新房地产指标解释（共6篇）
篇1：新房地产指标解释
1.指标解释
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。
商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。
房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。
房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。
房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。
篇2：新房地产指标解释
信息来源：新津经济普查办公室 发布日期：2004-11-15 房地产开发经营情况(一)房地产投资完成情况
49.计划总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资。
没有总体设计的房地产开发企业(单位)，按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。
50.实际需要的总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，由于变更计划，设备材料涨价等原因，按总体设计规定的内容全部建成需要的总投资。包括在建工程已完工程的投资和未完工程尚需投资。
没有总体设计的房地产开发企业(单位)，填上报计划总投资或年内施工的各项工程全部建成投产实际需要的投资。
51.自开始建设至本年底累计完成投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本年底止累计完成的全部投资。其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。
报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。
52.累计新增固定资产：指自开始施工至本年底已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。
53.本年底未完工程累计投资：指已经开始施工至本年底尚未建成交付使用的工程自开始建设至本年底累计完成的投资额。具体包括：①报告期以前年度开工跨入本年继续施工，到年底尚未交付使用的在建工程累计完成投资；②报告年度内新开工，年内尚未交付使用的工程完成的投资；③年底以前(包括本年和以前年度)已经停缓建的工程累计完成投资(如果已作报废工程处理的，则不包括在内)；④应摊入未完工程的应分摊的其他费用。
年末未完工程累计投资中不包括已转固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，但尚未转入固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，则应包括在未完工程累计投资中。
54.本年计划投资：指经计划部门同意安排的当年计划投资额(以立项报告为准)。有调整的，应填调整后的数字。
55.本年完成投资：指从本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。
56.商品房建设投资额：指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额(含拆迁、回迁还建用房)。
57.商品住宅：指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
58.土地开发投资额：指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等(也称七通一平)所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区(老区拆迁)的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。
59.建筑工程：指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。
60.安装工程：指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。
61.设备、工器具购置：指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。62.购置旧设备：指从外单位购入已经使用过的各种设备，不包括从国外购进的旧设备。
63.其他费用：指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。包括土地出让金、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究 实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。
64.土地购置费：指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资；不计入新增固定资产。土地购置费支出包括：①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。
65.旧建筑物购置费：指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。
66.投资额按房屋工程用途分组：指投资额中用于各类房屋建设的投资。
67.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。68.别墅、高档公寓：一般指单位建筑面积造价高于当地同等地段商品住宅平均造价一倍以上的公寓或别墅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位审定为高档公寓、别墅的房地产投资项目。
69.经济适用房：指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，地方政府统一组织建设；用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。70.办公楼：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
71.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
72.其他：凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。
73.本年新增固定资产：指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。不是反映房地产开发企业本身固定资产的 增加。(二)资金来源
74.本年资金来源合计：指房地产开发企业(单位)在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。
75.上年末结余资金：指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。可根据有关财务数字填报。上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。
76.本年资金来源小计：指房地产开发企业(单位)实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。
77.国家预算内资金：分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。包括中央财政的基本建设基金(分经营性基金和非经营性基金两部分)、专项支出(如煤代油专项等)、收回再贷、贴息资金，财政安排的挖潜改造和新产品试制支出、城建支出、商业部门简易建筑支出、不发达地区发展基金等资金中用于固定资产投资的资金；地方财政中由国家统筹安排的用于房地产开发的资金。
78.国内贷款：指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款(包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等)，地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
79.银行贷款：指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。
80.非银行金融机构贷款：指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司(中心)等。81.债券：房地产开发企业(公司)或金融机构通过发行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包括由银行代理国家专业投资公司发行的重点企业债券和基本建设债券。
82.利用外资：指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及港澳台 地区)，包括外商直接投资、对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)。不包括我国自有外汇资金(包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等)。
83.外商直接投资：指外国投资商在与中国企业(政府)合资、合作或独资中以外汇现金、设备(或实物)、技术、专利或其他方式投入的资金总量。
84.对外借款：指通过中国政府(包括中央、各个部门、地方政府)、银行或非银行金融机构等中介机构引进，最终用于房地产开发与经营的外国资金(含设备、技术、专利等折算款)。
85.国家统借统还的外资：指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议，并负责偿还本息的国外贷款。
86.自筹资金：指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。
87.自有资金：指凡属于房地产企业(单位)所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。
88.其他资金来源：指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。
89.集资：指房地产开发企业(单位)在单位内部或向社会筹集的用于房地产开发投资的各种资金。
90.定金及预收款：指房地产开发企业(单位)预收的购买者用于买房的定金及预收款。定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房单位提前交付的购房款(包括预收购房款中的外汇)。
91.本年各项应付投资款：指在房地产开发过程中应付未付的投资款。包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。各项应付款填报本报告期实际增加数(或发生数)，不是填报开始建设以来的累计数。92.利用外资按国家或地区分：指资金来源的利用外资中，外资来自的国家或地区的划分。各个国家或地区的利用外资相加应等于利用外资总计。各类外资按报告期的外汇牌价(中间价)折成人民币“万元”计算。(三)土地购置和开发情况
93.本年完成开发土地面积：指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。
94.待开发土地面积：指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。
95.本年购置土地面积：指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。96.本年土地成交价款：指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，目的是正确计算平均土地购置价格。(四)其他指标
97.竣工房屋住宅套数：指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量(以设计图纸为准)。98.拆迁还建房屋竣工面积：指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积。99.统建代建房屋竣工面积：指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋竣工面积。
100.公益性建筑竣工面积：指报告期房地产开发公司竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。
101.全年从业人员劳动报酬：指房地产开发企业在本年实际支付给本企业在岗职工的工资总额(包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资)和支付给其他从业人员的劳动报酬。(五)房屋面积及价值指标
102.房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。103.房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
104.房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准(实行房地产开发小区综合验收的城市，应经小区综合验收合格)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
105.竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
(六)商品房屋销售与出租情况
106.实际销售面积：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。107.外销(租)：经有关部门批准，销售(或出租)给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。
108.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。
109.预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
110.空置面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
111.出租面积：指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。112.出租给个人：指实际出租给国内个人的商品房屋面积，不包括外租部分。113.实际销售额：指报告期内出售房屋的总收入(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与实际销售面积同口径，包括正式交付的商品房屋在建设前期预收的定金、预收的款项及结算尾款和拖欠款。不包括未交付的商品房所预收的款项。收取的外汇按当时外汇调节市场价折算在其中。如果商品房是跨年完成的，应包括以前年度所收的定金及预收款。
114.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房实际销售额，不包括外销中售给个人的部分。
房地产物业管理、中介服务及其他房地产业生产情况(一)物业管理情况
115.在管物业占地面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。
116.在管房屋建筑面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。
117.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。118.办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
119.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
120.厂房：指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。(二)中介服务情况 房屋代理销售
121.房屋代理销售成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。
122.房屋代理销售成交合同数：指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。123.房屋代理销售成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。房屋代理出租
124.房屋代理出租成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订租赁合同的商品房及以外的所有出租房屋的总面积。
125.房屋代理出租成交合同数：指房地产中介服务机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订租赁合同的业务笔数。
126.房屋代理出租成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行租赁，并签订租赁合同的商品房成交金额。
财政部：施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）
1.资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。
资产负债率＝负债总额／资产总额×100％
2.流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。
流动比率＝流动资产／流动负债×100％
速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。
速动比率＝速动资产／流动负债×100％
速动资产＝流动资产－存货
3.应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。
应收帐款周转率（房地产）＝赊销收入净额／平均应收帐款余额×100％
赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣
平均应收帐款余额＝期初应收帐款＋期末应收帐款／2
应收帐款周转天数＝360／应收帐款周转率
应收工程款拖欠率（施工）＝应收工程款／工程结算收入×100％
4.存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。
存货周转率＝工程成本或全部销售成本／平均存货成本×100％
平均存货成本＝期初存货＋期末存货／2
注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。
5.产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。
产值利润率（施工）＝利润总额／企业总产值×100％
6.销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。
销售利润率（房地产）＝利润总额／销售总额×100％
7.工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。
工程结算收入利润率（施工）＝利润总额／工程结算收入×100％
8.资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。
资本收益率＝净利润／实收资本×100％
9.资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。
资本保值增值率＝期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额／期初所有者权益总额×100％
10.社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。
社会贡献率＝企业社会贡献总额／平均资产总额×100％
企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。
平均资产总额＝期初资产总额＋期末资产总额／2
11.社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。
社会积累率＝上交国家财政总额／企业社会贡献总额×100％
上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他税收
篇3：新房地产指标解释
随着我国土地交易、金融管理政策日趋规范和透明,加上国外开发企业的强势进入,房地产市场将由供不应求向供求平衡转变,开发商不可避免要逐渐进入品牌竞争时代。未来中国房地产发展的重要趋势之一就是品牌化。与其他行业相比,房地产行业的品牌创建还处在滞后阶段,有很大的发展空间。一些不利于品牌建设的认识还在大行其道,如,“做房地产品牌就是做房地产精品”、“做房地产品牌就是做概念、做卖点”等。就目前我国房地产业内人士而言,他们对于究竟该怎样建设房地产品牌仍然意见不一。因此,深入研究房地产品牌定义及其战略就很有必要性和现实意义了。
二、文献综述
董泊(2001)认为“品牌住宅”是中国房地产企业的发展目标,品牌竞争将成为市场的主流竞争。只有创出“品牌住宅”才能提高市场占有率,被广大百姓所接受,从而永远立足于激烈的市场竞争中。詹卫、章锋云(2001)指出,我国房地产市场日益成熟,竞争加剧。房地产企业参与市场竞争,获得迅速发展的关键在于品牌的创立、延伸。梁经伟(2002)认为随着房地产市场的发展和改革开放的进一步扩大,房地产市场的竞争日趋激烈,品牌战略将成为房地产企业的主要竞争手段之一。梁经伟从房地产企业运用品牌战略的必要性、意义和如何创造品牌角度进行论述,提出了房地产企业创品牌的若干对策与建议。
李云(2003)认为房地产企业应在市场定位、产品质量、企业竞争力、人才机制、企业形象等方面做出努力,方可有效创建房地产品牌。曾强、吴瑜亮(2003)通过分析房地产品牌的涵义及实施品牌战略的意义,为我国的房地产企业如何实施品牌营销提出了一些策略。曾强、吴瑜亮认为正确理解房地产品牌的涵义有其积极意义。如果该品牌住宅已经由知名度走向美誉度,品牌就成为一个企业信誉的象征,是企业无形资产的代表。魏本忠(2003)指出房地产业作为国民经济的支柱产业,实施品牌战略是面对新形势,增强竞争力的必然选择,并就房地产品牌的特殊功能和房地产业实施品牌战略的业务流程等相关问题作了进一步探析。贾蓉治、阮强(2004)通过对当前房地产市场、政府、购房消费者和开发商的分析,指出中国房地产业已进入品牌时代。对房地产业品牌时代银行住房金融业务面临的风险进行了分析,提出了银行住房金融业务要想在未来房地产业的发展中获得进一步发展,应采取的相应策略。张申(2005)认为,塑造品牌已成为房地产企业在激烈的市场竞争中谋求长期发展和长远的经营战略,对其核心战略和辅助战略进行了分析,并提出品牌的维护战略,从而确保房地产品牌建设目标的实现。
三、房地产品牌的重要涵义及其功能
品牌不是凭空制造,而是产品品质、企业信誉等一系列核心竞争要素的综合体。广义而言,它可分为项目(楼盘)品牌和企业(开发商)品牌,项目品牌是企业品牌的基础;狭义而言,房地产品牌的主要构成则包括优秀的综合品质、优秀的服务、良好的企业形象设计、强化和优化企业管理四个方面。房地产品牌是诸多要素的综合集成与凝结,这些要素又包括空间、生态、社区、文化和智能,是涉及企业内部因素、外部因素的复杂系统工程,营造房地产企业品牌必须立足内部,由内而外地展开。
房地产品牌具有三大作用:认知作用、增值作用和竞争作用。品牌竞争将成为房地产企业生存与发展的关键。现在让我们从房地产企业的角度来观察品牌存在的理由:第一,有利于建立客户信任;第二,有利于企业内部整合。选择品牌地产是远见的一个表现,能强调品牌的公司必然是有实力、意图清晰的公司。因为品牌并不只是一个名字、标记或其他外在的东西,它最重要的是企业的核心价值观的体现。
从消费者角度来讲,就消费品价值而言,房子无疑属于高端消费品范畴。因此,这种消费行为一定会比其他消费更慎重和理性。除了对房子的地理位置、销售价格、周边环境、小区建设、房屋结构、交通状况等诸多因素进行认真、细致的综合比较以外,肯定还会对楼盘的开发商、物业管理商做一番充分的了解和比较,在期房消费活动中,这一点显得尤为突出。品牌最重要的功能是简化消费者的认知方式,对消费者来说,品牌房地产企业的出现、地产品牌的确立有助于消费者的购房行动,消费者可以根据已知的品牌形象先确定选择范围。当前,我国房地产市场发育尚不成熟,开发商的违法行为时有发生。购房过程的高风险性促使消费者增强了品牌意识,他们往往倾向于购买品牌企业所开发的高质量物业,同时期盼市场能诞生出更多的品牌企业。
四、房地产品牌战略实施中的重点与难点
由于房地产业地域性强、市场面窄、受政府政策影响大,房地产品牌战略在实施中普遍存在着种种难题,比如:市场的把握度问题、跨地区的连锁问题以及在全国形成品牌的普及性问题等。同时,由于对品牌塑造、传播理念的差异,尽管企业在大力倡导品牌战略,但要做好确实很难。目前在房地产品牌战略实施过程中还不同程度地存在着一些误区,主要表现在:
1. 战略上的误区阻碍企业品牌形成
一些房地产企业没有基于长期发展的经营战略,表现在:房地产界一些开发商奉行所谓“产品主义”,认为只要有了产品就会产生品牌;还有些开发商认为,影响楼盘销售状况的主要因素是地理位置、楼盘周边情况、价格因素、配套设施、户型格局等,其中企业品牌因素被摆在了最后。还有人认为,由于房产的价值量大,因而重复购买率低,所以品牌的作用不大。这些都是缺乏经营战略、目光短浅的表现。众所周知,虽然个人的重复购买率低,但在顾客购房过程中,受亲戚、朋友影响的间接重复购买率还是比较高的。在这种情况下,品牌对消费者的决策是起了作用的。“品牌没有作用”的思想根源是由于企业没有正确认识企业产品之间的关系。也就是说他们只强调了房地产产品的特殊性,却忽视同一家企业产品之间的普遍相关联系。
2. 认识上的误区阻碍企业品牌建设
目前我国房地产业片面重视对产品的宣传,忽视品牌长远的发展,企业品牌塑造乏力。有许多开发商认为,房地产品牌就是房地产商标,这种认识就将产品商标和品牌混为一谈。其实,房地产企业品牌,是指使某一家房地产开发公司的产品和服务区别于其他房地产开发公司的产品和服务的一种名称、标记、符号、社会形象等多种要素的运用组合。它更多的强调了一家房地产开发企业在社会中的整体形象和声誉,向顾客传递着企业产品的综合信息,是房地产企业整体资质、信誉的集中体现。还有部分企业没有正确认识企业产品之间的相互关系和房地产企业品牌的含义。他们倾向于用单一的知名物业来替代企业品牌,这是房地产企业经营上的另一个误区。此外,常常有开发商专注于房地产品牌“概念”或“卖点”,但却忽视了开发中服务与产品的支撑。
3. 营销上的误区阻碍企业品牌定位
在很多房地产商眼中,品牌的塑造等同于整版的广告,这些房地产商采用传统的营销手段进行品牌运营,以广告创意代替品牌策划。这种营销上的误区进而导致了品牌定位高端集中,品牌定位就是在目标市场的定位,而一个有潜力的目标市场必须满足三个条件:有一定的购买力、有尚未满足的消费需求和市场竞争还不激烈。只要是能够满足上述三个条件的市场都有可能成为企业的目标市场。定位从档次上有高、中、低三个档次,定位档次要依据企业品牌核心价值所包含的意义而定。目前我国房地产业却存在着贵族化、高档化、奢华化的恶习。
4. 运作上的误区阻碍企业品牌发展
许多中小发展商在谈及房地产品牌时,都存在一个误区,即:做品牌那是以后的事情,当务之急是积累资本,搞好销售策划,尽快把房子卖出去。这种急促的运作效果往往并不理想。其实,真正的房地产品牌运营模式既是大型房地产开发商塑造高价值房地产品牌的长远战略,也可以是通过领先一步的房地产品牌运营方法,实现巧妙的低成本价值提升策略。另外,房地产业普遍缺乏连贯性的品牌策略和完善的品牌识别系统、没有建立有效的品牌管理架构及品牌保护体制。在2004年品牌企业的若干条入围标准中,仅有两条是“软标准”,其余则是开发量、成长性等“硬标准”。而国际上,品牌价值的管理与评估正走向“软化”。最近,《福布斯》评比美国最具价值的公司品牌时,就以声誉、管理、革新及人力资源四项内容为基本评估项目。这种对品牌评价“软化”趋势的忽略,既是中国房地产品牌不成熟的标志,同时也在一定程度上误导了中国房地产业的品牌建设。品牌的塑造,在急功近利心态的推动下,被当作在短期内迅速提高销量、提升产品价值的营销利器,而不是被看作企业战略的一部分。
五、房地产品牌建设建议
1. 品牌理念要明晰,认识要准确
第一,要正确理解品牌的含义和企业品牌的含义。一个品牌只能是一种占主导价值的认可,即核心价值观必须是统一的。如万科的品牌核心就是“尊重”,包括对顾客的尊重,对员工的尊重,同时还有对社会的尊重。品牌不仅是一个符号,更重要的是传递产品的价值、文化和个性。21世纪的房地产企业提供的品牌产品不仅只是使用价值和功能的体现,更重要的是风格、品味、文化等方面的综合价值。第二,企业应该树立长期发展的经营理念,注重长期的经济效益和社会效益,避免短期行为。注重社会效益是现代企业不可或缺的竞争策略。企业注重社会效益,才能同时赢得社会和市场两方面的认可,从而加倍提升企业的整体形象。企业只有在经营构思、规划都明确的前提下,在经营理念中确立品牌的重要性,才有品牌建设的可能。
2. 品牌定位要合理,品质要优良
准确的市场定位必须遵循以下基本原则:第一,目标市场规模要足够大并要有较大的发展空间;第二,目标市场要未被竞争者完全垄断或竞争尚不十分激烈;第三,企业有条件和能力进入新选定的目标市场。同时,人性化的规划设计、卓越质量体系以及优秀的综合品质是房地产品牌定位的基础。随着住房制度改革的深化和住房消费主体的改变,人们对房地产品质的期望和要求,已从基础的住宅工程质量发展到功能质量、环境质量、物业管理的服务质量,进而提升到社区的历史渊源、文化氛围、人群阶层和生活方式质量等综合品质。优良的产品质量是房地产品牌构建的重要因素。
3. 品牌管理要有效,服务要到位
要对品牌的全过程进行有机地管理,使品牌运营在整个企业运营中起到良好驱动作用,不断提高企业的核心价值和品牌资产。品牌管理应从长远着手,建立品牌管理组织,专门负责品牌的设计和传播工作,要把品牌性质、企业精神融入其中,通过媒体传向大众,使企业形象向企业品牌转化。
在当前的房地产业内,企业品牌不仅要积极地建设,更要有效地维护。很多开发企业都认为品牌建设是当务之急,可对品牌的维护却知之甚少。在品牌保养及品牌维护过程中,出现了一些问题,即还没有学会怎样着手品牌的“危机处理”。事实上,品牌的维护要与产品的经营线联系在一起,走专业化路线,不轻易品牌输出。如果一旦遇上问题,开发商要敢于认错,敢于正视问题和承担责任。
4. 品牌创造要持久,人才要充裕
房地产品牌的创造必须要十分重视人才的使用和培养。企业有了树立品牌的决心和信心,才能增强员工创立品牌的凝聚力、战斗力和创新力,打下企业品牌建设的基础和培育必要的条件。
房地产企业要创出知名品牌,需吸取广大员工的智慧,调动普通员工的积极性与创造性。房地产品牌是每一位员工用点滴汗水浇灌起来的,要重视普通员工的积极性与创造性。同时,房地产品牌建设是一项系统工程,需要综合技术、管理、营销、环保、法律等多学科知识,需要较高学历并具有丰富实践经验的各种专门人才的通力合作。房地产企业必须加强人才的培养和引进,选好人才、用好人才、留住人才、构建人才发展优势,要建立以具有强烈的经营意识与高超的管理技能和特有的应变能力的优秀的房地产企业家为核心,以专业人才为主体,以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制,发挥经营者谋略作用,吸纳专业人才智慧,调动员工的积极性和创造性。
参考文献
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[6].李昕.对房地产营销策划的理性思考.中国房地产.2000.1
篇4：新房地产预警系统启动
建立科学、准确的房地产风险预警是防范房地产产业泡沫、推进我国经济持续稳定发展的关键所在。所谓房地产预警系统，是指能够事先发出房地产警告信号的系统，通过对房地产经济运行历史过程的分析，利用指标的选择和指标体系的建立，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断，从而尽可能地提前采取措施。
预报建立前房市状况
随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗，房地产市场已呈现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格局。根据中原地产研究中心的最新监测数据，除了房价已率先深幅回落的珠三角外，长三角的领头羊上海6月份楼市成交量大幅萎缩，同比下降53％；而环渤海的领头羊北京楼市的情况亦不乐观，上半年3.4万套的住宅成交，与去年同期相比整整少了2万套。
楼市浓郁的观望气氛使得开发商的资金链越绷越紧，他们“套现”的欲望也就越来越强烈。数据显示，近期不少大牌开发商在售或在建项目逐步增加，但储备土地数量却呈现明显减少趋势。万科6月份在建和在售项目数量分别环比上升26.32％和17.39％，土地储备数量则下降，了5.66％。
有关人士指出，大牌开发商在售以及在建项目数量的增加，表明各大开发商纷纷加快了开发速度，以期迅速进入销售期，尽快实现销售目标。而与之形成鲜明对比的是，仅仅在八九个月以前，开发商捂盘惜售还是当时市场常见的现象。开发商心急推盘的一个直接结果是，近期低总价易推广的小户型楼盘大增。据统计，7月份北京面市的20余个新盘中，其中主推中小户型(90平方米以下)的楼盘占到了70％以上。上海的新盘22平方米的超小户型刷新了上海小户型楼盘之最。
同时面对回款无法、融资无门的双重压力，中小开发商的对策只能是“以地换钱”，土地成为他们摆脱困境、寻求突破的首选。众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，纷纷通过卖地、卖股权等方式转让项目或寻求开发项目的合作。6月份，随着市场销售行情的惨淡，中小开发商的资金更加紧张，项目转让有急剧增加之势。相应的，一些大牌开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足。
6月份，万科从其他开发商手中收购了三个项目，即天津金厦项目、宁波首南路项目及东莞松山湖1号花园二期项目。世茂地产收购了上海碧橙房地产有限公司90％股权，取得其在建项目“上海银星大楼”的45.9％收益权，同时取得了碧海金沙地块的开发权。此外，碧桂园也拟接手沈阳“荷兰村”4500亩的烂尾项目。
与此同时，公开挂牌转让的项目数量也大幅增加。二季度，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目达到20余个。比较典型的包括，北京德胜投资有限责任公司99％股权、中国华联房地产开发公司85％产权、北京华丽嘉源房地产开发有限公司40％股权、北京国融置业有限公司45％股权等。
由于目前房地产行业调整已成事实，前景尚不明朗，开发商在该行业的投资行为日趋谨慎，一些有融资能力的上市房企被迫开辟“第二战场”，以挖掘新的利润增长点。有意思的是，习惯了高回报的开发商们几乎一致地将目标瞄准了这几年最热的能源行业。
据不完全统计，从去年下半年迄今，开辟“第二战场”的上市房企已有30余家，投资额也是有大有小。泛海建设在内蒙古包头总投资为100多亿元的特大型煤化工项目已经奠基，创源投资(碧桂园)也有意在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”项目，并计划在云南开发一个远期产能为3000万吨的露天煤矿及建设一家煤炭液体燃料工厂。与此同时，绿地集团、天伦置业、万业企业、中天城投等上市房企也纷纷介入了煤、有色金属等能源、矿产领域。
业内人士指出，开发商开辟“第二战场”也是资本寻求利润最大化的必然选择。如果下半年房地产市场低迷态势依然不减，相信会有更多的开发商加入到“第二战场”的行列中去。
预警系统应起的作用
房地产预警预报系统至少可以起到两方面的作用。一是监管层可通过掌握真实的交易量与交易价格，及时发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为；二是监管层可通过该系统即时了解市场的变化情况，使其调控政策的出台更具针对性和时效性。显然，公众期待这样的预警系统，能很好地承载起各方的期冀，最大限度地发挥其预期作用。
对于一项预警系统，其基础性支撑，就是相关数据统计的翔实、准确，能够做到覆盖全面。如果这项基础性工作做得不够扎实细致，各个数据库的构成必将出现技术性软肋，相关信息的分析、研究成果的给出、调控政策的制订，也注定难以真实反映现实情况。如此一来，“房地产预警预报系统”将可能陷入失灵的危险，涉及其中的相关政府部门及其地方政府的威信也会受到损害。为此，国家统计局局长谢伏瞻今年1月曾表示，国家统计局将推进房地产价格的统计改革，以矫正数据“打架”乱象。在房价统计中将把普通住宅和高档住宅归类为商品住宅，而经济适用房则作为保障型住房来统计。显然，也只有注重统计方法的准确性，房地产数据统计才能经得起推敲，真实反映市场现状。否则，就会出现此前的数据系统性差、无连续性、时间滞后等问题。
事实上，房地产数据统计从来都不是简单的“技术活”。确保统计数据的科学、真实、权威，仅在统计方法的准确性和统计系统的可信度方面做功课是不够的。各种非技术因素无孔不入的渗透，也是导致统计数据失真的主因。所以，数据统计技术革新之外，尚需抽离各种权力在场的掣肘和利益渗透的干扰。比如，各级地方政府应该及时剥离它们在房地产市场中的利益参与和利益主导身份。具体到房地产预警预报系统构建，各级地方政府应力争做到不干扰、不添乱，确保数据统计工作深入、全面、独立进行。
篇5：地产销售购买新房的流程
一、选房：
选择地理位置对于投资者来说，应选择黄金地段、有政策倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施马上会得到较大改善的地段，这样的地段今后将有较大的升值潜力。
对于其他购房人来说，一般老年人应选择环境幽雅、空气清新的地段，就医看病也应是重点考虑的因素；上班族应选择上、下班和社会交往方便的地段；有子女上学的家庭应考虑靠近学校的地段。
选择户型近年来，开发商在房屋设计时大多遵循 “ 三大一小 ” 的原则，可以说提出这一观点，摈弃了传统的居住理念，符合百姓对住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求 “ 三大一小 ”，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。专家认为，在追求 “ 三大一小 ” 的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证 15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。
同时在选择户型时应注意： A、厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应在3.9米以上，至少也应满足3.6米；B、动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅；C、注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。D、购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。考察社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。
考察小区内环境，可从以下几个方面审视： 1.小区内绿化程度；2.小区内功能划分；3.社区内无干扰，人、车分流。
社区外环境应多观察，是否靠近体育场、公园、高校等，或依山、临江。考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、学校、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。
查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。
两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。
二、物业管理
询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、公寓等几类，北京市小区管理办公室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。
三、总价格、单位价格、楼面地价
总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。
单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。
单价可以反映房地产价格水平的高低。
楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 ÷ 建筑总面积；楼面地价 =土地单价 ÷ 容积率。
四、签订认购书
商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。
签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：
（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。
（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。
（3）房价。包括单价；总价。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。
当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：
? 项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。
? 购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。
? 房款支付方式。
? 购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。
五、预售
买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后 30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
六、签订买卖契约
购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：
（1）土地使用证号及使用年限
（2）商品房销售许可证号
（3）房产名称及购房人购买房产的类型
（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
（5）房价款。包括单价和总价
（6）付款方式
（7）双方违约条款（8）保修条款（9）买方接受物业管理公司管理条款（10）预售登记（11）房屋转让（12）房屋过户（13）纠纷、争议的解决方式（14）附件一：房屋户型图（15）附件二：装修设备标准（16）附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。
七、办理入住
签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
八、过户
篇6：新房地产指标解释
湖南锦新房地产开发公司郭大祥简历！
公司法人代表郭大祥（执行董事），女，现年61岁，1974年12月参加桃源县农村工作队，1975年7月一一1985年7月先后任桃源县深水港乡、二里岗乡、漳江镇党委副书记，1985年7月一一1999年3月任桃源县房产局副局长，1999年3月一一2009年01月担任湖南利源房地产开发有限公司法人代表、董事长，从2009年2月至今任湖南锦新房地产开发有限公司法人代表、董事长。