顺位抵押协议书

顺位抵押协议书（精选4篇）

篇1：顺位抵押协议书

顺位抵押同意书

（）县国土资源局：

（）有限公司名下不动产，不动产权证号第（），不动产权证号第（）用作银行抵押。于2018年3月20日在中国农业银行股份有限公司作贷款抵押，第一笔债权金额为陆佰伍拾万元整，第一顺位抵押权为中国农业银行股份有限公司，债权确定期间自2018年3月20日至2019年3月19日。

我行同（）有限公司用该不动产剩余价值在（）社银行申请二次抵押贷款，本笔债权金额为叁佰万元，第二顺位抵押权人为（）银行。

银行签章：

年 月 日

篇2：顺位抵押协议书

浏览：2794 来源：衡正公证处 发布时间：2010年06月29日 【字号 大中 小】

致：安徽省某市房地产管理局

申请人A（债权人，抵押权人，身份证号：********）、B（债务人、抵押人，身份证号：********）于二0一0年六月三日来到本处，称A、B已签订了借款抵押合同，但抵押物（坐落于某市某处的房产）在某市房地产管理局不能办理第二顺位抵押登记，A、B向本处申请对此事出具法律意见书。

经审查核实，申请人A、B均为自然人，具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方签订合同意思真实自愿。借款性质为民间借贷，借款利率低于银行贷款利率四倍，抵押物（坐落于某市某处的房产）为B个人所有，无共有人。申请人B已向某银行贷款三十万元，并就抵押物办理抵押登记，某银行为该抵押物的第一顺位抵押权人。经评估公司评估，该抵押物价值200万元。A、B借款抵押合同约定，B用该抵押物为A、B借款提供担保，A 为该抵押物第二顺位抵押权人。B如违约不还款，A可以就银行抵押注销后的抵押物或银行实现抵押权后的房屋剩余价值优先受偿。B和A合同的还款日期在B和银行合同的还款日期之后。

为出具本意见书，本公证员审阅了申请人提交的以下证明材料：

一、房地产权证（记载有银行抵押）；

二、申请人的身份证明；

三、B无婚姻登记记录证明；

四、借款抵押合同。

五、办理房屋抵押登记申请书；

六、评估公司对房屋的评估报告。

对于上述文件，暂且假定：

一、所有文件的签字和盖章都是真实的；

二、所有文件均是真实的、完整的、有效的，无任何隐瞒、遗漏和虚假之处；

三、申请人关于本案事实的陈述真实、无误。

针对上述问题，本公证员提供以下法律意见：

一、我国《物权法》自二00七年十月一日起施行。物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十四条规定：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

从上述规定可以看出，抵押人有权抵押自己的抵押物并有权在房屋管理部门办理抵押登记，抵押权顺位可以是第一顺位，也可以是第二顺位。抵押人可以和抵押权人约定或变更抵押权顺位，但不得对其他抵押权人产生不利影响。

根据以上法律规定和分析我们认为，申请人B作为房产唯一的产权人，对于自己的房产拥有完全的处分权，包括第一顺位抵押、第二顺位抵押。

二、《房屋登记办法》第二十条规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。

《房屋登记办法》第二十二条规定： 有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

从上述规定可以看出，抵押物办理第二顺位抵押登记符合房屋登记机构应当予以登记的情形，不存在房屋登记机构应当不予登记的情形。

三、办理第二顺位抵押不会损害第一顺位抵押权人的利益。

第一顺位抵押权人可以在债务人违约不还款情形下请求和抵押人协商或向人民法院请求拍卖抵押物，就上述抵押物价值优先受偿，只有在第一顺位抵押注销或第一顺位抵押权实

现后，第二顺位抵押权人在债务人违约不还款的情形下才可以请求实现抵押权。即使第二顺位的抵押债权先于第一顺位到期，第二顺位抵押权人也只有等到第一顺位抵押注销或第一顺位抵押权实现后才能主张自己的权利。

AB的借款抵押合同约定符合法律规定，没有损害第一顺位抵押权人的利益。

四、如果房屋管理部门不办理第二顺位抵押登记，则A不能成为第二顺位抵押权人。物权法第十四条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。A和B的合同生效，A和B提供了借款，但A不能成为第二顺位抵押权人，从而给A带来巨大风险。房屋管理部门不办理第二顺位抵押登记的做法不利于繁荣市场交易，不利于保护交易安全。

综上所述，本公证员认为房屋登记部门应当为抵押权人和抵押人办理抵押物第二顺位抵押登记。

本意见书仅仅限于出具之日中国有效的法律、法规、规章。

本意见书仅为申请人向安徽省某市房地产管理局办理抵押物第二顺位抵押登记用。未经本公证员事先书面同意，本意见书不作其他用途。

中华人民共和国安徽省合肥市公证处

公 证 员 江震

篇3：顺位抵押协议书

关键词：抵押权,升进主义,固定主义

中国《物权法》修正了《担保法》第35条对重复抵押采限制主义的立场, 在此基础上, 《物权法》第194条就抵押权顺位的变更、放弃做出了相关规定, 这在中国立法史上尚属首次。重复抵押下的抵押物上存在多个抵押权, 当顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时, 顺位居于其后的抵押权是否可以当然的依次升进呢?大陆法系各国的立法对该问题做出了截然不同的规定:一种采顺位固定主义;一种采顺位升进主义。

一、顺位升进主义、顺位固定主义概述

顺位升进主义是指“在先顺位的抵押权因债权获清偿或其他原因而消灭后, 后顺位的抵押权自动上升, 获得前顺位抵押权人的顺位。”[1]此种立法最早起源于日尔曼法, 并为法国和日本等国民法所采纳[2]。中国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见 (试行) 》第115条第2款规定:“债务人以抵押物清偿债务时, 如果一项抵押物有数个抵押权人的, 应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。”可见中国在立法和司法实践中采纳的是顺位升进主义。顺位固定主义是指“抵押权确立以后, 其顺位固定不变, 即使在先顺位的抵押权所担保的债权得到清偿或因其他原因消灭, 其后位的抵押权仍保持原来的顺位”。顺位固定主义最早起源于罗马法, 现德国、瑞士民法为采纳该原则的典型代表, 其中, 德国法体现在所有人抵押制度中, 瑞士法体现在空白担保位置制度当中。

二、顺位升进主义、顺位固定主义评析

(一) 民法学界对顺位升进主义的批判

民法学界对于顺位升进主义普遍予以批评, 认为其存在以下弊端:第一, 顺位升进主义的立法模式下后顺位抵押权人有不当得利的嫌疑, 如果因前次序的抵押权消灭, 而使后次序的抵押权随之升进, 进而债权得到充分满足, 则显然使之获得不当利益。第二, 顺位升进主义不利于实现抵押权的独立, 而抵押权若要实现独立, 就必须给予市场交易各方以可靠、稳定的收益预期。但是顺位升进导致抵押权收益不稳定, 独立化也就无从谈起了。第三, 顺位升进主义降低了所有人获取融资的机会, 对其利益造成损害。若依固定主义的立法, 则前顺位抵押权 (或者其顺位) 并不因其所担保的债权的消灭而消灭, 此时抵押人即可以该优先顺位之抵押权吸引潜在的债权人提供借贷。

(二) 顺位升进主义的反批判

学者们对顺位升进主义的上述批判虽不无道理, 却也并非无懈可击:

1. 认为顺位升进主义导致后顺位抵押权人有不当得利的嫌疑的观点是缺乏说服力的。

因为, 后顺位的抵押权人之所以愿意接受后顺位抵押权, 可能处于以下几个方面的考虑:首先, 其可能是寄希望于先顺位抵押权人可能会放弃其抵押权, 从而使其顺位升进。很显然, 这样的期待不仅合理而且于他人利益并无干碍, 如何是不当得利呢?其次, 后顺位抵押权只有在前顺位抵押权消灭以后抵押物价值仍有剩余的时候才有得以实现的可能, 因而后顺位抵押权人的确冒着相当大的风险, 正是由于风险的存在, 后顺位抵押权人放贷时所附条件往往也比较苛刻, 如高利息、高违约金等。这些条件也不会在顺位升进后演化为不当得利, 因为当初借贷关系成立之时当事人难以预测顺位是否必然升进, 况且法律又规定了利息的上限以及违约金的合理范围, 故将没有预见义务情形下的“防卫”性利益当做“不当”利益显然于法理不符。最后, 后顺位抵押权人自愿接受后顺位抵押权也可能是认为抵押物具有升值空间, 其完全可能满足所有抵押权均得实现, 或者是期待先顺位抵押权所担保的债权因按时、足额获得清偿而不必借助于抵押权的保障。这样的预期是合理的, 由此获得的利益, 也并非不当得利。

2. 顺位固定并非抵押权独立的必备条件。已如前述, 主

张顺位固定主义的学者们的一个基本论据是认为欲实现抵押权的独立进而实现抵押权的证券化就必须使顺位固定, 因为只有顺位固定, 每一抵押权所代表的经济价值才能固定, 才能给潜在的市场交易主体以可靠、稳定的交易预期, 才能使抵押权顺利地投入交易领域。这样的观点看似正确, 实则是一种脱离客观现实、闭门造车的论调, 其成立的基本前提是抵押物价值始终维持不变, 但是在市场经济条件下显然是不可能的。“事实上, 抵押权能否证券化更多地取决于在物权立法上是否采纳物权行为理论。因为依据物权行为的独立性和无因性, 抵押权可以脱离债权而独立存在, 只有独立存在的抵押权, 才可以比较方便地证券化并进入流通。当然在不承认物权行为理论的物权法体系中, 也不是不可以实行抵押权的证券化, 只不过该证券的发行、转移都需要以债权为依托罢了”[3]。如在日本, 证券抵押有广义与狭义之分, 狭义的证券抵押是指抵押权与债权融合为一体再实现证券化, 其根据有价证券的原理流通;广义的证券抵押, 除包括狭义的证券抵押之外, 还包括抵押债券, 即由抵押权予以担保的债权的有价证券制度[4]。也就是说, “抵押证券, 为抵押权与被担保债权相结合的化体”[5]。既然抵押权独立并非实现证券化的必备条件, 而抵押权独立又不必然要求顺位固定。

3. 与顺位升进相比较, 顺位固定给所有人造成的融资困难更大。

如实行顺位固定的所有人抵押制度“造成不动产所有人获得融资之阻碍, 盖不动产所有人欲于设定后次序的抵押权, 以告贷金钱之必要时, 常因后次序抵押权之次序不能升进, 而遭拒绝。”[6]因为顺位固定, 即使顺位在前的抵押权消灭, 后顺位的抵押权也没有升进的机会, 债权的缺乏强有力的保障。正是由于顺位固定在实践当中会导致融资困难, 实行该制度的国家不得不采取顺位固定相对化的策略来缓和这一困境。如在德国金融界的强烈要求下, 德国民法的所有人抵押制度不得不予以修改, 规定后顺位抵押权人可以通过行使涂销请求权来升进顺位;瑞士的空白担保位置制度同样也规定了一定条件下的顺位升进, 其民法第814条第3项规定, 后顺位的抵押权人可以与抵押人约定升进顺位, 该约定在不动产登记簿中登记后, 就发生物权效力, 由于顺位升进有利于融资, 这种做法在瑞士金融交易实务中非常盛行[7]。这样的情况同样也出现在日本。

三、中国的制度选择

两个方案各有利弊。采升进主义的最主要意义在于尊重法律文化传统, 不至于朝令夕改、无所适从;采固定主义则虽然与中国民法传统存在差异, 却无疑代表着市场发展的方向, 是具有前瞻性的制度安排。法律必须具有确定性, 否则就无从发挥引导意志行为的意义, 但是这并不等于其就可以心安理得地故步自封、裹足不前, 毫不在乎社会生活的客观要求。

肯定人、尊重人性是民法的灵魂, 既然如此, 我们在进行制度构建的时候就应该充分尊重当事人自己的意愿, 具体到抵押权顺位升进与固定的立法权衡, 就是法律在设定抵押权顺位规则时, 应为当事人的意志保留适当自由空间, 由当事人根据具体情形来选择何种顺位规则。遵循这一思路的方案有两个:一个是以顺位固定为原则, 以顺位升进为例外, 即前顺位抵押权的消灭并不必然导致后顺位抵押权升进, 但法律另有规定或者当事人有相反约定并经过登记的除外, 也就是借鉴德国、瑞士民法的规定;另一个是以顺位升进为原则, 以顺位固定为例外, 即前顺位抵押权的消灭导致后顺位抵押权升进, 但当事人有相反约定并经过登记的除外。

从利益衡量的角度分析, 上述两个方案并没有区别。“首先, 抵押人在实践中一般是亟须经济救助的弱势之人, 受制于对债权人的经济依赖, 其在决定顺位升进或者固定方面, 不占主导权, 因此采用任何一种方案都不会影响抵押人的利益。其次, 对于后顺位抵押权人而言, 其有权选择顺位升进或者固定, 在方案一中, 放弃选择顺位移动就是放弃自己的利益;在方案二中, 选择顺位固定就是放弃自己的利益。只要选择出于后顺位抵押权人自愿真实的意思, 就要受到法律保护。再次, 由于后顺位抵押权人的选择后果要通过登记簿表示出来, 这对一般债权人以及其他利益相关人产生公示效力, 他们据此可以做出风险负担判断。”[8]因此, 只要法律尊重当事人的意思自治, 尊重其自主选择权, 那么无论何种立法方案都不会引起当事人之间利益失衡, 所以这并不涉及价值判断问题, 而完全取决于立法政策。如果非要做一个取舍的话, 鉴于中国法律向来没有采纳物权行为理论的传统, 学界也普遍不支持, 再加上中国向来采用保全抵押制度, 无流通抵押的历史, 因而从法律文化传承的角度考虑将来在司法解释中可采纳顺位升进为原则, 顺位固定为例外的模式。至于抵押权证券化制度“不妨先仿效日本将抵押权与债权合一的立法例, 缓和物权法理的冲突, 均衡保护原始债权人和投资者的同等法律地位。”[9]

参考文献

[1]费安玲.比较担保法[M].北京:中国政法大学出版社, 2004:185.

[2]史尚宽.物权法论[M].台北:五南图书出版公司, 1999:254.

[3]王利明.关于抵押权若干问题的探讨[J].法学, 2001, (1) .

[4][日]近江幸治.担保物权法[M].北京:法律出版社, 2001:102-103;王莹.抵押权的独立不适合中国国情[J].现代法学, 2005, (2) .

[5][日]高木多喜男.担保物权法[G]//有斐阁法学丛书, p51.

[6]谢在全.抵押权次序升进原则与次序固定原则[J].本土法学杂志, 2000, (7) .

[7][日]松井宏兴.抵当制度的基础理论[M].北京:法律出版社, 1997:162-166;谢在全.抵押权次序升进原则与次序固定原则[J].台湾本土法学杂志, 2000, (7) .

[8]常鹏翱.论顺位[EB/OL].中国民商法律网, http://www.chinacivillaw.com.

篇4：浅谈抵押权的顺位制度

[关键词]抵押权；顺序升进主义；顺序固定主义

同一物之上可以设立多重抵押权，由此必然涉及抵押权实现时的顺序问题，抵押权的顺序也称为抵押权的顺位。在抵押权进行清偿时，由于物权具有优先效力。所以有担保的债权优先于没有担保的债权，先设定的物权优于后设定的物权。这就决定了抵押权的顺位。《物权法》规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖，变卖抵押财产所得的价款按照下列规定清偿:（一）抵押权已登记的，按照等级的前后顺序进行清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

王利明曾提出两个关于抵押权顺位的问题。“其一，虽然在同一抵押物上的多个抵押权以设定的先后次序作为实现的先后次序，但是设定在前的抵押权所担保的债权不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保的债权的清偿期限，后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获合理清偿，应如何就抵押物予以满足。其二，如果次序在先的抵押权消灭以后，次序在后的抵押权是否可依次升位而相应的变更抵押权人的次序权。”

在《物权法》出台后，我们可以得知，如果在该标的物上有一个抵押权所承担的债权到期后，如果它是先登记的，那么应该优先清偿；如果登记时之前已经有了已登记过的抵押權，那么应当首先清偿先登记的，虽然他的所担保的债权还未到期。这样就解决了第一个问题。

就第二个问题而言，各国立法规定并不完全相同，大致存在着两种立法：

一、顺序固定主义

此种立法认为抵押权设立以后，抵押权的顺序保持不变，顺序在先的抵押权消灭时，顺序在后的抵押权并不递升，而应固定在原来的顺序中，保持不变。此种立法最先起源于罗马法，并为德国和瑞士立法所采纳。

第一，空白担保位置制度。此种做法为瑞士民法所采纳，它是指同一不动产之上设定先后次序不同的数个抵押权，在先次序的抵押权消灭以后，后次序的抵押权不能请求升进次序，而必须保留空白的担保位置，不动产的所有人可以利用该空白的担保位置，设定另一个新的抵押权。第二，所有人抵押制度。该制度允许所有人在自己的不动产上存在为自己拥有的抵押权，这种抵押权被称为所有人抵押权。该立法模式主要为德国法所采纳，主要因为两种情况产生，一是所有人为了担保未来的债权，而在自己的不动产之上预留了一部分价值，设定了属于自己的抵押权。此种抵押权为所有人自始所有，称为原始的所有人抵押。二是基于法定的原因，而产生的所有人抵押，如因为被担保的债权消灭、抵押权与所有权混同或抵押权绝对抛弃等后发的原因，而产生所有人抵押，也被称为后发的所有人抵押。就目前多数国家的立法来看，抵押权是为了担保债权而设立的具有从属于债权的特性，债权消灭抵押权自然没有了存在的基础，抵押权也不能独立地进入流通。依据所有人抵押的特征，如果所有人抵押权为先次序抵押权，则在被担保的债权因为清偿而消灭以后，该抵押权仍然存在，而后次序抵押权不得升进。

上述两种作法的主要区别在于，在所有人抵押的情况下，由于先次序的所有人抵押权不因清偿等原因而消灭，所以后次序的抵押权无论因何种原因都不得升进即使其实现抵押权以后，其债权不能得到清偿，也只能以普通债权人的身份，与其他债权人平均受偿。而在空白担保位置制度之下，如果空白的担保位置，在没有设定新的抵押权之前，后次序的抵押权是有可能升进的，所以在此情况下，如果将抵押物变卖，在先次序的抵押权人受偿以后，后次序的抵押权人因为空白担保位置没有设定新的抵押权，而可以就剩余价值受偿，所以在这一点上也发生了与顺序升进主义相同的效果。

二、顺序升进主义

此种立法规定在抵押权设定以后，抵押权的顺序并非固定不变，如果因为顺序在先的抵押权发生消灭，则顺序在后的抵押权可以递升。

我国《担保法》第35条第3款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额，可以再次抵押，但不得超过其余额部分。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第115条第2款规定：“债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。”这就是说，如果在同一标的物之上存在着数个抵押权，则已经登记的应当优先于未登记的受偿，先登记的优先于后登记的受偿，在前一顺序的抵押权受偿以后，如果有剩余的，则应当由第二顺序的抵押权人受偿，依次类推。可见我国立法和司法实践实际上是采纳了顺序升进主义。

[参考文献]

[1]王利明.抵押权若干问题的探讨.法学,2000,(11).

[2]董开军.债权担保.黑龙江人民出版社,1995.

[3]孙鹏,肖厚国.担保法律制度研究.法律出版社,1998.

[4]谢在全.抵押权次序升进原则与次序固定原则.本土法学杂志, 2000-2 ,(7).

[5]史尚宽.物权法论.五南图书出版公司.

[作者简介]黄迪（1990—），女，天津人，北京师范大学法学院2009级本科生；李冰（1991—），女，山东潍坊人，北京师范大学法学院2009级本科生。