税务会计师培训项目优势

税务会计师培训项目优势（共6篇）

篇1：税务会计师培训项目优势

税务会计师培训项目优势

―――― 国家政策要求 ――――

根据“国务院大力发展职业教育的决定”（国发[2005]35号）、国家税务总局关于税收会计改革工作安排的通知(国税发〔1994〕218号)、关于开展涉税综合服务和认证业务的批复》（国税注字）【2003】20号、《关于开展税务会计师资格认证试点工作的通知》中总协[2009]24号等文件要求，开展税务会计专业资格培训认证项目。

―――― 专业资格培训认证的广泛性 ――――

税务会计专业资格培训的认证系统包括两个模块：税务会计知识模块（税务会计实务模块、纳税筹划操模块、税务稽查与企业纳税风险分析模块、企业税务管理模块、税法解析模块）；税务会计实践模块（实际操作模块、综合论文评述模块），根据国家相关政策要求，面向各行业财税岗位从业人员全面开展税务会计专业资格培训工作。

―――― 权威机构颁发的证书 ――――

税务会计师（CTAC）考试合格者，由中国总会计师协会颁发《税务会计师专业资格证书》；人力资源和社会保障部教育培训中心颁发《税务会计师岗位能力证书》；根据国家税务总局注册税务师，行业管理部门《关于开展涉税综合服务和认证业务的批复》（国税注字）

【2003】20号文件的精神，学员可自愿向中国税务认证网申请，颁发《涉税资格认证证书》。―――― 市场急需的专业化的课程体系―――

根据市场需求的原则，通过调研，建设国内一流、完善的税务会计人才专业培训的课程体系。

―――― 实用性的资格认证内容――――

突出实用功能，涵盖大量实际工作中的知识和技巧，使培训认证内容全面体现专业应用的特点，真正反映技能运用人员实际职业技能。

―――― 体系化的认证结构――――

根据我国现有税务会计发展的程度和特点，把握税务会计发展趋势和特点，对应用能力、创造能力、分析能力、解决问题能力进行系统认证。

―――― 规范管理 ――――

实行“八统一”，统一合同文本、统一教材、统一师资、统一形象、统一考试、统一宣传、统一定价、统一运作模式，为项目的规范化、品牌化打下了坚实的基础。

篇2：税务会计师培训项目优势

培训班的通知

各有关企事业单位、各有关财务人员：

为贯彻国家及区、市关于加强人才工作的有关文件会议精神，落实国家对财务会计和税务会计分开并重发展的趋势要求，中国总会计师协会在国家税务总局等单位指导与支持下，开展了税务会计师资格认证工作。为提高我市企业财务管理水平，增强核心竞争力，经研究决定，我中心从今年起长期举办税务会计师资格认证考试培训班，进行税务会计师资格认证培训和考试，现将有关事项通知如下：

一、项目背景

税务会计师是进行税务风险防范和评估、涉税风险分析、税务筹划等业务，精通税务的新型财务人才，也是我国发布的21世纪紧缺的16种人才之一。税务会计师资格认证考试被纳入国家人事部653专业人才知识工程，该职业在发达国家已非常成熟，倍受企业青睐，而在我国仍处在发展前沿阶段，其前景非常广阔。

二、培训方式

参加报考税务会计师资格认证考试的相关财务人员，通过我中心报名并交纳费用后，一年有两到三次机会参加资格认证考试，我中心将组织专业培训师资两年内对学员进行不少于8次16天的税务会计师专业面授辅导，论文指导，提高考试通过率。

三、培训课程

税务会计实务、税务稽查与案例分析、纳税筹划操作与实务、企业税务管理与涉税风险分析、税法解析；授课方式：利用节假日时间

进行上课，税务会计师授课8天，自学180个小时；30个工作日完成专业论文撰写。

四、报考条件

基本条件：（1）坚持原则，具有良好的职业道德；（2）认真执行《会计法》、《税务法》和国家统一的会计制度以及有关财经法律、法规规章制度，无严重违反财经法规与纪律的行为；（3）履行岗位职责，热爱本职工作；（4）具有财税相关专业中级以上职称。

工作年限：（1）研究生以上学历，从事经济管理、财务、税务工作满二年；（2）大学本科学历，从事经济管理、财务、税务工作满三年；（3）大专学历，从事经济管理、财务、税务工作满四年。

五、考试方式与时间安排

1、采取统一闭卷笔试的方式实施考试。

2、全国统一考试，具体安排为：每年6月、11月。

3、考试时间：上午、下午进行专业知识，规定时间内提交论文。

4、税务会计师综合考试和论文两项测试满分200分；综合考试150分，论文50分；及格分数120分；测试合格成绩有限期为2年。

六、论文评估

各学员的专业论文在规定时间内上交,税务会计师专家评审组对应试者进行论文综合评估并将评估的结果报中国税务会计师考试委员会审核认定。

七、颁发证书

税务会计师（CTAC）考试合格者将获得由中国总会计师协会签署颁发税务会计师专业资格证书；中国税务认证网根据国家税务总局注册税务师行业管理部门批准《关于开展涉税综合服务和认证业务的批复》（国税注字）[2003]20号文件精神颁发涉税资格证书。

八、培训费用

该培训项目收取学员6000元/人,包含课本费、培训费、考试费、认证费、材料费等。

九、报名办法及有关要求

1、报名所需资料：身份证和学历、学位证明的原件、复印件各两份（A4纸打印），蓝底同版照片1寸、2寸各5张，从事工作职务和经历证明及相关专业技术职称原件，复印件。

2、培训班举办的具体时间、地点及人员报到等其他未尽事宜，待参训人员名单确定后另行通知。

3、请各企业按要求通知落实好培训人员（名额不限），并填写《税务会计师资格认证考试培训班报名回执表》，于7月10日前报到南宁市中小企业服务中心。

八、报名联系方式

1、报名地点：南宁市桂春路3号南宁中小企业服务中心企业培训部；报名电话：0771-5735820、3129039、5530439。

2、咨询电话：梁志宇 ***

官方网站：中国总会计师协会（）

税务会计师资格认证考试培训班报名回执表

南宁市中小企业服务中心

篇3：税务会计师培训项目优势

面授培训班拥有周末班、集训班两大培训种类,注册会计师面授培训班下设周末面授精品班、周末直播精品班、周末面授实验班、周末直播实验班、封闭集训精品班、封闭集训实验班六大类辅导班次;注册税务师面授培训班下设周末面授精品班、周末面授实验班、封闭集训精品班、封闭集训实验班四大类辅导班次。课程通过科学合理的教学体系、丰富多样的教学手段、独家权威的师资阵容、全面准确的模拟演练、专业贴心的服务品质,实现教、学、练、考、答线上线下完美结合,大幅提升考试通过率。

现场聆听名师讲解

独家权威师资阵容,零距离面对面现场讲授

人性化教学安排

周末班、集训班多种班次选择,教学地点紧邻地铁、交通便捷

高通过率教学体系

基础、强化、冲刺三段式教学模式,网络、面授完美结合

未通过满足条件全额退费

篇4：税务会计师培训项目优势

关键词：BT项目；会计核算；税务问题

目前，我国处在经济体制改革的关键时期，增加基础设施建设，可以扩大内需，推动我国经济发展及刺激增加消费。我国的原有投资融资格局存在一些问题，缺乏对资金的有效管理，很难构成以项目为核心的有效的循环模式，没有使资源得到合理的流动及运用，不能使优势互补等等。建设—移交（BT）等一些投资融资模式为投资者以及民营资本参与到基础设施的建设创造了机会，成为缓解公共基础设施建设资金短缺的重要手段。

一、BT项目融资模式的含义

我国没有出台专门的法律对BT项目融资模式的含义进行统一界定。中国建筑年报对BT项目融资模式定义为：“建设—转移”即BT项目（Build-Transfer）是基础设施项目建设范围中采取的一种投资建设的模式，指业主与投资者即项目公司签订合同，项目的融资和建设由项目公司负责，并且在规定的时限内把竣工之后的项目移交给业主，业主按照事先签订好的回购协议向项目公司分期支付项目的总投资以及确定回报。

二、BT项目融资模式下会计核算及税务问题

1.BT项目应当确认为何种金融资产

关于把BT项目具体确认为何种金融资产，目前还存在着争议。根据金融资产的分类标准及确认原则，主要有三种观点：

（1）把BT项目列入“持有至到期投资”。项目公司对BT项目的投资融资在本质上属于代替政府垫资的性质，到期后可按协议将约定的金额从政府收回。

（2）先在“长期应收款”科目核算，审核之后转为“持有至到期投资”进行确认。

但是“持有至到期投资”这种计量模式要求资产得有活跃的市场报价，然而我国大型基建工程一般是没有活跃市场报价的，所以持有至到期投资科目来合算BT工程，并不合适。

（3）把BT项目用“长期应收款”会计科目来核算。BT项目的合同金额一般比较大，且其回购期限较长，应归为长期资产。在该科目下包括有固定资产、无形资产、长期投资和其他长期资产，BT项目不属于项目公司的固定资产，而且BT项目也不符合无形资产、长期投资的概念，所以，只能用“长期应收款”科目来进行核算。本文认为这样的归类是比较科学的。而且在相关上市公司的财务报告披露中，也是将BT项目计入长期应收款科目核算的。

2.BT项目的借款费用资本化问题

我国会计准则对可资本化的资产定义为：要经过相当长的时间来建造或者生产才能达到预定的可使用或者可销售状态的固定资产、存货及投资性房地产等资产。在符合上述条件的情况下，建造的合同成本、无形资产的开发支出等都可以认定为满足资本化的条件。则采用BT项目融资模式的项目企业，因为把BT项目确认为了金融资产，则其发生的借款费用不能再进行资本化。但是，由于没有相关准则的规定，在实际操作中，不论项目企业是否有提供建造服务，都把BT项目的借款费用予以资本化。以项目工程达到可使用状态作为资本化终止时点比较科学，如果难以确认可使用状态时点，可以用竣工验收的时间来替代。

3.BT项目有关企业营业税相关政策的问题

BT项目企业取得的收入包括提供建造服务和投资融资业务，其过程相对复杂，涉及较多的参与方，其作为一种新型的投资融资模式，目前国家还没有出台具体统一的相关税收法律法规或者征管办法。但是BT建设项目模式不属于代理业务，应当归为营业税的纳税范畴。

三、BT项目的会计核算及税务处理

结合前文分析，本文对BT项目的会计核算的建议为：

（一）BT项目施工承包模式下的会计核算方法

1.完全BT方式下

这种模式是项目施工单位、设计单位、监理单位由BT项目公司招标确定，并且独立于BT项目公司。这种模式下，项目发生成本时，借记在建工程，贷记银行存款；借记长期应收款，贷记在建工程。移交阶段时，借记银行存款，贷记长期应收款，以长期应收款摊余成本和实际利率法计算确定的金额进行摊销，递减财务费用。核算为借记未实现融资收益，贷记财务费用。

2.BT工程总包方式下

这种模式下，项目公司是建设主体和施工主体合二为一，这种模式下，非常类似于施工类会计核算。

在建设施工阶段，借记工程施工—合同成本，贷记原材料、银行存款、应付职工薪酬等，借记主营业务成本、工程施工—合同毛利，贷记主营业务收入；同时要转入在建工程，借记在建工程，贷记工程施工（合同成本、合同毛利）；移交阶段，先借记借记长期应收款，贷记在建工程、未实现融资收益。再借记银行存款，贷记长期应收款，按照实际利率法递减财务费用。核算为借记未实现融资收益，贷记财务费用。

3.BT项目施工承包模式

BT施工承包模式把一个项目划分为几个个标段实施，业主则负责管理工程的全过程。在BT项目施工承包的方式下，由集团公司作为建设方，成立项目公司，将施工业务分包给其子公司或其他的施工单位。承包模式下的会计核算方法分集团公司本部和工程分公司两部分。这种模式比较常见，详细分析如下：

（1）企业集团本部的会计核算

企业集团按照合同拨付给子公司工程进度款，会计分录为：借：预付账款—子公司—BT项目，贷：银行存款。企业集团与工程子公司进行结算时，会计分录为：借：长期应收款—某BT项目，贷：预付账款—子公司的BT项目。

企业集团收到政府支付的每期项目回购款时，会计分录为：借：银行存款，贷：长期应收款—某BT项目。同时按照实际利率法计算财务费用：借：未实现融资收益，贷：财务费用。

（2）工程子公司对BT项目工程施工的业务会计核算

收到企业集团支付的预付工程款项：借：银行存款，贷：预收账款—企业集团—BT项目。支付工程的人工费、材料费、施工机械的使用费、其他直接费用以及相应的工程施工期间的间接费用：借：工程施工—合同成本，贷：原材料、银行存款、应付职工薪酬等

每个月月末时，监理单位审验项目工程验工计价单认为正确后，确认当期已经发生的工程费用：借：主营业务成本、工程施工—合同毛利，贷：主营业务收入。

月末根据经由监理单位审核确认的验工计价单，进行该项目阶段性的完工工程结算：借：预收账款—企业集团—某BT项目，贷：工程结算—已完工未办理结算—某BT项目。工程竣工办理决算并结转：借：工程结算—已完工未办理结算—某BT项目，贷：工程结算—已完工已办理结算—某BT项目。借：工程结算—已完工办理结算—某BT项目，贷：工程施工—合同成本、—合同毛利。

（二）BT项目企业的税收业务的会计处理

采用差额纳税计算BT项目收入的营业税的计算方法为：项目的回购基数同BT项目公司所支付的建设成本的差，作为BT项目公司的主营业务收入，是营业税差额纳税的根据。建设成本包括设备的购置费、建设安装费、待摊支出及其他的费用支出等。BT项目公司支付给施工单位的工程款，由施工单位按照规定缴纳税率为3%的营业税，如果BT项目公司完全不参与建设，那么按照金融企业交纳税率为5%的营业税。

四、总结

因为BT项目融资模式下发生的经济事项比较复杂，会计的确认、计量、核算及列报等相关问题仍值得研究探讨。BT项目的会计核算应按BT项目的不同运作方式及不同特征，适用不同的会计核算方法，以客观真实的反应BT项目的经营成果和财务状况。（作者单位：鞍山市天成市场经营开发有限公司）

参考文献：

[1]刘秀.浅析BT项目会计核算[J].会计师，2012，（08）.

[2]郑琼彬.浅谈BT项目公司会计核算——以珠海横琴新区市政基础设施BT项目为例[J].财经界（学术版），2013，（01）.

篇5：回迁房项目的会计和税务处理

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。

案例A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。

该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。

这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：第一期商品房的会计成本

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000

贷：货币资金5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560

贷：开发成本——建筑安装工程费560。

3.第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账（7000÷75000）×20×150=280（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费280

贷：预计成本——建筑安装工程费280。

4.土地成本合计5000＋560＋280＝5840（万元）

5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元）

6.单位可售建筑面积土地成本3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）

7.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）第一期商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第一期回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

第二期20套回迁房因未建造且没有公允价值，不属于国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的可以预提的计税成本，暂按成本为0计算。另外，根据国税发〔2009〕31号文件第三十四条的规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这20套回迁房计税成本可以在二期房产中直接列支，以后结算二期计税成本时，不需要再调整一期的计税成本。

该项目在第一期开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

因为该项目分两期开发，所以土地成本需要按照各期占地面积进行分配。第一期分配土地成本6800÷（6000+4000）×6000=4080（万元），单位可售建筑面积土地成本为4080÷75000=544（元/㎡），单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，形成差异的原因可以归纳为：

1.回迁房视同销售的处理。

2.以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够确定，则根据国税发〔2009〕31号文件第三十一条的规定，可以将全部回迁房公允价值计入换取的土地计税成本并再行分配。

回迁房的会计处理与税务分析

大纲——

1、案例-会计处理与税务分析

2、对“交换是否具有商业实质”和“公允价值的确定”进行分析

3、细节问题的说明

《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。

《企业会计准则第7号-非货币资产交换》应用指南规定：认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理与税务处理是相互联系的，适用上述《企业会计准则第7号-非货币资产交换》的规定，且在开发产品的会计成本与计税成本有共同之处，现以案例分析如下

一、案例

A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款5000万元；另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。

1、支付土地出让金与发生的建筑支出

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

5000万

贷：银行存款

5000万 借：开发成本-建筑安装费

7000万

贷：银行存款

7000万

2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理

根据题目所示，其交换行为符合《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”——

换出资产 =A公司建造的商品房

换入资产 = 被拆迁户的房产 = 土地征用及拆迁补偿需要支出的费用 在交付该40套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理： 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

1800万

贷：主营业务收入

1800万（40×150×3000）

3、为反映成本的完整，按照第一期项目销售单价预提土地成本 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

900万

贷：预计成本-土地征用及拆迁补偿费

900万（20×150×3000）

4、土地成本合计：

5000+1800+900=7700万元。

第一期项目应分配土地成本：7700÷10000×6000=4620万元 单位可售建筑面积土地成本：4620÷75000=616元/m? 单位可售建筑面积建筑成本：7000÷75000=933.33元/m?

5、第一期开发产品的会计成本

借：开发产品-一期

11620万 贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

4620

开发成本-建筑安装工程费

7000

6、结转换出40套开发产品的主营业务成本 借：主营业务成本-40套

929.6万

贷：开发产品-一期

929.6万（11620÷75000×40×150）

7、换入资产计税成本的分析

第一期开发产品的计税成本是否与会计成本一致？答案是肯定的。

以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，且可按此成本做为企业所得税、土地增值税的扣除项目，理由如下：

第一，以换出商品房的公允价值来确定换入土地的计税成本可以真实反映企业流出资产的真实价值； 第二，换入资产的计税成本有合法、有效的凭证支撑。

A公司换出的商品房需要开具发票给被拆迁户，以A公司开具的发票作为合法有效凭证；

或者，由被拆迁户向主管税务机关申请代开销售不动产发票，开具发票的金额等于A公司换出的商品房公允价值。

如此，则可以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，在做企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时可将此成本列为扣除项目。

二、交换是否具有商业实质与公允价值概念的分析

对于“没有商业实质，或换入换出资产的公允价值不能够可靠计量的情况下”的账务处理，在对“什么样的交换具有商业实质”与“公允价值的确认”进行分析后，笔者得出的结论是不存在这种情况，理由如下：

1、什么样的交换具有商业实质

《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》第四条：“满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：

（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。

（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。”

由于只有与被拆迁户达成一致情况下，才可以继续后面的房地产开发、销售事宜；且一般情况下被拆迁户与房地产公司为相互对立的双方，因此上述非货币性资产交换具有商业实质。

2、公允价值的确定

《企业会计准则——基本准则》第九章会计计量：第四十二条 会计计量属性主要包括：(五)公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

显然，商品房销售价格能够与市场销售价联系起来，也可以理解为房开公司制定的商品房对外销售价格，因此认为该换出资产——商品房的公允价值是可以确定。

通过以上分析可以看到，回迁房的非货币性资产交换一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

三、细节问题的说明

1、会计处理未加入相关税费

本会计处理未加入相关税费，需要加入相关税费处理的：

1）营业税及相关附加：销售房产的营业税及相关附加的处理可以确定；

2）土地增值税：因为项目没有清算，在交换之时无法确定单套商品房最终应交土地增值税。

2、回迁房与商品房的交换时间与交换价格的确定房屋拆迁的，根据规定，拆迁单位需要制定拆迁计划和拆迁方案，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

本例中，上述非货币性资产交换的会计处理可以在房屋交付使用或交钥匙期间同期进行，同时以该时点商品房的市场销售价格确定换出资产的公允价值，此方法也可以表明商品所有权的主要风险和报酬已转移。

3、第二期土地成本的确定

第二期土地成本的确定，可依照上述方法进行：

一般情况下第二期商品房价格会较高于第一期商品房价格，在重新确定新的土地成本后，结转二期商品房主营业务成本时，需补结转一期商品房主营业务成本。

二00九年十二月二十二日

注：

本文中案例的内容使用了近期《中国税务报》一篇标题为《回迁房项目的会计和税务处理》文章中案例一节的部分内容。

国税发[2009]31号：

第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

回迁房的帐务处理

我是房地产开发企业,正在办理拆迁工作,遇到一些问题麻烦各位帮解答下,如:原拆迁户住房是30平方米,要求回迁房是70平方米.帐务应如何处理?应由什么部门出具手续?税金应如何交纳??? 麻烦各位帮我解答下，谢谢~~ 推荐答案

关于拆迁后等面积回迁的计税规定是：根据安徽省地方税务局皖地税〔2000〕44号文件规定，对房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。因此，房地产开发企业采取实物补偿时，必须按照此项规定进行计征营业税。至于采取实物补偿时会计处理，建议会计上不作为收入处理。财务会计处理与税法规定不一致时只要按照税法规定计税，不是必须按照税法规定进行财务处理。上述采取实物补偿时，财务一般只就收到的超出面积部分价款和等面积部分结构差价作收入。例：拆迁一居民100平方米平房，回迁给此居民120平方米楼房。需要收到20平方米超出面积部分房款50000元，100平方米房屋结构差40000元。财务处理如下：借：银行存款（现金）

90000

贷：预收帐款－面积差收入

50000

预收帐款－结构差收入

40000 注意，如果需支付拆迁户安置等费用，则不能直接抵减收入，应计入开发成本。假如上例中，还要支付拆迁户安置过渡费10000元，则财务处理如下：借：银行存款（现金）

80000

开发成本－土地拆迁及征用补偿费 10000

贷：预收帐款－面积差收入

50000

预收帐款－结构差收入

40000 计税时，则按此房屋单位成本价乘以100平方米加上超出面积部分价款50000元计征营业税。以上回复供参考。

房企拆迁补偿的会计和税务处理

房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

【例】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。

3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。

4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；

视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。会计处理如下。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：

借：开发成本———拆迁补偿费

5530

贷：应付账款———拆迁补偿费

5530

借：应付账款———拆迁补偿费

5530

贷：主营业务收入

5530

2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

3249.8965

贷：开发产品

3249.8965

税务处理如下。

1.企业所得税的处理。

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。

需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

2.土地增值税的处理。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

该项目土地增值税清算计算过程如下：

不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；

扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；

增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；

增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；

应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；

已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；

应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。3.营业税的处理。

（1）纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。

A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。

（3）开具销售不动产发票问题。

A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。

房地产开发成本的不同财税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。

1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。

2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。

3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。

4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。

5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。

土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。

7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一

[案例1]A房地产企业通过拍卖方式受让取得一块土地进行房地产开发。根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，A企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》，A房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，A房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买商品房，符合条件的可以购买政府建设的经济适用房。

[解析]这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例.被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买新商品房。由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。

这里，我们首先来明确以下几个概念。

1、毛地出让与净地出让

“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。

毛地出让的实施步骤：

毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般是按照如下步骤实施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八条和《城市房地产管理法》第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。

第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》中都要明确：已经市、县人民政府批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。

第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的《国有土地使用证》，房屋管理部门收回原《房屋所有权证》，受让人按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

2、货币补偿

根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。

1、房地产开发企业的税务处理问题

房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：

借：开发成本-拆迁补偿费

贷：银行存款

后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。

对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发成本并在结转房屋销售成本时在企业所得税和土地增值税时扣除。

由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。

2、被拆迁户的税务处理问题

对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。①营业税：从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向政府申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。所以，在拆迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。从本质上来间，拆迁单位是在替政府支付拆迁补偿款：一是补偿政府收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的基本原则，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。这一问题粤地税函[1999]295有过明确表述。

②个人所得税 《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

③企业所得税 如果是属于政策性搬迁，企业所得税的处理应根据《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号文的规定处理：

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

（一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

城市房屋拆迁补偿费政策实例分析二

[案例2]A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；三调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；四超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，B向房地产企业A支付了98500元经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米

[解析]

根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定，实行产权调换补偿的步骤如下：

实行产权调换的，拆迁人应当依照本办法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换

拆迁人超过约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付当事人另有约定的，从其约定

办法第二十八条规定为：

货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定

房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成

区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布

房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构成新用途层次朝向等因素确定

被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准房地产开发企业的税务处理

营业税

根据国税函[1995]549国税函[2007]768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税销售不动产的征税范围，应征收营业税

营业税计税依据的确认：

等面积部分：65平方米根据国税函[1995]549号文的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税这里对于成本价的理解有两种：一种是不含地价的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/平方米从穗地税发[2000]79号的规定来看，广州乃至广东省对这个成本价的认定是房屋的工程建造成本从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成本作为营业税的计税依据考虑到等面积部分还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税这样，等面积部分的营业税计税依据就是149500元（65×2100+65×200）

超面积部分：根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款因此，超面积部分的营业税计税依据为 85500 元（10×5500+5×6100）

总体营业税的计税依据为235000元，应缴纳营业税11750元

土地增值税：实行预征，计税依据同营业税，最终按项目进行清算应预征土地增值税2350元（按1%进行预征）

企业所得税

该企业实际是用房屋这种实物形式支付的拆迁补偿费这里关键是对于实物补偿的企业所得税处理问题从本质上将，房地产开发企业必须在履行了用房屋去和被拆迁户进行产权调换完成拆迁任务后，才能取得国土土地使用权因此，从本质上来将，是属于一种非货币交换行为只不过这部分拆迁费不是作为土地的出让金成本，但仍作为和土地出让密切相关的成本进入前期的开发成本

根据企业所得税法第二十五条的规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物财产劳务用于捐赠偿债赞助集资广告样品职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务

所以，这里对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的在企业所得税上应作为视同销售处理这里，关键的问题就在于视同销售价格确认的问题

第一种意见：视同销售的价格应按同类同期房屋的市场销售价格确认这里，我们正好可以找到一个市场销售价格，在拆迁补偿合同中就有，对于超过10平方的部分按市场价格6100元/平方米因此，房地产企业用这80平方米的房屋进行产权调换，应按488000元确认企业所得税的视同销售收入

第二种意见：视同销售价格和营业税计税依据保持一致，按235000元确认企业所得税视同销售收入

第三种意见：对于等面积补偿部分，由于在进行产权调换时，我们对双方房屋的价格都是有一个评估的，当时被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米，考虑到结构价差，等面积部分也就是4800元/平方米，不超过10平方部分按5500元/平方米，超过10平方按6100/平方米，因此，该80平方米房屋的企业所得税视同销售价格为 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我们认为，第一种意见直接以6100元/平方米作为企业所得税视同销售的价格是比较草率的做法任何税种对于计税依据的确认都应该秉承一种据实征税的合理原则比如对于不超过10个平方的，房地产开发企业确实只是按5500元/平方米收取价款，如果我们强制要求按6100元/平方米确认收入就没有秉承据实征税的基本原则，是不恰当的，而且对于等面积部分，被拆迁单位的房屋评估价格是4600元/平方米，这样房地产开发企业作为市场行为中的一个经济人，他在房屋建造时是必须考虑参考这个价格的，最终的结构补偿也是以这个为依据的，因此，对于等面积部分也按6100元/平方米计算更不合理

第二种意见，以营业税的计税依据作为企业所得税的计税依据，我们认为也不是十分恰当由于各个税种的指导思想的不一致，导致就具体问题，各个税种的计税依据的确认不一致，这也是非常正常的现象但是对于等面积部分如果按建造成本2100元/平方米确认企业所得税视同销售收入，就失去了企业所得税视同销售这种做法的意义，既然收入等于成本，那还不如直接确认成本，何必去虚拟确认一个收入，然后再结转成本呢，这个和直接结转成本的效果是完全一样的因此，第二种意见也不可取

第三种意见：对于超面积部分，不足10平方的按5100元/平方米确认收入，超过10平方的按6100元/确认收入，这是完全符合实际的，考虑到房地产企业和被拆迁单位属于独立无关联的主体，他们之间的价格是一个市场公允价格的体现，以这个双方约定的价格作为视同销售的收入是完全合理的而对于等面积部分，我们依据被拆迁单位经政府认可的评估单位根据政府规定评估的4600元/平方米的价格加上200元/平方米的结构补差费作为视同销售收入的确认价格也是符合现实情况的，这个也是双方认可的一个补偿价格所以按397500元确认这80平方米房屋的企业所得税视同销售收入是较为合理的做法

会计处理：

借 开发成本-拆迁补偿费 397500元

贷：主营业务收入 397500元 借：主营业务成本 288000元

贷：开发产品 288000元（3600×80）

[注意]虽然在征收营业税时，等面积部分是按建造成本确认的但在结转企业所得税销售成本时，考虑到这部分安置房也是在房地产开发企业受让的土地上建设的，理应分摊房地产开发企业缴纳的土地出让金否则，所有的土地出让金就要全部非安置房承担，这个与现实情况是不符合的但是，这里安置房只要承担土地出让金拆迁安置费就只能由非安置房来承担，否则就会存在循环计算成本的问题

贷 主营业务税金及附加 14100元

贷：应交税金应交营业税 11750元（235000×5%）

应交土地增值税 2350元（235000×1%）

[注]根据财政部新企业会计准则讲解的规定，目前企业所得税视同销售的会计处理和税务处理已经基本保持一致了

以上两个案例是对目前城市房屋拆迁补偿中比较常见的案例的税务处理进行的讲解，且这两个案例中拆迁补偿的方式也是符合现行法律法规的规范性操作，因此，对于其税务处理的方法也很明确产权调换和货币补偿向结合方式的税务处理从原理上就是我们上面两个案例处理方法的集合，所以我们就无须举例说明了

篇6：税务会计师培训项目优势

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所谓业务招待费是指企业为生产、经营业务的合理需要而发生的而支付的应酬费用。它是企业生产经营中所发生的实实在在、必须的费用支出，是企业进行正常经营活动必须的一项成本费用，但由于其直接影响国家的税收，因此税法对其税前扣除有限定——仅允许按一定标准扣除。本文细数了业务招待费的税务处理技巧，下面来看看。

业务招待费的税务、会计基本处理规定

第一条：所有的餐费都是业务招待费。

第二条：如果你认为有些餐费不是业务招待费，请参照第一条。

营业执照成立日期前，发生的业务招待费，是由股东负责的费用。

条例43条：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。(没有超过部分准予在以后纳税年度结转扣除的规定)

《企业会计准则――应用指南》附录(管理费用)明确开办费的核算范围：包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等，开办费的核算范围并没有包括业务招待费。但开办费不是正列举。

1、业务招待费的关键词：

业务、60%、5‰

孰小原则，60%和5%取其小。

生产经营有关：招待政府工商税务不能扣除。

怎么吃最科学?

营业收入的8.33‰

2、招待费的核算范围：不仅仅是吃饭。

(1)餐费

(2)接待用的食品、茶叶、香烟、饮料等。

(3)赠送的礼品

(4)正常的娱乐活动

(5)旅游门票、土特产品等

(6)高尔夫会员卡：

(7)与企业生产经营有关的企业外部人员的交通费用能否据实在所得税前扣除?

3、关于在建工程发生的业务招待费处理问题

答：企业在开(筹)办期间在建工程发生的业务招待费计入开办费，生产经营期间在建工程发生的业务招待费计入管理费用，按《企业所得税法》及实施条例规定的标准扣除。4、2011年发生招待费办公费发票不能在2012年税前扣除

条例第九条 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

因此，你公司2011年发生的招待费、办公费，应属于2011年度的费用，不能在2012年税前扣除。

申辩理由：签字程序。

5、公司经常与客户一起出差考察业务?客户的一些机票等费用是否允许税前扣除?

企业所得税法第八条：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。税法所称与取得收入有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。”

据此，在税前扣除时，为客户报销的一些机票等费用属于业务招待费性质，应在税法规定的比例内在税前扣除。即《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条：“企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。”

与企业生产经营有关的企业外部人员的交通费用能否据实在所得税前扣除?

根据《企业所得税法》规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

因此，企业负担与本企业生产经营有关的客户的交通、食宿等费用，如果符合业务招待费范畴的，相关支出可以在业务招待费中列支。

6、企业年会;加班工作餐;出差发生的餐费是福利费还是业务招待费?

稽查认定是业务招待费。

理由：

一是企业分不清是否招待，还是自用，一律作招待费处理。

二是企业分得清，税务稽查不分清，也一律作招待费处理。规避执法风险。

三是60%扣除，考虑了在招待的同时，企业员工情况。

7、员工到外地发生的费用是差旅费还是交际应酬费?

项目部的差旅费应计入开发间接费。

业务人员出差报销的大量票据：车船机票、餐票、景点门票、大额的购物发票。

账务处理：

车船机票：管理费用(销售费用等)—差旅费

餐票：管理费用(销售费用等)--业务招待费

景点门票：自费。

为客户购买礼品的发票：销售费用。

税务处理：

增值税：应将无偿赠送给客户的礼品视同销售处理。

《增值税暂行条例实施细则》第四条，单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：第八款规定将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

房地产企业买房赠送行为不征收增值税

企业所得税：

计入差旅费的支出，属于正常的经营支出，可以在税前全额扣除。但如果税务机关需要提供证明材料的，需提供证明材料。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

计入业务招待费的部分，需要按照《企业所得税法》的规定做相应的纳税调整处理。

8、企业召开会议的住宿费、餐费、会议费等应如何处理?

项目部的会议费和住宿费应计入开发间接费。

1)有的企业租用综合性酒店，即住宿、就餐、会议均在一个酒店，会议结束由酒店统一开具会议费发票;

会计处理：管理费用——会议费”或“销售费用——会议费”核算。

税务处理：一般可以全额扣除。

2)有的企业有自己的会议厅，开会在本企业进行，与会人员的住宿与餐费由宾馆承担，会议结束，宾馆开具住宿费发票，饭店开具餐费发票;

会计处理：

住宿费：管理费用——差旅费”或“销售费用——差旅费”核算。

餐费：管理费用—业务招待费

税务处理：分别按差旅费和业务招待费规定扣除。

3)有的企业的会议室、职工住宿、职工就餐分不同地点，分别取得会议费、住宿费、餐费发票。

会计处理：

会议费：管理费用——会议费”或“销售费用——会议费”核算

住宿费：管理费用——差旅费”或“销售费用——差旅费”核算。

餐费：管理费用—业务招待费

税务处理：分别按会议费、差旅费和业务招待费规定扣除。

9、赠送的礼品是业务宣传费还是业务招待费?

为了宣传本企业的产品，订制如广告衫、印制宣传语的小礼品等。在订货会或商品展销会结束后作为礼物无偿赠送给客户。发生的这样的费用是作为业务宣传费核算还是业务招待费核算呢?

业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等;

账务处理：

有标识的，是业务宣传费，无标识的，可以认定为业务招待费，额度较大的礼品，可以认定为行贿支出。行贿支出必须由司法部门认定，税务机关无权认定。

上述是：业务招待与业务宣传、行贿区别

10、员工的午餐费职工福利费还是业务招待费?

公司没有自己的食堂，为解决职工的午餐问题，统一由某餐厅供餐，由公司统一结算，结算时餐厅开具的餐费发票，对于取得餐费发票如何处理呢?

账务处理

以补贴形式入账，餐费不入账，记“应付职工薪酬——职工福利费”核算，以餐费直接入帐：作为业务招待费核算。

即使在摘要栏内注明是职工的午餐费，同时将就餐的职工姓名及天数和标准详细列明，税务稽查时，也可能会被认定为招待性质的支出。

开餐费，可能被认定为业务招待费。

发补贴，职工福利费。

11、业务招待费证据和证明类资料及文件的准备。

现行税法对业务招待费的总体政策还是比较宽松的，但由于其支出是公司税法中滥用扣除最严重的领域，管理难度大，所以，也不排除在税务稽查中，税务机关要求纳税人对所申报扣除费用的真实性进行自我举证。

税务机关有权要求纳税人在一定期间提供证明真实性足够的有效的凭证或资料，逾期不能提供资料的，税务机关可以直接否定纳税人已申报业务招待费的扣除权，并进行相应的纳税调整。

有关凭证资料要对证明业务招待费的真实性是足够的和有效，并未严格要求提供某种特定凭证。

凭证资料可以包括发票、被取消的支票、收据、销售账单、会计账目、纳税人或其他方面的证词，越客观的证词越有效。

税务机关要求证明真实性，企业也可以事后追补证据。

12、将外购礼品用于业务招待所得税申报表如何填列?

企业已经将外购的礼品支出计入了管理费用——业务招待费，在税前已经做扣除，在填表时做了视同销售处理，请问所对应的视同销售成本是否还要填写?如果填写视同销售成本是否存在重复扣除问题?

例如：企业购买100元礼品支出计入业务招待费税已前扣除60%即60元，做视同销售处理调增100元，再做视同销售成本调减100元，这样做，不就等于相当于100元的视同销售收入对应了100元的视同销售成本和60元的管理费用，实际扣除160元么?

缪慧频：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第43条规定，企业发生的与生产经营有关的业务招待费支出，按发生额60%扣除，但最高不超过销售收入5‰;

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，企业将其资产用于交际应酬，应做视同销售。

对企业视同销售行为中属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

根据以上规定，企业将外购礼品用于业务招待在纳税申报时，第一，视同销售行为中视同销售收入应在年度申报表附表三第2行作纳税调增，同时视同销售成本在第21行作纳税调减。

第二，按照业务招待费支出发生额60%，和销售收入5‰部分，按照孰低原则确定准予税前扣除的业务招待费支出，填入附表三第26行第2列。