别缴纳印花税。
6. 契税。
由承受土地使用权的一方缴纳。《契税暂行条例细则》第八条规定了视同土地使用权转让或房屋买卖须征税的行为, 其中便包括以土地、房屋权属作价投资、入股的情形。国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》 (国税函[2004]322号) 亦重申了该规定:以土地、房屋权属作价投资入股的, 视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。所以, 投资联营方式不能免征能契税。
以上述甲、乙企业为例, 若甲企业以公允价值1 800万元的土地使用权投资, 乙企业提供资金建立合营企业丙企业。
(1) 如果丙企业不经营房地产, 属于其他类投资联营, 则甲企业不须缴纳营业税, 城市维护建设税及教育费附加和土地增值税, 甲、丙企业各缴纳印花税0.9万元 (1 800×0.5‰) 。丙企业缴纳契税54万元 (1 800×3%) , 乙企业无须缴纳与土地使用权投资相关的税金。
(2) 若丙企业经营房地产, 又存在以下三种情形。
第一种情形:甲、乙企业共担风险、共负盈亏的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元基础上, 再缴纳土地增值税168.75万元[1 800- (1 200+36+0.6+0.9) ×30%], 不需缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。丙企业缴纳印花税0.9万元, 契税54万元, 乙企业不须缴税。
第二种情形:甲企业提取固定利润或按销售收入提成的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据是其收取的固定利润或提成金额。丙企业需缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 乙企业不需缴纳相关税负。
第三种情形:房屋建成后甲、乙企业按一定比例分配房屋的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据为甲企业因提供土地使用权获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格。丙企业缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 甲、乙企业如果将分得的房屋各自销售, 则再按“销售不动产”计征营业税。
上述所有情形, 甲企业均应按提供土地使用权的视同销售收入计入相应期间的应纳税所得额, 并扣除土地取得成本计算缴纳企业所得税。
综合上述分析可知, 其他类投资联营税负最低。而投资联营建房的三种情形税负依次提高, 其中第三种情形几乎不能享受税收优惠, 没有避税效果。
(三) 合作建房方式
本文所指的合作建房是指由一方提供土地使用权, 另一方提供资金开发房产, 而未建立合营企业的建房行为。其实质是以土地使用权和房屋所有权相互交换, 属于非货币性资产交换行为, 即“以物易物”行为。该方式下税收政策为:
1. 营业税。
国税函发[1995]156号文规定了“以物易物”行为, 即提供土地使用权的一方以转让部分土地使用权为代价, 换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用权的行为;提供资金的一方以转让部分房屋的所有权为代价, 换取部分土地的使用权, 发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
2. 城市维护建设税及教育费附加。
应在营业税税额基础上计算。
3. 土地增值税。
财税字[1995]48号文件规定, “对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税;建成后转让的, 应征收土地增值税”。因此, 第一次分配环节暂免征收的土地增值税将在第二次转让环节一并征收, 第二次转让环节亦须缴纳土地增值税。上述规定不仅适用于出地方, 亦适用于出资方。出地方将分得的房产转让, 应将分得房产的公允价值作为转让部分土地使用权的销售收入, 计算合作建房应缴纳的土地增值税, 再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。出资方将分得的房产转让, 相当于用其建好的房产换取土地使用权, 首先要缴纳第一次分配环节的土地增值税, 再缴纳销售旧房及建筑物的土地增值税。
4. 企业所得税。
由于合作建房又分房的行为属于非货币性资产交换, 合作双方都须确认收入, 结转成本, 计算缴纳与此相关的所得税。
5. 契税。
根据财政部、国家税务总局《对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》 (财税[2000]14号) , 出资方获得了出地方的部分土地使用权, 属于土地使用权权属转移, 对出资方应征收契税, 计税依据为其取得土地使用权的成交价格
6. 印花税。
应按视同购买方获得土地使用权的公允价值作为计税依据计算缴纳。
以上述甲、乙企业为例, 若甲企业提供土地使用权, 乙企业提供资金合作建房, 无论是建成后分房自用或者建成后分房转让, 都需要缴纳除土地增值税以外的各项税负。建成后分房自用仅能规避土地增值税;建成后分房转让几乎不能取得避税效果。
(四) 小结
从上述三种土地使用权隐名转让的税收政策不难发现, 联营或合作开发房地产领域是征税方反避税的重点。不论是联营还是合作, 若房产最终以销售为目的, 几乎不能达到避税效果, 同土地使用权的实名转让税负差别不大。纳税方规避税款, 征税方保障税源, 是税款征纳过程中不可避免的博弈。随着税收法规的不断完善, 土地使用权隐名转让的避税空间将越来越小。
参考文献
[1] .国家税务总局.关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》.国税函发[1995]156号, 1995-04-17
[2] .财政部, 国家税务总局.关于土地增值税一些具体问题规定的通知.财税[1995]48号, 1995-05-25
篇9：如何办理土地使用权转让
2008年10月29日，韩某与詹某就韩某为户代表承包的3亩菜地签订土地承包经营权转让协议。协议约定，韩某将土地承包经营权转让给詹某，转让期限为10年，詹某一次性交付转让费人民币12万元。双方当事人以及证人陈某在协议书上签字按印。协议签订当日，詹某交付转让费用人民币12万元，韩某将土地交付詹某使用。2010年4月，韩某以该合同没有经过发包方同意为由提出解除合同，并在詹某已经耕种的土地上种植其他作物。詹某多次要求停止侵害无果，遂诉至法院，请求法院判决韩某停止侵害并继续履行合同。
法院判决
一审法院认为双方当事人签订的协议系农村土地承包经营权转让性质，合法有效，具有法律效力，双方在协议签订后均已履行主要义务。被告要求解除合同没有法律根据，双方应当按照原合同履行。遂根据《合同法》第一百零七条，《农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、五十六条规定，认定双方签订的协议有效。
韩某不服，提起上诉。二审法院认为本案双方当事人之间签订的是家庭土地承包经营权转让合同，上诉方没有稳定的非农职业或稳定的收入来源，发包方出具的证实虽未以此为不同意的理由，但该理由是客观存在的，故可以认定发包方不同意转让具备法定理由。因此认定，双方当事人之间所签订的合同无效，对被上诉人詹某提出的继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求不应予以支持。故二审法院根据《农村土地承包法》以及《民事诉讼法》 判决撤销原判，确认韩某与詹某签订的协议无效。
观点评析
本案中两审法院作出了完全不同的判决，其原因在于两审法院对于本案的土地承包经营权转让合同的效力的认定不同，即本案争议的核心问题是韩某与詹某签订的土地承包经营权转让合同是否合法有效。一审法院是从合同的构成要素来进行判定的，认为其符合合同法对于合同的有效构成要件的相关规定，因此判定该合同是合法有效的。二审法院认为该合同没有获得发包方的同意，而发包方又具有不同意的合法理由，因此该合同是不具有法律效力的。笔者赞同二审判决的认定意见，其理由如下：
1.土地承包经营权转让的条件
在认定土地承包经营权转让合同的效力之前，我们需要先了解土地承包经营权的概念和性质。土地承包经营权，就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。应将土地承包经营权定位为物权还是债权，我国学界历来就有物权说与债权说之争。笔者认为土地承包经营权是一种物权的观点，主要出于以下理由：（1）土地承包经营权是民法通则第五章第一节所直接规定的权利，并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定；（2）承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；（3）土地承包经营权是具有排他性的财产权.根据《农村土地承包法》、《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定，笔者认为，判定一份土地承包经营权转让合同的效力至少应从以下几个方面考虑：
第一，转让方是否具备法定的转让条件。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，承包方有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的，经发包方同意，而已将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系。根据这一条我们可以看出，转让方需要有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。土地是民生之本，保障农民对土地的拥有以及转让权利才能更好di 保障土地的合理使用。
第二，受让方是否具备相应的主体资格。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，受让方应当是从事农业生产的农户。
第三，须经发包方同意。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包人同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
第四，入股从事农业合作生产。《农村土地承包法》第四十二条规定，承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。对农户之间自愿合作，将土地承包经营权入股，共同发展农业生产，法律是支持的.但是我们需要把握入股的界限，入股应当是发生在承包人之间的，不能将土地承包经营权量化成股份来投资到经营性的公司当中。
认定一份土地承包经营权转让合同的效力应从以上四个方面来综合考量，四项要素都具备.一般情况下土地承包经营权转让合同有效，欠缺其中任何一项，都会造成效力上面的瑕疵。
2.本案转让协议的效力分析
从上面的分析可见，我国法律法规对农村土地的转让规定了严格的条件。虽然合同法对合同的规定更多的是强调意识自治原则，但是由于土地是民生之本，法律需要通过对土地的流转进行特别规定才能更好地保障土地的合理利用来保障农民对土地的享有。
在本案中双方通过转让协议的形式来进行土地承包经营权的转让，本案的焦点就是此转让协议的效力问题。判断效力问题，我们应当从上文中提到的转让的四个条件入手。首先是转让主体是否具有转让的法定条件。根据案例分析来看，虽然韩某并不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，但是由于这点更多地是从学术上面的分析，无法找到法律依据直接判定协议的无效，因此司法实践中无法直接判定其协议是无效的。其次，本案中的詹某是从事农业生产的农民，具有受让人资格，詹某受让此土地是用于农业生产，因此也是符合法律规定的。最后一点也是本案需要讨论的就是此协议是否受到发包人同意以及是否存在合理的法定理由来对抗发包人的未表态。
根据《土地承包经营权》的规定，采取转让方式来流转土地承包经营权的需要发包方的同意。发包方是否同意，我们应当通过双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让来进行判定。本案中只有双方当事人以及证人签字，并没有发包方签字，因此此案中并没有得到发包人同意。
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针对是否需要发包人同意这一点，最高人民法院还作出了专门的司法解释。最高人民法院《关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，发包方无法定理由不同意或拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同的效力。此案中是否能够以发包方无法定理由拖延表态作为依据来认定转让协议有效呢？关于这一点，根据我国的《农村土地承包法》的规定可以总结如下几点法定理由：1、承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。关于这一点，由于合同签订时可能出现转让方是出于生活所迫或者偿还债务的情况，因此更多地需要发包方来把握这个情况，从而来保证农民的切实利益以及生活保障。2、转让不符合平等、自愿、有偿原则，农村土地承包法规定的平等自愿有偿原则通过发包人的法定理由来得到实行。3、土地承包经营权的受让人需要是从事农业生产经营的农户。关于这一点与承包经营权的转让条件相吻合。4、土地承包经营权的受让方受让土地承包经营权之后应当用来从事农业生产，不能改变土地的农业用途。5、同等条件下，本集体经济组织成员具有优先权。当出现其他集体经济组织成员与本集体经济组织成员竞争转让权，在转让时间、转让费和内容等方面条件相同的情况下，如果转让方转让给其他集体经济组织成员，那么发包人就可以以此作为法定理由不同意或者延迟表态。
在本案中虽然发包人并没有明确提出承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源这个法定理由来不同意双方的转让协议，但是这个理由是事实上存在的，而且发包人并没有签字，可以默认为发包人以此为法定理由不同意此转让协议。转让协议是没有经过发包人的同意的，因此本案中的承包经营权转让协议是无效的。
本案中一审与二审的判决之所以不同的原因是，一审更多地是从《合同法》的角度来考虑本案协议的合法有效问题，却并没有意识到土地承包经营权的特殊性。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。“土地承包经营权转让经发包方同意其实就是一种审批权，因此转让协议除了需要符合合同法的一般规定以外，还需要按土地承包法的特别规定，得到审批才能够生效。因此本案中虽然存在主体不适格的情况，但是更好地是从审批方面来进行判定，从而得出其无效的结论。
这里还应指出的是，虽然本案根据《土地承包法》的相关规定，可以得出其无效的结论，但是实际生活中，由于农村是个熟人社会，土地承包权的转让一般也为同村村民和村组干部所知，作为发包人的村委会也大都通过默示同意的方式不加干预。因此，本案可否认为村委会默示同意，值得进一步思考。
（作者单位：中南大学法学院）
篇10：如何办理协议出让国有土地使用权
国土资源部21号令《协议出让国有土地使用权规定》第四条至第八条、第十条至第十六条分别规定：
协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。
省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于３０日。
对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。
协议出让底价不得低于协议出让最低价。
协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。
协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。
《国有土地使用权出让合同》签订后７日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。
公布协议出让结果的时间不得少于１５日。
土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。
篇11：如何办理土地使用权转让
第五十七条 任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。篇二：审理农村土地承包合同纠纷应注意的问题
审理农村土地承包合同纠纷应注意的问题
一、常见纠纷类型
（一）承包合同纠纷
（二）承包经营权侵权纠纷
承包经营权是公民、集体对于集体所有的或者国家所有由集体经济组织使用的土地占有、使用、收益的权利。承包经营权纠纷是指因发包人、承包人之外的第三人，违反我国《民法通则》第80条第2款的规定，侵害承包人对土地的承包经营权而引发的纠纷。此类纠纷属于侵权纠纷。
（三）承包经营权流转纠纷
通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转让、转包、出租、互换等方式流转。承包经营权流转协议纠纷就是土地承包经营权流转当事人因转让、转包、出租和互换土地承包经营权，在履行土地承包经营权流转协议过程中而发生的纠纷。
（四）承包地征收补偿费用分配纠纷
农业承包合同履行期限一般较长，承包人为了生产经营的需要，一般要进行先期投入。在承包期内，因工业占地或其他项目征地，承包合同需要解除。承包合同解除后，承包方与发包方就补偿问题达不成协议就会引发纠纷。
（五）承包经营权继承纠纷
此类纠纷涉及：承包人死亡后其所得承包收益的继承问题；林地承包人死亡后其继承人在承包期内继续承包的问题；其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的问题等。
二、产生纠纷的主要原因
（一）因外部承包而引发纠纷
上世纪八十年代后期，由于从事农业生产的收益相对较低，一些农民不愿种地，部分农村土地被发包给集体经济组织以外的单位或者个人承包经营。随着农村经济结构的调整，有些地方的土地在升值，农民又开始愿意种地，此时就出现了农民对集体经济组织以外的人承包土地不满的情况，一些地方的集体经济组织迫于压力只得要求与承包人解除合同。因外部承包引发的纠纷，有的是因承包人违约引起的，有的是因订立合同未经民主程序引起的。
（二）因承包方违约而引发纠纷
承包方不履行合同义务的主要有两种：一是承包人拖欠承包费。拖欠的原因有的是因为对发包方在履行合同义务方面有意见；有的是因为经营不善，交纳承包费困难；有的是故意不交纳承包费。有的承包费经发包方同意予以减少，但由于没有书面证据，发包方负责人更换后不能得到继续认可也是发生纠纷的一个原因。二是承包人擅自改变土地用途，进行破坏性、掠夺性经营。
（三）因发包方违约而引发纠纷
主要有：1、干涉承包方的经营权、自主权； 2、非法变更或解除合同，单方收回土地或将承包土地部分发包于第三人；3、强迫或阻碍土地承包经营权的流转或侵犯妇女的合法承包权；
4、没有按合同约定交付承包地。
（四）因合同解除后对承包方的补偿问题而引发纠纷
因合同到期，合同按约定解除，但由于承包方在承包期内对承包地进行了较大投资，使原承包地的使用价值及其后的可得利益有了较大提高，承包方要求发包方给予相应补偿，发包方不予认可或双方协议未果而引发纠纷。三、审判实践中应注意的几个问题
（一）承包合同的订立程序是否合法
在程序方面主要应注意以下几个问题：一是审查合同的订立是否遵守了有关民主程序方面的法律规定。二是对采用招标方式订立承包合同的依据我国关于招投标方面的法律规定进行审查。三是关于违反法律规定的民主议定原则的承包合同是否应认定无效。我国法律对重要承包事项都规定了民主议定原则，其法理依据是土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事。如果发包方违反法律的强制性规定越权发包，法院应认定该承包合同无效，并根据当事人的过错确定其应承担的责任。由于农产品生长周期长，季节较强，因此法院在审理农村土地承包合同纠纷案件时，基于保护农业生产稳定发展的考虑，对承包合同效力的认定应特别慎重。根据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》，承包合同签订满一年或虽未满一年，但在承包人已实际做了大量投入的情况下，法院不因发包方违反法律规定的民主议定原则越权发包而确认该承包合同无效，但可对该承包合同的内容进行适当调整。单从字面上看，该《规定》只适用于发包方所属的半数以上村民以发包方为被告，要求确认承包合同效力而提起的诉讼。但笔者认为，最高院此项规定对承包合同效力的认定具有普遍意义，因为法院对同一事实关系的法律认定须保持一致，同一份承包合同效力的认定结果不应因诉讼主体或诉讼请求的不同而有所不同。最高院就承包合同违反民主议定原则的无效请求设定了1年的除斥期间，只要在承包合同签订后的一年以内没有提起诉讼，法院就不能再以此认定合同无效，所谓“进行适当调整”也是以法院确认合同有效为前提，对无效合同已无事后调整的必要。
（二）承包合同的内容是否明确、合法
承包合同对承包地的面积（四至界限）、履行期限、承包费的数额及交纳时间、违约金等内容应当明确约定。除此之外，还要注意两个方面：一是农村土地利用的合法性问题。我们在审理中发现一些合同的内容不合法主要表现在将承包地用于非农业建设。二是合同期限问题。根据法律规定，农村土地承包期限一般为30年，而在发生的农业承包合同纠纷中，有些承包期限不足30年。笔者认为30年是倡导性的法律规范，为了土地资源的合理开发和利用，当事人应当尽可能遵守。
（三）解除合同的理由是否充分
对于已生效的合同，当事人应按照合同约定履行义务，不得擅自违约，更不得单方解除合同。合同的解除分为协议解除和法定解除两种情形，协议解除一般来讲不会发生纠纷。法定解除具体包括：不可抗力；合同期限届满；合同约定解除的条件成就；不能实现合同承包目的；承包方全家搬迁且户口转为非农业户口；承包方无力经营且本人自愿解除；承包方在承包期内死亡且无人继承其承包经营权；承包方长期不予经营，造成承包地闲置的；承包方在承包期内进行破坏性、掠夺性经营，经发包方劝阻无效而导致合同解除；承包方随意改变土地用途，经劝阻无效的；合同的继续履行将影响一方重大利益的等情形。一般而言，只有符合上述情形方可解除合同。实践中，发包方常常以合同约定的承包费偏低为由要求解除承包合同，这与《农村土地承包法》第三十五条的规定不符。
（四）征地补偿问题及土地承包经营权依法流转时对承包方的补偿是否合理
在对农村承包经营地征用过程中如何对被征地农民给以合理补偿，因同时受国家征地补偿法律和承包合同的双重调整而使具体操作变得复杂。根据目前的补偿办法，耕地的土地补偿费和安置补助费一般归集体经济组织所有，通常不分到农民个人手中。但对于存在承包合同关系的耕地来说，其补偿办法应该有所区别，除了附着物和青苗补偿费外，还应当根据承包地的收益情况给予承包人一定的预期收益补偿。这种预期收益的补偿标准可以依据两种方法确定：一是地方政府有关部门制定一个比较合理的计算方法；二是发包方与承包方在合同中约定土地征用后的补偿方法。
《土地承包法》第43条规定，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。该条规定可以理解为承包方在承包经营期间对承包地有较大投入，使承包地的使用价值有了较大改善与提高的`，在土地承包经营权依法流转时有要求获得相应补偿的权利。对此类问题应妥善处理，否则既侵害权利人的合法权利，也影响到新一轮的发包。
（五）土地承包经营权的流转是否得到了依法保护在审理承包经营权流转纠纷时，首先要审查土地承包经营权的流转效力，主要从以下几方面来把握：1、流转是否改变了土地所有权的性质和土地的农业用途；2、流转期限是否超过了承包期的剩余期限，超过部分应无效；3、受让方是否有农业经营能力，对此笔者认为应从宽把握，只要受让方不造成承包地长期闲置、荒芜，不进行破坏性、掠夺性经营即可，对于其受让后承包收益比之从前降低或明显减少则不在法院的审查范围之内；4、在同等条件下是否考虑了集体经济组织成员的优先权；5、流转是否违背平等协商、自愿的原则，违背则流转无效；6、土地承包经营权采取互换、转让方式流转的是否办理了登记，未经登记不能对抗善意第三人。
四、离婚案件中妇女责任田权益的法律保护问题
在当前审理的农村离婚案件中，普遍存在分割男女双方责任田承包经营权问题。我国法律和司法解释中对离婚案件中妇女责任田权益的法律保护问题已做出明确规定，因此法院在审理中应首先正确适用上述规定，采取调解优先的原则。如调解达不成协议，可采取以下方法处理：
（一）按照有利于生产、有利于生活的原则，在原承包地范围内为离婚妇女分配适量的责任田。制定分配方案时一要考虑方便双方当事人管理，二要兼顾土地的优劣、管理的方便程度和双方当事人的管理能力。这样的分配附有一定条件，即当该妇女在其它组织取得责任田后，此项权利即告终止。此外，已离婚的妇女也可以采取承包经营权流转的方法，将所分责任田转包他人管理，从取得转承包费中实现其责任田权益。
（二）采取全家责任田轮耕的方法来解决，直到离婚妇女另行取得责任田为止。具体方法是：按照离婚时男方的家庭人口数量，规定每隔几年可以让已离婚的妇女对土地进行轮耕，为离婚妇女确定合理的轮耕年度。法院在判决中应注明男方将其全家责任田交付已离婚妇女的时间和女方将责任田交还男方的时间，同时在判决中写明双方均不得进行取土等掠夺性生产的条款，保证判决的顺利执行。