房产房屋买卖合同（精选8篇）
篇1：房产房屋买卖合同
合同样本：房产买卖合同
合同样本：房产买卖合同正文： 房产买卖合同出卖方(甲方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________购买方(乙方)：____________________________________地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。第二条 上述房产的.交易价格：第三条 付款时间与办法：1.2.第四条 甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。第五条 税费分担1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。第六条 违约责任1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，[1][2]下一页
篇2：房产房屋买卖合同
甲方（转让人）：乙方（买受人）：
所有权人姓名：_姓名：___身份证号码：____
联系电话：_
地址：身份证号码：_________ 联系电话：_地址：_ ____共有权人（所有权人）姓名：__姓名：___身份证号码：___
联系电话：_________
地址：身份证号码：________ 联系电话：_________ 地址：
权利人关系：权利人关系：
甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就下列房屋所有权转让达成如下协议：
TEL:0854-3224818
交给独山房产网，甲方同意委托独山房产网用于过户至乙方名下。并应于收到该房屋全部价款之日起15日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 乙方逾期付款的违约责任
除自然灾害等不可抗力之外，乙方如未按本协议第五条规定的时间付款即视为乙方不履行本协议。届时，甲方有权终止协议，乙方已付款，甲方只退50%。若此时房产证已过户至乙方名下，乙方负责将房产证过户回甲方名下，相关费用全部由乙方负责。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任
除自然灾害等不可抗力之外，甲方如未按本协议第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，则视为甲方不履行本协议，乙方有权终止协议，甲方退回乙方所有已付款，并按乙方累计已付款的50%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
第九条 关于产权登记的约定：甲方协助乙方在房地产登记机关办理权属登记手续。如因甲方的恶意拖延签字过户、多次催促仍不提交相关过户证件等原因造成乙方不能按约定期限取得房产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起10日内将乙方已付款退还给乙方，并按乙方已付款的50%支付乙方违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。第十条 保证：
甲方：甲方保证有权签署并有能力履行本协议。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关共有、赠予、继承、按揭、抵押债务、税项、维修基金及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。甲方保证在交付时附件中所列附属设施可正常使用，不能正常使用的，甲方负责修复至可用，方可交付乙方。
乙方：乙方保证已了解该房屋的相关质量及权属问题，保证有权签署并有能力履行本协议，有能力承担全部责任。
第十一条 税费的交纳：因本房屋所有权转移所发生的一切费用由方交纳。
第十二条 其他过户费用及交接：甲方承诺在房屋交接时由甲方结清之前产生的水、电、电话、闭路电视、网络、物业、停车等各项费用，并协助乙方对上述户头进行过户，同时将户口迁出该房屋。本条所述过户事项，相关过户费用由方交纳。第十三条 协议的变更
本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出15天内）签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十四条 协议的转让
除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十五条争议的处理
1、本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协
商或调解不成的，依法向人民法院起诉。第十六条 不可抗力
1、本协议所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本协议签订日之后出现的，使该方对本协议全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争、**、罢工、政府行为或法律规定等。
2、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本协议。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本协议项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使协议任何一方丧失继续履行协议的能力，则双方可协商解除协议或暂时延迟协议的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第十七条 协议的解释
本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。第十八条 补充与附件
本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
第十九条 协议的效力
1、本协议自双方签字并按手印之日起生效。
2、本协议一式二份，甲方、乙方各一份，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________独山房产网
以上约定系双方真实意思表达，本站见证合同签订过程。若产生争议，由双方协商解决。如需证实，本站承诺保持中立，并据实提供证据。
独山房产网
证明人：
年月日
篇3：房产房屋买卖合同
关键词：房地产调控,情势变更,不可抗力,商业风险
一、房产新政
针对我国部分城市房价过快上涨的, 为遏制房地产投机行为、缓解群众“住房难”问题, 国务院自2010 年1 月7 日起, 陆续发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等一系列行政性规范, 对房地产市场进行强力干预。中国人民银行、银监会和各级地方政府机关也为配合贯彻实施国务院的调控政策, 分别出台了一系列信贷政策和房地产市场调控政策的配套细则。
“房产新政”的出台在达到减少投机性购房数量、放缓房价增速等宏观调控效果的同时也引起了一些房屋买卖合同纠纷, 主要表现为买受人以国家宏观调控政策变化、自己无力履行原房屋买卖合同为由纷纷提起诉讼, 要求解除合同。这些发生于特定背景下的房屋买卖合同纠纷在审判实践中引起了较大争议, 不同法院对于房地产宏观调控政策性质之解读、法律之适用处理不一, 本文拟对不同宏观调控政策下的房屋买卖合同纠纷进行类型化分析。从具体内容的角度进行考察, 将可能影响合同履行的房地产宏观调控政策可以分为以下两类:
一类是差别化信贷政策。差别化信贷政策主要是指对于不同购房群体实施不同的信贷标准, 主要是通过控制贷款首付比例和贷款利率等因素来实现, 除了提高首付比例和贷款利率外, 针对一些特殊购房者国家甚至采取了更为严厉的“禁贷”政策, 从宏观层面上讲, 实行严格的差别化信贷政策是政府遏制投机性购房需求、抑制房价过快上涨的重要手段之一。但在具体的房屋买卖中, 购房者需支付的首付比例和贷款利息大幅提高, 甚至无法从银行获得预期贷款, 以致于房屋买卖合同一方当事人的购房者无力继续履行房屋买卖合同。
另一类是限制购房资格的政策。限制购房资格是指部分城市暂停对包括已拥有2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭售房。限制购房资格的政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。
二、房产新政引发的典型房屋买卖合同纠纷
根据上述房地产宏观调控政策的具体内容和对房屋买卖合同履行的影响程度, 将“房产新政”下的房屋买卖合同纠纷分为以下几类:
(一) 提高首付比例、贷款利率引起的房屋买卖合同纠纷
提高首付比例、贷款利率政策使得房屋买受人须支付的首付款和贷款利息相比预期大幅提高, 对房屋买卖合同的履行造成一定障碍, 一方当事人往往会以首付比例增加、贷款利率提高为理由, 请求解除买卖合同, 且不承担违约责任。下述案例便是在该政策背景下产生的一起典型的房屋买卖合同纠纷:
2010 年4 月11 日, 刘女士与常先生签订了一份房屋买卖合同。合同约定, 刘女士以103 万元人民币的价格购买该套房屋, 同时约定违约金10 万元。而在刘女士尚未支付首付时国务院出台了“对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍”的政策。刘女士无力支付多出的30 余万元首付款, 向卖方常先生提出解除合同。法院经审理认为, 房产新政并非无法预见, 因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号;同时房产新政也并非不可克服, 首付比例提高, 刘女士通过借款等形式依然可以实现。故房产新政不符合不可抗力不能预见、不能避免的构成要件, 不构成不可抗力, 刘女士应该承担相应的违约责任。
在该案中法院认为把首付比例从20%调整到50%的信贷政策不属于不可抗力, 同时否认信贷政策的变化属于当事人预见能力范围之外, 将其视为正常的商业风险, 排除了情势变更原则的适用, 令不能履行合同的一方当事人承担违约责任。这无疑维护了交易安全和秩序, 充分保障了交易相对人的利益, 但简单地认定当事人有能力预见国家房产信贷政策的变化, 否认情势变更原则的适用是否妥当值得进一步探讨。
(二) 禁贷政策引起的房屋买卖合同纠纷
相对于提高首付比例, 贷款利率的政策, 商业银行拒绝向购房者发放贷款的政策无疑更为严厉, 本来有资格获得贷款的买受人突然失去了贷款资格, 无法从银行获得贷款对买受人履行合同义务造成不小的障碍。下述案例便是在商业银行拒绝发放购房贷款情况下产生的一起房屋买卖合同纠纷:
2010 年4 月12 日, 张先生与宋女士签约, 购买价格555 万元的一套房屋, 并计划贷款200 万元。在张先生办理贷款过程中, 因“新国十条”出台, 张先生失去了贷款资格, 无法取得银行贷款, 故张先生提起诉讼要求解除房屋买卖合同。法院经审理认为, 张先生因“新国十条”的出台无法获得银行贷款, 这种客观情况的变化与商业风险不同, 若要求买受人在客观情形已发生如此变化的前提下依旧履行合同, 无疑显示公平。因此法院最终判决双方解除合同。
该案中法院适用情势变更原则, 判决解除合同。但也有不同观点认为禁贷政策导致的房屋买卖合同履行困难并非情势变更事由, 应当将其视为正常商业风险。关于禁贷政策下房屋买卖纠纷是否适用情势变更, 争议焦点主要在于:一房产新政是否属于商业风险;二银行拒绝发放贷款是否造成了继续履行会显失公平或不能实现合同目的的后果。这些问题会在下文予以探讨。
(三) 限制购房资格政策下引起的房屋买卖合同纠纷
限购政策对房屋交易产生了直接影响, 房屋买卖合同订立后, 因买受人失去购房资格, 无法办理房屋过户登记, 房屋买卖合同落空, 造成买卖双方的合同纠纷。
2010 年4 月20 日, 刘先生与孙女士签订房屋买卖合同, 并支付了首付款, 商定于7 月1 日前办理过户。此时, 北京市住建委出台新规定, 自2010 年5 月1 日起, 同一购房家庭 (包括购房人、配偶及未成年子女) 只能在本市新购买一套商品住房。刘先生称, 根据“限购令”, 所购孙女士的房屋已没法过户, 要求与孙女士解除房屋买卖合同、退还其之前支付的首付款, 遭到拒绝。昌平法院审理认为, 商品房限购政策, 属不可抗力, 涉诉房屋已不能过户到原告方名下, 双方合同无法履行, 故判决双方解除合同。昌平法院将“限购”政策视为不可抗力, 并以不可抗力为免责事由免除了购房者的违约责任。此种做法引起了现实论争, 下文也将讨论“限购”政策是否构成了不可抗力。
综上, 司法实践中, 围绕如何处理房地产调控政策变化引起的房屋买卖合同纠纷产生了一些争议。政策环境的变化对当事人履行合同的能力产生了影响, 但具体内容不同的宏观调控政策对当事人履约的影响是否能构成情势变更或不可抗力, 抑或只是正常的商业风险, 不能履行合同的当事人要依照约定承担违约责任?这些问题的解决需要建立在正确认识情势变更原则、正确届分其与商业风险、不可抗力等相关概念的基础之上。
三、情势变更原则在房产新政下房屋买卖合同纠纷中的适用
(一) 情势变更原则的概念
“依法成立的合同具有相当于法律的效力”, 合同缔结后, 双方当事人受合同效力的约束, 依约定履行义务, 否则, 就应当承担责任。这也是合同法的核心原则———“契约必须严守原则”。然而, 在合同有效成立后, 有时因不可归责于双方当事人的原因, 作为合同基础或前提的情势发生了无法预见的重大变化, 若继续维持合同原有效力将使双方当事人利益严重失衡, 或者无法实现合同目的, 不利于现代民法所推崇的实质正义的实现, 此时便需要适用相对灵活的规则来加以缓和———情势变更原则即扮演着这样一种角色。
情势变更, 或情事变更, 是指情势发生了重大变化。作为合同法领域的一项重要原则, 情势变更原则是指在合同有效成立之后, 非因当事人双方的过错而发生情势变更, 致使合同不能履行或如果履行合同会显失公平, 根据诚实信用原则, 当事人可以请求变更或解除合同。情势变更原则已经成为当代债法最重要的法律原则之一。
(二) 情势变更原则的适用———结合房产新政下的房屋买卖合同纠纷
情势变更原则的适用是对合同法核心原则———契约必须严守原则的突破, 其适用必须慎重。根据《合同法司法解释》 (二) 第26 条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”适用情势变更原则必须满足以下条件:
1.作为合同成立之基础的情势发生了变化
任何合同在缔结之际, 无论其当事人是否意识到, 均是以当时存在的法秩序、经济秩序、货币的特定购买力, 通常的交易条件等特定的一般关系为前提的。所谓“情势”, 是针对合同而言的, 指的是合同缔结时当事人据以订立合同的基础或条件的一切客观情况, 其变化是不依当事人的意志为转移, 不为当事人所能控制或避免的。例如上文所述的国家为调控房地产市场所实施的差别化信贷政策和限购政策即属于客观情况的变化, 当事人没有能力控制和影响政策的变化。所谓“变更”, 是指合同赖以成立的环境或基础发生相当程度的变动, 主要表现为社会经济形势的剧变, 例如国家经济政策的变化、物价暴涨或暴跌、货币贬值等。客观情况的变化时刻存在, 但是否构成情势的变更, 我认为可以从客观情况变化对履约影响角度考察, 即结合继续履行合同是否会产生显失公平或不能实现合同目的后果来在具体案件中判断。我认为在上述房屋买卖纠纷中, 信贷政策的变化和购房资格的限制政策已达到“一定程度”, 属于客观情势的变更。
2.情势的变更发生在合同成立后, 合同履行完毕前
《合同法司法解释》 (二) 第26 条明确了情势变更乃当事人在订立合同时无法预见的, 这说明情势的变更是于合同成立后发生的, 同时也要在合同尚未履行完毕时, 因为合同关系消灭以后, 就不存在合同成立的基础被破坏的问题, 情势无论如何变更均不再影响合同的效力。从情势变更原则的适用目的看, 其适用为了在交易基础发生根本变化时, 避免因合同的继续履行造成对当事人严重不公平的后果。在合同履行完毕后, 自然不存在上述问题。具体到房屋买卖合同纠纷领域, 房产新政的出台必须是在房屋买卖合同成立之后, 履行完毕之前, 否则不存在适用情势变更原则的可能。
3.发生变更的情势, 须为当事人所不能预见
国家的房地产市场宏观调控政策是否属于购房者的预见能力范畴之内?一般认为, 限购即直接剥夺购房者资格的政策是当事人无法预见的;而对于信贷政策的变化, 包括提高首付比例和贷款利率以及禁止向某些购房者发放贷款的政策, 是否可以预见存在较大争议, 争议的引发主要是由房屋买卖交易和房产新政的特殊性决定的。首先, 房屋买卖合同的标的价值巨大, 对双方当事人的经济利益和生活利益影响重大, 与一般民事合同相比, 当事人的主观注意义务相对较重。当事人在缔结合同时应采取理智、慎重的态度, 须对合同内容有全面的认识, 对未来相关形势有所预期, 债务履行的一些因素如购房资金是否充足、来源是否可靠、有无可能变化, 都是购买人必须考虑的;其次, 房屋买卖合同从订立到履行 (在此特指房屋买受人按照合同约定支付价款) 的间隔周期并不算长, 特别是在二手房交易之中, 一般会倾向性地认为对于相对短期内发生的客观情况的变动, 当事人应具有预见能力;最后, 国家的宏观调控政策并不是无迹可寻的, 而是存在着逐步从紧的趋势的。尽管如此, 本文仍认为, 2010 年以来信贷政策的变化是超出当事人预见能力的, 理由是, 虽然要求房屋买卖合同当事人充分预见合同履行可能出现的问题, 但充分预见的前提是能够预见。对于作为普通民众的购房者, 在当时复杂的经济形势下, 没有充分的信息渠道和超卓的分析判断能力, 面对瞬息万变的国家宏观调控政策, 想要把握国家宏观调控脉络, 预测国家政策动向几乎不可能。故本文认为房屋买卖合同当事人对房产新政的出台不具有预见可能。
4.情势变更导致合同的履行显失公平或者不能实现合同目的
这是适用情势变更原则的实质条件, 也是判断是否适用情势变更原则的关键。《合同法司法解释》 (二) 第26 条规定情势变更原则需适用在“继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的的场合”, 很明显, 情势变更导致的后果可以分为两种:
(1) 显失公平
对于何种情况构成显示公平, 存在着不同理解。有观点认为, 须出现一方严重获益, 而另一方严重受损的利益格局, 亦有观点认为, 只要保持合同效力对不利一方所造成之负担达到一定严重程度, 即可视为显失公平。
正是由于对显失公平的不同理解, 直接影响了对因信贷政策变化使一方当事人履行合同困难是否构成情势变更的判断。有观点认为虽然买受人需要支付的首付比例和贷款增加或者无法从商业银行获得贷款, 但房屋的交易价格并没有发生任何变化, 房屋的出卖人并未因此获得更多价款, 不存在一方严重获益, 另一方严重亏损的可能, 不构成显失公平。笔者不同意这一观点, 在房屋买卖合同纠纷中, 买受人因未获得预计中的房屋贷款, 对其履行合同, 向出卖人支付价款造成了严重困难。固然, 买受人可以通过变卖所有物、从其他借款渠道筹措借款使得合同存在继续履行的可能, 但若此方式对买受人造成的负担达到一定严重程度, 就应当视为造成显失公平的后果。
(2) 不能实现合同目的
不能实现合同目的又可称为“目的障碍”, 指当事人无法通过订立并履行合同实现预期的法律关系变动后果。造成目的障碍的原因多种多样, 典型的有因行政行为导致目的障碍和由第三人原因导致目的障碍。例如在限购政策下, 购房者一旦失去购房资格, 则在履行房屋买卖合同过程中, 在诸如合同登记备案、放贷办理、产证登记都会遭到相关部门的拒绝, 不可能实现房屋买卖合同要求办理房屋所有权登记并实现转移房屋所有权的最终目的。
5.非不可抗力
情势变更必须由除不可抗力以外的其他因素所引起。根据《民法通则》第153 条、《合同法》第117 条第2 款, 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为不可抗力起因于重大的自然灾害诸如地震、洪水、海啸、风暴等, 也包括一些社会异常现象, 例如战争、罢工、社会动乱等。而情势变更多表现为社会经济形势的剧变, 如国家经济政策的变化, 物价暴涨或暴跌, 货币贬值等 (1) , 将社会经济的重大变化归于情势变更范畴下。所以就房产新政所引发的银行贷款首付或者拒绝放贷情形及限购政策而言, 笔者倾向认为其属于情势变更事由, 而非不可抗力。
6.不属于商业风险
根据司法解释的规定, 情势变更是不属于商业风险的重大变化。情势变更与商业风险的区别主要有:其一, 引起情势变更和商业风险的事由程度不同。情势变更需是社会经济形势的重大变化, 而商业风险则是一般的经济情势变化所致;其二, 影响不同。情势变更的发生在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇;而商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之意;其三, 可预见性不同。情势变更是合同当事人在缔约时无法预见的, 而商业风险则是商业活动中行为人有能力预见到的风险。
笔者认为区分情势变更和商业风险的关键在于是否可以预见即是否引起了显失公平或不能实现合同目的的后果。正如前文所述, 房产新政的出台是超出当事人预见可能, 且在事实上造成了显失公平或不能实现合同目的的后果, 故房产新政的出台不属于市场固有的商业风险, 而是属于情势变更。
参考文献
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篇4：房产房屋买卖合同
关键词：房产新政；商品房；买卖合同
一、2010年房产新政的主要内容
1.限贷政策
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2.禁贷政策
暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题
房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。
一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。
国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。
三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析
情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]
情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。
房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]
笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。
对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。
对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。
四、总结
房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。
参考文献
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[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.
[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.
[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.
作者介绍：
篇5：房产买卖合同
甲方（卖方）：
乙方（买方）：
转让双方就下列房屋的买卖订立本协议，共同遵守
一、转让的标的及价款：
甲方向乙方转让下列属于甲方名下的房产一套（145平方），位于安阳市文峰大道西段路北龙安区检验院干警家属院。转让金是贰拾肆万元（240000）元。自合同生效之日起，乙方一次性向甲方支付贰拾肆万元（240000）元转让金。
二、房产证等单位统一办理是地，由甲方协助乙方办理，办理费用由乙方支付。
三、甲、乙任何一方在该合同生效之日后，不得反悔。
四、甲、乙任何一方须遵守龙安区检察院统一规定，不能以本合同对抗单位统一规定。
五、如再需交其它费用由乙方负责，甲方不再负责付款。
六、合同的变更或解除：
在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如须变更或解除合同双方必须一致，决定是否变更或解除合同。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份。
八、本合同自签定之日起生效。
甲方：乙方：
篇6：房产买卖合同
出卖方（甲方）：身份证：：
地址：电话:
购买方：（乙方）身份证：
地址：电话：
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条：乙方购买甲方座落在和平县胜利路万福巷贰号的房屋一间（毛坯房二层，附件房产证为准）。通过甲乙双方自愿友好协商的价格为房产的交易价格（一口价交易）。
第二条：上述房产的交易价格：人民币拾拐万伍仟圆整。（¥185000）
第三条：结算方式：现金转账，双方以收据为凭。
第四条：税费
上述房产的交易价格不包括国家征收的各项税费。
通过甲乙双方自愿友好协商，甲乙双方在房产交易中房产应征收的交易费；国土局征收土地税；公证处收取的公证费等国家征收的一切其它相关税费均由乙方承担支付，甲方无需承担支付。
第五条：甲方将房产全部顺利交付给乙方使用后所发生的一切事务（如税费，各项开户费，民事纠纷，法律责任等）均与甲方无关。
第六条：房产过户手续，公证处公证等均由乙方自行办理（不办理或逾期办理责任自负）。通过双方自愿友好协商甲乙双方税费均由乙方承担支付，甲方无需承担支付。
第七条：违约责任
以上条款是甲乙双方在完全自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约。否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。
第八条：本合同一式三份。甲方一份，乙方一份，公证方一份。本合同经双方签字之日起生效。
第九条：甲方必须协助乙方办理房产一切过户手续，手续费用由乙方负责。
第十条：本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。
甲方：年月日公证机关
乙方：年月日
篇7：房产买卖合同样本
在人民愈发重视法律的社会中，合同的类型越来越多，合同的签订是对双方之间权利义务的最好规范。相信大家又在为写合同犯愁了吧，以下是小编为大家收集的房产买卖合同样本，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
房产买卖合同样本1甲方(卖 方)：
乙方(买 方)：
丙方(中介方)：
第一条 甲方自愿将坐落于 的房屋出售给乙方，属性为 房，房屋面积为，证号：，丘号，乙方充分了解此房，并自愿购买。
第二条 该房屋总价款为人民币(￥ 元)。乙方于________年月____日前支付甲方定金人民币 元(￥ 元)，定金最终冲抵房款。房价款的支付方式如下：
第三条 甲乙双方约定本合同生效后____日内，共同申请办理权属转让手续。
第四条 甲方应于____日前将上述房屋正式交付给乙方，并于____日前将上述房屋名下的户籍迁出，于____日前将水电费、煤气费、电话费、有线电视费，物业管理费等相关费用全部结清。甲方应协助乙方办理相关证件的变更手续。
第五条 甲乙双方约定总房款已包括 等固定设施及固定装修的费用。双方对于其他电器及家具的约定：
第六条 甲乙双方对有关房屋权利问题作如下约定：
1、租赁：若本合同签订之前，该房屋已出租他人，甲乙须保证已在合理期限内通知该承租人房屋转让事宜，并提供该承租人放弃优先购买权书的书面承诺，因此产生的一切后果由甲方承担。
2、抵押：若本合同签订之前该房屋已抵押他人，甲乙双方决定采用以下第 种方式解决抵押问题：
(1)乙方的第一次付款用于甲方抵押权人偿还债务，注销抵押。
(2)其他方式：
第七条 三方约定本合同签订之日，按照下第 种方式支丙方佣金。
1、乙方按照总房价款的 %支付，即为人民币 元(￥ 元)
2、甲方按照总房价款的 %支付，即为人民币 元(￥ 元)甲方任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付本合同约定的全部佣金，守约方已缴纳的佣金将予以退还。甲乙双方恶意串通，损害丙方利益的，对上述佣金的支付承担连带责任。
第八条 甲方违反本合同第四条之规定的，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付违约金;逾期交付房屋超过十日的，乙方有权解除本合同，并有权要求按照总价款的百分之二付违约金。乙方违反本合同第二条之规定的，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付违约金;逾期支付房款超过十日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按照总房价款的百分之二付违约金。甲乙任何一方违反本合同第三条之规定的，每逾期一日，违约方应按照总房价款的万分之五支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照总房价款的百分之二支付违约金。甲乙任何一方违反本合同第七条之规定的，每逾期一日，违约方应当按照总房价款的万分之五向丙方支付违约金。因甲乙任何一方过错致本合同无法继续履行，过错方按总房价款的百分之二向丙方支付违约金。
第九条 其他约定：
第十条 本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，签字签章后生效。
甲方：
乙方：
丙方：
身份证号码：
身分证号码：
经办人：
联系电话：
联系电话：
联系电话：
签约日期：
房产买卖合同样本2出售方(称甲方)： 地址： 电话：
购买方(称乙方)： 姓名 性别 出生日期 年 月 日 国籍 身份证号码 电话 地址
第一条 本合同依据中华人民共和国法律和《XX经济特区商品房产管理规定》制定。
第二条 甲方经XX市人民政府文件批准，取得位于XX市 地段占地面积平方米的使用权，使用期限自 年 月 日至 年 月 日止共计 年，土地所有权属中华人民共和国。甲方在上述土地兴建楼宇，属 结构，定名为，由甲方出售。
第三条 乙方自愿向甲方购买上述楼宇内的第 座(幢)楼 单元，建筑面积为平方尺，占地(分摊面积平方尺)由甲方于 年 月 日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超过三百六十天，特
殊原因是：
三、其它非甲方所能控制的事件。
上述原因必须经XX市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述楼宇单元售价为 币 千 百 拾 万 千 百 拾 元 角整。方式由乙方按指定收款银行： 帐户名称： 帐号： 付款办法：
第五条 乙方如未按本合同第四条第二款付款，甲方有权追索违约利息，以应付款之日起至付款之日止，按XX市银行当时贷款利率计算利息付给甲方，如逾期三十天内，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人，出售之款不足以清还甲方之款时，甲方可向乙方追索，如转售盈益属甲方所有。
第六条 甲方如未按合同第三条的规定将楼宇单元交付乙方使用，应按合同规定交付日第二天起至交付日止，以当时XX市银行贷款利率计算利息，以补偿乙方的损失。
第七条 在签订本合同时，甲方应将乙方原认购时所交付的()退回给乙方或抵作购楼价款。
第八条 甲方出售的楼宇须经XX市建筑质量检验部门验审合格，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将乙付款现在三十天内退回乙方。
第九条 乙方在交清购楼款后，由XX市房管部门发给房产权证书，业主即取得出租、抵押、转让等权利，并依照国家和XX省对XX经济特区的有关规定，享受优惠待遇。乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关连的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。乙方所购楼宇只作 使用。在使用期间不得擅自改变该楼宇结构，如有损坏应自费修缮。乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 乙方所购楼宇，如发生出租、抵押、转让等法律行为，应经XX市公证处办理公证后，由XX市房产管理部门办理房产权转移、登记手续。
第十一条 本合同用钢笔填写的与打字油印的文字，均具有同等效力。
第十二条 本合同自签订并经XX市公证处公证之日起生效。如发生纠纷，双方应本着友好精神协商解决，不能解决时，应提请XX市仲裁或XX市人民法院裁决。
第十三条 本合同共 页，为一式三份，甲乙双方各执一份，XX市公证处一份，均具有同等效力。
甲方： 乙方：
代表人： 代表人：
年 月 日于XX
房产买卖合同样本3出卖方(甲方)：______
地 址：______ 邮码：______ 电话：______
法定代表人：______ 职务：______
购买方(乙方)：______
地 址：______ 邮码：______ 电话：______
法定代表人：______ 职务：______
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方购买甲方座落在 市 街 巷 号的房屋 栋 间，建筑面积为 _____平方米。
第二条 上述房产的交易价格：
第三条 付款时间与办法：
1.;
2.;
第四条 甲方应于 ________年 ________月 ________日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条 税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的 %的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的 %的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条 违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款 %的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款 %的违约金。
第七条 本合同主体
1.甲方是 共 人，委托代理人 即甲方代表人。
2.乙方是 单位，代表人是.第八条 本合同经国家公证机关 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人各一份。乙方一份，房产管理局、公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：
甲 方：______
代 表：______ ________年____月____日
乙 方：______
代 表：______ ________年____月____日
房产买卖合同样本4卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(包括储藏室,屋内设施)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易管理部门办理完产权变更登记,缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 房屋交付
1、房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起七个工作日内完成;甲、乙双方均应亲自到场，办理水、电、煤气、物业、供暖、户口迁移等相关事宜，确保房屋交付使用。房屋交付前，房屋所产生的水、电、煤气、供暖、物业等各项费用由甲方承担;房屋交付后所产生费用由乙方自行承担。双方应签署《物业交验单》。
2、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、供暖等手续。房屋设定抵押登记的，已通知抵押权人。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任;
3、甲方保证所售房屋建筑面积同产权证记载相符;并提供齐全办理权属变更的全部手续;
4、甲方存有公共维修基金的，在房产过户之后公共维修基金归乙方继续使用
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任:乙方交付甲方定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约定金不予返还。同时，甲乙双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式三份。甲方产权人一份，乙方一份,许昌市房地产交易中心各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________购买方(乙方)：__________________
身份证号码：__________________身份证号码：___________________
地址：___________________地址：____________________
邮编：___________________邮编：____________________
电话：___________________电话：____________________
见证方：
地址：
邮编：
电话：
日期：_______年____月____日
房产买卖合同样本5根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房买卖的有关事项达成一致，订立本合同。
第一条 房产基本情况
1.卖方房产(下称该房产)座落于
______________________________________________________，建筑面积：____________平方米(其中单元面积：____________平方米，附属间面积：___________平方米，其它：______________________)。详见___________房权证___________字第___________号《房屋所有权证》，___________房共字第___________号《房屋共有权证》(若上述表述与房屋登记簿不符，则以房屋登记簿记载内容为准)。
第二条 卖方对该房产现状的声明
1.卖方根据国家的规定已依法取得该房产所有权，对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定。卖方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由卖方承担。
2.卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况：
(1)抵押状态：【存在抵押□、不存在抵押□】，关于抵押权的补充约定及说明：________________________________________________________________________。
(2)出租状态：【存在出租□、不存在出租□】，若该房产存在出租，则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权，关于租赁的补充约定及说明：
_____________________________________________________________________________。
(3)土地证状态：【已办理□、未办理□】
(4)房产内户口情况：【该房产内已有□、未有□户口落户;该房产享受过□、未享受过□政府相关“外地人购房落户”政策】
关于户口问题的补充约定及说明：
_____________________________________________________________________;
(5)其他：
_______________________________________________________________________________。
第三条 买方对购买情况的声明
1.买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。
2.买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由买方承担。
第四条 房产成交价
买卖双方商定上述房产成交价为人民币(大写)：__________________(￥：
___________)【包括□、不包括□】该房产的附属设施、设备等物品(物品内容可另立清单附件)。
第五条 交易定金
买方应向卖方支付的定金为人民币(大写)：______________________(￥：___________)。(说明：____________________________________________)
上述定金交由[买方直接支付给卖方]□、[存入______________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]□。
买卖双方约定定金通过经纪机构在银行设立的专用存款账户划转的，买方将定金在合同约定期限内存入专用存款账户的，即视为卖方收讫。在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。
第六条 房款交付
合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第___________种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款：
(1)一次性付款：
买方于___________年___________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写)：_______________(￥：__________)。
(2)分期付款：
①买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写)：_______________(￥：__________);
②买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写)：_______________(￥：__________);
③买方于__________年__________月__________日前或__________将支付剩余购房款人民币(大写)：__________(￥：__________)。
(3)买方向【银行按揭贷款□、公积金贷款□】方式付款
①买方须于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币(大写)：____________________(￥：__________)，并在买方办理贷款审批时存入贷款银行指定帐户。
②买方须于__________年__________月__________日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。
因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。
(4)买卖双方约定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________。
上述款项由买方【直接支付给卖方]□、[存入____________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转□]。
____________________经纪机构设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户行为：______________________________，账号为：____________________。
买方在取得房屋所有权证书后，持卖方已登记在买方名下的产权证复印件到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
第七条 交房保证金
为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视______________________________等所有费用，买卖双方协商同意从房产成交价中预留人民币(大写)：______________________________(￥：__________)作为交房保证金(不超过交易总价款的__________%)。该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算，由买方【直接支付给卖方]□、[存入经纪机构专用存款账户划转□、其他：____________________□】
第八条 有关税费
1.买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：
买方承担：________________________________________;
卖方承担：________________________________________。
【按有关规定，卖方需付税费：(1)营业税及附加(2)印花税;(3)个人所得税;
(4)土地增值税;(5)交易手续费。买方需付税费：(6)印花税;(7)契税;(8)交易手续费;(9)房屋登记费。其它费用：以实际发生的税费为准。】
本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由【卖方□、买方□】缴纳。
2.土地证办理费用：土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由【卖方□、买方□】承担;如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由【卖方□、买方□】承担;双方约定其他承担方式：__________________________________________________。
3.配套设施过户费：配套设施的相关证件过户手续费用由【卖方□、买方□】承担。
4.买卖双方商定，对该房产的住宅专项维修资金，按照国家有关规定另行签订过户
协议，结余部分随房屋所有权同时过户。
5.买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气、__________等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、____________________等费用，并经双方签字确认。
分页阅读第1页：第一条房产基本情况第2页：第九条房屋的交付
第九条 房屋的交付
卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起__________日内或__________年__________月__________日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：
1.卖方在交房前保证维护上述房产的现有固定装修(固定装修指构成该房装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其它设施等)，在买方接收时移交。
2.买方在接收该房产时对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等约定事项进行验收，交接确认后对该房产及附属配套设施负全责。
3.如双方认为在上述房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品的描述有不详尽之处，可另行补充书面约定，在交接时以书面约定为准，双方仅对书面内容承担责任。
第十条 房屋权属转移登记
按下列第项办理登记手续(选一项)，选择第(1)项的第十一条不生效。
(1)买卖双方同意，自本合同签订之日起__________日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
(2)买卖双方在签订合同后__________日内共同向房屋登记机构申请预告登记。
(3)买卖双方在签订合同后__________日内由买受方单方向房屋登记机构申请预告登记。
第十一条 关于预告登记的约定
1.预告登记自__________内有效(约定的预告登记有效期最长不超过自预告登记之日起一年)。
2.申请预告登记的，在预告登记有效期内买卖双方共同办理该房屋预告登记转为房屋转移登记手续。
3.买卖双方因故终止存量房买卖合同时，预告登记的申请人应在__________日内向房屋登记机构办理预告登记注销手续。
第十二条 违约认定
1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。
2.卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约;若该房产已出租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为其违约。
第十三条 违约责任
(一)自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之向守约方支付违约金。
该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。(二)自违约行为发生之日起超过___________日,守约方即向违约方发出函件促其履约,发函即日起超过__________日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。
若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金;若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。(收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。)第十四条 合同变更
本合同在履行期间，买卖双方任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。
第十五条 因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。第十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第__________种方式解决：
1.提交__________仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
第十七条 合同附件
本合同未尽事项，可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
第十八条 合同数量及持有
本合同经买卖双方签字即生效，本合同一式__________份，买方、卖方各执__________份，房屋产权登记机构__________份，具有同等法律效力。
第十九条 合同生效
本合同自买卖双方签字(或盖章)之日起生效。
第二十条、特别条款
卖方应当在所售房产所有权转移之日起日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原
有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买方支付____________________元的违约金;逾期超过__________日未迁出的，自逾期超过__________日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款__________的违约金。(本合同履行过程中，若涉及户口问题，适用本条款。)
出售人：______________________ 买受人：___________________________
电话：________________________ 电话：_____________________________
代理人：______________________
电话：________________________
签约地点：____________________
代理人：___________________________ 电话：_____________________________ 签约时间：________年______月_____日
房产买卖合同样本6卖方：_______________________
买方：_______________________
买卖双方根据中华人民共和国法律和_________，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：
一、卖方有房产_________个单元座落在_________第_________座_________楼_________单元。合计面积_________平方米。现自原油将该房产卖给买方。售价为_________元整（原楼价为_________元整）。
二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料后同意音乐会上述房产价款，买卖双方一致自愿成交。
三、双方在本合同上签署时，买方当即将房产全部的价款交给卖方，卖方在收到该房产价款后，即将上述房产证书及有关资料交给买方。
四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到_________房地产权登记处办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。
五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。
六、买方在交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。
七、本合同发生纠纷时应友好协商解决，如不能解决时，应提请_________仲裁机构仲裁或_________人民法院裁决。
八、本合同在双方签署后经_________公证处公证之日起生效。
九、本合同用钢笔填写的与印刷的文字具有同等效力。
十、本合同共_________页，为一式三份，买卖双方各执一份，_________公证处一份，均具同等效力。
鉴（公）证意见：经办人：鉴（公）证机关（章）
20xx年xx月xx日
房产买卖合同样本7甲方(出售方)：
乙方(购买方)：
甲乙双方及中介方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下：
x条甲方自愿将其座落于x区x路x号x小区x号楼x号，建筑面积x平方米，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。该房产的相关权益随该房产一并转让。
第二条甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币x元整大写：人民币x万元整。本协议签订当日，乙方一次性支付甲方x元整，付款方式为银行转帐。
第三条甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。
第四条所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。
第五条在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。
第六条物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，按下列约定处理：
1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日(或x年x月止)。
2、协议签定之日后(或x年x月起)由乙方负责。
第七条协议生效当日，甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、房屋产权证书和购房协议等全部资料原件乙交乙方保存。
第八条甲、乙双方从签订协议之日起，均需遵守本协议约定，无论今后房价如何变动，甲、乙双方不得违约。
第九条违约责任
如甲方违约：
甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额的x%作为违约金赔付乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料;
如乙方违约：
乙方将已支付的购房款作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。
第十条本协议未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十一条甲、乙双方在履行本协约中若发生争议，可提交沈阳仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼。
第十二条该协议一式两份，甲、乙双方签字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方签名：乙方签名：
甲方联系电话：乙方联系电话：
甲方身份证号码：乙方身份证号码：
年月日年月日
房产买卖合同样本8合同编号：__________________
目录第一部分 合同说明
第二部分 双方的基本情况
第三部分 房屋土地情况概述
第四部分 房屋出售价格及手续
第五部分 争议的解决
第六部分 合同附件
第七部分 合同签署
第一部分 合同说明
1.1 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿协商一致的基础上，甲、乙双方经协商后签字(盖章)生效。1.2 本合同一式四份，双方各持二份，且具有同等法律效力。1.3 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行约定并签订补充协议。
第二部分 双方的基本情况
甲方(出售方)：______________法人代表姓名：________________地址：________________________邮编：________________________联系电话：____________________传真：________________________乙方(购买方)：______________法人代表姓名：________________地址：________________________邮编：________________________联系电话：____________________传真：________________________
第三部分 房屋土地情况概述
3.1 甲方自愿将座落于__________转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房地产已做了充分了解，自愿购买该房地产。3.2 上述房产全部以现况为准，双方签订合同房产及土地交付乙方后，双方永无争议。
第四部分 房屋出售价格及手续
4.1 经双方协商同意房产及土地出售价格为人民币_________万元(大写：_____________________)。4.2 本合同签订时乙方应将购房款一次性交付甲方，甲方同时向乙方交付房屋产权证、土地使用证及相关手续。4.3 甲方保证上述房产及土地产权清楚无任何纠纷，如发生产权方面的纠纷由甲方负责解决。4.4 合同签订后乙方自行办理房地产过户手续，并承担相应的过户费用。
第五部分 争议的解决
5.1 本合同履行过程中如发生争议，双方应本着友好合作的精神协商解决。5.2 如争议未能于前述方式解决，在开始协商后三十(30)日内，则任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉。
第六部分 合同附件
6.1 乙方身份证复印件6.2 房屋产权证6.3 土地使用证6.4 裁定及其他附件6.5 房地产现状录像光盘
第七部分 合同签署
甲方：________________________委托代理人签字：______________日期：________________________乙方：________________________委托代理人签字：______________日期：________________________
房产买卖合同样本9甲方：（房屋卖方）
身份证号码：
乙方：（房屋买方）
身份证号码：
经甲乙双方平等协商，就甲方所有的房屋一套（以下简称“房屋”）卖给乙方，本着平等互利、公平交易原则达成以下合同：
房屋坐落于涪陵区 路 号 栋 单元，建筑面积平方米。此房屋在本次房屋买卖前系甲方所有，在本次房屋买卖前此房屋所有费用（包括房屋集资款或购房款、所产生的税费、水电气搭户费、大修基金等）由甲方承担，或由乙方在交易款中扣除代为交纳。
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
二、本房屋价款元（大写：元整）。在签订本合同之日由乙方付款元（大写：元整），余款 元（大写：元整）在甲方本房屋房产证过户给乙方二日内付清。此次房屋买卖产权过户费用由乙方承担。付款以甲方收据或银行转账凭据为凭。
三、签订本合同乙方第一次付款之日，甲方应向乙方交付本房屋的钥匙、甲方购房合同、甲方交纳房款凭据及相关票据资料等。
四、本房屋产权证办理两年后（随国家相关政策及时调整），甲方应在一个月内积极配合乙方办理本房屋产权过户手续。如甲方有意推诿或超出一个月视为甲方违约，乙方可提出退房，甲方应按违约时房屋市价、装修费用、家具电器和违约金 元（大写：元整）赔偿给乙方；如乙方在办理产权过户二日（48小时内）不能付清余款，视为乙方违约，甲方可收回房屋所有权另行处置，房屋装修损失和相关费用由乙方自行承担。
五、如遇国家政策调整，发生不可逆转的情况至本房屋不能过户到乙方名下，乙方承担相关风险，甲方不承担责任。
六、如在过户前甲乙双方当事人发生意外，至使其不能履行或偿失履行能力，可由其继承人或代理人继续执行本合同。
七、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，司法公证处留存一份，双方签字和司法公证处公证后生效。
甲方：
乙方：
20xx年 月 日
20xx年 月 日
房产买卖合同样本10卖方（以下简称甲方）： 身份证号：
买方（以下简称乙方）： 身份证号：
甲乙双方在自愿、平等、诚实守信的基础上协商一致订立本合同，条款如下：
1、地址：
2、建筑面积2产权证号：
1、该房产成交总价为人民币（小写：）该款已含房价，配套设施，维修基金及现有装修。
2、乙方于月__________（小写：）给甲方，此定金过户时冲抵房款。
3、付款方式：乙方于办理完该房产买卖公证，取得产权处收件收据时付首款人民币（小写：）给甲方，其余款共计人民币（小写：）乙方办理银行按揭支付给甲方。
4、该房产办理过户手续所需交纳的费用由承担。
1、甲方保证上述产权权属清楚且对该房的详情描述及现况说明属实，并对出售之房有出售之权利且该房屋依法可以出售，且承诺已取得共有权人的同意，有权签定本协议，可依法配合乙方交付该房产。
2、甲乙双方应备齐过户时所需资料，到公证机关订立统一的房屋买卖合同，届时甲乙双方和其他共有权人必须到场签字。
1、甲方在签定本合同后不履行本合同条款，或甲方的过错导致乙方无法履行本合同的，甲方除将乙方已付定金如数退还外，还应按双倍的金额（即人民币）赔偿乙方。
2、乙方在签定本合同后不履行本合同时，甲方不退定金。
3、甲方在办理完产权过户后应将该房交付给乙方。若甲方逾期交付该房屋，则每逾期一日，甲方应按房屋价格的千分之五向乙方交付违约金。
4、在房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的已有设施一并移交给乙方，同时甲方必须结清交房前该房所有产权的物管费、卫生费、水、电费、税收费、收视费等一切费用。
以上条款双方不得违约，经双方签字后即生效，且具有法律效力。双方各执壹份。
卖方（甲方）： 买方（乙方）： 电话： 电话： 地址： 地址： 日期： 日期：
房产买卖合同样本11根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方之间就房屋买卖、两委托人与居间人丙方之间就居间报酬等事项，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：
第一条合同标的房地产基本情况如下：
所有权人_________；共有人_________；座落（_________区________位）；项目名称_______________，_________楼层_________户型_______室_______厅_______卫_______阳台；建筑面积（_________m2）；套内面积（_________m2）；房地产权证号_________；土地性质_________；房屋所有权证号_________；土地使用权证号_________；房屋使用权租约号_________；合同登记号_________。
第二条委托事项
1．甲方对丙方的委托事项：
甲方欲卖出上述房屋寻找买受人，并将该房屋详细情况以及要求等报告给买受人。同时，将买受人的情况报告给甲方。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后，组织双方签订本合同，并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
2．乙方对丙方的委托事项：
乙方欲在_________市_________区_________地段购买_________房屋_________套，面积为_________平方米。委托丙方搜寻信息，并及时报告乙方，以便促成乙方购买房屋的目的。丙方促成买卖双方达成房屋买卖意向后，组织双方签订本合同，并负责协助办理该房屋的产权变更等事宜。
3．为保障甲乙双方已达成的转让协议正常履行，委托人共同委托丙方提供以下_________居间服务：
（1）协助甲乙双方与银行签订履约保证合同（资金托管协议）；
（2）代收、代转房款及定金（预付款）等；
（3）代办房屋_________权过户手续；
（4）代办房屋贷款手续；
（5）代收、代缴过户税费及贷款费用；
（6）代取产权证；
（7）代办赎产权证、注销抵押；
（8）____________________________________。
第三条成交价格
甲、乙双方议定该房产（含装修及附属配套设施）的买卖价格为_______（币种）（大写）：______________元整（￥_______）。[其中：房产买卖价为________（币种）（大写）：_______________元整（￥_________）；装修及附属配套设施转让价为_________（币种）（大写）：__________________元整（￥_________）]。
第四条成交细目
1．配套：
2．家电：
3．家具：
4．其他：
5．固定装修：甲方明确固定装修指构成该房屋装修之固定部分包括但不限于地板面、墙体、壁橱、铁门、门、门把、门窗、防盗网、水龙头、嵌入式排气扇、灯具、发光体、厨卫设施等，此等固定装修经拆除将破坏设施的完整性，所以，甲方应保持其完整交付。
第五条丙方完成委托任务的报酬
丙方业已完成本合同项下委托人双方委托之事项，双方自愿选择下列第_________种方式向丙方支付报酬：
（1）按合同标的______%的比例支付（具体数额为小写_________、大写__________________），其中甲方______%（具体数额为小写_________，大写__________________），乙方_______%，（具体数额为小写_________、大写__________________）。
（2）委托人双方支付丙方人民币小写_________元，大写__________________。其中，甲方_________元，大写_______________。乙方_________元，大写__________________。
第六条丙方没有完成委托任务的费用收取
丙方没有完成委托人指示的委托任务的，不得收取报酬，但可以按实际支出收取一定的费用，委托人双方自愿选择下列第_______种方式向丙方支付费用。
（1）一次性向丙方支付人民币_________元，由委托人双方各自分别承担50%。
（2）根据丙方的实际发生费用（以发票、车票等为证据），由委托人双方各自承担50%。
第七条结算方式
1．甲乙双方协商同意，房屋售价为人民币（大写）__________________元（￥_________）。
2．甲乙双方协商同意，房屋产权过户所需的税、费承担，选择下列第_________项：
（1）甲、乙双方各自承担；
（2）全部税、费由_________方承担。
3．甲乙双方签订的《房地产买卖契约》，如需要公证，费用由_________方承担。
4．甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起，乙方将购房定金人民币（大写）__________________（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行。
5．甲乙双方协商同意，在本合同签订之日起_________日内，_________方将房屋过户费用约人民币（大写）________________元（￥_________），_________方将贷款所需费用约人民币（大写）__________________元（￥_________）交由丙方代为保管（具体金额以有关部门开据的票据为准，（多退少补）。
6．甲乙双方协商同意乙方采取以下第_________项付款方式
（1）现金一次性付款，在本合同签订之日起_____日内，乙方须将购房款扣除已交定金后的购房余款人民币（大写）__________元（￥_________），口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行。
（2）现金分期付款，在本合同签订之日起______日内，乙方将首付购房款人民币（大写）__________________元（￥_________）支付给甲方。在本合同签订之日起_________日内，乙方将扣除已交定金及首付款以外的购房余款人民币（大写）________________元（￥_________），口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行。
（3）商业贷款乙方申请商业贷款，拟贷款金额为人民币（大写）__________________元（￥_________），贷款年限为______年。在本合同签订之日起_________日内，乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币（大写）_______________（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行（具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补）。
（4）公积金贷款乙方申请公积金贷款，拟贷款金额为人民币（大写）________________元（￥_________），贷款年限为_____年。在本合同签订之日起_____日内，乙方需将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币（大写）_________________元（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行（具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补）。
（5）组合贷款乙方申请组合贷款，其中商业拟贷款金额为人民币（大写）____________元（￥________），贷款年限为______年；公积金拟贷款金额为人民币（大写）__________________元（￥_________），贷款年限为______年。在本合同签定之日起______日内，乙方须将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币（大写）_________________元（￥_________）口交由丙方代为保管；口存入履约保证银行（具体贷款额度、贷款年限，按有关规定最终审核为准，首付房款多退少补）。
7．如乙方拟定上述某项贷款遇到困难，甲乙双方协商同意乙方变更以下第_________项付款方式：
（1）现金一次性付款
（2）现金分期付款
（3）公积金贷款
（4）组合贷款
第八条甲方权利和义务
1．甲方承诺：
（1）该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响转让的因素；
（2）向丙方出具的个人身份证明、营业执照、房屋权属证明及办理过户及贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效；
（3）配偶、家庭成员和共居人同意出售该房屋，且不得隐瞒婚姻状况；
（4）如该房屋正在出租，甲方必须出具承租人放弃购买该房屋的声明书和同意搬迁保证书；
（5）甲方于房屋交付之前将房屋的水、电、煤气、采暖费、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清（不包括安装费，仅指使用费）。如果不能及时缴清有关欠费，甲方愿意在取得全额房款时，将与欠费相等的保证金存放于丙方处，待甲方将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金，若无法缴清欠费，甲方将以保证金冲抵欠费并授权丙方将保证金转付乙方（保证金不足冲抵欠费的，由甲方按实补足金额）。
（6）甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。若有困难，乙方同意甲方自即日起______日内将户口迁出，并且在甲方领取房款时，将户口押金人民币（大写）__________________元（￥_________）元，交由丙方代为保管，待户口迁出后，由甲方到丙方处领取押金，若甲乙双方另有约定除外。
2．甲方已缴纳的煤气气源费、维修基金在该房屋出售后不再退给甲方，并将票据交付乙方，若甲方票据丢失需调档提供相关证明，因调档产生的费用由______方承担。经甲乙双方协商，未曾缴纳的煤气气源费由______方承担，未曾缴纳的维修基金由______方承担。
3．在签订本合同_______日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。
4．甲方取得全部房款当日，甲方向乙方交付房屋并办理房屋交接手续。甲方将房屋交付乙方后，甲方不再承担对该房屋的维修责任。
5．甲方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。
6．甲方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第九条乙方权利和义务
1．乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效；并于签订本合同______日内将所需文件资料送交丙方。
2．乙方须按本合同约定的时间按期付款。
3．乙方应按照房屋管理部门的规定和丙方通知的时间亲自到现场核验身份及有关法律证件。如果甲方满足第八条第一款第（5）项要求，乙方可接受其房屋并按_________及时支付购房款。
（1）交纳完过户税费后
（2）产权证办理完毕后
（3）银行放款后
（4）甲方倒房后
4．乙方应对丙方的居间活动提供必要的协助与配合。
第十条丙方权利和义务
1．丙方接受甲乙双方的委托，提示甲乙双方提供相关的文件资料。
2．甲方委托丙方收取乙方缴付的购房定金及购房款，丙方在收款收据中应载明系代理甲方收取。
3．丙方对甲乙方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管。
4．丙方收到乙方全部房款、部分房款或首付房款（含资金托管）及甲、乙双方所提供的文件资料齐备三个工作日内，安排甲、乙双方办理过户手续。按有关规定及丙方的通知，由_________方陪同有关人员到现场验房。
5．妥善安排甲乙双方进行交接，提醒甲乙双方结清约定的费用。
第十一条丙方违约责任
1．丙方有下列行为之一的属于违约：
（1）无正当理由擅自解除合同的；
（2）与他人串通，损害委托人双方的利益的；
（3）干预委托人买卖房屋的自主意愿，代替委托人其中的一方与另一方谈判、签约等，损害了另一方的权益的。
（4）_ ________________________________________________。
2．丙方违约的，应当承担本合同丙方预期获得佣金总价款的_______%。丙方因违约行为，给委托人任何一方造成经济损失，且违约金不足以弥补的，丙方应当就损失的差额部分向受害人予以赔偿。
第十二条委托人违约责任
1．委托人双方有下列情形之一的属于违约：
（1）无正当理由擅自解除合同的；
（2）相互或与他人串通，损害丙方利益的；
（3）未能按照委托书或本合同的委托事项向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使丙方无法完成居间任务，且给丙方造成实际损失的；
（4）__________________________________________________。
2．委托人违约的，在以下款项中选择：
（1）已经向丙方交付定金的，不得索回定金；
（2）按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿；
（3）按照本合同标的物总价款的%赔偿于丙方。
（4）__________________________________________________。
第十三条合同的解除
1．当事人就解除合同协商一致的；
2．因不可抗力致使合同目的不能实现的；
3．在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；
4．当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在_________个工作日内仍未履行的；
5．当事人一方因其他原因致使合同目的不能实现的。
第十四条声明及保证
甲方：
1．甲方有权签署并有能力履行本合同。
2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方：
1．乙方有权签署并有能力履行本合同。
2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
丙方：
1．丙方有权签署并有能力履行本合同。
2．丙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对丙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十五条保密
甲乙丙三方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于他方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，其他方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或三方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十六条通知
1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及三方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2．各方通讯地址如下：_________________________________。
3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_____日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十七条合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙、丙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知其他方，征得他方同意后，三方在规定的时限内（书面通知发出______天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经三方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十八条合同的转让
除合同中另有规定外或经三方协商同意外，本合同所规定三方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十九条争议的处理
1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2．本合同在履行过程中发生的争议，由三方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___种方式解决
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第二十条不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后___日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响
3．不可抗力事件发生时，三方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，三方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则三方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。
第二十一条合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同三方当事人可以根据本合同的原则、合同的.目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十二条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙丙三方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第二十三条合同的效力
1．本合同自三方或三方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。br>2．有效期为_______年，自_______年______月______日至_______年______月______日。
3．本合同正本一式_________份，三方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：____________乙方（盖章）：
法定代表人（签字）：______法定代表人（签字）：
委托代理人（签字）：______委托代理人（签字）：
开户银行：________________开户银行：
账号：____________________账号：
签订地点：________________签订地点：
_________年______月_____日_________年______月_____日
丙方（签章）：
经纪人资格证号码：
房地产经纪人资格证号码：
签订地点：
_________年__________月_______日
房产买卖合同样本12卖方：(共有人：)
买方：(共有人：)
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，买卖双方就下列房地产买卖事项订立本合同，共同遵守。
一、卖方将座落在 区 街 号
房产，建筑面积平方米(套内建筑面积平方米，阳台建筑面积平方米，分摊公用建筑面积平方米)，附属建筑物(已于 年 月 日签订草约)出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方。买方已对上述房地产做了充分了解，自愿承买。
二、双方议定上述房地产(含附属建筑物)的总价款为人民币(大写)万 仟 佰 拾 元 角 分，(￥ 元)。
三、房产买卖成交后，在房产交易主管机关规定的期限内，双方共同申请办理过户手续。
四、卖方保证上述房地产合法，权属清楚。双方签约后，若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务，概由卖方负责清理，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。
五、在履行本合同过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决;协商不成时，可向济南市仲裁委员会申请仲裁，或直接向人民法院起诉。
六、本合同自双方签章并经房产交易主管机关批准之日起发生法律效力，双方不得毁约。
七、办理房地产交易过户登记手续所需缴纳的有关税、费，由 承担。
八、本合同一式肆份，双方各持壹份，房产交易主管机关存档贰份。
卖 方：(签章)法定代表人：(签章)
共有人：(签章)经 办 人：(签章)
联系电话：
买 方：(签章)法定代表人：(签章)
共有人：(签章)经 办 人：(签章)
联系电话：
签定日期： 年 月 日
房产买卖合同样本13出卖方(甲方)：____________________________________
地址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
购买方(乙方)：____________________________________
地址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同，以资共同信守执行。
第一条乙方购买甲方座落在____市____街____巷____号的房屋__栋__间，建筑面积为____平方米。
第二条上述房产的交易价格：
第三条付款时间与办法：
第四条甲方应于____年__月__日前将交易的房产全部交付给乙方使用。
第五条税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费;承担公证费、协议公证费。
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费。
第六条违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房产款____%的违约金。
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款____%的违约金。
第七条本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________单位，代表人是____________.第八条本合同经国家公证机关____公证处公证。
第九条本合同一式份。甲方产权人各一份。乙方一份，________房产管理局、________公证处各一份。
第十条本合同发生争议的解决方式：
甲方：________________________
代表：________________________
年____月____日
乙方：________________________
代表：________________________
年____月____日
房产买卖合同样本14房地产买卖中介合同（示范文本）
委托人（出售方）：（简称甲方）
委托人（买受方）：（简称乙方）
受托人（中介方）：（简称丙方）
根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同，房产中介买卖合同。
第一条 标的基本情况及价款
所有权人 共有人
房屋坐落 丘号
产权证号 建筑面积
土地证号 房屋来源
房屋售价 拾 万 仟 佰 拾 元整（￥：）
其它情况
第二条 委托事项
1、甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、③房款拨付、____________等相关事宜（①产权转移②房屋交付③房款拨付）。
2、乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权房、③房款支付、____________、__________、____________等相关事宜（①产权房②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证）。
第三条 甲方的义务
1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
第四条 乙方的义务
1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
3、根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，同时将由 丙方代缴的 ①、②（①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费）等约计人民币 ____________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
第五条 丙方的义务
1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2、丙方派 蒋信用 经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托 事项办理的进展情况向委托人通报。
4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。
第六条 房款的支付与转付
甲、乙方商议，按以下第（二）种方式支付房款：
（一）根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付，合同范本《房产中介买卖合同》。
（二）双方若将房款的转付交于丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币____________元交给丙方保存。
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部（首期款/全部房款），共计人民币____________元交给丙方保存。
3、甲乙双方在完成②（①交易过户签字后②乙方领取产权证后）二日内，丙方按售房款100%，计人民币____________元转付给甲方。
4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有限电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
（三）三方约定：
第七条 房屋交付
1、甲方应在乙方领取产权证后一天内或于_______年_____月______日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担。
3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
第八条 佣金、代办费支付标准及方式
（一）丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第1、2种
方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款0.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、按委托代办事项支付代办费计人民币￥____________元。
（二）丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款1.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、代办产权证费￥_______元，代办土地证费_____元，代办抵押贷款和他项权证费_____ 元，共计人民币________元。上述费用，甲、乙方应于____________前支付给丙方。
（三）丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
第九条 违约责任
（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的；
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；
3、故意隐瞒，提高委托标的利差；
4、其它过失影响甲、乙方交易的。
（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的；
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；
4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。
违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、约定违约金为____________元，2、按标的额的5%，计人民币____________元。
第十条 争议解决方式
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解；协商、调解不成的，按本合同约定的下列第1项进行解决：
1、由南京仲裁委员会仲裁
2、依法向人民法院提起诉讼
第十一条 其他约定
本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
第十二条 合同生效
本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份。
甲方： 乙方： 丙方：（签章）
身份证号码： 身份证号码： 营业执照注册号：
资质证书编号：
委托代理人： 委托代理人： 执业经纪人：
联系电话： 联系电话： 执业经纪人资格证书号：
住址： 住址： 联系电话：
年 月 日
补充协议：经再次协商，对本合同达成补充协议如下：
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甲方： 乙方： 丙方：（签章）
二Ｏ 年 月 日
房产买卖合同样本15合同编号：________
委托人（甲方）：_______________________
（个人）姓名：________国籍：___________
身份证（护照）号码：___________________
（法人或其他组织）名称：_______________
法定代表人：___________________________
地址：_________________________________
营业执照号码：_________________________
邮政编码：_____________________________
联系电话：_____________________________
受托人（乙方）：_______________________
法定代表人：___________________________
营业执照号码：_________________________
房地产经纪机构备案证号：_______________
地址：_________________________________
邮政编码：_____________________________
联系电话：_____________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章的规定，甲、乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条 中介服务内容
双方约定，甲方委托乙方进行____________________居间活动。
1、房产出卖；
2、房产购买。
第二条 房产情况
房屋坐落____________________，位于外环线以__________，产别__________，结构__________，用途____________________，建筑面积__________平方米，建筑层数为__________，所在层__________。
权属证书号____________________，所有权人__________；房屋为共有的，其他共有权人____________________，共有权证号____________________，共有方式__________，共有权人同意出售证明见附件一。
土地使用面积__________平方米，土地类型__________。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为__________年，自__________年__________月__________日至__________年_________月_________日止。
双方实地查勘，房产实物状况及相关设施，符合双方约定。
房屋相关设施及平面图见附件二，房屋抵押、租赁情况见附件三。
第三条 房产价款、其他价款
房产价款为__________元（币种：__________），计__________（大写），其他价款为__________元（币种：__________），计__________（大写）。
第四条 中介服务期限
双方约定，乙方为甲方提供中介服务期限自__________起，至__________止，甲乙双方另有约定的除外。
第五条 中介服务报酬
1、甲方应向乙方支付的中介服务报酬的计算方法及金额：_______________________________________；
2、付款方式、时间及条件：_________________________________________________________________；
3、甲方应支付的其他费用（须注明具体缴纳金额或计算方式）：_________________________________。
第六条 甲方义务
1、甲方应向乙方出示下列有效证件或资料（注明为原件还是复印件）：___________________________；
2、双方约定，甲方负有下列义务：___________________________________________________________；
3、甲方委托乙方进行房产出卖的，应如实告知乙方房产相关情况，提供房屋平面图（附件二）。
第七条 乙方义务
1、乙方应向甲方出示下列有效证件或资料（注明为原件还是复印件）：___________________________；
2、双方约定，乙方负有下列义务：___________________________________________________________；
3、甲方委托乙方进行房产购买的，乙方应如实告知甲方房产相关情况，提供房屋平面图（附件二）。
第八条 违约责任
1、合同生效后，甲方未按照本合同第三条约定支付报酬的，甲方应按约定服务报酬的__________％向乙方支付违约金；
2、合同生效后，乙方未按约定完成或全部完成中介业务的，乙方应按约定服务报酬的__________％向甲方支付违约金；
3、其他约定：_____________________________________________________________________________。
第九条 争议处理
本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成的，按下列第__________种方式解决：
1、向__________仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提起诉讼。
第十条 合同附件
本合同未尽事宜，甲、乙双方订立补充合同（附件四）。
附件一至附件四均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。
第十一条 合同份数
本合同连同附件共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执_____份，具有同等效力。
第十二条 合同生效
本合同自甲乙双方订立之日起生效，但当事人另有约定的除外。
甲方：_______________
乙方：_______________
篇8：房产房屋买卖合同
2002年, 北京市通州区宋庄镇农民马海涛以4.5万元的价格将自家宅院卖给画家李玉兰, 2006年马海涛“依据法律精神”决定将房子要回。经过2007年的一审二审, 北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定, 判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房, 马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。
因为身处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇, 李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。2008年3月3日, 以“信赖利益损失”为主要诉讼理由, 李玉兰反诉马海涛, 要求赔偿48万元。目前此案还在审理过程中[1]。
二、合同无效的责任承担主体
在本案中, 导致合同无效的根本原因在于该合同违反了《合同法》52条第5款的规定, 即“违反法律、行政法规的强制性规定”。根据我国《土地管理法》第63条的规定, “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。尽管关于小产权房的争议不绝于耳, 在国家土地政策、法律没有进行修改之前, 法律的严肃性必须得到维护, 况且, 国务院办公厅国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》) 进一步明确指出“农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。从政策上对城市居民购买农民住宅进一步作了明确限制。在宋庄房产案中, 马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋, 还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民, 且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至其名下。因此, 法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定, 认定合同无效是正确的。
在宋庄房产案的责任认定中, 二审判决书指出“出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围, 出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效, 故应对合同无效承担主要责任”, 对此笔者认为界定得并不十分清晰, 试从两个方面加以细化:
一是在对强行法的违反上, 双方均有责任。在此案中, 判决指出, 出卖方明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围, 那么何以推知买方对此不是明知?判决中并未给出明确的证据支持。甚至, 由于知识水平的差异, 买方可能还更清楚一些。因此笔者认为, 二者在对法律规定的违反上, 责任应当是相当的, 而非卖方承担主要责任。
二是卖方违反了合同法上的诚实信用原则。在本案中, 导致合同无效的根本原因在于合同违反了国家法律规定, 但引起合同效力争议的直接起因在于卖方在卖出房屋四年后要求收回房屋的不诚信行为。而引发卖方起诉要求收回房屋的一个重要原因在于土地升值带来的利益考量。由于宋庄画家村的集团效应, 使得该地的土地升值至少5倍, 并且, 由于宋庄已经在做整体规划, 如果拆迁, 农民能得到一笔巨额补偿款, 本案所涉房产若补偿, 大约也有50万元, 这也是大多是农民起诉要回房子的根本原因。“合同法的基本功能, 在于维护市场经济中交易关系的稳定性。只有在交易有序进行的情况下, 交易当事人才能够最大限度地实现其通过交易所取得的利益, 特别是期待交易所实现的利益[2]。在宋庄房产案中, 由于当地政府需要借助画家村来拉升经济, 因此对这种农村住宅的买卖并未强行查处, 因此大多数此类房产买卖多年相安无事。买方李玉兰信赖合同有效成立, 才会在所买房屋上进行一系列投资, 并且由于卖方的不守信行为, 使得其丧失以2002年的低廉房价购买其他房屋的机会。法官在审判中要做到既要维护法律的严肃性, 也要维护各方当事人的合法权益。因此从公平合理角度上看, 对买方的这种信赖利益损失, 理应予以法律救济。
三、受损失方的法律救济
如上文所述, 虽然说在合同的无效上, 双方均有责任, 但由于卖方的违反诚信的行为, 使得买方的损失明确化, 对这种损失, 应当予以赔偿。
在本案中, 损失的认定是赔偿的关键。在损害事实的认定上, 应包括直接损失和信赖利益损失。这里的信赖利益的损失, 是指缔约人信赖合同有效成立, 但是因为法定事由的发生, 致使合同的不成立而造成的损失[3]。对合同无效给对方当事人所造成的直接损失, 应当全部赔偿, 对于因合同无效给对方当事人所造成的信赖损失, 也应当给予赔偿。正如宋庄房产案中指出的, 应全面考虑卖方因土地升值或拆迁所获得的利益等来确定对卖方的信赖利益赔偿。
具体体现在赔偿上, 不仅应包含: (1) 缔约费用, 如赴订约地或察看标的物所支付的合理费用; (2) 准备履约和实际履行所支付的费用, 如信赖合同成立而购买、装修房屋等的费用; (3) 因缔约过失导致合同无效所造成的实际损失; (4) 因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。还应包括: (1) 因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失, 亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失; (2) 其他可得利益损失等。
摘要：宋庄画家房产案涉及当前比较敏感的小产权房的转让, 涉及农村宅基地不能自由流转带来的利益困境。在依法判令合同无效的同时, 应区分责任, 注重对相关当事人的信赖利益保护。
关键词：画家房产案,无效合同,信赖利益保护
参考文献
[1]王小乔.宋庄案还在开庭[N].南方周末, 2008-3-13.
[2]王利明, 崔建远.合同法新论[M].中国政法大学出版社, 1996.72.
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