土地转让涉及税费分析

2023-03-06

第一篇：土地转让涉及税费分析

关于国有土地使用权转让有关税费问题的法律分析

根据《企业所得税法》及《实施条例》、《营业税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》和《印花税暂行条例》等有关法律法规的规定，就国有土地使用权转让涉及的相关税费问题进行法律分析。

一、国有土地使用权通过出售的方式转让需要缴纳的税费

1、营业税

根据《营业税暂行条例》第一条的规定，转让无形资产或者销售不动产的单位属于营业税的纳税人，转让国有土地使用权属于转让无形资产的一种，所以应该缴纳营业税。

应纳营业税额按照营业额和规定的税率计算，即应纳税额=营业额×税率。按财政部、国家税务总局财税[2003]16号文件《关于营业税若干政策问题的通知》的规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让凭证上开具的购置或受让原价后的余额为营业额。转让无形资产的税率为5%。

2、城市维护建设税和教育费附加

以上述应纳营业税额为计税依据，分别按照1-7%和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。

3、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权应缴纳土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。

法定的增值额扣除项目为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4、企业所得税

根据《企业所得税法》及实施条例的规定，转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。

5、印花税

土地使用权转让需要签订合同，根据《印花税暂行条例》及实施细则的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，应缴纳印花税，以合同中的金额为计税依据，按照万分之五的税率征收。

《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税【2006】162号)第三条也规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。所以土地使用权转让方和受让方都应该缴纳印花税。

6、契税

根据《契税暂行条例》的规定，土地使用权转让的承受方为契税的纳税义务人。契税的计税依据为土地使用权转让的成交价格，税率为3%。

二、国有土地使用权投资入股方式转让需缴纳的税费

1、营业税

《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】191号)规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

因而，以土地使用权投资入股，如果所投资、联营的企业不是从事房地产开发的，免征土地增值税;如果所投资、联营的企业从事房地产开发的，投资企业要缴纳土地增值税;而且被投资企业再转让开发的房地产，也要缴纳土地增值税。

3、企业所得税

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。以土地使用权投资属于非货币性资产交换，企业将土地使用权进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，企业应确认转让所得计缴企业所得税。

4、印花税

以土地使用权投资入股也要发生土地使用权的转移，也要签订土地使用权转让的合同，根据《印花税暂行条例》规定，签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税率缴纳印花税。所以投资入股转让土地使用权和出售方式转让土地使用权一样，投资方和被投资方双方都应该缴纳印花税。

5、契税

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

所以对于以土地使用权投资入股的，受让方应缴纳契税。

三、关于集团公司拟将部分国有土地使用权转让给其全资子公司的转让方式

根据以上部分的陈述，以投资入股方式转让土地使用权与直接出售的方式转让土地使用权相比，可以不用缴纳营业税和城市维护建设税与教育费附加。同时如果集团以出售的方式将土地使用权转让给全资子公司，全资子公司也须向西矿集团支付大量的转让金，增加子公司的资金压力。因而建议集团以股权投资的方式将土地使用权转让给全资子公司，通过履行必要的增资扩股程序来完成土地使用权的转让。

2012年10月14日

第二篇：办理国有土地使用权转让要交哪些税费？

一、营业税及附加(出让方)：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

二、印花税和契税(双方)：

1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

三、土地增值税(出让方)：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

四、土地使用税(受让方)

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令[1988]17号)

第四条土地使用税每平方米年税额如下:

一、大城市0.5元至10元;

二、中等城市0.4元至8元;

三、小城市0.3元至6元

第三篇：涉及土地问题上访案件的分析处理[范文]

当前常见涉及土地问题的上访案件的

分析及处理

当前，在土地征用拆迁、农村集体土地流转、停产倒闭企业闲置土地使用中经常出现这样那样的问题，造成群众上访，影响社会安定。近来，我们对接触和处理的这类问题，进行一些回顾总结，提出了一些积极的处理原则和方式。

一、当前常见涉及土地问题的上访案件的类别(案例附后)

第一、因土地征用与拆迁形成的上访;

第二、因企业停产土地被依法查封形成的上访; 第

三、因集体组织负责人对土地的违法或不当处置形成的上访;

第四、因集体组织成员违规集资建设形成的上访; 第

五、因土地私买私卖形成的上访。

二、当前常见涉及土地问题的上访案件的特点

一是、侵害了国家法律制度对土地的有效管理，破坏了对土地的合理规划、使用，是一种最大的浪费;

二是、侵害了国家、集体和个人利益，土地的违规开发、使用只能是少部分人获利，造成国家、集体和其他个人利益受损;

三是、违规使用土地的问题如果处理不好，往往牵涉到相当多群众的切身利益，对社会稳定，经济发展产生严重形象，经常会形成各类集体访、越级访;

四是、土地违规事件一旦发生，其解决难度大，经常涉及法律、社会、群众利益，一些矛盾在现有条件下会发生严重冲突，十分难以解决。

三、当前常见涉及土地问题的上访案件的产生原因涉及土地问题的上访事件经常出现，首先，随着房地产经济的发展，当前市场对土地资源需求急剧增加，而土地供给有限，且成本上升，造成各方面都想方设法通过不同手段抢夺和开发土地资源，其中不乏一些违规手段;其次，当前土地管理机关和相关主管部门，缺乏对管辖范围内土地资源全面的信息统计和管理，对未来土地的合理开发利用缺乏指导性意见，对可能和已经出现的问题不能及时发现和处理，使问题积重难返;第三，处理涉及土地问题的思想观念落后，同时缺乏制度上的创新，造成问题处理不深入，矛盾无法彻底解决。

四、当前常见涉及土地问题的上访案件的处理原则和方式

关于涉及土地问题的上访案件，我们在解决时坚持：严格遵照法律，合理利用土地资源，有利于生产，有利于职工和群众安置等基本原则，并最大限度地维护纠纷各方利益。

同时，我们注重创新观念，建立灵活多样的问题处理方式。

案例一，2009年，县政府为建设经济适用房，依照上级批复征用某办事处的40亩土地，其中需要拆建部分群众住宅，群众对拆迁和征用补偿问题不满，多次集体上访。2011年，在基层部门大量工作的基础上，经县委县政府考虑到，征用拆迁后，群众的生产生活都存在很大困难，研究决定，最大程度上满足群众的合理要求，首先，加大土地补偿和拆迁房屋补偿，并为因征地、拆迁造成生活困难的群众中符合条件的群众解决低保;其次，拆迁群众每户可以以80%的价格购买建成后小区临街门市房;第三，优先解决拆迁征用土地的群众的经济适用房。群众对此解决方案表示满意。

案例二，2008年，某国有制工厂职工进京集体访，反映该厂停产后，工厂土地、厂房被依法拍卖，部分在厂区居住的职工被驱赶，生活无法保障。县政府组织有关部门调查后，认为该厂因经营不善，资不抵债，已至破产程度，应先进入破产程序，再依据有关法律规定拍卖处置资产，这样可以最大限度的保护企业职工利益。

案例三，2010年，某国有制企业职工越级访，反映企业的部分土地被公司经理私自出租给他人开发经营，造成公司资产流失，对此市纪委领导作出专门批示。县纪委在调查后认为，公司经理利用职权，违规将公司部分土地出租给他人进行开发经营，有关部门应依法收回其开发房屋的所有权，

同时，考虑到有利于企业生产，维护开发方利益，减少浪费的目的，在主管部门的协调下，企业与开发商重新达成协议，准许开发方对其开发房屋在租赁期间拥有无偿使用权，从而达成了双方共盈目的。

案例四，2011年，某国有企业部分职工将已进行房改的住房拆除，集资进行商品房开发，被政府土管部门勒令停建后，组织多人到政府上访，要求继续建设。县政府在调查后，认为这部分职工在国有企业土地上进行商品房开发，违反了国有土地管理规定，土管部门勒令其停建措施正确，同时，根据具体情况提出，由企业有偿收回该土地使用权，重新组织包括这部分职工在内的更多的职工参与集资建房，在维护国有土地管理规定的同时，维护了职工利益。

案例五，2009年，某农村居委会三户居民联合将其所占宅基地私自卖给开发商，搞房地产开发，被政府土管部门勒令停建后，组织多人到政府上访，要求继续建设。县信访部门组织调查后，认为这三户居民将集体所有土地私自卖给开发商搞房地产开发，违反了国有土地管理规定，土管部门勒令其停建措施正确，同时，根据具体情况提出，在法律个正镇规划的前提下，居委会有偿收回该宅基地使用权，并组织包括这三户居民在内的更多居民参加集资建房，借此解决更多居民的居住问题。

近年，在注重查办涉及土地问题的上访案件的同时，政

府还要求土地管理部门和相关主管机关积极加强闲置土地的统计监管，主动地通过合法渠道向市场提供土地资源，最大限度减少违规土地现象发生，维护国家和群众利益。

第四篇：涉及金融不良债权转让

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涉及金融不良债权转让

最高院重点加强了不良债权的可转让性、转让合同的内容、转让程序的公正合理性以及受让人资质的适格性等审查。下面为您介绍相关的内容，希望能对您有所帮助。

涉及金融不良债权转让

尽管《纪要》规定了诸种无效事由，但无效事由的最终认定有赖于相关证据审查和举证责任分配。在债务人提起转让合同无效之诉中，人民法院应当根据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》及时合理地分配举证责任，重点加强对不良债权的可转让性、转让合同的内容、转让程序的公正合法性以及受让人资质的适格性等方面的审查。

(一)强化转让合同内容的审查

审判实践中普遍存在的问题是：受让人常以涉及商业秘密为由拒不提供其与金融资产管理公司等转让人之间的不良债权转让合同，而

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是仅向人民法院提供其从金融资产管理公司等转让人获得的有关债权凭证，但该凭证远远不能反映合同双方约定的具体内容，部分法官亦不深究。事实证明，不良债权转让合同中存在不少诸如禁止转售、禁止向国有银行、国家机关追偿等限制性条款，这在确定受让人权利范围方面非常重要。因此，《纪要》强调：不良债权转让合同应当成为法庭上必须披露的、用于证明受让人权利合法性和确切权利范围的必要法律文件。受让人不主动提供的，人民法院应当责令其提供;拒不提供的，应当承担举证不能的法律后果。

(二)强化转让合同效力的审查

人民法院在根据《纪要》规定审查转让合同效力时，应当注意三个具体问题：

第一，关于公告程序的审查。

财政部、中国银监会联合发布的财金字47号《金融资产管理公司资产处置公告管理办法》和财金字87号《金融资产管理公司资产处置公告管理办法(修订)》对转让公告的资产范围、公告载体、公告期限以及披露内容做出比较详细的规定。其目的无疑是为便于社会公众的监督，增强金融不良债权处置的透明度和提高不良债权的回收变现率等。因此，人民法院对资产处置公告合规性审查时，着重审查三

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点：其一，公告的载体是否合规。公告的媒体级别要求拟处置资产的规模是否相适应，发布公告的媒体是否已经在财政部在各地财政监察专员办事处和各地银监局备案。其二，审查公告的时限是否合规。其中，以整体“资产包”方式处置不良资产项目，应在资产处置审核机构审核至少22个工作日前刊登公告，以保障公众在知悉后有充分时间了解资产信息。其三，公告信息与资产信息内容是否一致。即实际转让的资产包内容与公告的整体“资产包”内容相比是否出现“掉包”或“加塞”情形。经审查，若出现不合规情形，根据《纪要》规定，人民法院在衡量公告违规对转让合同效力的影响时，应当参照两个标准。第一个标准是：该公告违规行为是否对依照公开、公平、公正、竞争、择优原则处置不良资产造成实质性影响。通常情形下，尽管金融资产管理公司存在一些不符合规定的公告行为，但如果不能证明受让人存在恶意或者与金融资产管理公司之间存在恶意串通行为的，或者尚未对依照公开、公平、公正、竞争、择优原则处置不良资产造成实质性影响的，人民法院不宜仅据此认定债权转让合同无效。第二个标准是：实际转让的资产包与转让前公告的资产包内容严重不符，且不符合《金融资产管理公司资产处置公告管理办法(修订)》规定的公告要求。如果金融资产管理公司转让债权公告违反《金融资产管理公司资产处置公告管理办法(修订)》之规定，实际转让中存在“掉包”或者“加塞”等严重不符情形，可以认定构成公告信息虚假，人民法院应当根据合同法第五十二条第二项、第四项以及《纪要》的规定，认定不良债权转让合同无效。

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第二，关于评估程序的审查。

实践证明，在金融不良债权评估过程中的确存在由于对债务人资产低估、漏估等原因造成评估报告不真实的情形。根据《纪要》规定精神，人民法院对此应当区分情况予以处理。(1)如果由于无法全面掌握债务人资产状况或者因债务人企业形态发生变化等客观原因导致评估报告与实际不符的，只要金融资产管理公司或者评估机构尽到必要的审慎注意义务，仍然不能完全了解债务人资产真实状况的，应当属于金融不良债权处置过程中的自身风险，人民法院不宜据此认定转让合同无效。(2)如果根据国家有关规定应经合法、独立的评估机构评估，但未经评估的，则可以认为金融资产管理公司存在重大过失或者至少未尽谨慎义务，由此可能导致国有资产流失，应当认定转让合同无效。(3)如果有证据证明在评估过程中存在金融资产管理公司与评估机构相互勾结、恶意串通，故意低估、漏估而造成国有资产流失损害国家利益或社会公共利益的，应当认定转让合同无效。

第三，关于处置价格的审查。

值得注意的是，国家允许金融资产管理公司通过“打包”的方式处置金融不良债权本身就蕴含着一个前提，就是金融资产管理公司与受让人对资产实际价值的认识和评价存在区别，这种区别的原因主要

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在于信息不对称。受让人通过充分调查和比较判断后，可能比金融资产管理公司更了解资产或资产包的具体价格信息，加之市场行情的变化等多种因素，经常出现受让人以较低的价格受让不良债权并获得高额回报的情形。仅就单笔债权而言，的确可能出现受让人以较低价格受让不良债权并获得高额回报的现象，但综观整体资产包全面状况，也完全存在其他资产无法获得清偿的可能。加之，关于不良债权如何合理定价，目前国家相关主管部门尚未形成定价机制，只能依靠市场竞争来形成价格。因此，人民法院不宜仅仅以金融不良债权的出让价格与资产账面额之间的差额幅度作为引起合理怀疑的证据，而应当综合判断。

(三)强化相关证据调查和审查

审判实践中，一些受让人为了达到诉讼时效中断的效果或者为了适用不同时期对自己最有利的法律或者司法解释，存在伪造、变造证据现象。其中，最为常见的是伪造或者变造借款合同、担保合同、借款借据，修改合同签订时间、债务人还贷时间以及产生诉讼时效中断的证据。人民法院要高度重视对证据真实性的审查，发现当事人伪造、变造证据的，要严格依照程序法的规定予以制裁。同时，鉴于此类案件年代久远，加之转让环节较多，对各方当事人而言均存在证据失散严重的问题，人民法院要适当加强以职权主动审查，尽可能地查清案件事实。

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2018

第五篇：中国土地税费制度

我国土地主要税费

一、土地增值税

1、定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、历史沿革

当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院1993年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。

1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知。 2005年房价出现持续高涨，国税总局、财政部、国土资源部再次下发加强土地税收管理的通知，明确提出进一步强化土地增值税税收管理。

3、特点

(1)以转让房地产的增值额为计税依据; (2)征税面比较广; (3)实行超率累进税率; (4)实行按次征收。

4、作用

(1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控; (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为; (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

5、征税对象

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象(税收客体)：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

6、税额计算公式：应纳土地增值税=增值额×税率

(1)增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 (2)土地增值税实行四级超率累进税率。

7、最新相关规定

(1)关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

(2)关于共同成本费用的分摊

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

(3)关于扣除项目准予扣除的截止时间

清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。

(4)关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理

采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。

(5)关于合作建房的认定

合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

(6)关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。

(7)关于转让旧房及建筑物的核定征收

纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

7、看法

一方面，土地增值税的征收有利于国家经济建设的发展，增强了国家对房地产行业的宏观调控;另一方面，又有效地抑制了炒卖土地从中取得的暴利。但是，同样的，土地增值税也存在着一些问题：一，征纳双方征纳税款的意识淡漠;二，缺乏规范的征管办法;三，税务机关与政府职能部门缺乏协调配合。

二、耕地占有税

1、定义：国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

2、历史沿革

1987年国务院发布了《耕地占用税暂行条例》。

2007年12月1日国务院批准了《耕地占用税暂行条例》(修订案)，并以国务院令形式加以发布。

3、特点

(1)兼具资源税与特定行为税的性质; (2)采用地区差别税率;

(3)在占用耕地环节一次性课征; (4)税收收入专用于耕地开发与改良。

4、纳税义务人

包括在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 (1)企业、行政单位、事业单位; (2)乡镇集体企业、事业单位; (3)农村居民和其他公民。

5、征税范围

包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

6、税额计算

耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。公式：应纳税额=实际占用耕地面积(平方米)×适用定额税率

7、看法

(1)耕地保护形势严峻催生新条例出台;

(2)着眼公平，新条例将外资企业纳入征税范围; (3)新条例征税对象范围有所扩大;

(4)新条例计税依据按批准和实际占地面积孰大原则确定; (5)新条例严格落实“控制减免税”要求; (6)新条例加强了对耕占税的征收管理。

三、城市土地使用税

1、定义：以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税，属于资源税。

2、特点

(1)对占用土地的行为征税; (2)征税对象是土地; (3)征税范围有所限定; (4)实行差别幅度税额。

3、纳税义务人

(1)拥有土地使用权的单位和个人是纳税人;

(2)拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人;

(3)土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人; (4)土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

4、征税范围

城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。

从2007年7月1日起，外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。

5、税额计算

公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

6、城镇土地使用税征管中存在的问题 (1)征管基础信息未掌握; (2)部门间协作配合不够;

(3)税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强; (4)协税护税网络不健全; (5)征税等级标准长期未调整。

7、加强城市土地使用税征收管理的对策

各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。

(1)加强税收宣传和政策辅导，组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准

(2)加强动态管理和调查核实;

(3)充分利用信息技术，深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细;

(4)强化申报严格审核; (5)加强后续管理和考核; (6)建立健全委托代征机制。

四、房产税

1、定义：以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2、历史沿革

1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。

1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

3、特点 (1)房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋; (2)征收范围限于城镇的经营性房屋;

(3)区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

4、征税范围

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

5、征税对象

房产税的征税对象是房产，即由产权所有人缴纳。

6、税额计算 (1)从价计征

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。公式：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2% (2)从租计征

从租计征是按房产的租金收入计征。公式：应纳税额=租金收入×12% 个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%

7、当前房产税征管中存在的问题及建议问题

(1)征收范围太过笼统;

(2)房产税的纳税义务发生时间和纳税期限需进一步明确; (3)出租部分的房产税税负偏高; (4)房产税减免规定不具体; (5)部分规定实际工作中难以执行。建议

(1)重新明确房产税征税范围和应税房屋的界定; (2)进一步明确房产税的纳税期限; (3)修改房产税计税依据或降低税负; (4)严格控制税收减免审批; (5)加强房屋出租管理。

五、城市维护建设费

1、定义：简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。

2、历史沿革

城市维护建设税是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。 1985 年2月8日，国务院发布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从1985起施行。

1994年税制改革时，保留了该税种，作了一些调整，并准备适时进一步扩大征收范围和改变计征办法。

3、特点

(1)税款专款专用，具有受益税性质; (2)属于一种附加税; (3)根据城建规模设计税率; (4)征收范围较广。

4、纳税义务人

承担城市维护建设税纳税义务的单位和个人。

按照现行税法的规定，城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“三税”(即增值税、消费税和营业税)的单位和个人。

5、征税范围

城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。城市、县城、建制镇的范围应根据行政区划作为划分标准，不得随意扩大或缩小各行政区域的管辖范围。

6、征收方式

(1)城市维护建设税的纳税期限和纳税地点按照规定，城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳，自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同;

(2)预缴税款; (3)纳税申报; (4)税款缴纳。

7、税额计算

公式：应纳税额=(实际缴纳增值税+消费税+营业税税额)×适用税率

8、现行城建税的弊端及实施中存在的主要问题 (1)税种名称不确切; (2)税率设计不合理;

(3)适用税率认定困难，征管难度大;

(4)城建税的附加性质造成适用《税收征管法》困难; (5)城建税减免税缺乏系统的规定，不便于操作;

(6)随“三税”附征的税费、基金越来越多，不利于简化税制。

9、城建税改革建议

从现行城建税条例局部改革考虑，建议： (1)修改税名;

(2)取消差别税率，统一税率;

(3)直接随“三税”附征，修改纳税范围和计税依据;

(4)修改城建税与适用《税收征管法》处罚与加收滞纳金方面的相关规定。从国家整个税制体系改革考虑，建议：

(1)提高城建税的税种地位，从附加税提升为独立税; (2)统筹实施城市维护建设税、教育费附加、印花税联动改革; (3)将销售(营业)收入作为城建税计税依据，在税率设计上，建议设计为1%;

(4)明确减免税政策。

六、营业税

1、定义：是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。属于流转税制中的一个主要税种。

注：2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

2、纳税义务人

根据营业税有关规定负有代扣代缴营业税义务的单位和个人。

3、征税范围营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。

4、税额计算

公式：营业税应纳税额=计税营业额×适用税率

七、个人所得税

1、定义：调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。

2、纳税义务人 (1)居民纳税义务人

在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满1年的个人，应当承担无限纳税义务，即就其在中国境内和境外取得的所得，依法缴纳个人所得税。

(2)非居民纳税义务人

在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，是非居民纳税义务人，承担有限纳税义务，仅就其从中国境内取得的所得，依法缴纳个人所得税。

3、征税内容

工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得;其他所得。

4、税额计算

公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数扣除标准3500元/月(2011年9月1日起正式执行)(工资、薪金所得适用) 应纳税所得额=扣除三险一金后月收入-扣除标准

八、印花税

1、定义：对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

2、特点 (1)兼有凭证税和行为税性质; (2)征税范围广泛; (3)税率低、负税轻;

(4)由纳税人自行完成纳税义务。

3、纳税义务人

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。具体有：

1、立合同人;

2、立据人;

3、立账簿人;

4、领受人;5使用人。

4、征税范围 (1)经济合同; (2)产权转移书据; (3)营业账簿。

5、征税方式 (1)从价计征; (2)从量计征。

6、税额计算

公式：应纳数额=应纳税凭证记载的金额(费用、收入额)×适用税率

应纳税额=应纳税凭证的件数×适用税额标准

九、资源税

1、定义：以各种应税自然资源为课税对象、为了调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税，是对自然资源征税的税种的总称。

2、特点

(1)征税范围较窄;

(2)实行差别税额从量征收; (3)实行源泉课征。

3、作用

(1)调节资源级差收入，有利于企业在同一水平上竞争; (2)加强资源管理，有利于促进企业合理开发、利用; (3)与其它税种配合，有利于发挥税收杠杆的整体功能; (4)以国家矿产资源的开采和利用为对象所课征的税。

4、纳税义务人

在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。

5、征税范围

原油、天然气、煤炭、其它非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐这7类。

十、契税

1、定义：以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

2、特点

(1)契税属于财产转移税; (2)契税由财产承受人缴纳。

3、纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

4、征税对象

契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。

5、税额计算

计税依据：契税的计税依据为不动产的价格。公式：应纳税额 = 计税依据 × 税率

十一、车船税

1、定义：指对在我国境内应依法到公安、交通、农业、渔业、军事等管理部门办理登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。从2007年7月1日开始，有车族需要在投保交强险时缴纳车船税。

2、作用

(1)为地方政府筹集财政资金; (2)有利于车船管理与合理配置; (3)有利于调节财富差异。

3、纳税义务人

在中华人民共和国境内，车辆、船舶(以下简称车船)的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税。即在我国境内拥有车船的单位和个人。

4、征税范围

车船税的征收范围，是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船(除规定减免的车船外)。

5、税额计算

购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。公式为：应纳税额 = 年应纳税额 ÷ 12 × 应纳税月份数

十二、屠宰税

1、定义：屠宰税是向屠宰牲畜的单位和个人征收的一种税收。

2、纳税义务人

屠宰税的纳税人为在中国境内屠宰应税牲畜的各类单位和个人。这里所说的个人是指个体户和其他个人。从事应税牲畜屠宰业务的个体户，是屠宰税的纳税人。

3、征税对象

按照规定，屠宰税的征税对象是牲畜，应税牲畜包括猪、羊、牛、马、骡、驴、骆驼等7种牲畜。目前各地征税较为普遍的是猪、羊、牛3种牲畜。

4、税额计算

公式：应纳税款 = 应税数量×单位额

十三、固定资产投资方向调节税

1、定义：指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。

2、特点 (1)运用零税率制;

(2)实行多部门控管的方法; (3)采用预征清缴的征收方法; (4)计税依据与一般税种不同; (5)税源无固定性。

3、纳税义务人

固定资产投资方向调节税纳税义务的承担者。包括在我国境内使用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关团体、部队、国有企事业单位、集体企事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位和个人。外商投资企业和外国企业不纳此税。

4、征税范围

凡在我国境内用于固定资产投资的各种资金，均属固定资产投资方向调节税的征税范围。

5、税额计算

固定资产投资方向调节税实行预征制，按固定资产投资项目的单位工程计划额预缴，因此，税额计算应包括以下几方面的内容：

(1)预缴税额的计算

公式：预缴固定资产投资方向调节税税额=批准的固定资产计划投资额×适用税率

(2)结算税额的计算

公式：固定资产投资项目结算税额=一实际完成的投资额×适用税率一本内已预缴税额

(3)清算税额的计算

公式：固定资产投资项目竣工清算税额=全部项目实际完成的投资额×适用税率一预缴税额

十四、教育费附加

1、定义：对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。

2、作用 (1)发展地方性教育事业;

(2)扩大地方教育经费的资金来源。

3、纳费义务人

凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人 (简称纳费人)。凡代征增值税、消费税、营业税的单位和个人，亦为代征教育费附加的义务人。

4、征费范围

征费范围同增值税、消费税、营业税的征收范围相同。

5、费额计算

计费依据：以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。计算公式：应纳教育费附加=(实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额)×3%

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第四篇：涉及金融不良债权转让

第五篇：中国土地税费制度

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