公租房钢筋保护层控制方案

公租房钢筋保护层控制方案（精选7篇）

篇1：公租房钢筋保护层控制方案

中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

061基地公租房建设项目

审

批：

张慧

审

核：

李怀柱

编

制：

余兴进

中航天建设工程有限公司

二零一二年七月十日

中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

一、工程概况

1、工程名称：贵阳航天工业园061基地公租房工程

2、参与建设各方单位：

建设单位： 贵州航天工业有限责任公司

设计单位： 中国航天建筑设计研究院（集团）

监理单位： 重庆新鲁班监理有限责任公司

施工单位： 中航天建设工程有限公司

3、工程地址： 贵州省贵阳市小河周家寨

4、本工程占地面积2768.40平米，总建筑面积45769.84平米，其中地下5905.42平米，地上39511.88平米，室外坡道352.54平米。框支剪力墙结构，地上32层，地下2层，建筑高度97.2米。

二、结构概况

（1）结构形式：框支剪力墙结构；

（2）结构抗震等级：框支框架抗震等级和底部加强部位的剪力墙二级，非底部加强部位的剪力墙和转换层以上框架抗震三级；

（3）地基基础设计等级：甲级；（4）建筑结构安全等级：二级；（5）基础形式：地下室为筏板基础；（6）工程建筑结构安全等级都为二级；（7）结构设计使用年限为50年；（8）工程抗震设防烈度为6度。中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

（9）砼强度等级：基础强度等级C40

三、本工程钢筋砼保护层厚度：

1、室内正常环境： 1）板、墙 ： 15

2）梁 ： 25

3）柱 ： 30

2、其他：地下室迎水面钢筋砼保护层厚度为：50

室内地下室板、墙钢筋砼保护层为：20 地下室内梁为：30

3、保护层允许偏差：梁、柱：±5，墙、板：±3 允许偏差检查要求：梁、板构件上部纵向受力钢筋保护层厚度的合格点率应达到90%及以上，且不得超过允许偏差数值的1.5倍。

四、钢筋砼保护层施工控制措施：

1、平板、梁底筋下垫相应厚度的大理石垫块。平板垫块间距1米，中间加一块，垫在双向钢筋交叉点处。梁底垫块间距1米，梁侧垫块间距1.5米，左右对称垫好。

2、墙、柱绑扎相应厚度的塑料垫块，间距1米，中间加一块，或采用绑扎焊接钢筋撑、水平梯子筋等措施（剪力墙上口水平梯子筋可周转使用）。剪力墙竖向分布筋绑扎时必须两侧对称绑扎。

3、墙、柱拉筋均按设计规定间距绑扎，绑扎方法正确，拉筋长度不符合钢筋砼保护层厚度要求的换掉。

4、平板二层钢筋下绑扎焊接马凳，单层双向筋平板的负弯矩筋，采用塑料马凳，间距不大于1m。负弯矩钢筋交叉点必须全部绑扎。

5、浇筑砼时，必须有钢筋工跟班作业，及时校正钢筋位置，保证中航天建设工程有限公司 061基地公租房建设项目

钢筋不位移。

三、质量控制措施：

1、浇筑砼班组，不采取铺设通长脚手板等保护钢筋位移措施的，不准浇筑砼。

2、浇筑砼时，无钢筋工跟班作业的，罚款100.00元。

3、砼浇筑完成后，钢筋出现一处位移的，必须整改复位，并罚款50.00元。

钢筋砼保护层厚度控制直接关系到工程验收。保护层厚度不合格的，则主体结构工程不合格，必须采取加固措施。因此，保护层厚度控制措施达不到要求的，均一票否决，不准进入下一道工序施工。

中航天建设工程有限公司 贵州分公司公租房项目部

2012年7月

篇2：公租房钢筋保护层控制方案

钢筋保护层必须符合设计要求，保护层宜采用定型塑料卡具，保证砼在允许偏差范围内，使之符合设计要求和规范规定。具体执行下列可靠措施以保证钢筋的位置：

一、钢筋制作：

必须严格按照GB50300-2001和GB50204-2002的验收统一标准和质量验收规范施工，做到钢筋调直、钢筋切断、钢筋弯钩、箍筋、钢筋连接、钢筋的下料长度、钢筋加工的允许偏差都要符合规范要求。各钢筋检验批符合验收统一标准达到合格，这是保证钢筋位置的首要条件。

二、钢筋安装：

1、构造柱：要使构造柱的钢筋切断位置准确，在砌马牙槎时，应沿墙高每500mm设置二根φ6mm水平拉结钢筋，与构造柱钢筋绑扎连接；砌完砖墙后，应对构造柱钢筋进行整修，以确保钢筋位置及间距正确，然后即可支模浇筑。

2、圈梁：圈梁钢筋绑扎完后应加垫水泥执块＠1000mm左右，以控制保护层厚度。

3、为避免钢筋骨架外尺寸不准，绑扎时宜将多根钢筋端部对齐，防止绑扎时，某号钢筋偏离规定位置及骨架扭曲变形。

4、基础钢筋绑扎：基础四周两根钢筋交叉点应每点绑扎，中间部分每隔一根，呈梅花绑扎牢，双向主筋的钢筋网，则需将全部钢筋相交点扎牢。绑扎时应注意相邻绑扎点的铁丝要成“八”字形（或左右扣绑扎），以免网片歪斜变形。基础配有双层钢筋网时，应在上层钢筋下面设置钢筋撑脚式混凝土撑脚，以保证上下层钢筋间距和位置的正确。现浇基础柱与基础连接用的插筋缩小一个柱筋直径，以便连接后保证柱筋位置正确。

5、柱子钢筋绑扎：下柱柱的主筋露出楼面部分，宜用工具或柱箍将其收进一个柱筋直径，以便和上层柱钢筋搭接后能保证上层柱的钢筋位置。柱筋控制保护层可用水泥砂浆垫块（或塑料卡）绑在柱立筋外皮上，间距一般为＠1000mm，钢筋保护层控制施工方案

以确保主筋保护层厚度的正确。

6、墙钢筋绑扎：墙钢筋应逐点绑扎，于四周对称进行，避免墙钢筋向一个方向歪斜，水平的绑扎接头要错开，在钢筋外皮绑扎垫块或塑料卡，以控制保护层厚度。当墙配有双排钢筋时，在双排钢筋之间应绑＠8～10mm拉筋或撑铁，其中纵横间距不大于600mm，以保证两排钢筋间距正确。墙模板合模后应对伸出的钢筋进行一次整修，宜在搭接处绑一道临时定位横筋，浇筑砼时应有人随时抽查和修整，以保证竖筋位置正确。

7、梁钢筋绑扎：弯起钢筋与负弯矩钢筋位置要正确，主梁与次梁的上部纵向钢筋相遇处，因一般钢筋直径通常比较大，梁顶面钢筋保护层不易控制，故可将梁的上部纵向筋下压20～30mm，但不能超过30mm。梁底水泥垫块间距＠600～800mm。梁侧壁用带铁丝的水泥垫块或塑料卡绑在梁筋外皮上，间距＠1000mm。

8、板钢筋绑扎：面层钢筋之间须设钢筋支架，以保证上层钢筋的位置正确。对板的负弯矩筋，每个扣均要绑扎，并在主筋下垫砂浆垫块，以防止被踩下。特别对雨蓬，挑沿，阳台等悬臂板，要严格控制负筋的位置，在砼浇筑前进行检查、整修保持不变形。着重在混凝土浇筑中设专人看管并负责整修钢筋。

9、楼梯钢筋绑扎：底板钢筋绑扎完，待踏步模板支好后，再绑扎踏步钢筋，并垫好砂浆块。

钢筋保护层通常采用制水泥垫块垫在钢筋与模板之间，可以控制保护层的厚度。预制水泥垫块必须用1：2水泥砂浆制作，厚度为板15mm，梁25mm，柱25mm，而且垫块必须有足够的强度方可使用，确保保护层的厚度。垫块应布置梅花形，其相互间距不大于1m，上下双层钢筋之间的尺寸，可绑扎短钢筋或设置撑脚来控制。

三、模板安装：

必须严格按照GB50300-2001和GB50204-2002的验收统一标准的质量验收规范，做到模板用料、模板及支架的承载力、稳定性、刚度的设计及施工方案符合施工规范、模板各检验批必须符合验收统一标准，达到合格。模板安装尺寸达到要求，才能保证钢筋混凝土构件的尺寸符合施工图的要求。如构件尺寸超标，钢筋保护层控制施工方案 钢筋骨架尺寸不准，保护层厚度也不能满足要求。

四、混凝土浇捣：

浇筑砼时应注意钢筋的位置，随时检查模板是否位移，螺栓拉线是否松动、脱落，是否胀模、漏浆，浇筑砼时应有专人值班，跟踪检查，发现问题及时纠正。浇筑砼应注意振捣密实，防止振动使钢筋位移。浇筑悬臂板时，应注意不使上部负弯矩筋下移，当铺完底层混凝土后，应随时将钢筋提到设计位置，再继续浇筑。根据混凝土浇筑方案，在板面上搭设马道和浇筑平台，防止施工人员站在负弯矩筋上，破坏了钢筋的正确位置。操作人员也不得直接站在模板或支撑上，以免踩塌，使钢筋发生位移。采用手推车运送砼时，倾倒砼时不要用力过猛，避免重压和碰撞，造成钢筋位移或歪斜。在整个砼浇筑中，各工种都要设专人加强对钢筋、模板、螺栓、预埋件的看管、修复，防止走动。

浇筑砼时，对于板筋特别是负筋的保护层，严禁劳动车和人在上面行走，同时派专人监护，对于在施工中造成有负筋位置发生变化，必须在浇筑砼前修复好，确保钢筋保护层厚度。加大检查力度，在浇筑砼前，检查保护层是否符合要求；在浇筑砼时，要进行旁查，发现问题及时纠正。

钢筋保护层的检测按下列方案进行：在基础工程验收，结构工程分层段验收及主体工程的验收时，由项目部提出检测申请，填写申请表，在监理单位的见证下由县建筑材料试验室现场检测，并出具检测报告。项目部根据检测报告的内容进行需要整改或不整改的决定。

篇3：公租房建筑方案设计体会

关键词：公租房,建筑方案,绿化设计,户型,交通

公租房是政府推出的一项惠民政策。对于那些拥有稳定收入、拥有预期购房能力的居民，但又无力购买商品房的人来说，这个政策解他们燃眉之急，使他们拥有了安身之地、享受了人的尊严，对整个城市发展无疑增添了凝聚力，充分体现了我党执政为民的施政理念。

1 工程概况

本工程建设场地项目位于重庆市渝北区鸳鸯镇，北临机场高速，南临童家院子立交桥和渝长高速公路，新建轻轨线高架于北部机场高速公路之上，且直接与本区连通作为小区主入口，给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。根据重庆城乡规划，到2020年，主城区常住人口将达到1 000万人，新增的有400万人。新增人口的住房供应，将采取1∶6∶3的合理比例给予解决。10%的高收入人群购买高档商品住房;60%的中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房;另外30%，即120万人则由政府保障住房。

此前，我市已经形成5种保障方式，包括廉租房、经济适用房，以及危旧房和棚户区改造、城中村改造，解决农民工公寓等。引入公共租赁房制度后，我市将形成“5+1”的住房保障新体系。

2 方案设计

2.1 规划设计思想

总体规划以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。设计中寻求动态的空间对称和相互渗透，相互流通的建筑形态，以期创造一种面向21世纪开放的新人文空间。

1)按照公租房的特点，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项设施。将居住园区建设成为设施齐全、环境优美的示范居住社区。

2)为社区的分期开发实施提供最大可能性。充分考虑用地现状与环境特征，利用现有设施，合理安排建设项目，创造富于时代感的新型社区。

3)总体规划应符合城市规划、消防、环境保护等规范、规程的要求。

2.2 规划设计布局

1)规划目标及布局。

以生态人居为核心理念，整合现有规划道路，把原有六个地块整合成五个完整大组团，形成大社区，大配套，提供丰富的社区活动。以新建轻轨站作为重要的城市节点及城市人流的主要来向，我们将主要的配套设施、公共建筑、广场均配置于此。

2)小区配套及商业服务。

考虑到公租房的特殊性，我们强化了配套商业街等的设计。在提供生活便利性的同时，提供了就业机会，创造出自给自足的居住模式。小区的配套设施主要设计在渝长高速公路处以及轻轨与本区接口处的入口附近，方便居民出行及购物。商业配套设施的附近为本组团的中心地带，在其南面我们提供足够大的中心绿地广场及运动场地，使得健康重庆在这里得以实现。同时在用地的恰当位置配备了一个36班小学和两个6班幼儿园。

2.3 环境、景观、绿化设计

中心组团是最大的集中式花园，以运动、休闲为主题，具有综合服务于整个社区的多种功能。

建筑设计中完美结合了建筑与其楼前环境，形成独有的环境单元，为加强绿化的层次性，突出跨世纪社区的生态概念做出有益的补充。

环境设计不仅考虑利用地形形成的层次丰富的地面绿化系统，还充分注重了绿色景观的立体化，让尽量多的住户亲近自然，怡情乐景的意图，使社区建筑立面效果层次丰富，绿意盎然。

设计结合绿化设计，灯光、雕塑小品、休闲设施等，创造了一个可以多方位观景园林。通过景观的设计，不仅在视觉上提供了多样性，同时为社区内游憩活动中心充分营造了园林深深的意境，改变了单调绿化的感官体验，为活动的人群赋予了更多的休闲情趣。

园林绿地直接融合在住宅组团中，做好点、线、面结合和层次的划分，强调全区的空间序列。在绿地中布置很多情趣小品，楼台亭阁，石板步道等园林设施，为居民活动充分创造条件，使住户更好地亲近绿化、享受绿化。

3 建筑设计总体概况

以生态人居为核心理念，整合现有规划道路，把原有4个地块分设成6个完整大组团，形成大社区，大配套，提供丰富的社区活动。

设计中一期组团用点式高层分别围合，同时为了保证城市空间景观的效果，点式高层有高有低，错落有致，从20层～33层，形成丰富的天际轮廓线。

设计中采用地面停车和地下设集中式停车库相结合的方式。地面停车尽量布置在每个小区的车行入口附近，尽量做到人车分流，中心花园除考虑应急消防车道外，不考虑其他的汽车通行。

地下车库位于每个组团的中心花园内，与高层建筑分开，个别地块为保证地下车库的完整性与上部建筑一体建设。既保证了车库的经济性，又保证了施工进度。

1)单体户型设计。

住宅套型多样，提供了建筑面积35 m2的单间配套，49 m2的一室一厅，60 m2～70 m2的两室一厅，80 m2的小三房，满足各种租赁的需求。按照现在商品房户型设计要求，提供了明亮的电梯厅，同时每户做到了明厨明卫。

2)立面造型特色。

建筑立面用现代建筑的设计手法，充分尊重并考虑重庆地方特色的建筑设计理念，在建筑的顶部及底部加以适当的处理并加入重庆传统元素，在建筑的中部则以简洁的处理手法保证了建筑的整体效果。

建筑色彩选择上，以温馨宜人的白色为基调，配合局部深灰色，相应的鲜亮，活泼的现代城市色，让经典、人性化的家居氛围在不经意间扑面而至，突出社区规划中“以人为本”的设计宗旨。

3)交通设计。

以“人车分流”的完美方式，解决了安全性、景观性、便捷性等诸多问题。每个组团设有一个主要人行入口和两个可以人车共用的次入口，既考虑到使用的方便，又解决好交通安全的问题。

4)公共服务设施规划。

考虑到公租房的特殊性，本设计特别注重小区的配套设施设计，配套设施的面积占总面积的10%，充分满足年轻人的配套需求。

设计中将配套设施围绕轻轨车站及前区广场设计，充分考虑到出行及购物的方便性。

每个主入口处设置了一定规模的广场，同时在中心广场地块内配套建设了整个小区的运动设施，运动设施主要考虑到公众的参与性，以篮球场、羽毛球场为主，起到真正全民参与、全民健身的目的。

5)户型设计。

鸳鸯组团设置两种标准层楼型均为“井”字形点式高层，分别设计31 m2/户～80 m2/户9种不同的户型，以满足不同居住对象，适应范围人群较广。一期总户数为4 968户。

平面设计将公共交通的核心筒布置于平面中央不易采光的部位，户内房间沿周边布置充分和用可采光外墙，以达到较为理想的通风、采光效果，且将住户的公共交通距离压缩到最小。

套内布局充分利用空闲的面积和空间，适应当地气候生活习惯，设计出较舒适、合理的套内居住面积空间。

6)配套公建。

a．商业用房:商业用房设置以方便居住者的购物又不影响小区的原则进行设置，每个组团均放置商业服务用房，且均面向道路布置，尽量减少对居住环境的影响。

b．小学:根据服务半径和小区内居住人口的数量设置了36班小学一座(在三期建设)，建筑面积约为36 000 m2。

c．幼儿园:根据规划要求并方便住户分别设6班幼儿园两座(在三期和五期建设)，建筑面积约18 000 m2。

4 结语

本项目建设有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。同时也是落实国家与重庆市领导关于公共租赁住房的指示精神，项目建设是必要的。同时对市政府把重庆建成森林重庆、宜居重庆、健康重庆、畅通重庆和平安重庆的目标，也是有力的保障和促进。

本项目建设也可实现无力购房者的住房需求，同时也可推动房地产业良性发展，项目建设是及时的。

另外建议:项目建设单位在扩初阶段进一步优化方案，建设单位在项目实施过程中精心组织、周密安排，兼顾各方面利益，做好各建设环节的协调工作，确保各环节的工作落实到实处，保质保量的做好此项民心工程。

参考文献

篇4：公租房钢筋保护层控制方案

一、公租房REITs融资模式的设计原则和思路

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种把“资产池”中流动性差但具有稳定现金流的房地产物业作为标的，通过专业基金管理公司打包整合后向社会投资者发行债券的融资手段，也是国际房地产投融资领域的标准化产品。房地产物业融资通过这种形式运作可以有效吸引社会资本参与，通过市场化机制使房地产项目建设、运营、维护各个环节相互打通、盘活资金，实现投资者收益与风险相匹配。但在现阶段我国公租房融资过程中，政府同时作为公租房产权主体、建设主体和运营主体的现状不能适用于高度市场化的REITs产品，需要结合我国的实际情况，对公租房融资引入REITs模式进行优化设计。不仅要调整政府在公租房融资过程中的主导角色，实现其从建设、运营主体向担保人、监管者过渡，还要发挥REITs本身的融资优势，广泛吸引社会资本解决我国公租房融资问题。所以，公租房REITs融资模式的具体设计原则为：第一，增强社会资本作为参与主体的参与程度，建立市场化运营机制，平衡收益与风险；第二，以开发商作为公租房建设主体，通过REITs实现公租房所有权和经营权剥离，强化政府担保和监督职能。

公租房REITs属于典型的政府与社会资本共同合作的模式，政府仍然作为公租房的产权主体和规划制定者，利用REITs的特殊结构使公租房运营阶段的经营权、所有权剥离，在初期建设和后期运营过程中为项目提供信用担保，并以政府下设机构进行资金管控，发挥担保人和监督者职能。政府和开发商合作设立公租房REITs发起机构（公租房开发机构）作为公租房建设的实际组织者，竞标政府的公租房计划，以开发商自筹、政府管控担保的形式建设公租房。社会资本通过开发商建设筹资和二级市场交易参与公租房前期建设和后续运营，以公租房REITs基金为载体进行市场化机制运作，盘活资金链的同时提高资金利用率。

二、公租房REITs融资模式的具体方案设计

依据方案设计的原则和思路，本文设计的公租房REITs融资模式是以政府为产权主体、开发商为建设主体，通过政府与开发商建立合作关系设立发行REITs，利用混合打包公租房及其配套的商业物业形成REITs产品资产池发行证券进行融资，通过专业的管理团队对后期公租房运营提供有效管理激活融资链条，并由政府长期担保投资安全性的公租房建设融资创新模式。

1. 公租房REITs融资模式的主要参与主体

政府：公租房REITs的发起机构之一，作为公租房的产权主体，通过将其拥有的公租房资产注入到REITs基金的方式设立基金，负责规划公租房建设的方案计划、监管公租房建设和运营并严格审核公租房租户是否符合条件等工作。同时，设立公租房政府融资平台，运用多种融资方式吸引社会资金以及机构投资者参与，对公租房建设项目提供投资担保。

开发商：公租房REITs的发起人之一，主要负责根据政府公租房建设任务完成公租房开发建设计划，是建设初期的融资主体。

REITs 基金管理机构：是由具有专业经验的并且从事过相关业务的基金公司负责，主要负责公租房REITs基金的审批、募集、订立合同等工作，并在基金设立运行后负责管理基金。

REITs 资产管理运营机构：是由具有一定规模、长期从事房地产开发管理工作的房地产企业（开发商）负责，负责拟定基金的定向融资计划并报REITs 基金管理机构审批，公租房 REITs 旗下所有的公租房及其配套资产均由该部门进行管理、运营、维护。

基金托管机构：是由信誉较高、具有一定规模的商业银行负责，在存续期间公租房产权与经营权剥离，银行将作为公租房资产的名义所有人对资产进行托管，负责存管各项融资资金并对相关基金公司和资产管理机构进行监管。

投资人：公募投资者一般指个人投资者和机构投资者，通过买卖和交易基金份额实现对公租房 REITs收益共享、风险共担。

租户：这里包括两大主体，一是满足政府部门规定资质的公租房租户，达到一定条件可申请购买公租房；二是通过缴纳市场租金获得物业使用权的公租房配套商业物业租户。

2. 公租房REITs融资的具体运作模式

本设计方案分为三个环节：开发建设环节、经营管理环节和发行交易环节（见图1）。

开发建设环节：政府制定好公租房建设方案，开发商依照计划负责组织新建、配建公租房，形成公租房供给。政府公租房融资平台对公租房REITs进行信用担保，同时对公租房建设资金进行管理调配，监督开发商开发建设。该阶段融资特点为开发商作为融资主体、政府提供信用担保。公租房开发机构直接设立REITs，社会个人投资者和机构投资者（保险金、公积金、信托投资、私募债等）可直接参与公租房建设。政府平台则需要根据公租房每年、每季度的建设目标、完成情况等方面进行估算，得到一定时间段公租房项目所需的资金需求总量，统筹管理来自不同融资渠道的资金，准确把握项目不同时段的融资结构，把不同时点进入的资金分段整合进资产池，使多条融资渠道进入的资金整合后对应多个公租房建设项目，提高公租房建设资金的使用效率，监督开发商顺利完成公租房建设计划。

经营管理环节：本阶段是最能发挥REITs管理优势的阶段，也是盘活公租房建设资金，实现开发完成后再融资的重要环节。专业的REITs 资产管理运营机构（一般为开发商）负责管理公租房 REITs 基金旗下的公租房资产，包括公租房的物业维护维修、配租退出等工作。但是并不把简单的公租房运营维护作为公租房建设融资模式的最终环节，而是通过开发商的运营，发挥运营资源的优势，利用REITs从资本市场再融资，使社会资本的获益能力延续。通过REITs把公租房资产的经营权和所有权剥离，使政府在这一环节以服务者、监管者形式存在，政府性融资平台与开发商进行有效合作，形成由开发商主导经营，政府对资金使用进行监督的运作机制。政府一方面为公租房保障人群提供房源信息、手续办理等服务，发放补贴资金；另一方面也为承租人购买公租房提供融资担保，帮助开发商尽早回流资金，作为投资资金最后的退出保障。

发行交易环节：这个阶段需要完成整个公租房REITs产品细则设计，通过市场来检验公租房的效用价值，保障资金的高流动性，该阶段的顺利运行是实现公租房REITs融资共生共赢目标的重要前提。一是保障公租房 REITs 的收益率。在公租房资产打包、REITs 发行过程中，政府作为公租房的产权主体，需要对公租房项目进行筛选，对已经建设完成的公租房住宅和配套的商业物业、停车场出租率、收益情况进行考察，选出优质资产进行分拆打包，确保发出的REITs计划能够达到社会资本的投资预期。在审批通过后，委托基金管理公司采用公募形式募集资金，发起成立存续期为30年的封闭式公租房REITs基金。二是投资人购买分级、交易自由。投资人通过购买持有公租房REITs 基金份额对公租房建设运营进行投资，获得公租房REITs每年的分红获益。基金受益凭证分为优先级和次级，优先级主要投放在二级市场面向机构和个人投资者，次级部分由REITs发起人购买，对优先级形成担保。在存续期内投资者不得申请赎回、增加投资，但在存续期内可以在证券交易的二级市场交易相关的受益凭证。三是规定双90%的基金投资原则和分红比例。针对我国公租房项目建设，公租房 REITs募集资金的90%以上应投资于新的公租房楼盘开发和已有的公租房房源收购，保证专款专用。投资由REITs管理者统一管理、政府平台日常监督，确保资金使用合理合规。同时，依照美国、新加坡、我国香港等地REITs的分红情况和REITs基金分红比例的一般要求，规定公租房 REITs的分红比例为90%，通过高分红率吸引社会资本。

3. 公租房REITs融资模式中的政府角色转变

相比于以财政资金占主导地位的政府融资模式，在公租房REITs中，政府依然作为产权主体，但建设主体由开发商承担。在REITs发起设立、上市流通后，政府资金一部分购买基金份额后变为股东，与投资者风险共担、利益共享，另一部分主要以补贴的形式进入公租房收取租金和盈利分配的环节，这种直接融资的形式既不会加重政府的债务成本，还能有效缓解财政压力和一次性的巨额投入。同时，在公租房REITs的实施过程中，政府财政补贴作为公租房租金收益的信用担保，为权益性 REITs 的投资者提供了更加稳定和连续的投资收益率，从而更好地调动社会资本的参与积极性。目前，北京、深圳、天津等市政府都在积极引入BT、PPP、代建制等公租房建设模式，项目建成后，以REITs方式回购，通过市场化的运作机制把现行以财政负担重且过度依赖银行贷款的公租房政府主导模式转变为以政府补贴为主的引导性管理融资模式，使政府从“主导”融资变成“引导”融资，实现政府角色转型，帮助政府专注于发挥公租房建设融资与管理运营过程中监督审核、辅助担保的服务职能。

所以，在公租房REITs融资模式中，政府的核心任务在于以下两点：一是设立政府公租房融资平台。即政府牵头建立多种融资方式相结合的融资平台，提高闲置社会资本参与公租房建设效率。通过资本市场使引入资金得到有效利用，不仅实现投资的保值增值，还能充分发挥政府信用担保作用，提高平台的融资和资金保值能力，更好地支持公租房建设；二是加强对融资过程及资金的监管。项目期间政府除了必须制定有关税收优惠、实施规划建设、土地无偿划拨及审核申请住户的政策之外，还需对公租房建设的规划、融资、建造、运营等全过程进行监管，通过严格的监管降低资金风险，保证公租房资金使用安全，顺利完成建设任务（见图2）。

三、公租房REITs的盈利性分析与可行性测算

盈利性能否满足投资者需求是检验公租房REITs融资模式是否可行的重要标准，若公租房REITs的投资回报率低、资产池不稳定，势必将影响社会资本参与公租房融资的积极性，无法实现设计公租房REITs的初衷。所以公租房REITs的盈利性是否能满足投资者预期、是否符合现实情况需要进一步分析。

在公租房REITs融资模式中，收入来源共有4项：公租房租金收入、公租房小区配套商业物业的租金收入、每年政府对公租房租金提供的财政补贴收入以及通过税收优惠或减免税收形式提供的相对政府补贴收入。纳入公租房REITs资产池的公租房资产需无空置现象，商业物业按市场标准执行，租金收入稳定可控，政府的财政补贴和税收优惠来源可靠且具备持续性，4项收入来源基本能够保证公租房REITs产生稳定现金流。在计算项目投资回报率时，以2016年的全国最新建安费用2197元/m2为成本，以3%市场租金率估算出公租房本身的IRR（内部收益率）为3.92%，加上以294.51元/m2·年的全国商业用房租赁价格估算公租房配套商业物业的IRR为9.47%，考虑到经济环境、房地产市场涨跌预期及通货膨胀等因素，30年存续期的公租房REITs基金的投资回报率为5.93%左右，基本可以满足REITs投资净收益率要达到5%-7%才能吸引社会投资者的国际资本市场经验规律。

在现实情况中，以北京市的最新数据对公租房REITs的投资回报率进行计算，截至2016年2月，北京市已经落地开始兴建的公租房项目近6000套，假设小高层与高层的建设比例为1：1，单位面积的建设成本为1678.5元/m2，已竣工面积为176.36万m2，公租房项目的管理费用约为总收入的2.5%，得到总现金流出。以公租房租金收入28元/m2·月、商业物业租金收入30-35元/m2·月、物业费1.2元/m2·月得到现金流入，计算出北京市实行公租房REITs得到的投资回报率为9.87%，可以满足投资者的预期标准。

参考文献：

1.葛红玲 张雪.北京保障性住房资金需求量化研究.首都经济大学学报.2015.11

2.马秀莲.中国公租房建设和发展现状调查.中国经济时报.2014.4.9

3.姜超 李宁.关于REITs的海外经验与中国实践——开发商融资必读.海通证券.2015.11.11

4.葛红杰 于浩.我国公租房建设融资模式浅析.中国房地产.2014.19

篇5：思源公租房分配方案

为了进一步提高广大教师的工作积极性，切实解决本校教师的生活问题，新田县县政府高度重视，在本校兴建公租房两栋，共有288套，每套面积约为30平方米。为了合理使用，公平分配，特制定本分配方案。

一、组织领导 组长:骆剑

副组长:陈石新、胡明、周晓辉

成员:欧曙斌、乐红军、吴亚芳、欧卫平、肖新军、周道华

二、公租房保障对象及申请条件

保障对象：中等偏下收入住房困难的本校在编的新就业人员（参加工作5年内）。

申请家庭必须同时具备下列条件：

1、本校在编新就业职工（参加工作5年内），连续缴纳6个月以上社会养老保险或住房公积金人员；非城镇户籍或外县户籍的，在县城居住满一年以上、与学校签订1年以上劳动合同并有用人单位连续缴纳6个月以上社会养老保险金。

2、申请家庭在本县城内无房。

3、未租住单位公有住房、未享受廉租住房保障及其他福利性住房。公租房申请时需提供的资料：

1、书面申请报告及家庭成员户口本、身份证、结婚证，丧偶或离异的必须提供相关证明。

2、住房证明。申请人及家庭成员的现住房证明资料，承租住房的提供租赁合同，借住住房的提供现居住住房屋的权属证明。

3、申请人提供一寸免冠照片两张。

以上需要提供复印件的资料，提交资料时必须携带相应原件。所有资料均用A4纸，不得涂改。

三、申请程序

1、新就业人员由学校组织统一到县房产局统一到房产局住房保障办申请，领取《新田县保障性住房申请、审核表》，学校将对申请材料的内容完整性、真实性进行审查和担保。

2、如实申请后，经由房产局等有关部门审核，将在学校进行公示。

3、公示无异议后盖章报县房产局，房产局会同民政局和社区居委会有关人员入户核实后，再进行公示；

4、申请人员应按照申请表如实填写相关内容，若提供虚假资料，县房产局将不予受理并列入黑名单。

5、对已经不符合住房保障条件的人员，要及时办理好退出手续。享有住房保障的人员有下列情形之一的，取消其资格：

1、因家庭人数变动，住房面积、收入等条件改善，超出住房保障条件的。

2、出现转租、转借现象的。

3、原保障人死亡等其他原因。

四、实物配租

1、学校公租房分配领导小组主持召开分房会议，根据量化分得分由高到低按照二楼、三楼、四楼、一楼、五楼、六楼的顺序进行分房。由学校教代会成员代表负责监督打分、分房情况。

2、所分配的房屋，经双方协商同意，并报领导小组同意后，方可相互对调。

3、一个家庭只能申请一套公租房。

4、公租房分配后，不能转租、转借。

五、签订租用合同

分房公示信息无异议，经学校公租房分配领导小组同意，租房人全额缴纳租房款后，与学校签订租用合同，合同一年一签。合同期满后，如想续签，必须按程序写出书面申请，交纳房款，签订合同，方可续住。

七、此方案只使用思源学校配租配租，解释权归思源学校。

篇6：公租房物业管理方案

207月24日《北京商报》报道，中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，目前物业管理空白的问题大多出现在公租房等保障房类型中，物业公司需要通过市场化的运营获取经营利益，但这类小区中的业主大多负担不起与商品房业主同等水平的物业费等费用。

这就有可能造成小区内的保障房区域遭遇以前对于公房的老旧管理模式，即房屋产权所有单位对于福利分房的小区象征性地征收少量的管理费用，由产权所有方安排一些物管人员做些简单的、象征性的物业服务。

笔者认为，公租房物业管理应该实行招投标制度，通过公开、公平的招投标方式来选择性价比最合适的`物业服务企业。

一方面，通过公开招投标方式选择物业服务企业，有利于保障公租房物业管理的质量，对于质量不合格的企业可以按合同约定予以惩罚乃至终止合同，可以被其他企业替换的压力会促使物业服务企业为公租房提供合格的物业服务。

如果由政府出资专门为公租房组建物业服务企业，就会陷入计划经济时代房管所体制的困境，这类企业由于处于难以被其他企业替代的垄断地位，服务质量的好与坏往往都是一个结果，于是会出现效率低、质量差的服务状况，这不利于保障公租房设施维护等服务质量，会缩短公租房的使用寿命，从而降低政府在公租房投入的财政资金的使用效率。

政府为公租房组建物业服务企业，看似物业服务的成本可以控制在一定范围内，其实物业服务质量难以保障，这种质量无保障的低成本不符合公租房物业管理的根本要求。

另一方面，通过公开招投标方式选择物业服务企业，有利于降低物业服务成本。

公开招投标方式可以在较大的市场范围内选择质量有保证的规模型物业服务企业，这类企业通过自身的规模优势可实现管理运作成本的降低，这符合公租房物业管理的要求。

此外，公租房物业管理实行招投标制度需要有相应的补贴机制，因为公租房的产权属于政府，而租户属于收入不高的群体，公租房物业费补贴有利于确保市场化的物业服务企业可持续地进入公租房物业管理领域。

政府对服务质量合格的物业服务企业提供一定的补贴，这些补贴资金可以来自财政资金，以及与公租房配建的经营性用房的部分租金收入。

这种补贴可以弥补公租房租户有限的支付能力与企业服务成本之间的差额，从而吸引市场化的物业服务企业参与公租房物业管理。

实行用工扶持政策

人工成本占物业服务企业成本的较大比重，降低用工成本是降低公租房物业管理成本的重要途径。

政府可以鼓励管理公租房小区的物业服务企业聘用低收入群众从事力所能及的基础服务工作。

公租房租户以及附近小区的低收入群众从事公租房物业服务工作挣工资，符合效率与公平的原则，有劳动能力的低收入群众应该积极为社会作贡献，通过诚实工作获得收入，既可以改善低收入群众的生活水平，又可以减轻财政资金的负担。

政府可以对管理公租房的物业服务企业聘用低收入群众提供两种扶持政策。

一种扶持政策是对企业给予一定的社会保险金补贴和一定期限内的工资补贴，这可以增强企业雇佣低收入群众的积极性。

另一种扶持政策是对低收入群众接受职业技能培训提供财政补贴，政府可以购买服务的方式为这些群众提供物业服务职业技能培训，也可以直接向雇佣这些群众的物业服务企业提供培训补贴。

管理公租房的物业服务企业聘用低收入群众，只要所聘员工的职业技能符合要求、服务质量达到标准，企业在管理公租房的过程中就可以实现服务质量有保障的成本节约，这种聘用也是企业积极履行社会责任的一种表现，为解决社会就业问题作出积极贡献。

值得注意的是，政府对物业服务企业聘用低收入群众实施补贴，补贴行为必须纳入制度化的轨道。

一方面，需要明确补贴适用范围的标准和规范，防止不符合补贴准入条件的企业获得补贴资金;另一方面，需要对相互勾结骗取财政补贴资金的欺诈行为实施相应的惩罚措施，可以将相关人员的骗补行为纳入信用管理体系的惩罚机制。

通过配建经营性用房降低用工成本

公租房小区配建经营性用房有利于满足租户的日常生活需求，为租户创造便利的生活环境。

广州等城市的一些保障房租户出现过违规转租被责令退房的现象，媒体调查发现，部分家庭转租的主要原因是保障房的配套生活设施不符合其实际需求状况，导致买菜买肉等生活成本超出这些家庭的承受能力。

对与商品房混合分布的公租房租户来说，由于其收入水平不高，对基本生活必需品的价格敏感度高于商品房住户，他们需要的是既比较完善又平价的生活服务配套，否则，他们即使享有相对低廉的房租，也难以长期居住于中高收入者占多数的社区，这会造成保障房政策不能贯彻到底。

在生活成本较高区域的公租房，通过配建经营性用房能在很大程度上确保实现平价的生活服务配套。

降低生活成本也就意味着降低劳动力成本，这有利于物业服务企业在管理公租房时聘用小区及其周围地区的低收入群众。

再加上聘用这类员工可以实现便利的上下班交通出行条件，这些均有助于物业服务企业降低用工成本，从而促进降低公租房物业管理的成本。

此外，公租房小区配建经营性用房，物业服务企业在为这类小区提供物业服务的过程中，也有助于促进物业服务人员的职业技能积累水平，通过效率的提高来降低整体运作成本。

例如，与公租房配建的经营性用房的设施设备的维修养护，其要求可能高于公租房住宅部分。

工程维护人员在为经营性用房的设施设备提供维修养护的过程中，不仅可以通过解决这类设备的维保问题不断积累技术水平，而且可以将这些技术积累共享到公租房住宅部分的设备维护工作中，同样人数的工程维护人员，同时兼管经营性用房和公租房住宅的设备，其效率高于只管理公租房住宅设备的情况。

这种效率的提高可以体现在经济效益中，经营性用房的物业费有助于改善物业服务企业管理公租房住宅过程中的盈利状况。

通过基础服务专业化分包降低运作成本

公租房小区物业管理可以采用管作分离的专业化分包方式来降低整体运作成本。

一方面，物业基础服务发包给专业服务供应商之后，物业服务企业在管理公租房的过程中节省了操作员工的招录、培训、管理，以及操作设备的购买、保养、折旧等诸多成本;另一方面，专业服务供应商由于同时为若干个物业项目提供基础服务，一些设备可以实现共享来平摊成本，从而可以降低运作的平均成本。

值得注意的是，若物业服务企业在管理公租房时采取基础服务专业化分包方式，就应该实施针对服务供应商的质量监管措施，如果这种监管能力不足，则企业不宜实行专业化分包的运作方式，而应该由企业直接提供基础服务以控制服务质量。

总之，物业服务企业在管理公租房的过程中，有必要通过一系列机制来降低运作成本，这有助于实现公租房物业管理的良性发展。

南宁拟出台公租房物业服务费补贴办法【3】

9月16日，从南宁市住房保障和房产管理局获悉，根据《南宁市公共租赁住房保障办法》的要求，市住房局拟订了《南宁市公共租赁住房物业服务费补贴办法》(以下简称征求意见稿)，现向社会各界公开征求意见。

根据征求意见稿，符合条件的特困人员拟给予补贴应支付物业服务费的60%。

征求意见稿拟定，本市公共租赁住房承租人满足以下条件之一的，可以享受物业服务费补贴：经民政部门认定属于城市居民最低生活保障家庭、分散供养的特困人员;其他低收入家庭。

具体补贴比例，征求意见稿拟定，经民政部门认定属于城市居民最低生活保障家庭、分散供养的特困人员，给予补贴应支付物业服务费的60%;其他低收入家庭，给予补贴应支付物业服务费的40%，其余部分由保障家庭支付。

市财政局负责物业服务费补贴专项资金的核拨工作。

市建管中心具体负责物业服务费补贴的申请和支付工作。

保障家庭享受物业服务费补贴的期限，从承租公共租赁住房之日起至租赁合同终止之日止。

篇7：公租房钢筋保护层控制方案

当前，已进入国务院第四次大督查、审计署专项审计公租房竣工交付和分配的紧要关头，为进一步加快我县公租房建设分配进度，集中解决公租房建设、配套和分配中存在的问题，确保9月底前完成年初签订的公租房分配责任目标任务，特制定公租房竣工交付和分配专项行动。

三、工作要求

（一）加强组织领导。加强公租房竣工交付和分配是今年住房保障工作的重中之重，也是今年下半年国务院第四次大督查、审计署专项审计的重中之重。各地住房保障部门要以此专项行动为抓手，认真制定行动实施方案，采取有效措施，扎实整改推进。住房保障主管部门主要负责同志要亲自抓，并落实专人负责。行动进展和重要事项要及时向当地党委、政府主要领导报告。

（二）定期报告进展。从7月份开始，各县市区住房保障不能要于每月月底前向我局报送专项行动工作报告。9月底前，全面总结专项行动成效，形成总结报告上报我局。我局将结合专项行动工作进展，进行重点督查督办。

（三）做好督查准备。国务院第四次大督查已开始，将于近期来我省针对2014年底前开工的公租房分配使用、配套基础设施建设等情况进行督查，重点督查保障房空置问题。为此，特请各县（市）、区尽快核实项目当前所面临的问题，加大力度抓紧协调解决存在问题，强化调度，倒排工期，强力推进，确保按时、保质、保量完成上级要求的公租房分配入住任务。

根据专项行动工作任务，逐一对本地存在的建设进度缓慢、配套设施滞后、手续不全、已竣工备案未分配以及保障政策未落实到位、准入条件未及时动态调整等问题，制定整改工作方案，确定整改措施，落实工作责任，明确整改时限，建立整改清单。

1.“配套设施滞后”问题。对配套设施滞后影响分配的项目，要抓紧结合实际提出解决方案，提请政府加强协调解决供电、供水、道路等配套设施施工问题，加强跟踪督办，确保项目不因配套设施建设滞后形成“拉秧子”工程。

2.“已竣工未备案”问题。抓紧时间与建设主管单位沟通协调，按照规定抓紧落实竣工备案手续，确保已分配公租房及时录入系统。

3.“已竣工备案未分配”问题。抓紧启动分配工作，按规定尽快配租使用。

4.“工业园区公租房建设量大、难分配”问题。协调工业园区管委会抓紧与企业打包分配，同时根据住建部等四部委关于进一步加强公租房有关工作指导意见精神，原计划保障对象数量达不到预期，当前和今后一段时间滞租的，可调整为扶贫搬迁、棚改、救灾、“双创”基地、文化教育、养老等项目安置用房或周转房；也可在当地有需求前，暂按市场价格向社会出租，尽快消化存量。

5.“调整规划计划补建公租房”问题。加大后续资金投入，强化工程项目进度管理，协调属地政府加大实施调度力度，确保2014年及以前开工建设的公租房今年9月底前完成分配入住；2015年开工建设的公租房，到2018年底底前完成分配入住。