陈家桥公租房安全检查实施方案

陈家桥公租房安全检查实施方案（共4篇）

篇1：陈家桥公租房安全检查实施方案

重庆市沙坪坝区陈家桥（学府悦园）公施工单位：编

制：日

期：共租赁住房D、G区

安 全 文 明 施 工 检 查 实 施 方 案

冶建工集团安装公司

陈家桥（学府悦园）公租房项目部 二〇一三年七月十五日 中安全文明施工检查实施方案

一、总则：

1、为认真贯彻落实习中央领导近期重要指示和国务院常务会议要求，根据中冶集安监（2013）18号文件内容，结合本工程施工实际特点，施工环境，制定本方案。

2、本方案依据《国务院办公厅关于集中开展安全生产大检查的通知》（国办发明电〔2013〕16号）和《国资委关于开展中央企业安全生产大检查的紧急通知》（国资发综合〔2013〕78号），《集团关于进一步加强安全生产管理工作的通知》（中冶集安监〔2013〕16号）等相关规定、要求。

3、根据本次全国安全检查活动方针“全覆盖，零容忍，严执法，重落实”的指导思想，通过安全文明施工自检自查，全面摸清安全隐患和薄弱环节，落实责任、认真整改、健全制度，彻底排除重大安全隐患，增强职工安全意识，进一步提高安全施工保障水平，防范和遏制安全事故发生。

4、本方案于2013年7月正式启用，如在执行过程中发现本方案有欠缺和不足，在本次全国安全大检查9月结束前修改完成，修改后的方案规定将纳入日常安全管理体系中继续执行。

二、安全文明施工检查小组：

组 长：刘军

副组长：贺洪举 雷涛

组 员：韩池情 钟玉龙 毛显刚 王力源 联系电话雷涛：***

三、安全检查管理体系职能分配：

1、组长：负责安全文明施工检查管理小组的领导工作，对本项目安全文明施工检查工作实施统一指挥。

2、副组长：负责安全文明施工检查管理所需物资配备、人员协调工作。监督安全文明施工检查管理小组职能工作落实情况。

3、成员：负责安全文明施工检查管理小组的日常工作开展，协助组长、副组长完成安全文明施工检查管理工作；负责本项目安全文明施工检查管理工作的开展以及各施工单位之间的协调工作；负责安全文明施工检查管理工作所需物资的调度。

四、安全文明施工检查管理小组工作安排： 1、2013年7月，安全检查小组主要针对本项目为民用高层建筑，施工工期长，垂直交叉作业时间长，现场临边孔洞多，安装作业面积广，配合其他施工单位情况多等特点，根据现场施工进度实际情况，先编制方案，在执行过程中逐步完善本方案。执行期间，由安全文明施工检查管理小组组长在项目安全生产例会上做本次安全大检查的动员。并组织检查小组对现场定期进行检查，检查要求不走过场，要切合实际，深入安全管理细节和易忽略的安全隐患，不落下安全死角。特别是对，防高空坠落，防物体打击的安全保护措施情况检查，发现问题，立即指出，并要求相关施工负责人员限时整改。同时，也将对现场文明施工，易燃易爆材料的堆放，和施工现场的消防检查作为一个工作重点进行检查。2、2013年8月主要工作，根据7月里安全文明施工检查管理小组发现安全隐患的记录，对已发整改通知单部位进行仔细检查，如整改不达标，安全措施不充分部位责令立即整改，并做出处罚。小组成员随时监督现场整改情况，并向组长进行汇报。

3、检查活动期间，将生活区、办公区、施工区域内的消防、安全检查纳入安全日常检查制度中，特别把是宿舍、食堂等人员集中区域的消防安全检查工作应作为检查重点，职工宿舍应根据有关规定，合理配置消防器材，宿舍内严禁乱拉乱接电源情况的发生，禁止大功率电器的使用。检查小组要加强对宿舍检查管理力度，每周小检查，每月一次消防大检查，并做好日常抽检工作。

4、经过为期两月的施工安全检查和整改，本年9月中安全工作应把加强安全宣传和安全教育作为重点。根据不同施工阶段，现场施工进度情况，结合当前进度节点的施工特点，由安全文明施工检查管理小组组长对组员进行消防、安全教育，再由各专业施工负责人在每日班前安全活动上对施工人员进行安全指导和安全教育。项目专职安全员，每月定期组织所有施工人员学习项目安全、消防管理制度，进行安全教育，提高职工的安全意识。

5、安全文明施工检查管理小组成员除做好每日的消防、安全巡检外，每周还将由副组长带队进行消防、安全检查一次，每月至少两次由所有安全文明施工检查管理小组成员进行消防、安全大检查，对安全检查中发现的重大问题，应填写“安全生产整改通知单”分别送有关专业作业队限期处理。

6、根据本次检查活动，编制安全大检查活动总结，交回公司安全部门。并组织现场施工人员对本次活动总结进行学习，从检查到的安全隐患中发现管理中的不足，从不足中吸取经验，从经验中改进安全防范措施，完善长效的安全施工管理制度。

中冶建工有限公司重庆市沙坪坝区陈家桥（学府悦园）公共租赁住房项目安装公司项目经理部

二0一三年七月十五日

篇2：陈家桥公租房安全检查实施方案

一、总则..................................................................................................1

二、工程概况..........................................................................................1

三、消防管理机构及职责.......................................................................2

1.管理机构.............................................................................................2 2.管理职责.............................................................................................3

四、消防安全管理目标...........................................................................4

五、消防安全制度和措施.......................................................................4

1.消防安全检查制度.............................................................................4 2.消防宣传教育制度.............................................................................4 3.消防安全措施.....................................................................................4 4.消防安全奖惩制度.............................................................................6

六、消防器材配置...................................................................................6

七、重点控制项目...................................................................................7

八、应急救援小组及应急措施................................................................7

1.应急救援小组.....................................................................................7 2.应变训练.............................................................................................8 3.应急措施.............................................................................................8

一、总则

为预防火灾和减少火灾危害，保障工程建设顺利进行和员工生命财产的安全，切实维护公共安全，把火灾影响的损失降到最低限度，贯彻国家消防安全生产“预防为主，防消结合”的方针，根据《中华人民共和国消防法》、中华人民共和国公安部消防局编制的消防技术标准规定、重庆市消防管理规定、建设部《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-99）、公司管理体系程序文件、管理手册、作业指导书、公司消防安全管理制度及消防安全操作规程，结合本项目的实际情况，特制订本方案。

二、工程概况

大足港城〃铜锣湾项目一标段工程位于重庆市大足海棠新城，临近海棠新城海棠小学。总建筑面积约5000m2。本工程项目业主为重庆市锦通房地产开发有限公司，监理单位为四川名扬建设监理有限公司，设计单位为重庆市全城建筑设计有限公司，施工单位为重庆锦通建设集团有限公司。

本工程为大足港城〃铜锣湾项目一标段，包括3栋商业建筑，3号商业楼、销售大楼、幼儿园，都为三层建筑，销售大楼有负一层，为车库部分，建筑面积约2000m2。

施工现场主要道路及堆放场地均为砼硬化地坪，能保证消防车辆及施工运输车辆畅通行驶。在施工入口处安装有800KVA变压器1台。在直接接地的电力线路中采用TN-S接零保护系统即三相五线制，现场所有一、二级配电箱的电线采用穿钢管埋地暗敷和架空敷设。

所有施工用水管（兼作消防管）均采用φ50镀锌钢管，水源采用市政给水网。

三、消防管理机构及职责

1.管理机构

项目部设立防火小组，组长由项目经理担任，具体负责把防火管理落实到生产中去。其他管理人员及各工种班（组）长、门卫、电焊工均为兼职消防员，负责每日的防火安全检查。

组长：游建平副组长：杨林智 防火负责人：贺启文

专职消防员：王子国、刘光泽 义务消防员：各工种班组长

2.管理职责

（1）项目经理为消防安全施工的总责任人，对消防安全负直接领导责任，负责具体组织落实各种安全措施和规章制度，并进行检查、督促整改；

（2）消防负责人负责各种制度的建立与消防安全考核；领导义务消防队，组织灭火方案，定期开展训练学习提高防火、灭火技能。

（3）专职及兼职安全管理人员负责进行消防安全交底、消防安全培训和教育、负责消防安全管理和监督检查，纠正不安全行为。

认真贯彻消防法，执行公司消防制度，大力做好消防宣传工作，提高安全防火知识；认真督促实施情况，消除火灾隐患；经常检查食

堂、木工间、易燃仓库、生活区等防火状况，发现隐患，及时采取有效措施。

（4）各施工区施工员、班组长分管各自施工区域的消防安全工作；（5）每个施工人员和管理人员都有自觉遵守消防安全制度，执行消防安全措施、保护人身和财产安全的职责和义务；

（6）现场管理人员及各工种班（组）长、门卫、电焊工均为兼职消防员，负责每日的防火安全检查。

四、消防安全管理目标

无重大火灾事故，无重大伤亡事故，无重大财产损失，杜绝爆炸的发生。

五、消防安全制度和措施

1.消防安全检查制度

每周由专职消防员或组长组织进行一次消防安全检查，兼职消防员每日对消防安全进行检查，发现问题及时处理反馈，并作好记录。2.消防宣传教育制度

（1）加强教育和培训，逐步建立起定期对各班组进行消防防火教育。在安全技术教育、安全技术交底、班组活动交底时要有消防内容。

（2）积极参加公司消防培训和演习。

（3）通过消防安全教育，使员工基本达到“三会”（会报警、会组织疏散、会使用消防措施）要求，并在宣传黑板上宣传发生火灾事故的教训。3.消防安全措施

（1）成立由项目经理任组长的消防安全监督小组，监督班组消除火灾隐患，设立具有消防专业知识的消防监督员。

（2）建立一支由项目经理、技术人员、施工员、质安员、工人组成的义务消防队，定期进行消防演练、灭火技能的培训，提高自防自救的能力。

（3）实行防火安全责任制度，项目经理为总防火责任人，办公区、宿舍、食堂、施工区的区域设消防责任人。消防工作实行“预防为主，消防结合”的方针和“谁主管，谁负责”的消防管理原则。

（4）按防火平面布置图，落实消防器材，挂设防火标志。建立定期防火检查，按时更换灭火器药剂。不准携带易燃、易爆物品进入施工现场。

（5）施工现场用电严格执行《施工现场电气安全管理规定》，加强电源管理，坚持每周不定期检修用电设备及线路、开关，严禁乱拉乱接电源电器，严防电器线路引起火灾，切实杜绝和避免电气设备和线路故障引起火灾。

（6）按规定设置乙炔和氧气瓶的库房，气瓶储室通风要良好，在库房门口张挂醒目的防火警示标志，配备充足有效的灭火器材。

（7）木工加工场及模板的电锯旁必须每班清扫木屑、刨花，运到指定地点堆放。进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的特种作业人员必须持证上岗，严格执行动火审批制度和“十不烧”的规定。

（8）使用明火需经过专职消防员批准，必须有审批手续和动火监护人，并要清除附近易燃物或进行覆盖、隔离，并配备MFZL4型灭火器。

（9）保持施工现场安全出口的疏散通道畅通无阻。施工现场夜间配足照明设备，并保持消防通道畅通，安排义务消防队值班。任何班组和个人不得堵塞消防通道或者损坏和擅自挪用拆除、停用消防设施器材。

（10）任何班组和个人不得违反消防安全规定，冒险作业。（11）在宿舍区内，禁止使用电炉、煤油炉及大于60W的灯泡、禁止用电热棒烧水、严禁明火烧物。

（12）建立集中吸烟区。凡挂有“严禁吸烟”标志牌或有规定不允许吸烟的地方不准吸烟，违反者罚款50元。

4.消防安全奖惩制度

建立消防安全奖惩制度，对及时举报火灾隐患、在消防抢险救助工作中表现突出的班组和个人给予奖励；对违反消防条例，玩忽职守造成火灾或造成隐患或发现火灾隐患不及时消除和通知有关单位的班组和个人视情节轻重给予处罚，严重的移送公安机关。

（1）及时发现火灾隐患，避免发生灾害事件的，奖励10-50元。（2）灾害发生后在抢救工作中表现突出的，奖励50-100元。（3）造成严重火灾隐患的，罚款500元。（4）违章使用明火作业的，罚款200元。

（5）私拉、乱拉电线，违章使用电器的，罚款100元。（6）违章堆放易燃易爆物品的，罚款100元。（7）违反本制度较轻者，酌情予以10-50元罚款。（8）造成灾害的责任人，送当地公安机关处理。

六、消防器材配置

（1）临设的生活区和办公区按每100m2配置两个灭火器，并配置太平桶和黄沙池。

（2）木料加工场及堆放场按每25m2配置一个灭火器。

（3）厨房和仓库按每25m2配置一个灭火器，使用的煤气（液化罐））设专用安全棚。

（4）配电间配置不少于两个绝缘灭火器。

（5）氧气和乙炔的贮藏间除按安全距离分隔存放外，分别配置干粉灭火器。

七、重点控制项目

根据本工程的具体情况，设置如下重点控制项目，作好安全交底，并在施工中重点监控。

（1）临时建筑物（包括火房、宿舍、库房）的消防安全；（2）木工房及木料堆放场地的消防安全；（3）电器及线路的消防安全；（4）施工现场的动火消防安全。上述区域的主要通道口设置警示标志牌。

八、应急救援小组及应急措施 1.应急救援小组

成立以项目经理为组长的应急响应小组，并制订安全预案（详见应急救援预案专项方案）。

组长：姚东海

任事故现场总指挥

电话：*** 副组长：朱华奎

电话：*** 组员：艾华、龙海生、张顺清、任兰、古阳洋、陈叙、吴东、王荣森、汤贵林、杨敏、罗渝婷。

2.应变训练

（1）消防训练：项目部在适宜的时间至少组织一次项目管理人员、班组人员的消防演习。

（2）救生、急救训练：施工班组进场时项目部用教育和培训的形式使职工掌握简单的消防急救方法。

3.应急措施

（1）发生火灾，首先是迅速扑灭火源和报警，及时疏散有关人员，对伤者进行救治。

（2）火灾发生初期，是扑救的最佳时机，发生火灾部位的人员要及时把握好这一时机，尽快把火扑灭。

（3）在扑救火灾的同时拨打“119”电话报警和及时向上级有关部门及领导报告。

（4）在现场的消防安全管理人员，应立即指挥员工撤离火场附近的可燃物，避免火灾区域扩大。

（5）组织有关人员对事故区域进行保护。

（6）及时指挥、引导员工按预定的线路、方法疏散、撤离危险区域。

（7）发生员工伤亡，要马上进行抢救，将伤员撤离危险区域，同时打“120”电话求救。

篇3：公租房建筑方案设计体会

关键词：公租房,建筑方案,绿化设计,户型,交通

公租房是政府推出的一项惠民政策。对于那些拥有稳定收入、拥有预期购房能力的居民，但又无力购买商品房的人来说，这个政策解他们燃眉之急，使他们拥有了安身之地、享受了人的尊严，对整个城市发展无疑增添了凝聚力，充分体现了我党执政为民的施政理念。

1 工程概况

本工程建设场地项目位于重庆市渝北区鸳鸯镇，北临机场高速，南临童家院子立交桥和渝长高速公路，新建轻轨线高架于北部机场高速公路之上，且直接与本区连通作为小区主入口，给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。根据重庆城乡规划，到2020年，主城区常住人口将达到1 000万人，新增的有400万人。新增人口的住房供应，将采取1∶6∶3的合理比例给予解决。10%的高收入人群购买高档商品住房;60%的中等收入家庭，6.5年的收入能购买中小套型、中低价位商品住房;另外30%，即120万人则由政府保障住房。

此前，我市已经形成5种保障方式，包括廉租房、经济适用房，以及危旧房和棚户区改造、城中村改造，解决农民工公寓等。引入公共租赁房制度后，我市将形成“5+1”的住房保障新体系。

2 方案设计

2.1 规划设计思想

总体规划以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，从整体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。切实探求更好的规划设计模式，体现新型生态绿色社区的特色。设计中寻求动态的空间对称和相互渗透，相互流通的建筑形态，以期创造一种面向21世纪开放的新人文空间。

1)按照公租房的特点，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项设施。将居住园区建设成为设施齐全、环境优美的示范居住社区。

2)为社区的分期开发实施提供最大可能性。充分考虑用地现状与环境特征，利用现有设施，合理安排建设项目，创造富于时代感的新型社区。

3)总体规划应符合城市规划、消防、环境保护等规范、规程的要求。

2.2 规划设计布局

1)规划目标及布局。

以生态人居为核心理念，整合现有规划道路，把原有六个地块整合成五个完整大组团，形成大社区，大配套，提供丰富的社区活动。以新建轻轨站作为重要的城市节点及城市人流的主要来向，我们将主要的配套设施、公共建筑、广场均配置于此。

2)小区配套及商业服务。

考虑到公租房的特殊性，我们强化了配套商业街等的设计。在提供生活便利性的同时，提供了就业机会，创造出自给自足的居住模式。小区的配套设施主要设计在渝长高速公路处以及轻轨与本区接口处的入口附近，方便居民出行及购物。商业配套设施的附近为本组团的中心地带，在其南面我们提供足够大的中心绿地广场及运动场地，使得健康重庆在这里得以实现。同时在用地的恰当位置配备了一个36班小学和两个6班幼儿园。

2.3 环境、景观、绿化设计

中心组团是最大的集中式花园，以运动、休闲为主题，具有综合服务于整个社区的多种功能。

建筑设计中完美结合了建筑与其楼前环境，形成独有的环境单元，为加强绿化的层次性，突出跨世纪社区的生态概念做出有益的补充。

环境设计不仅考虑利用地形形成的层次丰富的地面绿化系统，还充分注重了绿色景观的立体化，让尽量多的住户亲近自然，怡情乐景的意图，使社区建筑立面效果层次丰富，绿意盎然。

设计结合绿化设计，灯光、雕塑小品、休闲设施等，创造了一个可以多方位观景园林。通过景观的设计，不仅在视觉上提供了多样性，同时为社区内游憩活动中心充分营造了园林深深的意境，改变了单调绿化的感官体验，为活动的人群赋予了更多的休闲情趣。

园林绿地直接融合在住宅组团中，做好点、线、面结合和层次的划分，强调全区的空间序列。在绿地中布置很多情趣小品，楼台亭阁，石板步道等园林设施，为居民活动充分创造条件，使住户更好地亲近绿化、享受绿化。

3 建筑设计总体概况

以生态人居为核心理念，整合现有规划道路，把原有4个地块分设成6个完整大组团，形成大社区，大配套，提供丰富的社区活动。

设计中一期组团用点式高层分别围合，同时为了保证城市空间景观的效果，点式高层有高有低，错落有致，从20层～33层，形成丰富的天际轮廓线。

设计中采用地面停车和地下设集中式停车库相结合的方式。地面停车尽量布置在每个小区的车行入口附近，尽量做到人车分流，中心花园除考虑应急消防车道外，不考虑其他的汽车通行。

地下车库位于每个组团的中心花园内，与高层建筑分开，个别地块为保证地下车库的完整性与上部建筑一体建设。既保证了车库的经济性，又保证了施工进度。

1)单体户型设计。

住宅套型多样，提供了建筑面积35 m2的单间配套，49 m2的一室一厅，60 m2～70 m2的两室一厅，80 m2的小三房，满足各种租赁的需求。按照现在商品房户型设计要求，提供了明亮的电梯厅，同时每户做到了明厨明卫。

2)立面造型特色。

建筑立面用现代建筑的设计手法，充分尊重并考虑重庆地方特色的建筑设计理念，在建筑的顶部及底部加以适当的处理并加入重庆传统元素，在建筑的中部则以简洁的处理手法保证了建筑的整体效果。

建筑色彩选择上，以温馨宜人的白色为基调，配合局部深灰色，相应的鲜亮，活泼的现代城市色，让经典、人性化的家居氛围在不经意间扑面而至，突出社区规划中“以人为本”的设计宗旨。

3)交通设计。

以“人车分流”的完美方式，解决了安全性、景观性、便捷性等诸多问题。每个组团设有一个主要人行入口和两个可以人车共用的次入口，既考虑到使用的方便，又解决好交通安全的问题。

4)公共服务设施规划。

考虑到公租房的特殊性，本设计特别注重小区的配套设施设计，配套设施的面积占总面积的10%，充分满足年轻人的配套需求。

设计中将配套设施围绕轻轨车站及前区广场设计，充分考虑到出行及购物的方便性。

每个主入口处设置了一定规模的广场，同时在中心广场地块内配套建设了整个小区的运动设施，运动设施主要考虑到公众的参与性，以篮球场、羽毛球场为主，起到真正全民参与、全民健身的目的。

5)户型设计。

鸳鸯组团设置两种标准层楼型均为“井”字形点式高层，分别设计31 m2/户～80 m2/户9种不同的户型，以满足不同居住对象，适应范围人群较广。一期总户数为4 968户。

平面设计将公共交通的核心筒布置于平面中央不易采光的部位，户内房间沿周边布置充分和用可采光外墙，以达到较为理想的通风、采光效果，且将住户的公共交通距离压缩到最小。

套内布局充分利用空闲的面积和空间，适应当地气候生活习惯，设计出较舒适、合理的套内居住面积空间。

6)配套公建。

a．商业用房:商业用房设置以方便居住者的购物又不影响小区的原则进行设置，每个组团均放置商业服务用房，且均面向道路布置，尽量减少对居住环境的影响。

b．小学:根据服务半径和小区内居住人口的数量设置了36班小学一座(在三期建设)，建筑面积约为36 000 m2。

c．幼儿园:根据规划要求并方便住户分别设6班幼儿园两座(在三期和五期建设)，建筑面积约18 000 m2。

4 结语

本项目建设有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。同时也是落实国家与重庆市领导关于公共租赁住房的指示精神，项目建设是必要的。同时对市政府把重庆建成森林重庆、宜居重庆、健康重庆、畅通重庆和平安重庆的目标，也是有力的保障和促进。

本项目建设也可实现无力购房者的住房需求，同时也可推动房地产业良性发展，项目建设是及时的。

另外建议:项目建设单位在扩初阶段进一步优化方案，建设单位在项目实施过程中精心组织、周密安排，兼顾各方面利益，做好各建设环节的协调工作，确保各环节的工作落实到实处，保质保量的做好此项民心工程。

参考文献

篇4：陈家桥公租房安全检查实施方案

一、公租房REITs融资模式的设计原则和思路

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种把“资产池”中流动性差但具有稳定现金流的房地产物业作为标的，通过专业基金管理公司打包整合后向社会投资者发行债券的融资手段，也是国际房地产投融资领域的标准化产品。房地产物业融资通过这种形式运作可以有效吸引社会资本参与，通过市场化机制使房地产项目建设、运营、维护各个环节相互打通、盘活资金，实现投资者收益与风险相匹配。但在现阶段我国公租房融资过程中，政府同时作为公租房产权主体、建设主体和运营主体的现状不能适用于高度市场化的REITs产品，需要结合我国的实际情况，对公租房融资引入REITs模式进行优化设计。不仅要调整政府在公租房融资过程中的主导角色，实现其从建设、运营主体向担保人、监管者过渡，还要发挥REITs本身的融资优势，广泛吸引社会资本解决我国公租房融资问题。所以，公租房REITs融资模式的具体设计原则为：第一，增强社会资本作为参与主体的参与程度，建立市场化运营机制，平衡收益与风险；第二，以开发商作为公租房建设主体，通过REITs实现公租房所有权和经营权剥离，强化政府担保和监督职能。

公租房REITs属于典型的政府与社会资本共同合作的模式，政府仍然作为公租房的产权主体和规划制定者，利用REITs的特殊结构使公租房运营阶段的经营权、所有权剥离，在初期建设和后期运营过程中为项目提供信用担保，并以政府下设机构进行资金管控，发挥担保人和监督者职能。政府和开发商合作设立公租房REITs发起机构（公租房开发机构）作为公租房建设的实际组织者，竞标政府的公租房计划，以开发商自筹、政府管控担保的形式建设公租房。社会资本通过开发商建设筹资和二级市场交易参与公租房前期建设和后续运营，以公租房REITs基金为载体进行市场化机制运作，盘活资金链的同时提高资金利用率。

二、公租房REITs融资模式的具体方案设计

依据方案设计的原则和思路，本文设计的公租房REITs融资模式是以政府为产权主体、开发商为建设主体，通过政府与开发商建立合作关系设立发行REITs，利用混合打包公租房及其配套的商业物业形成REITs产品资产池发行证券进行融资，通过专业的管理团队对后期公租房运营提供有效管理激活融资链条，并由政府长期担保投资安全性的公租房建设融资创新模式。

1. 公租房REITs融资模式的主要参与主体

政府：公租房REITs的发起机构之一，作为公租房的产权主体，通过将其拥有的公租房资产注入到REITs基金的方式设立基金，负责规划公租房建设的方案计划、监管公租房建设和运营并严格审核公租房租户是否符合条件等工作。同时，设立公租房政府融资平台，运用多种融资方式吸引社会资金以及机构投资者参与，对公租房建设项目提供投资担保。

开发商：公租房REITs的发起人之一，主要负责根据政府公租房建设任务完成公租房开发建设计划，是建设初期的融资主体。

REITs 基金管理机构：是由具有专业经验的并且从事过相关业务的基金公司负责，主要负责公租房REITs基金的审批、募集、订立合同等工作，并在基金设立运行后负责管理基金。

REITs 资产管理运营机构：是由具有一定规模、长期从事房地产开发管理工作的房地产企业（开发商）负责，负责拟定基金的定向融资计划并报REITs 基金管理机构审批，公租房 REITs 旗下所有的公租房及其配套资产均由该部门进行管理、运营、维护。

基金托管机构：是由信誉较高、具有一定规模的商业银行负责，在存续期间公租房产权与经营权剥离，银行将作为公租房资产的名义所有人对资产进行托管，负责存管各项融资资金并对相关基金公司和资产管理机构进行监管。

投资人：公募投资者一般指个人投资者和机构投资者，通过买卖和交易基金份额实现对公租房 REITs收益共享、风险共担。

租户：这里包括两大主体，一是满足政府部门规定资质的公租房租户，达到一定条件可申请购买公租房；二是通过缴纳市场租金获得物业使用权的公租房配套商业物业租户。

2. 公租房REITs融资的具体运作模式

本设计方案分为三个环节：开发建设环节、经营管理环节和发行交易环节（见图1）。

开发建设环节：政府制定好公租房建设方案，开发商依照计划负责组织新建、配建公租房，形成公租房供给。政府公租房融资平台对公租房REITs进行信用担保，同时对公租房建设资金进行管理调配，监督开发商开发建设。该阶段融资特点为开发商作为融资主体、政府提供信用担保。公租房开发机构直接设立REITs，社会个人投资者和机构投资者（保险金、公积金、信托投资、私募债等）可直接参与公租房建设。政府平台则需要根据公租房每年、每季度的建设目标、完成情况等方面进行估算，得到一定时间段公租房项目所需的资金需求总量，统筹管理来自不同融资渠道的资金，准确把握项目不同时段的融资结构，把不同时点进入的资金分段整合进资产池，使多条融资渠道进入的资金整合后对应多个公租房建设项目，提高公租房建设资金的使用效率，监督开发商顺利完成公租房建设计划。

经营管理环节：本阶段是最能发挥REITs管理优势的阶段，也是盘活公租房建设资金，实现开发完成后再融资的重要环节。专业的REITs 资产管理运营机构（一般为开发商）负责管理公租房 REITs 基金旗下的公租房资产，包括公租房的物业维护维修、配租退出等工作。但是并不把简单的公租房运营维护作为公租房建设融资模式的最终环节，而是通过开发商的运营，发挥运营资源的优势，利用REITs从资本市场再融资，使社会资本的获益能力延续。通过REITs把公租房资产的经营权和所有权剥离，使政府在这一环节以服务者、监管者形式存在，政府性融资平台与开发商进行有效合作，形成由开发商主导经营，政府对资金使用进行监督的运作机制。政府一方面为公租房保障人群提供房源信息、手续办理等服务，发放补贴资金；另一方面也为承租人购买公租房提供融资担保，帮助开发商尽早回流资金，作为投资资金最后的退出保障。

发行交易环节：这个阶段需要完成整个公租房REITs产品细则设计，通过市场来检验公租房的效用价值，保障资金的高流动性，该阶段的顺利运行是实现公租房REITs融资共生共赢目标的重要前提。一是保障公租房 REITs 的收益率。在公租房资产打包、REITs 发行过程中，政府作为公租房的产权主体，需要对公租房项目进行筛选，对已经建设完成的公租房住宅和配套的商业物业、停车场出租率、收益情况进行考察，选出优质资产进行分拆打包，确保发出的REITs计划能够达到社会资本的投资预期。在审批通过后，委托基金管理公司采用公募形式募集资金，发起成立存续期为30年的封闭式公租房REITs基金。二是投资人购买分级、交易自由。投资人通过购买持有公租房REITs 基金份额对公租房建设运营进行投资，获得公租房REITs每年的分红获益。基金受益凭证分为优先级和次级，优先级主要投放在二级市场面向机构和个人投资者，次级部分由REITs发起人购买，对优先级形成担保。在存续期内投资者不得申请赎回、增加投资，但在存续期内可以在证券交易的二级市场交易相关的受益凭证。三是规定双90%的基金投资原则和分红比例。针对我国公租房项目建设，公租房 REITs募集资金的90%以上应投资于新的公租房楼盘开发和已有的公租房房源收购，保证专款专用。投资由REITs管理者统一管理、政府平台日常监督，确保资金使用合理合规。同时，依照美国、新加坡、我国香港等地REITs的分红情况和REITs基金分红比例的一般要求，规定公租房 REITs的分红比例为90%，通过高分红率吸引社会资本。

3. 公租房REITs融资模式中的政府角色转变

相比于以财政资金占主导地位的政府融资模式，在公租房REITs中，政府依然作为产权主体，但建设主体由开发商承担。在REITs发起设立、上市流通后，政府资金一部分购买基金份额后变为股东，与投资者风险共担、利益共享，另一部分主要以补贴的形式进入公租房收取租金和盈利分配的环节，这种直接融资的形式既不会加重政府的债务成本，还能有效缓解财政压力和一次性的巨额投入。同时，在公租房REITs的实施过程中，政府财政补贴作为公租房租金收益的信用担保，为权益性 REITs 的投资者提供了更加稳定和连续的投资收益率，从而更好地调动社会资本的参与积极性。目前，北京、深圳、天津等市政府都在积极引入BT、PPP、代建制等公租房建设模式，项目建成后，以REITs方式回购，通过市场化的运作机制把现行以财政负担重且过度依赖银行贷款的公租房政府主导模式转变为以政府补贴为主的引导性管理融资模式，使政府从“主导”融资变成“引导”融资，实现政府角色转型，帮助政府专注于发挥公租房建设融资与管理运营过程中监督审核、辅助担保的服务职能。

所以，在公租房REITs融资模式中，政府的核心任务在于以下两点：一是设立政府公租房融资平台。即政府牵头建立多种融资方式相结合的融资平台，提高闲置社会资本参与公租房建设效率。通过资本市场使引入资金得到有效利用，不仅实现投资的保值增值，还能充分发挥政府信用担保作用，提高平台的融资和资金保值能力，更好地支持公租房建设；二是加强对融资过程及资金的监管。项目期间政府除了必须制定有关税收优惠、实施规划建设、土地无偿划拨及审核申请住户的政策之外，还需对公租房建设的规划、融资、建造、运营等全过程进行监管，通过严格的监管降低资金风险，保证公租房资金使用安全，顺利完成建设任务（见图2）。

三、公租房REITs的盈利性分析与可行性测算

盈利性能否满足投资者需求是检验公租房REITs融资模式是否可行的重要标准，若公租房REITs的投资回报率低、资产池不稳定，势必将影响社会资本参与公租房融资的积极性，无法实现设计公租房REITs的初衷。所以公租房REITs的盈利性是否能满足投资者预期、是否符合现实情况需要进一步分析。

在公租房REITs融资模式中，收入来源共有4项：公租房租金收入、公租房小区配套商业物业的租金收入、每年政府对公租房租金提供的财政补贴收入以及通过税收优惠或减免税收形式提供的相对政府补贴收入。纳入公租房REITs资产池的公租房资产需无空置现象，商业物业按市场标准执行，租金收入稳定可控，政府的财政补贴和税收优惠来源可靠且具备持续性，4项收入来源基本能够保证公租房REITs产生稳定现金流。在计算项目投资回报率时，以2016年的全国最新建安费用2197元/m2为成本，以3%市场租金率估算出公租房本身的IRR（内部收益率）为3.92%，加上以294.51元/m2·年的全国商业用房租赁价格估算公租房配套商业物业的IRR为9.47%，考虑到经济环境、房地产市场涨跌预期及通货膨胀等因素，30年存续期的公租房REITs基金的投资回报率为5.93%左右，基本可以满足REITs投资净收益率要达到5%-7%才能吸引社会投资者的国际资本市场经验规律。

在现实情况中，以北京市的最新数据对公租房REITs的投资回报率进行计算，截至2016年2月，北京市已经落地开始兴建的公租房项目近6000套，假设小高层与高层的建设比例为1：1，单位面积的建设成本为1678.5元/m2，已竣工面积为176.36万m2，公租房项目的管理费用约为总收入的2.5%，得到总现金流出。以公租房租金收入28元/m2·月、商业物业租金收入30-35元/m2·月、物业费1.2元/m2·月得到现金流入，计算出北京市实行公租房REITs得到的投资回报率为9.87%，可以满足投资者的预期标准。

参考文献：

1.葛红玲 张雪.北京保障性住房资金需求量化研究.首都经济大学学报.2015.11

2.马秀莲.中国公租房建设和发展现状调查.中国经济时报.2014.4.9

3.姜超 李宁.关于REITs的海外经验与中国实践——开发商融资必读.海通证券.2015.11.11

4.葛红杰 于浩.我国公租房建设融资模式浅析.中国房地产.2014.19