房地产销售解说辞

2022-06-28

第一篇:房地产销售解说辞

房地产销售案场解说辞

沧州华景房地产经纪有限公司

销售案场解说辞

1.为何说现在购现房最好?

现房:风险小,投资回报快,如购期房,很多开发商若没有实力,不会有全部的资金投入,只会投入部分,往往难以保证交期、质量,还会造成烂尾楼,使购房者如手捧刺猬,购现房完全没有这种风险。 2.为何说期房好?

价格低,房型设计优良,升值快,随法制社会的加强,购买的风险降低,质量可监督。 3.为何高层好?

房屋使用期限长,造价高,闹市中有静,易于物业管理,档次高,可做商住两用房,出租回报率高。 4.为何多层好?

出房率高,房价低,使用费用低,无使用电梯的风险,符合中国居民群住的生活习惯,房屋升值潜力大,生活多方面都比较方便。 5.为何一次性付款最划算?

若不选择一次性付款,以后生活负担过重,每月要交付医疗保险,住房保险,按揭贷款利息等费用支出大,加之现在银行存款利息低,把钱存入银行赚不到利息,一次性付款可少掉很多麻烦,把精力主要放在最重要的上面,利于取得事业或其他方面的成功,加之人民币会贬值,房产可保值,又有升值潜力,故一次性付款最划算。若先分期付款每月支出费用大,对工作不可能轻易调换,局限性大。一次性付款的房子可抵押,随时抵押70%,若按揭贷款即使提前还款,利息不能免掉,个人资产并不单纯以人民币衡量,房产亦是资产之一,目前房子即可居住又可随时抵押,灵活性更大。 6.为何市中心房好?

市中心地皮资源有限,升值潜力巨大,配套好,租金高,回报率高,从目前发展的角度而言投资风险少。 7.为何副中心房好?

价格比市中心低得多,但其余不比市中心差,并且副中心比市中心安静,绿化率高,并且无市中心拆迁建的担忧,晚走不如早动,选择市中心边缘地带居住最好。 8.为何郊区好?

周边环境好,交通发达,配套设施全,一样多的钱可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展的趋势,随交通改善,郊区交通更方便。 9.为何选择顶楼好?

价格合适,视野开阔,空气流通好,采光好,安静安全,高度好,又避免了楼顶漏雨的可能。

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10.选择底楼的好处?

生活方便,若有孩子,利于孩子成长,培养健全性格,有老人有利于老人活动,参与社交,带庭院,对停放自己交通工具增加安全保障系统,免去工作的后顾之忧,租出去做办事处,租金高,升值潜力大,更因人员走动多,相较楼顶而言更加安全。现上海房价一楼最贵,很多房屋下水道走二楼,送绿地以半价计。 11.为何购买高档住宅划算?

便宜无好货,好货不便宜,无论从投资角度,还是从居住角度,要买就买最好的,与买车相比,购房的折旧少,升值潜力巨大,配套实施齐备,周围环境佳,户型设计优,居住方便,房价的组成地价点的比重大越是好的房子,地价越贵升值的潜力与速度越大。 12.为何买经济适用房最划算?

从某种意义上讲,买房毫无神秘之处,就像买彩电一样,只要买的房子,实用,应具备的功能齐全既可。例如:双气、双线等,其他增加的绿地,木扶手,花岗岩楼梯等浮华设施不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间享受,欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房地产人逐步增多,对经济适用房的需求增大,故其升值的潜力大巨大。所以购买适用房最适合,最合适的房子最划算。 13.为何选择剪力墙结构的房子?

抗震性好,整体性高,墙体薄,得房率高,造价高,易装修,使用年限长,保暖性好柱子少,利于处处自由隔断空间大,代表以后住房发展趋势。 14.为何选择框架结构的房子?

保温性、隔音性比剪力墙的房子好,得房率高,开间易活动,易装修出各种自己喜欢的风格,使用年限长,阳台易装修出大开间,落地窗的风格。 15.为何选择砖混结构的房子?

保温性好,隔音性好,得房率高,施工速度快,成本低,价格低,适当改动容易,易装修,普通多层的最佳选择。 16.为何选择得房率低的房子好?

房屋高档,设计合理,配套面积多,配套设施全,得房率低代表配套齐全,随生活提高,对房子配套要求越来越高。房子越高级,得房率越低。 17.为何得房率高的房子好?

省钱,同样的钱买到的使用面积多,比较划算。 18.选择朝西的房子好?

价格低,采光好,选择的范围大,阳光充足,较符合夜生活习惯的人,所以朝西主体好且干燥。

19.选择朝东的房子好?

阳光光照时间早,设计户型合理,新空气易流通,适合创业阶段的人选择,起的早,不西晒,夏天凉快。

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20.选择朝南房子好?

采光好,日照时间长,房间温度适宜,东暖夏凉,确保升值,易出手,适合老年人住,阳气重自豪感,省电。 21.选择3.4楼好?

采光好,安全,安静、干净,避免了1.2楼的潮湿,高楼的爬楼累,中间楼层好,高低楼优势兼备。

22.为何要选择较大型的小区?

大型小区的开发商一般实力雄厚,信誉度高,值得依赖,并且大型小区的物业管理较好,周边自然环境、人文环境都非常好,配套设施齐备,生活安全,舒适,户型设计合理,物管会不断有新东西推出,故选择大型小区较好。 23.为何双卫好?

方便,卫生,有一客用卫生间,档次高,都是主卧室套卫生间,生活趋势。 24.为何单卫好?

现在一般都是三口之家,双卫没有必要,多一个卫生间也是要花钱买的,现在主要是解决住的问题。(一个卫生间要4.5平方米,就算2000/平方米,也要一万块,花一万块买个卫生间,还不如把部分钱用在装修上)单卫最实惠,买房主要是自己住,现在也不经常有客人串门,所以客卫派不上用场,而且还要花钱多装修一个卫生间,打扫卫生也麻烦,还浪费水、电、增加支出。 25.为何中间房好?

保温好,不存在西晒问题,而在东边,雨水对的时候比较潮湿,所以中间房好。 26.两边房?

采光好,通风好,一般会是花同样价钱享受明厅,而且空气新鲜,夏季会特别凉快。

第二篇:房地产销售说辞

半山壹號接待说辞

客户到访 导台

置业顾问接待(位置——门口):“欢迎光临半山壹號!我是您的置业顾问××(递名片),请问怎么称呼您?(客户回答我姓×)×先生/小姐,您好,这边请,请问您是第一次到我们项目吗?之前有同事和您联系过没有?

情况一:老客户来访,了解客户需求,若需要,找到相应置业顾问接待。 情况二:客户第一次来访 新客户来访接待:(位置——沙盘) 项目简介

置业顾问:×先生/小姐,您好,这边请,接下来由我给您介绍一下我们项目吧,您现在所看到的是我们项目的区位模型,我们项目是位于长沙市雨花区曲塘路与沙湾路的交汇处,地处武广新城板块的核心位置,项目背靠450亩体育公园,紧邻地铁2号线体育公园站,项目集别墅、高层、商业为一体,是吉联地产在长沙花重金打造的宜居品质大盘。 置业顾问:×先生/小姐,不知您对武广新城板块熟悉吗?武广新城是长沙市“十一五”国家重点工程,位于长沙市主城区的东部,是长沙的东大门,规划了“一核两轴六组团”的新城空间结构,而且正好位于京港和沪昆高铁的交会点,“黄金十字”的地理位置使得长沙武广新城即将成为中南地区最重要的区域性铁路客运中心。政府计划用5年时间,将这里打造为长沙的“浦东”。 交通配套

置业顾问:×先生/小姐,不知您刚从哪条路过来,对我们项目周边的交通配套状况了解吗?我们项目的交通配套是非常完善的,项目北邻劳动路,往西紧邻万家丽路,南邻曲塘路,东接沙湾路,这些都是贯穿长沙东西南北的交通大动脉,同时可搭乘160、1

56、1

21、1

47、1

59、406等多路公交直达项目门口,更不得不提的是,项目紧邻地铁2号线和4号线体育公园站,途经5站即可到达长沙火车站,途经8站即可到达五一广场,同时可实现和长株潭城际轻轨的无缝换乘,像您应该清楚,地铁口物业不仅给您的交通提供了足够的便利性,同时也加快了您所购物业的升值。同时从项目驱车3分钟即可上京港澳高速,驱车5分钟即可到武广高铁,驱车15分钟即可到长沙黄花机场,所以我们项目的交通优势得天独厚,可以说得上是:一可靠公交和地铁出门,二可靠城际铁路出城,三可靠高铁出省,四可靠黄花机场出国。 商业配套

置业顾问:×先生/小姐,您平时都喜欢逛什么大型超市和商场啊?我们项目不仅交通便捷,商业配套也是相当完善的,项目三期与嘉斯茂集团合作打造的近25万方的嘉斯茂购物广场,将会规划有星级酒店、写字楼、和大型购物商场,现已签约沃尔玛山姆会员店,阿玛尼、LV、GUCCI等一线品牌也会强势入驻,所以,住在我们项目,不仅可以让您足不出户就可以满足日常生活所需,同时又能给您带来平时休闲购物的愉悦享受。而且我们项目紧邻高桥商圈,驱车前往最多5分钟车程,不知您对高桥这一块是否熟悉,所谓 "人往高桥走,财往高桥流", 高

桥大市场是中南地区规模最大的国家级综合批发市场和全国第四大市场,占地面积近1000亩,已累积投入20多亿元,完成80多万平方米的营业、仓储和配套用房,经营有糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、建材、文体、农副产品为主,辅以小商品、针织品、服装等经营项目,年成交总额约300亿元以上,被评为全省财贸系统先进单位,而且在这买东西还有最重要的两个字,就是“便宜”啊,而且周边有大润发、上河国际、居然之家等大型购物场所和华雅华天酒店、瑞吉酒店、银源大酒店等星级酒店,更加方便您今后的生活。同时,从项目出发,步行仅10分钟路程即可到达即将落成的运达商业中心,到时会引进美美百货和世界顶级的W酒店,不仅如此,以我们项目为核心,驱车前往项目周边辐射的红星商圈、雨花亭商圈、东塘商圈也仅需15分钟车程。 教育配套

置业顾问:×先生/小姐,您看起来挺年轻的,不知您结婚没?有小孩吗?现在人对小孩的教育也是越来越重视,我们项目周边的教育资源也是相当丰富的,首先是项目本身自带15个班的××国际双语幼儿园,同时项目紧邻圭塘小学、沙子塘小学、枫树山小学,而且买我们小区房子则自带沙子塘小学学位,沙子塘小学的教学质量和口碑都是相当不错的,也是长沙名校,中学则有广益中学、南雅中学等,同时还有省中医药中专学校、湖南体育职业学院、长沙工业学校在项目周边,所以,住在我们小区,可以让您小孩从幼儿园到中学都可以在家门口完成一站式的教育。 医疗配套

医疗方面则项目北面有旺旺医院,南有省112医院,这都是省级重点医疗机构,也为您和家人的健康启到了保驾护航的作用! 休闲配套

同时,我们项目周边的生活休闲配套也是非常完善和稀缺的,首先是项目背靠450多亩体育文化公园,所以,我们项目不仅拥有不可复制的天然环境资源,同时风水极佳,与小区中央水景相呼应,形成“背山环水”之势,而且其植被覆盖率达到了80%以上,是整个“新城”的绿心,同时以体育休闲为主题,包括体育博览中心、水上游乐园、卡丁车赛场、迷你高尔夫球场、山林野营地等休闲项目,所以可以让您足不出户就可以享受五星级的休闲服务。同时,项目对面的体育新城拥有湖南最好的游泳馆和网球场和多项运动健身项目,也是周末您和家人休闲健身的好去处。不仅如此,从项目往南驱车10分钟即可到达140公顷天际岭国家森林公园,公园的森林覆盖率达到85%以上,公园内有平坦的草地、开阔的斜坡和碧波荡漾的湖面,辟有樱花园、桂花园、茶花园、竹园、木兰园、杜鹃园、梅园和花卉盆景园,先后引种栽植了1100多种森林植物,是长沙占地最大的“城市绿肺”,也造就了整个片区称之为名副其实的低碳生活区。

×先生/小姐,所以我们项目不仅拥有完善的交通、生活、教育、医疗、休闲配套,而且出则繁华、入则宁静,给您独有墅区高层享受,同时,我坚信这一定是您在长沙置业的不二选择。

×先生/小姐,您好,不知我刚给您的介绍是否详细,您有什么疑问没有,要不我再详细给您介绍一下我们半山壹號项目本身的一个情况吧,您这边请!

×先生/小姐,您现在所看到的是我们半山壹號的项目本体模型,之前有给您介绍,我们项目是位于曲塘路与沙湾路的交汇处,项目背靠450亩体育公园,紧邻地铁2号线体育公园站,项目集别墅、高层、商业为一体,是上海吉联地产在长沙花重金打造的宜居品质大盘,不知您对上海吉联地产是否熟悉?上海吉联地产,成立于1993年,有着近20年的房地产开发经验,在上海、浙江、河南、安徽、江苏、开封等地都取得了开发项目,于2000年开始与多家房地产开发公司建立了共同开发项目的长期战略合作伙伴关系。凭借良好的品质与精准的定位,获得广大消费者的广泛赞誉。

目前我们所在的位置是在这里(用激光笔指向营销中心),也就是我们的营销中心,上北下南,左西右东的方位。 我们项目占地63727.67㎡,由11栋错落有致的景观高层建筑组成,采用的是国际流行“ArtDeco”的建筑的风格,其新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用,成为一种摩登艺术的符号,上海的国际饭店、沙逊大厦、锦江饭店及衡山路上的一些高级公寓就是“ArtDeco”的典型代表。项目容积率为4.31,项目绿地率高达40.50%。

进入小区,首先映入我们眼帘的是美丽而大气中央园林景观,其长约183米,宽约70米,占地约1.3万方,与周边的宅间组团绿化形成“一面多点”的景观格局。利用南北地形高差营造出坡地、台地景观,而且小区中央配有一个中央水景,小区内拥有多种名贵树种,做到四季有花,四季常绿,同时中央园林景观可直通450亩的沙湾公园,给人感觉犹如整个小区建在公园里一样,不仅如此,山体公园与中央水景形成环抱之势,分水极佳。 同时,我们项目的内部配套也是非常完善的,首先是自带三层15个班的幼儿园,让您小孩赢在起跑点上,同时也免去家长接送的问题。其次,在我们6#、7#、8#、10#、11#栋首层是一个6米挑高的架空层,设有泛会所,配有一些儿童娱乐设施、老人健身器材、休闲桌椅、运动会所等,与中央园林为一体,更加方便您今后的生活,让您足不出户,就可以享受星级服务。同时,项目三期则是嘉斯茂购物广场,将会规划有星级酒店、写字楼、和大型购物商场,现已签约沃尔玛山姆会员店,让您在家门口就可以满足日常生活所需,同时又能给您带来平时休闲购物的愉悦享受。

同时,我们项目有着超宽的楼间距,充分保证了每家每户的通风采光要求,而且整个小区采用的是人车分流的布局,不仅保证了整个小区布局的完整性和便于管理,同时也避免了小区的安全隐患(特别是家有老人和小孩的)。

×先生/小姐,不知我的介绍是否详细,您有什么疑问没有,不知您这次置业是投资还是自住,主要是了解多大面积的房子?

第三篇:房地产销售说辞

一、迎宾:

1. “您好,欢送来到丽嘉世界”(热心的浅笑)

2. “请问您是第一次来咱们的项目吗?” “您之前和咱们哪位出售人员联络过吗?”

a) 如答复:“有”,并说出原出售人员的名字,则找该出售人员来招待来访。

b) 如答复:“没有”,则说:“先生/女士您贵姓?我是丽嘉世界的置业参谋XXX,如今

由我将项意图全体状况向您做一个全部的分析。”

二、区域展现区:

A、引领客户到区位图前

“先生/女士,这是咱们项意图区位图,”

如今向您分析一下咱们的区域:(依照项目区域图)

你看项目区域图的方向是上北下南左西右东

首要我先给你分析一下,咱们小区的区域方位;你看这是咱们当前鄄城的区域方位图,这是安岳交警大队,这是咱们当前地点的方位,也即是咱们的售楼处,而咱们项意图方位呢,就在坐落兴安路,地理方位是十分优胜的。整个项目处于安岳老城区,天然环境十分秀丽;依据安岳的城市开展计划,而咱们项目刚好坐落老城区与新城区的联系方位,是开展最先获益的当地,其次呢,安岳随之而来的则是配套设备的完善,城市环境的建造及交通的便当,增值潜力无穷。信任你作为一个成功人士慧眼识珠,也必定能够看出其无穷的开展潜力。

三、沙盘展现区

先生/女士您请来这边

下面呢,我再对咱们项意图状况联系咱们的沙盘给你具体的分析一下,以便于十分好的挑选适宜个人的房子:咱们丽嘉世界项目是由发航公司开发的,无论是从诺言仍是从计划,在咱们鄄城区域都是十分知名的公司。由于是本地知名公司,所以无论是从修建质量仍是从购房危险上都能使你的权益得到确保。而咱们的描绘单位则是延聘了,在国内十分有名的上海中建修建描绘院,整个小区的修建描绘,无论是从修建外里边,仍是从内部结构,都是选用了当前国内最科学,最有用的修建描绘理念,使整个房子的寓居舒服度得到最大程度的表现。丽嘉世界以人性化的开发理念,建立安岳人居新标杆,立志打造更适宜寓居、更具出资价值潜力的标杆小区。

首要你看,这是咱们项意图沙盘,沙盘所摆放的方位是北边、东、南、西面,如今咱们地点的方位即是……

整个小区总修建面积16万平米,计划有瞰景高层、酒店、商业、公寓。项目分为一期建成,项目全体以现代、精约、时髦的描绘个性,立志打造为安岳县最舒服、最宜居的生态小区。项目计划采纳科学合理的人性化描绘,以最优的修建参数,最合理的园林组团,打造最宜居、最人性化的住所样板,容积率为,修建密度,绿地率,是当前最合理的修建园林组合,无论是容积率仍是修建密度都大大低于当前安岳的任何一个小区,大大进步了寓居舒服度,及住所的时代性、可持续性。以最优的容积率、美化率为依托,从而使住所、居民、天然环境得到一个完满的一致,真实表现了天人合一的调和理念。

为了打造秀丽的天然生态环境,小区修建选用了皇家园林景象描绘,在计划中以环境生态为先导,充沛利用了楼与楼之间的空间计划,构成错落有致、极具韵律的天然人文景象,使欧陆个性园林与修建个性调和调配,时髦大气,秀丽舒服。在景象植物的挑选上首要挑选易成长,易成活的乔木植物作为植被主体组团,巨大的乔木与繁花似锦的灌木相调配,在凹凸层次颜色上构成一道秀丽的风景线,进步小区的质量与业主的日子质量。

与此一起还有大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、廊亭等丰厚的欧式园林元素装点园中。一起为了进步小区的人文环境,在小区的内部的小区还修建了休闲景象走廊,丰厚了社区周边的休闲和观景空间;一起与水景、楼景和园景层层联系,楼距宽阔,极致舒服。,

为了便当小区业主的购物,小区还计划有万平米的特征商业街区,超市、诊所、餐饮、文娱一应俱全让日子更周全便当。构成一个功用完好的寓居社区空间,最大极限的满意你崇高品尝的日子。

在修建描绘上,御翠上府更是选用了共同的户型计划描绘,公摊面积仅为15%左右,大大进步了房子的得房率及性价比,而房子的空中花园则刻画社区立体景象,让每栋楼层都有空中花园,让您每天回家都通过花园。而在节能、环保、舒服性和安全性等方面更是选用很多、老练的领先修建科技,如外墙保温体系、铝合金双层中空玻璃等等严把修建质量关,严把修建材料关,确保了御翠上府的修建质量。修建抗震规范为7.5级地震,依照国家节能修建的规范进行施工建造。

而在计划描绘方面,御翠上府更是选用了人车分流人性化描绘理念,小区内部不允许泊车,车辆进入小区后,直接进入地下泊车场、然后通过电梯直接抵达业主地点的楼层,便当客户出行,人车分流最大的优点即是:一方面最大极限的减少了噪音的污染,另一方使是你的家人的安全得到了确保,真实完成人流与车流彻底分离隔,互不搅扰地各行其道。

与此一起小区在物业办理上充沛与城市日子接轨,引入现代城市社区办理理念,延聘闻名的XX物业参谋办理公司办理,让寓居在社区里的居民享受到一致的物业办理和效劳,有一致的保安巡查、一致的清洗清洗、一致的车辆办理、一致的美化维护和完善的家政效劳等,小区设置安防体系,包含周边防跨越体系,无死角监控体系,单元可视门禁体系,消防报警体系及消火栓,闭路监控体系,在确保安全的一起使寓居不受外部喧闹环境影响,得以休养生息。是一个彻底独立的封闭式小区。交心的物管效劳完满细节晋升你的寓居质量。

四、洽谈区

当前本项意图起价XXXX元/㎡,请问您想思考多大面积的?请您到这边坐,我具体地给您分析一下户型。(拿楼书、折页、户型图解说)。(A1户型为例)

您请看,这是咱们这里的经典户型之一,十分热销,到当前为止剩下也就只是3套了,无论是从面积、楼层、价位、户型都十分适宜你,是在咱们X号楼上。首要你看一下它的方位,上北下南左西又东,整个户型是三室两厅两卫,115.34平米,面积刚好适宜,功用十分全部,在户型描绘上更是做到了,南北通透、全明描绘。你看这是咱们入户门的方位,从入户们进来向阳的方位则是咱们的客厅,客厅向阳,采光格外好,一起方正、大气,十分凸显主人崇高的品尝;与客厅相连的则是一个大大的落地阳台,180度超大的采光面,使你的客厅充溢阳光,一起为了便于你洗衣、晾衣,在阳台上还设有专门的上下水,便当你的日子;与客厅相连的东侧,则是咱们整个房子的主卧,主卧面积较大,视角宽广,配有独立的清洗间,使之构成一个独自的套间,私密性较好,十分舒服;在客厅的北侧,则是两个次卧室,次卧面积相对主卧较小,十分的精美,能够作为独自的书房,也能够作为客房、婴儿房;在厨房描绘上,咱们选用了餐厨一体的描绘理念,厨房与餐厅相连,饭菜做好今后,不必通过其他房间,直接就能够放到餐桌上,便当你的就餐,十分有用,整个户型描绘十分的人性化,无论是从功用仍是从感观上描绘的十分到位,信任以你的眼光和才智,必定能够能够幻想寓居的舒服度。

第四篇:房地产销售统一说辞

统一说辞

一、核心卖点

完美地段

市政府核心版图,距淮海路5分钟行程,汇集淮安CBD、CLD,向左右,向右走,完美地段,无可挑剔。 稀缺为贵

48平米、58平米精致创意空间,以小见大,卓尔不群,诞生之初即为淮安唯一生活/办公全功能公寓,优越天成。 双重功能

独立,从房子开始;创业,从起点开始。新世纪大厦生活、办公全功能公寓,70年产权,20/100公摊,精致小户,城市膜拜,抢占生活事业主场,为智者成就可能 升值无限

内容:新世纪大厦珍藏至尊现房,高性价比精致小户,拥有即为财富;价值洼地,获得即可收益,低首付、高回报,升值潜力无限。

主要围绕上述四点展开,结合实际情况进行增减和调整

二、客户问道怎么还有房子卖呀,好久了1 回答:前面的房子是卖完了,现在卖的是开发商保留的房源,原来开发商自己留着的,都是珍藏的房源。

三、租金的说法

现在的租金最低的1200元/月是****层****室,具体是做什么的,最高1800元/月是****层******室,具体是做什么的(最好是真实的,如果没有讲出来的感觉像真的一样)

现在的租金收入水平,是目前商铺的租金水平,远远高于住宅的租金水平,正常附近的住宅100平方米,租金是多少,进行比较

投资前景描述:月租供按揭款;未来主要为办公,目前入住办公的有********公司,办公的租金保证(针对投资的客户强调目前已经入住的公司,将来入住公司导视牌做好后腰好好利用)

四、客户觉得楼层高的回答

视野开阔 电梯方便

上述问题或者大家觉得比较难以回答的问题的也可以集中大家的智慧,讨论后形成书面的固定内容进行回答

调整团队氛围的建议

1、 成交后团队给予成交的置业顾问集体鼓掌来提升士气;

2、 安排例会的时间要求成交的置业顾问分享成交过程及亮点增加成就感;

展会活动分析建议

除了正常的统计外需要大家坐下来讨论确定下列问题:

1、 客户关心那些问题?怎样回答相对是最好的回答,确定统一的回答标准;

2、 客户如果来看房,现场存在的问题主要是那些,先解决可以自行解决的问题,再邀请客户来看房,或者对于可与可能要看的房源先进行检查,卫生、门锁等问题现行处理;

3、 电话回访客户前做好准备:问候客户、邀请到现场、回答客户关心的问题、留下下次电话回访的机会(讨论确定,内部演练)

珍惜登记的客户资源

第五篇:房地产销售之户型说辞

教您挑户型之卧室篇

在购买住宅时,首先会涉及到的就是“居室”,而现在“一居室”、“两居室”等的称谓,基本上延续了80年代以前有室无厅,或仅有一过厅的单元结构形式,其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是,按照现代人的生活习惯,将起居室从传统的卧室中独立出来,形成了“厅”。尽管如此,当选择住宅时,恐怕首先考虑的还是有几个卧室,才能满足生活的需求。因此,当居室作为卧室体现了睡觉这种住宅最原始的功能时,就成为了值得玩味的空间。 卧室的尺度

那么,从进门上床,到功能分区,选择多大面积的卧室,才显得更为合理呢?

基本的10平方米

开间为3米、进深为3.3米的尺度,基本能满足双人卧室家具的摆放。卧室中最少应有双人床、床头柜和大衣柜,当然,如果拥有独立的衣帽间,衣柜的部分可以省去。以床为中心,是考察卧室尺度是否合理的关键。一般床应平行于窗户摆放,并保持一段距离,否则会影响上下床的便捷性,生活的私密性,并且心里上缺乏安全感,同时,灰尘、噪音和迎头风等,都会影响睡眠和健康。

以床长2米来计算,加上床前留有0.8米的通道,墙体中缝约0.2米的厚度,卧室的开间应为3米。小双人床的宽度1.5米,床头柜0.4—0.6米,衣柜深度0.6米,这样加起来,3.3米是起码的要求。当然,若放置单人床,房间的面积可以稍小一些,但小于8平方米的睡眠空间,可能会有局促感。

舒适的15平方米

开间3.6米,进深4.2米,可以迎电视入室,这已经成为卧室,尤其是主卧室设计的潮流。入睡前拥着被窝看电视,是比在客厅正襟危坐更为舒适的享受。因此,除去床长2米、走道0.8米、墙体中缝约0.2米之外,还应增加0.6米厚的电视桌,这样开间就要增大到3.6米。由于深度加大到4.2米,除去基本的床、床头柜和衣柜外,还可以增加1.2米长的小型书桌或梳妆台,当然,也可以换个大点的1.8—2米的KING SIZE大床。总之,15平方米的卧室要舒适一些。

分区的20平方米以上

开间3.9米,进深5米。居室加宽以后,在床尾放个脚踏,感觉就会大不一样,如果将

双人床换成两张单人床,还可以体验分居新时尚。

开间4.2米以上,进深6米以上。这样大的卧室,进行动静分区是显示气派的一种选择。除了原有的床、脚踏、床头柜和大衣柜形成的静区外,还要适时布置上双人沙发、贵妃椅、梳妆台以形成动区。 卧室的主次

卧室有主有次

在两居室以上的户型中,卧室必然有主有次,也就是一个主卧室和若干个次卧室。通常来说,主卧室的面积较之次卧室要大一些,有的还配有卫生间、衣帽间和阳台等等,并且占据着居室中比较好的位置。若您与父母同住或子女年龄较大时,还可以选择有“次主卧”配置的住宅,也就是说,次主卧也带有卫生间甚至阳台,只是面积略小于主卧。设立次主卧的目的一是满足老人或者孩子居住方便的需要,二是作为客房也显示出档次,这一点在高档住宅或者别墅中会时有显现。

重要的是配备几卫或几浴

目前国内的公寓类住宅,两卫已比较普遍,但达到三卫以上的却屈指可数。而西方发达国家,人们说起房子来,除了几室几厅外,很重要的就是几卫或几浴,因为他们通常各用各的,父母子女分开使用,有的甚至夫妇也各有自己的卫生间。拥有多卫虽然占用了居室的面积,但却大大提高了舒适度,是未来住宅发展的方向。

专家提示

看看窗户的开设 卧室是生活中很重要的居室,而窗户是连接户外的采光、通风口,因此拥有什么样的样式和尺度,直接关系到居住者的健康。 在窗户的样式上,尽可能选择平开窗,一方面是密闭性较之推拉窗要好,另一方面是可以避免推拉窗窗框位于中间阻隔视线的弊端。现代住宅在窗户上流行的是“大玻璃,小开窗”的分割形式,除了刻意追求古典风格的设计外,窗框少一些,可以使观景更为充分。 在窗户的尺度上,朝阳的面尽可能选择采光角度大一些的飘窗或角窗,以保证阳光的充沛。主要卧室应尽量向阳,以保证较高的舒适度。北方地区对阳光的需求依次为:南、东南、西南、东、西、东北、西北、北。 另外,还要注意自家的窗户是否与邻居的窗户互视,不然总是挂着窗帘也挺别扭的。 看看内外的私密 一是对外的私密。卧室应处于与客厅、卫生间相对分离的位置,如果客人前往客厅还要经过主卧和主卫生间的话,对主客双方来说多少都有些不便。因此,应将“前厅后卧”视为一种典型的户型结构。 二是对内的私密。主卧和次卧应拉开距离:一方面满足了两代人保护各自隐私的需要,使大人和小孩各有各的空间;另一方面使主人与客人的卧室相对独立,互不干扰。

二、教您挑户型之厨卫篇

厨房和卫生间是体现一个家庭生活质量高低的关键场所,又是住宅科技体现得非常集中的地方。比如厨房,日常生活中的很多时光要在其中度过;又比如卫生间,洁具的配置直接影响着舒适度。因此,这两个部位的优劣对户型的档次有着重要的影响。 厨卫的尺度

厨房大于5平方米

厨房的基本功能是炒菜做饭,我国《住宅设计规范》中规定,厨房的最小面积为5平方米,小于这个数值,室内的热量聚集就会过大,人呆着就会不舒服。5平方米,中式厨房的最低限度,而9平方米以上,则是厨房舒适度提高的标志。

一般来说,单排操作净宽不小于1.5米,双排操作净宽不小于2.1米,而操作线要大于2.1米。这一数值是以人的活动需要0.9米而设定的,假定目前的橱柜宽度为0.6米,单排橱柜的厨房净宽就应大于1.5米,同样,双排应大于2.1米。而操作线除去炉灶、洗碗池外,必须保证0.5米以上的操作台面,这样才能使厨房正常工作,而西式厨房,操作线还应加大许多。

从现阶段住房的习惯和需求来说,6—8平方米基本上合适,两三个人在里面可以转得开,包包饺子、炒炒菜,其乐融融。

现代设计认为,厨房是家庭主妇每天工作时间最多的地方,理应大一些,其地位应等同于主卧。一个9平方米以上的厨房,不仅可以做饭、设置早餐桌,还可以分隔出中西厨房,单设炒菜间,同时将冰箱、烤箱、洗碗机消毒柜、洗衣机等白色家电布置进来,使厨房成为家庭饮食中心,带来丰富的生活气息。因此,一些高档住宅,已经将厨房面积设计为10余平方米,超越了单纯烹饪的需要,而成为一个享受的生活中心。

卫生间大于3平方米

卫生间的基本功能是如厕和洗浴,个别还加进了洗衣功能。一般来说,卫生间主要摆放的洁具三件套,既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间,因此应大于3平方米,否则人在里面转动起来就会不方便。

通常120平方米以上的两居室,应有两个卫生间:主卫生间6平方米左右,可以从容安排洗手台、坐便器、浴缸;次卫生间4平方米左右,安排洗手盆、坐便器和淋浴间。

目前卫生间面积多在4—6平方米左右,有些时髦的设计将面积提高到6—10平方米甚至更多,这中间不仅能放下三角按摩浴缸、淋浴间、坐便器什么的,还可以将洗手台换成双人的,并增加洁身器,这一点,在发达国家非常普遍。如果再奢侈一点,装上电视、音响、酒吧台和休闲椅,卫生间就成了家庭的一个特殊的享乐中心。 厨卫的形状

操作动线是核心

在挑选厨房时,不仅要看面积大小,更多的是要考虑橱具的布置,这关系到日后使用的便利性。

厨房的操作流程一般是存放、洗涤、切削、备餐、烹饪。需要的设备也分为储藏类:冰箱、橱柜;洗涤类:洗涤槽、洗碗机、消毒柜;加工类:烤箱、微波炉、电饭堡、电炉、煤气灶、抽烟机;等等。

常见的厨房布局有:一字型、L型、U型、双排等。

一字型是连续布置器具,对于操作流程来说,实际上不见得方便,尤其是两人以上备餐,会产生交叉。但这种布置的优点是节省面宽,最窄可以到1.5米。

L型布置会好一些,可以把灶具或操作台甩在一边,而且对面宽也不会要求明显增大,1.5米以上即可,开门也灵活得多,长短边均可。其优势是在同等面积下,可以缩短操作动线。如果面积足够大,早餐台和洗衣机都可以放下。

U型布置是最好的方式,能够容纳多人,操作动线更为合理,但面积也要加大,开门的位置只能是一个方向,一般来说,这种方式没有阳台。

双排布置和U型相似,只是因为开阳台门,而将橱柜分成两排。

比较大的户型中,可以把厨具放在厨房正中,人们环绕四周操作,这种布局在西方十分常见。

有些户型为了适应西式厨房的需要,干脆将厨房打开,并和餐厅连在一起,这样做的好处是整个就餐空间显得宽敞明亮,但中餐多油烟的状况很难适应。因此,结合两者的中西分厨应运而生,既炒菜间封闭,操作台开放,满足了不同的需要。

洁具摆放是关键

卫生间虽然面积不大,但洁具的摆放合理与否对空间的有效使用影响很大。一般来说,下排式坐便器的下水口固定了坐便器的位置,轻易不能改变,所能调整的就是洗手台和浴缸及淋浴间。因此,在选择卫生间时要仔细计算,尽可能将到达各洁具的交通通道留在中间,使其共用。

干湿分离是卫生间一种新的形式,一般是设计成里外间,也就是把淋浴、坐便和洗手台分离,或者把淋浴、浴缸和坐便、洗手台分离,减少洁具使用过程中的相互影响。 厨卫的位置

厨房要靠近户的外侧

厨房的位置往往影响着主人的生活,有的人在家做饭的机会不多,厨房仅仅担当热饭烧水的职能;有的人全家经常聚在一起,厨房餐厅成了情感交流的中心;也有的人雇了保姆,希望厨房离卧室越远越好。因此,在挑选厨房时,一定要结合实际,安排好和其它部分的关系。

厨房和玄关。原则上厨房离户门越近越好,这样刚买的肉菜和清理出来的生活垃圾才可以尽量少的影响室内卫生。同时,作为动区的厨房和餐厅靠近户的外侧,也可以减少对静区的卧室产生干扰。

厨房和餐厅。厨房和餐厅的关系是最为密切的,相互之间最好紧紧相连,甚至打通成一片。

厨房和阳台。厨房要宽敞、明快一些,使主妇的劳动变得有情趣。天然采光是十分必要的,不仅能节约电力能源,而且是自然界细菌的杀手。有很多人认为厨房不必有阳台,认为花钱不值得,实际上,有一个临时放置蔬菜、肉类的空间也还比较实用。

厨房和保姆房。雇保姆的家庭往往需要一间保姆房,通常的设计是将其安排在厨房的附近,面积在3平方米左右,以能放下单人床和床头柜为宜。

卫生间要使用方便

卫生间是家庭成员及来客经常光顾的地方,要做到设置合理、使用方便。主卫生间必须在主卧之内,这样主人的沐浴、更衣都比较方便;次卫生间要尽可能位于几个居室中间,这样大家使用起来都会很方便。

有几点需要注意:卫生间的门不要对着大门,即便是,也要想法错开,不然一开大门便瞅见如厕的举动,总是有些不雅;卫生间的门不能对着餐厅,里面的气味会影响正常的食欲;卫生间的门也最好不要正对着客厅,家里人出入的一举一动闯入来客的眼帘,多少有些尴尬;并且卫生间也不能安排在下层住宅的客厅、卧室之上,哗哗的流水声会对日常生活产生干扰。

专家提示

瞅瞅交通动线 厨房是每天阶段性活动频繁的区域,一是要注意内部设计完橱柜后操作动线是否合理,二是要注意到达其它相关空间的交通动线,这两者都要尽可能短而少交叉。 卫生间同样也要注意交通动线,尤其是次卫,与次卧的距离不能太长,不然夜间如厕会有很多不便。 瞅瞅通风采光 厨房是居室中重要的油烟污染源,通风非常重要。一般来说,门与窗不能安排在同一侧,以免空气对流不畅。对于没有通风窗的厨房,只能采用电磁炉灶配大功率抽烟机,以避免煤气或天然气的污染。 卫生间的通风也同样重要,除了暗卫采用抽风机排放废气外,尽可能选择带窗户的明卫,这样不仅通风良好,采光也十分充分,既节约了电能,又可以在其中晾晒一些小衣物。尤其是一些高档住宅的阳光浴室,明媚中提高了生活情趣。

三、教您挑户型之起居篇

虽然传统的称谓突出了卧室的重要性,但实际上,现代住宅形成了以起居室为核心的结构样式,其中起居室包括:门厅、客厅和餐厅。 起居的分类

门厅是户型的脸面

门厅也叫“玄关”,这个称呼来自于日本,是入户的过渡空间,因为日本人进屋后要先换上拖鞋和和服,才好在榻榻米上坐卧。玄是深奥的意思,入户时要有一个缓冲的空间,既可以换换衣物和鞋,不至于把外面的尘土带进屋,又避免一览无余,使坐在客厅的人不自在。

进门时,经过空间由低到高,面积由小到大,光线由弱到强的变化,使人的心理上有个过渡,而非直接“登堂入室”。之所以称其为“脸面”,是因为门厅的设计装饰往往浓缩了整个户型装修的精髓。目前很多户型为节约空间,将起居室设计为“开门见餐”或“开门见客”,缺少了“曲径通幽”、“循序渐进”的感觉。因此,在条件许可的情况下,尽可能选择或装修出门厅来。

门厅的面积一般为3—5平方米,并配有衣柜和鞋柜。有些户型是将居室入户大门后的过道定为门厅,要注意过道的宽度是否能放置衣柜或鞋柜,否则就只能是简单的“过渡空间”,而非门厅。

餐厅是户型的脖颈

餐厅目前有几类:一是和门厅共用,一是和客厅共用,还有就是独立餐厅。前两者更多地是为了有效利用居室面积,但其结果往往是处于户型的灰色空间中,采光并不十分良好,同时在就餐时会受到来自其他功能空间的干扰。而独立餐厅,尤其是带窗户的“明餐厅”,则避免了上述缺点,但同时也占据了户型内的一个采光面,牺牲了一个卧室的空间。

说是“脖颈”,是因为餐厅很多时候处于各功能区的结合部,起着连接沟通的作用。比如:餐厅尽可能和厨房、公共卫生间集中在一起,上菜、如厕都会方便一些;餐厅一定要在户型的外侧,与静区的卧室分开,避免产生干扰;和客厅共用时必须设在厨房一端,不然总是横穿看电视的区域,是件尴尬的事。

餐厅面积一般6—12平方米,可放置餐桌、餐椅和配餐台等。

客厅是户型的躯干

客厅是户型的中枢,相当于人体的躯干,也是户型中最大、最重要的居室。客厅是全家的活动中心,是生活的重心所在,一般都占据着重要的采光、观景面。

客厅的开间很重要,现代家庭中的电视已经是29寸以上,按照测算,人体与彩电之间的距离,应相当彩电屏幕宽度的7倍以上,所以通常为3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米等等。

如果是独立客厅,面积可以小一些,如果是与餐厅、门厅合一的,则尽可能大一些,但最好要方正,明亮通透,有很好的视野。墙面尽量少开门,通常在与窗户夹角的两个侧墙面要保持3米以上连贯的“双平行线”,一方面有利于摆放电视机、沙发和家具,另一方面也可避免穿堂现象。比较理想的客厅是,整个空间十分独立,除了入口和阳台的推拉门外,无任何房门,使其几乎不受任何干扰。

客厅的面积一般在20—50平方米之间,过大过小都要兼顾其它居室面积的均好性,以保持整体户型的和谐。 起居的联系

交通通道是关键

起居室相当于交通枢纽,起着联系卧室、厨房、卫生间、阳台等空间的作用。因此,在和各居室的联系中,交通通道的布局显得非常关键,既体现了各空间转换的便利与否,又考验着居室面积的有效使用程度。因此,看一个起居室的设置是否合理,重要的是看与其联系的交通通道,除了无法放置家具的显性交通通道外,更多的是设置在家具之间的隐性交通通道,而这些是决定一套居室有效使用率的关键。

动静分离是标志

动静分离是住宅舒适度的标志之一。像客厅、餐厅、厨房、次卫生间等都属于动区,人们出入、活动比较频繁,而卧室、书房、主卫生间等属于静区,人们相对比较安静。现代住宅在动静处理上,一方面是“动更动,静更静”,比如,动区中客厅和餐厅、门厅错落分开,不在同一直线上,客厅朝南带休闲阳台,餐厅朝北带服务阳台,甚至抬高或降低几十厘米,造成落差,使起居室的布局更加活泼,而静区的卧室除了卫生间、衣帽间、阳台外,增加了书房甚至家庭起居室等居室;另一方面是动静分离更为明显,甚至只有一条交通通道联系两个区域,特别是跃层、错层和复式,一般下层为动区,上层为静区,楼梯是联系两个区域的交通通道。

在上述动静分离中,起居室的设置起着至关重要的作用。 次起居的打造

次起居是住宅的新宠

近些年,人们对住宅的消费逐渐从共性走向个性,但真正能满足个性化消费的是除去原有包括起居室和餐厅的主起居空间外,衍生出的次起居空间,包括:由会客厅、书房、计算机房等组成的工作空间;由健身房、阳光室、咖啡茶座等组成的休闲空间;以及由视听室、琴房、棋牌室组成的娱乐空间。从这点上看,住宅已不是人们传统意义上避风挡雨的处所,而是精神需求的物质载体,是自我价值观的一种体现。因此,在安排好了基本食宿之后,如何在有限的空间容纳人们无限的需求,就成了未来住宅发展的必然趋势。

模糊化是发展的趋势

随着人们对住宅功能细分的要求不断增加,为了在有限的空间中满足需求,次起居空间的功能分区逐渐朝着模糊化方向发展。

模糊空间是指没有明确实用功能和界限的家居空间。很多时候,是利用户型中各功能分区交叉或者难以安排的位置进行设置,以方便更换。它一般是多元化的,或者是书房、计算机室所形成的工作空间,或者是健身、咖啡茶座、棋艺所形成的休闲娱乐空间。模糊并不简单地等同于混杂,前者将不同类型的功能集合在一个空间里,是较低级的居住模式,而后者是将同类型的功能相对集中,但分区模糊,使此空间和彼空间产生若即若离的联系,在有限的空间中尽可能多地容纳进无限的需求,是较高级的居住模式。模糊功能空间,即让同一空间在不同时段承担不同的功能,采用示意性隔断,使同一空间在不同视角呈现出不同功能。 专家提示

注意居室面积的均好 均好性是户型匀称的标志,这一点,对于占了户型中主要面积的起居室显得非常重要。目前,国内基本延续了香港住宅“大厅小卧”的模式,而北方地区,在卧室的面积上进行了适当的放大。在动区和静区的比例上,有个简单的算法:三居室大致五五开;两居室大致**开;一居室大致七三开。而动区中起居室与其它空间大致七三开,或者独立客厅与餐厅等其它空间大致四六开。 注意功能布局的可变 住宅的使用期达50—70年,对客户而言,选择的户型尽量可以让同一购房群在不同年龄阶段、不同家庭结构期间,合理地根据自己的不同需求喜好进行改造和装修。而这一点,对于占据最大开间、最大面积的起居室显得非常重要。比如画家,生活中最主要的活动是绘画,而会客和看电视成了次要活动,因此,将起居室改成一个大画室成了居室装修的核心。

四、教您挑户型之服务篇

服务空间是居室中的次要空间。在户型布局上,服务空间对大面积的居室既是画龙点睛,又起着填充和缓冲的作用,因此所处的位置差异较大。在居住使用上,服务空间是提高生活质量、增强户型功能的重要补充。在住宅价值上,服务空间具有和居住空间同样的购买价格,因而在其取舍上显得至关重要。

服务空间包括:阳台、储藏间、管道间和交通通道。 多种阳台的设置

阳台的面积恰如其分

阳台习惯称为平台或晒台,从基本功能上分为生活阳台和服务阳台,从建筑形式上分为凸阳台、凹阳台、转角阳台、组合阳台及屋顶阳台或露台等,而从封闭程度上又分为开放阳台、封闭阳台和阳光室等。

阳台是供居住者进行室内外活动、晾晒衣物、养殖花草、健身休闲等的生活空间,因此在面积上应当恰如其分。

生活阳台一般6—8平方米,放置健身器械、花花草草和休闲坐椅已经足够了,再大就有些累赘,过多地占用室内空间不见得划算。目前流行两种组合阳台:一种是多角或弧形阳光室,侧面为敞开式外阳台,风和日丽,可以到外阳台凭栏远眺,风雨潇潇,则留在阳光室观赏,颇有滋味;另一种是内外双阳台,内侧为大面积落地玻璃,外侧为进深仅几十公分的敞开式阳台,这样既可以充分享受阳光、美景,又可以最大限度地压缩面积。

服务阳台的主要功能是晾晒和储物,因而面积尽可能控制在3—5平方米以内,如果增加洗衣、早餐、炒菜等功能,面积可以适当放大2—3平方米。 阳台的数量不宜过多

一般来说,一套户型拥有一个生活阳台和一个服务阳台也就足够了,如果居室多的可以再增加一个生活阳台,再多就有蛇足之嫌。通常,卧室外侧设置阳台会对采光产生遮挡,并且阳台上的悬挂和摆放,对室内的视觉多少会有影响。因此,提醒购买者在选择阳台多的户型时要仔细斟酌。 交通通道的联系

过道来去便捷简约

过道是户型中联系各空间的交通通道,由于设计、房型和位置等原因,往往差异很大。有时为了保证户型的整体舒适度,采用动静分离;有时为了使各功能空间搭配合理,采用舍近求远等等,这些都会使过道占用面积偏多,因此,要仔细权衡。在目前住宅价格偏高的情况下,选择便捷简约的过道,降低户型总价,也不失为一种权宜之计。

楼梯上下方便美观

从功能上讲,作为垂直交通的工具,楼梯将层与层之间紧密地联系在一起,选择时,首先考虑的是上下是否方便。当然除了满足实用功能外,还应当作艺术品来对待,可以想象,先锋时尚的造型,推陈出新的材料,能使楼梯成为跃层中的点睛之笔。

在装饰材料上,不同的组合会产生不同的效果。采用不锈钢、角铁、铝塑板、木板等打造的楼梯,光滑而富有质感;金属扶手配以木质踏板,使人感觉既时尚又不乏生活气息;玻璃以其玲珑剔透而备受宠爱,与金属结合后洋溢着十足的现代感;而水泥踏板和木扶手,稳重大方而无过时之忧。

专家提示

查查哪些设施属于画蛇添足 虽然功能性加强会使舒适度增加,但毕竟要占用套内面积,所以选择时要权衡轻重,尽量放弃那些可有可无的空间。像不需要佣人的家庭,工人房就成了摆设;懒得伺花弄草、健身休闲的人,一个阳台已经足够;而对于平常杂物和衣物都很少的夫妻来说,储物间和衣帽间或许可以合并。 查查哪些空间属于大而无当 在一个户型中,功能空间越是完备总面积就会越大,由此而导致了进深和面宽加大,而服务空间往往会在夹在其中“填缝”,挂在外侧“镶边”。像衣帽间,长宽比例如果不是很合适的话,会造成面积的浪费;而阳台,多半跟着居室开间走,过长过宽都会加重居室中的次要空间的面积负担,因此,在现阶段,尽可能删繁就简,去粗取精,打造出功能可变的服务空间来。