畔山水岸别墅价格报告

畔山水岸别墅价格报告（精选6篇）

篇1：畔山水岸别墅价格报告

房屋鉴定报告

受广水市质量检测站及湖北全洲扬子江建设工程有限公司委托，我单位对广水市应山水岸星城3#楼1703#房间楼面板裂纹进行了鉴定，此板处于施工单位留置施工缝上，因温度及收缩等原因影响，使该板在受力后出现细小裂纹，该裂纹宽度在混凝土允许产生工作裂缝范围内。经我单位对设计图纸中设计的配筋、混凝土标号和混凝土试块抗压强度复核，该裂纹无结构安全隐患，只需委托有资质的单位进行裂缝处理，使装修层无裂纹即可。

湖北省随州市建筑设计院

2013年5月16日

篇2：畔山水岸别墅价格报告

XX学校

XXX

花溪碧桂园

花溪碧桂园，位于贵阳花溪区东南部，毗邻贵阳国际汽贸城。独享贵安新区发展优势。进门处双面喷泉衬托花溪碧桂园的标志，大气不凡，视野宽广。

交通网路

三纵三横一环一快铁一轻轨 市区-项目：解放路嘉润路口，上贵惠大道12分钟直达。金阳-项目：上南环高速（花二道），至小河上贵惠大道可直达项目。

花溪-项目：上南环高速至孟关出口，可到项目。未来孟溪路（东段已通）5分钟直达项目。

并且有公交车班次。方便住户出入，交通便利。

周边环境

碧桂园引进全套高端生活娱乐配套设施，满足业主多种需求。花溪碧桂园拟配套近12000㎡生态湖面、欧式商业街、风情客栈、大型超市、肉菜市场、社区医院、养老院、交通中心、豪华会所、泳池、网球场等高端配套设施。住户可以在这享用最尊贵的服务。花溪碧桂园涵盖集团顶尖产品钻石·墅，英伦、西班牙、法式多种风格双拼别墅，均是碧桂园21载别墅沉淀之精华。其中钻石·墅采用行业内少见的全挂石头雕花外立面。项目以整体造园手法重金打造贵阳罕见纯欧陆风情园林，通过景观与绿化实现无边界渗透，精心营造优美的居住环境，宛若生活在欧洲国度。

调研对设计举足轻重，通过调研别墅样式及设计风格，给这次设计课题 以辅助性的作用，切身了解别墅设计中的一些基本尺寸和基本能分区，发现问题，总结经验,身临其境从而体会身为住户的需求。

调研过程

我们小组4名成员，一同前往碧桂园，进行参观、拍照、考查、讨论、分析。返校后，根据实地考察，分别作出了环境、交通流线、结构、空间、功能等分析。主要调研了两个户型。调研户型一

建筑体型既有以清新、亮丽、现代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形态，通体洋溢着新古典主义的法式风格。屋顶多采用孟莎式，坡度有转折；屋顶上多有精致的老虎窗，造型各异；外墙多用石材或仿古石材装饰；细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，呈现出浪漫典雅风格。整个建筑多采用对称造型，气势恢宏。

此户型为法式双拼一户三层型，总面积为231平方米，5房2厅4卫。

一层为门廊，客厅，餐厅，厨房，卫生间，卧室。客厅餐厅开敞式，进门感觉空间大，很宽敞，有气派。此卧室设计在一楼即可为腿脚不方便的老人居住，也可为客房使用。一层楼梯底下巧妙地运用空间作为储藏室，节省空间利用，便利生活使用。进门直接上楼梯会穿过餐厅跟客厅，楼梯位置靠中间影响较小。

二层进门主卧，转角独立衣帽间与卫生间连在一起方便换装洗漱，主卧附带着露台可观景。三层为多功能房，较大的露台，卧室。主客流线清晰，保护主人私密性。

从动静分区图可以看出，动静分区得当，保证了私密性和尊贵感。

从干湿分区图看出，不同空间各为所用，互不影响，考虑到了生活的细微之处，在很大程度上方便了人们的生活，提高了生活质量。

主体结构为框架剪力墙，符合当下的潮流，稳固牢靠，独立衣帽间与卫生间连在一起方便换装洗漱。经济适用且整洁大方，多开窗，房间宽敞明亮，通风条件良好.调研户型二

外立面材质为暖色系，砖红色。多重人字形坡屋顶，让整栋建筑看起来更加高端大气，有皇族的气势。屋顶采用木质作为材料，木质材料坚固耐用，整栋建筑显得十分自然、大气。浅色的石材与深红的面砖双色拼搭，在视觉上有层次感及过度感。

此户型为英伦双拼一户三层型，总面积为271平方米，6房2厅4卫。与上个户型相比，空间设计不紧密，较为宽敞，南北通透，客厅跟主卧面积最大，显示出主人华贵的气质。恰当的功能分区，主客流线清晰，保护主人私密性。进门直接上楼梯会穿过餐厅跟客厅，楼梯位置靠中间影响较小。不足处，缺少衣帽间。

（动静分区图）

（干湿分区图）

从两图可以看出，卧室是最私密空间远离了活动空间，动静分区明确,干湿分区明确,通风良好,南向采光,交通面积少,公摊面积少,有良好的视觉景观,无视线干扰,无黑房间,房间尺度宜人。相同之处，多开窗框剪结构，牢固可靠，卧室多分布在东、南朝向。

空间分析

一个完整的建筑空间是由多个空间组合而成的。建筑空间不仅仅是形式上的，外型上的，同时也和使用功能紧密联系，所以我们要从形式和功能上进行分析。多个空间形式——详细分析

平面空间组合——流线式空间组合中的串联式  多个空间

 竖向空间组合—— 叠加、穿插

 串联式——各个使用空间按照功能要求，一个接一个的相互串联，没有明显的公共交通空间。 叠加——一层空间与二层空间的叠加

 穿插——一层空间与部分二层空间的错落，使一层客厅上面形成了很高的空间 单个空间——详细分析

（一）空间的大小——

 1.一层客厅的大空间保证了会客的宽敞  2.储藏室的小空间恰巧符合储存的需要  3.卧室的小空间创造了温馨的家庭气氛

（二）空间的高低——

 客厅的高度保证了会客时的，心情的舒畅，消除了压抑感

（三）空间的封闭与开放——

 1.室内空间的封闭，容易造成焦虑感和压抑感，因此创造阳台开放空间，拉近建筑与自然的距离

调研总结

本次别墅调研，是我们一行人首次对别墅进行调研。我们不仅从中学到了许多通过实践才能学到的知识，填补了很多之前对别墅的空白点，还发现了问题，认识自己的不足，其次我们从中体会到团队的力量。因此，这次调研对我们本次设计及以后的设计生涯都有很大帮助。

别墅案列分析：

顺驰林溪别墅

顺驰林溪，别墅。位于昌平区百善镇，是京城传统的上风上水之地，北临北六环10余万平米绿化带，西面紧邻沙河大学城，东接规划百善新镇区，南临百葛路，由六环和八达岭高速连接市区，交通便利，项目占地52万平方米共分三期完成有独栋、双拼、联排，属原创乡村别墅的风格。

作为令人最为轻松愉悦的居住形式，本套别墅在完美地保护私密性的前提下，让主人享受到与自然交融的乐趣。本别墅将室内的陈设成为自然景色的延伸。首层平面

总建面 324平米

其中地上 257平米

户型整体空间组合摆脱了Townhouse（户型）常见的三段式结构，“正式礼仪区”和“非正式家庭起居区”在空间上有了一定的分隔。

通过起居室的垂拔、不同功能空间的贯通、相互借景以及内庭院等手法的运用，营造了相对开敞、气派的空间效果，明显不同于普通Townhouse的狭窄和局促。

内庭院的运用既解决了楼梯与卫生间的采光问题，又使得室内空间变得更加生动和有趣味。二层平面

二层起居室上空处弧形转角楼梯的设计形成了楼上楼下空间的良好交流，同时形成了一个二楼的小公共空间，与内庭院的景观相结合，避免了别墅二层常见的一条走道两边开门的单调和压抑感。一大一小两个内庭院的存在更好的将光线和景观引入了主卧室和儿童房。主卧室的180度大露台观景效果极好，且给了业主未来一定的改造空间。

认为可改进点：

一层和二层的公共卫生间的面积应适当加大，并做到干湿分离，佣人房及其卫生间、洗衣房、设备间不应占用地上面积。主卧增加步入式衣帽间。案列总结

篇3：畔山水岸别墅价格报告

在同区域平层公寓单价近5万元/平方米的市场行情下，位于国奥核心的城市别墅——华贸城·香榭VILLA均价仅为4.5万元/平方米。不但如此，华贸城·香榭VILLA更有区域独一无二的大型成熟时尚商业街作为配套，繁华生活触手可及。朝阳外国语学校近在咫尺，医疗配套建设即将完工。

中心之城：亚奥核心上风上水

京北中轴龙脉之上，上风上水，一房难求，华贸城·香榭VILLA所在的国奥板块又是国家形象区和国际大都会中心区域。珍稀地段的先天优势，使华贸城·香榭VILLA有限的房源成为诸多财富阶层置业首选。

华贸城·香榭VILLA扼守北五环、京承高速、北苑路、立汤路等城市主干道，顺畅联通中关村、金融街、CBD等繁华商圈。地铁5号线、13号线、14号线三条城市轨道交通环绕，交通条件得天独厚，满足了都市精英在生活圈与事业圈方面“出则繁华、入则静谧”的居住需求。

景观之城：家就是花园中的风景

华贸城·香榭VILLA既有万亩国家奥林匹克森林公园、清河营公园、朝来郊野森林公园以及近10个高尔夫球场的自然美景环伺，又专享世界景观设计领袖EDSA主笔的美不胜收的庭院景观。

华贸城整体绿化率高达45%以上，香榭VILLA处于华贸城项目核心区域，紧邻中央景观大道、近千平方米人工湖泊，轻松享受大尺度成熟园林美景。成熟美景，家筑风景之中。将建筑本身融入园林景观，可谓香榭VILLA最独特之处。香榭VILLA园林景观设计手法丰富，形成可观、可游、可憩的风景，为渴望闲逸自然、享受生活的财富阶层将居家生活打造成最浓墨重彩之景。

繁华之城：大型商业配套如私家客厅

与一般别墅区远离城市综合配套不同的是，华贸城·香榭VILLA尊享华贸城时尚商街全方位配套服务。华贸城大型商业配套涵盖精品百货、大型精品超市、金融配套、餐饮主力店、数码影院、亲子乐园等，为业主提供24小时贴心服务。

中信银行、BHG精品超市/百货、保利国际影院、麦当劳、澳门味道、COAST咖啡、艺术才谜、迪斯尼英语等商户已经营业，业主可以在香榭VILLA悠享近在咫尺的繁华大都会生活。

“香榭VILLA的生活氛围是最吸引我的，也是我的好多朋友最羡慕的。”业主王先生表示，在华贸城·香榭VILLA，门口就是商业街，再也不用周末全家出动采购日常所需物品，最关键的是价格合适，这种品质的别墅确实是买一套少一套。

不仅如此，华贸城商业街还是首个“会讲故事的商业街”，基调浪漫温馨，涵盖亲情、友情、爱情、梦想四大主题。爱情邮箱、许愿树、云景大道等令人在感受时尚潮流的同时得到精神享受。

臻品之城：一步到位的城市别墅

“别墅用地禁批令”的颁布和实施，使得别墅价值凸显，目前北京别墅市场的断档局面已经悄然出现，位于成熟板块核心地段的别墅产品更是极为稀缺。

悠享城市别墅的惬意之悦，“第一居所”香榭VILLA俨然成为财富阶层接待客户、款待友人、小型聚会的大都会完美社交平台，是财智阶层置业、生活、投资一步到位的首选。

作为国奥核心区唯一在售的叠拼别墅，华贸城·香榭VILLA项目“出则繁华、入则静谧”的稀缺性受到美国VOA首席设计顾问Chris的极大肯定：设计上同时兼顾西方城市社区精髓与中国传统庭院神韵，即使在巴黎、纽约等大都会也是难得一见的高稀缺城市别墅形态。

经典之城：法式新古典建筑

香榭VILLA重金特邀EDSA等国际知名机构，组成强大的建筑专家团队加盟，旨在树立城市别墅典范。为缔造传世精品，香榭VILLA采用新古典建筑风格，既古典富贵又不失低调稳重，与华贸城整个设计风格匹配。

项目外立面均选用优质全石材，高品位青灰色坡屋顶，细节考究。建筑首层选用闻名遐迩的“安溪红”天然花岗石，质地优良，色泽鲜明，二层至四层甄选采自海底的优质莱姆石。华贸城·香榭VILLA倾心打造殿堂级“理想第一居所”。

超值之城：公寓的价格买别墅

“关注北京别墅市场多年，价格优势如此明显，且周围配套完善的产品并不多见。”原本陪朋友看华贸城公寓的周女士坦言，香榭VILLA的价格是促使其“出手”的最直接因素。放眼整个国奥商圈，香榭VILLA的价格优势十分明显。在周边公寓价格接近5万元/平方米的当下，均价4.5万元/平方米的单价确实令人心动。

华贸城·香榭VILLA户型涵盖320至340平方米不等，卧室南北通透、格局方正，客厅均为超大面宽，采光充足；独立洗衣间、储物间、中西分厨设计满足客户个性需求，使空间布局更加合理。上叠、下叠每种户型均赠送45平方米私家庭院，上叠别墅更赠送41平方米超大景观露台并独享私家电梯。超值赠送的舒阔生活空间极大程度地满足了业主的生活需求，在彰显业主尊贵身份的同时，也使业主享受到奢华空间带来的更多美妙体验。

贴心之城：国际化物业管理

牵手百年管家品牌物业公司参照五星级酒店物业服务标准，华贸城·香榭VILLA为业主量身定制专属的小众化、个性化、全方位服务，包括24小时贴心服务、管家式特色服务、人文关怀服务、物业托管服务在内的四重贴心服务体系，力求服务的每一个细节都至臻尊贵。

牵手国际化物管的基础上，香榭VILLA更将家人般细腻的关怀融入日常服务细节，让各年龄段的业主感受到无微不至的照顾：“小饭桌”服务、宠物关照服务、亲情服务、园艺技术咨询等关照到业主生活的每个层面。使香榭VILLA业主在繁忙之余，可从容享受生活的温馨与尊崇。

篇4：别墅调研报告

别墅，别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义额中通为独立的庄园式居所。

别墅往往指建在环境优美的地带、供人居住和休憩的独户住宅。别墅通常面积不大，一般由起居室、客厅、餐厅、厨房、书房、卧室、卫生间等几部分组成，能包容日常生活的基本内容，并具有一定的舒适性,可以分为独栋别墅、双拼别墅、连排别墅、叠拼别墅、空中别墅几种。

在中国古代也存在大量别墅，称为别业、别馆。西晋时出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。别墅设计要点要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简约。

二、经典实例分析

1、琥珀山庄 Sunstone 1987年美国纽约

建筑师为美国建筑师罗伯特·斯特恩，他的作品以古典风格见长。建筑师一座两层的古典风格住宅，外观以大坡顶与各种形式的老虎窗形成丰富的轮廓线。入口立面结合了具有乡土风格的服饰斜屋顶以及古典入口门廊，并配以帕拉迪奥式的楼梯顶窗，风格突出。建筑的西南角是起居室和三个卧室，可以俯瞰辛尼克罗克湾的优美风景。

该建筑作为以舒适，简约为基准的别墅充分考虑了与地形、环境的关系。别墅背靠树立、面朝碧水，建筑前方还有环形景观花坛，及一片面积广大的绿地，环境宜人，优美，是不可多得的假日休闲，颐养身心的好去处。在别墅的西北方设有环形道路及与外界相通的出口，且都隐身于苍松翠柏之中，更不会让别墅中的家人看到大路，而降低与大自然亲近之感。

+琥珀山庄别墅分为上下两层，一层面积大于第二层，各种功能房间设置齐全，厨房、卧室、餐厅、工作室，佣人房、卫生间、起居室等，设置分布合理。从房子的任意方向入门都可直达位于一层中央的卫生间。在别墅的任意一点都可以通过大型玻璃窗观赏屋外美景，让人如置身于大自然中，身心放松，体验不同于城市、乡村的美妙感受。

2、国内东南某省不知名别墅建筑

该别墅建筑与其他别墅建筑一样建于景色优美的森林区内，而力求与基地景观相结合。但不论是从外部矩形体块的形态，还是从该建筑外立面的色彩装饰来看，该别墅建筑都不能和周边的林木环境很好的结合，不可不说这是这座建筑的败笔。

该别墅建筑的内部功能结构还是相当合理舒适方便的。

从正门通

过门厅进入别墅的一层空间到达过厅，向右转就可以进入一层唯一的卧室，或者进入正对过厅的卫生间。向左走就可以通过台阶下到地下半层的车库。直走再右转通过简短的一段下降台阶的过廊进入到面积广大客厅会客交友，也可以从客厅出玻璃门，进入别墅的后花园。若一直直走就进入到餐厅了，而厨房则隐藏在餐厅的左边。从餐厅回头就可以看到直达别墅二层的楼梯。

三、实地调研

这次别墅调研我们小组去的是建业森林半岛。洛阳建业·森林半岛是建业集团在洛阳新区开发建设的首个高档品牌社区。项目位于王城大道与英才路交汇处，周边环境优美，北望10000㎡景观湖泊、12公里洛河长堤，东侧与3500亩隋唐城遗址植物园仅一路之隔，自然与人文相得益彰。

建业·森

林半岛充分利用项目所独具的优越自然条件，创造以水为主题的水景

社区。水是生命之源，亲水是人的天性，水可以给人以灵性、活力和生机。 亲水主题及贴近自然的、写实的、现代的设计手法紧扣案名“森林半岛”，更是该项目有别于其它楼盘的闪光之处。

这次我们的调查对象是洛阳地区的别墅建筑。在建业森林半岛内，我们见到了建业内的别墅，这些花园洋房式的建筑属于叠拼别墅，总共四层半，一层二层属一体。最下方入地半层设为楼上住户的出库和小型仓库。小区内设有小型花园景观，小溪纵贯其中，别墅南面临湖，风光优美恬静，区内有绿化、小溪、车库等公共设施齐全。从建筑外观看，建筑线条硬朗，整体色泽趋于微红色。外表多采用厚重的褐红色墙砖粘贴和大面积的玻璃幕墙装饰外表。给我们一种厚重的感觉，但是加上楼中间的倒映别墅影子的小溪和景观中的花草树木，又给我们一种轻灵之感。整体上看，该别墅群举重若轻典雅宁静。

四、调研总结

通过这次的实地调研及各方面的收集别墅资料，我了解了别墅的内在涵义和一般存在的功能单位，理清了别墅基本的流线设置，对别墅设计与基地环境之间的联系有了初步的认识，了解到一般的别墅建筑材料与色彩的搭配，体验到了别墅建筑之美。多方面的知识积累及联系的考虑，取最优方案。

五、任务书分析

篇5：沈阳别墅调查报告

在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。

一、沈阳市自然社会经济情况

沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。

全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。

2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。

2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。

2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。

二、沈阳市住宅市场发展状况

2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。

2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。

三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析

（一）沈阳别墅市场的发展历程

沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。

在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）图例表示 500 400 300200 100 20 1992 1996 19981999 2001（沈阳别墅市场发展历程定量分析）

（二）沈阳别墅市场的版块特征分析 沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个版块，其中主要以南部和北部为主要代表。

1、中部版块

中部版块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部版块的典型代表。

翠堤豪园

产品线（平方米）总套数 单价（元/平方米）518.12 3 11500 368.62 14 10500 329.69 8 10500 237.36（联排）8 8500 236.40（联排）26 8000 从长远发展角度来看，由于市中心版块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。

2、东部版块

东部版块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部版块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部版块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部版块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此版块置业。

由于东部版块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它版块项目转移到东部版块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部版块的发展潜力比较大。

3、西部版块

西部版块主要指张士开发区版块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部版块自然环境、人文与经济都比较落后决定了版块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。

今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。

但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。金色高尔夫

产品线（平方米）总套数 价格（元/平方米）281、264、288、310、353、421、646 192栋 2680――3280

4、北部版块

北部版块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。

相对于其它版块项目（中部版块除外）来说，北部版块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。

从长远发展角度分析，由于北部版块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。巴黎世家

产品线（平方米）总套数 价格（元/平方米）180、270（联排）14 3500 210、298.8、344、360、440、450、600、630 179 4100――4300

5、南部版块

我们在这里所谈到的南部版块主要是指浑南地区。虹洋地产项目隶属于浑南版块，浑南版块是我们分析的重点。

2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。

促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。

1997年，信盟集团推出信盟花园，一、二期总房源不过20余套，虽然推广力度很大，但是早期销售状况不是很好。

1998年东太实业有限公司推出凤凰花园。1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）（1）浑南部分别墅项目个案资料

a亚泰国际花园开发商：沈阳东宇置业有限公司 总占地面积：30万平方米

总建筑面积：30万平方米（含别墅87栋，其他为公寓）建筑形式：独立式别墅 容积率：1。0 销售价格：6280元／平方米

上市时间：2001年6月。一期开发27栋，二期计划开发30栋 别墅户数：87户

户型面积种类：400平方米、480平方米、550平方米 b美地庄园

开发商：沈阳政兴实业有限公司

总占地面积：66。7万平方米（1000亩）总建筑面积：15。3万平方米 建筑形式：单体、联排别墅 容积率：0。23 销售价格：3380元／平方米

上市时间：2001年11月9日。一期开发71栋，目前已竣工入住。总户数：500余户

二期目前已经开始预定。销售价格：双联3450元/平方米，三联3100元/平方米，四联2800元/平方米。单体3700――5500元/平方米

户型面积种类：238平方米、295平方米、296平方米、297平方米（主推户型）320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米。c凤凰花园

开发商：东太实业有限公司 总占地面积：20万平方米 建筑形式：单体、联排别墅

销售价格：一期2688元／平方米，二期3500元／平方米 上市时间：1998年 总户数：306余户

供应量：一期：67户；二期：153户；三期：独立式：54户；联排式：32户 户型面积种类：一期：280平方米：17户，25。37％ 295平方米：20户，29。85％ 301平方米：14户，20。9％ 372平方米：16户，23。88％

独立式：300平方米左右为主要面积 297、310、317、330、339、362、400、500平方米 联排式：220、240 配套设施：设置“泛欧式商业街“，目前仅有一家超市；golf推杆果岭 d比华利庄园

开发商：东北建安房地产发展有限公司 总占地面积：26。5万平方米

总建筑面积：9。5万平方米，其中，住宅8．3万平方米 建筑形式：2－4层独立和联排别墅

容积率：0。36销售价格：3000多元（没有最后确定）

上市时间：未开盘。首期仅开发联排别墅，目前有16栋将完工。总户数：355余户 户型面积及比例： 联排式：

190平方米??36户，220平方米??206户，240平方米??48户，265平方米??16户 独立式：

400平方米??8户，380平方米??28户，350平方米??13户 270－300平方米：30％ 320－350平方米：40％ 370－380平方米：20％ 400－500平方米：5％ 500平方米以上：5％ e佳地园

开发商：辽宁佳地房地产开发有限公司 总占地面积： 5，000亩 建筑形式：独立别墅

销售价格：一期：2860元／平方米起，目前价位在3700元／平方米 二期：4500元／平方米 上市时间：2000年 总户数：1000户

户型面积种类：联排式：240平方米

独立式：300平方米、320平方米、350平方米、370平方米、400平方米、500平方米 f花溪山庄

开发商：沈阳置业房屋开发有限公司 总占地面积：25万余平方米； 建筑形式：法式独立别墅

销售价格：二期：3800－5000元／平方米 上市时间：2000年 总户数：164户

供应量：分四期开发，一期开发29栋，剩余6栋，二期50栋 销售价格：3620――5600元/平方米 户型面积及比例：

一期：253－438平方米

二期：面积主要集中在300－400平方米，所占比例约为65％ 户型面积 数量 312平方米 2 313平方米 2 316平方米 3 316．7平方米 3 317平方米 2 328平方米 6 351平方米 2篇二：沈阳市高档项目市场调研报告 沈阳市高档项目市场调研报告

为配合新地块开发，销售部针对此地块周边21个同类高档项目及别墅项目进行细致市场调研工作，市场调研结果如下；

一、沈阳市别墅项目

沈阳市别墅项目分部在整个沈阳市的城市周围，主要集中区域为北城的棋盘山板块及沈北板块，南城主要集中在机场板块、浑南和苏家屯交界处及浑河沿线。别墅项目的主要特点为交通较为便利，自然环境相对良好的区域。北城别墅项目相对集中，而南城别墅分部相对凌乱，并未形成相应别墅区域。由于浑河沿线距离城区较近，各开发商取得土地成本较高，建筑形态均以混合型住宅为主，容积率控制相对较高，但由于浑河良好的自然景观存在，因此区域内均有不同比例的舒适型住宅分部，但并未形成别墅群。

（一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选择。

在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。1997年至1998年两年间，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅市场又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。目前沈阳别墅市场单体别墅供应量为500套左右（指的是在售部分）。

（二）沈阳别墅市场的板块特征分析 沈阳的别墅市场历经10年的发展的时间，逐渐形成中部、东部、南部、西部、北部五个板块，其中主要以南部和北部为主要代表。

1、中部板块中部板块主要以早期的河畔花园和近期推出的新世界别墅――翠堤豪园为主要代表。河畔花园作为沈阳最早推出的别墅项目，虽然只有20多套，但是河畔花园在促进沈阳房地产发展和沈阳五里河区域的发展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花园别墅――翠堤豪园成为中部板块的典型代表。

翠堤豪园从长远发展角度来看，由于市中心板块土地比较昂贵，在翠堤豪园别墅项目以后，如果再出现其它别墅项目的可能性不大。

2、东部板块

东部板块目前的主要代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。东部板块由于紧邻植物园和棋盘山风景区，从区位环境方面来讲，是沈阳最适合建造别墅的区域。但是由于90年代，政府改造开发棋盘山风景区没有实现预期利好的局面，政府工作中心转移到其它区域，以及东部板块的基础配套设施和人文环境的落后导致东部板块别墅项目发展缓慢。目前除了零星的当地村级政府的一些乡村别墅之外，主要的代表项目是天柱山庄和维也纳音乐别墅。其目标客户群主要以私营业主为主，除了沈阳本地的客户之外，沈阳北部一些城市的目标客户群体也在此板块置业。

由于东部板块的自然环境的优势，目前许多开发商正在筹备把重心从沈阳其它板块项目转移到东部版板块开发别墅项目。包括沈阳发展实业有限公司在高尔夫球场附近开发的盛京高尔夫项目，东部板块的发展潜力比较大。

3、西部板块

西部板块主要指张士开发区板块，主要代表别墅项目是金色高尔夫外商别墅公寓。但是由于西部板块自然环境、人文与经济都比较落后决定了板块内的项目的目标消费群体主要来源于张士开发区和周边原居民，属于区域性项目。

今年沈阳发展实业有限公司已经在此区域已经储备了1500亩土地，项目正在处于前期规划论证阶段。估计部分为别墅项目。

但是从长远发展角度来看，别墅市场的发展潜力不是很大。

4、北部板块

北部板块主要是指北大二环附近的别墅项目，主要代表项目有荷兰村、巴黎世家和加州阳光花园。由于上届政府在政策导向方面比较支持北部项目的发展，并在市政配套方面给予支持，尤其是北大二环的投入使用更是促进了北部别墅项目的发展。北部的别墅项目发展的比较早，从1997年的靓马新村到巴黎世家、加州阳光花园和荷兰村，目前已经极具规模和人气。其中社区规模最大的是荷兰村，整个园区占地220万平方米，这样大的项目在全国也属罕见（但是由于内部经营问题，该项目目前基本处于停滞状态）。

相对于其它板块项目（中部板块除外）来说，北部板块突出特点是：基础配套比较成熟、社区规模比较成熟、常住人口比较多。

从长远发展角度分析，由于北部板块土地比较成熟，已经渐渐融入市区概念，土地成本比较高，许多开发商会选择利润回报比较高的多层和高层建筑项目除了现有别墅项目的后续之外，基本上不会再有新的别墅项目出现。

5、南部板块

南部板块主要是指浑南地区。本项目隶属于浑南板块，浑南板块是我们分析的重点。2001年10月14日，沈阳市委、市政府发布实施《关于全面开发浑南新区的若干意见》。2001年10月16日，全面开发建设沈阳市浑南新区正式启动，浑南新区成为沈阳市的焦点。浑南的别墅项目作为浑南新区的旗帜，得到广大市民的关注。其实浑南别墅项目在浑南新区启动之前，就已经开始开发了。促使浑南早期别墅项目开发主要有以下几个方面的原因：成功阶层对郊区别墅的一种潜在心理消费需求；浑南相对优越的自然景观；绿岛森林公园和桃仙机场所形成的独特的经济圈；机场高速公路所提供的便利的交通条件。这几个方面的支持决定了浑南早期别墅项目的诞生。浑南最早的别墅项目是绿岛森林公园里面的别墅，当时共推出十几套，单价超过10000元/平方米，是沈阳价格最高的别墅，外界知名度不是很高。1999年是浑南别墅市场发生质变的一年，由于苏家屯地区政府的支持和前期别墅项目的市场铺垫以及后期沈阳市政府浑南改造开发的利好政策导向，许多开发商开始投资浑南别墅项目，以桃仙机场为中心向四周扩散。如：佳地园、菲菲澳家、花溪山庄、亚泰国际花园、美地庄园、比华利山庄、锦绣山庄。（这里还未包括目前已经取得土地，正在进行项目前期论证规划和正在谋求取得土地的开发商）目前，上述项目销售基本去化完毕，仅有地理位置相对较偏的项目还剩余小部分房源。

（三）未来浑南别墅开发将引领沈阳市别墅市场

浑南这个板块，在以前的沈阳别墅市场当中并没有得到一个充分的发挥，基本进入到一个一触即发的状态，从二个角度可以看出：

1、大势

从浑南的发展到大浑南的开发，沈阳向南已经成为大势所趋，这是一个厚积薄发的过程。从自然环境角度看，浑南具有浑河得天独厚的自然资源，形成了人们蒙昧以求的活水别墅区。并且浑南待开发土地资源丰富，追求高品质生活区域将成为带动区域发展必然条件。交通位置优越，便于到达城区核心地带，形成居住、工作、生活于一体的宜居理念。

2、浑南板块作为别墅板块来讲有一个空港概念

二、目前浑南新区别墅市场销售情况 浑河沿线在售别墅项目

浑河沿线，别墅项目各开发商开发相对较早，项目基本已经销售完毕，目前仅有中海国际社区有别墅产品在售，但由于销售售价过高，市场抗性较强，销售势头并不理想，今年4月份开盘推出40套，目前销售仅10套。浑河沿线别墅项目历史价格 伊丽雅特湾从2006年推出别墅项目，截止07年末别墅已经销售完毕，当时销售均价为篇三：2013沈阳地铁房上市量调查报告 2013沈阳地铁房上市量调查报告 xxxxx策划部 【 目 录 】

一．沈阳地铁各线路上市楼盘大盘点...............................................................................3 二．地铁四号线即将上市楼盘盘点.................................................................................4 三．地铁九号线即将上市楼盘盘点.................................................................................7 四．地铁十号线即将上市楼盘盘点................................................................................11 五．地铁一、二号线即将上市楼盘盘点............................................................................14 六．地铁一、二、四、九、十号线供应量对比上....................................................................16 六．合计.....................................................................................................17 xxxxx策划部

2013沈阳地铁房上市量调查报告 2012 年的沈阳楼市十月前一直处在不温不火的状态，销售旺季四、五月市场平平，“金九银十”成色不足。好在十一、十二月份销售回温，此时的“暖冬”如同救命稻草一般，让开发商看到了希望。已近年末，诸多品牌房企均已完成全年指标，开始准备2013年推售计划。本报告对 在建地铁 4、9、10号线沿线楼盘2013年上市量进行调查，从上市量数 据上分析

2013年地铁沿线楼盘情况、预测沿线楼盘价格走势?? 据不完全统计，2013年沈阳4、9、10号地铁沿线超350万平方商品房将上市，9号线占比较大，约为200万平米。和平长白岛、浑南新

区、沈北新区成了“准地铁房”的主要阵地。这其中，长白岛区域将会

有10家楼盘上市，纯新盘3家。下半年，可能将有众多的新盘进入市场 同样由于沈阳房地产市场由火热渐渐转淡，导致地铁沿线楼盘房源 以面积90平米以下的中小户型刚需类产品为主。这也是国家之所以长时间坚持宏观调控政策的主要原因——抑制房价过快增长，力争达到居者有其屋。

一．【 沈阳地铁各线路沿线上市楼盘大盘点 】xxxxx策划部 二．【地铁四号线即将上市楼盘盘点】

篇6：别墅消费调研报告

2、调查的对象

（1）家庭年收入在20万元以上；

（2）对奥北别墅感兴趣的，有初步购买意向的；

（3）拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车；

（4）演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着；

3、调查的内容

（1）目标客户的初步购房计划，包括价格、面积、户型等需求；

（2）目标客户对别墅会所服务及私人业务的需求程度；

（3）目标客户对别墅安保系统及物业管理的需求程度；

（4）目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度；

（5）目标客户个人信息及购房自审的程度；

（6）目标客户对购房的付款方式、项目配套、建筑风格等；

4、调查的质量控制

由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比较少，同时考虑到客户群识别等问题，我们决定选取奥北别墅片区及八达岭别墅片区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷325份，有效问卷214份。

二、调查结果显示

1、对购买别墅的时间数据统计显示，被访问者中打算一年以内购买别墅的有12人，占4.86%；打算在1-3年内购买别墅的有76人，占36.09%；打算在3-5年内购买别墅的有126人，占59.05%；这在一定程度上反映出在被访的人群中相当一部分人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购买需求。

2、对选择别墅的类型数据统计显示，被访问者打算购买独栋别墅的有114人，占53.37%；打算购买双拼别墅的有36人，占16.72%；打算购买联体别墅的有48人，占22.33%；打算购买叠拼别墅的有16人，占7.58%。独立别墅的购买意向共占53.37%，体现出这一特殊人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。

3、对购买别墅的面积（单位：㎡）数据统计显示，被访问者打算购买建筑面积为200-300平方米的有54人，占24.47%；打算购买300-400平方米的有69人，占32.18%；打算购买400-500平方米的有51人，占22.68%；打算购买500-600平方米的有22人，占11.28%；打算购买600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目标客户购买奥北别墅后将其作为第二甚至第三居所（前期调查结果），所以在户型面积上一般考量小户型居多。

4、对购买别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格4922.25%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示，被访问者中选择欧式风格的有69人，占31.61%；选择中式风格的有49人，占22.25%；选择现代风格的有12人，占5.71%；选择欧式与现代结合的有53人，占25.41%；选择中式与现代结合的有31人，占15.02%。总体上以欧式所占比重较大，但与其他类型风格相差人数不多，这反映出消费者对于建筑风格需求的多样化，也预示奥北区域该类型别墅即将热销。

5、对选择别墅的单价（单位：元）数据统计显示，被访问者打算选择10000-15000元/㎡的有71人,占33.08%；打算选择15000-XX0元/㎡的有50人,占23.54%；打算选择XX0-25000元/㎡的有56人,占26.7%；打算选择25000-30000元/㎡有20人，占9.39%；打算选择30000元/㎡，占7.42%。大量的被访问者都趋向于低价位，也给像长河玉墅、保利垄上、湾流汇及王府花园八仙别墅等产品购买力的支撑。这在一定程度上反映出奥北别墅市场已经开始了进一步的市场细分。

6、对选择别墅的总价（单位：万元）数据统计显示，被访问者能接受的总价区间为300-450万元的有81人，占37.68%；能接受的总价区间为450-600万元的有61人，占28.25%；能接受的总价区为600-800万元的有32人，占16.09%；能接受的总价区间为800-1000万元的有29人，占13.41%；能接受的总价区间1000万元以上的有11人，占4.57%。总价是划分客户群的最有效标准，不同总价反映着客户的社会阶层。在奥北别墅区低总价别墅占到了主流，这也反映出消费者对小户型的青睐和对第二居所的温馨考量。

三、各项统计结果分析（省略）鉴于对消费者信息保护、对参与者劳动保护、对二十一世纪不动产知识产权保护；部分调查结果未予分享。包括：目标客户对别墅物业管理要求的调查、目标客户对别墅会所服务调查、目标客户对别墅安保系统调查、目标客户对别墅经纪的专业需求调查、目标客户个人信息及购房自审信息等。