土地确权流转

土地确权流转（精选十篇）

土地确权流转 篇1

一、农村宅基地流转确权颁证的现实观察

根据成都市全域规划蓝图, 对农村集体土地先进行确权, 再经土地整理, 后推动集体土地有序流转, 特别是推动作为集体建设用地的宅基地的流转。从原有宅基地被流转后的实际用途的角度, 大致分3个类型:复耕、修建农民集中居住区、作为指标被调剂出去建设工业园区等。根据市总体发展规划, 有的村、社土地被规划为耕地区域, 有的村、社土地被规划为工业建设区域, 其发展路径不一样, 前者的宅基地指标被调剂出去, 后者购买外地调剂出来的宅基地指标, 把耕地置换为建设用地。土地确权、颁证是土地规范流转的前提, 根据现实观察, 土地确权、颁证中却有如下问题:

1.农民集中居住区建设的新房屋尚未合理及时办理产权证明

新房屋是集中修建, 占用的土地是村民原有宅基地的一部分, 新农民聚居区的房屋一般是按户分配的。新的房屋理应要办理产权证, 根据现有农村住房办理产权证的要求, 需要的手续有所占土地审批合法, 房屋修建质量过关, 验收合格。符合现在商品房屋颁证的基本或者主要条件, 才可以颁发新的房屋产权证。农民新居房屋产权证明是按照原来农民住房处理, 还是按照商品房对待, 或是作为新类型的房产并建立相应的管理规则, 都是一个新问题。

2.先确权颁发的宅基地权属证在土地整理、置换后失去部分功能

土地先确权, 后土地整理, 然后进行宅基地置换, 先确权的农村宅基地使用权证上记载的宅基地地形、地貌、东西南北四至全被改变:房屋拆除了, 土地平整了, 原来的地形地貌, 地理特征完全改变了。此时, 先颁发的宅基地使用权证的权属证明作用几乎作废, 唯一的功能是证明村集体、村民曾经拥有一块宅基地和一套住房。新房屋、地产证明一旦办理, 则原来的地产证明则无法独立使用, 无法独立抵押、置换、分红等。另一方面, 农民新居的地产 (宅基地) 证应颁发新宅基地使用权证, 并且新宅基地使用面积等于原先颁发的宅基地使用权证记载的面积扣除调剂或者余留的宅基地面积, 几块土地面积有个计算和置换后才得到新土地 (宅基地) 使用权证面积。

3.按农户房屋实际建筑面积确权, 忽视了原来审批宅基地的行政行为

成都市国土资源局印发[2008]127号文件《集体土地所有权和集体建设用地使用权登记有关问题实施意见》 (试行) 五项第3条中: (2) 权利人能够提供县级以上人民政府或同级建设、房管、国土行政主管部门等颁发的房屋土地权利证书或批准文件的, 按证书或者批准文件载明的占地面积和范围确定其农村宅基地使用权。 (3) 权利人无法提供上述证明材料的, 按其房屋建筑占地面积和各区 (市) 县现行的农村宅基地面积标准确定农村宅基地使用权。房屋建筑占地面积超出标准的, 超标准部分确认给集体经济组织或实际使用土地的农户, 土地分类为空闲宅基地。实际上, 农户房屋建筑占宅基地面积一般超过审批面积或者当时建设是按照审批面积进行, 后来有自行扩建、改建等情形, 超过审批面积。在这次确权过程中, 农户房屋一般没有灭失 (灭失的处理办法有规定) , 反正都超面积了, 还按照超面积确权, 提供审批证件就失去意义。宅基地和空闲宅基地区别不明显, 反正都是占得多的, 现在确认得多, 对原来的审批行为几乎忽略。

4.宅基地被置换后, 其所有权和使用权关系尚未厘清

宅基地所有权归村集体, 使用权归农户, 理论上说, 商品房屋地产证使用权最长70周年。而农民的宅基地使用权几乎是永久性的, 那么, 农民宅基地被置换出去或者指标被卖出去, 期限是70年, 那么农户宅基地使用权的永久性或者长期性怎么体现?期限满后, 所有权人要收回, 或者再次卖?收回后, 集体所有权是要重新分配;使用权是该农户合法继承人继承等方式处理。如果集体土地还有利可图, 可图的利益大, 农民就不愿意离开土地, 户口不愿意迁移走, 不利于人才培养和流动。如果把宅基地或者承包地直接分给现在的户口在本地的农民, 则做到“生不添, 死不减”, 就一次性的私有了。这实际是一个私有化运动。对农户宅基地使用权期限规定和调剂出去用作工业用地的宅基地使用权使用期限需要协调。

5.农地权证收益与集体经济分配之间有冲突

上个世纪90年代, 农民土地二轮承包, 期限是30年, 目前承包合同没有到期;实行土地整理, 确定各项权利, 今后, 土地流转收益是集体经济组织的主要部分, 而集体经济的分配主要是根据成员资格进行, 集体成员资格和土地流转中的原宅基地使用权证、耕地承包使用权证不完全对应;收入来源主要是使用权证流转, 而分配收益却主要按照成员资格, 二者之间有冲突, 各地做法不一样, 村民、村集体也各说其是, 需要规范。

二、农村土地流转确权颁证的问题检索

农村宅基地确权和颁证事情重大, 涉及面广, 影响深远, 是土地承包制度的发展和进步, 也是农民增收、发展农村经济, 实现集中化规模化经营的必要措施, 不同利益群体的立场和诉求有差异, 必须慎重考虑, 周密计划, 妥善应对。针对上述问题, 结合相关法律法规, 主要思考以下几个方面内容:

1.农户宅基地用益物权如何保护、规范

2008年10月12日, 中共中央通过《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定:“完善农村宅基地制度, 严格宅基地管理, 依法保障农户宅基地用益物权。”完全私有的土地, 可以继承, 可以买卖, 抵押、转让等。如果土地归集体所有, 集体具有完全的所有权, 同样一次性的具有上述功能, 可以继承, 可以买卖, 抵押、转让等, 则二者应该没有区别。但农村土地, 所有权归集体, 承包经营权和宅基地使用权归农户, 一个物, 所有权和使用权主体不是同一个对象, 二者的权利都要保护, 如果二者权能发生冲突时, 怎么处理和解决, 规则不明确, 一旦集体土地被征收, 农民和集体要求行使完全的物权, 根据市场交易规则办事, 则原来一直行使的土地征收制度应该要做修改, 在征收的土地是为商业使用还是为公共利益届定不清楚、规则不完善的情况下, 会冲突不断, 影响社会和谐发展。国家政策一直强调农村土地所有权归集体, 地方没有权力突破。宅基地使用权长期化, 还可以继承、转让、分割等自由处置, 则使用权权能已经等同于所有权, 还区分使用权和所有权有什么意义。一旦集体土地完全确定给农户并流转出去, 今后再根据集体经济成员的变化情况进行相应的调整, 涉及因素多, 就比较困难了。成都市新法规中, 制定了农户新旧宅基地使用权的分割、审批、交易、继承等规定, 为宅基地流转提供具体规则。

2.农民土地长期承包权如何行使

2008年10月12日, 中共中央通过《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定:“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权, 现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。农户成员有分化, 有增减。就算是十年时间, 集体经济成员面貌全非。考虑生、死、进、出等情况, 把宅基地固化给农户, 但农户内部成员之间的分割和继承规则就需要完善。其中, “生不增加, 死不减少”规则是否可行, 需要论证和仔细考虑。每隔一定年限进行调整和确权前调整后一次性固定下来, 两种改革路径各有利弊, 前者的确考虑村集体新增人口要吃饭, 要生存等基本人权, 但不利于激发农民创业和自谋发展等积极性, 后者利弊与前者相反, 需要权衡后裁定。中央曾经反复强调的农村土地承包制度保持一定期限 (每一次领导人表态和文件规定农村土地承包经营期限要求增加) , 当时的意思是:中国的农村土地制度被反复改变过, 新中国成立后, 先分田到户, 后集体生产, 再划小块土地给农户自己经营, 最后承包到农户, 每一次改革和调整都的农民对党的政策的一次“怀疑”, 到底要怎么改革, 到底改革会不会剥夺农民已经获得的收益?农民、农户到底能否长期投资农村土地?但土地长期承包权的落实, 是每一户农户承包土地权利长期不变呢?还是一个集体中的农户承包土地权长期不变?如果是后者, 在集体内部, 土地要不断调整, 农户个体还是无法对自己承包的土地产生长期信赖而努力经营。如果是前者, 每一个集体经济成员或者非成员承包到集体的土地, 集体成员经济权利就无法实现, 农民接受不?这些都是集体土地确权和颁证中提出的严峻而急迫的现实课题。

3.农民新居办理房、地产权证迫在眉睫

农民新居的房、地价值大, 在成都市周边一套占地150平方米左右, 两层楼房屋, 大概300平方米的房屋, 居住使用价值大, 流转功能强, 自身修建价值不低于10万元, 完全可以通过独立抵押、买卖等方式流转。要流转, 要交易, 先得有证件, 也许, 先前的房屋、宅基地还没有农民新居房、地值钱, 农民生产需要借贷资金, 借贷资金需要抵押, 而抵押不完全在于政策, 而在于抵押物品本身价值。本身价值高, 可以直接抵押, 本身价值低, 再要求政策放开也无用。商业贷款要防控风险, 要求抵押物品有价值。

4.农民宅基地新旧房、地证件使用需要统一和衔接

为了确权颁发一个宅基地使用权证和房屋所有权证, 随后, 被确权的土地流转后, 原证中的房屋被拆除而导致房产证立即失效, 宅基地权证记载内容也随之发生变化。新的独立的权属证件需要颁发和独立使用, 如果新的房、地证颁发后, 如果形成农民手中有几个证, 每个证都无法独立行使, 并且都需要共同推理、解释后才可以行使的情况, 就增加了权属证件使用的麻烦, 是改革不彻底、不便民, 规则不完善的表现。

5.土地流转充分考虑政府、集体经济组织和村民个人的不同利益诉求

部分地方政府积极推进集体土地确权和流转, 原因在于希望利用宅基地建设工业园区, 在征用土地面临更大的困难和更大的经济压力时, 面向集体建设用地 (宅基地) 寻找出路是一个必然的选择。集体经济组织也希望推行集体土地流转, 增加集体收益和集体可支配经济量, 于公于私都应大力推进。村民个人更希望通过集体土地 (包括宅基地) 的确权、整理和流转得到更多的实惠, 得到比土地流转前更多的经济效益。不同利益主体对集体土地确权、颁证的愿望和期许不同, 在参与过程中有自己的想法和行为, 发生冲突时, 需要妥协和依法依规则解决。

三、完善农村土地流转确权颁证的对策探讨

在调研中, 农户和乡村组织都希望尽快完善政策, 促进集体建设用地有序、规范流转, 早制定规则, 避免私下各自为政, 减少多种纠纷和矛盾。

1.完善设计农户新旧房地产权证

农户宅基地和房屋在土地整理前后很快发生变化, 原来的农户宅基地使用权和房产证1个证需要分成3个证:新地房产证、新的宅基地使用权证、剩余宅基地使用权证。一般1、2年时间, 一个地方的土地整理可以完成, 法定证件颁发后立即更改、作废似乎影响官方信誉。可以在原宅基地使用权证中间增加记载项目:原宅基地所属集体经济组织既所有权归属、新居工程中农户房屋情况、宅基地使用情况、剩余宅基地数量和流转情况等内容。一个证件直接补充完善, 可以独立使用, 减少多个证件管理麻烦, 效率低, 使用不方便的问题, 也便于官方登记和管理。

2.宅基地流转需要警示风险

农村集体在土地整理后, 利益格局发生了巨大的变化, 农民财富增加, 经营能力和素质需要提高, 更需要宣传政策、法律、法规, 培育新的财富和经营观念。即使不是统一思想, 也是应该“迎”或“送”法进村。市场经济不是福利经济, 市场经济中风险巨大, 特别是土地等固定资产流转前后, 价值与期限关系巨大, 警惕资本或者资本家的设局牟利行为。有的村干部积极推行集体建设用地一次性全部流转, 想突出“政绩”或者增加本届组织的控制能力等, 但他们能够看准市场发展前景吗?能够承担市场风险吗?如果土地一次性流转, 期限长、价格低, 导致今后矛盾多, 村民意见大等冲突。“放厂马儿”, 完全由集体经济组织 (部分是少数代理人) 自己控制、管理, 风险大, 隐藏的矛盾也多, 在民主规范、共同体成员共同议事规则不明确的情况下, 需要政府加大程序控制力度。公开多次提醒风险也是政府对农民负责的一个表现。

3.制定地方法规规范集体建设用地整理、宅基地确权颁证及其收益分配

先制定政府规章, 取得经验后, 适当时候提请成都市人大制定法规。集体建设用地确权、土地整理、集体建设用地流转等问题是重要而有密切关系, 如果各个部门一直独立制定自己管辖范围内的规定, 效力低, 相互有冲突或矛盾, 需要统一衔接, 更需要权力部门参与, 以颁布法规的形式, 规范改革规则, 推进改革进程, 肯定和固化改革成果。确权、颁证、流转, 集体收益分配等需要更多的公权力关注。村民自治规则不完善, 对村、社干部的权利、义务界定不清楚, 村民对村自治权力行使不太满意, 现在形势下, 适当的公权关注、介入, 普遍的公权规则行使非常必要。

4.衔接新旧宅基地使用权证

行政行为有预测性和安定性, 村民和乡村的法治精神需要培养, 国家的法律制度需要不断地推向乡村, 民间的治理规则需要持续地提炼成社会认可的行为规范, 送法下乡和迎法进村是一个漫长的、需要不断规则对接的过程。宅基地审批是比较严格的, 特别是在成都市周边郊区, 宅基地收益, 未来价值越来越高, 争夺比较激烈。更多的是与家庭人口、经济付出成正比例, 集体土地确权, 既要注重公平, 不能让乡村势力强大的过分多占宅基地;也要尊重历史, 不能是一次平均化、均贫富活动。注重两个规则:一是人均宅基地量, 应该划一个最高和最低占有量, 如果人均是80—120平方米宅基地, 占有宅基地户均数量符合80或者120平方米乘以人口;二是适当考虑历史原因, 对已经花钱购买的宅基地的历史要认可, 不得一概重新按照人均分宅基地。

5.关注政府、集体和村民的利益诉求

政府已经制定了集体土地流转的收益分配规则和监督制度, 笔者认为应该制定更详细的各方利益均有保障的分配比例制度, 防止强势群体侵害弱势群体的利益。比如:规定集体土地 (特别是宅基地) 流转后的收益集体与农户 (集体经济成员) 的分配比例, 防止个别村集体因各种原因和理由给村民少分或者不分钱款, 预设界限, 明确规则, 减少纠纷。

6.宅基地使用权证等证件的管理电子化和宅基地利益分配的货币化

农村土地确权、整理、置换、交易等是连续的几个步骤, 当农村土地确权整理交易完毕后, 农民手中理论上应该有几个权证:原宅基地使用权证、耕地承包经营权证、林地等承包经营权证、新宅基地、流转出去土地收益证、新承包地使用权证 (或者村集体土地流转出去给有村民资格的权益分配证明) 等, 土地经过几次流转后, 村民保留的是新宅基地使用权证和分配集体经营土地的资格, 并且这种分配资格可能随年份变化比较大, 每个集体经济组织成员变动大, 分配范围有变化, 有的把流转出去的土地 (耕地、宅基地) 等都统一作为集体经济组织的收益进行分配;有的村集体又对耕地、宅基地、其他承包地等分项进行分配, 各个村民的愿望也不一致, 政府即使不做统一规定, 也应该有所控制和设置裁决机构进行裁决, 化解纠纷, 更重要的是采取现代的电子化管理, 保存数据、方便村民和集体经济组织运作。

7.给予农村弱者更多的社会保障考虑

根据中央的文件规定, 农户宅基地用益物权和农民土地长期承包权完全推行, 农户根据承包的土地和占有的宅基地占有集体经济组织资源量不同, 会比较快地拉大成员贫富差距。在这次农村土地确权、颁证过程中, 从首轮土地承包期限算起, 在70年期限的剩余期限内, 上述两权都不能中途动摇, 所有权利一次性固化, 如果客观情势发生比较大的变化, 村民个人利益可能导致比较大的损害, 例如:今后出生、迁移进一个集体的成员没有宅基地分, 可能没有土地可以承包耕种;有的农户现在占有的土地多, 人口减少或者人口迁移出去;不同农户在一定年限后, 占有集体经济组织资源发生很大差异, 导致贫富差距大, 弱者有其他谋生出路或者担当能力否?需要给予可能的弱者, 比如新出生的小孩, 文化素质比较差的村民等的更多的社会保障, 以稳定社会发展和促进农村宅基地流转。

摘要：农村宅基地、房屋、承包地确权、颁证, 既是农村土地流转的前提, 也是农民通过流转土地增加效益的基础, 更是农民从集体经济组织获得公平收益的依据;调研中发现, 农村土地确权颁证中存在诸多问题:新旧产权证部分没有颁发, 即使颁发了新旧权证, 配合利用难, 土地收益与权证少直接挂钩, 农民意见比较大;加强农村土地、房屋权证的衔接管理, 各项权证管理电子化, 土地权证收益对应货币化, 加强立法规范指导, 势在必行。

土地确权流转 篇2

1吉林省农村土地确权中遇到的问题

1.1财政压力较大。土地确权工作需要耗费大量的工作经费，经测算之后，每亩土地所需要的土地确权经费大约为32.47元。吉林省本身就是农业大省，现有耕地面积553.78万公顷，这就造成了较大的财政压力，部分地区的工作经费得不到保障，阻碍了土地确权工作的正常开展。1.2缺乏先进的技术支撑。当前全省主要有两种实地测量方法，在这两种测量方法中，分别是农经部门和技术公司占据主导。从实地测量结果来看，由农经公司主导的实地测量工作，专业技术缺乏，处理难度较大；由技术公司主导的实地测量工作，技术公司撤出后，出现矛盾纠纷时需要由农经部门来处理，同样存在技术难题。1.3存在历史遗留问题。当前全省范围内存在的土地历史遗留问题主要有四种，第一种是连片集中土地在重新确定土地边界、面积时，难度较大，容易出现权属争议。第二种是在土地承包时期，部分农民瞒报耕地面积，导致实际土地面积比登记的土地面积较多。第三种是机动地、册外地分配不够科学。第四种为未分到土地、新增人口要地的农民，争取土地确权机会。1.4土体边界模糊、用途转变。部分土地在使用过程，出现边界模糊现象，无法准确确定土地界限，导致土地面积测量不够准确。部分农民将土地用以他用，开展修建厂房、植树造林等活动。1.5承包关系变更所带来的问题。在开展土地确权作业时，承包关系的变更也会造成很多问题。承包关系变更主要有四种情况。一是承包方户口迁移、死亡、下落不明，土地承包主体发生变化；二是父母子女、兄弟姐妹要求合并、单立承包合同；三是为方便耕作地邻私自串地、换地的；四是承包户于承包期内一次性流转土地的。

2吉林省农村土地流转过程中存在的问题

2.1土地流转行为不够规范、有序。在推行农村土地流转政策时，土地流转行为不够规范、有序现象比较严重。部分农民在转让土体使用产权时，没有签订有效合同，仅仅是口头方式进行协商，土地流转行为比较随意。同时，一些用户虽然签订了合同，但是合同内容不够全面和规范，部分合同不存在法律效益，当出现合同纠纷时，无法提供法律依据。并且，部分地区的农民对土地流转工作支持力度不足，工作成效不够理想。除此之外，还存在侵害农民合法权益的违法现象，在农民不是自愿的情况下转让土地使用权。2.2土地流转中介和维权机构较少。土地流转中介和维权机构，能够降低土地流转过程中的风险，对农民的合法土地权益起到保护作用，并且还保证了经营承包权登记的法律效益。但是，从现阶段全省的农村土地流转工作情况来看，土地流转中介和维权机构建设力度不足，机构数量比较少，这就加大了土地承包经营权的处置难度，在开展土地流转工作中出现了很多问题。2.3土地流转信息传播路径较少。土地流转信息传播路径较少，造成农村土地流转对象与范围选择余地小。受让方往往要求地块相对集中、面积足够大，有流转愿望的农户所承包的土地往往面积少、地块小，往往出现农户有转让土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到出让者的现象，即使实现了土地流转，也往往局限于村内甚至是组内或亲朋之间，使土地效益得不到最大限度地发挥。

3吉林省农村土地流转新政策

3.1完善农村社会保障体系。耕种是农民的主要经济来源，一旦失去土地，农民将面临最基本的生存问题，土地对农民来说就显得尤为重要，所以要想确保农村土地流转工作顺利开展，就需要构建完善的农村社会保障体系，消除土地流转后农民的后顾之忧，提高农民的支持力度和参与力度。首先，应该完善低保制度，使农民的基本生活得到保障。其次，应该完善养老保险制度，解决农村老龄化严重现象。然后，应该完善农村医保制度，为农民的健康提供保障。最后，还应该将城镇社会保障制度与农村社会保障制度进行整合，转移农村剩余劳动力，增加农民经济收入。3.2加强土地流转市场管理。规范的土地流转市场，对于保证农村土地流转工作的顺利开展是非常重要的。各级政府应该完善土地流转标准及规范，做好宣传和引导工作，提高农民对土地流转工作的认识，了解开展土地流转工作过程中的重要影响因素，加强对农民的培训教育力度，提高农民的法律意识，按照法律程序进行土地流转。同时，应该对农村土地法律法规漏洞加以完善，明确土地承包经营权抵押范畴，并加强土地流转中介和维权机构建设，保证土地流转更加规范进行，解决土地流转过程中出现的纠纷问题，降低土地流转风险。3.3大力发展农村经济合作社。农村经济合作社在农业发展过程中起到组织和引导作用，大力发展农村经济合作社，对于保证土地流转工作顺利开展具有重要作用。首先，应该根据土壤特点以及农作物特性，科学划分土地流转区域，确保四荒地规划利用的合理化及科学化，为提高农作物产量提供有力保障，实现土地使用效率的最大化。同时，应该坚持可持续发展理念，加强生态农业建设，协调农业发展生态环境之间的关系，优化产业结构，采取抓包、转让、租赁等多种土地流转形式，扩大土地流转规模。

4结束语

土地确权流转 篇3

【关键词】土地确权；土地流转；存在问题；对策建议

土地是农民最基本的生产资料，是农民获取收益和生活保障的工具。2016年的中央一号文件强调，如何促进农民收入稳定较快增长，加快缩小城乡差距，确保如期实现全面小康，是必须完成的历史任务。而继续深化农村土地确权和流转是农村改革的关键。因此，有必要对我国当前土地产权和流转的现状及问题进行分析，探索新的对策路径。

一、农村土地确权和流转的重要意义

农村土地确权和流转为深化农村改革释放了空间，土地确权是农村土地流转的基础，而土地流转后的农民就可以从土地中解放出来，为其从事其他行业、获得更高收入创造了条件。土地确权和流转的重要意义主要体现在4个方面：

首先，有利于保障农民的合法权益。进行确权登记颁证后，土地权属关系更加明晰，农民作为物权权利主体，在进行承包经营的过程中，财产性收入逐渐增加。其次，有利于规范土地管理。农村土地确权颁证推动土地在更大范围、更广领域内流转，促进了土地管理走上法制化、规范化轨道，土地流转机制更加健全。再次，有利于提高农业现代化水平。有利于催生更多的种植大户、家庭农场和农业龙头企业，引进先进的农业设备，带动农村经济发展。最后，有利于安定民心。农村土地确权通过丈量土地面积，减少农民心里的疑惑和争议，有利于维护社会和谐。土地确权和流转的重要意义敦促地方政府及相关部门严格落实国家政法法规，积极推动土地市场的发展。

二、农村土地确权与流转存在的主要问题

1.确权工作落实不到位

从2012年确权工作开展以来，各地的农村集体土地确权登记发证，宅基地和集体建设用地使用权登记确权工作正在紧张进行当中。伴随着大量的农民工进城务工，农村留守人员往往是老人、儿童等群体，他们对于与自身相关的利益问题比较关心，而有关权利与义务的法律性问题，由于文化浅、素质低，往往积极性不高。同时，对于一些“四荒”等难明确和历史遗留问题，由于工作容量大，比较耗时耗力，也无法带动地方政府的积极性，这些因素都直接影响农村土地确权工作的落实情况。

2.土地流转程序不健全

以往的土地流转往往发生在农民集体内部，主要是转包、出租、互换等形式，流转双方认识或者是亲戚，土地流转过程中存在流转无正式合同、无登记备案的情况，及时签订了书面合同，也不规范，没有法律效力。这样一方面会造成随着土地市值的不断抬升，农村集体经济组织、农民、经营主体之间会因为边界、价格等利益问题发生冲突。

3.缺乏合理的收益分配机制

在市场化高速发展的今天，农民作为农村土地的物权主体，由于生活环境的闭塞和文化程度较低，对相关政策和信息缺乏了解。当国家以“公共利益”的名义征收土地进入市场后，农民除了获取少量安置补偿外，并不能基础参与后续的市场化交易和收益。当被征土地进入到一级市场以后，农民不能够参与后续土地升值的利益分享，而当地政府及相关的房地产商可以按照比例划分收益，这对于农民来说显然是不公平的。

4.土地流转信息不畅

目前，我国有关的土地流转和交易平台并没有建立起来，相关资金、技术不到位，没有专门的土地流转中介机构，在流转双方之间就没有一个疏通的桥梁和保障，信息流转不畅通的现象时有发生，土地流转只能发生在小范围内，不能交易到更大平台和更广层次上，限制了农民的收益水平。农村的承包大户和龙头企业没有一个信息化的平台，信息沟通效率低下，也不利于土地交易市场的健康发展。

三、农村土地确权和流转的对策建议

针对上述土地确权和流转中存在的问题，笔者认为应该有序地从以下几方面进行：

1.完善相关法律法规

土地确权和流转工作不仅要落实法律相关规定，还要在各地的落实过程中发现问题、探寻规律、及时报告、积极应对。各地的情况不同，有许多问题在法律中没有明确规定，但也是亟待解决的，所以应该及时总结交流，促进土地确权和流转的法律进一步完善，为工作开展提供有说服力的指导和依据。

2.建立健全土地流转程序和市场机制

当前我国的土地流转程序和市场机制还比较混乱，存在很多不合规范的情况。地方政府及相关部门要积极引导流转双方签订规范的流转协议或合同，为流转双方提供法律服务、建立档案管理和备案审查。还要建立合法的纠纷解决机制，一旦流转双方因为利益冲突发生摩擦，能够通过纠纷解决机制化解矛盾，缓和双方关系。

3.建立合理的收益分配机制

国家征收土地时要对土地进行合理的市场估价，在估价时不仅要以当前土地的区位、面积、种植物等的市值为基础，还要考虑未来一段时间内土地的发展空间，在给予农民基本的补偿安置费后，建议根据土地用途，每隔一定时间调整收益，以保障农民的后续生活。土地流转双方在签订合同时要尽可能的完善收益分配比例，避免后期的矛盾。这样不经可以规范整个土地交易市场，还可以安置农民情绪，维护社会稳定和谐。

4.完善土地流转市场平台

探索建立完善的土地流转信息发布和交易平台，及时更新国家相关政策和流转信息，为流转双方建立档案信息，规范流转行为，以期规避风险。同时完善电子交易平台，有利于实现高效交易。培育和发展有实力的土地流转中介机构，为农民土地流转提供法律和政策援助，这样有利于土地流转高效进行。

5.加大宣传力度，培养农民维权意识

农民对于自身合法权益的认识还很欠缺，这需要政府和社会加大宣传力度，通过电视、网络、广播、报纸等媒体进行宣传报道，同时当地政府更应该尽到宣传教育的义务，通过开展政策学习活动的形式将土地确权与流转的政策解释给农民，化解疑问，提高农民意识。当农民的利益受到侵犯时，让农民通过法律武器维护其合法权益。

参考文献：

[1]卿秋艳.农村土地抛荒问题影响因素及对策探讨——基于湖南郴州龙海村的调查[J].山东农业大学学报（社会科学版），2010（2）：50-54.

对彰武县土地确权流转的思考 篇4

1 土地确权、流转及沈阜示范带建设现状

2014年彰武县启动了全省首个农村土地确权登记颁证整县推进试点, 确权试点乡镇16个, 完成确权登记17.4万hm2, 成立了全市首家农村土地流转中心, 被评为“全省农村土地流转示范县”。沈阜13.3万hm2现代农业示范带建设扎实推进, 完成示范带建设1.9万hm2, 建成千亩以上示范区25处, 发展合作社1 477家, 家庭农场12个[1]。

2 土地确权、流转及沈阜示范带建设取得的成效

2.1 促进农业园区及沈阜示范带建设快速发展

彰武县通过招商引资等措施, 加大农村土地流转力度, 推动了精品农业的规模发展。冯家镇的兴宝玉米种植专业合作社, 流转土地133.3 hm2。种植的玉米, 从整地到播种, 从田间管理到收割, 全部实现了机械化。虽遇大旱, 精品农业受到的影响并不大, 平均产量达到了13.5 t/hm2, 仍然创造了高产, 取得了良好的规模效益, 为周边群众树立了样板, 起到了示范带动作用。

2.2 促进农村产业结构不断优化

通过土地流转, 第一产业内部构成发生明显变化, 结构不断优化。东六镇依托农产品加工产业园区优势, 在红星村高效农业项目区种植模式采取马铃薯与大葱复种, 净效益52 770元/hm2, 形成了以粮、油、果、菜为主的农业产业新格局, 产业结构得到明显优化[2]。

2.3 土地利用价值明显提升

双庙镇积极采取以地换地的方式, 创造了“小块并大块, 多块并一块”的土地流转互换新模式, 推进了农业规模经营, 实现了“换地”生金。苇子沟镇有效发挥山区地理优势, 成立彰武县苇子沟镇枫成寒富苹果专业合作社, 在土城子村流转140 hm2土地发展果品经济林, 实现了规模化发展、集约化栽培管理。

2.4 促进农村剩余劳力有效转移

沈阳森海有机果品有限公司, 是集果品种植和果品加工销售为一体的新型有机果品生产企业。雇佣农民从事农业生产活动, 为农民发工资, 将原来纯粹的农民变成了“农业工人”, 为农民提供了就业机会, 转移了剩余劳动力[3]。

2.5 促进农民收入大幅增加

转出土地的农户, 在公司工作, 按时上下班, 按月领取工资, 全年的收入能够达到7 000~8 000元, 比流转前年收入增加5 000元左右。

3 保障土地确权, 促进依法流转, 推动沈阜示范带建设的建议

为了保障土地确权, 促进依法流转, 推动沈阜示范带建设, 要创新农村土地流转形式, 健全土地确权登记制度;要稳步推进土地经营权抵押、担保试点, 探索建立抵押资产处置机制;要引导土地有序流转, 坚持家庭经营的基础性地位, 培育新型经营主体, 发展多种形式的适度规模经营, 要因地制宜、循序渐进。

3.1 加强学习, 提高认识, 实现现代农业示范带可持续发展

3.1.1不断加强农村改革、土地流转政策的学习。

尤其是十八届三中、四中全会关于农村改革、土地确权及土地流转的相关政策, 将农村土地确权、转变农业生产方式工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合, 与现代农业示范带建设统筹, 详细地给农民算好账, 让农民了解政策、消除疑虑, 依法推进土地流转及生产方式转变。

3.1.2 加强宣传力度, 提高认识。

土地流转是高效农业规模生产的基础, 还需加强引导。做到电视常有影, 报纸常有声, 让广大党员干部认识到责任和压力, 让广大群众认识到改革与每个人息息相关, 积极投身到示范带建设中来。

3.1.3 正确处理好土地确权和保障土地流转的关系。

按照依法、自愿、有偿的原则, 积极引导农户进行土地流转, 推广高效经营模式, 扩大适度规模经营。同时, 要不断地提高农民素质, 引导农民组织化、生产规模化、形式多样化, 推进农业生产经营方式健康转变。

3.1.4 因地制宜, 立足实际调结构, 创新形式多样的高效农业经营模式。

在推进农业生产方式转变和示范带建设中, 绝不能搞形式主义、一刀切, 要充分尊重农民意愿, 因地制宜、循序渐进。把土地流转给龙头企业、专业大户、家庭农场、合作社。农民愿意把土地中长期流转给企业, 可以采取“企业直包”的形式, 一心一意外出务工或就近就业;农民不放心或不愿意转包土地, 可根据实际情况采取“代耕代收”“土地入股”等形式经营;农民要扩大生产规模可采取“户间转包”“家庭农场”“农民入社”等形式, 尤其是通过流转形成家庭农场有助于农业可持续发展。家庭农场的发展, 能够形成一定规模, 有利于农业机械的推广, 有利于促进农业可持续发展, 有利于提高农民收入。因此, 政府要通过扶持、引导土地流向家庭农场[4]。

3.2 推动主导产业, 兼顾二、三产业, 适度规模经营增效益

产业发展给土地流转增加了新的动力, 在示范带建设核心区重点发展设施农业、膜下滴灌、精品农业、高效农业。依据气候特点和土地条件, 发展名特优产品。如砂壤土发展花生产业, 砂土发展“三小作物”, 残次林地、山坡地以生态养殖为主, 积极发展特种养殖, 减少粮食播种面积, 打造生态牧业, 发展畜牧业小区。

3.2.1 在家庭经营基础上发展起来的专业大户、家庭农场、农民合作社是农业适度规模经营的最佳载体。

应鼓励土地流转向当地的种田能手和职业农民集中, 防止“老板”来了把农民挤了。要以农户为主体的规模经营发展为导向, 要把土地流转补贴资金重点向以农民为主体的规模经营倾斜。积极创新农业补贴方式, 规定各类农业补贴增量部分重点投向农民合作社、家庭农场和大户, 加快构建新型农业经营体系。

3.2.2 要循序渐进推进规模经营。

对于那些主要依靠农业生产获得收入的农户, 还没有稳定的非农收入, 没有完善的社会保障条件的农户, 不能以任何理由强迫其流转出土地, 防止土地过度集中导致粗放经营。要大力发展当地经济, 让流转土地后的农民有更好的收入, 为土地规模化经营创造良好的条件。

3.3 引导工商资本进入农业, 防止大面积兼并土地以及耕地“非农化”

如大四家子凭借丰厚的自然资源和独特气候条件, 以龙头企业承包形式从事农业产加销一体化, 以千佛山旅游观光、果园采摘发展休闲观光农业;吉林平安种业通过滴灌节水项目, 流转集中连片土地从事种子生产;同时, 还要鼓励农民积极加入到农资供应、农机作业、电子商务等行业中, 让农民逐渐适应现代农业的发展, 并从中获得好处。另外, 也要对流转后的耕地用途进行严格监管, 杜绝土地流转后转作他用, 导致土地的流转。

3.4 强化引导, 转变职能, 服务农民

3.4.1 健全土地流转程序, 搭建土地流转平台。

健全组织机构, 在县乡农业部门建立“土地流转服务中心”和土地流转仲裁机构, 调处农村土地确权、流转中的各类矛盾纠纷。积极推进建设农村土地流转平台和流转市场, 通过县、乡、村三级服务组织的建立, 形成县与乡土地流转服务中心、村级土地流转服务站“三位一体”的服务网络, 逐步建立“村组服务、乡镇交易、县市监管”的土地流转服务体系, 真正做到流而有向、流而有序、流而增效、流而无忧、流出活力[5]。

3.4.2 提供优质生产服务, 打造示范带精品工程。

抓好典型示范, 促进土地流转。各级农业、农机、科研、农资等部门要与规模经营主体建立定点联系制度, 优先为他们提供生产服务, 提高示范带的知名度和影响力, 确实起到服务农民的作用。

3.5 制定落实惠农政策, 拓宽融资渠道, 确保农业安全提品质

3.5.1 认真贯彻落实国家、省、市惠农政策的同时, 结合当地实际情况, 制定相应的鼓励扶持政策。

如对转让土地流转达到133.3 hm2以上并进行高效农业生产的村集体, 县政府奖励150元/hm2;对规模经营的大户、企业、合作社, 在有关农业项目的分配上优先考虑的同时, 给予水电路等基础设施配套及贷款支持;对流转133.3 hm2以上或年产值200万元以上进行规模经营的合作社等给予20万元一次性奖励;对申报“三品一标”进行标准化、品牌化生产的企业予以30%的认证补贴;对真正起到示范带动作用的种养大户、致富带头人给予一定的奖励和扶持。

3.5.2 加大支持力度, 充分发挥金融对土地流转和高效经营模式推广的支撑作用。

加大对现代农业企业、合作社、种养大户等的信贷支持力度, 政府采取贴息等形式进行支持。要采取多种措施, 增加农业资金的来源, 拓宽来源渠道, 鼓励和吸引民间资本进入农业行业。要充分发挥农村中小机构的特点和作用, 增加信贷发放的力度和广度;鼓励符合条件的民间投资者发起设立小额贷款公司、融资性担保机构等新型机构, 不断拓宽农户信贷需要的融资渠道。

摘要：介绍了彰武县农村土地确权、流转及沈阜示范带建设现状及取得的成效, 提出了保障土地确权、促进依法流转推动沈阜示范带建设建议, 以促进农业发展, 增加农民收入。

关键词：土地确权流转,现状,问题,建议,辽宁彰武

参考文献

[1]中共鞍山市委党校《土地确权流转》课题组.土地确权流转是破解“三农”难题的根本手段:关于海城市牛庄镇北关村土地确权流转的调查[J].农业经济, 2014 (11) :13-14.

[2]唐贤健, 张因.加快土地确权推动土地流转促进三农发展[J].湖北省社会主义学院学报, 2012 (6) :64-66.

[3]谢青夏.土地确权活动让广西土地流转遍地开花[J].农家之友, 2014 (11) :10-11.

[4]魏雅华.土地制度破冰之旅从这里启航:土地确权与土地流转[J].资源与人居环境, 2012 (12) :38-40.

农村土地确权法制初探 篇5

关键词：农村土地确权；法制建设；立法思路

一、前言

现阶段土地问题已经成为解决“三农”问题的核心环节，社会经济高速发展的今天，农村集体所有制的弊端对农村社会发展产生了极大影响，推动土地制度改革迫在眉睫，其关系到各地区城乡统筹工作开展的有效性，关系到广大农村地区的社会、经济、文化等多个方面的发展，所以农村土地确权法制建设有着十分重要的意义。然而，由于农村土地的权属问题长期存在制度性和根源性等障碍，并且有一些法理问题也亟待解决，这些问题都阻碍了我国农村土地法制建设步伐，为此，能否解决农村土地确权法制建设中的上述问题，则关系到我国整个农村社会可持续发展目标的实现。

二、农村土地确权法制建设的基本原则

1.尊重历史，面对现实的基本原则

农村土地确权法治建设过程中对于一些存在历史遗留问题的土地确权中，应确保土地在符合当时历史事实的情况下不对其进行否定，或者是对此类土地进行改动，对于现在实际存在客观情况的土地确权要始终坚持合情、合理、合法的基本原则。这是因为历史上一些土地依据当时政策、法律而完成确权的，要坚决拥护当时政策、法律的客观性，对于一些因为各种原因而导致农村土地权属发生了实际变更的，只要在确定其非抢占性质的基础上有必要从实际情况出发，将上述基本原则灵活的应用到农村土地确权中，这样才能确保农村土地确权制度的有效性，同时也可以在最大程度上避免农村居民土地权益受到侵害。

2.最大限度的保护农民合法权益原则

土地确权工作的开展是由国家行政机关负责，各级人民政府会按照相关法律规制来完成对农村土地产权归属的认定，所以就土地确权工作来说是政府的行政行为，国家行政机关作为农村土地确权工作中的主体，其必须要充分认识到农村土地确权工作的根本目的，即在最大程度上保护农村居民的合法土地权益，为此，最大限度保护农民合法权益应作为农村土地确权法制建设中的基本原则。

3.依法依规有序登记的基本原则

我国在土地确权立法上已经取得了初步成绩，具体包括现行《物权法》、《土地率管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》以及《确定土地所有权和使用权的若干规定》等，这些相关法律、地方性法规以及地方性法规等均作为农村土地确权中的法律依据，同时也对农村土地确权的基本流程、操作程序进行了明确规定。为此，在农村土地确权法制建设中要坚持依法依规有序登记的基本原则，只有这样才能有效避免农村土地权属认定中的不法行为，同时也是实现通过农村土地确权立法保障农村居民土地权益的主要路径。

4.严格遵循“主体平等”的基本原则

农村土地确权法制建设过程中要明确所有权的主体，可以按照乡镇、村、村民小组的所有权主体对其进行划分，只有这样的三类所有权主体才能将集体土地所有权确认到具有所有权的主体上，避免农村土地确权工作中发生所有权主体权益受侵害的问题，因此，就农村土地确权的法制建设中要坚持“主体平等”的基本原则。

三、农村土地确权法制建设的思路设想

1.宅基地使用权确认的立法思路

自土地确权登记颁证后农民享有了完整的宅基地产权，并且实现了宅基地自由流转的合法化，由于我国农村社会中长期存在宅基地私下交易的行为，这说明宅基地自由流转是具备合理性的行为，赋予农村宅基地自由流转合法化后不仅可以实现土地资源财产化，同时对提高土地市场中的土地资源配置效率有着重要意义，也是各地区城乡统筹工作开展中必然经历的一个环节。针对宅基地使用权确认的法制建设上，建议立法部门可以从以下方面着手：第一，对农民和非本集体人员合法拥有的宅基地、房屋等，要严格按照法定程序给予确权登记发证，明确农民和非本集体人员拥有该宅基地、房屋的永久使用权，并通过建立健全的农村宅基地流转权益保障机制来对其流转程序进行规范。第二，出台农村集体建设用地级差收益分配办法。第三，明确地方政府和主管部门在农村宅基地流转中的责任与义务，要充分发挥行政力量来实现对农村宅基地流转的监督与管理。

2.农村土地承包经营权确认的立法思路

目前，国内学术界在对农村土地承包经营权的确认问题討论上到了如火如荼的地步，并且学者们根据广大地区农村居民的意愿达成了统一的共识，即按照农村地区人口和土地占有的实际情况来确定土地权利，维持现有土地承包关系长久不变的基础上，赋予农村居民原有农业承包土地的永久使用权。为此，就农村土地承包经营权确认的法制建设上要坚持农民享有原承包土地的一切权属，即占有权、使用权、收益权、处分权等基本的物权权利，同时也明确规定禁止农村居民擅自改变土地的农业用途，这样才能避免在农村土地承包经营权确认上引发社会不稳定等问题，这也是农村土地确权法制建设中应高度中的一环。

3.集体建设用地使用权确认的立法思路

目前，我国农村社会中长期存在的集体建设用地隐性和非法流转现象屡见不鲜，并且很多地方政府对上述行为都持有默许的态度，所以推动农村社会集体建设用地依法进入市场可以更好的规范这一行为，这也是农村集体建设用地使用权确认法制建设中应高度重视的问题。建议立法部门还要对《土地管理法》中禁止集体建设用地出租、转让的规制进行修订，制定出符合市场经济内在发展规律的集体用地进入市场规制，这样才能确保农村居民在集体建设用地流转过程中成为真正的受益者。

四、结语

总而言之，我国各地区城乡统筹进程的不断加快暴露了农村土地确权中的一些立法缺陷，并且农村社会长期存在的一些土地流转现象对土地确权产生了极大影响，所以立法部门有必要从农村宅基地、土地承包经营权以及集体建设用地使用权等方面，进一步完善农村土地确权的法制建设，这对维护广大农村居民的土地权益有着十分重要的意义。

参考文献：

[1]丁琳琳.农村土地确权羁绊及对策：赣省调查[J].改革.2015（3）：41-42.

[2]陈明.权属意识、地方性知识与土地确权实践——贵州省丘陵山区农村土地承包经营权确权的实证研究[J].农业经济问题.2014（2）：46-47.

[3]朱北仲.我国农村土地确权中的问题与解决对策[J].经济纵横.2015（5）：66.

土地确权流转 篇6

关键词：土地确权,意义,进展,问题,建议,辽宁彰武

1 农村土地确权登记的重要意义

农村土地承包经营权确权登记颁证, 能够消除农民对承包地“流转等于流失”的思想, 有利于引导农村土地承包经营权有序流转, 促进承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转, 发展多种形式适度规模经营, 增强农村农业发展活力[1,2]。

2 彰武县土地确权登记工作进展情况

2013 年, 彰武县被确定为 “全国农村土地承包经营权确权登记试点县”和“农业部财政专项支持项目试验区”。为确保土地确权登记工作平稳有序推进, 彰武县选择大冷镇作为试点先行实施, 试点工作已圆满完成。“大冷经验”在全市乃至全省范围内推广, 为彰武县整体推进土地确权工作奠定了坚实基础。2014 年2 月, 彰武县除彰武镇之外, 其余22个乡镇、173 个行政村土地确权工作全面铺开, 共涉及农户9.6 万户, 合同面积11.33 万hm2。

3 确权工作中存在的问题

3.1 历史遗留问题较多

二轮承包时遗留的部分历史问题, 如个别乡镇村组未进行二轮延包。土地流转导致部分土地四至界限难以明确, 如业主对土地进行了归并整理, 造成四至界限消失, 给确权登记带来困难。

3.2 认识不足, 被动推进

镇村两级干部对确权工作的重要意义和作用认识不足, 工作积极性不高, 只是迫于确权登记规定时限的压力而被动推进;对确权成果怎么利用思路不清, 对多出来的土地缺乏长远的打算和规划[3,4]。

3.3 土地确权后续工作准备不充分

目前, 彰武县土地流转中心刚刚成立, 政银保刚刚启动, 还远远不能满足确权后土地流转、农业适度规模经营与城镇化发展的需要。

3.4 对于土地确权后多出的土地县政府没有指导性意见, 容易引发群众恐慌和新的矛盾

全县土地确权工作已接近尾声, 预计全县确权面积比二轮延包面积多出4.67 万hm2以上, 其中占用集体土地3.33 万hm2以上, 包括拱地头、 占用田间作业路、 农田水利设施等。这些土地分布在各个村屯农户, 免费耕种了10 余年, 村集体经济遭受了严重损失。同时, 各农户间占用集体土地不平均, 潜在一定的不稳定因素。目前, 县政府对确权后多出的土地缺乏统一的指导性意见, 随时可能发生新的矛盾。

4 推进土地确权流转促进规模经营的建议

4.1 结合实际, 借鉴经验, 采取多种确权方式并行

彰武县是农业大县, 大部分土地权属明晰, 通过了两轮土地承包, 可按照正常的确权确地的方式进行。建议对城市建设使土地变化较大的村屯, 尝试以确权确股不确地的方式, 让农民在城镇化建设中真正受益;对城乡结合部乡镇, 产业基础较好, 可借土地确权契机统一连片整理耕地, 将土地折股量化、确权到户, 经营所得收益按股分配, 也可以引导农民以承包地入股方式组建土地股份合作组织, 通过自营或委托经营等发展农业规模化经营。

4.2 通过确权摸清家底, 为农村集体经济发展进行资本积累

目前, 彰武县村集体经济非常薄弱。此次确权预计比二轮延包面积多出4.67 万hm2以上, 其中占用集体土地3.33万hm2以上, 如果按4 500 元/hm2价格发包, 平均每年可增加集体收入1.5 亿元, 村均每年增加80 余万元。

4.3 县政府出台指导性意见, 保证确权多出土地有序利用, 促进村集体经济健康发展

根据《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地承包经营权证管理办法》等相关法律规定, 建议县政府针对确权多出土地出台统一的指导性意见。

一是明确多出土地的处理方式。首先应确权到村集体, 可以用于新增人口补地, 也可以通过“民主议事”程序决定按其他发包形式进行发包, 以乡镇为单位, 确定土地发包的指导价格。二是明确对占用集体土地的经营主体的处理办法。对农户以拱地头、开边荒等情形占用集体土地的, 多余面积权属确权到村集体, 确权以前的不予追究, 确权后根据本地实际情况由乡镇确定收费标准。三是明确多出土地的资金使用方向。通过土地发包等形式收取的资金主要用于宜居乡村、文化教育等社会公益事业, 或作为村办集体经济启动资金, 不得用于村干部工资、村委会接待性经费等支出, 发包资金应由各乡镇三资代理中心按专项进行严格管控。

4.4鼓励农民采取多种方式流转承包地, 解决彰武县农村耕地细碎的问题

结合确权, 鼓励农民依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地, 解决彰武县农村耕地细碎的问题。也可选择群众积极性高、各方面基础较好的村组, 探讨农户间互换并地确权工作。鼓励农民在自愿的前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。

4.5 典型引路, 发展村集体经济

土地确权后, 建议首先成立土地股份合作社, 有意愿的农户把土地拿到合作社入股, 由土地股份合作社通过县土地流转中心到金融部门抵押贷款, 解决资金瓶颈问题, 同时成立劳务合作社, 解决劳动力供需问题。

4.6 加速推进流转中心的建设与运行

全县土地流转要实现县、乡、村三级联网, 县土地流转中心对土地流转供求信息进行整理、发布、登记;对流转成功的进行鉴证、备案;为农户和农业企业、种粮大户、家庭农场提供土地流转供求信息, 推动土地集中连片流转, 实现土地经营的效益最大化, 推进农业产业化发展。

参考文献

[1]冯继康, 刘蓉.中国农村土地流转:理论分析与路径选择[J].聊城大学学报 (社会科学版) , 2005 (1) :116-120.

[2]陈志强.农村土地流转问题及对策研究[J].农业考古, 2010 (3) :108-111.

[3]李庚.农村土地流转的空间差异及成因分析:以陕西关中三县为例[J].人文地理, 2012 (1) :108-112.

农地确权与农地流转互动机制初探 篇7

近两年成都开展的“农地确权改革”, 拟在物权法框架下固化农地产权, 明确主体, 明确谁的土地在流转、谁在做谁的土地流转。按照成都市政府的部署, 到2009年底, 全市1400多万亩农村集体建设用地、660万亩耕地将全部落实到每一个具体的农户手中。[1]成都的实践已经初见成效, 使“农地流转”与“农地确权”良性互动。

据《中国国土资源报》消息, 国务院部署的第二次全国土地调查工作, 经过近两年的推进, 取得明显进展。各地加大了土地确权和争议调处力度, 加快推进土地登记发证工作。目前, 集体土地所有权累计登记发证120多万本, 发证率达到53%;集体土地使用权累计登记发证1.6亿本, 发证率达到74%。农地确权正有力推动农地的健康有序流转。

一、现阶段我国农村土地产权制度的缺陷及现实影响

现阶段, 我国农村土地实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。改革初期, 家庭联产承包责任制由于将农民的投入与收益挂钩, 在一定程度上解放了农村生产力, 调动了农民生产积极性, 是我国经济体制改革的成功典范之一。但它还是建立在所有权与经营权相分离的基础之上, 仍然存在产权主体虚置、产权客体模糊等问题。随着农村经济的发展和对农村经济市场化要求的提高, 这种体制一方面使得承包方对土地的资金、技术投入受到制约, 另一方面也难以建立和健全土地有偿使用及合理流转机制, 不能使土地资源与其他生产要素达到优化配置, 从而使这一制度逐渐表现出对市场经济的严重不适应。当前, 我国农村集体土地流转已出现一些突出问题和严重的“异化现象”便是明证。

同时, 统分结合的双层经营体制虽然是对家庭联产承包责任制的完善和发展, 但这一体制仍未从根本上解决农地产权主体残缺问题。在我国正由传统农业向现代农业跨越的今天, 一方面, 随着中国城市化进程的加快, 农村土地在城市、工业的侵蚀下不断消减, 农业的发展空间日益萎缩, 而现行农村集体经济组织又缺乏自我更新的适应能力, 集体经济被不断削弱;另一方面, 农村经济的发展趋势要求传统农业向现代农业方向发展, 这就要求土地经营向规模化方向发展, 而现有家庭承包制下的分散的农户土地经营模式越来越不能适应这种要求, 表现为农民增收越来越困难, 农村经济接近传统体制的增长极限。

二、农地流转、土地调整与地权稳定性

地权的稳定性对于土地使用权的长期流转起着至关重要的作用。虽然从第二轮承包起土地承包经营权期限延长至30年, 但在实际操作中仍然存在土地的频繁调整, 这对土地使用权流转将产生十分不利的影响。随人口变动而进行的土地调整是不可避免的。不过, 这并不是说非进行土地调整不可。姚洋对1981年至1993年4省83个村土地调整的经验研究证实, 一个运转良好的土地租赁市场降低一个村子进行土地调整的频率。也就是说, 一个良好的土地使用权流转市场可以成为土地行政调整的替代物。[2]那么, 对于农地流转、土地调整与地权稳定性三者之间的矛盾而言, 处理好农地使用权的流转将有利于这一问题的解决, 即农地流转顺畅、土地调整减少、地权稳定性增强。

1.土地产权稳定性效应

关于地权稳定性效应的研究很多。兰虹, 冯涛 (2002) 从历史的角度分析得出, 我国土地产权制度演进中人地关系紧张始终存在, 在用地与养地的均衡过程中, 稳定的土地产权才可以保证土地长期的使用权和收益权。在更多的实证研究中, 姚洋在对浙江和江西两省449个农户的研究表明, 地权稳定性对农民的绿肥施用面积有显著的正面影响, 但对产量的影响不显著。[3]在对广东土地使用权的稳定性与肥料使用实证研究后认为, 土地产权的制度安排或土地使用权的稳定性, 不但影响农民对农业用地旨在提高土地肥力的长期性投入, 而且影响其对农业用地的短期投入, 而化肥的过量施用, 也可能导致土地质量的下降。[4]

土地制度的稳定性, 涉及到一个成员权——即土地集体所有制赋予村庄内部每个合法成员平等地拥有村属土地的权利。[5]由于成员权的存在, 每当一个新的合法成员进入村庄时, 他都有从他人那里分得一份土地的权利, 而每当一个成员离开村庄时, 其他人都享有将其土地平分的权利, 其结果自然是土地分配随人口的变化而变化。定期重新配置土地以适应村庄人口的变化, 意味着农户的土地在将来的某一时刻将易手到他人手中。尽管农户可能因失去已经在这些土地上进行的投资而得到补偿, 但这种补偿的量很难确定, 因为每个人对同一投资所给予的价值是不一样的。因此, 土地不定期调整的作用如同一种随机税, 它会在不可预见的某一天将土地拿走, 同时带走农民投入土地的中长期投资, 或者农民会进行掠夺性的耕种, 比如施用大量的化肥以追求短期的利益最大化。土地在农户间的单纯转移并不构成效率的损失, 但是由于附着于土地的中长期投资也同时随之转移, 且其价值一般难以完全得到补偿, 土地的原使用者因而将会失去投资土地的信心, 甚至从一开始就会减少对土地的投资。因此, 农地确权对于农业的持续发展具有重要作用。

2.资源配置效应

长期的使用权和收益权有赖于土地的稳定性来保证。而有效克服农地频繁调整, 保证土地稳定性的治本之策就在于给予农民自由的转让权 (当然, 在这里的自由转让权所转让的权利在我国更多的是土地的使用权) , 建立起有效的农地使用权流转市场。所谓农地使用权流转, 严格意义上讲, 是指农地的承包经营权流转, 其涵义就是拥有农地承包经营权的农户将土地经营权利 (使用权) 转让给其他农户或经济组织, 也即保留承包权、转让使用权。

土地的自由流转可能产生两种效应, 即边际产出拉平效应[2]和交易收益效应。[6]如果在完全市场条件下, 设定某一特定值为λ (农村的人地比) , λ=Q/L, 其中, Q为农村的土地总量, L为农村中的人口量。给定某一村庄人地比为λi, 当λi>λ时, 该农户将租出土地 (或雇入劳动力) ;而λi<λ时, 该农户将租入土地 (或出卖劳动力) 。这样所产生的均衡结果将是每个农户的土地投入强度相等。

但在不完全产权, 更确切地说是在土地使用权不能自由转让和不完全劳动力市场条件下, 情况变得复杂起来。我们设定P为土地租赁的名义价格, 由于土地自由流转权的限制, 将会产生农户为土地交易所付出的地租以外的费用, 这些费用包括游说村干部的时间以及为绕过限制而消耗的其他费用。由于这一费用的存在, 土地交易中买卖双方的成本收益不再对称了。我们用c (Mj) 代表由于交易权不完整而产生的费用, 并假设c (Mj) 是 (Mj) 的减函数, 即较完整的交易权减少交易的额外成本, 则买者的实际价格为P+c (Mj) , 而卖者得到的是P-c (Mj) 。两者将调整其边际产出率达到其各自的实际价格水平上, 租入者和租出者的土地边际生产率不相等, 因而他们的土地投入强度也不相等。对于那些土地边际产出处于P-c (Mj) 和P+c (Mj) 之间的农户, 他们将不租入或租出土地。当地权不完全时, 存在处于自给自足状态的农民的概率将大于零, 且与地权的不完整性成正比 (或与Mj成反比) 。这意味着, 在不完全土地流转权和劳动力市场的条件下, 土地边际产出不能在不同农户之间达到均等。从另一个角度来看, 农户的劳动力投入强度因交易权的不完整性而产生差异, 此差异随交易权不完整性的扩大而扩大。

由于农业生产的特殊性, 对于土地流转性的限制, 迫使农民保持对土地的劳动投入, 从而提高土地的产出率。但是, 这种提高是以牺牲农民的其他收入来源为代价的。这一限制对那些比较愿意从事农业生产的农户来说是不起作用的, 而只对那些不太愿意从事农业生产的农户影响巨大。

其次, Besleyg所说的交易收益。交易收益效应指的是土地交易性的提高增加土地投资的价值, 从而提高农民进行土地投资的积极性。土地交易权越不完善, 土地边际产出处于P-c (Mj) 和P+c (Mj) 之间, 从而不想进行土地交易的人越多。[7]在这种情况下, 农户在现期内进行的投资, 以后一旦想在市场上实现其价值 (比如, 当他有了较好的非农就业机会而想租出一部分土地时) , 他能找到买主的机会将降低, 从而使其对现期投资的价值打上折扣。反言之, 较完善的土地交易权使农户对其现期投资在未来实现其市场价值更具有信心, 从而也增强他在现期增加投资的动力。姚洋对江西和浙江的经验证明了交易收益的存在:在对土地交易 (使用权转让、出租和代耕) 限制较少的村子里, 农民种植更多的绿肥, 且单产较高。[2]

三、我国农村土地产权制度创新的路径选择

鉴于以上分析, 农地确权与农地流转的良性互动, 对于推动农村经济的持续、和谐发展具有重要作用, 因此当前确有必要加快农村土地产权的制度创新, 从而为农地确权与农地流转的良性互动构建有力的制度保障。

我国农村土地产权制度改革, 正进入新的实质性关键阶段。市场经济的开放使旧有农村土地经济内部自动平衡机制得以形成与产生, 投资与经济主体多元化, 构成了我国农村经济土地制度的新型微观基础, 而经济体制全面改革与政治体制改革启动及其治理经济环境、整顿经济秩序的初步完成, 为此提供了保证与宏观政策基础。土地管理机构的功能健全, 为土地制度的改革与体系建设奠定了组织基础, 土地有偿使用、土地商品化理论的重大突破, 为新时期中国农村集体土地产权制度改革与体系建设奠定了理论基础, 使其表现出一定的内在强大动力, 这些都为新时期我国农村土地产权制度改革提供了有利条件。[8]我国农村土地产权制度创新的路径选择总体思路应是:在保持农村土地集体所有制不变的前提下, 构建和明确农村土地产权主体, 使农民拥有有效的土地产权。

1.集体土地所有制是农村经济制度的基础, 必须坚持农村土地集体所有制

农村土地集体所有制, 既是社会主义制度的内在要求, 也是二元体制的内在要求, 可以保证农民平等地获得生产和生活所需要的生产资料, 同时土地集体所有制下农民承包经营又保证了激励作用的发挥, 提高了农村的生产率。概言之, 农村土地集体所有制, 既体现了社会公平又体现了效率。

2.在现行《宪法》及与土地产权相关的法律中, 基本上都把集体土地产权笼统地界定为集体所有, 但集体到底是哪一级组织, 法律则没有明确界定

人民公社体制解体后, 农村基层集体经济几乎已经解散, 找不到一个有效的组织来行使农村土地产权的职能。

首先, 从目前来看, 主要由村民委员会行使农地产权主体的职能。表面上看来, 村民委员会行使农地产权的职能似乎没有什么不妥, 但实际上, 村民委员会不具备充当农地产权主体的条件和资格。村民委员会是农村的基层自治组织而不是法人组织, 由基层自治组织来行使产权主体的职能, 与产权安排的要求相悖。由村民委员会行使产权主体的职能, 只会使集体土地产权演变为村民委员会产权。

其次, 土地的发包方主要是计划经济时代沿袭下来的生产小组或生产队, 那么, 生产小组是否具备作为产权主体的条件呢?从目前农村的实际情况来看, 生产小组也不具备充当产权主体的条件。因为, 生产小组不是一个法人组织, 不具有法律地位, 仅仅是一个生产单位, 而且, 自家庭联产承包责任制实行以来, 生产小组已是名存实亡, 难以作为农地产权主体。[9]

最后, 作为农地实际耕作者的农民或农户是否可以作为产权主体呢?农民作为土地承包者、直接的生产者和法律民事主体拥有土地产权, 似乎是不存在争议。但是, 从目前农村土地产权安排来看, 农民拥有的土地产权是不完整的。现行的土地法律框架对农民所拥有的土地产权作了严格的限制, 土地只能用于农业经营, 不能用作非农业用途。土地对农民来说, 除了用于农业经营之外不是一种可以增值和用于投资的资产和生产要素。农民只拥有对土地的部分使用权和收益权, 即农业种植以及由此产生的收益。而包括土地所有权在内的其他产权则在名义上归集体所有, 实际上则是村委会所有和政府所有。这种产权制度安排的结果, 导致了农民的权益得不到有效保障, 一旦失去土地便变得一无所有, 失去生存的保障。

因此, 确立农民作为土地产权主体的地位, 赋予农民拥有有效的土地产权, 既是市场经济体制的应有选择, 也是二元体制没有完全改变条件下的一种有效制度选择。在这种产权制度安排下, 土地作为生产要素, 可以参与投资和收益的分配。当农民承包的土地按照政府的规划被用作商业开发和非农用途时, 农民作为土地的产权主体应当是投资者之一, 按照其土地作价可以从土地商业开发和商业用途中获得收益, 避免农民一旦失地便失去生活来源的困境。这样, 在农村保障制度暂时难以完全建立的情况下, 能够保证土地保障功能的延续, 同时也能保障农民作为土地产权主体应得的利益, 使农民能分享经济发展和社会进步所带来的利益。而且, 还可以避免土地征用和开发中的各种矛盾和摩擦, 有利于构建社会主义和谐社会。

四、保护权利, 规范流转

农地确权与农地流转的良性互动, 除需有力的制度保障外, 还需要进一步形成规范有序的农地流转机制。

1.建立并完善农村土地使用权流转机制

农村土地使用权流转要适地、适时地推行, 反对“一刀切”。对于生产力发展水平较高的东部地区、沿海地区和城市郊区可以按照效率优先的原则, 建立市场化的流转机制;而对于欠发达地区则需要兼顾效率与公平, 注重土地的社会保障功能, 但是土地使用权的流转是其方向。农村土地使用权流转要按照自愿的原则进行, 坚决反对行政性、强制性地迫使农民出让土地使用权的行为, 充分尊重农民作为使用权拥有者的权益。同时, 为防止土地过度兼并可能引发的社会不稳定因素, 政府可以考虑采取“单一规则”在一定时期内限定土地最大经营规模:以县域为单位, 确定农民人均耕地面积, 规定每个农户拥有土地使用面积的最高限额为农民人均耕地面积的一定倍数, 这个倍数的确定或调整由立法机关确定, 但调整的周期应在若干年以上。此外, 要逐步建立土地流转中介组织 (如农村土地经营公司和土地融资公司) , 以规范土地市场交易行为。

2.分类处理农村土地

已经是国有土地的, 如国家森林、国家农场、公路、河流等, 保持其所有权性质不变。属于集体所有, 但未承包到户的共有土地, 如公共池塘、公共道路、公共林地等, 其所有权性质不发生变化, 仍然为集体所有。但由于我国集体界限的模糊, 则还需要对其进行分类量化处理, 以明晰农村集体土地产权。根据目前的《宪法》、《土地管理法》和《农业法》的规定, 农村的土地属于乡 (镇) 、村、组集体所有, 因此, 凡是能直接界定为属于镇、村、组哪一级集体所有的土地, 其使用权证也划分给与之对应的那一级集体;对于产权界限模糊, 不能直接界定为属于镇、村还是组的土地, 其使用权采取2∶3∶5的比例分配给镇、村、组, 按照这种比例分配的缘由是因为农村集体经济真正的支撑载体采取的是以组为主, 以村为辅, 镇再次之的组合方式。对于农民的宅基地、自留地等属于个人使用的土地, 其所有权仍然明确为集体所有, 而对于使用权的直接拥有权, 则按照承包地的方式一样, 量化到个人。

3.注重国家利益、集体权益和农业用地的保障

原来农村里已有的国有土地, 国家继续完全享有所有权和使用权。对于土地闲置两年或以上的, 国家将收取农村土地闲置税, 借此避免或减少目前农村中存在的一定程度上的土地闲置或撂荒问题。要通过集体土地使用权的延展和物权化, 使集体所有权由虚置落到实处, 获取到实实在在的看得见、摸得着的利益。农村土地使用权流转要严禁农业用地流向非农业用地, 以遏止日益严重的耕地流失现象。市场化的土地使用权流转机制会使土地资源流向利润高的产业, 如工业用地、商业用地甚至房地产业, 这样一来耕地流失会愈演愈烈。因此, 必须树立起保护耕地的意识, 具体可采取从规划上保证、税收调剂、坚持目前采用的改变为非农用地要对等拓荒相应面积的政策, 用相应的财政、税收杠杆鼓励荒山、荒坡、荒原变良田的投资行为, 并运用土地使用权证确保该类行为的合法、合理收益, 对于完全沙化、碱化等条件特别恶劣的土地, 原则上实行“谁开发为良田, 谁拥有土地使用权”的原则。

4.创新保障集体土地使用权的法律制度

确认农村集体土地所有权主体的法律地位, 建立并加强地籍管理法律制度, 做好土地的确权工作, 划清国有土地和集体土地、集体土地与集体土地之间的界限, 确保产权明晰。还要为集体土地使用权的延展和物权化创新法律机制:应该通过立法来保障集体土地使用权和国有土地使用权的平等原则, 明确集体土地使用权和国有土地使用权享有同等的法律地位和权益, 实现二者的有效衔接;建立和完善农村闲置土地的法律调整和税收调整, 可以借鉴国有土地的实施方式, 并与集体土地的特征紧密结合;建立和完善集体土地使用权变更相关税法、包括农业用地使用权变更相关税法和变更用途的使用权变更的相关税法;调整和完善现阶段的征用土地方面的法律法规, 以立法的形式保障开发商以市场形式获取集体土地使用权。

参考文献

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(4) 秦大忠.“集体所有和农户承包经营”制度下农地的权利构造分析——从促进农地流转和有效利用的视角出发[J].山东大学学报 (哲学社会科学版) , 2009, (01)

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(10) 韩俊.建立保障农民土地权益的长效机制[J].科学决策, 2007, (05) .

土地确权问题分析 篇8

1农村土地确权含义

土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定, 简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地 (或称一宗地) 的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序, 才能得到最后的确认和确定。

这其中有2 个基本原则:土地所有权归集体所有, 不可分割;明确土地承包的经营权交给农民, 即土地性质是集体的, 经营权归农民个人。另外, 从物权属性的角度考虑, 农民承包的土地确权后, 承包地生产经营权可以抵押、可以有偿出租等。要从土地确权着手, 实现“耕者有其田”, 让农民真正成为土地的主人, 这有助于守住18 亿亩的耕地红线。

2开展农村土地确权工作的意义

开展农村土地承包经营权确权工作, 给农民承包地一个合法的“身份证”, 是巩固和完善农村基本经营制度、保持农村土地承包关系长久不变的重要基础工作, 从根本上保护农民土地权益的重要民生大事, 得到了农民群众的普遍拥护。

2.1 有利于促进党在农村基本政策的落实土地是农民生存的“命脉”。

以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党在农村的基础政策。农村土地承包经营权确权, 就是在这一基础政策的指引下, 在法律范围内, 明确农民土地承包经营权。把土地承包关系明确, 核实农民承包的地块空间位置、面积大小。这样做有助于稳定和完善农村土地承包关系, 有利于党的各项惠农强农政策可以扎实稳步推进和落实。

2.2 有利于在法律范围内保护农民对土地的合法权益此番土地确权

按照《物权法》的规定执行, 对农村土地承包经营权进行登记颁证, 这符合城乡一致的原则。土地确权依法落实农民的土地财产权, 让农民的合法权益在法律的范围内更好地得到保护。

2.3 有利于党和政府制定和落实农业政策、发展现代农业

土地确权后, 有利于保护农用耕地, 守住18 亿亩农用耕地的红线。土地确权所产生的数据, 可以为党和政府制定强农惠农政策提供基础数据信息。党和政府可以根据这些确切的数据, 制定相关政策, 拟定现代农业的发展规划, 引导农业合理健康发展。如可以制定土地流转的相关政策, 通过规范的土地流转, 在家庭经营的基础上, 大力发展合作社、家庭农场等经营主体, 提高土地的收益, 同时解决大量农村劳动力进城后土地无人耕作的问题。

3农村土地权确权存在的问题

当前农村土地管理产权状况复杂、承包关系不清、权属争议较多等现象突出, 它们盘根错节、相互交织, 阻碍了农村土地承包经营权的确权。归纳起来, 农村土地确权主要存在如下问题。

3.1 农村土地确权登记分属不同部门, 确权的主体和性质尚不明晰

土地所有权和承包经营权确权发证分属国土和农业两个部门。根据国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记工作的通知》 (国土资发[2011]60 号) 和国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定, 农村集体土地所有权、集体建设用使用权和宅基地使用确权的登记发证属于各级国土资源部门负责。根据农业部等六部委办局下发的《关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见 (农经发[2011]2 号) 规定。农村土地承包经营权确权登记颁证工作属各级农业经营管理部门负责。目前, 国土资源部门“三权登证发证”工作已基本结束, 而农业部门的土地经营权确权登记试点工作, 点上已取得了初步经验, 面上正在扩试点, 而且需要经五年时间才能完成此项工作, 由于分属两个部门管理, 工作中存在交叉和不协调现象。

3.2 确权登记认识尚不统一、基层推动此项工作的积极性不高

多此一举。在实际的工作中, 有部分同志认为土地确权发证工作无显著意义。他们认为这次承包经营权发证, 主要是解决承包地块, 面积、合同证书没有落实到户和四至不清的问题, 以上这些问题在二轮承包中已经解决, 不必再确权发证。个人认为这种认识是不足的, 需要跟随时代的发展和进步, 不断地完善工作理念及工作内容。

目前土地所有权确权到村, 不如实行土地私有化, 一次性确权到户。目前的确权到村委会, 产权仍然不明晰, 没有财权主体代表。如果按市场经济原则, 不如一次将所有权确权到户。但这样做又与目前的中国的政治制度和宪法相违背, 而且也无法避免土地兼并、农民破产等问题发生。个人认为这是不合适的。

担心影响农民的心理稳定, 部分工作人员工作态度不积极。这次农村土地承包经营权确权登记, 要全面勘测丈量土地, 划定土地边界四至等, 可能会与原有的情况不符, 就会引发很多矛盾。农民以为农村也要重新调整土地了, 纷纷提出要求分地的要求。由于农民承包土地有国家补贴等利益的驱使, 再加上对确权登记的预期, 农民更看重土地, 很多原有的矛盾突发, 就很影响农村稳定, 影响农村干部的政绩。因此, 地方政府和基层干部都认为这项工作难度大, 吃力不讨好, 影响农村稳定, 积极性普遍不高。再加上中央要求此项工作五年内完成, 都在等待观望, 走一步、看一步, 工作推动的力度不大。个人认为这种工作态度不可取, 要全面认识, 增加解决问题的能力, 而不是回避问题。

3.3 确权登记中遇到的政策性矛盾突出土地确权工作需要大量的人力物力作为支撑

农村土地承包经营权确权登记, 有复杂的工作流程和工作规范。例如工作流程, 主要是调查摸底、影像解释、制作宗地图、信息录入等14 步工作流程。这一系列复杂的工作流程和规范, 是以大量的人力物力作为支撑的。目前人力上数量不足, 并且急需专业人才。资金项费用目前属于地方政府财政支撑, 需要中央财政的经费补助。

3.4确权登记发证的后续工作亟待加强, 相关政策调整尚未及时跟上

土地颁证和土地流转中尚有一些政策需要明确。如除土地所有权证书已发到村外, 集体建设用地和宅基地使用证有些还未颁发。如集体建设用地指标尚未落实、宅基地因为有些政策不明确也未发证。农村土地承包经营权证目前尚未颁发。主要是如何在政策上界定颁证多出的土地面积。另外, 由于土地确权后, 实际面积大于二轮承包地面积, 有些农民要求确权给他, 同时要求国家按实际面积发给补贴。对于已流转出去的土地, 要求承租土地流转的大户, 按多出的面积补给承包费, 这一系列的后续问题引发的是如何调整承包合同等法律问题。

确权登记后的相关发展规划土地确权后的改革配套设施以及与之相适应的新型合作组织尚待培育。土地确权后, 一些发达地区, 土地股份制合作社、集体社区合作社相继成立。而欠发达地区, 这方面的发展相对滞后, 需要政府制定相应的政策进行指引、培育。

总之, 农村土地确权工作重要, 意义重大, 但是实际的工作中难免会遇到这样那样的问题, 本文限于篇幅的限制, 仅着力探讨了在农村土土地确权工作中存在的问题, 抛出问题这块砖, 希望同行们继续讨论, 找到解决问题的“玉”。

摘要：农业是国家发展的根基, 三农问题是持续二十年来中央一号文件的重点关注目标。而土地无疑是所有三农问题的根本。国务院发布的《不动产登记暂行条例》也将农村土地列入到登记范围之中, 包括集体土地所有权, 耕地、林地、草地等土地承包经营权, 宅基地使用权。农村土地确权工作关乎农业现代化发展的进程, 是目前最重要的工作项目之一。本文就农村土地确权的意义、存在的问题进行简单地探讨。

关键词：土地确权,意义,问题

参考文献

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[4]潘建伟.关于做好农村集体土地确权登记发证工作的几点认识和体会[J].决策探索 (下半月) , 2014 (06) .

[5]朱珍华.农村土地确权登记工作对集体土地建设用地使用权行使的规制[J].湖北科技学院学报, 2013 (03) .

农村土地确权分析 篇9

土地确权是指依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地 (或称一宗地) 的土地所有权、土地使用权隶属关系和他项权利的确认、确定的内容, 简称确权。

每宗地的土地登记程序包括:土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等, 经过上述程序才能得到最后隶属关系的确认与确定。土地确权在狭义是指在土地登记过程中对土地权属的来源、权属性质确认的权属审核阶段。主要依据当前土地管理实践的要求, 尤其要依据中国土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定的有关规定经行确权, 确权也成为了各级人民政府的首要职责之一, 对土地权属方面的法规和政策要进行制定和完善, 积极处理土地权属争议以及办理土地权属的登记造册与核发证书等内容。要以依法、充分考虑历史背景、土地所有权的单向流动等原则为土地权属确定的基本原则。

2 土地确权意义

2.1 对农民权益的保障

土地确权可以农民的财产权益得到保护。假如农民失去土地、房屋, 意味着他们失去了生活资料;意味着他们失去了取得衣食住收入的生产资料与生存的道路。在我国历史时期好多朝代的更替和统治局势的动荡都是由于农民失去了土地和房屋, 原本这些情况是能够避免的。从这个角度分析, 土地确权对农民权益的保障具有举足轻重的作用。

机器设备、牲畜、运输车辆等这些生产资料可以是需要这种生产资料的人自由从所有者手中购买。对于土地的供给, 在我们国家有相关的法律对土地的使用状况、什么样的买主可以买什么样的土地、购买来的土地用做什么用途都做了严格的规定, 交易是不能背离相关规定的。现在要进行的土地确权, 也要以土地使用方向不被改变为原则, 其目的是在有限范围内保护现有的耕地和建设用地改变为他用。

对于中国广大农民来说农村的土地确权, 在保证耕地和建设用地的使用方向不改变的基本条件下, 法律保护了农民的三权 (农民承包土地的经营权、农民宅基地的使用权、农民在宅基地之上自建住房的房产权) 三证 (农民承包土地经营权证、农民宅基地使用权证、农民在宅基地之上自建住房的房产证) , 对农民的财产权益进行了保护。农村的土地确权后, 在法律和政策保护下的农民的三权三证, 实现了农民的承包地、宅基地和宅基地上的房屋任何组织和个人不得随意侵占。若要征用农民的土地或者拆迁房屋, 就要按照严格的法定程序执行, 需要双方协商解决:拥有土地的农民;政府或政府同意下的企事业单位, 经双方协商确定好价格, 并确立合同, 严格按照确定好的价格履行合同。以此达到维护农民权利的目的。

2.2 农村土地确权进一步促进农村土地的流转

最近一些年, 广大农村在外地务工、开厂、开店以及经商的农民改变了土地闲置或由留守老人以低效率方式自耕自收自销的观念, 转变为租赁、转包、委托经营、土地折股加入农民专业合作社、工商企业、农业企业等方式, 让土地进行流转, 从而取得较高的收入。

2.3 土地确权后耕地面积的增加

耕地面积增加, 有下列几点原因:

2.3.1 30a前土地承包时存在着有的667m2算667m2, 有的1334m2折算667m2, 当时农民是同意的是由于当时土地质量存在差异, 有好有坏 (种植作物产量高低的区别) 。经过这些年广大承包土地的农民精心养护和调理所承包的土地, 再加之上国家在农田水利上的投入, 使原本由于灌溉不利, 土质差造成的不好的土地都变成了优质的土地, 现重新丈量土地是667m2是667m2, 农民没有争议, 因此耕地面积增加了。

2.3.2 原本的田间地头的荒地、杂草丛生的低洼地, 纵横田地间占地面积大用于范围区分的田埂还有被田埂遮挡的地块都利用起来了, 随着现在机械化的快速发展, 未被开发的耕地得到开发, 有了新的区分土地区域的方式取代了原有的田埂, 这些也使得耕地面积增加。

2.3.3 由于当时农民要缴纳农业税是按照耕地面积的多少确定缴纳数量的, 所以大家都存在着能少报就少报, 大家都存在这样的状况, 所以谁也不揭发谁。现在农业税的问题被取消了加之现在存在土地可以入股、转包等情况, 如果现在少报只能让自己利益受到损失, 因此现在重新丈量土地大家都如实上报, 所以土地面积增多了。

2.4 土地确权农民收入有所增加

2.4.1 农民发家致富的源泉 (大增生产经营信心、调动起来的积极性、充沛的动力和潜力) 由于土地确权农民的承包地、宅基地、宅基地上自建的房屋的权益得到了保障, 农民的财产权明确了, 而被开发出来。

2.4.2 农民土地确权后, 有了财产权, 也就有了相应的财产收入。确权后广大农民的财产分为土地和房屋两类:土地类包括承包地与宅基地, 房屋类主要指在宅基地之上自建的房屋。农民财产承包地为农民带来的财产收益有承包地的转包费、租金、土地转让后的价值、土地入股的分红等。农民财产宅基地上自建的房屋为农民带来的财产收入有房屋出租的租金、房屋转让后的价值等;在外务工或经营商业、开店、开手工作坊的农民, 除了有工资和利润所得之外, 农村的土地转包、出租或入股后, 也为其得到了转包费、租金、入股分得的红利;农村的房屋出租得了房租收益。在有些发达的农村, 有些农民在自己的宅基地上, 将旧房进行翻盖, 盖成整洁、明亮、宽敞的现代化房屋, 既有用于自己居住也可以出租给外来经商的人或者来本地浏览美好山村风光的人暂时居住, 从中获得了收益也提高了自己的住房条件。

2.4.3 农村的土地确权后, 利用土地流转方式, 原本在农村进行农业生产的农民从其他外出务工或经商的村民手里转包或租赁到了更多的土地, 用于扩大种植、养殖规模, 使得粮食生产、蔬菜生产、水果生产、花卉业等生产, 规模化系统化, 从而增加了他们的收入。把土地流转给他人的农民由于在城里务工、开作坊开店、设立小企业生意很好, 收入颇丰, 所以举家搬迁到城里, 农村的土房屋被租给在乡下的同乡居住, 以此来获得租金获得收益。

2.4.4 飞速发展的农民专业合作社。近些年专业合作社的经济实力的加强了, 经营、管理模式的改变, 专业合作社越来越规模化壮大化, 经过土地的确权, 加之相关政策的鼓励支持, 加入合作社的农民增加了, 经营合作社的农民干劲足了, 不断有新的致富观点投入合作社日常生产管理, 因此合作越来越专业化规模化, 合作社农民的收入也得到了增多。

土地确权后, 不但对广大农民的利益得到了保障;促进了土地流转, 使广大农民在有限的土地上获得最大的利润;国家更加准确地掌握土地的面积, 便于安排生产, 生活;增加了广大农民的收入;也缩小了城乡的收入差异。这是一项利国利民的举措, 希望这一工作早日完成。

参考文献

[1]刘艳, 张腊梅.农村土地确权与流转中的新动向及解决路径[J].山西农业大学学报 (社会科学版) , 2013 (09) .

[2]刘芳.农村土地确权登记工作规制问题初探[J].科技展望, 2015 (27) .

推进农村集体土地确权登记 篇10

【关键词】农村集体土地确权；登记

【中图分类号】D912.3【文献标识码】A【文章编号】1672-5158（2013）07-0464-01

1 农村集体土地所有权确权登记存在的问题

1.1 二次土地调查数据库与农村集体土地所有权确权登记发证数据库的关系

二次土地调查农村土地调查中，村与村之间都签订了《土地权属界线协议书》，为这次农村集体土地所有权确权登记发证工作打下了很好的基础。有些地方以农村土地调查数据库为基础平台，开展集体土地所有权的权属调查，这个思路是正确的，但是不能取而代之。现在有几种情况值得警醒：一是编技术方案时，用二次土地调查农村土地调查建库方案代替确权登记发证建库方案；二是直接提取农村土地调查数据库中的行政村数据层，打印成图后作为这次所有权确权登记发证工作的宗地图，不到实地复核。其实两个数据库是有很大区别的。

其一，从时效性讲，农村土地调查的数据是标准时点数据，已报国务院备案，一成不变，是各行各业所需的土地数据重要的基础平台。确权登记发证的数据是动态的，以发证的时间为准，且所有权的范围面积年年都有变化，所形成的各项成果，是今后依法管地、科学管地的重要基础。

其二，从内容与工作环节上讲，农村土地调查是以地籍调查为主，而地籍调查只是农村集体土地确权登记发证的一个组成部分（工作环节），而申请、权属审核、公告、注册登记、颁发土地权利证书等，是这次确权登记发证的重中之重，其成果必须纳入数据库中。

1.2 关于一村一证与一宗一证的问题

少数地方还在坚持一村一证。受这种观念的支配，在办理土地登记手续时，不是按宗地填写土地登记簿，而是按行政村填写。实际上行政村面积大于等于集体土地所有权面积。由于填写不规范，导致土地所有权面积不准确。还有的不是按“权利人”填写土地归户卡，而是按土地所有权主体代表填写。诸如此类的问题要予以澄清。

（一）一村一证的做法是错误的。不少行政村是由多宗地组成的。《土地登记办法》第二章第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。”一村一证不能等同或替代一宗一证。

（二）按宗地填写土地登记簿。土地登记簿首页的地号，就是地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号（见国土资源部《关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》，附件5土地登记表格使用及填写说明）。

（三）按“权利人”填写土地归户卡。《土地登记办法》第二章第十四条规定：“根据土地登记簿的相关内容”以权利人为单位填写土地归户卡。

（四）实行属地登记原则。《土地登记办法》第三条规定：土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

1.3关于地籍区、地籍子区的对应关系问题

《宗地代码编制规则》（试行）定义：地籍区，即在县级行政区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线状地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。

（一）地籍区+地籍子区——乡（镇）+行政村——街道办事处+街坊（县级行政区划+地籍区+地籍子区12位阿拉伯数字）

（二）在二次土地调查中，有些行政村编入201、202图斑，造成城镇土地调查的边界与农村土地调查图斑范围线有部分重复。这次如何处理？各地根据实际情况而定，或保持原状，或将行政村部分划出来再编代码。在编制地籍区的代码时，应首先保证与城区内街道界线的一致，便于城区已有地籍调查资料的转换无损衔接。

（三）201、202图斑的土地不全部是国有土地或建设用地，相当一部分是集体土地或耕地、林地等。

1.4 关于测量坐标与图解精度不一致的处理问题

采用解析法获得的界址点坐标，一般界址点点位中误差可以保证±5cm的测量精度，所有权测量采用解析法的主要测量对象是有变化的界址线。按照总体方案的要求，要充分利用二次土地调查的成果，二次土地调查的界址点坐标主要获取手段是采用图解法，图解精度取决于正射影像图（DOM）的平面精度。根据实际检测结果来看，我省DOM的精度一般在10米左右，最大的达到37米。两个不同尺度获取的界址点坐标成果，具体到某一宗地，可能只有少量的几个点是采用解析法获取的坐标，其余点采用图解坐标，两者不能很好地匹配。

解析点可根据以下情况加以利用，一是在影像模糊的地区，应尽量选用解析点。二是如果影像清晰，展绘的解析界址点与明显影像之间的矢差以最大值10米作为标准，小于标准的直接利用，大于标准的，可以采用图解坐标计算宗地面积。由于解析法获取的坐标，精度远远高于图解点，但因计算的面积与实际面积有较大的误差，在整理宗地界址点成果表时必须将该解析点进行整理备案，供日后在精细化地籍管理时使用。

2 推进农村集体土地所有权确权登记的对策

2.1 充分认识农村集体土地确权登记发证工作的重要意义

一是党中央、国务院高度重视；二是国土资源部纳入重点工作专题推进；三是省政府和省厅专门进行部署；四是政府要把其列为全市重点项目。各单位必须充分认识抓好农村集体土地确权登记发证工作的重要性和紧迫性，进一步增强责任感和使命感，扎扎实实、不折不扣、保质保量按时完成各项工作任务。

2.2 全力打好农村集体土地所有权登记发证工作攻坚战

全面完成集体土地所有权登记发证任务。当前，要重点解决好三方面难题：一是资金保障问题；二是领导保障问题；三是林、农权属矛盾问题。要采取集中决战、倒排时间、跟踪督办等措施，加快工作进度，全力完成好此项工作。要积极争取，确保经费落实；要规范运作，确保成果质量；要主动协调，按时完成任务。

2.3 强化农村集体土地所有权登记发证工作的组织领导

一是要明确县（市）区政府领导为第一责任人。明确由本行政区政府领导对农村土地确权工作负总责，发挥主导作用。国土资源部门作为具体承办单位，要积极主动向当地政府汇报和请示，争取理解、支持和配合。二是要坚持“7个到位”标准。要以“政府重视是否到位、宣传发动是否到位、部署安排是否到位、政策细化是否到位、经费落实是否到位、质量标准是否到位、督促指导是否到位”的“七个到位”为评判标准，对上做好汇报和争取工作，横向抓好与相关部门的衔接、协调，对下理顺工作机制、加强质量控制，确保农村集体土地确权登记。发证工作按计划有序、稳步、顺利推进。三是要强化工作力量。四是要加强督查考核。

3 结束语

农村集体土地确权登记发证工作是一项意义重大的民生工程，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。我们要以高度负责的精神，提高认识，集中精力，扎实工作。当前各项工作任务繁重、头绪繁杂，要求各乡镇政府、各部门统筹兼顾，合理安排，确保这项工作按照时间进度顺利完成。

参考文献