第一篇：公租房管理细则范文
公租房申请细则
-城镇中等偏下收入住房困难家庭：家庭人均年收入低于上当地城镇居民人均可支配收入
-新就业人员：具有本县(市)、区城镇常住户口;持有大中专院校毕业证，毕业未满5年;已与用人单位签订劳动(聘用)合同
-外来务工人员：年满18周岁;持有就业地城镇暂住证(居住证);在就业城镇居住2年以上，劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同;在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上
近日《石家庄市公共租赁住房管理暂行办法》和《石家庄市区配建保障性租赁住房实施细则》发布，公共租赁住房的建设、产权管理、申请条件和后续管理等问题明确。城镇中等偏下收入住房困难家庭，新就业人员，外来务工人员和引进人才等符合相关条件均可申请公租房。
-房源：企事业单位和集体经济组织可申请自建
《石家庄市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：各级政府直接出资新建、改建、收购、租用的住房;开发区、正定新区、各类产业园区自建或统筹区域内单位新建、改建、收购、租用的住房;各种所有制形式的企事业单位和集体经济组织(以下简称单位)出资独立或联合新建、改建、收购、租用的住房;在普通商品房、经济适用住房、旧城改造、城中村改造等项目中配建的公共租赁住房;公有住房和保障性住房转化的公共租赁住房;个人提供的符合公共租赁住房标准的存量住房;其他渠道筹集的符合公共租赁住房标准的住房。
由政府新建公共租赁住房采取集中新建和分散配建相结合的方式，以配建为主。建设用地由国土资源部门以划拨方式负责供应，土地指标单列，优先供应，应保尽保。凡挂牌出让的商品住房用地新上项目，需按照项目总建筑面积5%以上的比例配建公共租赁住房，并在出让条件中予以明确，政府按建筑安装成本价回购，其余燃气集资款等费用由开发建设单位负担，产权归政府所有。在城中村改造、旧城改造项目中配建公共租赁住房的指标与廉租住房统筹下达，合计比例为5%，政府按建筑安装成本价回购，其余燃气集资款等费用由开发建设单位负担，产权归政府所有。在开发企业承建的经济适用住房项目中配建的公共租赁住房,由政府回购,回购价格按照物价部门核定的经济适用住房成本价格加上房屋装修费用计算。
企事业单位和集体经济组织在符合城市总体规划、控制性详细规划及土地产权归属不变的前提下,经政府批准，可按照集约用地的原则，利用符合城市规划的自有土地建设公共租赁住房，重点解决本单位符合公共租赁住房准入条件的员工住房困难问题。
以投资方式建设公共租赁住房的，建设用地可以采用出让、租赁等方式有偿使用，取得土地前应将所建公共租赁住房的套型结构、建设标准、设施条件和租金水平等作为土地出让、租赁的前置条件。
-面积：单套建筑面积以40平方米为主
新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍。成套公共租赁住房应符合基本住房需求、安全卫生标准和节能环保要求，保证工程质量;以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，要严格遵守《宿舍建筑设计规范》。
新建的成套公共租赁住房，建筑面积严格控制在60平方米以内。由政府投资或补贴的新建公共租赁住房单套建筑面积以40平方米为主。以购买、改造、租赁等方式筹集的成套公共租赁住房，参照以上控制标准，应满足基本住房需求。
根据《石家庄市区配建保障性租赁住房实施细则》的要求，公共租赁住房的单套建筑面积不低于30平方米，不高于60平方米;均以40平方米左右为主。
-产权：谁投资、谁所有”可依法转让
据了解，石家庄公共租赁住房实行“谁投资、谁所有”,投资者权益可依法转让。
由市政府直接出资新建、收购和配建的公共租赁房，房屋产权登记在石家庄市保障性住房管理中心名下，由其进行管理。
各区、开发区、正定新区、各类产业园区直接出资新建、收购的公共租赁房，房屋产权登记在相应的政府和管委会名下，由其进行管理;各区、开发区、各类园区组织统筹建设的公共租赁住房产权按照投资单位出资比例确定产权，分别登记在投资单位名下，由投资单位共同委托的机构进行管理。
各县(市)、矿区政府直接投资新建、收购和配建的公共租赁住房产权登记在辖区住房保障部门或政府指定的单位名下，由其进行管理;
单位投资建设的公共租赁住房产权登记在投资单位名下，由投资单位进行管理。房屋登记机构在房屋所有权证附记“公共租赁住房”。
-申请：分类保障城镇住房困难户、新就业职工、外来务工人员等
《办法》规定，公共租赁住房的保障对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员等无力通过市场来解决住房问题的群体。公共租赁住房实行分类保障。由政府投资筹集的公共租赁住房，重点保障城镇中等偏下收入住房困难家庭，同时兼顾新就业人员和外来务工人员。
单位投资的公共租赁住房，优先保障本单位符合条件的新就业职工、外来务工人员、住房困难职工租住;剩余住房由住房保障管理部门统一协调分配。所有的公共租赁住房均应纳入当地政府统一管理。
●具体申请条件为：
◆城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房，应符合以下条件：
(一)家庭成员具有当地城镇常住户口满3年，且在当地城镇实际居住;
(二)家庭人均年收入低于上当地城镇居民人均可支配收入;
(三)无私有住房，未租住公有住房和其他保障性住房。
另外，单身(含离异)申请人须满35周岁;离异时间须满2年。
◆新就业人员申请公共租赁住房，应符合以下条件：
(一)具有本县(市)、区城镇常住户口;
(二)持有大中专院校毕业证，毕业未满5年;
(三)已与用人单位签订劳动(聘用)合同;
(四)本人及配偶在就业城镇无私有住房，未租住公有住房及其他保障性住房;
(五)收入稳定、有能力支付承租的公共租赁住房租金。
申请人父母为申请地城镇户籍的，其父母必须符合住房困难条件，且未以家庭申请任何住房保障政策。
◆外来务工人员申请公共租赁住房，应符合以下条件：
(一)年满18周岁;
(二)持有就业地城镇暂住证(居住证);
(三)家庭人均年收入低于上当地城镇居民人均可支配收入;
(四)在就业城镇居住2年以上，劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同;
(五)在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上;
(六)本人及配偶在就业城镇无私有住房，未租住公有住房及其他保障性住房。
户籍所在地和办公所在地不在同一县(市)的企事业单位职工，在配租公共租赁住房时可参照外来务工人员的条件执行，住房面积按照办公所在地的住房面积核定。
◆市，县(市)、区引进的特殊人才，在我市城镇工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人等住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，可优先安排。
中等偏下收入住房困难家庭申请政府投资建设的公共租赁住房的，应以家庭为单位，推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。各县(市)、区公共租赁住房申请审批工作按照廉租住房的准入操作程序办理。持有《石家庄市廉租住房保障证》的家庭可以直接申请公共租赁住房,并优先配租。
新就业人员和外来务工人员申请政府投资建设的公共租赁住房的，由用人单位统一向当地住房保障管理部门提出，住房保障部门不接受个人申请。申请单位在申请时必须明确申请人员名单，并对申请人员基本情况以及提供材料的真实性予以担保。
●具体程序如下：
(一)申请：申请人填写《石家庄市公共租赁住房申请表》并报本单位，申请单位填写《石家庄市公共租赁住房申请汇总表》并提出书面申请，提交以下资料：
1申请人的《石家庄公共租赁住房申请表》、申请单位的《石家庄市公共租赁住房申请汇总表》、申请单位对申请人员的组合租赁安置方案;
2申请人身份证、户口薄(户籍证明)、学历证明、申请人与用工单位签订的劳动合同;3申请单位出具的担保书;
4申请单位营业执照、组织机构代码证等复印件(提供原件核查);
5其他需要提供的相关材料。
(二)受理：当地住房保障部门收到申请单位的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请单位出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合规定形式的，应当当场或者在7个工作日内书面告知申请单位需要补正的全部内容，受理时间从申请单位补正材料的次日起计算;逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
(三)审批：市区公共租赁住房对象由石家庄市保障性住房管理中心审批;各县(市)和矿区公共租赁住房对象由当地住房保障管理部门审批，审批时限为30个工作日。经审批不符合申请条件的，当地住房保障部门应当书面告知申请单位;经审批符合申请条件的，当地住房保障部门应当在申请单位进行公示，公示期限为10天。经公示无异议或异议不成立的，进入配租轮候环节。
(四)配租申请经批准后，由申请单位、新就业人员或外来务工人员与当地住房保障管理部门签订三方合同。申请单位根据被批准的申请人员名单进行组合安置，办理入住手续，缴纳租金以及相关费用并承担本单位人员的管理责任。
石市住房保障部门相关人士介绍说，根据石家庄住房保障工作的总体要求和目标任务，2011年，全市建设保障性住房和棚户区改造住房41248套，今年新开工的建设项目，4月底前要完成土地使用手续的审批并全部开工，其中公共租赁住房17500套。公租房何时能够投入使用并开始接受申请将视工程进度情况而定。
-管理：租赁期限一般为2至5年
政府投资建设的公共租赁住房的配租实行分类轮候制度。
中等偏下收入住房困难家庭的配租，由当地住房保障部门依据确定的配租方案，通过抽签或者摇号等方式，确定入围申请人及其选房顺序。申请人按照选房顺序选定住房后，与当地住房保障部门签订《石家庄市公共租赁住房租赁合同》，并办理入住手续;新就业人员和外来务工人员的配租，由当地住房保障部门对批准的申请单位按申请顺序安排房源，当年房源安置完毕后，转入下一年计划安置。
公共租赁住房的租赁期限一般为2至5年。
单位投资建设的公共租赁住房的配租在当地政府的监管下，由单位自行组织。
租金方面，公共租赁住房的租金标准由当地物价部门会同住房保障部门、财政部门依据社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素综合确定，应适当低于同地段同档次市场价租金，一般不低于市场价租金的70%，以确保建设资金在合理周期收回，实现良性循环。
公共租赁住房租金按照产权性质，实施差别化收取。政府投资建设的公共租赁住房，按照政府公布的租金标准收取;单位投资的公共租赁住房可在市政府公布的租金标准基础上适当浮动，但最高上浮不得超过10%。
公共租赁住房租金收缴采取“先缴后返”的办法，由承租公共租赁住房的家庭，预先按照市场平均租金交纳房租，扣除应收房租后剩余部分，以政府补贴的形式发放给承租家庭。值得注意的是，享受公共租赁住房的家庭不得擅自对住房进行二次装修，不得改变原有使用功能和内部结构。承租人基于对房屋的合理利用所形成的附属物归产权人所有，退租时不予补偿。
公共租赁住房经营管理单位应当为承租人提供物业管理。物业管理费用按照小区物业统一收费标准执行。租赁期间所发生的水费、电费、燃气费、采暖费、有线电视费、物业服务费等使用费用均由租户自己负担。
第二篇：2022温州公租房申请政策细则
发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房方式。下面是小编为大家整理的2022温州公租房申请政策细则，更多申请书点击“公租房申请书”查看!
2022温州公租房申请条件
温州申请公共租赁住房，应当符合以下条件：
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
(二)收入、财产低于规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
具体范围包括范围包括城镇最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭、分散供养的特困家庭、低收入家庭及城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、稳定就业外来务工人员。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。申请人应由1名具有完全民事行为能力的家庭成员作为主申请人，家庭其他成员作为共同申请人。申请家庭应包括主申请人及配偶或未成年子女。
申请温州市区公共租赁住房保障的中低收入住房困难家庭，需同时具备下列条件：
(一)户口条件申请人应具有温州市区居民户口。
(二)住房条件申请家庭在市区无住房或者人均住房建筑面积在15平方米以下(含)，
一年内无房产交易记录。住房包括以下几类：
1、私有住房(包括按政府优惠政策购、建的住房、共有产权住房属于其所有的部分。原按政府优惠政策购、建的住房，但已补交市场差价并交易满一年的不计入核定面积);
2、承租的公有住房(包括国家直管公房和单位自管公房);
3、给予征收、拆迁补偿安置的房屋。实行产权调换的，按待安置建筑面积计算;实行货币补偿未满一年的，原征收房屋面积计入住房面积审核范围;
4、已签订购房合同并经房屋登记部门备案的期房;
5、申请家庭拥有的非住宅参照地税部门对该非住宅的评税价格(无评税价格的，按申请家庭委托的专业评估机构出具的评估价格)折算成同地段住宅面积并计入家庭住房核定面积;
6、其他可以认定的住房。
(三)家庭经济状况条件
1、收入条件。
无房家庭人均年收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入，有房家庭人均年收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入的80%(含)。
2、车辆条件。
购有12万元(含)以上(以车辆购置税发票上计税金额为准)或2辆(含)以上非营运车辆(残疾人用于功能性补偿代步的机动车辆和普通二轮摩托车除外)的家庭不得申请公共租赁住房保障。
3、工商条件。
申请家庭成员在各类企业中认缴出资额累计超过30万元(含)不得申请公共租赁住房保障。申请家庭经济状况条件审核要素包括：工商、车辆、社会保险、住房公积金、死亡、婚姻等七类相关信息。
2022温州公租房申请材料
1、申请家庭成员的身份证和户口簿;
2、已婚的提供结婚证;
3、丧偶的提供死亡证明;
4、离异的提供离婚证、离婚协议(或法院判决书);
5、申请家庭成员承租公房的提供公房租赁凭证;
6、申请家庭成员自有私房的提供房屋产权证，未办理产权证的提供正式房屋销售合同或其它可证明房屋权属及面积的凭证;
7、申请家庭租住私房的提供房屋租赁合同;
8、有关单位在申请表内盖章确认的收入、住房证明;
9、申请家庭成员工作单位通过银行发放工资的储蓄存折(或银行对账单)或者单位的`原始工资册(起止时间段为申请前12个月);
10、家庭成员拥有的储蓄存款凭证;
11、家庭成员拥有的股票、基金、债券、商业保险凭证;
12、家庭成员拥有的车辆等凭证;
13、上一年度个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证;
14、无工作单位的，提供经过年审的失业证;
15、个体工商户，提供经营执照、上年度个人所得税缴交凭证;
16、已建立住房公积金账户的，提交住房公积金缴存凭证;
17、城市低保、二级以上重度残疾、享受抚恤补助的重点优抚对象、获得市级以上表彰等家庭，提供相关证件;
18、属于外来务工人员的提交社会保险缴交凭证、劳动合同;
19、属于普通全日制高校毕业生的提供毕业证书、社会保险缴交凭证、劳动合同;
20、属于机关事业单位已转正定级工作人员的申请人提交公务员主管部门出具的机关事业单位正式在编人员和转正定级的证明材料;
21、申请家庭成员中属于省直机关企事业单位工作人员的，还应提供工作单位开具的其未参加省直各类保障性住房申请的证明。
注：请申请家庭按本页要求据实提交相关材料，不得提供虚假材料。如有虚报、瞒报骗取保障资格的，一经查实，其家庭成员5年内不得再次申请，并追究其责任。
公租房申请书文本
尊敬的_居委会领导：
您好!
我叫_，_年_月_日生，系下岗职工，属_人，现租住在_室，家有父母亲、妻儿三人代住在一起，自_年至今_年来连租_等共8家，像蚂蚁搬家一样搬来搬去，本人当兵退伍后，安排在植物油厂，后因植物油厂破厂，被迫下岗，一直无职业，夫妻靠打工度日，前几年女儿生病在上海医医治无效死亡，花去7万多元，母亲身体不好，常年生病等家庭出现种种困难，现有家庭收入难以维持生活、房租及孩子上学开支，家里现只有一台冰箱，一台七、八年前旧电视，还外欠十几万元债务，在没有办法无钱买房今生也不想买房子条件下，恳请党和政府领导从实际情况考虑公租房一套。
特此报请，请领导调查解决为盼!
此致
敬礼!
申请人：xuexila
__年__月__日
2022温州公租房申请政策细则
第三篇：乌市出台公租房申请配租细则
年满23周岁、与父母亲友同户籍的,可按分户单独申请;家庭资产超过40万元的,不能享受公租房保障……5月22日,乌鲁木齐市住房保障办公室公布了《乌鲁木齐市公共租赁住房申请、审核及配租管理规定》,对公租房申请配租等相关细则进行了明确。
《规定》对申请户的人口、住房和收入状况认定标准以及公租房租金标准及后期管理等进行了详细的划分。
《规定》明确,公租房的保障对象为全市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员。
家庭资产超过40万元的,不能享受公共租赁住房保障。家庭资产包括:机动车辆、有价证券、股票、基金、债券、存款、商铺等。此类资产核定实行诚信申报制,由申请家庭主动提供;凡未如实申报的,一经查处,取消其保障资格,5年内不得申请保障房。
实物配租公租房以户为单位的保障面积标准为:1人户建筑面积25—29平方米;2人户建筑面积30-39平方米;3人户建筑面积40-49平方米;4人以上户建筑面积50-59平方米。实物配租公租房实行低于市场平均租金高于廉租房租金的级差式租金制度,实行动态调整,每两年向社会公布一次,新公布的租金标准只适用于新签订及再次续签的租赁合同确定租金标准使用。
基本租金采取按房源区位评估定价方式确立,由市发改部门会同市住房保障管理部门、市财政部门共同委托有资质的评估机构对公租房进行一处房源一评估定价,并由市发改部门备案确认后向社会公布,评估定价文本中需写明该区位市场平均租金及评估定价基本租金。公租房的租期一般为3-5年,租约到期需续租的,承租家庭需重新提交申请材料。其中,中等偏下收入住房困难家庭、外来务工人员符合条件的,可长期申请续租;新就业职工租约到期后,不得再以新就业职工条件申请续租,但符合中等偏下收入住房困难条件的,可按中等偏下收入条件申请租赁原租住的公租房。
《规定》还对公租房的后期监管方面进行了详细约定。公租房保障家庭实行年审制,承租家庭及轮候家庭须按《住房保障证》规定时限,主动提交年审资料。承租家庭拒不参加年审的,市住房保障管理部门将依据相关规定收回住房。对出具虚假证明材料的单位和个人,由市住房保障管理部门提请有关部门依法依纪追究相关责任人员的责任。申请条件
(一)同时具备下列条件的本市中等偏下收入家庭可以申请公共租赁住房:
1、家庭成员中至少有1人取得本市常住户籍;
2、家庭人均年收入低于上一城镇居民人均可支配收入标准;
3、无住房或者家庭人均住房建筑面积低于13平方米;
4、未享受住房保障和房改政策。
(二)同时具备下列条件的新就业职工,可以申请公共租赁住房:
1、具备完全民事责任能力;
2、具有本市常住户籍,或办理了《居住证》;
3、大中专毕业或职校毕业年限不满五年;
4、已与用人单位一次性签订2年以上劳动(聘用)合同;其中一次性签订劳动合同的,须实际工作三个月以上;
5、在本市无自有产权住房且未租住公有住房。
(三)同时具备下列条件的外来务工人员,可以申请公共租赁住房:
1、家庭成员均办理了《居住证》,并在本市连续居住3年以上;
2、家庭成员中至少有一人与本市用人单位连续签订3年以上的劳动合同或在本市连续缴纳社保3年以上;
3、家庭人均年收入低于上一城镇居民人均可支配收入标准;
4、在本市无自有产权住房且未租住公有住房。
(四)市、区(县)人民政府、企业、行政事业单位引进的特殊专业人才和在本市工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房的,不受家庭人均年收入规定限制。
(五)由企业自筹资金建设,用于解决本企业职工住房困难的公共租赁住房由企业统一向市住房保障管理部门申报备案。
三、申请公共租赁住房的家庭必须提交的材料
申请公共租赁住房保障的家庭必须同时提交下列申请材料:
1、申请人及家庭成员公共租赁住房个人信息登记表。
2、公共租赁住房申请承诺、授权书。
3、身份证明:
本市常住户籍的申请人和家庭成员出具公安机关制发的户口簿和第二代居民身份证;非本市户籍的出具原籍公安机关制发的户籍证明、第二代居民身份证、本市公安机关制发的居住证。
非本市户籍未满18周岁的子女因无法办理居住证,须出具出生证明及居住证登记地社区居委会出具的与父母同住的居住证明。
大中专院校及职校毕业生提供毕业证书。
4、婚姻状况证明:
已婚人员需提供结婚证明;离婚人员需提供离婚证明、离婚协议或法院判决书以及区(县)级民政部门出具的现婚姻状况证明;丧偶人员需提供丧偶证明及区(县)级民政部门出具的现婚姻状况证明;未婚人员需提供区(县)级民政部门出具的未婚证明。
5、工作、收入和社会保险缴费证明
(1)签订劳动合同的出具劳动合同,由合同签订单位出具收入证明,社会保险经办机构出具社会保险缴费证明。
(2)灵活就业人员和个体工商户提供社会保险经办机构出具的社会保险缴费证明;灵活就业人员提供现居住所在地居委会出具的就业和收入证明,个体工商户提供营业执照和税收缴纳证明。
(3)退休人员由社会保险经办机构出具按月领取养老金证明或由原工作单位出具退休情况证明。
(4)国家机关、事业单位在编工作人员由所在工作单位出具收入证明。
共同申请人有工作的,应当按照上述规定提供相应证明;无工作的,由户籍地社区居委会出具社会保险缴费证明并依据新疆维吾尔自治区劳动部门制定的月最低工资标准进行评估认定;若户籍地与居住地不一致的,户籍地与居住地社区居委会均需出具社会保险缴费证明并依据新疆维吾尔自治区劳动部门制定的月最低工资标准进行评估认定。
6、住房情况证明
凡申请公共租赁住房的申请人及家庭成员均需提供由乌鲁木齐市房屋产权登记管理部门出具的住房情况证明(申请之日前两月内开具有效),此外,中等偏下收入住房困难家庭需提供户口簿登记住址、身份证记载住址、现实际居住住址及户口簿迁来本址情况登记栏标注住址的房屋产权证明材料;新就业职工需提供户口簿登记住址、现实际居住住址房屋产权证明材料;外来务工人员需提供现实际居住住址房屋产权证明材料。其中:
属自有住房的,出具房屋产权证;没有取得房屋产权证的,购房合同或建设审批手续;属租赁私有住房的,出具在社区居委会备案的租赁合同(协议);
子女无住房与父母或亲友同住(借住),借住人需提供房屋产权人开具的同意借住的证明,同时提交该套房屋产权人身份证复印件、房屋产权证,无房屋产权证的提供购房合同及相关票据;
居住单位办公用房或集体宿舍的,须提交单位出具的住房证明;
居住单位公房、直管公房的,必须由该房产权单位出具相关证明,并写明该房屋性质为借住、免费提供、核减租金、市场租金还是议价租金,凡涉及租住的,须注明租金标准及面积、金额;
7、其他需提供的材料:
(1)属城市居民最低生活保障家庭的,出具低保证;申请家庭成员均持有低保证的,方可认定为低保家庭。
(2)重残人员及患有大病人员的,需提供区(县)以上相关部门的证明或市级以上医院出具的诊断证明及检验报告。
(3)属特殊专业人才、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人提交相关证书或证件。
以上规定材料属证明的提交原件,属证件、证书或合同的提交复印件,并提供原件核对。
四、申请家庭人口、住房、收入状况的认定
(一)保障家庭及人口的认定
中等偏下收入住房困难家庭及人口认定:
1、申请家庭成员以婚姻关系及赡养、抚养、扶养关系证明确定为一户;
2、已婚子女与父母同户籍的,可按分户对待,独立申请;
3、离异、丧偶后携子女与父母同住且与父母同户籍的,可按分户对待,独立申请;
4、年满23周岁,与父母亲友同户籍的,可按分户对待,单独申请;
新就业职工、外来务工住房困难家庭人口认定:
1、新就业职工以婚姻关系确定为一户,与父母同住的,可单独申请。
2、外来务工以婚姻关系及赡养、抚养、扶养关系证明确定为一户。
对同一户籍下非婚姻组成关系的其它成员要求与婚姻组成关系成员共同申请的,须在户籍地社区居委会两名工作人员的见证下,在《申请承诺、授权书》上签字,按手印,社区居委会工作人员须在其签字前告之共同申请的权利及所要承担的责任,并签章确认。
(二)申请家庭申请地和居住地的认定
全部具有本市户籍的申请家庭,其申请人和共同申请人户籍登记住址必须为同一地址,且实际居住住址也必须为同一住址;部分具有本市户籍的申请家庭,非本市户籍人员必须在我市办理居住证或将户籍转入本市,对办理居住证的,居住证登记住址或与家庭成员中具有本市户籍的人员为同一住址,或与其家庭实际居住地址为同一地址;对户籍转入的,户籍转入住址必须与具有本市户籍的其它家庭成员为同一户籍登记住址。全部为非本市户籍的申请家庭,其家庭成员必须在我市办理居住证,且居住证登记住址与其家庭实际居住住址为同一地址。
(三)住房面积的认定
1、计算标准
(1)以房屋产权证或房屋租赁合同记载建筑面积为准。
尚未取得房屋产权证的,以购房合同及购房发票、收据记载面积为准。
(2)房屋产权证或房屋租赁合同对应房屋中,居住两户或两户以上家庭的,按实际居住建筑面积加分摊共用面积计算家庭住房面积。由社区居委会实地勘丈,街道办事处核实。
2、现住房面积的认定
(1)下列住房计入现住房面积:
现有自有住房,包括自有产权房、拆迁补偿房等。
居住自建有规划手续的房屋的,按实际面积计算。
已征收或正在征收中的私房或公有住房,实行产权调换的,按征收协议中的补偿面积计算;
(2)下列住房不计入现住房面积:
租住的私有住房(含以市场价租住的公有住房);
已婚子女无住房与父母或亲友同住的;
中等偏下收入住房困难家庭中年满23周岁的未婚人士与与父母或亲友同住的;新就业职工与父母或亲友同住的;
居住单位的办公用房或集体宿舍;
(四)家庭收入的认定
家庭成员实际人均月收入是指家庭收入扣除缴纳所得税和社会保障支出后的工薪收入、经营净收入和其他经常性收入在申请当月前6个月实际发生的人均收入的月平均数。收入的统计标准以实际发生的数额为准,无论收入是补发还是实发,只要在调查期得到的都应如实计算。主要包括:
1、工薪收入:主要包括工资以及兼职、兼业收入和从事各种技艺、各项劳动服务所得的报酬。
2、经营净收入:指个体、私营业主等在工商登记机关依法登记取得营业执照、合法经营取得的收入扣除从事生产和非生产经营费用支出、缴纳税款等,可直接用于生产性、非生产性建设投资、生活消费和积蓄的收入。
3、其他收入。
以下项目不计入家庭收入:
1、优抚对象按规定享受的抚恤金、补助金、护理费、保健金;
2、政府颁发的对特别贡献人员的奖励金、补贴金等;
3、区(县)以上劳动模范退休后享受的荣誉津贴;
4、工伤人员的护理费;
5、因公(工)死亡人员家属享受的一次性抚恤金、丧葬费;
6、按规定由个人缴纳的住房公积金和各项社会保险统筹费;
7、政府和社会给予贫困在校生的救助金、生活补贴和在校学生获得的奖学金、助学贷款等;
8、人身伤害赔偿中除生活费以外的部分;
9、政府和社会给予的临时性生活救助金;
10、与失去双亲的未成年子女、精神残疾以及智力残疾人员共同申请的监护人收入不计入家庭收入;
11、经认定不计入家庭收入的其他收入。
家庭资产超过40万元的,不能享受公共租赁住房保障。家庭资产包括:机动车辆、有价证券、股票、基金、债券、存款、商铺等,此类资产核定实行诚信申报制,由申请家庭主动提供,凡未如实申报的,一经查处,取消其保障资格,5年内不得申请保障性住房。
第四篇：公租房物业管理
物业管理公司负责代收的租金与在保障性住房实施经租管理过程中的管理费用(含办公经费、人员工资和物业管理费)实行“收支两条线”，即代收的租金按月汇缴至县住房保障主管部门，由县住房保障主管部门按月汇缴至财政专户。承租家庭在规定时间内缴交租金后，县住房保障主管部门再按月向其发放对应标准的租赁补贴。若申请家庭因年收入或住房情况发生变化，不再符合廉租住房的保障条件，房管部门停发廉租住房租赁补贴，按程序退出保障，由物管企业终止租赁合同。
这种模式推行廉租住房由行政管理模式(行政租赁行为)转变为市场管理模式(市场租赁行为)，进一步改善保障性住房管理退出难的困境，健全和完善住房保障的进退机制。同时，还让承租户与市场管理同步，有利于承租户自觉提高对物业的维护管理意识，提高生活质量。
北京市保障性住房物业管理模式研究
【摘要】：本文以保障性住房为研究对象，在对北京市首个廉租房调查和访谈的基础上，运用公共财政和委托代理理论，分析了北京市保障性住房物业管理的现状和存在问题。进一步通过国内外文献比较研究，在比较研究国内国际保障性住房物业管理基础上，本文最后提出了完善我国保障性住房物业管理的新模式建议。
【关键词】：保障性住房;物业管理;物业管理模式
【正文】：
一、研究背景及意义
(一)研究背景
1.北京市保障性住房大规模投入使用
从1998年我国城镇住房制度改革以来，北京市房地产业不断稳步发展，为北京市经济发展起到了重要贡献。同时，北京市保障性住房体系也不断完善，目前已经形成了由经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房四个层次构成的住房保障体系，人民群众居住水平和居住质量显著提高。根据北京市统计局统计，2007年至2009年间，北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米、24.8万套。2009年新开工保障性住房面积938万平方米，比上年增加135万平方米，竣工229万平方米，2万多户住房困难家庭将搬进新居;全市保障性住房施工面积占住宅施工面积的38%，比上年提高12.3个百分点;投放各类保障性住房10万套。根据规划，北京市2010年将进一步加大保障性住房建设力度，明确2010年要实现“两个50%”的目标：自住型、改善型等各类保障性住房用地要占到住宅供应用地总量的50%以上，新开工建设和收购保障性住房13.4万套，占全市住宅开工套数的比例达到50%以上，保障性住房支持力度再次加大。
2.保障性住房物业管理面临困境
虽然北京市保障性住房的建设已经大规模展开，但是近年来一批保障性住房小区在建成后物业管理方面却遇到了困境。与设计功能完善、建设水平上等、配套设施完备等形成对比的是保障性住房小区的物业管理工作较为滞后，主要表现为以下几个方面：
第一，物业管理资金来源不足。对于保障性住房小区，政府对物业公司进行相关补贴，而由于政府财力有限，往往其补贴相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法支持更完善的物业管理服务。
第二，物管机构关系尚未理顺完善。政府在物业管理中应起到什么作用，是主导，还仅仅是辅助监督;专门物管公司与居委会如何协调关系以更好地完善物业管理;是否像普通商品房小区引入业主委员会;社区富裕劳动力资源是否可以充分利用，参与小区物业管理。这些都是值得探讨的问题。
第三，相关部门在谋划保障性住房小区时重规划、重建设，轻管理，在此类小区立项之初对如何做好日后物业管理工作重视不够、投入不足，在部分小区还形成重建设—轻管理—(政府投入资金)搞整治—轻管理—(政府投入资金)再整治的恶性循环状态。不仅小区整体环境和配套设施、设备得不到较好的维护，重要的是相关业主和住户良好的居住习惯难以养成，严重影响了这些业主和住户的生活品质，损害了城市整体形象，造成政府为相关小区进行重复整治所投入资金的浪费。
(二)研究意义
1.改善现有保障性住房的物业管理
北京市现有保障性住房尽管在设计、配套设施等方面可圈可点，但是物业管理方面却存在诸多问题：维持物业管理所需资金和人员的来源问题;政府、物业公司和居委会在物业管理层面角色定位混乱不清晰问题;物业管理水平滞后，跟不上经济发展的脚步等问题。本文的研究将为解决现有保障性住房物业管理存在的问题提供借鉴。
2.为新投入使用的保障性住房物业管理提供建议
随着保障性住房建设速度的加快，以保障性住房为主或者在主城区内高档商品房小区配建保障房的情况会越来越多，强化新投入使用保障性住房物业服务的任务也日益艰巨。由于之前保障性住房物业管理问题已经不断被媒体报道出来，政府、物业公司和居委会在实践中也进行了多个方面的探索和尝试。因此，本文试图将理论和实践相统一，为新投入使用的保障性住房物业管理提供建议，避免新项目陷入过去的老路，而是把物业管理放到与规划和设计同样的高度，形成物业管理、业主生活品质和北京市整体形象的良性循环互动，真正把物业管理工作水平提高到一个新的层次。
(三)文献综述
1.国内文献综述
在保障性住房建成后，物业管理成为保障性住房重要议题之一。李晓红(2005)指出当前物业管理人才匮乏，严重制约物业管理行业的发展;物业管理立法滞后，理论体系不健全;《物业管理条例》中某些立法概念界定不明确，导致许多纠纷的解决缺乏依据，因此国家应尽快出台物业管理法规，完善物业管理的理论体系。史晓文(2007)指出物业管理的消费市场尚不成熟、社会舆论导向的影响、信息不对称、业主过多主张权利不承担义务、部分业主存在侥幸心理、服务和收费“质价不符”和开发商越权承诺等原因导致物业管理费收取困难。
由于保障性住房物业管理存在诸多问题，学者对如何解决问题也进行了研究。马万里(2008)根据杭州市廉租房物业管理存在的问题，针对性地提出了可通过利用廉租房社区劳动力、根据人均收入调整租金和加强社区与社会的互动来提升物业管理水平。李季平(2010)建议国家出台适用于保障房居住对象的物业管理政策应考虑以下几个方面的问题：合理的物业管理费用价格、财政补贴保障房小区、以单位为主的保障性住房小区物业管理由以单位管理为主转型为物业公司专门服务的可行路径和保障房小区配套服务管理等。吴鸿根(2010)分析了构建保障性住房物业管理模式的若干途径：建立保障性住房物业管理政策法规体系、同步做好保障性住房的建设与物业管理、探索保障性住房物业管理经营服务模式、保障性住房资金管理封闭运作相对独立、政府购买服务给予财政补贴和税收减免和构建保障性住房物业管理监管考核机制等。
2.国外文献研究
Donnison(1967)分析了政府在保障性住房供给过程中的作用。Stone(1994)认为住房所能支出的最高金额可支配收入部分应低于为达到最低标准的非住房消费的费用。Paul Balchin(1996)指出英国政府制定住房政策应该把经济增长、补贴效率和帕累托最优、完全竞争的住房租赁市场和大量的租赁消费者结合起来。Amy Bogdon(1997)分析指出住房消费超过家庭收入30%的家庭存在过度的费用负担，若住房消费超过收入50%，则存在严重的费用负担。霍华德·格伦内斯特(2003)分析了英国实行保障性住房租金的政府管制政策，指出租金控制政策减少私人出租房的供给。
阿瑟.奥沙利文(2003)分析了美国现行的保障性住房政策对城镇居民低收入人口的影响，认为美国联邦的保障性住房政策造成了住房隔离，住房隔离加重了贫困，主张对住房政策进行深层次的改革，消除城镇居民的贫困。他分析指出支付现金补贴优于提供保障性住房，因为这样可以增加每个家庭的效用。
(四)文章结构
本文根据北京市保障性住房大规模投入使用而保障性住房物业管理面临困境的实际情况，指出本文研究意义在于改善现有保障性住房的物业管理状况，同时给新投入使用的保障性住房物业管理提供建议。因此，本文在研究国内外文献的基础上，首先通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题;然后运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理存在困境的原因;最后根据上述分析，提出建立北京市保障性住房物业管理新模式的几点建议——提高保障家庭物业管理的参与程度，配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费，避免低收入家庭集中居住和强调物业公司的社会责任等。
文章具体研究和写作结构如图1所示。
二、研究理论基础和方法
(一)研究基础理论
1.公共财政理论
公共财政理论认为，客观上存在的市场失灵无法完全通过其自身的机制得到消除。因而，需要政府运用立法、规制、税收、转移支付等必要政策工具进行干预。财政支出行为实质上是一种公共开支行为，因此公共财政理论对于分析保障性住房具有借鉴意义。
保障性住房作为我国社会保障体系的重要内容，也是社会公共需要的一个重要组成部分，从而保证保障性住房物业管理的质量，必然也是社会主义市场经济条件下公共财政的一项重要职能。
图1：本文研究和写作结构
2.委托代理理论
委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一，主要研究的委托代理关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。代理人可能为了追求他们自己的目标而以牺牲委托人的利益为代价。对保障性住房的物业管理价格规制可以归结为一个典型的委托—代理问题，政府作为委托人，而企业是代理人。
(二)研究方法
1.理论方面：文献研究
本文通过查阅大量有关低收入群体住房保障与物业管理手段方面的文献资料，了解国内外保障性住房物业管理的现状和经验教训，通过问卷调查和访谈的方式了解当前北京市保障性住房的物业管理现状及存在的问题，运用公共财政理论和委托代理理论分析保障性住房物业管理困境的原因，并针对性地提出改进建议，创建北京市保障性住房物业管理的新模式。
2.调研：问卷调查和访谈
本文避免了以往保障性住房物业管理研究偏重理论而少实践，重政策而忽视政策实施效果的局限，通过对具体保障性住房小区进行研究，有数据支撑论证，对保障性住房的物业管理政策实施、后期管理进行了反馈和思考，这将对今后保障性住房的物业管理有重要的借鉴意义。
三、北京市保障性住房物业管理模式现状及问题
(一)限价房、经济适用房物业管理现状问题
2006年1月1日起，北京市发改委、北京市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》正式实施。经济适用房管理收费从原有的定价模式转变为政府指导价，不能上浮，下浮不限。经济适用房物业管理的实施和完善对其良性发展运行具有重要意义。但是当前经济适用房住宅的物业管理情况不容乐观，存在诸多问题，不仅影响了业主的居住质量，同时也阻碍了整个物业管理行业的健康发展。
1.价格机制不合理
从经济适用房物业管理政策来看，政府考虑到经济适用房的业主对象多为中低收入家庭，为切实起到缓解中低收入人群的经济困难问题，经济适用住房的物业管理费一直是由政府定价或执行政府指导价的，经济适用住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，这使得以劳动密集型为主的物业管理企业在本来就非常微利的经营中更加举步维艰，难以生存，低廉的物管费用很难维持物业公司正常的经营开支，政府限价与企业追求利益形成了不可调和的矛盾，所以造成管理经济适用住房的物业公司不得不通过减少服务项目、降低服务标准来减少开支、控制成本，从而出现业主认为物业公司服务质量差，拒缴物业管理费的局面。
2.缺乏市场竞争机制
目前，大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门下属企业改制后的物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着“国有企业”，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能像商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，市场竞争机制难以建立并发挥作用。
3.提供服务缺乏针对性
经济适用房小区居住人群的特殊性决定了其在物业管理模式上要区别于一般商品房小区进行经营，要依据服务对象的特殊性判断业主的需求，有针对性地开展服务，不能只注重物管企业本身的经济利益，脱离大多数业主的实际需求，盲目推出一些投入小、产出高的有偿服务。应根据广大业主的实际需要，有针对性地提供适用经济适用房小区的管理细化服务。
4.业主经济水平受限和消费观念落后并存
经济适用住房小区的不少业主由于自身的经济水平和专业知识所限，只强调物业管理费的收取高低问题，只关注小区的绿化、保洁等表面现象，而对于需要花费大量资金的楼房主体的硬件维护、设施设备的安全维修等专业问题关注甚少。如果物业公司只按照业主意愿收取过于低廉的物业管理费将势必在一定程度上限制物业管理公司进一步提高服务的质量和水平，放弃对小区物业的妥善维修和保养，长此以往必将造成经济适用房小区出现“未老先衰”的可怕后果。
(二)廉租房物业管理现状及问题
廉租住房制度是我国住房供应体系的重要组成部分，主要目的是满足城市最低收入家庭急需解决的住房需求，而对于物业管理行业而言，廉租房物业管理工作却是一项新生物。到目前为止，全国在廉租住房物业管理上还没有一个统一的模式和路径。廉租住房物业管理不仅关系到城市长远发展，处理不好更可能是若干年后产生社会问题的诱因。
通过调查，我们发现北京市廉租房社区物业管理存在一定问题(见图2)，具体分析如下。
1.管理费用不足
根据有关规定，廉租住房家庭不用交纳基本物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。但是，仅凭这些资金相对于物业管理前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租住房社区的物业管理服务。
2.管理模式缺乏效率
目前，我国廉租住房物业管理大部分以政府行政管理为主，这与物业管理的市场性相违背，也不便于提高廉租住房社区物业管理效率，也不利于廉租住房社区可持续的物业经营。廉租住房有其社会保障性和社会福利性的特点，但是与传统的公房管理既有相似之处又有区别。虽然廉租住房也是“以租养房”，但是实际上是收了租也养不了房，仍然需要大量的财政补贴和保障资金投入。
3.社区劳动力闲置
我国廉租住房小区物业管理基本上没有充分利用社区劳动力资源的优势。特别是没有充分考虑廉租住房社区人力资源的特征，劳动力相对富余，比如部分保安、保洁、绿化、勤杂岗位完全可以安排解决廉租住房社区闲置劳动力问题。
图 2：北京广渠门廉租房物业管理分项满意度柱状图
四、北京市保障性住房物业管理存在问题的原因分析
(一)低收入家庭支付物业管理费的能力有限
物业管理费实际上就是物业管理公司提供的管理服务的价格。保障性住房住宅小区的业主和住户家庭大都有一个共同的特点就是多为来自城市不同区域的生活困难家庭和中、低收入家庭。保障性住房由于其天然的福利性和保障性，如果要求低收入群体居住的保障性住房住户和商品房业主，都按相同标准缴费和享受一样的物业服务，可能有些家庭承担不了。
(二)政府补贴物业管理费的效率低
作为带有社会保障性质的保障性住房，政府应对其物业管理费给予一定的补贴或对物业管理企业的税收给予一定的优惠政策，比如低税率或者减免某些项目的税收。从北京市保障性住房的物业管理政策来看，其物业管理费一直由政府定价或执行政府指导价，均属于政府制定的计划价格。保障性住房的物业管理费标准一直低于一般商品住房的收费，不能根据市场供求情况灵活调整，也就失去了价格对市场供求均衡的影响力。而且目前大部分经济适用房的物业管理都是由政府房管部门的下属企业改制的国家物业管理企业承担，由政府支撑的物业企业，在服务上大都抱着共产党的企业，混一天算一天得过且过的思想，所以在服务质量上也得不到较高的提升，造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门、扫扫地而已的状态，还有部分大中型企业单位开发建设的经济适用房受“自行开发、自行管理”和“肥水不流外人田”等陈旧观念的束缚和影响，通常不愿将其开发建设的项目推向社会和市场管理，致使经济适用房的物业管理不能向商品住宅区一样通过公开招标方式进行管理，政府补贴物业管理费效率低，市场竞争机制难以建立并发挥作用。
(三)低收入家庭集中居住需要特殊的服务
北京市保障性住房建设的主体为经济适用住房，其建设一般选址在城郊结合部和城市边缘地带，目前有越来越远的趋势，而且规模过大，商业、文化、教育、医疗、公共交通等城市配套公共设施和市政设施建设严重缺乏或滞后。部分经济适用住房项目建设规模过大、周边缺少就业岗位形成了功能单一的“卧城”，致使交通出行产生“潮汐”现象，造成严重的交通负担;社区规模过大难于管理，存在治安隐患;中低收入家庭大规模集中容易在空间上产生贫富分化与隔离，不利于社会的融合发展和和谐发展。由于上述特殊性，所以保障性住房的物业管理机制不能简单地由普通商品房的物业管理经验推知。
保障性住房小区的业主和住户多是由城市特困户和中、低收入家庭以及老城区拆迁户、失地农民安置户等组成的，他们对物业管理重要性的认识严重不足，不能较好地配合物业管理工作。
(四)政府和物业公司之间信息不对称导致物业公司存在寻租行为
物业管理企业作为市场行为的主体，追求经济效益是其基本权益，随着能源价格和劳务价格上涨，以劳动密集型为主的物业管理企业面临着重重危机，新政策也只能使物业管理企业在微利中徘徊，物业管理企业可能通过寻租行为来追求自身利益最大化。政府限价与企业追求利益形成了难以调和的矛盾。
五、建立北京市保障性住房物业管理新模式
(一)提高保障家庭物业管理的参与程度
1.建立小区就业模式
基于保障性住房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成，实现“双赢”。由于保障性住房小区劳动力的富余性， 居住人可以以出力的形式参与小区的物业管理，物业管理可把已有的劳动力资源作为培训重点，挖掘就业潜力。
具体做法是，小区选出数名业主代表(类似于业主委员会)，全权负责小区的物业工作安排，再由业主代表聘请人员从事小区的保洁、绿化、保安等专业性不强的工作。这种物业管理模式的优点是小区居民直接参与物业管理，可以降低管理费用，提高满意度。北京市保障性住房小区非常适合推广这种物业管理模式，并且已经具备了一定的条件。第一，这些小区具备符合条件的业主代表的潜在人选。业主代表必须有一定的闲暇时间管理小区，同时还要有很高的敬业精神和相应的管理水平。比如在公房小区中的原单位退休人员自然是最适合的人选，已退休的业主时间充裕，他们正需要平台发挥余热;同时小区是他们自己的地方，他们理所当然会关心小区的一草一木;退休职工在单位参加工作几十年，拥有一定的管理经验，完全可以胜任小规模管理工作。第二，小区内住户相互之间熟络，管理起来容易;小区内基础设施相对比较简单，不需要非常专业的设施管理人员;小区内绿地、停车场等公用场所面积小，维护简单。物业管理人员不需要非常专业的物业管理水平就可以开展物管工作。“就地取人”，把具备劳动条件的低困住户组织起来参与小区物业管理，建立“既是居住者又是维护者”的可靠稳妥的安全防范第一线团队，一方面解决了他们的就业问题，另一方面他们因为是为自己居住的家园服务，责任心和奉献意识更强。
2.设立小区居民“义务奉献日”
尽管此类小区与商品化开发建设的住宅小区相比在物业服务企业专业化运作上有许多特殊性，比如此类小区业主和住户对物业管理的认识有限、家庭经济收入有限、部分业主和住户的综合素质有限以及传统的居住习惯等。保障性住房小区居住者多为中、低收入家庭，观念陈旧，对改善公共居住环境缺乏热心。但正是这些特殊性决定了在此类小区必须实行专业化、市场化、规范化的物业管理新体制。只有这样，才能让他们逐步树立接受专业物业管理的意识，逐步树立市场经济体制下需自己“花钱买服务”的意识，逐步树立对物业服务企业的服务质量进行监督的意识，逐步树立对物业服务企业日常工作的配合和支持的意识等。通过每周工作例会、物业管理师专业讲座、巡区现场分析等方式培训并提高服务专员素质。
(二)配建的保障性住房享受部分物业服务，并按所接受服务支付部分物业管理费
北京现拟定对保障性住房物业收费采取政府指导价，而对一般商品房则实行市场调节价。譬如目前北京市经济适用房小区的收费是0.52元/平方米，比一般的商品房要低，并且保障性住房的收费标准近期不可能大幅上调。换句话说，很多保障性住房小区的物业管理公司是在生存线上挣扎。因此，目前对保障性住房实行全方位的酬金制是不现实的。那么在实行包干制的前提下，物业收费低，而政府对保障性住房小区物业管理公司又没有特殊的政策优惠，对这些公司是很不利的。物业公司是一个独立的经济实体，盈利是其最根本目标，因此，物业公司的变相收费也就很难避免，最终损害业主利益。怎样解决好后期问题?建议在初期物业管理部门应尽量地开展有偿服务，以有偿服务的所得来补充物业管理费的不足，进而保证物业管理质量。同时政府也可以在保障性住房小区项目设计规划阶段做出相应规定，开发商应为保障性住房小区的后期物业管理企业设计建造出部分经营用房，以保证物业管理企业能利用经营用房的收入来补贴物业管理费的不足。
物业收费价格与政府制定一般商品房收费价格比较，要相对偏低一些，适合低收入家庭的经济承受能力。如果从住房档次来分析，低收入家庭居住的保障性住房小区，一般套型面积小、容积率高、绿化率低，居住环境相对普通一些，收费低一些也是比较公平的。
(三)避免低收入家庭集中居住
发挥城市规划的综合调控作用，保障性住房建设的项目选址和设施配套应该是多部门协作、统筹兼顾、综合决策的结果。
政府制定建设计划和倾斜政策应给予中低收人家庭更多关注。保障性住房建设应该会同土地、计划、规划、建设等部门，根据当地的土地发展总体规划、产业发展计划、城市规划和建设计划进行项目选址，并应得到文、教、卫、体等主管部门的支持，这是一个综合决策的过程。应尽可能将保障性住房建设于大运量、经济型公共交通发达、公共设施服务水平较高的地区，这样可以从源头上避免中低收入家庭居住空间越来越被边缘化的趋势。同时应加大投资力度，尽快完成选址后各项配套设施的建设与运行，避免设施建设的严重滞后。采用“大融合、小分散”模式合理控制建设规模，倡导混合居住、设施共享共建，为中低收入家庭创造完善舒适的社区生活环境。
(四)强调物业公司的社会责任
鉴于保障性住房小区的特殊性，也需要接管此类小区的物业服务企业要以社会效益优先，真正担负起企业的社会责任。笔者设想接管此类小区物业服务企业的经营活动可以与发展残疾人事业和解决城市下岗失业人员和具有相应劳动技能的残疾人员作为员工，不仅解决他们的就业问题，减轻了社会负担，还由于他们在本小区或相关小区内从事物业管理服务工作，可直接影响到相邻业主和住户对物业管理服务工作的理解和支持，逐步培养他们接受物业管理服务的意识和履行交纳物业管理服务费用的义务，为逐步减少政府对此类小区物业管理服务费用的资金扶持提供条件。另一方面，接管企业还可以以接管的小区为基地，对相关残疾人和下岗失业人员从事物业管理服务工作进行业务培训，为他们提高就业技能提供切合实际的培训场所。
对于接管企业必须制定出一系列针对性的服务方案，以满足此类小区特定住户群体的需要等。比如针对一些老弱病残人员家庭、特困户家庭等，变特约有偿服务为免费提供服务等，即体现了企业的社会责任，又能将政府对企业的信任转化为对弱势群体做好全面服务的行动，将政府对弱势群体的关爱落到实处。当然政府在选聘接管此类小区的物业服务企业时，要重点审查企业的实力、信誉和相对应的管理业绩等。选聘此类小区的接管企业宜采用议标的方式。同时政府主管部门应建立对接管企业的监督考核体系，确保扶持资金的正确使用，确保接管企业严格按照物业管理服务合同约定的标准提供服务。
第五篇：公租房管理办法
华阴市孟塬初中教师公租房
管理使用指导意见
根据中共徐州市委、徐州市人民政府《关于加快建设教育强市实现教育现代化的决定》(徐委发[2010]53号)关于实施农村偏远学校教师安心工程的精神，按照市政府《徐州市农村偏远学校教师公租房建设方案》，制定本意见。
第一条公租房以乡镇为单位集中建设，产权归县(市、区)教育局，县(市、区)教育局委托公租房所在地学校行使管理权，并在乡镇范围内跨学校进行调配使用。承租人只有居住、使用权。
第二条公租房适用于所在乡镇中小学在编在岗教职工中家校距离远、暂无经济能力购置住房的教师、对口支教教师和住房特别困难教师，满足其临时性住房需求，并通过正常周转的方式解决更多教师住房的临时困难。
第三条凡本乡镇符合条件的在编在岗教师要提交书面申请，由县(市、区)教育局、相关学校通过资格审查、公示、审批等程序确定最困难、最急需的入住教师名单，选定过程要做到公开、公平、公正。
第四条入住公租房的教师须签订入住协议，向负责管理公租房的学校交纳一定期限的租金和一定数量的押金。此前已住在校内公房的教师在签订入住公租房协议时必须与学校办理原住房退房手续，退出原住房。
第五条 承租人应遵守以下规定：
一、不得隐瞒本人家庭住房情况;
二、不得擅自改变房屋室内结构，不得自行装修或违章搭建;
三、不得转租、转让或出借;
四、不得损坏房屋设施设备;
五、按时缴纳居住期间所发生的水、电、气、有线电视、网络等费用，严禁违章用电、用水、用气等;
六、保持室内及周围环境的清洁卫生。
七、承租人确需对公租房进行室内装饰装修的，应先向学校提出申请，经审查同意后方可进行，费用由承租人自行承担，学校对装饰装修不予补偿。承租人退房时不得损坏装饰装修。
第六条有下列情形之一的，承租人应当退还公租房。
一、与所在乡镇学校解除聘用关系的;
二、已办理调离、退休、退职手续或死亡的;
三、房屋无故闲置三个月以上的;
四、本人或配偶以购买或租赁等方式在学校所在乡镇取得住房的;
五、自费出国(境)留学或因公出国(境)逾期未归的;
六、经确认，已不符合入住教师公租房条件的;
七、其他有关规定确定的应当退房的情形。
第七条符合退房条件教师的必须立即办理退房手续，配偶、子女等其他任何人不得占用。拒不退房者，由学校按照协议约定处理。情节严重的，由教育主管部门予以行政纪律处理。 退房时，须保持房屋设施完好、室内清洁，并结清水、电、气等相关费用，经学校验收后办理退房手续，学校全额退还押金。房屋设施若有损毁，照价赔偿，赔偿金从押金中扣除，不足部分由承租人另行支付。
第八条各县(市、区)应参照本意见制定本地区公租房管理使用办法。