第一篇：土地流转让范文
土地流转让农业产业化“活”起来
1 土地流转概况
土地流转是指土地经营权(使用权)流转，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让经营权。土地流转是将土地作为一种生产要素在农业生产者之间流动，从而达到土地资源优化配置的目的。
我国农村土地流转的发展始于20世纪80年代农村大包干责任制后的3年-4年间，20世纪80年代后期，农户自发地进行土地经营权(使用权)流转。据农业部1998年对全国18个省所做的调查显示，参与流转的土地占全部土地的3%-4%。近年来，随着国家相关政策法规的出台，土地流转的速度和规模逐渐加快。
2002年8月，全国人大常委会通过了《中华人民共和国土地承包法》，以立法的形式明确了土地承包经营权的流转，使土地流转相关问题的处理有了政策和法律依据。2003年3月，国家颁布实施《农村土地承包法》，其中相关的条款为土地流转的发展与实践提供了必要的法律支撑。2005年3月颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》，又为近年来的土地流转管理工作提供了具体的指导办法。相关政策的出台，保障了农民的土地权益，在稳定和完善土地承包关系的基础上，积极稳妥地推进土地使用权的合理流转，使之朝着健康、有序的方向发展。
土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，有利于促进农民获得财产性增收，并为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。当前，土地流转在不改变家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事第
二、三产业;另一部分农民可以扩大土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型。
近几年，一些农民专业合作社在内部广泛开展了土地流转业务，有的地方甚至专门成立了土地流转合作社。无论是在合作社内部开展的土地流转，还是专门的土地流转合作社，基本上都是在家庭承包经营的基础上，将农户土地的经营权采取入股、委托代耕和其他方式流转集中，进行统一规划、统一经营，不但解决了农户土地零星分散、效益不高、市场信息不灵等问题，也带动了农村土地流转，促进了产业化发展，有效推进了新农村的建设，加速了城乡统筹的发展。
2 土地流转形式多样
土地流转的形式多种多样，有时一个合作社会采取好几种流转的形式。如果从农民与土地的关系入手，那么土地流转一般可以分为以下几种模式。它们各有不同，不过相同的一点就是土地流转形式的选择和当地的农业产业或主导产业的发展有着莫大的联系。
案例赏：内蒙古巴彦淖尔市临河区双河镇鸿德农业合作社
2009年3月，巴彦淖尔市鸿德农民专业合作社在临河区双河镇进步村成立。合作社在土地流转方面采取了多种模式。合作社成立之始，110名农民把3500亩土地出租给合作社，双方签订了20年的合同。双方约定：农民每年每亩地可以获得600元，前10年内每3年上调一次流转费用，上调价格为每次每亩50元，流转费每年开舂支付一次。这样，每亩地最高价格可达750元。10年后的流转费用根据市场土地流转价格执行，但不低于600元。
在土地流转方面，合作社还采取了返租倒包的形式。即合作社把流转来的部分土地统一建设大棚和其他种、养设施，以每栋温室、大棚每年5000元的价格承包给农户经营。
模式1：出租
出租是指农民将其承包土地经营权出租给大户、企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、返租倒包型等。
这种模式下农民与土地的关系比较松散，在当前，这个模式在土地流转模式中所占的比例不大，据记者抽样调查大概能占到5%左右。
模式2：入股
入股是指为了发展农业经济，在坚持承包户自愿的基础上，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给企业后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有企业股份，并可按股分红。
该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。这种模式下农民与土地的关系相对而言比较紧密。
案例赏：山东省枣庄市徐庄土地合作社
徐庄土地合作社所采取的正是入股这种模式。在当地，每个农民都有自己的土地。在80年代分土地时，为把土地分得均匀，好地孬地都摊份，一块地十多户分摊，由于不能统一种植和管理，汛期排不出水，旱天浇不成地，种地机械用不上，全靠人力，广种薄收。这种状况下，农民很难从土地上致富。于是2008年，在当地政府的支持下，徐庄土地合作社成立了。
合作社成立之初，规定社员可以按土地入股，一亩地就是一股，然后实行股金分红。但是，社员的土地质量不一，产出就不同。如果这样分红，对有些社员来说是不公平的。于是，合作社决定按对土地等级折标准股，按入股的多少进行保底分配和分红。标准股折算是：一级地一亩折一股，二级地1.2亩折一股，三级地115亩折一股。保底分配是：一股每年兑付300公斤小麦和300公斤玉米。在年底分红时，合作社社员除了可以获得600斤粮食，还可以获得600元分红。
甘肃庆阳宁县民生农民专业合作社
在宁县当地大多数农民都有种植西瓜的习惯，但是始终不能走出贫困。当地有种植大户因为产量大吸引到了外商，赚了大钱。这一现象激发了当地农民大面积种植西瓜的积极性，但是当初土地联产承包时，土地按肥瘠分配，每个农户都有好几块田地，而且分布在不同的地域。土地太零散，而规模种植西瓜却需要大块的土地，怎么办?土地流转给了他们一个出路。
2008年2月，民生农民专业合作社创立，合作社的创立加快了农村土地流转步伐。目前，全县土地流转面积达到9.6万亩，占全县总耕地面积的10%。其中规模流转面积达到4.51万亩，占流转面积的47%。
农民想要加入民生合作社，要有书面申请。申请批准后，农民以土地或现金入股，土地每亩为1股，农民可获得股金分红。入现金股的农户必须入土地股，否则不准许入社。
案例赏：云南省盐津津华竹产业专业合作社
2009年，津华竹产业专业合作社在滩头乡流转4830亩竹林基地，吸收社员835户。社员出闲置土地，合作社负责栽植和管护工作，并负责收购、加工和销售，所得利润农户占50%，合作社占50%。这种方式充分调动了广大农民的积极性。当地95%的农户把土地流转给合作社后，在合作社
打工，因为他们是土地的半个主人，在管护上会尽最大努力，合作社支付给社员劳务收入。
河北省辛集市民祥粮棉专业合作社
河北省辛集市民祥粮棉专业合作社成立于2009年8月。截至目前，合作社共流转了3000多亩土地，大部分集中在辛集市张古庄镇南吕村。在南吕村，全村很多农户做机械、化工原料生意，三四十岁的中年妇女，在外面打工一年能挣4万多元，所以当地人对土地的重视程度相对小一些。因此，很多地因为没有合理耕种，久而久之都荒废了。合作社便把这些地集中流转过来。
农民以土地入股合作社，每亩可作价600元或600斤粮食。600斤粮食，合作社分夏秋两季兑付给农民：夏季麦子收获后，合作社会兑付社员300斤麦子;秋季玉米收获后，合作社再兑付给社员300斤玉米。农民投入土地，合作社投入生产资料、机械、管理和雇工。每年的收成，合作社扣去土地作价和生产资料费用，剩下的利润合作社和农民对半分，是真正意义上的利益共享、风险共担。
模式3：转包
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方(原承包方)负责。
这种模式下农民与土地的关系比较特殊。农民可以把土地流转出去，同时，也可以和土地再次发生关系。不过，这种模式执行起来比较困难，所以在当前，这种模式在土地流转中所占比例也不大，据记者抽样调查大概占到10%。
如果土地以转包的方式流转，一般需要外力的推动才比较容易实现。现在，很多地方的转包行为都是由政府来推动，农户自己组织流转的只能占到一小部分。
案例赏：江苏省埠宁县三灶镇前三灶村土地合作社
在江苏省阜宁县三灶镇，早几年，由于大多数青壮年劳力都外出打工了，留下种地的多是年长农民，土地产出一直比较低，对农民增收很不利。于是，镇里决定成立土地股份合作社，从农民手中把土地流转过来。镇财政出一部分资金，加上县财政匹配给设施农业的资金，连同上级财政拨付给贫困户每人1000元的扶贫瓷金，一起投入到设施大棚中去，建成后的设施大棚向农民发包。发包的方式分“卖、租、送、股”四种：“卖”，即把建成的大棚出售给有实力的大户;“租”，即把大棚租赁给从外地打工返乡的农民，每亩大棚每年的租金在500元左右;“送”，即把大棚送给有劳动力、有种植经验而无经济实力的贫困户;“股”，指的是没有设施农业栽培经验的贫困户将人均1000元的扶贫款作为股本投入大棚，大棚由村组干部承包，贫困户可以每年分红。
浙江市瑞安伯特利粮食专业合作社
瑞安市伯特利粮食专业合作社成立于2007年6月，由飞云镇林烊西湖村种大户陈庆福等7户农民发起组建，注册资金10万元，是一个以粮食和蔬菜种植销售服务为主的专业合作社。
在浙江瑞安，土地流转是为了支持当地主导产业的发展。作为粮食主销区，瑞安市粮食约65%靠外地调入，单靠干家万户农民种植粮食根本解决不了问题，积极性也不高。鉴于这种情况，当地的政府围绕促进粮食规模化经营，对土地流转模式进行了积极的创新。招投标式转包就是其中一种。通过招投标形式，以招投标价格把农户土地经营权流转给种粮大户。伯特利粮食专业合作社的土地就是以招投标式转包的方式获得。合作社以每亩160元的招投标价格承包，每亩高出当地市场价10元至15元。
山东省泰安市宁阳县蒋集镇郑龙村有机蔬菜专业合作社
山东省泰安市宁阳县蒋集镇郑龙村北依汶河，地处平原，土质肥沃，历史上就有种植蔬菜的习惯。为了提高土地的利用率，方便管理，郑龙村有机蔬菜专业合作社在“依法、自愿、有偿”的原则下进行土地流转，带领村民进行有机蔬菜的规模种植。合作社目前已经流转了5900亩土地。在流转的土地中有2000多亩是其他村子的土地。这些外村的土地并不是郑龙村有机蔬菜专业合作社直接从农民手中流转过来的，而是通过各村的其他合作社先进行流转，然后这些合作社再把流转来的土地整体交给郑龙村有机蔬菜合作社经营。一般情况下，郑龙村有机蔬菜合作社会与外村流转土地的合作社签署2―3年合同，这些流转土地会按照一市地折算一股的比例进行入股，但是这部分土地只能获得股金收益，而不能获得分红。
模式4：托管
土地托管是指在依法、自愿、有偿的前提下，农户把自己的土地承包经营权流转给有较强统一经营能力的合作社，或者以市场方式向合作社购买所需服务，在提高土地产出率、资源利用率、劳动生产率的基础上，实现农户与合作社双赢。
土地托管一般分为“全托”型和“半托”型两种模式。“全托”指农民把土地交给合作社，合作社兑付给农民租金或粮食，如果收成好再按比例与农民分红。这种模式主要适用于常年外出打工或无劳动能力的农户，他们将土地委托合作社全权管理，合作社实行从种到收全程服务。“半托”指合作社为农民种田提供劳务、农资等服务，收取一定费用，但种田收益全部归农民。这种模式一般适用于季节性在外打工和家庭劳动力不足或缺少技术的农户。
案例赏：山东省嘉祥县鸿运富民土地股份合作社
在山东嘉祥县，为了提高土地利用率，增加土地产出，当地的政府非常鼓励土地进行流转，鸿运富民土地股份合作社现已流转土地8000多亩。原来鸿运富民土地股份合作社的土地流转只局限于本村，从今年开始，周边的村子也开始把土地流转给合作社。预计到今年年底，合作社流转的土地有望突破2万亩。
在土地流转方面，合作社从农民的意愿及管理的要求出发，主要把土地流转模式定为“全托”、“半托”及“代管”三种。
在全托模式下，社员以土地入股，一亩地折算一股，在年底入社社员可以获得保底分配及股金分红，股金分红占合作社收益的60%以上。农户享受产前、产中、产后“一条龙”服务。产前，农民委托合作社统一确定种植项目与品种，统一采购农资产品;产中，合作社组织农民统一进行田间生产或由合作社收取一定费用组织人员进行生产;产后，合作社统一回收或组织农民统一销售农产品，并承诺产量如低于当年同等农作物产量，合作社给予补偿。
在“半托”模式下，农民与合作社的关系不是十分紧密，虽然这些农民是合作社的社员，但是他们不能参与年终的股金分红。他们的土地按照合作社的指导统一种植。不过，这些社员可以获得合作社提供的统一耕种、统一管理、统一灌溉、统一收割、统一销售的“五统一”服务，还可以从合作社获得低于市场价的农资等生产资料，期间所需要的花费由农户自己负责。“半托”的优势在于能够为农民节省生产成本，从而提高收入。
案例赏：河北省辛集市民祥粮棉专业合作社
目前，辛集市民祥粮棉专业合作社已流转了3000多亩土地。在合作社内部也存在“全托”和“半托”的流转模
式。
“全托”模式下，农民每亩地每年交给合作社800元，由合作社统一规划、耕种、经营。到麦收季节，合作社返给农户800斤小麦，玉米丰收的季节给农户800斤玉米。这种方式相当于农户交800元，买自己地里的800斤麦子和800斤玉米。不愿意要粮食的农户，合作社按市场价给农民返现，也可以选择拿粮证到指定的粮油店兑换其他杂粮。
这种方式，合作社可以用每亩地先期获得的800元来购买生产资料、农用机械，收成好的话赚一部分，收成不好再用其他费用来补上。这种方式也有难点，例如农民拿出一亩地的托管费800元不难，但是让农民拿出10亩地的托管费，农民就会担心万一经营不善，自己的钱收不回。因此，目前当地采用这种方式的农户还不多。
在“半托”模式下，合作社的社员可以享受到由合作社提供低于市场价格的种子、化肥、农药、农耕机械、科学管理。等有了收成，农户可以自由选择是否卖给合作社。在农村自己亲自耕种的农民大多数都是中老年人，让他们在享受合作社的指导服务中对合作社产生信任，将来他们的体力无法保证耕种后，会非常乐意把土地交给合作社经营。
云南省盐津华竹产业专业合作社
合作社现有流转土地2.2万多亩。当地的农民主要依靠竹林获得收入，根据这样的现实情况，合作社采用了承包管护的模式来提高竹林的生产效益。2008年，合作社在滩头乡承包管护低产竹林4740亩，吸收社员322户。
承包管护方式是：农户提供现有低产竹林，合作社投资改造并制定竹材最低保护收购价300元/吨，投产后按农户占80%、合作社占20%比例分成，社员还可以享受二次返利。低产竹林的承包改造，扩大了竹林基地规模，提高了竹林单位面积产量，加快了竹产业发展进程。
总的来说，土地流转模式多种多样，合作社在开展土地流转时，要根据合作社的规划以及当地农业发展的规划有目的地进行流转。当然，在流转的过程中，一定要确保农民的利益，充分尊重农民意愿，按照入社自愿、退社自由，风险共担、利润共享，民主管理、民主决策的原则，不改变土地所有权，不改变土地承包权，不改变农村土地用途等原则来进行土地流转，为农村的农业产业化发展做出贡献。
3 经营方式千变万化
土地流转后，如何经营是关键，只有把流转的土地合理利用，才能实现土地效益的最大化。土地流转后，根据其流转模式的不同，经营方式也各不相同。从合作社与流转土地的紧密关系出发，大致可以分为以下几种。
案例赏：山东省嘉祥县鸿运富民土地股份合作社
山东省嘉祥县农民都有种植粮食作物的传统。土地流转到合作社以后，合作社统一安排社员培育小麦良种。合作社半托的土地实行统一管理、统一灌溉、统一收割、统一销售。托管土地每亩夏、秋两季可降低种植成本120元，“以种代还”引进优良品种每亩可增收140元，合计每亩土地每年可增收260元。
模式1：合作社参与种植
在这种情况下，合作社并不拥有土地的经营权，土地仍然由农民自己经营，只是农民以社员的身份享受合作社的服务，按照合作社的安排统一种植。这种形式在土地流转后的经营模式中所占比例不大，据记者抽样调查大概占到5%左右。
合作社参与种植一般发生在“托管”型流转模式下。尤其是“半托”模式。合作社提供服务以及优质价廉的农业生产资料给农民，农民要为此支付一定的费用。不过，土地上的一切收益也都归农民所有，土地上的收益与合作社没有任何关系。
2009年，合作社引导236户农民把2300余亩土地联合起来，统一耕作，统一种植了小麦优良品种，底肥、追肥统一从厂家采购，减少了中间流通环节，避免了假冒伪劣产品流入市场。与市场价相比，亩成本降低了40余元，为合作社所在的义和村节省化肥支出8万余元。流转的土地在生产中有县农业局技术人员在主要生产环节进行技术指导，有合作社技术人员全程跟踪服务。由于措施恰当、技术到位，义和村亩产量平均在1000斤左右，有些地块甚至达到1200斤以上，较邻村亩增产150斤以上。社员留足口粮外，收购麦种150万斤，每斤较市场价增加0.1元，为社员增加收入15万元。加上夏作，预计一年，每甫可降低生产成本120余元，繁育优良品种可增收150余元，总计每亩为群众增加收入270余元。
合作社理事长聂传寅介绍说：“土地托管可实现‘七个提高’，提高粮食产最、提高农民收入、提高机械化效率、提高规模经营、提高科技兴农水平、提高劳动生产率、提高水电设施利用率;还可降低粮食成本、降低农资用量、降低机械化成本、降低水电设施投入。”
模式2：合作社自己经营
流转过来的土地，合作社统一规划，统一经营，这种形式在当前土地流转后的经营模式中所占比例比较大，据记者抽样调查可以占到90%左右。
合作社自己经营的情况下，农民的土地完全交与合作社来管理，农民与土地的关系比较松散。不过，农民可以选择在合作社的土地上进行打工，并且多数合作社都会优先安排社员就业。
土地流转后，大部分合作社都选择了把流转来的土地进行规划，划分为不同的园区，有的是发展普通种植，有的用来作为有机基地的培育。总的来说，合作社自己经营土地这种模式，对于合作社发展规模产业有着非常重要的促进作用。
案例赏：山东省枣庄市山亭区徐庄土地合作社
对于流转来的土地，徐庄土地合作社改变了过去由合作社统一负责的办法，把合作社的土地规划分为6个园区：板栗同区、花椒同区、优质桃园区、核桃同区、樱桃园区和粮油生产基地。其中，粮油同区由合作社统一经营管理。2009年除兑付入社成员保底分配外，粮油同区每标准股年终盈余分红510元，共分红4.6万元，实现了土地变产权，农户当股东。
其他5个园区合作社将入社土地集中整合，形成规模后，公开招标，由大户承包经营，合作社提供产前、产中、产后服务，入社农户有协议约定的保底分配和年终盈余分配标准。
土地规模扩大后，合作社生产农产品品类增多。合作社以“泉崮山”为商标，注册了4大类65种产品，生产的各类产品可以直接进入超市销售，不仅拉长产业链，也解决了其他农村人员的就业问题。
山东省泰安市宁阳县蒋集镇郑龙村有机蔬菜专业合作社
郑龙村有机蔬菜专业合作社主要是进行有机蔬菜的种植，土地流转后，合作社建立起了绿菜花、青刀豆、芦笋、胡萝卜、牛蒡5个生产基地，其中胡萝卜和牛蒡两个生产基地所占比例比较大，它们的土地面积占到了全部流转土地的70%。
合作社对基地进行统一管理，并派专员对聘用的农民进行技术指导。这些专员都是合作社的社员，一般是大户或者合作社的能人。
合作社与泰安弘海食品有限公司有稳定的合作关系，形成了“公司+合作社(基地)+农户+集体”的经营模式。按照协议，弘海公司向合作社派驻代表，负责种子、技术、销售、保护价，指导和监督整个生产流程。合作社负
责生产管理，按照订单统一安排种植品种、统一种植模式、统一管理服务。合作社各基地按面积设置生产小组，具体负责生产、用工和产品质量把关。弘海食品有限公司每吨菜付给合作社100元组织费。
合作社土地流转后，扩大了生产规模，能够有效地满足泰安弘海食品有限公司的需求，使当地农民的收入提高了不少，年均亩增收2000元-3000元。
内蒙古巴彦淖尔市临河区双河镇鸿德农业合作社
鸿德农业合作社把流转来的土地重点用来开展试验示范，创建现代农业园区。合作社建成鸿德综合农业科技示范区，园区以新品种、新技术推广应用为主要内容，标准化无公害农业生产示范和新型生产经营模式展示为重点，打造临河区种植业结构调整的平台，农业高科技推广应用的展台和农民学科学、用科学的舞台。农业园区的经济效益非常明显，把合作社示范带动作用充分展示了出来。2009年合作社组织实施的5项(试种冬小麦、脱毒马铃薯、优质小麦新品种农麦2号、小麦晚播、建番茄滴灌示范基地)农业科技试验示范工作取得成果，从而极大地提高了土地使用效率，解决土地资源闲置的传统种植模式，推动河套地区的农业实现飞跃。
甘肃庆阳宁县民生农民专业合作社
民生农民专业合作社流转的3000亩土地不仅包括耕地、还有宅基地等多种用途的土地，合作社以农民增收五年规划为切入点，对流转的3000多亩土地进行了总体规划。
流转的土地被分为十个区块。一是种植区，以酸果、大葱、瓜菜、苗木、药材为主要种植品种，集中连片形成商品生产;二是养殖区，建万头养猪场一处，实行社建户养，提高收入;三是工业区，向外招商，借鸡下蛋;四是商贸流通区，建立市场商贸物流中心;五是办公区，改建村部、合作社办公室，建成集接待、招商为一体的现代化办公活动场所;六是住宅区，全村规划建修6层住宅楼12幢，每栋4单元，每单元12户，共可进住农户576家;七是教学区，建办以村小学为主的村幼儿园、托儿所各一处;八是科技文化娱乐区，建科技培训中心，文体广场、文艺活动中心，游乐场各一处;九是养老区，建敬老院一所，65岁的老人在这里每年可得到400斤小麦，360元钱的生活补助;十是公墓区，建占地100亩的公墓一处，建成园林式的公墓区。
模式3：合作社把土地转包
在这种模式下，流转过来的土地并非完全南合作社管理，大部分时候合作社只是充当一个中间人的角色，合作社负责把当地农民的土地集中起来，然后再流转给其他的经济组织。这种经营方式所占比例不大，据记者抽样调查仅占到5%左右。
在这种经营方式里，农民基本上不参与种植，只能获得流转土地时所产生的租金。不过，农民可以选择在已经流转出去的土地上打工，来获得额外的收入。
案例赏：四川省营山县新店镇蓼叶村土地流转专业合作社
蓼叶村土地流转专业合作社以流转来的土地为平台，招商建立起了50多亩钢架大棚蔬菜基地，1000多亩以桂花、银杏、速生杨为主的同林基地，500亩优质九叶青花椒基地。
其余流转来的土地，通过合作社与该村村办企业联营，进行土地综合开发，实行土地集约化、规模化经营，发展现代农业，目前已与3家外地客商达成协议，建立万头草食牲畜牧养殖基地、观光同林产业基地和投资千万元以上的大型综合“农家乐”，实现整村土地的有效利用，把以往的摞荒地变成了现在的“聚宝盆”。
4 利益联结机制灵活多变
专业合作社和入社农民之间开展土地流转，可以实现土地规模化经营、标准化生产，促进一方产业发展。而具体到农民的切身利益，则和农民增收、得实惠密不可分。因此，处理好专业合作社和农户之间的利益分配关系，建立和完善二者的利益联结机制，是土地流转良性发展的重要因素。
根据专业合作社和入社农民之间合作关系的不同，二者的利益联结机制也有所不同。各种并不互相排斥，实际上大多数专业合作社采用多种机制并行的方式。
机制1：农民变股东：获股份分红
按股份分红概括起来就是：土地变产权，农户当股东，有地不种地，收益靠分红。这是目前所有的土地流转模式中普遍适用的利益分配方式，获得了大多数入社农户的认可，提高了他们将土地流转给合作社的积极性。此外，有些合作社每年以实物或现金方式给社员提供保底收入，到年底再进行分红。合作社的经营利润扣去各项成本和花销后得出净利润，一般情况下，合作社会从净利润中扣去一小部分公益金和风险金。公益金用于扩大服务能力或弥补亏损、合作社事业和社员福利事业，风险金用于合作社生产、营销遭遇重大经济损失时的补贴，其余的数额用于分红。
山东省枣庄市山亭区徐庄土地合作社：合作社采取“保底+分红”相结合的方式。首先按入社约定的每股保底分配，合同规定：合作社每年8月1目前，以每股300公斤小麦，11月30日前，以每股300公斤玉米作为支付给入社农户的保底收益，剩余的纯利润按80%分红，10%提取公积金，10%提取风险基金。2009年除兑付入社成员保底分配外，粮油园区每标准股年终盈余分红510元，共分红4.6万元。
山东省宁阳县蒋集镇郑龙村有机蔬菜专业合作社：合作社同样采取“保底+分红”方式的年度分配制度。收益分配时首先支付社员保障收益每股700元，再按股进行二次分红。具体分配方式是：按当年盈余的10%提取公积公益金，10%提取风险金后，可分配盈余的80%按股进行效益分红。
和二次返利有所不同的是，合作社按股份给社员分红并没有固定时间。对于一些周期比较长的特殊产业，就难以实现年年分红。云南省盐津津华竹业专业合作社所生产经营的竹产业是一项中长期投资的产业，一般需要先期投资四五年，才能投产获得收益。由于社员入股的土地和竹林的生长周期各不相同，合作社采取竹林有产出的农户当年按股分红;没有产出的，直到有产出后再按股分红的办法。当年没有获得分红的农户，也可以通过二次返利及在自己土地上做劳务来获得收入保障。
机制2：农民变“工人”：领工资
土地流转把农民从土地上解放了出来，并且使他们有了一个新身份――合作社里的“工人”。也就是说，农民把土地流转给合作社以后，可以选择到合作社去打工，做的工作和自己种地时一样，但是身份发生了变化。他们成为合作社员工，由农民变身为“工人”，并可获得打工收入。
案例赏：内蒙古巴彦淖尔市临河区双河镇鸿德农业合作社：社员除了获得二次返利和流转费及其他经营收入，还可获得可观的工资收入。土地流转后，农民主要从事田间作业、养殖场和加工车间作业，年薪可达2万元-2.3万元;青壮年劳力在农闲时间还由合作社统一联系到建筑工地工作，年收入可达2.2万元-2.5万元。
云南省盐津津华竹产业专业合作社：盐津津华竹产业专业合作社95%的入社农户把土地流转给合作社后，到合作社打工，主要负责管护竹林。因为他们是土地的主人，在管护上会尽心尽力。他们
的劳动时间可自由支配。按季节不同，工作量和收入也有所差异。一个月最多能挣2000多元。
四川省营山县新店镇蓼叶村土地流转专业合作社：蓼叶村70多名在家剩余劳动力成为了拿月薪的合作社“工人”，每个劳动力月均工资在1000元以上，150多名农村劳动力成为产业业主、季节工、临时工，人均年收入7000元以上。有6户离土农民通过自己搞运输、建立养殖场等，走上创业之路。
机制3：农民当起“甩手”掌柜：收取租金
农民将闲置土地有偿流转给专业合作社，合作社以现金或实物方式支付农民有偿流转的报酬――租金，并吸收该户农民为社员，可以享受合作社经营收益的二次返利。但这种情况下农户一般不参与合作社经营净利润的分红。
福建省长汀县河田镇红中村联供土地流转专业合作社：合作社根据农户土地的等级，以60公斤―120公斤稻谷的年租金收储耕地，然后流转给种植大户耕作经营。把耕地交给合作社收储、流转的农户，不仅有租金收入，还可以作为社员在年底参与合作社的返利，额外多一份收入。
云南省盐津津华竹产业专业合作社：充分利用农户的闲置土地，投资栽培丰产高效杂交竹林，每亩每年给农户150公斤原粮的转让费，并吸收农户为合作社社员，让他们享受二次返利。
浙江省乐清市北塘水果专业合作社：合作社和农户在流转合约中约定，每年每亩的“租金”是200公斤稻谷或折成人民币，每年还将以每亩50元的价格递增。
机制4：农民当雇主：获得收成
这种方式适用于既缺乏精力或能力务农，又想要收成的农户，相当于农民雇佣合作社给自己打工。农民加入合作社，向合作社交纳一定的托管费，丰收后合作社返给农民收成，有些合作社还给予托管户分红。托管费的数额要考虑农民的承受能力，返还收成的数量也要满足农民的需要。合作社提供的不同类型的托管服务为农民降低了生产成本，使他们可以放心去打工，轻松得收成。
河北省辛集市民祥粮棉专业合作社：农民把土地托管给合作社，到麦收季节，合作社返给农户400公斤小麦，玉米丰收的季节给农户400公斤玉米。不愿意要粮食的农户，合作社按收成时的市场价给农户钱，农户也可以选择要粮证，到指定的粮油店兑换其他杂粮。
河南省长葛市联发粮食专业合作社：农户每年预交600元土地托管费，合作社代为全程耕作，收获时把粮食送到农户家中，合作社承担管理过程和费用，农户每年按入社土地收益的40%分红。合作社采取农户有偿选择合作社提供的农资供应、机械耕作、病害防治、农田灌溉、技术服务、粮食销售“六统一”服务，自主管理和销售。
江苏省雎宁县杨圩村自然粮食生产专业合作社：农户只要每亩地交纳300元的“托管费”，合作社即对农户的土地采取“全程托管”。这项服务大大降低了农民的生产成本，提高了农民的收益。“托管”以前，农民自己耕种，从种到收的过程中每亩地成本600多元。“托管”后，加上每亩300元的“托管费”，总成本控制在500元。经“托管”后庄稼亩产提高，从而促进了农户增收。
六问农土流转――杨荣亮
“土地为什么要流转?”
市场经济发展，农民就业多样化，不再仅仅依靠土地，有一批人也不会再回到农村，给土地流转腾出了空间。中国入世，农产品迟早要和国际竞争，我们这种小生产，好比舢板和航母比，没有赢的机会。小生产和规模经营的竞争、小生产和大市场的矛盾，将迫使土地必须流转起来，实现适度的规模经营。
“土地流转如何保障农民利益?”
农业科技的发展、新技术、新品种的应用、新的经营模式，给农业规模经营带来利润增长的空间，让农民获得更好收益的同时，也给业主投资经营农业带来较高的投资回报。农民有了一份固定的租金收入，腾出来的劳动力，既可以外出打工，也可以在农业企业打工。既保障了原有的基本利益，又分享了增长的利益，收入得到了大幅度增长。这也是农民欢迎的根本原因。
“大面积土地能不能搞业主经营呢?”
土地流转，业主经营是一个渐进的过程。如果业主掌握有农业新技术、新品种、新模式，可以带来超额的利润，土地自然会流动起来，这是一个市场化的过程。农民也会自己算账，如果租给业主比自己种划算，他当然也愿意把地租出去。作为政府主要是引导、规范和服务，既不能拔苗助长，又不能横加阻塞，“不越位”、“不缺位”。
“为啥是业主经营?搞股份合作社可不可以?”
业主经营、股份合作社，还有其他一些形式的探索。我认为，农业可以借鉴工业的经验，但不能照搬照抄。农民按股。分红可以，按股亏本怎么办?他们的经济承受力有限。这里既有自然、市场的风险，也有管理、经营、道德的风险，农业企业监督成本和难度比工业企业大得多。还有农民各自种、统一销可不可以?“各自种”，仍然存在每家规模偏小、标准难统一;“统一销”，当违约收益大于守约成本，老百姓会用“脚”说话。这就是很多合作社难于长久的原因。业主经营权责利一致，更体现了家庭承包的实质。从这个角度上说，业主经营并不是规模越大越好，要和他的管理能力和水平相一致。
“土地流转期二三十年，业主经营不下去，农民怎么办?”
这确实是必然面临的问题!我认为，要从法律上明确农民土地承包权或使用权的性质，赋予可以出租、转让、抵押、融资等法律地位;建立一整套适用农业企业的评估、抵押、担保、融资、破产、转让、救济制度，使农业企业能够有序并购、土地能够再流转，保障农民和业主的合法权益;通过财政补贴和政策鼓励，建立农业保险制度，分散业主面临的市场和自然风险.确保规模经营可以持久。应该看到，这些都还只在局部有一些探索，而土地流转事实上大面积存在，这就给业主经营带来很大的制度风险。
“土地流转，业主经营，业主的主体是谁?是农民吗?”
现在一些工商企业、科技人员、外出打工返乡人员，他们是土地流转、业主经营的先行者。他们的成功示范作用，会教会越来越多的农民投身这股潮流，成为土地流转的主体。要从政策上鼓励土地流转，业主经营。如果农村土地承包权或使用权可以依法转让，银行可以提供类似房屋按揭的土地流转贷款，农民就可以通过转让或租赁取得一定规模的土地，转让土地使用权的农民也可以取得进城创业的资本，土地流转就可以较大幅度展开，并将推进城镇化进程。要研究推广农业新品种、新技术，研究农业规模经营的管理规律，建立科学合理的管理模式。农业院校不仅要研究、传授农业技术，更要研究农业企业经营管理的特殊规律，培养农业经营管理人才。政府要从思想、方法、措施、机构等方面实现变革，建立适应市场经济的管理和服务体系，提供与土地规模经营相适应的服务。
第二篇：农村土地承包经营权流转转出委托书
甲方(委托人)：身份证号： 住址：联系电话： 乙方(受托人)：村村民委员会
法人代表签字：
一、租金、支付时间与方式
1、租金采取以实物形式折算。即每亩每年以小麦500公斤(大写伍佰公斤)，按当年7月1日当地市场价格折算租金，以现金方式支付。
2、付款方式：逐年支付第二年收麦后付清土地租金。 3、国家针对农民的直补补贴仍归农户所有。
二、流转形式：我愿意采取转包的流转方式。
三、流转面积：我愿意转出土地亩。
四、流转期限为：10年，即自2014年9月30日起至2024年9月30日止。
五、委托权限：受托人享有在委托流转期限内行使委托人原有的土地经营权并与第三方签订流转合同的权利，受托人在本委托权限以内的行为由本人承担责任。
六、本委托书有效期限：自2014年9月30日起至2024年9月30日止。
委托单位：村村民委员会(公章) 法人：
委托人(签字或盖章)：
年月日
第三篇：土地转让合同(一次性转让)
土地经营管理权转让合同
转让方：，身份证号码：，现住址：诸城市密州街道梁家店子村，以下简称甲方。
受让方：孙闪忠，身份证号码：，现住址：诸城市密州街道梁家店子村，以下简称乙方。
双方当事人根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，在征得梁家店子村村委会研究同意，双方在完全自愿、公平合理、诚实信用、协商一致的原则下，经过充分协商，特签订本土地经营管理权转让合同，以资双方共同遵守：
第一条、转让内容：
甲方将自己享有使用权的亩土地一次性转让给乙方。土地四至边界为东临，南临，西临，北临。
第二条、转让费数额、上交时间及采用的办法：
1、甲方一次性将家后亩，土地转让给乙方经营，时间自2012年月日至2029年月日，期限为17年整。
2、租赁每亩每年1000元，十七年共计元，乙方应于合同签订之日起一次性付清元。
第三条、双方约定的其它事项：
1、在转让期间如国家征用该土地建设公路、勘探、铁路、高压电线及工业
开发或者移民搬迁等，给予的补贴由乙方享受。甲方不得干涉乙方的正常生产和经营管理。
2、2012年甲方在该土地上种植的小麦收益归乙方。
3、该土地的经营管理权转让期满后，如国家法律、政策不变，允许私人继续经营、占有、使用、收益，可按照当年土地价格另行调整价格由乙方继续承包，其他合同内容不变。
第四条、违约责任：
1、如甲方违约擅自解除合同，除全部返还给乙方已经上交给甲方的转让费，并承担因此而给乙方造成的一切损失(包括乙方在该土地的建设与投资)。
2、如乙方违约，甲方不退还乙方已上交给甲方的转让费，包括一切建设投资。
第五条、其他约定
1、 本合同一经双方签字即生效，甲乙双方不得反悔。
2、 如有未尽事宜，双方可作补充条款，补充条款与本合同具有同等法律
效力。
3、本合同一式二份，双方当事人各持一份，具有法律效力。
甲方(转让方)：
乙方(受让方)：
见证人：
时间：年月日
第四篇：土地转让协议
甲方：
乙方：
甲方现有土地东靠张传龙家土地，南靠陈传录住房，西靠张传珍住房，北靠陈宏家土地，现对乙方转让(转让费：大写小写，此协议签订后，此地归乙方所有。甲乙双方不能违约，如有违约，后果自负!
甲方签字：乙方签字：
年月日
第五篇：土地转让协议
转 让 协 议
转让方(以下简称甲方)：住址：电话：受让方(以下简称乙方)：住址：电话：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲、乙双方协商一致，现就甲方拆迁安臵的土地转让于乙方有关事宜订立如下协议：
一、合同标的物
该地块位于，土地面积，土地性质为，该地块四至为：南至北至西至东至。(后附出让地界址图)
二、转让费用
乙方先行支付甲方该宗土地转让费用的80%，共计人民币：元(元整)，余下20%的土地转让费用待一年后房屋建好时一次付清。
三、甲方的权利和义务
1、甲方已明确告知乙方关于该宗土地的性质、地况地貌等基本情况，乙方并已全部知晓。
2、甲方有及时交付标的物的义务。
3、甲方应保证乙方正常使用上述土地的使用权，确保供水、供电、通行，并积极协助乙方办理此后在该宗土地上所建房屋的审批手续(办理建房审批手续的费用由甲方承担)。
四、乙方的权利和义务
1、乙方有按期支付转让费的义务。
2、乙方根据需要有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。
3、在该宗土地房屋基建期间乙方有权要求甲方保证该工程
1的顺利进行并积极调解权属纠纷和正确处臵四邻关系。
4、乙方有积极办理该宗土地上所建房屋所有权证的义务(办理此证的费用由乙方承担)，甲方积极协助。
五、特别条款
1、该宗土地上的房屋在建筑、装修过程中的安全责任由乙方承担与甲方无关。该宗土地上的房屋建筑审批手续申请人为甲方，但实际出资人为乙方。
2、本协议的每一条款均是甲、乙双方充分商量的真实意思表示，并非合同法意义上的格式条款。如有争议，属于条款理解上的问题，双方应本着友好协商的态度积极解决。
六、违约责任
1、如乙方不按时交纳转让费，经甲方书面催款通知3日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金元。
2、如因甲方原因导致该协议解除，甲方应全数退还乙方转让费用并承担同期银行存款利息，该宗土地上的建筑物包括附属房屋按相关价格评估部门做出的市场评估价赔偿给乙方，甲方支付本条款款项后土地及地上附属物均归甲方所有。
3、如因乙方原因导致该协议解除，甲方应全数退还乙方转让费用，甲方对该宗土地上的建筑物及附属房屋按相关价格评估部门做出的市场评估价下浮30%支付给乙方，该宗土地及地上附属物归甲方所有。
七、本协议一式两份，经甲、乙双方签字后生效。甲、乙双方各执一份。
甲方：乙方：
年月日
土地使用权转让协议
出让方：____________________﹙以下简称甲方﹚
受让方：____________________﹙以下简称乙方﹚
甲﹑乙双方本着责任分清﹑自愿﹑有偿的原则，经双方充分的协商，现
就甲方向乙方有偿转让里仁洞之宅基地的土地使用权及上盖有一层房产所有
权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。
一﹑甲方同意将位于广州市番禺区南村镇里仁洞村_________，
面积_______平方米的土地使用权及上盖有一层房产所有权有偿转让
给乙方，该地块实建面积为_______平方米以番禺区行政部门核发的
土地使用证及房产证为依据。
二﹑该土地的四至为：南邻________，北邻________，
西邻________，东邻_____________。
三﹑使用期限以国土部门核发给里仁洞村宅基地建房使用期限为准。
四﹑甲﹑乙双方一致同意上述土地使用权及房产所有权转让总款为
_________员整人民币，乙方应于____年___月___
日向甲方缴清全部转让款，甲方应于同日将该地块及该房产给乙方使用，
﹙注：该土地有关文件及房产证明文件原件一并交给乙方，本有效协议
作为甲方转让该土地使用权的依据。﹚
五﹑双方责任
﹙一﹚ 甲方责任
1﹑甲方保证该土地使用权权属甲方使用，在转让使用权及房产所有权前
甲方保证没有将该土地使用权及房产使用权进行抵押，也不存在其它纠纷
和债权﹑债务纠纷，如上述土地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存
在的债权﹑债务纠纷，甲方承担全部责任，因此给乙方造成的经济损失由
甲方赔偿给乙方。
2﹑鉴于番禺区农村宅基地不能进行报建，暂不能办理过户手续，乙方在该
地建设建筑物，甲方无偿为乙方代签名领取里仁洞发出该土地使用建房等有
关文件，由于文件内容及发生的时间期限非甲方自己能办到，所以文件及发
出的时间，期限以乙方何时在该地建设房屋与甲方无关。
3﹑如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续有关过户甲﹑乙
双方要付的费用由乙方负责。
﹙二﹚ 乙方责任
1﹑在使用期限内，如遇国家或有关政策部门依法对该土地征收时所赔偿的
全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。
2﹑乙方保证日后在该土地上建设的建筑物符合里仁洞村委及国家建设局﹑
规划局关于建设建筑物的相关要求﹑规定，建筑物质量符合各市地业相关要
求。如有违章建设房屋是乙方的责任，一切后果与甲方无关。
3﹑该地使用权及房产所有权协议转成已成交生效，虽然未过户但实质所建
的房产权是乙方所有，如乙方需要建，该地建设房屋期间及建设完成房屋一
切大小事故的经济和法律等所有责任由乙方负责。
4﹑国家政策允许过户时，而乙方不按当时期交纳各有关部门的费用造成不能
过户是乙方责任与甲方无关。
六﹑其他约定
1﹑乙方在使用土地期限内有权自主使用该土地，包括将该土地使用权再转让
给予第三人，甲方仍应在自有权限能力内无偿协助乙方办理相关转让。
2甲方违反本协议第四条第﹙一﹚项第1﹑2款的规定，没有履行义务致本协
议不能履行的，乙方可单方面解除本协议，甲方除应向乙方全额返还已付的
转让款项人民币员人民币外，还应按当时的土地市面上价值向乙方补齐差额
款的双倍作为违约金，并赔偿乙方的实际损失。
3﹑本协议生效后，甲方其继承人不得向乙方或其继承人主张享有该土地的使
用权及地上建筑物的所有使用权。
4﹑甲方迟延交付土地的使用权。每逾期一天，就按转让价款的10%支付违约
金，逾期超过30天的，乙方有权单方面解除本协议。
七﹑未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具
有同等法律效力。
八﹑本协议一式两份，甲﹑乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
住址：住址
身份证号码：身份证号码：
本协议年月日