村土地使用权转让合同

村土地使用权转让合同（精选8篇）

篇1：村土地使用权转让合同

甲方(出让方)：

姓名： 身份证号码： 电话： 姓名： 身份证号码： 电话：

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乙方(受让方)：

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甲方现有一宗土地位于广西博白县旺茂镇康宁村陂头程宏坤家门口晒场边沿至竹林处，该地面积共约平方米，为使该地发挥更大的作用，为便于生产生活，经甲乙双方自愿协商达成如下协议：

一、甲方将该宗地的使用权及该土地上生长的竹木以人民币4500元(肆仟伍佰元整)的价格转让给乙方。

二、甲方保证对该土地有处分权，无权属纠纷。

三、乙方以现金方式在20xx年2月7日一次性付清土地价款给甲方，自本合同经双方签字并付清土地价款之日起乙方即拥有该宗土地的使用权，甲方不得以任何理由进行干涉乙方对该宗土地的使用。

四、本协议签订后，任何一方均不得反悔。甲方违反本协议导致该土地不能过户，甲方应支付给乙方土地转让总额的3倍违约金;乙方未按本协议约定的时间付款给甲方的，乙方应支付给甲方土地转让总额的3倍违约金。

五、本协议一式二份，甲、乙方各执一份，各份均具有同等法律效力。

六、本协议自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

七、合同签订地点：

甲方(签名并捺指印)：

乙方(签名并捺指印)：

篇2：村土地使用权转让合同

最近，刘能斌律师在江苏省高级人民法院、中华人民共和国最高人民法院成功代理了一起诉讼标的额达1.2亿元的股权转让合同、土地使用权转让合同纠纷案，两级法院均采纳了刘能斌律师的代理意见，被代理人苏州中盈房地产有限公司获得了完全的胜诉。因该案具有典型意义，该案的二审判决书被作为最高人民法院判例，收录入最高人民法院副院长黄松有主编的《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》一书中。

案情简介：

苏州中盈房地产有限公司系1993年3月成立的中外合作经营企业（港资）。2002年7月15日，中盈公司通过出让方式取得了位于江苏省吴县（现为江苏省苏州市吴中区）西山镇镇夏村东太湖西侧约242.66亩土地使用权。

苏州农工商房地产开发有限公司系1995年5月登记成立的从事房地产开发、经营的有限责任公司。2002年5月22日，中盈公司（甲方）与农工商公司（乙方）签订协议书，约定甲方将上述242.66亩地块连同公司一起转让给乙方。2002年6月15日，农工商作为甲方、王涛宁作为乙方、中盈公司作为丙方又签订了股权转让合同书，约定甲方收购丙方全部资产并对丙方实施全控股。

同日，农工商公司作为甲方、王涛宁作为乙方、中盈公司作为丙方还签订了项目合作协议，约定甲乙丙三方同意在丙方已拥有的上述242.66亩土地上一起合作开发，甲方拥有该项目开发的51%权益，丙方拥有该项目开发的49%权益。本协议只在因甲方按股权转让合同履行后而丙方股东仍不能向甲方出让股权的原因，造成股权转让合同不能履行时开始执行。

上述协议签订后，农工商公司分五次共支付中盈公司2860万元。

2002年10月30日，中盈公司及王涛宁委托苏州某律师事务所律师致函农工商公司称，中盈公司和农工商公司曾于2002年5月22日签订过土地转让协议，由于农工商公司作为受让方约定的1000万元合同定金未付，该协议依法转归无效。而农工商公司和中盈公司对上述地块的合作开发因违规而不合法，该协议同样没有法律效力。为此，2003年3月21日，农工商公司以中盈公司和王涛宁为被告，向江苏省苏州市中级人民法院起诉。后该案移送江苏省高级人民法院审理。

农工商公司起诉称，本案涉及的三份合同实质上是土地使用权转让，该合同合法有效，因中盈公司、王涛宁不履行合同义务给农工商公司造成重大经济损失，使农工商公司的预期利润无法实现，故向法院起诉，要求判决：

1、中盈公司和王涛宁立即返还土地转让金2860万元及利息130万元；

2、中盈公司和王涛宁赔偿农工商公司预期利益损失2980万元；

3、中盈公司和王涛宁承担本案诉讼费。

律师观点：

一、涉案合同性质系股权转让合同，而非土地使用权转让合同。

1、所使用的语句直接反映了合同性质。《股权转让合同书》名称及内容中所使用的词句明确界定了涉案合同的性质系股权转让合同。

2、合同的目的体现了合同性质。农工商公司意欲通过股权转让合同的订立和履行，取得中盈公司的控制权和支配权，进而取得中盈公司242.66亩土地的使用权、开发权和公司的其他权益。

3、合同约定的履行程序及交易程序说明了合同性质。《股权转让合同书》第一部分第2条约定：“在乙方（王涛宁）将丙方（中盈公司）股权全部转划给甲方（农工商公司）之际，支付所余收购款37918200元。”此条约定证明了股权转让行为是否履行系收购资金是否全部支付的条件。

4、涉案合同不符合土地使用权转让合同的根本法律特征。土地使用权转让合同是指土地使用权人将土地使用权再转移的行为。再转移所导致的直接法律后果即土地使用权的权利主体发生变更《股权转让合同书》即使得以履行，并不导致该土地使用权主体的变更，即农工商公司不可能依据该《股权转让合同书》而取得土地使用权，土地使用权的权利主体始终为中盈公司。

综合上述四点分析，根据我国《合同法》第125条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”因此，本律师认为涉案合同性质系股权转让合同。

二、涉案股权转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

1、订立股权转让合同的主体不合法。股权转让合同的主体必须是原股东作为出让人，其他原股东或股东以外的他人为受让人。中盈公司本身并非股权转让合同的合法主体，中盈公司无权处分公司股东的股权。

2、中盈公司作为中外合作经营企业，股权转让必须经其他股东同意，并经审查机关批准，否则，股权转让合同无效。中盈公司无任何一位股东同意涉案之股权转让行为。审批机关亦未予以批准。《中外合作经营企业法》第10条规定：“股权转让必须经合作他方同意，并报审查机关批准。”《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》第3条规定：“未经审批机关批准的股权变更无效。”涉案《股权转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。

三、涉案土地使用权属于法定“不得转让”之列，中盈公司即使存在土地使用权转让行为，该行为亦归于无效。

1、涉案土地的相关事实状况：⑴土地出让金已全部支付；⑵中盈公司已取得土地使用权证书；⑶因《建设工程规划许可证》正在申请中，目前尚未进行投资开发；⑷未办理土地使用权转让登记手续。

2、涉案土地使用权依法“不得转让”的事实和法律依据。《城市房地产管理法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的；”第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：„„

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，„„”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”中盈公司与苏州市国土资源局签订的《出让合同》约定：“受让方转让土地使用权必须具备下列条件：投入开建设的资金不少于基本建设项目总投资的20%（土地出让价款除外）。”最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》[法函（2003）24号]明确道：未同时具备《城市房地产管理法》第38条规定的两个条件，而进行转让的，转让合同无效。

3、中盈公司即使存在土地使用权转让行为，该行为因违反法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第52条之规定，合同亦归于无效。

四、农工商公司主张预期利益损失2980万元，既无事实依据，亦无法律依据。

1、无事实依据。农工商公司为证明其主张，仅提供了一份自己制作的评估和测算报告，该报告虽系书面形式，但其实质仍属于农工商公司的书面陈述。本律师认为该书面陈述不具有真实性、合法性和关联性，并且对农工商公司该书面陈述的反驳无需要提供反证。

2、无法律依据。《合同法》第113条规定的预期利益损失，又称可得利益损失或期待利益损失。但上述利益的保护是建立在有效合同基础上的，在无效合同的前提下，主张预期利益损失，没有法律依据。江苏省高级人民法院一审判决：

一、原告农工商公司与被告中盈公司、王涛宁签订的股权转让合同无效。

二、被告中盈公司在判决生效后一个月内返还原告农工商公司人民币2860元及该款自收到之日起至给付之日止的利息。

三、驳回农工商公司要求被告中盈公司、王涛宁赔偿2980万元预期利益损失的诉讼请求。一审法院完全采纳并支持了刘能斌律师的代理意见。农工商公司不服，上诉至最高人民法院。最高人民法院经开庭审理，作出二审判决：

一、维持一审判决第二、三项。

二、变更一审判决第一项为农工商公司与中盈公司、王涛宁签订的股权转让合同未生效。

篇3：村土地使用权转让合同

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为, 包括出售、交换和赠与。实践中, 可以将土地使用权转让分为两类, 一类转让是土地使用权的直接买卖, 并办理了土地使用权权属证书变更登记手续, 本文称该类转让为有名转让;另一类转让不反映为土地使用权的直接买卖, 不办理土地使用权权属证书变更登记手续, 但有合同等证据表明土地使用权被实质转让, 新土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利并取得了相应经济利益, 本文称该类转让为隐名转让。

无论是有名转让还是隐名转让, 纳税义务都必须履行。国有土地使用权转让双方可以是企业, 亦可以为个人, 本文仅研究企业担当转让主体的情形。国有土地使用权转让税收及税负情况如下:

(一) 转让方及受让方负担的税种

1. 转让方负担的税种:

(1) 营业税。以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额, 按5%的税率计征。 (2) 城市维护建设税及教育费附加。两者均以上述营业税税额为计税依据, 城市维护建设税按照7% (纳税人所在地在城市市区的按7%、在县城和建制镇的按5%) , 教育费附加按3%的税率征收。 (3) 土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为增值额, 按照四级超率累进税率征收。 (4) 企业所得税。以转让土地使用权的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额, 一般按25%的税率征收。 (5) 印花税。是向转让方和受让方重复征收的税种, 以合同金额为计税依据, 按产权转移书据税率0.5‰计征。

2. 受让方负担的税种:

(1) 契税。契税以土地使用权转让的成交价格为计税依据, 按3%~5%的税率征收。 (2) 印花税。计算方法同转让方。

(二) 转让方及受让方的税负分析

假定甲企业以1 800万元的价格将购置价为1 200万元的土地使用权转让给乙企业, 甲企业购置该土地时缴纳契税36万元, 印花税0.6万元, 不考虑与购置及转让相关的其他费用, 当地土地使用权转让的契税税率为3%。甲企业作为转让方, 须负担的税金共计294.56万元, 乙企业作为受让方, 须缴纳税金共计54.9万元。具体计算如下:

单位:万元

单位:万元

通过以上数据可以计算出甲企业综合税负为16.36% (294.56/1 800) , 乙企业综合税负为3.05%, 双方合计税负为19.41% (54.9/1 800) 。可见, 因土地使用权转让产生的税负是相当高的。

二、国有土地使用权转让的税收政策及避税效果

国有土地使用权的有名转让, 双方应缴纳的税种及计算方法如前所述。但国有土地使用权的隐名转让, 其涉及的税种却不如前者完整, 如果运用得当, 可以取得一定的避税效果。典型的隐名转让不外乎以下三种:股权交易、投资联营、合作建房。但随着征纳双方的博弈, 反避税的规定也大量出台, 使三种方式的避税效果大打折扣, 笔者分别就三种方式的税收政策及税负分析如下:

(一) 股权交易方式

该操作方法并不能实现土地使用权的直接转让, 其是由拟转让土地使用权企业的股东将全部或部分股份转让给拟受让土地使用权的一方, 拟受让土地使用权的一方成为上述企业的股东, 间接实现对土地使用权的管理。该种方法之所以被广泛采用, 原因有二:一是因为土地使用权权属未变更, 股权转让仅须缴纳所得税和印花税, 其他税种无须缴纳。由此, 税负会大大减轻。二是土地使用权单独转让的限制条件较多, 转让手续十分复杂, 而股权转让几乎没有限制条件, 手续简单, 仅须办理股权转让的工商变更登记即可。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业的股东向乙企业转让相当于1 800万元价值的股份, 使乙企业成为甲企业的股东, 上述提供股权转让的股东如果是企业, 就股权转让所得缴纳企业所得税;若是个人, 缴纳个人所得税。无所得额, 则不缴纳所得税。但该股东与乙企业须按产权转移书据税目分别计算缴纳印花税。

尽管该种方法避税最彻底, 但亦面临一定风险。2010年, 海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》, 明确禁止以股权转让为名, 变相违规转让土地使用权。近年来, 更有因采用该操作方法被以“非法倒卖土地使用权罪”定罪入刑者。对于“罪与非罪”, 虽然理论界和实务界存在诸多争议, 但通过股权交易避税的风险毕竟是实际存在的。

(二) 投资联营方式

投资联营即拟出让土地使用权的一方以土地使用权出资 (以下简称“出地方”) , 拟受让土地使用权的一方以货币资金出资 (以下简称“出资方”) , 成立合营企业, 风险共担, 利润共享。该种方式可以归纳成两类, 一类是投资联营建房, 一类是其他投资联营。投资联营方式下的税收制度相对于股权交易方式复杂很多。该方式下相关税收政策为:

1. 营业税。

投资联营类税收优惠关注的是投资双方是否共担风险, 共负盈亏。若满足上述条件, 不征营业税;不满足上述条件, 征收相应的营业税。

但对于投资联营建房, 税收优惠更加严格。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 (之一) 的通知〉》 (国税函发[1995]156号) , 投资联营建房设计的营业税征收包含三层意思:一是房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式, 不征营业税。二是房屋建成后出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配, 或提取固定利润, 视作转让土地使用权的行为, 征收营业税, 计税依据为从销售收入中按比例提取的收入或收取的固定利润。三是房屋建成后双方按一定比例分配房屋, 也要征收营业税。对出地方向合营企业转让的土地, 按“转让无形资产”征税, 计税依据是其获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格;对合营企业的房屋, 在分配给双方后, 如果双方各自销售, 则再按“销售不动产”征税。

2. 城市维护建设税及教育费附加。

这两项是在营业税税额基础上按比例缴纳的, 其优惠与否, 完全取决于营业税优惠与否。

3. 土地增值税。

财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定, 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。

但根据财税[2006]21号文《关于土地增值税若干问题的通知》, 以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 不再适用财税[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。

因本文研究的是以土地使用权投资而不是以商品房投资, 所以, 不论投资方是否为房地产开发企业, 其仅投资土地使用权到联营企业, 依上述通知精神, 若联营企业从事房地产开发, 即投资联营建房, 投资企业须就投资的土地使用权缴纳土地增值税;若联营企业不从事房地产开发, 即其他投资联营, 投资企业无须缴纳土地增值税。

4. 企业所得税。

投资联营方式下, 投资方以土地使用权投资时, 应分别作投资和销售两项业务处理, 提供土地使用权的一方须缴纳相应的企业所得税。

5. 印花税。

由于投资联营方式中土地使用权发生了转移, 投资方及被投资方应按产权转移书据分别缴纳印花税。

6. 契税。

由承受土地使用权的一方缴纳。《契税暂行条例细则》第八条规定了视同土地使用权转让或房屋买卖须征税的行为, 其中便包括以土地、房屋权属作价投资、入股的情形。国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》 (国税函[2004]322号) 亦重申了该规定:以土地、房屋权属作价投资入股的, 视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。所以, 投资联营方式不能免征能契税。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业以公允价值1 800万元的土地使用权投资, 乙企业提供资金建立合营企业丙企业。

(1) 如果丙企业不经营房地产, 属于其他类投资联营, 则甲企业不须缴纳营业税, 城市维护建设税及教育费附加和土地增值税, 甲、丙企业各缴纳印花税0.9万元 (1 800×0.5‰) 。丙企业缴纳契税54万元 (1 800×3%) , 乙企业无须缴纳与土地使用权投资相关的税金。

(2) 若丙企业经营房地产, 又存在以下三种情形。

第一种情形:甲、乙企业共担风险、共负盈亏的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元基础上, 再缴纳土地增值税168.75万元[1 800- (1 200+36+0.6+0.9) ×30%], 不需缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。丙企业缴纳印花税0.9万元, 契税54万元, 乙企业不须缴税。

第二种情形:甲企业提取固定利润或按销售收入提成的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据是其收取的固定利润或提成金额。丙企业需缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 乙企业不需缴纳相关税负。

第三种情形:房屋建成后甲、乙企业按一定比例分配房屋的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据为甲企业因提供土地使用权获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格。丙企业缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 甲、乙企业如果将分得的房屋各自销售, 则再按“销售不动产”计征营业税。

上述所有情形, 甲企业均应按提供土地使用权的视同销售收入计入相应期间的应纳税所得额, 并扣除土地取得成本计算缴纳企业所得税。

综合上述分析可知, 其他类投资联营税负最低。而投资联营建房的三种情形税负依次提高, 其中第三种情形几乎不能享受税收优惠, 没有避税效果。

(三) 合作建房方式

本文所指的合作建房是指由一方提供土地使用权, 另一方提供资金开发房产, 而未建立合营企业的建房行为。其实质是以土地使用权和房屋所有权相互交换, 属于非货币性资产交换行为, 即“以物易物”行为。该方式下税收政策为:

1. 营业税。

国税函发[1995]156号文规定了“以物易物”行为, 即提供土地使用权的一方以转让部分土地使用权为代价, 换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用权的行为;提供资金的一方以转让部分房屋的所有权为代价, 换取部分土地的使用权, 发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

2. 城市维护建设税及教育费附加。

应在营业税税额基础上计算。

3. 土地增值税。

财税字[1995]48号文件规定, “对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税;建成后转让的, 应征收土地增值税”。因此, 第一次分配环节暂免征收的土地增值税将在第二次转让环节一并征收, 第二次转让环节亦须缴纳土地增值税。上述规定不仅适用于出地方, 亦适用于出资方。出地方将分得的房产转让, 应将分得房产的公允价值作为转让部分土地使用权的销售收入, 计算合作建房应缴纳的土地增值税, 再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。出资方将分得的房产转让, 相当于用其建好的房产换取土地使用权, 首先要缴纳第一次分配环节的土地增值税, 再缴纳销售旧房及建筑物的土地增值税。

4. 企业所得税。

由于合作建房又分房的行为属于非货币性资产交换, 合作双方都须确认收入, 结转成本, 计算缴纳与此相关的所得税。

5. 契税。

根据财政部、国家税务总局《对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》 (财税[2000]14号) , 出资方获得了出地方的部分土地使用权, 属于土地使用权权属转移, 对出资方应征收契税, 计税依据为其取得土地使用权的成交价格

6. 印花税。

应按视同购买方获得土地使用权的公允价值作为计税依据计算缴纳。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业提供土地使用权, 乙企业提供资金合作建房, 无论是建成后分房自用或者建成后分房转让, 都需要缴纳除土地增值税以外的各项税负。建成后分房自用仅能规避土地增值税;建成后分房转让几乎不能取得避税效果。

(四) 小结

从上述三种土地使用权隐名转让的税收政策不难发现, 联营或合作开发房地产领域是征税方反避税的重点。不论是联营还是合作, 若房产最终以销售为目的, 几乎不能达到避税效果, 同土地使用权的实名转让税负差别不大。纳税方规避税款, 征税方保障税源, 是税款征纳过程中不可避免的博弈。随着税收法规的不断完善, 土地使用权隐名转让的避税空间将越来越小。

参考文献

[1] .国家税务总局.关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》.国税函发[1995]156号, 1995-04-17

[2] .财政部, 国家税务总局.关于土地增值税一些具体问题规定的通知.财税[1995]48号, 1995-05-25

篇4：村土地使用权转让合同

１．划拨土地使用权的含义及特点

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。

2.未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题

尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场。

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。“

因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。

笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。

根据《解释（征求意见稿）》第六條、第七条规定意见，“转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。”将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。

3.《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

3.1划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效

根据《解释》第十一条的规定，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.2划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.3划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

4.划拨土地使用权转让必须注意的几个关键问题

4.1有批准权的人民政府的批准

根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。

4.2政府批准的依据

划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发（2004）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。

4.3取得批准的时限

“起诉前”是该《解释》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。

篇5：土地使用权转让合同

房产转让协议

转让方：东莞农村商业银行股份有限公司大朗支行

（以下简称甲方）

受让方：

（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定。甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经友好协商，就甲方转让给乙方房产使用权事宜，订立本协议，以资共同遵守。

鉴于：东莞市第二人民法院大朗法庭于2010年12月9日裁定陈满华的抵押物（位于东莞市大朗镇金朗中路43号房屋一栋）以物抵债给甲方，抵扣陈满华拖欠甲方的相关债务【执行裁定书号为（2010）东二法朗执字第536—2号】。乙方清楚上述抵债物的房产证未过户登记至甲方名下，经甲、乙双方同意，甲方将上述抵债物的房地产使用权（以下简称：该房产）转让给乙方。

甲方提供东莞市第二人民法院判决书、执行裁定书复印件作为本协议的附件，如其内容与本协议相冲突，遵照本协议执行。

第一条 甲方转让给乙方标的物的位置、面积。甲方经东莞市第二人民法院裁定所得的抵债物东莞市大朗镇金朗中路43号房屋一栋【房地产权证号：粤房地证字第C3742731号】，建筑面积为382.48平方米（以实际房产为准）。

第二条 本协议约定的该房产使用权转让年限以《粤房地证字第C3742731号》的使用权证注明的使用年限为准。

第三条 本协议约定，乙方须按照批准的总体规划和房产证注明用途使用该土地和房产。乙方违反了该法定使用用途，与甲方无关。

第四条 甲、乙双方同意，由乙方按本协议规定向甲方支付该房产转让总价款为:人民币

，大写：

，上述转让价款为不含税的甲方实收的该房产转让款。本协议涉及的相关税费均由乙方承担（包括从陈满华名下变更为甲方名下，及由甲方名下变更为乙方名下的所有过户税、费等）。

本协议签订生效后，乙方应在5个工作日内向甲方一次性缴付该房产转让款。

上述款项逾期三天仍未支付的，乙方即构成违约，甲方有权解除协议，并收回该房产，另行转让。若甲、乙双方同意继续履行本协议，则乙方应从逾期付款之日起，每日按应缴价款的5‰向甲方支付滞纳金。

第五条 该房产的使用用途为住宅，乙方支付完上述转让款后，乙方自行办理该房产过户手续。办理该房产使用权证过程中所发生的任何税、费及过户相关风险均由乙方自行承担，与甲方无关。

第六条 乙方应在本协议规定的付款期限内，将协议要求支付的转让价款汇入甲方以下银行帐户： 户名：东莞农村商业银行股份有限公司 开户行：东莞农村商业银行 帐号：***068

第七条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延迟或不能履行协议义务的，不负责任。但必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。

遇有不可抗力的一方，应在事件发生后四十八小时内将事件的情况通知另一方，并在事件发生后七天内，向另一方提交协议不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的书面报告。

第八条 因甲、乙双方履行本协议发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，双方均同意将争议纠纷提请广州仲裁委员会东莞分会按现行有效的仲裁规则进行仲裁裁决。仲裁可适用书面审理。

第九条 本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，甲方的总行全面风险管理与合规部执一份，均具有同等效力。本协议经双方代表人签字后生效。

第十条 本协议在广东省东莞市签订。

第十一条 本协议未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议或附件，补充协议、附件与本协议具有同等法律效力。

甲方：东莞农村商业银行股份有限公司大朗支行（公章）负责人（签字）：

乙

方（签字）：

（指模）

篇6：土地使用权转让合同

甲方买地方 乙方卖地方

乙方李训安现有土地一块卖给甲方郑先松，具体订立土地买卖合同如下：

一、土地界线：

两边从老张的地基界线到东边的沟渠干23.5米(西边到东边的界线)，从南边郑先松的后墙到北边二吧的田界14.6米(西边从南到北的界线)，从南边小郭的后墙到北边二吧的田界18.5米(东边从南到北的界线)。

二、土地价格：以上土地买卖价格为伍万元整。

三、合同条件：甲方从买土地即日起，乙方无权干涉甲方的使用权和变卖权，甲方所买的土地，永远归甲方所有，乙方无权对此土地改变主意，无论国家征收或甲方又卖给他人，乙方都无权干涉和敲诈他人，不管以后的土地价格升值或贬值双方都无权干涉。甲方所买的土地不管北边还是东边的路甲方都有使用权。(但乙方有权干涉甲方把土地卖给甲方邻居的郭定军)。

四、以上土地买卖合同书一式两份，甲、乙双方各执一份，希望甲、乙双方共同遵守。

甲方签字： 乙方签字：

篇7：土地使用权转让合同

土地使用权转让合同

第一条转让土地基本情况

第二条土地项目开发权状况

1、甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

第三条其他权利状况

1、甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；

2、承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括绿化费、拆迁安置补偿等）。

第四条文件的提供

1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）；

2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

3、已交各种土地部门费用发票。

第五条转让期限

2、自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。

3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。

第六条转让价格

2、上述转让价格包含甲方取得项目开发权所发生的费用和应付的一切款项、费用；

3、乙方在受让后应补交土地部门的款项自行解决，甲方协助办理。

第七条支付方式

1、乙方在办理完毕土地使用证后日内支付双方共同商定的款项；

2、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。

第八条资料的交付及手续的办理

第九条转让的法律状况

1、甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；

2、有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；

3、甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第十一条甲方的违约责任

1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3、甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之三向乙方支付违约金。

4、因甲方原因，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

第十二条乙方的违约责任

1、在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，甲方有权扣除定金后，其余款顶无息全额退还乙方；

2、出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第十三条声明及保证

甲方：

1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。

2、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。

3、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

1、乙方有权签署并有能力履行本合同。

2、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十四条保密

第十五条争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；

（1）提交铜山县仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第十六条合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效。

2、本合同正本一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方

乙方

法定代表人（签字）：

篇8：村土地使用权转让合同

一、土地承包经营权转让合同的主体限制

土地承包经营权系用益物权之一种，用益物权本身并不具有身份性，但是法律肯能基于特定目的赋予其一定的身份性。长期以来，农村土地是农民耐以生存的最基本保障，在我国各项社会保障制度不健全的时代，发挥了重要的作用，加之农业生产也关系我国的粮食安全，对于国家安全有总要意义，我国法律对土地承包经营权转让的主体设有了几点限制，转让双方需为有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的转让方和有农业经营能力农户的受让方。②

对于这一条款的，在实践中有着不同的认定。有法院以转让方在签订土地承包经营权转让合同的时候没有稳定的非农职业或者稳定的收入来源为由，认定转让合同无效。③这实际上就将《土地承包法》对转让主体方面的限制解释为了效力性规范，因违反该条，进而认定合同无效。亦有法院采此观点，但是以转让方外出打工系具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源为由，肯定了转让合同的效力。④这实际上通过对“具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源”的宽泛解释肯定了合同的效力。

实际上，上述理解值得商榷，本文认为《土地管理法》中对农村土地承包经营权转让主体方面的限制应当被解释为管理型规定，并不能因此而认定合同无效。现代私法的三大原则之一即为私法自治，在涉及公共利益时法律才加以干涉。对于效力性规范而言，需法律明确规定其违反效果导致合同无效，或其违反损害国家或者社会公共利益。而主体方面的限制，其目的在于防止农民失去生活保障和影响农业生产，在社会高速发展的今天，这种限制的意义实际上已经大大的削弱了。首先，随着工业的发展，大量农民进城打工，产生了大量转让的需求，而同时从事农业生产的收入并不理想，土地作为农民生存保障的属性已经大大的降低了。其次，现代农业的发展必将走向专业化和集中化，这其中就会有土地走向相对集中耕作的一个过程，土地流转符合这个趋势。第三，农业生产的主体并非只有农户，也并非只有农户才可以很好的从事农业生产。现代农业的发展，使得很多现代农业公司成为农业生产的主体之一，其专业性和集约性的特点，更加有利于农业的发展。

二、发包方同意土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》规定了需要经过发包方同意，最高院的司法解释则明确规定，除例外情形，一般情况下未经发包方同意的转让合同无效。这实际上就是将该条的限制理解为了效力性规范，拟无解释的余地了。在实践中，如果出现了未经发包人同意的情形，法院往往会依据上述司法解释，直接认定转让合同的无效。但这一条的严格适用，可能会造成不公的后果，“发包人同意”在解释上亦有不明确的地方。“经发包人同意”是否包括发包人的时候同意？在实践中常见的就是，在法院判决之前取得了发包人的同一，是否满足经发包人同意的条件？同时，民法上的意思表示有明示的，即积极明确的做出意思表示，有默示的意思表示，及通过其行为可推定其有此意思表示，实践中“发包人同意”如何认定？这些都是需要明确的问题。

在法律可能的文艺范围内，为了实现特定的目的，实现实体的公正，可以对法律加以解释。从对于“发包人同意”宜采取扩大解释的方法，以避免严格适用带来的不公后果。对于虽然转让前未经发包人同意，但是法院裁判钱取得了同意的，或者虽然发包人没有明确的表示同意，但是有其他行为可以认定发包人同意的，都都应当认定满足了“经发包人同意”，肯定合同的效力。在实践中，也存在着这种做法，例如有法院认为诉讼过程中，发包人对该土地承包经营权转让的意见是没有表示异议，应视为其同意转让。⑤也有法院认为认为土地承包经营权转让后受让人多年耕种的事实是发包人明知的，但发包人并没有明确表示反对，因此应当确认合同合法有效。

上述做法值得肯定。法律之所以设此限制，系为了维护集体利益，因为我国农村实行的是集体土地所有制，并且也如之前所述，土地事关农民的生存，失去土地可能导致农民失去赖以生存的根本。然而，随着社会的发展变迁，我国已经由一个农业化的国家转变为一个工业化的国家，大量的农民并没有那么依附土地了，甚至在很多地区出现了农民进城打工，农村土地抛荒现象。这种情况下，这种严格限制的必要性是值得探讨的。适当的扩大解释，以肯定合同的效力，对于土地资源的最大化的利用也有有益的。效力性强制规定的核心系对于国家利益或者集体利益的损害，随着社会的发展，国家利益或者集体利益的内涵也是出于一个变迁的过程，从当前来看，扩大的解释，并不会损害国家利益或集体利益，相反，在一些情形下对集体或者土地利用是有利的。

三、土地承包经营权转让合同的书面形式

《土地承包法》规定土地承包经营权的转让需要转让方与受让方之间签订书面的合同。但这种关于法律行为方式的限制不应当影响合同的效力，该限制应当认定为管理型规范。如前所述，效力性规范的核心在于国家与社会公共利益，而合同采用一定方式的目的往往是为了提醒当事人行为的重要性、作为书面的证据等，与国家和社会公共利益无关，其未采用这种方式仅与双方当事人的利息相关，故其不应影响合同的效力。实践中既存在法院基于此否定合同效力的情形，也有法院将该条解释为管理型规范而肯定合同效力的，无疑后一做法更加妥当。在合同法上，应当采用书面合同而未采用书面合同的，如果双方实际履行了权利义务，这种效力上的缺陷也是可以获得不足的。总之，我国合同法以形式自由为原则，以特定形式为例外，形式缺陷亦可以通过履行而补足，并且这种特定形式的要求与国家和社会公共利益无涉，其违反自然不当影响合同的效力。

四、用途的改变对土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》禁止改变土地所有权性质和土地的农业用途，实践中土地承包经营权转让难以改变土地所有权性质，但存在着一些改变农业用途的行为。对于这种情形，实践中的认定比较统一，往往将这一规定认定为效力性规定，从而否定转让的效力。我国是人口大国，虽然幅员辽阔，但是耕地面积并不多，因此长期以来我国面临着人多地少的矛盾，粮食安全对我国而言是一个想当重要的问题。《土地承包法》作此规定，就是为了保证粮食生产，保障我国的粮食安全。可以说这种认定是符合效力性规范保护国家及社会公共利益的目的。

但是实践中，还存在着大量的土地承包经营权转让合同并未约定土地用途的改变，但是在受让人取了了土地之后，擅自改变了土地用途的情形。这种情形应当排除在认定无效的范围之外。因为认定合同效力，应当从合同本身的意思表示、目的等来认定，受让人的单方行为作为认定的依据。如果据此否定合同的效力，无疑对转让方十分不同，并且受让方的这种行为也可以通过其他途径加以纠正，无需否定合同的效力。（作者单位：南京理工大学）

注解：

①王利明：论无效合同的判断标准，载《法律适用》2012年第7期。

②参见刘保玉、李运杨：农村土地承包经营权的继承问题探析，载《北方法学》2014第2期。

③（2014）银民终字第360号

④（2012渝四中法民终字第00748号